住房投资决策主要理论讲解名家精品课件

收入
自用 出租 产权价值 其他（转售等）
支出
房款
首付 年供款
年基本费用 物管费、取暖费等
房屋交易费用，如维修基金、契税等
获得收益的相关税费等
管理佣金等
二、住房开发性投资
内容：
住房开发性投资概念 ； 住房开发性投资过程 。
1. 含义
在已开发好的土地上进行住房的开发建设，然后 对建成的住房进行租售从而收回投资并获取收益 的投资活动或过程。
70％
57.6％
66.5％
1998
2000
67.1％
2002 年份
2. 住房房地产的经济运行
使用市场
租金 预期租金
使 用 价 值
投资市场
资本价值 目前回报
使 用 价 值 资本价值
投资回报率要求
开发市场
土地价值 开发活动
使用市场
住房的需求
＝f（租金，收入，人口，搬迁费用，其他）
住房的供给
＝（存量＋新建－退废）面积和分类型 ＝f（建造成本，土地价格、住房价格，空置率） 空置率、销售价格
钱。8/13/2021 10:42:13 AM10:42:132021/8/13
• 11、在真实的生命里，每桩伟业都由信心开始，并由 信心跨出第一步。8/13/2021 10:42 AM8/13/2021 10:42
每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成
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1、
功的路2021年8月13日星期五10时42分13秒10:42
竞争项目 ——数量、建造时间、定位、卖点、竞争特 点、户型组合、公摊方式、定价方式、付款 方式、营销策略、销售状况等等
市场占有率分析
项目吸纳量 ＝市场供需缺口×市场占有率（基于项目竞争
优势基础上的估计）
——租售进度、价格和销售期及其他建议
项目策划
拟建项目开发建设过程的计划
拟建项目开发 方案的谋划
了解面对逆境，远比如何接受顺境重要得多2021年8月
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1、
13日星期五10时42分13秒10:42:1310:42:13 AM 。21.8.1321.8.13Friday, August 13, 2021
一般的伟人总是让身边的人感到渺小Friday, August 13, 2
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2、
02110:42:13 AM8/13/2021 10:42:13 AM10:42Aug-21 。10:4 2:1310: 42:131 0:428/1 3/2021 10:42:13 AM
高尚社区的中大户型，普通社区 的中小户型
通常为按揭方式，以租养房或等 待升值
关系到住房的升值潜力和对租户 的吸引力
三、二手房购置性投资分析
内容：
二手房购置性投资程序； 自住型购置性投资影响因素； 投资型购置性投资影响因素； 新房、二手房购置性联动投资。
1. 二手房购置性投资程序
类 别
程
序
新明
确定重点待选楼 确定目标
房 二 手 房
确 投 资 目 的
购 前 准 备
盘，实地考察 查找、筛选房源
楼盘
联系、考 察房源
接触洽谈 签订合同
过户，缴纳相关 税费，收房入住
或经营
提示：在房源上选择面更广；多依赖中介；获得资金支持较难。
2. 自住型和投资型购置投资的影响因素
自住型
投资型
区位
生活方式决定地段，公共配套 经济活跃、网路发达、配套齐 ，交通便利程度，居住环境 全、用途适宜性强
当地居民收入水平高 人口密度适中、素质高
控制较宽松 需求量大
劣质 远离市中心
承载力小 起伏、低洼
较差
不完善
污染、绿化率低 不活跃 不高
过大或过小，素质低 过严
需求量小
全面准确地认识区位——动态性、相对性、层次性 、等级性、稀缺性和可设计性。
开发投资时机
影响因素
内
容
房地产经济周期 由内在发展规律或惯性所决定的阶段
关系到住房的升值潜力和对租 户的吸引力
3. 新房、二手房购置性联动投资
内
容
影响因素
买新 用旧房的租金收益偿还 地段、户型、周边环境等已定型 ，个
租旧 新房的按揭贷款
性化的装饰、整理 ，加大推销力度
买新 购买新房后用于出租， 以租客的类型和收入来确定拟购房屋 租新 用所得租金偿还贷款 的地段、户型、面积和档次
区位选择 开发投资时机 项目规模和档次 开发方式 户型组合 ……
住房开发区位选择：由地选项目or由项目选地？
影响因素
自然条件
市政和公共 配套设施 环境条件 经济条件 人口因素 城市规划 市场供求
优
质
位置接近市中心
