新型城镇化与房地产发展关系研究

新型城镇化与房地产发展关系研究
2019-07-12
近年来，随着我国经济快速的发展，我国城镇化⽔平不断提⾼，对房地产事业的需求也逐年增加，两者之间相互作⽤相互影响，城镇化进程加快带动了房地产业的发展，⽽房地产业的蓬勃⼜积极推动了城镇化⽔平的提⾼，⼆者之间⼀荣俱荣、⼀损俱损。

因此，如何避免城镇化进程和房地产业的发展的利益冲突，使它们相互促进，和谐共赢是迫切需要解决的关键问题。

⼀、城镇化进程与房地产业的关系
城镇化速率的提⾼促进了房地产业的发展，城镇化进程导致城市的数量和规模的增⼤。

越来越多的农村⼈⼝和劳动⼒流向城市，住房需求摆在了⾸要位置，这直接导致了房屋刚性需求的变化。

此外，⼈⼝的增加将会导致产业结构的发展变化。

⼯⼚扩建，企业办公、服务⾏业及房产投资等对房屋的需求也拉动了房地产业的发展，还有很多⾮住房消费如休闲场所、度假区等的建⽴，这些都对⼈们的⽣活和消费结构产⽣了很⼤影响，促进了房地产业的⼴阔发展。

房地产业的发展为城镇化进程提供了物质基础和保障。

房地产业是我国国民经济的基础产业，它是社会⽣产、⼈民⽣活必不可少的⽣产⽣活资料，它通过城市功能结构的演化，对城市⼈⼝和市场结构进⼀步扩⼤，改善居民居住坏境，促进城市发展具有重要作⽤。

只有房地产业的健康运⾏，才能建设良好的城市空间，为外来⼈⼝提供物质保证，为城镇化进程的实施打好坚实的基础。

因此，只有以房地产市场的规范健康运⾏来稳妥地推进城镇化才能达到和谐发展的⽬的。

房地产业与城镇化发展具有利益冲突关系，城市化速率的提⾼，拉动了房产需求，使我国房地产业发展过热，房产投资和投机⽇趋增多。

直接表现就是房价过⾼，过⾼的房价不仅给房地产开发带来了风险，⽽且与居民收⼊不相协调，造成外来⼈⼝买房难的问题，为⼤学⽣、农民⼯等群体在城市居住设置了关卡，这种现状严重阻碍了城镇化的进程，进⽽⼜反作⽤于房地产业的发展。

⼆、城镇化背景下房地产业发展的主要问题
在过去的⼗⼏年⾥，没有合理城镇建设规划，房地产业的开发整体处于⽆序化。

城市竞争加剧和房地产业巨⼤开发利益的驱动，出现了房地产开发的速度⾼于城镇化规划的速度，房地产开发出现⽆序甚⾄失控，从⽽城镇功能分区和布局不明确。

这不仅对城镇化的发展注⼊了不利因素，⽽且造成了资源、环境和经济的不协调，从⽽影响了城镇化进程和房地产业的健康发展。

城镇房地产市场体制不健全，造成产业结构失调。

由于城镇房地产利益的拉动，市场机制失调，导致房地产市场开发过热，房地产价格混乱。

盲⽬的房地产投资占⽤了其他城市建设公共设施和相关产业的资源，影响了市场资源配置的能⼒，且城镇房地产开发商⼤多实⼒⼩、规范化程度低，使房地产业⾛向批量⼤、档次低的尴尬境地，影响了城镇的发后续展。

随着城镇化的发展，⼤量农村⼈⼝和劳动⼒涌⼊城镇，政府发展经济适⽤房优惠政策和廉租房的建设明显偏少，低收⼊家庭的住房需求难以实现，从⽽⽣活标准难以达到城镇化的最低⽣活标准，这⼜减少了房地产开发所需要的劳动⼒，影响了城镇化的进程。

三、促进城镇化进程和房地产业共同发展的⽅法措施
房地产业的健康持续发展，不仅可以推动我国经济的发展，还可以为城镇化进程提供强⼤的经济动⼒。

当前国家对房地产业的宏观调控⽇趋加强，对房地产发展过程中的投机、价格泡沫等问题打击⼒度越来越⼤。

作为房地产业本⾝也应该严格落实国家出台的相关政策措施，借鉴国外的先进经验来完善⾃⼰，打造⾃⼰的品牌，注重产品质量，提⾼服务标准，进⽽提⾼⾃⼰的市场竞争⼒，保障房地产市场的发展健康、有序。

此外，在房地产开发的同时，也要加⼤对科技教育及基础设施的投⼊，以及环境、资源的保护，解决好⼆者发展过程中的利益冲突和投资风险。

在城镇化进程过程中，不可避免的要与房地产业开发发⽣利益冲突，只有房地产开发商有效解决好城镇化过程中与政府、区域经济和农村、农业、农民之间的利益冲突，才能使城镇化的⽬标得以顺利实现。

另⼀⽅⾯，房地产开发过程中，投机和投资住房越来越热，因此城镇化进程下的房地产开发需要有长远的规划，避免城镇开发不合理⽽⾯临的财政风险，合理定位城镇化⽬标，构建合理的城镇体系，合理开发、合理定价，加快促进城镇化进程。

另外，也要⼤⼒发展⼯业，城镇化进程绝不是简简单单的盖房⼦，必须要为居民提供⼯作机会，才能使城镇化不会成为⽆源之⽔。

以县城为中⼼的⼩城镇发展，是我们未来城镇化发展过程中应该引导的⽅向。

在县域城镇化过程中，有效地房地产开发管理措施能够加速城镇化的实现。

⾸先调整相应的政策，采取与县域房地产相适应的引⼊政策；其次加强房地产业务管理，提升房地产管理⽔平。

要加强和银⾏的合作，做好贷款⽅案和贷后管理⼯作，发展绿⾊房地产业，保证县域向城镇化的健康有序转变。

加快房地产开发的法律法规建设，充分发挥市场机制的调控作⽤，合理构建城镇房地产市场。

城镇化进程下的房地产法律法规不健全，导致了房地产业⽆序化发展。

当前的任务就是要建⽴健全城镇房地产开发法律法规，完善户籍制度，处理好常住⼈⼝房地产市场和流动⼈⼝房地产市场的关联，通过市场机制的调控作⽤，形成合理的⼈⼝流动速率和房地产价格市场。

加⼤廉租⽤房的建设，扩⼤廉租房的覆盖范围，为低收⼊群体提供保障性住房，实现公平公正的房地产开发环境，确保⼈⼈有住房，形成房地产开发层次结构，确保城镇房地产市场的健康发展。

房地产业是我国经济的⽀柱产业，在经济飞速发展的今天，房地产业还将持续发展，⽽城镇化进程的速率也不会停⽌，它们是不可逆转的过程，我国当前的任务是要处理好⼆者的关系，加快经济适⽤房、保障性住房的房地产市场开发，发展和完善⼆⼿
房市场和房屋租赁市场，促进房地产住宅消费从刚性需求和改善型需求向有效需求转变，才能使城镇化建设与房地产业协调发展加⼤房地产业的宏观调控，使它们相互作⽤、相互影响，最终达到互利共赢的⽬的，进⼀步促进我国经济⼜好⼜快的发展。

使⼆者协调发展。

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