链家签约视频话术

您需要了解有四种类型的房屋不可以进行交易
第一种保障住房
主要指不符合上市出售条件的经济适用住房和限价房
一般可以根据房屋权属证书或者原始购房合同来判定
2、不符合上市交易条件的央产房、军产房、校产房等
央产房和校产房需要事先与央产大厅或产权单位核实并取得允许上市出售的相关文件后
才可以正常上市交易
军产房由于涉密或土地无偿划拨一般不可以出售
如有此情况请务必提前和经纪人说明
以便帮助您协调并降低风险
一旦由于特殊原因导致不能按期履行义务
需要买卖双方协商签订书面的变更协议
才能避免违约风险
另外，如果国家行政主管部门出台新的调控政策
并且该政策导致合同无法继续履行的
交易各方是互不承担违约责任的
当然
国家在制定相关政策时一般都会留有一部分时间
让我们能够及时办理过户等事项
尤其是出售方一方物业费
供暖费等未能及时结算造成纠纷的
按照惯例会在购房款中留存一到两万元暂缓交付
作为物业交割保证金
在完成前部交割事项后如果没有违约事项
那么保证金如数交付出售方
5、关于违约责任
主要在《补充协议》第四条中予以约定
违约责任分为两种
一种是一般违约行为
也就是没有按时履行约定的各项义务
这种情况需要按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金
交易双方能够及时准确的提交所需资料
并严格执行协议约定
我们相信交易一定会顺利进行
链家地产的全国客服热线是
4007-001-001
您有任何疑问或意见都可以联系我们
最后
祝您的交易圆满完成
链家地产签约风险视频3.0版08:31
马上要签约了
但你真的知道签约时需要特别关注的潜在风险吗？
没问题准备好了
先别急着回答
如涉及到继承的
需出具遗嘱
继承公证书或者其他继承人的授权委托书
我们提醒您
在签约时需确认交易房屋是否有抵押
抵押价值是多少
因为房屋需要解除抵押之后才可以办理过户手续
因此请我们提醒您在签约时需确认解除抵押的方式和时间
2、土地证
北京市的房屋大多是土地证、房产证二证合一的
但也有少部分颁发了《土地使用权证》
如果本次交易中出售的房屋有土地使用权证的
如果交易双方不能够亲自到场办理贷款
过户等相关手续的
还必须提供公证处公证的授权委托书
购买人需要准备的材料
房地产行政主管部门和贷款银行
还需要审核购买人的在京购房资质和贷款资质
所以需要购买人准备一下材料
1、家庭成员身份证明
2、收入证明
3、社保证明
4、纳税证明
二者具备一者就可以
3、如果购买人为非京籍
还需要提供暂住证等身份证明文件
因为这会对后续过户
计税等事项办理事项带来影响
2、关于房屋成交价格
付款方式等
会
体现在《买卖合同》第四条和《补充协议》第一条
需要提醒的是
可能出现的银行“拒贷”情况
也就是银行拒绝了您的贷款申请
出现这种情形的原因主要有
您的个人征信状况不符合银行的要求
银行当前信贷额度已满
国家金融调控政策和房地产调控政策的影响
要求所有共有权人全部到场签署合同
如共有权人不能到场
出售方必须提供公证的《授权委托书》
配偶不能到场
必须提供《配偶同意出售证明》
业主单身
核对单身证明或婚姻情况证明文件
这些资料我都不能提供
我代为签署行吗
NO你代为签署没有任何法律效应
NO还有可能承担违约责任
您需要在约定时间内将资料补齐
《北京市存量房屋买卖合同》第五条明确约定：
请您仔细阅读并注意服务事项和付款条款
除此之外
经纪人会根据您的交易类型来确定是否需要签署其他辅助文件
接下来我们要提示您的是合同里需要您重点关注的几项内容