地基承载力大
地形、地势、形状和大小
通风采光优良
设施完备，交通便捷
无污染、绿化率高 投资活跃
昨晚多几分钟谢的准备谢8/13/2大021 10家:42:13 AM 6、
2021年8月13日星期五上午10 时42分 13秒10: 42:132 1.8.13
每一发奋努力的背，必有加倍的赏赐上午10时42分13
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7、
秒 2021年8月上午10时42分21.8.1310:4 2Augus t 13, 2021
市场供给结构分析 市场供给预测分析
市场需求分析
需求潜力 ＝新增人口×人均居住面积 ＝家庭数量×户均可支配收入×住房消费倾向
需求客户分析——消费者偏好、心理、动机和习惯
Who Where What
When How
人口数量 性别比例
职业 教育程度 居住形态 购买者区域分布 购买动机 购买理由 购买用途 产品规划 外观造型 购买时间 购买季节 客户反应 销售顺序
成功源于不懈的努力，人生最大的敌人是自己怯懦
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2、
。1 0:42:13 10:42:1 310:428 /13/20 21 10:42:13 AM
每天只看目标，别老想障碍Friday, August 13, 2021
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3、
。21.8.1310:42:1 310:42 Monda y, July 19, 202113-Aug-21
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3、10:42Aug-2113-Aug-21
昨天是张退票的支票13-Aug-2110:42:13 AM10:42
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4、
10:42: 1310:42 :1310:4 2Friday , August 13, 2021
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积极人格的完善是本，财富的确立是末2021/8/13 5、
。21. 8.1321. 8.1310: 42:131 0:42:13 August 13, 2021
收入水平 社会阶层 谁是决策者 谁是使用者 家庭结构 地点区位
面积 环境 公共设施 价格 付款方式 购买时机
购买频度
市场租售情况分析
租售价格 租售数量、租售速度、销售比例 、空置率、吸纳周期
某种住房类型租售情况及其趋势
市场竞争分析
竞争对手 ——在做什么，能做什么，目标，战略，优 势和劣势，竞争策略或反应模式
时机 政策或新盘市场价格走势
租售比 ，升值之前的时机，如 政策实施之后、规划实施之前
产品
房屋性质、新旧、户型、建筑 高尚社区的中大户型，普通社
结构、质量、权属关系
区的中小户型
交易方式 私下交易抑或中介业税、契税等税率的减 免及承担者
物业服务 及其他
有无及其服务水平
使用价值——获得成本、使用成本，居住舒适性、生活 品质，身份象征
住房投资模式
自住
住房开发性投资 出租
出售
住房租赁性投资
住房金融 资产投资
住房购置性投资
自住 出售 出租
住房开发性投资支出与收益
收入
出售 出租 管理佣金 配套设施经营
支出
开发投资费用
年经营费用和 税金
物管费、经营税金等
住房购置性投资支出与收益
据悉，相关部门正在制定《关于闲置非居住房屋临时改建 宿舍的暂行规定》，待正式下发后，将集中审核一批闲置的 非居住房屋，改建为宿舍，供低收入者租用。
北京市开展“出租房主守法履责达标建设”专项活动， 并集中检查出租房的“五不租”情况。
“五不租”具体规定：无合法有效证件的人员不租。从 事非法经营活动的人员不租。从事非法宗教活动的人员 不租。所租房屋用于非法生产、储存，经营易燃、易爆 等危险违禁物品的人员不租。违背生活作息规律、有利 用所租房屋进行违法犯罪活动的可疑人员不租。
2. 住房开发性投资程序
投资控制、进度控制、质 量控制、合同管理、信息 管理、组织协调
市场分析 项目策划 数据估算 财务分析 可行性研究报告
获得建设用地 规划设计与审批 项目招投标 资金需求方案及融资
三控制 两管理 一协调 竣工验收
租售经营 物业管理
投资分析与决策 前期准备
建设阶段 经营管理
市场分析
合作方式如资源互补、交叉营销、分工协作、市场瓜分等 。
二、新房购置性投资分析
