置换基础知识

复印件清晰、有效
后补证件
卖方: 卖方: 借款合同(原件) 剩余贷款金额证明 公证书(原件) （配偶）同意出售证明(原件) 原购房合同（复印件） 央产上市申请表（复印件） 物业供暖结清证明（复印件） 户口本（复印件） 暂住证（复印件） 结婚证/离婚证/离婚协议（复印件） 贷款划转授权委托书 可后补的证 件 首付款证明 物业交割单 银行存折(复印件) 买方: 买方: 公证书(原件) 买方收入证明(原件) 营业执照副本复印件加盖公章(原件) 学历证（复印件） 银行存折 户口本（复印件） 暂住证（复印件） 结婚证/离婚证/离婚协议（复印件） 收评估费票据(复印件) 4 1 1 1 1 1 1 1 夫妻双方都需提供 外地人需提供 复印件清晰、有效 复印件清晰、有效 1 1 1 1 1 1 1 要求 夫妻双方都需提供 外地人需提供 复印件清晰、有效 1 1 5 1 用黑色签字笔填写并按手印 要求
一手商品房销售须具备以下五证二书
《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》建设工程开工证 《商品房销售预售许可证》 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》
定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象, 并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质 的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房 设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满 足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由 经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按 建设成本确定. 表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并 在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适 用房管理;
商品房(有偿出让) 定义:指各房地产开发公司投资兴建的,以赢利为目 的,按市场规律经营的房子;补充 补充:限价房简单理 补充 解为限房价、限地价的“两限”商品房); 普通住宅: 1、住宅小区建筑容积率1.0(含)以上; 2、单套建筑面积在140(含)平方米以下; 3、北京地理位置平均交易价格（单套总价的平均 价格 ）三环以内215万 / 套;三环-四环之间175万 / 套;四环-五环之间165万 / 套;五环以外100万 / 套; 非普通住宅 契税3% 1甲宅;2公寓;3别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼)
已购公房(无偿划拨） 已购公房 无偿划拨） 无偿划拨
普通公房:指按照国家房改有关售房政策,单位职工 按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位 的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价 购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住 房;含私产平房 央产房:指按照国家房改有关售房政策,单位职工按 成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在 京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有 住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的 由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建 设的住房; 简单来说就是以中国、中央、国家等央字、国字开 头的房子;比如:国家图书馆、中国航空航天局等; 链家是北京目前两家央产房代理机构之一;
交 易 环 节
个人所得税
土地出让金
成本价:15.6×建筑面积
标准价或优惠价:由业主补成 15.6×建筑面积×6
房地产 交易所
经济适用房新政
08年4月8日后签订合同的为新房,4月8日前签 订合同的为老房.新房和老房一样,不满5年的, 不得上市交易,房子想出手,只能回购给政府.5 年之后再上市交易,新房需按原购价与出售时 同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差 的70%补交价款;老房则按上市成交价的10% 补交综合地价款;
交易税费
契税 营业税 个人所得税 土地出让金 综合地价款
国家费用 契 税 营 业 税 个人所得税 土地出让金 银行费用 评 估 费 商600 公1500 保 险 费 免 律 师 费 免 链家费用 信息服务费 2.5%×成交价 × 代 书 费 0.5%×成交价 × 贷款服务费 3000 过 户 费 3000
补充知识
个人所得税:差额20% (现售价－原购买价－合理费用) × 20% 原购买价以购房发票为准. 合理费用: 国家契税,银行手续费,装修费(10%-15%) 各 项费用须提供发票.或做实点评估.
