厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司、刘伯楷物业服务合同纠纷二审民事判决书

厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司、刘伯楷物业服务合
同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】福建省厦门市中级人民法院
【审理法院】福建省厦门市中级人民法院
【审结日期】2020.08.20
【案件字号】（2020）闽02民终3328号
【审理程序】二审
【审理法官】叶青林丽珊纪荣典
【审理法官】叶青林丽珊纪荣典
【文书类型】判决书
【当事人】厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司;刘伯楷
【当事人】厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司刘伯楷
【当事人-个人】刘伯楷
【当事人-公司】厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司
【代理律师/律所】刘欣上海锦天城（厦门）律师事务所;何晓忠上海锦天城（厦门）律师事务所
【代理律师/律所】刘欣上海锦天城（厦门）律师事务所何晓忠上海锦天城（厦门）律师事务所
【代理律师】刘欣何晓忠
【代理律所】上海锦天城（厦门）律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【原告】厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司
【被告】刘伯楷
【本院观点】根据双方当事人的上诉请求和答辩意见，本案争议焦点是：1.上诉人厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司主张2014.4-2016.6期间收取物业服务费是否具有合同依据；2.上诉人主张3元/月.平方米计算物业费可否支持；3.公摊水电费、水费用的上诉请求可否支持。

【权责关键词】诉讼请求缺席判决维持原判发回重审撤销执行当事人的陈述质证新证据关联性合法性证据不足证据交换违约金支付违约金
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经审理，对一审法院查明的其余事实予以确认。

对当事人在二审中提交的新证据是否采信作为本案认定事实的依据问题，本院在后一并评述。

【本院认为】本院认为，根据双方当事人的上诉请求和答辩意见，本案争议焦点是：1.上诉人厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司主张2014.4-2016.6期间收取物业服务费是否具有合同依据；2.上诉人主张3元/月.平方米计算物业费可否支持；3.公摊水电费、水费用的上诉请求可否支持。

根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：1.关于案涉前期物业服务合同的起算时间问题，上诉人主张2014年4月-2016年6月期间的涉案房产的物业服务费、公摊水电费、水费，提供证据“2010年3月18日，厦门市物价局厦价房（2010）43号《厦门市物价局关于源昌鑫海湾物业服务收费有关事项的通知》”仅能证明收费许可，未能提供证据证明该期间物业服务合同的事实。

该部分诉讼主张依据不足，不予支
持。

2.案涉房产为跃层，上诉人主张3元/月?平方米计算物业费可否支持。

根据被上诉人案涉房产的《土地房屋登记卡》中关于“房屋状况”的登记信息，案涉房产存在“叠合面积”，属应按跃层（挑高）住宅收费标准交纳物业服务费用的类型，一审法院按平层标准2元/月?平方米计算被上诉人拖欠物业服务费用认定错误，应予改判。

刘伯楷应缴纳合嘉源公司2016年7月起至2018年6月的物业管理服务费9545.76元（132.58平方米×3元/平方米·月×24个月）3.关于缴纳公摊水电费、水费用的上诉请求，本院同意一审裁判意见，不再赘述。

综上，上诉人厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实部分有误，依法应予纠正。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下
【裁判结果】一、维持厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初8902号民事判决第二项、第三项，即“二、刘伯楷应于本判决生效之日起七日内向厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司支付厦门市湖里区五缘西三里源昌鑫海湾小区110号1602室自2016年7月至2018年6月期间的房屋公共维修金954.58元，；三、驳回厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司的其他诉讼请求。

”二、变更厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初8902号民事判决第一项为：刘伯楷于本判决生效之日起十日内向厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司支付2019年4月1日至2019年9月16日期间的综合物业服务费20075元及延迟缴纳违约金（按年利率6%的标准，以10950元为基数，自2019年3月26日起算至2019年11月21日；以7950元以基数，自2019年11月22日起计算至实际支付之日止；以9125元为基数，自2019年6月26日起算，计算至实际付款之日止。

）二审案件受理费657元，厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司负担607元，刘伯楷负担50元。

一审案件受理费按原审判决执行。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-01-27 03:29:15
厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司（原厦门新凯宾物业服务有限公司）、刘伯楷物
业服务合同纠纷二审民事判决书
福建省厦门市中级人民法院
民事判决书
（2020）闽02民终3328号上诉人（原审被告）：厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司（原厦门新凯宾物业服务有限公司）。

法定代表人：侯团圆，董事长。

委托诉讼代理人：刘欣，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何晓忠，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。

