高忠江、青海悦豪物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

高忠江、青海悦豪物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】青海省西宁市中级人民法院
【审理法院】青海省西宁市中级人民法院
【审结日期】2021.12.24
【案件字号】(2021)青01民终2267号
【审理程序】二审
【审理法官】张敏娟韩雪梅李娟
【审理法官】张敏娟韩雪梅李娟
【文书类型】判决书
【当事人】高忠江;青海悦豪物业管理有限公司
【当事人】高忠江青海悦豪物业管理有限公司
【当事人-个人】高忠江
【当事人-公司】青海悦豪物业管理有限公司
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】高忠江
【被告】青海悦豪物业管理有限公司
【本院观点】高忠江与西宁新华联房地产有限公司签订的《商品房买卖合同(现售)》第七章第十八条“物业管理”约定买受人同意出卖人选聘的物业服务企业实施前期物业管理，业主大会设立前适用该章规定。

招商引资不属于物业服务范围，监守自盗缺乏证据证明系悦豪分公司职工所为，损坏车辆系偶发事件，悦豪公司予以了处理，电梯停用是否系悦豪公司故意为之或者消极不作为缺乏证据证明，高忠江商铺经营好坏亦无证据证明与悦豪公司提供的物业服务有直接关系。

【权责关键词】撤销合同合同约定证据不足诉讼请求维持原判发回重审执行
【指导案例标记】0
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【本院查明】本院对一审查明的相关事实予以确认。

【本院认为】本院认为，高忠江与西宁新华联房地产有限公司签订的《商品房买卖合同(现售)》第七章第十八条“物业管理”约定买受人同意出卖人选聘的物业服务企业实施前期物业管理，业主大会设立前适用该章规定。

高忠江所在的物业小区尚未成立业主委员会，未能与悦豪公司签订新的物业服务合同，执行的仍然是开发商与悦豪公司签订的《前期物业服务合同》，该合同第十九条约定：合同期限自2013年8月22日至2018年8月21日止；到期后，合同继续生效，直至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。

故悦豪公司向包括高忠江在内的小区业主收取物业费依据充分，高忠江应当根据合同约定交纳相关费用。

高忠江上诉称物业费按每月每平米9.8元收取标准过高，但未能提供证据证明其不应承担此标准费用的正当理由，且2020年之前的物业费亦是按此标准计费，高忠江未提出异议并据实交纳，此后以收费过高拒绝支付物业费缺乏事实依据。

高忠江二审中认为悦豪公司提供的物业服务质量差，如：未完成招商引资致使其商铺所在的商业街营商环境不佳、物业公司监守自盗、损坏其所有的车辆、靠近自己商铺所在一侧的电梯长期停用导致其关门歇业等，对此本院认为，招商引资不属于物业服务范围，监守自盗缺乏证据证明系悦豪分公司职工所为，损坏车辆系偶发事件，悦豪公司予以了处理，电梯停用是否系悦豪公司故
意为之或者消极不作为缺乏证据证明，高忠江商铺经营好坏亦无证据证明与悦豪公司提供的物业服务有直接关系。

故高忠江以上述理由拒绝交纳物业费的依据不足，一审判决综合考量悦豪公司在物业服务过程中确有瑕疵，认定由其承担部分责任合理适当，高忠江据此拒交物业费的理由不能成立，本院不予采纳。

关于采暖费的收取，2020年10月15日至2021年4月15日采暖季的暖气费已由悦豪公司先行全部支付给了供暖企业，高忠江以暖气温度未达标为由拒交暖气费，但未能提供证据证明温度未达标的相关证据，也未证明其商铺的暖气不热系由悦豪公司造成，且采暖费由供暖企业收取，是否减免亦由供暖企业决定，悦豪公司仅为代收代付，高忠江拒绝向悦豪公司支付由该公司代付的采暖费缺乏事实和法律依据，故对其该项上诉理由本院不予采纳。

综上所述，高忠江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费254元，由高忠江负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 14:13:38
【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年8月31日，高忠江与西宁新华联房地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买位于西宁市城西区文汇路15号1号楼15-265号商铺，在该《商品房买卖合同》中就物业管理约定如下：1、出卖人选聘的前期物业服务企业为青海悦豪物业管理有限公司；物业服务时间为2015年10月1日至2020年10月1日；物业服务费为每月每平方米9.8元；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。