商品房类
阶段 费用明录 购买方 普通住宅:成交价×1.5% 非普通住宅:成交价×3% 首套购房90平米以下 1%.(暂时执行) 成交价×0.05% 成交价×0.05% .(暂免征) 2年之内:成交价×5.5% 2年之外的非普通住宅:差额 ×5.5% 5年之外:免交 5年之内:成交价×1%或差额 ×20% 普通住宅免征,非普通住宅3年 内全额征收1%;3-5年内减半征 收,5年外免征.(暂时免征) 出售方 上缴部门 房地产 交易所 房地产 交易所 房地产 交易所 房地产 交易所 房地产 交易所 契税
商品房类
二手商品房和经济适用房和商品房的土地使 用年限都是以开发商取得国有土地许可证的时 间来核定其土地使用年限的。 间来核定其土地使用年限的。 例如：某砖混结构的房屋2000年竣工，如 年竣工， 例如：某砖混结构的房屋 年竣工 果该房屋2006年出售，那么，购房者所购买 年出售， 果该房屋 年出售 那么， 这套房屋的土地使用年限＝ 年－（2006年 这套房屋的土地使用年限＝70年－（ 年 －2000年）＝ 年。该套房屋的新购买时间 年）＝64年 2006年+交易后核定的土地年限年 年＝ 交易后核定的土地年限年64年 年 交易后核定的土地年限年 2070年，即这套房屋的最终土地使用年限到 年 2070年为止。 年为止。 年为止
买方 卖方 交易中心
公积金缴存换贷法
(个人缴存÷12%-400)÷月供(59.92%) 国管以家庭收入总收入为准
公积金必备证件
卖方: 卖方: 置换成交信息表(原件或复印件) 身份证（复印件） 产权证（复印件） 抵押情况声明(原件) （卖方配偶）同意出售证明(原件) 买方: 买方: 身份证（复印件） 报合同必要 件 信用申请书(原件) 4 1 4 4 1 1 内容真实 复印件清晰、有效 需要复印到"注意事项"页、复印件清晰、有效 内容真实 用黑色签字笔填写并按手印 要求 夫妻双方都需提供，内容清晰,不能传真 内容真实 要求㎡,其丈夫名下有 一套回迁房43㎡,王女士退休前为正科级,丈夫 正处级,现欲出售72㎡ 问:超标否?
使用权类(未购)
使用权公房:指国家或国有企业、事业单位投资兴建 的住宅,以政府规定的租金出租给居民的公有住房. 俗称小产权,业主只拥有房屋的部分产权,可以永久 使用,可以继承.既承租房,只能居住,不能自行转让、 出租或赠予,最显著的特征是要交房租; 补充:廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式， 向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家 庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以 租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅,我国的廉 租房只租不售;
市属公积金
门店签约收取评估 收取评估费 收取评估
店面
买方 卖方 经纪人 交易中心 买方 卖方 交易中心 交易中心 买方 卖方 交易中心 买方 交易中心
办理预审、评估
公积金贷款中心 链家总部 链家总部 公积金贷款中心 公积金贷款中心 房地局
携带相关资料面签
审核、组卷
办理预审、评估 初审 面 签 过户 放款
三项费用
三注:参考购房发票(公房),契税票(商品房); ),契税票 三注:参考购房发票(公房),契税票(商品房);
已购公房全部都是普通住宅; 已购公房全部都是普通住宅; 回迁性质的经济适用房交纳土地出让金为成交价 的3%; 第一步:首先看房屋属性 包括已购公房、 首先看房屋属性， 三步:第一步 首先看房屋属性，包括已购公房、 二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房; 二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房 第二步:看房产证年限购房发票 契税票， 看房产证年限购房发票,契税票 第二步 看房产证年限购房发票 契税票，是否超 过2年； 年 第三步:看面积、单价、容积率，判断是否是普 第三步 看面积、单价、容积率， 看面积 通住宅、面积是否超标。 通住宅、面积是否超标。
印花税 (暂时免征) 交易 环节 营业税
个人所得税
土地增值税
交易流程 全款： 签约—备件—过款—网上签约-产权转移--物业交验—领证--放款。
注:资金托管注意事项 提前放款所需资料 契税票,物业交割单
全款所需证件
置换成交信息表(原件或复印件) 北京市买卖合同(原件) 居间成交确认书(原件) 过户、按揭代理合同(原件) 报合同必 要 件 补充协议(原件) 授权(网签)委托书(原件) 自行划转声明(原件) 全款 产权证（复印件） 未抵押声明(原件) 买卖双方身份证（复印件） （卖方配偶）同意出售证明(原件) 可后补的 证 件 原购房合同（复印件） 央产上市申请表（复印件） 物业供暖结清证明（复印件） （买方）暂住证（复印件） 复印件清晰、有效 1 1 1 1 1 1 1 4 1 4 1 内容真实 填写正确、无漏项 代理方式为权证代办的则不需要签署此合同 填写正确、无漏项 区经理签字 填写完整 填写完整 内容清晰,不能缩印、复印件清晰、有效 内容真实，针对新版房产证要求必须签署此文件 内容清晰,不能传真 用黑色签字笔填写并按手印，没有此件，主办不能分单
