总需求放缓背景下 “稳投资、控房价”的政策选择

必将造成后续供给不 足， 加大未来房地 费 等方 面实 行 较 严厉 的约 束 性 政 策 ， 导 土地计 划供应总量的 ２ ．％ ， ９８ 尤其是商
产 市场 波 动 险 ， 此 “ 投 资” 当 前 致 换 购住 房 成 本 较 高 ， 得 改 善 型 需 求 品住 房 用地 减 少更 快 。 年 ， 京 、 稳 是 使 今 北 上海 房地 产市 场 临 的 重要 任 务 之 。
政
策 解
读
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需求放 缓背景 下 “ 投 资 稳 控房 价’ 政策 选择 ’ 硇
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口 国 务 院 发展 研 究 中心 课题 组
“ 投资、 稳 控房 价 ” 当 前 宏 观调 控 这 双重 口标 同时 实现 既有 必 要 ， 有难 继 续遏 制 投 机 性 需 求 之 外 ， 加 住 房 的 是 也 增
二 是 增 加 大 城 市 的 中小 套 型 商 品 住 房 用 地 供 给 。 ２ １ 全 国 中小 套 型 ０ ２年
新 建 商 住 它 成 交 量 在 上 月 的 基 础 上 释 放 改 善 型需 求 。 环 比＿ 升 ｌ １％ （ 除 季节 素）部 分 ｌ ｒ 剔 Ｌ ８ ，
期 内投 资 下 滑 过快 ， 观 经 济平 稳 运 行 性 需求有本质区别。 由于 目前对购买 显 不 足 。２ １ 北 京住 宅 用 地 计 划 供 宏 但 ０２年 的难 度 将 会 加 大。 当期 投 资 菩放 缓 第 二 套住 房 在 ‘ 比例 、 款 利 率 和税 应 ｌ ０ 而 付 贷 ０公 顷 ， 比减 少 ３ ３％ ， 占 ７ 同 ３ 仅
随着居 民收入水平的提高 ， 目前改善型 涨 。
一
房 地 产 投 资增 速 Ｆ降 是 趋 势 性 因素 和 住房需求不断上升 ， 而这部分需求也是
是增 加 大 城 市 住 房 用 地供 应 量
前 周期 性 素 综 合作 用 的结 果 ， 如果 短 以 居住 为 目的的 “ 但 自住 型 ” 求 ， 投 机 目 ｌ我 国 大 城 市 的住 房 用 地 供 应 量 明 需 与
的现实要 求
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度 ， 要 及 时 对相 关政 策 进 行 预 调 和 微 有 效 供 给 也是 必 须 采 取 的 重 要举 措 。 需 这
就 需 要 增加 这 些 城 市 住 房 用 地 供 应 量 、
今 以水 ． 地 产 投 资 增 速 持续 放 调 。 房
缓 ， ～ １ 速 仅 为 ｌ． ， 往 年 同 １ ４』 增 ８７ 较 ％ 投 资 现 负 增 Ｋ念 势 ， ～４月 份 ， 罔 １ 令 房犀 新 斤 积 Ｍ 比 Ｆ降 ４２ 。 当 －％
无 法顺 利释 放 。 ０ ２ 初 以来 ， 次 购 商 品 住 宅 用 地 计 划 供 应 量 分 别 是 ８ ０ ２１年 首 ５
持续渊控的政策背景下 ， 今年以 房贷款利 率已经基本下 调至基 准利率 公 顷和 ４ ０公 顷 ， ０ 比上 年 分 别 减 少 ３ ０ ７
来 ， 地 开 发 商加 火 ＿商 品 住 房 促 销 力 的 ９折或 ８５折 ， 首次置业 者购买能 公顷和 １０ 顷。 品房川地供应 量下 符 ｒ ． 使 ０公 商 短 度 ， 以价 换 ” 果 开 始 显现 ， “ 效 相 一 力明 显 提升 。然 而 ， 由于 首次 置 业 人 群 降 ， 期 内不 利 于 房 地产 企业 扩 大投 资 部 分 刚性 需 求 得 以 释放 ， 期 商 品 住 宅 比重 大 体 占全 部 购 房 人 群 的 １ 近 ／３左 规 模 ，中 长 期 则 会 造 成 商 品 房 供 给 不
成 交 ［ 升 迹 象 ． ０ ２年 ５月 ， ｆ １ １ ．２ １ 北 右 ， 仅靠这部分需求还不足 以保证房地 足 ， 大房 价 上 涨 压 力 。 加 京 、 、 州 、 圳 等 １ ｌ 海 广 深 ６个 主 要 城 市 产 市 场需 求 平 稳 增 长 ， 键 是 如 何 合 理 关
基 于 当前 要 实 现 “ 投 资 ” 控 房 商 品住 宅用地 占全部 商品住 宅悄地 的 稳 “
城市的房价甚至有小幅Ｉ升苗头 。 ｌ ｊ １ 综合 价 ” 的双 重 目标 ， 们 认 为 ， 坚 持 房 地 比例 是 ７ ％ ，但 北 京 和 上 海 分 别 只有 我 在 １
对 ０ ５ 这 迹 象 分析 ．存 现 有 的 销 售水 平下 ， 产 调 控 ， 部 分 重 点城 市继 续 严 格 实 施 ４ ％ 和 ２ ％ 。 中 小 套 型 商 品 住 房 主 要 部 分 地 的房 价 可能 已 出 现 触底 苗头 ， 限购政 策 、坚决抑 制投机性需 求的 同 满 足首次购房群体 的刚性需求 ， 这类住 不 排 除 部 分 城 市 房 价 随 着 销 售 的 进 一 时 ， 有序 释放 改善型需求 ， 有利于适 房 用 地 占 比低 不 利 于 住 房 供 需 结 构 的 将 步 ｌ升 有 所反 弹 的 可能 。 然 而 ， ｎ 】 目前 北 当缓解 目前房地产库存压力 ， 有利于增 改 善 。 京 等 部 分 城 市 新 建 商 品 房 价 格 虽 有 所 加 开 发 企 业 投 资 的积 极 性 。 由于 大部 分 是 敦 促 闲 置 土 地 加 快 开 发 。 到
“ 投 资 、 房 价 ” 要 解 决 几 个 关 改 善 用地 供 应 结 构 、 大 力度 督 促 闲置 稳 控 需 加
期平 均 水 平 下 降 约 １ ０个 百分 点 ；新 增 键 问题
土 地 的 开发 ， 而 在增 加 房 地 产 投 资 的 从
改 有 １ 理调控 需求 ， ． 合 降低库 存压 力 。 同时 ， 善 市场 预 期 ， 效 抑 制 房 价 上