1、关于房屋基本情况和权属状况
请关注《买卖合同》第一条、第二条和第五条
这些信息需要根据房屋权属证书
或者出售方原始购房合同上记载的内容进行填写
出售方在描述上述信息时也应准确、有效
视频将引导您阅读
出售房屋必须要共有权人书面同意否则合同可能被判无效
房屋共有人是指
多人共同拥有对房屋出售、出租的权利
最常见的是夫妻共有
只要业主已婚
通常就默认他的配偶为共有权人另外继承Βιβλιοθήκη 人集资购买职工和单位共有等
也可能导致一套房屋有多个共有权人
法律规定
一套房屋必须所有共有权人同意才能出售
否则所签署合同无效
1坚持要求办理资金监管尤其是卖方
今天的卖方也是当初的买家
无论您的哪次交易
我们都为您提供资金监管服务
2最安全的监管方式是将全部购房款进行监管
请交易双方要求办理全额资金监管
请暂定视频核对经纪人是否完成以上动作
签约前需要核实房屋抵押情况
否则将导致重大损失
交易的房屋有抵押在二手房交易中很常见
但这种情况是无法办理过户的
该账户的相关信息在北京市房地产中介行业协会网站上进行公示
购买人的交易资金先存放在资金监管账户里
在满足预先约定的资金划转条件时
一般是约定在完成房屋过户手续后
这笔资金将直接划转给出售方
链家地产、北京市住房和城乡建设委员会
北京市房地产中介行业协会和光大银行四方
会共同对您的交易资金进行监管
您完全可以放心
链家通过这样的方式
链家地产签约风险视频2.0版13:48
客户朋友
感谢您选择链家为您提供本次居间服务
签约是二手房交易过程当中一个重要的环节
您现在看到的这段视频长度在15分钟左右
我们将为您解读签约时需要特别注意的一些环节
您如果有疑惑可以记录在经纪人为您准备的《房地产经纪服务事项告知书》上
当然也可以随时暂停向经纪人咨询
签约之前
一方面可以确保出售方能拿到售房款项的同时
也将购买人的资金风险降至最低
《交易合同合订本》第二页备有资金监管案例
可供买卖双方参考
4、关于房屋交易的具体事宜及办理时间
比如资金划转方式
出售方剩余贷款解抵押的时间
以及双方过户的时间等
请在《买卖合同》第四条和《补充协议》第二条中做出明确约定
特别提醒交易双方的是
为保证房屋能够顺利交接
但有部分军产已经转为地方
则如果能够取得转移文件也可以出售
3、查封或抵押的房产
指司法机关和行政机关依法裁定或决定
以查封或其他形式限制房地产权利的房屋
这类房屋在解除限制手段之前是不允许进行交易的
房屋是否被查封或扣押需要在出售方的配合下
前往房屋管理部门核实
4、小产权、乡产房、违章建筑
指不具有国家正式产权的小产权房和乡产房
是在签约时要出示原件并提供复印件的
其他相关证件需根据交易进度不同在不同阶段提供原件或复印件
如果房屋管理部门及相关机构要求提供其他权属文件
也应当一并提供
您的资料准备越充分
越能够节省交易时间
合同是一个确立法律关系的必备要素
也是为了保障您的合法权益
在本次交易中
我们需要签署两类合同
一类是确立买卖关系的合同
这类合同包括《定金协议书》
需要产权人在过户之前解除抵押才能正常过户
购买人如果没有了解清楚房屋抵押状况
就直接支付房款给出售方
而且没有办理资金监管
有可能的结果是
房得不到钱不见了
请阅读《百万损失案例集》案例3
那么，链家经纪人将如何控制这类风险呢？
风险控制1签约前核实房屋的抵押情况
查看房产证上是否有抵押登记
如果没有则与产权人确定是否有其他抵押行为
这对于买房人来说
不仅要花费时间追回购房款
还有可能面对正一骑绝尘哗哗上涨的房价
请阅读《百万损失案例集》案例2
