苏园地块竞买可行性研究分析报告文件

目录第一章总论第二章市场营销策划第三章项目初步规划与方案优化第四章项目实施进度打算第五章投资估算第六章经济评价第一章总论一、项目名称苏园（2002）01号地块土地使用权竞买可行性研究报告。

二、报告编制单位苏州市房地产业协会、苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司。

三、地块坐落位置及环境1．地块坐落本地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内的金鸡西岸，呈东西向长条形，长372.87米，宽144.75至176.5米。

东临湖畔，湖边本地块界址外，由园区政府修建湖滨大道及其景观；北面与澜韵园不墅区隔河相望，河道已修好，宽度45米；西面隔河为星港街，河道尚未修建。

南面为规划道路及用地性质与本地块差不多相同的空地。

本地块土地面积52414.56平方米。

湖滨大道及其景观、西面河道及南面道路等由政府实施的工程将与地块开发同步，政府承诺可不能阻碍本项目。

2．环境规划苏州工业园区开发建设7年多来，取得了令人瞩目的成绩。

园区的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅进展快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。

园区总体规划：苏州工业园区是引进国外资金和治理经验开发的闻名遐迩的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。

首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区；第二期围绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。

金鸡湖景观规划：金鸡湖位于园区70平方公里规划区的中心地带，占地7.4平方公里。

依照园区总体规划，周边8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。

1998年初，园区管委会托付国际闻名跨国公司美国易道（EDAW）公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道、都市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。

金鸡湖的总体规划差不多中国、新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家进展打算委员会批准。

最新进展情况，湖滨大道、都市广场已投入使用，其余六大景观2003年之前全部开工兴建。

该项工程总投资为11亿元，施工期4至5年。

环境：中新双方专家从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注重融合现代国际都市规划和开发建设的经验、新特点，力邀国际知名大师参与，编制设计了具备世界一流水平的科学规划体系。

同时，本着“先规划、后建设”和“先地下、后地上”的指导方针，积极实施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业进展相适应的投资环境，而且也制造了舒适怡人的高品质生活环境。

配套设施：苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，在70平方公里规划区内规划19个邻里中心，园区的住宅围绕集商业、文化、社区服务于一体的邻里中心布置，这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性、全方位、多功能的服务；同时，园区还新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制的星海学校、新城花园小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。

工业园区社区服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要因素。

本地块环境综述：本地块位置极佳，沿湖风景优美，地块北面的澜韵园二期工程正在开发，45幢独立不墅尚在施工，已差不多售完，而且，价格由一年前一期工程的每平方米4200元上涨到二期工程的7500-8000元。

此外，开发区政府工作效率高。

由此得出结论：该地块投资环境专门好。

四、报告编制依据和用途依照苏园土拍（2002）第1号《苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告》，苏州市房地产业协会、苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发的《房地产开发项目经济评价软件》，在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上，通过营销策划、初步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园（2002）01号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。

供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。

五、评价指标与决策方法1．评价指标土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定企业能够同意的土地最高限价，以及同意该限价获得成功的可能性有多大和需要冒多大的风险。

用四个指标来反映，即：土地最高限价，财务内部收益率期望值（加权平均值），财务内部收益率达到基准收益率的累计概率（成功的可能性），财务内部收益率低于0的累计概率（导致损失的可能性）。

土地最高限价定得越高，获得土地的机会就越大，企业获利能力越差，所冒的风险就越大；反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。

因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。

本项目评价提供了多个决策方案，供投资者决策。

每个方案均列出了土地最高限价，财务内部收益率期望值，财务内部收益率达到基准收益率的累计概率，财务内部收益率低于0的累计概率等四个决策指标。

(见表1)2．决策方法决策能够按以下步骤进行：企业先确定目标收益率--基准收益率，每个企业对获得土地的迫切程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫切程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不一样，基准收益率是不同的。

从表1中选择内部收益率期望值≥基准收益率的方案。

现在，可能有多个方案符合条件，则还需要进一步通过“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”和“财务内部收益率低于0的累计概率”作出决策。

排除风险大的方案，当“财务内部收益率低于0的累计概率”专门大时讲明方案的风险专门大，这种方案应该排除。

当若干个方案的“财务内部收益率低于0的累计概率”都专门小时，各方案的风险几乎是相同的，应该依照“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”来最后定夺。