高忠江作为该商铺业主，由悦豪公司为包括高忠江在内的商户提供物业服务，双方未再签订书面的《物业服务合同》。

后高忠江以服务不到位、乱收费、服务水平差、暖气不达标等为由未交纳物业费等费用，导致纠纷产生。

【一审法院认为】一审法院认为，本案争议焦点为：悦豪公司的物业服务是否达到约定标
准，其主张的物业服务费等费用应否支持。

关于悦豪公司主张高忠江支付物业服务费14114.4元的诉讼请求，双方虽未签订书面的《物业服务合同》，但在高忠江与西宁新华联房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》中就物业服务进行了约定，高忠江对此并无异议，悦豪公司已实际向高忠江提供了服务，故高忠江主张该费用符合法律规定。

关于悦豪公司主张的物业费数额14114.4元，经审理查明，悦豪公司在服务期间确实存在电梯停运、工作人员扎车轮胎等服务不到位、不规范等情况，同时依据《商品房买卖合同》中约定的服务期限至2020年10月1日止，到期后双方并未签订书面《物业服务合同》，现依据悦豪公司实际服务期限该请求应予支持至2021年8月31日，后期服务费可依据服务的实际期限另行主张，另依据青海省2020年疫情期间逐步恢复生产的时间，就高忠江2020年2-3月物业费应予适当扣减一个月，悦豪公司主张的物业费应予支持60.01×9.8×19(2020年1月1日至2021年8月31日，疫情期间扣减一个月)×80％=8939.09元；关于悦豪公司主张的暖气费2153.16元，依据双方陈述，虽存在温度较低情况，但无证据证实温度不达标的事实，同时高忠江改装暖气未经供暖企业的同意，故理应由高忠江承担不利后果，悦豪公司该诉讼请求应予支持；关于悦豪公司主张的电费1887.41元，依据双方陈述，关于电费的收费标准于2018年已经进行了变更，但悦豪公司仍依据原先收费标准主张不符合法律规定，同时亦未提供相关证据证实变更后的电费数额，故该请求不予支持，悦豪公司进行核算后可另行主张。

遂依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款规定，判决：一、高忠江于判决生效后十日内支付悦豪公司物业服务费8939.09元、暖气费2153.16元。

二、驳回悦豪公司要求高忠江支付电费1887.41元的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费减半收取127元，由悦豪公司负担27元，高忠江负担100元。

【二审上诉人诉称】高忠江上诉请求：1．依法撤销西宁市城西区人民法院(2021)青0104民
初3694号民事判决，改判驳回悦豪公司的全部诉讼请求或发回重审或依法。

2．本案一、二审诉讼费由悦豪公司承担。

事实和理由：1．原审法院认定基本事实不清，证据不足，应依法予以改判。

高忠江于2015年购买位于西宁市城西区文汇路15号楼15-265号商铺，物业公司为悦豪公司，高忠江一直按时缴纳物业费等相关费用。

悦豪公司收取高昂的服务费，但其服务质量及各方面的措施与物业费的高标准不相符，服务不到位。

物业费为9.8元／平方米，仅电梯的运营费就占有7元(是田景山亲口承认)。

2020年1月开始，电梯就开始停运至今，导致高忠江的店铺无法经营，停业至今。

悦豪公司未达到服务要求，无权收取物业服费用，且在2020年10月1日，在前期物业服合同到期后，并未重新与上诉人订立物业服务合同，在没有取得物业行政管理部门同意或价格主管部门许可的情况下，无权援引已终止的前期物业服合同的向高忠江主张物业费，且未提供已经提供物业服务的任何工作记录。

因此一审法院在已经认定前期物业服务合同在2020年10月1日终止，且悦豪公司存在物业管理不到位，不规范的情况下，仅让其承担20％的责任没有事实依据和法律依据。

2．悦豪公司无权收取暖气费。

2019年6月22日，高忠江是经过物业公司同意后更改的暖气管道，且缴纳了8千余元的费用，由物业公司组织人员进行的更改，且当年的暖气供应并未有任何影响，现在悦豪公司主张的暖气费是2020年10月至2021年3月期间的费用，在供暖期间由于不达标，因此悦豪公司在每家商铺都进行了测量，并以此为由向供暖公司提出了减免。

悦豪公司未向法庭提交其已经向供暖公司代缴全部暖气费的任何证据，应当视为举证不能，一审法院支持被上诉人的暖气费主张，无事实依据。

综上所述，请求二审法院依法查明案件事实，依法作出公正裁决。

高忠江、青海悦豪物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
青海省西宁市中级人民法院
民事判决书
(2021)青01民终2267号当事人上诉人(原审被告)：高忠江，个体，住西宁市。