那么，链家经纪人将如何控制这类风险呢？
经纪人将做到“1查2问3核对”
也请您监督经纪人是否全部完成
1查查看房本原件共有权人一栏信息
2问询问出售方婚姻状况以及是否有其他共有情况
3核对如房屋有共有权人
出售方必须履行如实告知房屋共有权人情况的义务，否则将承担违约和赔偿责任
再次提醒您
签约前一定要一查二问三核对
请暂定视频核对经纪人是否完成以上动作
不做资金监管钱款安全没保障
以往案例
如果交易中钱款交接时点时间控制不当
买卖双方可能遇到以下陷阱
买方可能遇到的风险
被恶意转移资产的行为骗取购房款
卖方要求买方在过户前直接支付房款
《北京市存量房屋买卖合同》
《补充协议》等
这类合同约定的主要是买卖双方的具体事项
它包括付款条件
付款时间
过户时间
履行方式
及违约责任等
另外一类是确定您和链家以及北京中融信担保有限公司
之间居间服务关系及保障服务关系的合同
重点是您委托我们为您提供哪些服务
办理哪些后续手续等
包括《居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》
2003年链家首推“二手房交易资金监管业务”
随着行业的规范化
海淀、丰台、石景山等12个区县政府陆续出台规定
二手房交易不进行资金监管建委将不予过户
其他区县近期也将执行该规定
我着急先拿到钱
我先给钱又担心过不了户
别担心可以选择快贷垫资
金易安等业务将解决您的需求
具体可以向经纪人咨询
那么要成功控制风险，交易双方必须坚持一下两个原则：
6、您签署合同后
后续的交易事宜将由链家地产
北京中融信担保有限公司协同贷款银行
北京市住房公积金管理中心
评估公司、北京各区县房地产交易中心等相关机构办理
其中关于中融信公司的服务事项
请您查看《房屋交易保障服务合同》
好了
以上就是我们对于二手房交易签约环节
特别需要注意的事项和风险的提示
只要该房屋符合法律法规规定的上市交易条件
另一种是根本违约行为
已经在《补充协议》第四条中予以约定
一旦发生违约行为
守约方有权单方解除房屋买卖合同
违约方还可能支付相当于房屋总价款20%的违约金
所以提醒您认真阅读合同
避免发生违约行为
特别需要注意的情况是
如果您需要在短时间既买房又卖房
这时由于两笔交易的流程交互
需重点关注购房款是否能及时到账
以及可能对税费金额和购房资质产生的影响
一般可以通过房屋权属证书来判断
此类房屋交易风险比较大
而违章建筑本身是不允许交易的
房屋交易是物权的转移
需要交易双方提供一系列法律文件
交易类型不同
所需文件也不同
一般情况下需要提供以下材料
交易双方都需要提供的文件
1、身份证明文件
2、户口本
3、婚姻情况证明文件
如果交易双方不能够亲自到场签署合同的
还应当提供本人亲笔签署的授权委托书
也应当一并提供
3、已购公有住房、央产房等特殊产权的房屋
还需要提供和原产权单位签署的原始购房合同及有关的批准文件
例如央产房就需要提供《中央在京单位已购公房上市出售登记表》
4、如果房屋目前是出租状态
还需要提供承租人放弃优先购买权的声明
要特别说明的是
上述文件中
房产证、土地证、身份证、配偶同意出售证明
授权委托书及承租人放弃优先购买权的声明
购买人应当在签约前慎重确认自己的购房资质
避免因无购房资质而产生违约的风险
出售方需提供的房屋权属证明文件
作为房屋出售人
还需出示的房屋权属证明文件包括
1、房屋权属证书
其中如果房屋有共有权人的
需要共有权人亲自到场签署合同
如果共有权人无法到场的
其中夫妻共有的
需出具《配偶同意出售证明》
如其他共有的
需出具授权委托书
