马鞍山慈湖区某地块发展报告研究报告
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将于2012年开通，南京与马鞍山距离为15分钟车程。
合肥
南京
南京都市圈
马鞍山 芜湖
上海
…
杭州
15分钟车程
南京
马鞍山
南京
马鞍山
4
交通环境
宁安城际铁路、机场高速路新建，城市格局产生重大变化
马鞍山长江大桥、机场高速方案的变动对城市空间布局结构产生重大影响：
促进马鞍山与沿线城市的融合，成为经济发展新动力，成为东区发展的引擎。
2008-2012年5 月成交指数分 析, 2008, 4336
增幅（%）
马鞍山GDP同周边城市对比分析
4500 4230.3
GDP 增幅
20.0%
4000
17.3%
3500
15.4%
16.3%
18.0% 16.0%
3000
2500
11.5% 2102.1
2000
12.1% 12.3%
12.4%
13.7%14.0% 12.0%
10.0% 8.0%
1500 1000 500
•宁铜铁路贯穿全境，与京沪、 •京九、皖赣、宣杭等铁路相连。 •京沪高速铁路南京站距马鞍山市约30 公里； •正在建设的宁安城际贯穿马鞍山。 •正在兴建的马鞍山长江大桥与 沪宁、宁杭、宁马高速公路连接。
行政划分 马鞍山全市占地1686平方公里，人口129万人。 地多人少、资源丰富，经济发展后劲十足。
加速高铁站周边的城市化进程。马鞍山抵达南京仅需15分钟（停靠：马鞍
山东、当涂东 ） 宁安城际铁路东起南京， 经马鞍山、芜湖、铜陵、池州， 跨长江铁路大桥后抵达安庆。 全长257公里，设计速度为 每小时350公里，总投资约257亿元 预计2012年建成通车。 建成后，城际列车每天大约 开出60对左右，实现“公交化”的 高速快捷出行，对加快皖江城市 带承接产业转移具有重要意义。
城市人均可支城配市收人入均, 2可00支7城配, 市收1人入83均,320可00支8配, 收2入03,920009, 23159
27329
配收入, 2006, 16137
13705
增幅（%）, 增幅（%）, 增幅（%）, 增幅（%）, 增幅（%）,
2006, 14.8 2007, 17.7 2008, 13.6 2009, 11.2 22001101, ,1138.6
“主城区主要向南发展，适当 5个中心镇——向山镇、石桥镇、黄池镇、太白镇
向东发展；
和年陡乡； 5个产业功能区——经济技术开发区、南部承接产
深化完善城乡综合交通和铁路交通 业转移新区、
设施规划；
慈湖港口物流加工区、江心洲生态旅游区和濮塘
树立“全域马鞍山”理念，打破现 休闲度假区。
有县区行政区划界线，统筹城乡规
慈湖[2012-x号地块] 项目发展策略报告(市场）
报告架构
一、宏观研究
• 城市认知 • 宏观政策 • 宏观市场 • 总结
二、项目分析 • 板块研究 • 项目情况 • SWOT分析 • 总结
三、项目解读
• 项目定位 • 规划建议 • 客群分析
2
城市认知
安徽省东部，南京卫星城，强大国企带动下的皖江经济重镇， 经济发展水平省内名列前茅。三线资源型城市、长江中下游地 区重要的现代加工制造业基地和滨江山水园林旅游城市，人口 规模较小。
城市经济
社会消费品零售总额持续增长，居民消费结构发生可 喜变化。 文化娱乐用品及服务消费支出增长67%、消费活跃。
社会消费品总
额, 2011,
社会消费品总社会消费品总 226.09
社会消费品总 额, 2009, 额, 2010, 147.8
额, 2008, 额社,会20消06费, 7品3.总额4社7,会20消07费, 8品6.总53 105.97
数, 2008年, 数, 2009年,
64.76 房地产投资指房地产投资指
62.76
数, 2006年, 数, 2007年,
30.79
34.66
2011年全社会固定资产投资为1311亿元，比上年增长77.08%。固定资产投资保持上涨趋势。
其中房地产开发投资132.83亿元，比上年增长35.5%，占10.13%，较2010年基本保持平稳。 2011年在延续2010年政策影响后，市场逐渐回暖。
人均消费支出指数, 2008年, 12739
