债权受让业务调查报告

债权调查报告
一、基本情况介绍
中国农业发展银行**省分行分别于20**年和20**年给***提供了两笔授信业务，总计金额48亿元，截止20**年底贷款余额仍有36亿元。

这两笔贷款业务，对***的发展起到至关重要的作用。

近期通过和农发行潍坊分行的接洽，该行拟通过整体城镇化建设项目的方式，继续给***授信45亿元，该项融资业务正在推进中，本融资项目做成将对***后期的生存和发展壮大提供有力资金支撑。

***农业生产资料有限责任公司是农资流通龙头企业，于20**年*月*号和*月*号自农发行分行共计申请贷款**亿元。

贷款后，由于农资公司经营状况恶化，资金周转出现困难，该项贷款无法偿还。

若该项贷款不能按期归还，将对农发行分行的经营考核产生较大影响。

鉴于此，为进一步加强***和农发行*分行的业务合作关系，***拟受让农发行*分行享有的*农资公司的部分债权。

二、***农发行所享债权与抵押担保情况
（一）债权概况
2013年10月12日农发行***分行营业部下发《关于***农业生产资料有限责任公司最高授信额度的批复》，同意对***农业生产资料有限责任公司核批国家储备化肥贷款32000万元（实际放款3.4亿元）。

由***化工有限公司（以下简称“***”）自有房地产提供9800万元最
高额抵押担保、**汽车有限公司提供10000万元最高额保证担保、***阳光集团有限公司提供15000万元最高额保证担保。

其中，***已于2013年10月14日与农发行签订了编号为0005号的《最高额抵押合同》。

合同约定，所担保的“主债权期间”自2013年10月24日至2016年10月13日，所担保的“主债权业务种类”为国家储备化肥贷款，“最高债权余额”为本金9800万元。

并与2013年10月23日在***国土资源局办理了抵押登记，取得了编号为他项（2013）第0018号等八本的《土地他项权利证明书》；于2013年10月22日在***房产管理局办理了抵押登记，取得了编号为***房他证***字2013-180号、***房他证***字2013-181号、***房他证***字2013-182号《房屋他项权证》。

（二）***土地抵押物情况
1、项目位置
***厂位于***城南，南侧为外环路，与高速五台南收费站直线距离约1.7公里，交通便利，位置相对较偏。

2、厂区土地情况
整个厂区共七宗土地，共计270.44亩，其中抵押给农发行4宗，共计126.06亩（评估价值为3176.7191万元），一宗1.8亩未抵押，2宗142.58亩于2009年5月27日抵押给*支行，抵押截止日期为2010年7月31日，抵押额3492.3万元，目前未执行（可以考虑让农发行申请***高院将该两宗土地查封）。

（1）土地手续办理情况
厂区土地规划用地为工业用地，若重新规划进行项目开发，需对地块用途进行变更，重新出让。

经咨询，相关程序如下：政府收购→重新规划→重新定价上报方案→出让公告→报名、缴纳保证金（总价款70%以上）→签订成交确认书→10天内签订出让合同→30天内缴纳剩余出让金→缴纳税费→办理土地证。

（2）土地价格
因***城土地出让数量较少，土地位置差异较大，可比性不强。

经与国土局土地利用科负责人交流，该位置工业用地出让价约25万/亩，住宅商服用地45万/亩左右。

该项目土地评估价格25.2万/亩。

（3）土地变性及成本
土地变性可由农发行及省农资公司配合，变性成本需要根据相应的优惠政策确定。

（4）厂房
对厂房抵押评估价值为6358.9023万元，但厂房已非常破旧，没有任何使用价值。

3、抵押的农业用地情况
抵押的农业土地位于县城西北方向*村，距离县城约15公里，面积331.68亩（评估价值为5395.3246万元），由化工厂整理利用，为果园、试验田、蔬菜生产、林场用地，目前由一家铁矿厂租用一部分用作选矿区，一户种植苗木，其他为农田或未利用，整体利用率低，利用价值不高。

根据晋政发（2013）22号文：因国家经济建设或地方公益性建
设需要收回国有农场、林场等农用地的，可参照本标准补偿，该区域征地补偿费用为3.35万元/亩。

该4宗土地评估价为16.27万/亩，远远高于其本身价值。

4、土地再行抵押贷款
若果达成债权转让后，我公司想用上述抵押土地进行抵押贷款由以下两种方式：
（1）土地抵顶给我公司后，我公司申请对上述土地进行解封，解封之后由***厂进行第三方抵押贷款。

这种方式将面临一旦解除查封，***不予配合的风险。

（2）土地抵顶后按照要求将土地过户到我公司名下，然后再抵押贷款。

三、债权涉及诉讼情况与债权实现
（一）诉讼情况
2014年11月12日中国农业发展银行***分行营业部依法向***高级人民法院提起民事诉讼要求***农资公司偿还借款322892842.92元及利息，并要求相应的单位在最高额抵押担保范围内承担连带责任。

其中，要求优先受偿***化工有限公司最高额抵押但保下的抵押物。

2015年11月11日，***高级人民法院作出判决，依法支持了中国农业发展银行***分行营业部的诉讼请求，该判决已生效。

（二）债权实现
***受让9800万元债权后，可以申请***高院依法对该项贷款业务抵押的位于*省***的土地进行拍卖。

若能以高于9800万元的价格
拍卖变现，***的债权顺利实现；若最终竞拍价格低于9800万元或流拍，***可以再申请***高院执行***农资公司的其他资产，直到债权完全实现。

四、风险分析
***公司申请执行后，若***化工厂土地最终价值不足9800万及实现债权的费用，***公司申请法院继续执行***农资公司的其他财产，因***农资公司债务众多，可能会出现资不抵债的情形，剩余债务存在难于执行的风险。

鉴于9800万债权由相应抵押物担保，剩余债务额不会太大，加上***农资公司系***重要的农业生产资料储备流通公司，在***有大量的分公司，破产的概率较低，***可通过申请法院对***农资公司及分公司财产进行执行，直至债权完全实现。