被上诉人：刘伯楷。

上诉人厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司（以下简称合嘉源公司）与被上诉人刘伯楷物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初8902号民事判决，向本院提起上诉。

本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。

被上诉人刘伯楷经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

上诉人厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司上诉请求：1、改判被上诉人向上诉人支付厦门市湖里区××里××小区××号××室自2014年2月至2018年6月期间的物业管理服务费20196元，并以每季度物业管理服务费为基数自欠费的季度第一月6
日起按0.05%的标准支付违约金至实际清偿之日止。

2、改判被上诉人向上诉人支付厦门市湖里区××里××小区××号××室房屋自2014年2月至2018年6月期间的公共维修金2019.6元；改判被上诉人向上诉人支付厦门市湖里区××里××小区××号××室
房屋自2014年2月至2018年6月期间的公摊水电费2457.76元，水费1377.2元，共计3834.96元。

被上诉人刘伯楷未作答辩。

厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司向一审提出诉讼请求：1.判令刘伯楷向合嘉源公司支付2014年2月至2018年6月的物业管理服务费2019.6元、房屋公共维修金2019.6元、公摊水电费2457.76元、水费1377.2元；2.判令刘伯楷向合嘉源公司支付暂计至起诉之日的滞纳金8231.06元（以物业管理服务费为基数，自每季度第一个月6日起，每日按0.05%标准计算至实际清偿之日止）。

事实和理由：厦门源昌物业服务有限公司自2010年3月起为源昌鑫海湾小区提供前期物业管理服务，2015年6月，厦门源昌物业服务有限公司与厦门新凯宾物业服务有限公司（以下简称新凯宾物业公司）合并，权利义务由新凯宾物业公司承继，2019年4月12日，新凯宾物业公司名称变更为厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司。

刘伯楷系该物业110梯1602室房屋业主，自2014年2月起至2018年6月期间未交纳物业管理服务费等费用共计26050.56元。

经多次催收迄今未果，故合嘉源公司提起本案诉讼。

一审法院审理认定事实：2010年3月18日，厦门市物价局针对源昌鑫海湾小区作出厦价房（2010）43号《厦门市物价局关于源昌鑫海湾物业服务收费有关事项的通知》，通知物业服务费住宅收取标准为2元／平方米·月、房屋公共维修金0.2元／平方米·月，通知自发文之日执行，执行期间如有新规定按新规定执行。

2016年6月30日，厦门溢源昌房地产开发有限公司与新凯宾物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：由新凯宾物业公司为位于厦门市思明区××路××路××号路××小区提供物业管理服务；物业服务期限为五年，自2016年7月1日起至2021年6月30日终止；物业服务费标准如下：住宅标准层单层按建筑面积2元／平方米·月收取，物业服务费按季缴纳，业主和物业使用人应于每季度第一个月5日前交纳物业服务费用，如有欠费应按欠
费额的千3分之三按日支付违约金；房屋公共维修金标准：按建筑面积0.3元／平方米·月收取，房屋公共维修金按季缴纳，业主和物业使用人应在每季度第一个月的5日前履行缴纳义务。

合同签订后，新凯宾物业公司依约为源昌鑫海湾小区的业主和物业使用人提供了物业管理服务。

2019年4月12日，厦门新凯宾物业服务有限公司名称变更为厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司。

另查明，刘伯楷系厦门市湖里区五缘西三里源昌鑫海湾小区110号1602室的业主，该房屋建筑面积132.58平方米。

刘伯楷拖欠2014年2月起至2018年6月期间的物业管理服务费等费用。

以上事实，有合嘉源公司提供的厦价房（2010）43号厦门市物价局文件、《前期物业服务合同》、准予变更登记通知书（外资准变字2019第8072019011030180号）、土地房屋登记卡（厦地房证字第0××8号）、当事人的陈述为证；刘伯楷未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利，一审对上述证据真实性、合法性、关联性予以确认，并在卷佐证。

一审认为，厦门溢源昌房地产开发有限公司与新凯宾物业公司（后更名为合嘉源公司）签订《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力。

刘伯楷系源昌鑫海湾小区的业主，接受了合嘉源公司提供的物业管理服务，应交纳物业服务相关费用。

现合嘉源公司要求刘伯楷交纳2014年2月起至2018年6月期间的物业管理服务费、房屋公共维修金，但其仅提供2016年6月30日与厦门溢源昌房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，委托管理期间自2016年7月1日至2021年6月30日，故其要求刘伯楷交纳2014年2月起至2016年6月的物业管理服务费、房屋公共维修金无合同依据，不予支持，刘伯楷应交纳合嘉源公司2016年7月起至2018年6月的物业管
理服务费6363.84元（132.58平方米×2元/平方米·月×24个月）、房屋公共维修金954.58元（132.58平方米×0.3元/平方米·月×24个月）。