14184
15815
人均消费支出指数, 2007年, 11396
指数, 2006年, 10486
8806
全年实现社会消费品零售总额为226.09亿 元， 比上年增长52.97%。 全年城市和农村市场零售额分别 比上年分别增长17.8%和 17.2%。
分行业看，批发零售业实现零售额196.25亿 元， 比上年增长17.8%；
城市人均可支配收入
增幅（%）
城乡居民收入水平持续提高。 全市城市居民人均可支配收入27329 元， 居全省首位，比上年增长18% 2006年以来居民收入呈逐年上涨趋势 发展
农民纯收入,农20民09纯, 7收94入7,农20民10纯, 9收33入2,农20民11纯, 9收50入5, 农民纯收入, 2008, 7238 农民纯收入, 2007, 6145 2006, 5191
城市发展总结
人口规模较小，市容市貌整洁良好。 经济实力雄厚，城市竞争力排名靠前。 第三产业消费活跃
东扩南进，西接北延的城市发展趋势，6653”现代产业体系、“1255” 城市发展战略， 促进城市化建设进程。城市建设的不断扩张将使城区各板块 获得新的发展。
宁安城际、长江大桥2012年的相继建成， 为马鞍山市的城市建设再添活力。
规划定位
城市发展主调定位为“东扩南进”，南向发展为项 目带来了良好的发展前景和升值预期。推进城市 “东扩、南进、北接、西延”。
南向、东向发展是马鞍山重点发展方 向， 本项目位居主城东北向、慈湖高新技 术开发区，与南京接壤
·马鞍山北部已经与江宁接壤， ·西侧为马钢工业区， ·南侧当涂作为马鞍山的副城， ·因此城市向东、南方向发展
马钢产 业链生
意人
80%的 家庭与 马钢有
关
东方明珠、海外海名仕苑的别墅有不少购房客 户来自于马钢上下游产业链的生意人，可见收入 水平不低。
泛公务 / 月均公积金2000元；
员群体
科长级年收入至少6万以上；
11
城市经济
2011年全市生产总值呈现突破性增长,全年固定资产投资 1311.00亿元,比上年增长77.08%，投资总额居全省第3位，增 幅居全省第1位。皖江最具竞争力城市之一其中，房地产开发 投资132.83亿元，比上年增长29.2%。
GDP（亿元）G,DP（亿元）, 2006, 402.22007, 505.74
增幅（%）, 增幅（%）, 增幅（%）, 增幅（%）, 增增幅幅（（%%））,, 2006, 16.5 2007, 18.7 2008, 16.3 2009, 12.1 22001110, ,4115.08
GDP（亿元）
17
整体市场
马鞍山商品房市场经历2009年的火爆后，2010年成交大幅回落， 2011年延续2010年政策影响，虽然年度成交有所上升，但依旧市 场低迷。2012年1-5月成交3295套，每月成交量保持上升。
2月200成0088交-2-02指102数1年分25年5月成交指数分析
析, 2009, 11013
划和建设。
慈湖港口物流加工区
“6653”现代产业体系：
做大做强六大优势主导产业 培育壮大六大新兴产业 改造提升五大传统优势产业 加速发展三大现代服务业
江心洲生态旅游区
南部沿江承接产业转移 示范区
中心城 区
姑孰 副城
区
濮塘休闲度假区
向山镇 雨山区工业园区
博望镇
丹博 副城 区
丹阳镇
太白镇
石桥镇
发展机遇
增幅（%）, 2007, 26.3
增幅（%）, 2008, 22.1
增幅（%）,增增幅幅（（%%））,, 2009, 35 22001110,,7376..028
固定资产投资（亿元）
增幅（%）
房地产投资指数（亿元）
房地产投资指 数, 2011年,
132.83 房地产投资指
数, 2010年,
房地产投资指房地产投资指 85.05
空间功能
诸多城市荣誉的载体，承接着新一轮的城市规划建设。 “6653”现代产业体系、“1255”城市发展战略， 促进 城市化建设进程。
马鞍山城区 当涂县
布局规划
明确中心城区空间布局结构和规模
“1255”城市发展战略：
1个主城区——建成100平方公里以上的主城区；
强化、优化城镇体系空间布局规划； 2个副城区——姑苏副城区和丹博副城区；
土地市场