被上诉人(原审原告)：青海悦豪物业管理有限公司，住所地：西宁市城某某五四西路。

法定代表人：田景山，该公司总经理。

委托诉讼代理人：郭志萍。

委托诉讼代理人：杨文卓。

审理经过上诉人高忠江因与被上诉人青海悦豪物业管理有限公司(以下简称悦豪公司)物业服务合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院(2021)青0104民初3694号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称高忠江上诉请求：1．依法撤销西宁市城西区人民法院(2021)青0104民初3694号民事判决，改判驳回悦豪公司的全部诉讼请求或发回重审或依法。

2．本案一、二审诉讼费由悦豪公司承担。

事实和理由：1．原审法院认定基本事实不清，证据不足，应依法予以改判。

高忠江于2015年购买位于西宁市城西区文汇路15号楼15-265号商铺，物业公司为悦豪公司，高忠江一直按时缴纳物业费等相关费用。

悦豪公司收取高昂的服务费，但其服务质量及各方面的措施与物业费的高标准不相符，服务不到位。

物业费为9.8元／平方米，仅电梯的运营费就占有7元(是田景山亲口承认)。

2020年1月开始，电梯就开始停运至今，导致高忠江的店铺无法经营，停业至今。

悦豪公司未达到服务要求，无权收取物业服费用，且在2020年10月1日，在前期物业服合同到期后，并未重新与上诉人订立物业服务合同，在没有取得物业行政管理部门同意或价格主管部门许可的情况下，无权援引已终止的前期物业服合同的向高忠江主张物业
费，且未提供已经提供物业服务的任何工作记录。

因此一审法院在已经认定前期物业服务合同在2020年10月1日终止，且悦豪公司存在物业管理不到位，不规范的情况下，仅让其承担20％的责任没有事实依据和法律依据。

2．悦豪公司无权收取暖气费。

2019年6月22日，高忠江是经过物业公司同意后更改的暖气管道，且缴纳了8千余元的费用，由物业公司组织人员进行的更改，且当年的暖气供应并未有任何影响，现在悦豪公司主张的暖气费是2020年10月至2021年3月期间的费用，在供暖期间由于不达标，因此悦豪公司在每家商铺都进行了测量，并以此为由向供暖公司提出了减免。

悦豪公司未向法庭提交其已经向供暖公司代缴全部暖气费的任何证据，应当视为举证不能，一审法院支持被上诉人的暖气费主张，无事实依据。

综上所述，请求二审法院依法查明案件事实，依法作出公正裁决。

二审被上诉人辩称悦豪公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。

原告诉称悦豪公司向一审法院起诉请求：1．判令高忠江支付悦豪公司自2020年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费14114.4元，采暖费2153.16元，2019年11月至2021年3月31日的电费1887.41元。

2．本案诉讼费由高忠江承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2019年8月31日，高忠江与西宁新华联房地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买位于西宁市城西区文汇路15号1号楼15-265号商铺，在该《商品房买卖合同》中就物业管理约定如下：1、出卖人选聘的前期物业服务企业为青海悦豪物业管理有限公司；物业服务时间为2015年10月1日至2020年10月1日；物业服务费为每月每平方米9.8元；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。

高忠江作为该商铺业主，由悦豪公司为包括高忠江在内的商户提供物业服务，双方未再签订书面的《物业服务合同》。

后高忠江以服务不到位、乱收费、服务水
平差、暖气不达标等为由未交纳物业费等费用，导致纠纷产生。

另查明，2019年6月22日，高忠江装修商铺时就暖气进行了改造，并出具承诺一份，该承诺书记载：“我是福街15-265号业主高忠江，改暖气管时标高不够，需加高暖气主管，在隔壁15-267商铺内施工做翻身，如出现纠纷问题，本人高忠江承担全部责任，高忠江。

”海湖新区集中供暖采暖用户《安全用热须知》中记载，采暖用户未经供热公司批准而擅自改动户内采暖设施，导致温度不达标或由此造成损失的，全部由用户自行承担。

另悦豪公司主张的电费并未按照变更后的电费标准进行主张。

一审法院认为一审法院认为，本案争议焦点为：悦豪公司的物业服务是否达到约定标准，其主张的物业服务费等费用应否支持。

关于悦豪公司主张高忠江支付物业服务费14114.4元的诉讼请求，双方虽未签订书面的《物业服务合同》，但在高忠江与西宁新华联房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》中就物业服务进行了约定，高忠江对此并无异议，悦豪公司已实际向高忠江提供了服务，故高忠江主张该费用符合法律规定。