内容：
新房购置性投资程序； 自住型购置性投资影响因素； 投资型购置性投资影响因素。
购房自住为何也是一种投资？
物业具有保值增值的功能； 存在适时以售租或抵押等变现的可能性； 购而非租房，即意味居住开支节省等利益。
1. 新房购置性投资程序
住房投资
主要内容
1. 住房房地产的概念； 2. 住房开发性投资； 3. 一手房购置性投资； 4. 二手房购置性投资。
一、住房房地产的概念
1. 含义：Residential property 由服务人类居住为主要目的的土地及建筑物所组成 的供人们日常生活居住的房屋及其权利。
增量住房占城市房地产的比例
能列举多少可能的购房目的 ？购房比租房更好吗？
明确投资目的 购前准备工作
如何才能不成为房奴？
有哪些解决住房的途径 知识准备 ？
信息准备 制定行动方案
现场考察和接触 洽谈并签订合同
过户、缴纳税费，收房入住或经营
提示：比较期房和现房，在房源和交易上受限较多，关注“五证”
2. 自住型和投资型购置投资的影响因素
自住型
区位
生活方式决定地段，公共 配套，交通便利程度，居 住环境
时机
楼盘预售时、萧条时期、 通胀之前，其他非常时期
产品 户型、楼层、质量
价格与付 款方式
依据收入和支出状况选择
物业服务 关系到住房的升值潜力
投资型
经济活跃、网路发达、配套齐全 、用途适宜性强
租售比 ，升值之前的时机，如政 策实施之后、规划实施之前
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8、业余生活要有意义，不要越轨。20 21年8 月13日 星期五1 0时42 分13秒1 0:42:13 13 August 2021
要及时把握梦想，因为梦想一死8/13/2021 10:42:13 AM
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9、
。上午
10时42分13秒上午10时42分10:42:1321 .8.13
• 10、一个人的梦想也许不值钱，但一个人的努力很值
分析内容—— 市场需求分析，市场供给分析 ， 市场租售情况分析， 市场趋势分析， 市场竞争分析
市场供给分析
住房供给总量 ＝存量＋在建＋计划开工＋已获规划许可＋改变用途 ＋拆除量 住房用地潜在市场供给量＝C1＋C2＋C3 C1＝规划区居住面积－已建成区面积－已出让面积 C2＝旧城改造中可供开发面积－已改造面积 C3＝工业等其他用地可作住房用地面积
户型设计及配比
户型设计：住房功能设置及其在空间上的安排； 户型配比：又称户型组合，开发产品的户型种类 及其相应占比。
你心目中的理想住房？
兼具舒适性、功能性、合理性、私密性、美观 性和经济性；动静分离。
开发方式
——基于自身在土地、资金、开发经营专长、经 验和社会关系等方面的考虑，从分散风险的角度 出发，对独资、合资、合作（包括合建）、委托 开发等开发方式进行选择。
2006年9月，上海市区北端的北方佳苑楼盘第一个试点开 展取缔非法“群租”行动。12月，上海出台第一个专门约束“群 租”行为的地方规定——《关于加强居住房屋租赁管理的若 干规定(试行)》。 这样，所有的“群租房”都是非法的。”
今年出台的《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划 (2007—2009年)》更是把“群租”作为管理的“头条”。最近， 房地局再度下发通知，授予物业公司对房屋租赁备案的管理 权限，对违反公约出租或转租的，业委会可书面责成业主或 承租人立即终止租赁行为。
产业政策
相关鼓励或限制政策
区域经济状况 区域经济活力、收入高低、投资活跃度
区域房地产市场状况
供求力量对比
项目规模和档次
——符合城市规划的前提下，按照最高最佳利用 原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模，包 括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。
何谓住房的档次？
以武汉市为例，容积率低于1.0/1.5、单套建面不 低于140平米、单价7000/总价100万或单价5700/总 价80万。
提示：关注租金、空置率或出租率，新房购买价格。
【资料】上海市整治群租行动、北京市五不租行动
近年来，在我国的大中城市，特别是以北京、上海、 广州等大都市为代表的高房价城市，出现了越来越严重 的“群租现象”，就是两人或两人以上合租一套住房的现 象，针对“群租现象”带来的一系列负面后果，一些地方 的人大目前正在考虑运用立法的手段来治理愈演愈烈的“ 群租”问题。