“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”越大则成功的可能性越大，但获得土地机会就越小。

到底多大才合适，由决策者依据对获得该地块的迫切程度等因素确定。

土地最高限价风险决策指标表1第二章市场营销策划一、市场需求预测1．用地要求及产品定位本地块规划要求临湖至少一半的用地须用于低层不墅用地，不墅价位较高，市场如何？其余可建为多层或中高层住宅，市场较大，关键是价位如何？不墅容积率小，只有在土地价格专门低的情况下，才能拥有较大的用户群，在土地价格昂贵的情况下，如本项目每套独立不墅成本可不能低于200万元，只能针对境外和国内极少数客户。

不墅有独立不墅和联体不墅等形式，独立不墅建三层每套面积太大，因此多为两层。

联体不墅能够建三层，但土地成本仍然较高，境内客户能承受的专门少，国外客户又不一定能看中联体不墅。

因此，理论上分析，建联体不墅可能比独立不墅更难销。

因此，本项目评价未考虑联体不墅方案。

多层或中高层住宅价位应该能够比其它地段的同类住宅高一些。

2、目前市场行情据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占43.6%，城区人占43.3%，外地人占13.1%。

区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，1997年为92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年1-8月1780人，累计5231人。

园区现有公积金会员30900人，还有专门大的潜力。

3、市场需求预测依照规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。

首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中心区；第二期围绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。

60万人口，按三口之家计算为20万户，每户平均面积140平方米，则需要2800万平方米，预测园区住宅每年的需求量见表2。

在2015年累计可达到2769万平方米。

苏州工业园区自1994年开始开发，到2015年用22年时刻达到60万人口，珠江三角洲的进展已有先例，苏州照目前的速度进展，预测是完全可能实现的，甚至可能提早。

今年开工面积50万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到80万平方米左右。

开发量1997年至2001年平均增幅31.6%，由于销售量等于开发量，可能2002至2005年的需求量仍将以14～20%幅度增长。

由此可见，存在较大的潜在需求量。

价格涨幅1997年至2000年，平均涨幅9.5%，1997年至2001年，平均涨幅13.2% 。

需求量统计和预测表 2 单位：万平方米二、产品策划1．土地规划用途土地规划用途：居住用地。

拟建产品类型及要求：1）独立不墅、半独立不墅，建筑层数不超过3层，建筑檐口高度不超过12米。

2）多层住宅，建筑层数不低于4层。

3）中高层住宅，建筑层数不超过14层地块面积5.24公顷，容积率小于1.2，临湖至少一半的用地须用于低层不墅用地。

2．套型分析独立不墅基地面积576平方米，建筑面积350平方米。

多层住宅每户130平方米左右，中高层住宅每户145平方米左右。

3．拟建规模拟建规模要紧受到地块大小和都市规划的约束。

依照规划要求，建筑容积率小于1.2 ；建筑密度不超过30%;建筑层数14层以下；绿地率大于40%。

拟定三个产品方案：全部为独立不墅方案；独立不墅+多层住宅方案；独立不墅+多层住宅+中高层方案。

详见规划设计中的方案比较。

“独立不墅+多层住宅+中高层”方案为推举方案。

初步规划确定的产品规模：独立不墅12250m2 ,35套；多层住宅29900m2，230套；中高层住宅（12层）19140m2 ，132套；商业店面房500m2；汽车库8000m2，362个车位。

三、销售价格独立不墅：邻近地块澜韵园二期工程，尚未竣工，45幢二层不墅只剩6-7套，每平方米7500-8000元。

澜韵园土地成本相对较低，若通过拍卖获得土地，成本一般可不能低于8000元，因此，存量土地用完之后，湖边不墅价位应该还会提高，首期拍卖的苏园（2001）01#地块，尽管尚未开盘，据传不墅价格将定位在10000元左右，我们认为价位在8000～10000元之间专门有可能。

因此，本项目评价差不多分析，不墅售价取8800元。

关于多层住宅与中高层住宅之间的价格比较，分析认为，当每平方米土地价格超过1500元之后，多层住宅的成本将超过小高层。

本地块土地起拍价已超过2000元，因此，多层住宅成本高于小高层。

小高层使用年限比多层长，但物业治理费用稍高，因此，二者售价应该相近。

故本报告改变高层价格高于多层的适应做法，将二者定价相同。

本地块由于湖边风景优美，拥有一套湖边住宅已成为园区住户二次购房的向往，参加本项目咨询的专家一致认为应该比其他地段同类产品售价高10～20%。