土地市场活跃，2010年达到供应和成交的巅峰，后期潜在供 应较大。土地市场在2011年初受政策影响成交遇冷，但随着 市场对政策的消化，进入4，5月份，土地市场逐渐回暖。
16
土地市场
土地供应主要集中在雨山区，住宅用地供应较多，受 政府规划的影响，未来住宅类产品将出现大幅供应。
住宅性质用地为成交主力，占比42%；其次是商住用地，占比33%；工业用 地占比22%；纯商业性质用地占2%；办公性质用地占1%。 花山区占成交总量的近一半比重，占比48%；金家庄区占比31%；雨山区占 比17%；当涂县占比4%。
马鞍山市人口保持稳步增长，但是人口增长 率呈现逐年下降趋势， 外来人口比重较小，仅20万人。
其中市区354平方公里。 境内辖1县3区、17个镇、14个乡、 马鞍山市辖3个市辖区、1个县。
雨山区面积 130平方千米，人口24万。 花山区面积 1Biblioteka Baidu3平方千米，人口25万。 金家庄区面积 48平方千米，人口12万 当涂县面积 1385平方千米，人口68万
全年城市居民人均消费性支出15815元， 比上年增长11.5%。 其中，交通和通信消费支出增长24.1%， 教育文化娱乐服务类消费支出增长21.8%， 衣着消费支出增长21.9%。
城市经济
城镇居民与农民人均可支配收入持续上涨，持续 稳定位居全省首位。
城市人均可支城市人均可支
城市人均可支配收入, 201配0, 收入, 2011,
3
城市背景
长三角城市同城化趋势明显，马鞍山市逐步融入南京都市圈，
未来宁安铁路与轻轨建成将进一步拉近城际距离，带动城市 经济发展.
南京一小时都市圈 “南京都市圈”是江苏三大都市圈之一，其范围锁定在南 京周边100公里左右，由于驱车往来只需1个多小时，故又 被称为“南京一小时都市圈”。通过都市圈的打造，可以 达到以南京为核心，带动周边城市发展的目的。 宁安高铁： 未来将修建马鞍山到南京的高速铁路，带来城际间的模 糊和共融 宁马轻轨：
2011年8月，合肥，芜湖，马鞍山三分巢湖，将给三地规划 带来重大影响。马鞍山将与大合肥接壤。城市扩容带来人口 总量的大幅度增长。
10
城市经济
马鞍山市GDP总量快速上涨，2011年达到1144.18亿元，位于 全省前列；人均GDP为省内第一，经济发展迅速。
GDP（亿元）, GDP（亿元）2,011, 1144.18 G2D0P0（8, 亿60元6.1）8G2,D0P0（9, 亿66元6.4）92, 010, 811.01
固定资产投
资（亿元）,
2011, 1311 固定资产投
固定资产投资固（定亿资元产）投,2资01（0,亿7元40）.34,
固定资产投
资（亿元）,2009, 546.14
资（亿元）,固定资产投 2008, 404.5
2006, 262.25资（亿元）,
2007, 331.34
增幅（%）, 2006, 37.2
902
802.7
665.9
529.3
432.8
6.0% 343.7 4.0%
2.0%
0
0.0%
南京 合肥 芜湖 安庆 马鞍山 巢湖 宣城 铜陵
马鞍山人均GDP走势分析（元）
来源 数量
收入水平
马钢
6-7万人 月均公积金500-800元； 工作三五年的月均收入可达3000-4000元，干 部年薪20-30万，车间主任年收入约为5-6万。
125.75
增幅(%), 2011,
增幅(%), 2006增, 幅(%), 2007增, 幅(%), 2008增, 幅(%), 20增09幅, 5(%2.)9, 72010,
14.3
17.8
22.5
18.7
19.2
社会消费品总额
增幅(%)
人人均均消消费费支支出人指均出数消, 指2费00数支9年出人指, 均数消, 2费01支0年出人指, 均数消, 2费01支1年出,
增幅（%）, 增幅（%）, 增幅（%）, 增幅（%）, 增幅（%）,
2006, 15.1 2007, 18.4 2008, 17.8 2009, 9.8 20101, 178.45
农民纯收入
增幅（%）
全市农民人均纯收入为9505元， 居全省首位，比上年增长18.5% 2006年以来农民人均收入水平年均增 幅保持在9.8%以上，增长水平位列前 列。