关于悦豪公司主张的物业费数额14114.4元，经审理查明，悦豪公司在服务期间确实存在电梯停运、工作人员扎车轮胎等服务不到位、不规范等情况，同时依据《商品房买卖合同》中约定的服务期限至2020年10月1日止，到期后双方并未签订书面《物业服务合同》，现依据悦豪公司实际服务期限该请求应予支持至2021年8月31日，后期服务费可依据服务的实际期限另行主张，另依据青海省2020年疫情期间逐步恢复生产的时间，就高忠江2020年2-3月物业费应予适当扣减一个月，悦豪公司主张的物业费应予支持60.01×9.8×19(2020年1月1日至2021年8月31日，疫情期间扣减一个
月)×80％=8939.09元；关于悦豪公司主张的暖气费2153.16元，依据双方陈述，虽存在温度较低情况，但无证据证实温度不达标的事实，同时高忠江改装暖气未经供暖企业的同意，故理应由高忠江承担不利后果，悦豪公司该诉讼请求应予支持；关于悦豪公司主张的电费1887.41元，依据双方陈述，关于电费的收费标准于2018年已经进行了变更，
但悦豪公司仍依据原先收费标准主张不符合法律规定，同时亦未提供相关证据证实变更后的电费数额，故该请求不予支持，悦豪公司进行核算后可另行主张。

遂依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款规定，判决：一、高忠江于判决生效后十日内支付悦豪公司物业服务费8939.09元、暖气费2153.16元。

二、驳回悦豪公司要求高忠江支付电费1887.41元的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费减半收取127元，由悦豪公司负担27元，高忠江负担100元。

本院查明本院对一审查明的相关事实予以确认。

本院认为本院认为，高忠江与西宁新华联房地产有限公司签订的《商品房买卖合同(现售)》第七章第十八条“物业管理”约定买受人同意出卖人选聘的物业服务企业实施前期物业管理，业主大会设立前适用该章规定。

高忠江所在的物业小区尚未成立业主委员会，未能与悦豪公司签订新的物业服务合同，执行的仍然是开发商与悦豪公司签订的《前期物业服务合同》，该合同第十九条约定：合同期限自2013年8月22日至2018年8月21日止；到期后，合同继续生效，直至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。

故悦豪公司向包括高忠江在内的小区业主收取物业费依据充分，高忠江应当根据合同约定交纳相关费用。

高忠江上诉称物业费按每月每平米9.8元收取标准过高，但未能提供证据证明其不应承担此标准费用的正当理由，且2020年之前的物业费亦是按此标准计费，高忠江未提出异议并据实交纳，此后以收费过高拒绝支付物业费缺乏事实依据。

高忠江二审中认为悦豪公司提供的物业服务质量差，如：未完成招商引资致使其商铺所在的商业街营商环境不佳、物业公司监守自盗、损坏其所有的车辆、靠近自己商铺所在一侧的电梯长期停用导致其关门歇业等，对此本院认为，招商引
资不属于物业服务范围，监守自盗缺乏证据证明系悦豪分公司职工所为，损坏车辆系偶发事件，悦豪公司予以了处理，电梯停用是否系悦豪公司故意为之或者消极不作为缺乏证据证明，高忠江商铺经营好坏亦无证据证明与悦豪公司提供的物业服务有直接关系。

故高忠江以上述理由拒绝交纳物业费的依据不足，一审判决综合考量悦豪公司在物业服务过程中确有瑕疵，认定由其承担部分责任合理适当，高忠江据此拒交物业费的理由不能成立，本院不予采纳。

关于采暖费的收取，2020年10月15日至2021年4月15日采暖季的暖气费已由悦豪公司先行全部支付给了供暖企业，高忠江以暖气温度未达标为由拒交暖气费，但未能提供证据证明温度未达标的相关证据，也未证明其商铺的暖气不热系由悦豪公司造成，且采暖费由供暖企业收取，是否减免亦由供暖企业决定，悦豪公司仅为代收代付，高忠江拒绝向悦豪公司支付由该公司代付的采暖费缺乏事实和法律依据，故对其该项上诉理由本院不予采纳。

综上所述，高忠江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费254元，由高忠江负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长张敏娟
审判员韩雪梅
审判员李娟
二〇二一年十二月二十四日
书记员马晓瑞《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条【二审裁判】第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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