刘伯楷未按时缴纳物业管理服务费已构成违约，现合嘉源公司要求刘伯楷自每季度第一个月6日起按日0.05%标准支付违约金至实际清偿之日，予以准许。

房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交的房屋公共维修金归业主所有。

合嘉源公司要求刘伯楷支付2014年2月至2018年6月的公摊水电费、水费，其仅提供代缴水电费用的部分票据复印件，未提供票据原件予以核对，故该诉讼请求证据不足，不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、刘伯楷应于本判决生效之日起七日内向厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司支付厦门市湖里区五缘西三里源昌鑫海湾小区110号1602室房屋自2016年7月至2018年6月的物业管理服务费6363.84元，并以每季度物业管理服务费为基数自欠费的季度第一个月6日起按日0.05%标准支付违约金至实际清偿之日止；二、刘伯楷应于本判决生效之日起七日内向厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司支付厦门市湖里区五缘西三里源昌鑫海湾小区110号1602室房屋自2016年7月至2018年6月的房屋公共维修金954.58元；三、驳回厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司的其他诉讼请求。

案件受理费657元，厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司负担607元，刘伯楷负担50元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。

上诉人提交土地房屋登记卡，所载内容：“建筑面积132.58平方米，叠合面积132.58平方米”，拟证明案涉房屋是跃层。

另查明，2010年3月18日，厦门市物价局针对源昌鑫海湾小区作出厦价房（2010）43号《厦门市物价局关于源昌鑫海湾物业服务收费有关事项的通知》，物业服务费住宅收取标准为2元/平方米·月，跃层住宅3元/平方米·月……。

本院经审理，对一审法院查明的其余事实予以确认。

对当事人在二审中提交的新证据是否采信作为本案认定事实的依据问题，本院在后一并评述。

本院认为，根据双方当事人的上诉请求和答辩意见，本案争议焦点是：1.上诉人厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司主张2014.4-2016.6期间收取物业服务费是否具有合同依据；2.上诉人主张3元/月.平方米计算物业费可否支持；3.公摊水电费、水费用的上诉请求可否支持。

根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：1.关于案涉前期物业服务合同的起算时间问题，上诉人主张2014年4月-2016年6月期间的涉案房产的物业服务费、公摊水电费、水费，提供证据“2010年3月18日，厦门市物价局厦价房（2010）43号《厦门市物价局关于源昌鑫海湾物业服务收费有关事项的通知》”仅能证明收费许可，未能提供证据证明该期间物业服务合同的事实。

该部分诉讼主张依据不足，不予支持。

2.案涉房产为跃层，上诉人主张3元/月?平方米计算物业费可否支持。

根据被上诉人案涉房产的《土地房屋登记卡》中关于“房屋状况”的登记信息，案涉房产存在“叠合面积”，属应按跃层（挑高）住宅收费标准交纳物业服务费用的类型，一审法院按平层标准2元/月?平方米计算被上诉人拖欠物业服务费用认定错误，应予改判。

刘伯楷应缴纳合嘉源公司2016年7月起至2018年6月的物业管理服务费9545.76元（132.58平方米×3元/平方米·月×24个月）3.关于缴纳公摊水电费、水费用的上诉请求，本院同意一审裁判意见，不再赘述。

综上，上诉人厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实部分有误，依法应予纠正。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七
十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初8902号民事判决第二项、第三项，即“二、刘伯楷应于本判决生效之日起七日内向厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司支付厦门市湖里区五缘西三里源昌鑫海湾小区110号1602室自2016年7月至2018年6月期间的房屋公共维修金954.58元，；三、驳回厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司的其他诉讼请求。

”
二、变更厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初8902号民事判决第一项为：刘伯楷于本判决生效之日起十日内向厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司支付2019年4月1日至2019年9月16日期间的综合物业服务费20075元及延迟缴纳违约金（按年利率6%的标准，以10950元为基数，自2019年3月26日起算至2019年11月21日；以7950元以基数，自2019年11月22日起计算至实际支付之日止；以9125元为基数，自2019年6月26日起算，计算至实际付款之日止。

）
二审案件受理费657元，厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司负担607元，刘伯楷负担50元。

一审案件受理费按原审判决执行。

本判决为终审判决。

审判长叶青
审判员林丽珊
审判员纪荣典
二〇二〇年八月二十日
书记员丘小涓本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

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