合肥
南京
南京都市圈
马鞍山 芜湖
上海
…
杭州
15分钟车程
南京
马鞍山
南京
马鞍山
4
交通环境
宁安城际铁路、机场高速路新建，城市格局产生重大变化
马鞍山长江大桥、机场高速方案的变动对城市空间布局结构产生重大影响：
促进马鞍山与沿线城市的融合，成为经济发展新动力，成为东区发展的引擎。
2008-2012年5 月成交指数分 析, 2008, 4336
增幅（%）
马鞍山GDP同周边城市对比分析
4500 4230.3
GDP 增幅
20.0%
4000
17.3%
3500
15.4%
16.3%
18.0% 16.0%
3000
2500
11.5% 2102.1
2000
12.1% 12.3%
12.4%
13.7%14.0% 12.0%
10.0% 8.0%
1500 1000 500
•宁铜铁路贯穿全境，与京沪、 •京九、皖赣、宣杭等铁路相连。 •京沪高速铁路南京站距马鞍山市约30 公里； •正在建设的宁安城际贯穿马鞍山。 •正在兴建的马鞍山长江大桥与 沪宁、宁杭、宁马高速公路连接。
行政划分 马鞍山全市占地1686平方公里，人口129万人。 地多人少、资源丰富，经济发展后劲十足。
加速高铁站周边的城市化进程。马鞍山抵达南京仅需15分钟（停靠：马鞍
山东、当涂东 ） 宁安城际铁路东起南京， 经马鞍山、芜湖、铜陵、池州， 跨长江铁路大桥后抵达安庆。 全长257公里，设计速度为 每小时350公里，总投资约257亿元 预计2012年建成通车。 建成后，城际列车每天大约 开出60对左右，实现“公交化”的 高速快捷出行，对加快皖江城市 带承接产业转移具有重要意义。
城市人均可支城配市收人入均, 2可00支7城配, 市收1人入83均,320可00支8配, 收2入03,920009, 23159
27329
配收入, 2006, 16137
13705
增幅（%）, 增幅（%）, 增幅（%）, 增幅（%）, 增幅（%）,
2006, 14.8 2007, 17.7 2008, 13.6 2009, 11.2 22001101, ,1138.6
“主城区主要向南发展，适当 5个中心镇——向山镇、石桥镇、黄池镇、太白镇
向东发展；
和年陡乡； 5个产业功能区——经济技术开发区、南部承接产
深化完善城乡综合交通和铁路交通 业转移新区、
设施规划；
慈湖港口物流加工区、江心洲生态旅游区和濮塘
树立“全域马鞍山”理念，打破现 休闲度假区。
有县区行政区划界线，统筹城乡规
慈湖[2012-x号地块] 项目发展策略报告(市场）
报告架构
一、宏观研究
• 城市认知 • 宏观政策 • 宏观市场 • 总结
二、项目分析 • 板块研究 • 项目情况 • SWOT分析 • 总结
三、项目解读
• 项目定位 • 规划建议 • 客群分析
2
城市认知
安徽省东部，南京卫星城，强大国企带动下的皖江经济重镇， 经济发展水平省内名列前茅。三线资源型城市、长江中下游地 区重要的现代加工制造业基地和滨江山水园林旅游城市，人口 规模较小。
城市经济
社会消费品零售总额持续增长，居民消费结构发生可 喜变化。 文化娱乐用品及服务消费支出增长67%、消费活跃。
社会消费品总
额, 2011,
社会消费品总社会消费品总 226.09
社会消费品总 额, 2009, 额, 2010, 147.8
额, 2008, 额社,会20消06费, 7品3.总额4社7,会20消07费, 8品6.总53 105.97
数, 2008年, 数, 2009年,
64.76 房地产投资指房地产投资指
62.76
数, 2006年, 数, 2007年,
30.79
34.66
2011年全社会固定资产投资为1311亿元，比上年增长77.08%。固定资产投资保持上涨趋势。
其中房地产开发投资132.83亿元，比上年增长35.5%，占10.13%，较2010年基本保持平稳。 2011年在延续2010年政策影响后，市场逐渐回暖。
人均消费支出指数, 2008年, 12739
14184
15815
人均消费支出指数, 2007年, 11396
指数, 2006年, 10486
8806