税费判定技巧
阶 段
已购公房类
费用明录 购买方 普通住宅:成交价×1.5%; 首套购房90平米以下1%.( 暂时执行) 成交价×0.05% 成交价×0.05% 2年内:成交价5.5% 2年以外:暂无 5年之外:免交 5年之内:成交价×1%或差额 ×20% 出售方 契税 印花税 （暂时免征） 营业税
上缴部 门 房地产 交易所 房地产 交易所 房地产 交易所 房地产 交易所
过户、按揭代理合同(原件)
1
填写正确、无漏项
补充协议(原件) 报合同必 要件 授权(网签)委托书(原件)
1
区经理签字
1
填写正确、无漏项
自行划转声明(原件)
1
填写正确、无漏项
产权证（复印件）
4
内容清晰,不能缩印
未抵押声明(原件)
1
内容真实，针对新版房产证要求必须签署此文件
买卖双方身份证（复印件）
复印件清晰、有效
经济适用房
常识
容积率=总建筑面积÷ 容 积 率:容积率=总建筑面积÷总用地面积 反映土地利用程度、 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经 济指标;一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅 非普通住宅＜ 济指标;一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜ 1.0; 得房率:套内建筑面积与销售面积之比 套内建筑面积与销售面积之比; 得房率:套内建筑面积与销售面积之比; 高层塔楼多为四角,其朝向多为东南(金角) 高层塔楼多为四角,其朝向多为东南(金角)、西南 银角) 东北(铜角) 西北(铁角) (银角)、东北(铜角)、西北(铁角)及各种斜向 砖混结构:一般用于多层建筑; 砖混结构:一般用于多层建筑; 框架结构:可用于多层和高层建筑; 框架结构:可用于多层和高层建筑; 钢筋混凝土板墙结构; 钢筋混凝土板墙结构; 空间结构:如体育馆、 空间结构:如体育馆、大剧院等；
暂时执行契税交易环节复印件清晰有效买方暂住证复印件物业供暖结清证明复印件央产上市申请表复印件原购房合同复印件用黑色签字笔填写并按手印没有此件主办不能分单1卖方配偶同意出售证明原件可后补的证件内容清晰不能传真4买卖双方身份证复印件内容真实针对新版房产证要求必须签署此文件1未抵押声明原件内容清晰不能缩印复印件清晰有效4产权证复印件填写完整1自行划转声明原件填写完整1授权网签委托书原件区经理签字1补充协议原件填写正确无漏项1过户按揭代理合同原件代理方式为权证代办的则不需要签署此合同1居间成交确认书原件填写正确无漏项1北京市买卖合同原件内容真实1置换成交信息表原件或复印件报合同必要件全款复印件清晰有效复印件清晰有效买卖双方身份证复印件内容真实针对新版房产证要求必须签署此文件1未抵押声明原件内容清晰不能缩印4产权证复印件填写正确无漏项1自行划转声明原件填写正确无漏项1授权网签委托书原件区经理签字1补充协议原件填写正确无漏项1过户按揭代理合同原件代理方式为权证代办的则不需要签署此合同1居间成交确认书原件填写正确无漏项1北京市买卖合同原件内容真实1置换成交信息表原件或复印件报合同必要件收评估费票据复印件复印件清晰有效1结婚证离婚证离婚协议复印件外地人需提供1暂住证复印件夫妻双方都需提供1户口本复印件1银行存折1学历证复印件1营业执照副本复印件加盖公章原件复印件清晰有效1买方收入证明原件4公证书原件要求买方
商业贷款 流程
签约—备齐件—评估—出评估 — — — 报告—首付款—面签—审核— 出审批报告—网上签约--产权 转移--物业交验—领证--放 款—抵押—取本
商贷必备证件
置换成交信息表(原件或复印件) 1 内容真实 北京市买卖合同(原件) 1 填写正确、无漏项
居间成交确认书(原件)
1
代理方式为权证代办的则不需要签署此合同
置
换
基础知识及签约流程
个人简介
产权属性 交易税费 交易流程
产权属性
使用年限 方式:无偿划拨 有偿出让
商业、旅游、娱乐用地40年; 工业用地、科教、文体、卫生、 体 育用地、综合或其他用地50年; 居住用房用地70年
已购公房和央产房:
从该楼的第一套房屋首次进入二 手房市场，缴纳土地出让金之日起 核定其土地出让年限。其他房屋上 市时，依上述办法分别计算使用年 限，最终保证同一宗土地、同一栋 楼的土地出让年限终止日相同。
1:产权人及配偶姓名 2:产权人及配偶身份证号码 3;房屋详细物业地址 4;原产权单位(见原购房合同) 5:产权证号 6;房本面积 7:阳台面积
央产查档
目的----------能否上市交易
科级以下60 正副科70 副处80 正处90 副局105 正局 120 1:以夫妻双方名下所有房改房面积为基数核算. 2:以夫妻双方最高级别为指标判定. 3:单位判定. 补超标:4000元/㎡,优惠10㎡按1560元/㎡ 超出部分按4000元/㎡