都是隐患
所以二手房交易也采用类似
支付宝的第三方平台对资金进行监管
具体方法是
买方将除贷款之外的资金存放在第三方监管账户里
由银行、链家和建委共同监管
期间无论是监管方还是交易双方
都不能单方处置交易资金
完成过户手续后
钱款由第三方直接划给卖方
若无法完成过户
则由第三方直接退给买方
监管期间产生的利息归属最后的收款方
?出售方必须履行如实告知房屋共有权人情况的义务否则将承担违约和赔偿责任再次提醒您签约前一定要一查二问三核对请暂定视频核对经纪人是否完成以上动作不做资金监管钱款安全没保障以往案例如果交易中钱款交接时点时间控制不当买卖双方可能遇到以下陷阱买方可能遇到的风险被恶意转移资产的行为骗取购房款卖方要求买方在过户前直接支付房款到钱后消失或房屋被查封无法过户卖方可能遇到的风险高价购房假借贷款骗取卖方房屋买方用高价诱惑卖方并支付少量房款要求先过户再用房屋贷款后支付尾款但过户后把房屋转卖便不见踪迹请阅读百万损失案例集案例3先付款还是先过户这是一个两难的问题二手房交易后续手续办理需要花费一些时间这期间钱无论留在买家手里还是提前付给卖家都是隐患所以二手房交易也采用类似支付宝的第三方平台对资金进行监管具体方法是买方将除贷款之外的资金存放在第三方监管账户里由银行链家和建委共同监管期间无论是监管方还是交易双方都不能单方处置交易资金完成过户手续后钱款由第三方直接划给卖方若无法完成过户则由第三方直接退给买方监管期间产生的利息归属最后的收款方2003年链家首推二手房交易资金监管业务随着行业的规范化海淀丰台石景山等12个区县政府陆续出台规定二手房交易不进行资金监管建委将不予过户其他区县近期也将执行该规定我着急先拿到钱我先给钱又担心过不了户别担心可以选择快贷金易安等业务将解决您的需求具体可以向经纪人咨询那么要成功控制风险交易双方必须坚持一下两个原则
到钱后消失或房屋被查封
无法过户
卖方可能遇到的风险
高价购房假借贷款骗取卖方房屋
买方用高价诱惑卖方
并支付少量房款
要求先过户再用房屋贷款后支付尾款
但过户后把房屋转卖便不见踪迹
请阅读《百万损失案例集》案例3
先付款还是先过户
这是一个两难的问题
二手房交易后续手续办理需要花费一些时间
这期间钱无论留在买家手里
还是提前付给卖家
并要求签署《无抵押声明》
风险控制2
如果交易房屋有抵押
经纪人将核实抵押金额
必要时在业主的配合下到建委核实
并在合同中写明解除抵押的方式和时间
要求出售方在过户前解除抵押
风险控制3
无论房屋是否有抵押
都要选择把购房款进行资金监管
当然，这样的状况出现的几率是很小的
即使出现您也不必担心
链家地产已经为您考虑到类似风险的防范措施
一旦某一家商业银行没有批准您的贷款
那么我们的合作公司
北京中融信担保有限公司
会依据对各家银行贷款政策的熟知帮助您快速更换贷款银行
此外，中融信还推出了“快贷”
“垫资”等业务来应对贷款过程中可能遇到的难题
当您需要这类业务时
请联系您的经纪人
3、资金安全对于买卖双方来说都是大事
出售方会担心不能按时收到房款
购买人会担心支付了房款却无法办理房屋过户手续等
为此，链家根据北京市住房和城乡建设委员会的规定
通过四方资金监管的方式来控制交易的风险
四方资金监管
就是链家地产在北京市住房和城乡建设委员会批注和监管下
在光大银行开具了资金监管专用账户
看完本视频再下定论
据统计
80%以上的交易损失都是由于客户对潜在风险不够重视引起的
接下来的10分钟
链家地产将通过制式化视频的形式为您揭示
交易中四个频发的风险及防范措施
链家经纪人将在签约前帮您完成风险排查动作