全年实现社会消费品零售总额为226.09亿 元， 比上年增长52.97%。 全年城市和农村市场零售额分别 比上年分别增长17.8%和 17.2%。
分行业看，批发零售业实现零售额196.25亿 元， 比上年增长17.8%；
城市人均可支配收入
增幅（%）
城乡居民收入水平持续提高。 全市城市居民人均可支配收入27329 元， 居全省首位，比上年增长18% 2006年以来居民收入呈逐年上涨趋势 发展
农民纯收入,农20民09纯, 7收94入7,农20民10纯, 9收33入2,农20民11纯, 9收50入5, 农民纯收入, 2008, 7238 农民纯收入, 2007, 6145 2006, 5191
城市发展总结
人口规模较小，市容市貌整洁良好。 经济实力雄厚，城市竞争力排名靠前。 第三产业消费活跃
东扩南进，西接北延的城市发展趋势，6653”现代产业体系、“1255” 城市发展战略， 促进城市化建设进程。城市建设的不断扩张将使城区各板块 获得新的发展。
宁安城际、长江大桥2012年的相继建成， 为马鞍山市的城市建设再添活力。
规划定位
城市发展主调定位为“东扩南进”，南向发展为项 目带来了良好的发展前景和升值预期。推进城市 “东扩、南进、北接、西延”。
南向、东向发展是马鞍山重点发展方 向， 本项目位居主城东北向、慈湖高新技 术开发区，与南京接壤
·马鞍山北部已经与江宁接壤， ·西侧为马钢工业区， ·南侧当涂作为马鞍山的副城， ·因此城市向东、南方向发展
马钢产 业链生
意人
80%的 家庭与 马钢有
关
东方明珠、海外海名仕苑的别墅有不少购房客 户来自于马钢上下游产业链的生意人，可见收入 水平不低。
泛公务 / 月均公积金2000元；
员群体
科长级年收入至少6万以上；
11
城市经济
2011年全市生产总值呈现突破性增长,全年固定资产投资 1311.00亿元,比上年增长77.08%，投资总额居全省第3位，增 幅居全省第1位。皖江最具竞争力城市之一其中，房地产开发 投资132.83亿元，比上年增长29.2%。
GDP（亿元）G,DP（亿元）, 2006, 402.22007, 505.74
增幅（%）, 增幅（%）, 增幅（%）, 增幅（%）, 增增幅幅（（%%））,, 2006, 16.5 2007, 18.7 2008, 16.3 2009, 12.1 22001110, ,4115.08
GDP（亿元）
17
整体市场
马鞍山商品房市场经历2009年的火爆后，2010年成交大幅回落， 2011年延续2010年政策影响，虽然年度成交有所上升，但依旧市 场低迷。2012年1-5月成交3295套，每月成交量保持上升。
2月200成0088交-2-02指102数1年分25年5月成交指数分析
析, 2009, 11013
划和建设。
慈湖港口物流加工区
“6653”现代产业体系：
做大做强六大优势主导产业 培育壮大六大新兴产业 改造提升五大传统优势产业 加速发展三大现代服务业
江心洲生态旅游区
南部沿江承接产业转移 示范区
中心城 区
姑孰 副城
区
濮塘休闲度假区
向山镇 雨山区工业园区
博望镇
丹博 副城 区
丹阳镇
太白镇
石桥镇
发展机遇
增幅（%）, 2007, 26.3
增幅（%）, 2008, 22.1
增幅（%）,增增幅幅（（%%））,, 2009, 35 22001110,,7376..028
固定资产投资（亿元）
增幅（%）
房地产投资指数（亿元）
房地产投资指 数, 2011年,
132.83 房地产投资指
数, 2010年,
房地产投资指房地产投资指 85.05
空间功能
诸多城市荣誉的载体，承接着新一轮的城市规划建设。 “6653”现代产业体系、“1255”城市发展战略， 促进 城市化建设进程。
马鞍山城区 当涂县
布局规划
明确中心城区空间布局结构和规模
“1255”城市发展战略：
1个主城区——建成100平方公里以上的主城区；
强化、优化城镇体系空间布局规划； 2个副城区——姑苏副城区和丹博副城区；
土地市场
土地市场活跃，2010年达到供应和成交的巅峰，后期潜在供 应较大。土地市场在2011年初受政策影响成交遇冷，但随着 市场对政策的消化，进入4，5月份，土地市场逐渐回暖。
16
土地市场
