大兴生物医药基地东配套11号居住项目可行性研究报告

文香饭店
天堂河片区
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五、土地属性分析
3、市政条件：六通一平
X1-3
大兴生物医 药基地居住
11号
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目录
第一部分 项目基本情况 第二部分 项目获取方式和时间 第三部分 市场分析 第四部分 产品定位 第五部分 规划设计方案 第六部分 项目开发计划 第七部分 经济效益评价 第八部分 项目风险评估 第九部分 结 论
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第一部分 项目基本情况
一、项目区位 二、项目位置及四至 三、项目现状 四、规划指标 五、土地属性分析 六、小结
大兴生物医药基地东配套11号居住项目可行性研究 报告
二、项目评价与公司发展战略
【区域战略】：立足北京，面向全国重点城市； 项目评价：项目位于北京市大兴区，地处南部生态宜居新城，城市轨道交通日趋 发达，未来市场空间较大。
【产品战略】：通过开发和持有城市绿色物业产品； 项目评价：产品定位为中档住宅，中小套型、中高品质，打造公司“金”字序列 住宅产品，符合公司产品定位。
交通利好： ➢ 大兴区提出，力争2012年内打通蒲黄榆快速路、京台高
速、马家堡西路南延和万寿路南延4条与市中心连接的 道路，总投资92亿元。除京台高速外，其他3条连接线 均为城市主干道，预计2年内全部可通车，届时，开车 20分钟内可从大兴新城至长安街沿线
一、项目区位
工业园区概况： 生物医药工业园区距离本项目较近，伴随着大兴新城的发展，正逐渐成为带动区域发展的主要力量。
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五、土地属性分析
1、地块交通： 道路现状好，地块南侧魏永路为京开高速辅路，可直达京开高速，沿京开高速到六环不足5分钟 时间地铁大兴线天宫院站入站口距地块约300米，为区域价值提升奠定基础。
天宫 院站
六环
京 开 高 速 公 路
交通路网较为便捷：
① 两个地块临近六环路，地块南侧为京开高速辅路。
② 公交车体系较完善； 937、大兴23、24、28、 30路、大兴新城1路等等公交车均可抵达地块周 边
【客户战略】：为消费者提供绿色物业产品和服务； 项目评价：客户定位以依赖轨道交通的首置类客户为主，为消费者提供舒适宜居 的居住环境，符合公司客户战略。
【社会责任】：致力于提升城市价值；
项目评价：该项目有利于生物医药基地居住配套设施完善，并将成为大兴区及北 京市新的大型居住社区，有助于提升区域价值。
【品牌战略】：打造金融街绿色商务地产领军品牌；
中良丰通
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二、项目位置及四至
地块位于北京南部北臧村镇，生物工程与医药产业基地内部，六环外沿京开高速3公里处。
西红门 区域
五环
黄村区
域
六环
孙村
区域
京 开 高 速 公 路
庞各 庄区
域
Байду номын сангаас
地块区位： ➢11#地块位于大兴区南部北臧村镇； ➢地块位于大兴区工业重点区域（生 物工程与医药产业基地）内； ➢位于大兴孙村，黄村，庞各庄的中 心区域；
华佗路
华佗路
京开高速
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三、项目现状
1、建设用地范围内高压线杆6根； 2、代征绿地内有高压线杆8根； 3、代征道路边缘有部分红绿灯及路灯； 4、宗地范围内有少量树木（不涉及名木古树，且已补偿完毕）。
标书约定的处理原则：
1、建设用地内高压线杆由大兴分中心在土地成交后12个月内完成改迁， 并承担相关费用；
生物医药 工业园区
同仁堂
康必得
园区简介：
➢中关村科技园区大兴生命科学新城成 立于2002年底，原名北京生物工程与 医药产业基地，规划面积9.63平方公里， 是目前国内主要的生物医药产业基地 之一，区域未来发展潜力巨大; ➢规划生命科学新城打造成为推动区域 发展的一流科技、健康、人文城市; ➢未来4年新城人口将达到10－15万人.
2、代征绿地内高压线杆、代征道路内红绿灯、路灯现状保留；
3、宗地内现有树木以补偿完毕，不涉及名木古树，由中标人结合项目
开发建设自行伐移并承担相关费用。
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四、规划指标
经济技术指标
本地块中将配建30000平方米建筑规模的“公共租赁住房”，由中标人完成 建设，并由政府按5500元/平方米的价格进行回购；若政府放弃回购，由中 标人按租赁房持有并按政府指导价出租。
③ 2010年底即将开通的地铁大兴线（天宫院站）位 于项目南侧地块内；
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五、土地属性分析
2、周边配套： 项目地块周边基础配套匮乏。周边居住区天堂河片区配套仅能满足基本生活需要。
北臧村镇小学
第二职业学校
汽车工业学校
浙发超市 黄村6中
天堂天堂河河片小学区
天堂河医院
世纪佳福超市
加油站
周边配套：
天堂河片区：仅能满足基本生活需要，低端配套。 政务公共：社区卫生站、天堂河医院、北臧村镇政府、 埝坛邮政所； 休闲场所：休闲娱乐场所匮乏。 购物娱乐：主要以超市形式为主，天堂河片区内物佳 美超市、世纪宏发顺超市、吉佰盛超市等等； 教育配套：北臧村镇天宫院小学、北臧村中学、北臧 村小学、大兴区第二职业学校等；
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一、项目区位
区域规划：大兴新城规划整体利好，新兴工业园区（大兴生物医药产业基地）成为大兴南城的发展契机。
新城定位： ➢北京南部具有生态特色的宜居新城，是北京重要的物流中心， 是现代制造业和文化创意的重点培育地区。 发展目标： ➢“战略发展节点”“新兴产业基地”“京南绿色新城” 规模： ➢2020年大兴新城总人口控制在60万人，新城建设用地规模 控制在65平方公里。 ➢2020年大兴区总人口控制在111万，城乡建设用地规模控制 在129.67平方公里。 拓展方向： ➢城市空间主要向北和东北方向拓展，西北区部分启动，产业 区在集约利用土地的基础上向南拓展
区位概况: 北臧村镇总面积60平方公里，辖23 个行政村，总人口15544人，人口密 度为284人/平方公里；未来将在此建 成首都四大现代制造业基地之一的北 京生物工程与医药产业基地。
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二、项目位置及四至
庆丰路
新源大街
005
R2
R52
R53 G
016 021
大兴线天宫院站
022
R2
京开天宫院 出口
项目评价：通过居住用地开发，为周边产业提供配套服务，巩固金融街商务地产
品牌。
【股东价值】：实现公司持续、健康、稳健成长。
项目评价：未来为公司提供利润增长，为公司持续健康发展提供业绩支持。
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三、公司土地储备资金使用情况
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四、北京公司在跟项目汇总
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石景山五 里坨低密
度
大兴三合 庄项目
大兴旧宫 3号项目 大兴亦庄