土地供应主要集中在雨山区，住宅用地供应较多，受 政府规划的影响，未来住宅类产品将出现大幅供应。
住宅性质用地为成交主力，占比42%；其次是商住用地，占比33%；工业用 地占比22%；纯商业性质用地占2%；办公性质用地占1%。 花山区占成交总量的近一半比重，占比48%；金家庄区占比31%；雨山区占 比17%；当涂县占比4%。
马鞍山市人口保持稳步增长，但是人口增长 率呈现逐年下降趋势， 外来人口比重较小，仅20万人。
其中市区354平方公里。 境内辖1县3区、17个镇、14个乡、 马鞍山市辖3个市辖区、1个县。
雨山区面积 130平方千米，人口24万。 花山区面积 1Biblioteka Baidu3平方千米，人口25万。 金家庄区面积 48平方千米，人口12万 当涂县面积 1385平方千米，人口68万
全年城市居民人均消费性支出15815元， 比上年增长11.5%。 其中，交通和通信消费支出增长24.1%， 教育文化娱乐服务类消费支出增长21.8%， 衣着消费支出增长21.9%。
城市经济
城镇居民与农民人均可支配收入持续上涨，持续 稳定位居全省首位。
城市人均可支城市人均可支
城市人均可支配收入, 201配0, 收入, 2011,
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城市背景
长三角城市同城化趋势明显，马鞍山市逐步融入南京都市圈，
未来宁安铁路与轻轨建成将进一步拉近城际距离，带动城市 经济发展.
南京一小时都市圈 “南京都市圈”是江苏三大都市圈之一，其范围锁定在南 京周边100公里左右，由于驱车往来只需1个多小时，故又 被称为“南京一小时都市圈”。通过都市圈的打造，可以 达到以南京为核心，带动周边城市发展的目的。 宁安高铁： 未来将修建马鞍山到南京的高速铁路，带来城际间的模 糊和共融 宁马轻轨：
2011年8月，合肥，芜湖，马鞍山三分巢湖，将给三地规划 带来重大影响。马鞍山将与大合肥接壤。城市扩容带来人口 总量的大幅度增长。
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城市经济
马鞍山市GDP总量快速上涨，2011年达到1144.18亿元，位于 全省前列；人均GDP为省内第一，经济发展迅速。
GDP（亿元）, GDP（亿元）2,011, 1144.18 G2D0P0（8, 亿60元6.1）8G2,D0P0（9, 亿66元6.4）92, 010, 811.01
固定资产投
资（亿元）,
2011, 1311 固定资产投
固定资产投资固（定亿资元产）投,2资01（0,亿7元40）.34,
固定资产投
资（亿元）,2009, 546.14
资（亿元）,固定资产投 2008, 404.5
2006, 262.25资（亿元）,
2007, 331.34
增幅（%）, 2006, 37.2
902
802.7
665.9
529.3
432.8
6.0% 343.7 4.0%
2.0%
0
0.0%
南京 合肥 芜湖 安庆 马鞍山 巢湖 宣城 铜陵
马鞍山人均GDP走势分析（元）
来源 数量
收入水平
马钢
6-7万人 月均公积金500-800元； 工作三五年的月均收入可达3000-4000元，干 部年薪20-30万，车间主任年收入约为5-6万。
125.75
增幅(%), 2011,
增幅(%), 2006增, 幅(%), 2007增, 幅(%), 2008增, 幅(%), 20增09幅, 5(%2.)9, 72010,
14.3
17.8
22.5
18.7
19.2
社会消费品总额
增幅(%)
人人均均消消费费支支出人指均出数消, 指2费00数支9年出人指, 均数消, 2费01支0年出人指, 均数消, 2费01支1年出,
增幅（%）, 增幅（%）, 增幅（%）, 增幅（%）, 增幅（%）,
2006, 15.1 2007, 18.4 2008, 17.8 2009, 9.8 20101, 178.45
农民纯收入
增幅（%）
全市农民人均纯收入为9505元， 居全省首位，比上年增长18.5% 2006年以来农民人均收入水平年均增 幅保持在9.8%以上，增长水平位列前 列。