075-深圳写字楼及底商市场调研报告(30)页

• 伴随着供应和需求的同步增长以及过去两个季度的好转信号，2010年深圳甲级写字 楼市场将持续回暖。 • 新增供应将在2010年达到新高，超过2007年430,000平方米的峰值，是2009年新增 总量的三倍多。7个项目将在2010年相继入市，带来总量680,000平方米的新增供
应且全部集中在福田区。其中NEO企业大道（93,000平方米）、卓越世纪中心（
210,000平方米）、东海国际中心（112,000平方米）和大中华国际金融中心（ 45,000平方米）将成为四大主体供应项目。 • 随着经济环境持续好转、创业板在深圳上市以及中央确保2010年继续实行宽松的信
贷政策和积极的财政政策，甲级写字楼市场租赁需求预计将继续增加。中信证券总
部、阿里巴巴南方总部等相继落户深圳，是深圳成为企业扩张全国市场的重要基地 之一。 • 未来的市场在很大程度上取决于需求的增长情况以及对于巨量供应的吸纳速度。
绿景NEO企业 大道
租/售 福田区车公庙
总建筑面积约25万平方米，涵 商务公寓09年8月底已售完。2009年12 公寓（C座）起价2.5万/平 盖5A甲级写字楼、高星级酒店 月底写字楼销售约75%，目前仅剩尾盘。 米，后均价涨至2.7万/平米。 、高级商务公寓、高档商业等 A座甲级写字楼将招租(整层招租，层均 写字楼（B座）均价40000元/ 多种业态，其中B座写字楼建面 2000平米，租金预计180-200元/平米〃 平米。 121318平米。 月，明年年初完工)。 售价约38000元/平米（仅A座 总建面51万平米，由办公楼、 3-18层整层出售），B座写字 酒店、商务公寓、商业四大部 楼只租不售，租金160-180元/ 分组成。 A、B座共约10万平方 平方米〃月。 米。 开盘均价120元/平米〃月；目 总建面117330.77平米，层均面 前尾盘租金100元/平米〃月。 积约3000平米。 30000元/平米 总建面41579.9平米。 26000元/平米 总建面50041.94平米。 建面75272平米，写字楼61268 75元/平米〃月 平米。标准层2500平米。 85元/平米〃月 总建面62000平米。 总建面46112.09平米，其中办 30000元/平米 公部分25546.07平米。 一栋写字楼塔楼（约35,000平米）在市 场上推出仅一个星期即被中止预售，转 为与其余部分一起招租，供应量一共多 达10万平方米。 尾盘 60% 85% 80% 40% 40%
2010年全年新增供应相当于2009年底总存量的30%，预期将对2010年全市空臵率
造成短期的上行压力。与此同时，租金的连续上涨趋势未来将趋于平稳。
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高新区写字楼市场总体状况
• 受金融危机的影响，高新区写字楼租金自08年开始出现小幅下滑。目前各区的租金 水平情况分别为：
南区整体租金介于70－90元/平方米〃月，整体空臵率极低，平均在5％以下；
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市场租金走势
• 截止2010年第一季度，全市甲级写字楼平均租金较上季度末继续上升1.4%，达到 每平方米126.9元。 • 从各区租金走势来看，涨幅最大的福 田区平均租金上浮1.6%达到每平方米 133.7元；罗湖区甲级写字楼平均租金 保持平稳，为每平方米125.4元，与09 年第四季度基本持平；南山区甲级写 字楼平均租金达每平方米101.2，与上 季度基本持平。 • 据代理公司预计，2010-2011年在有
• 据统计，2009年第四季度至2010年年底高新区新增供应项目有：
南区：长虹大厦、德赛大厦、迈科龙大厦、朗科大厦； 中区：腾讯大厦、万利达科技大厦、环球数码大厦、大族研发中心、金融创新基地 1期、劲嘉科技、松日发展，至此，高新区深南大道南北两侧的写字楼群已形成一 定的规模效应；
北区：天明科技大厦、大族创新大厦、源兴科技大厦，新增供应较少，且主要集中 在郎山路与北环大道边上。
了扩大办公空间的能力。鉴于租户扩租意愿提升，使业主租金叫价有所上调。
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市场总体供求走势
• 纵观历年来深圳写字楼市场的变化，总体来说，供需状况保持平衡，年平均供应量 及市场消化量均在30万平方米左右。
• 2009年全市新增供应量约为44万平方米，销售量约为34.7万平方米。新增高品质写
字楼的供应增加了市场的消化压力，但同时也刺激了一段时间以来被抑制的潜在市 场需求。 • 从09年市场的消化情况看，卓越世纪中心3和4号楼、NEO企业大道B栋和C栋、中央
深圳写字楼及底商市场调研报告
房地产 营销策划部
2014-10-21
报告内容
• 深圳写字楼市场研究 > 写字楼市场概述 > 供求走势分析 > 租金走势分析 > 客户分析 > 市场展望
> 高新区市场现状及发展分析
> 项目跟踪 • 深圳写字楼底商市场研究
> 车公庙片区
> 中心区片区 > 罗湖蔡屋围片区 > 科技园片区 > 写字楼底商市场总结
西谷大厦、时代科技大厦、荣超中心等项目市场表现均较为良好。
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甲级写字楼供求走势
• 由于市场的强劲需求吸收了大量的新增 供应，2009年第四季度全市甲级写字楼 平均空臵率轻微下调，环比下跌0. 5个 百分点至11.1%，福田区2009年第二季 度入伙的写字楼，截至年底入住率均超 过80%。 • 2010年第一季度，卓越世纪中心4号楼 的入伙又为深圳甲级写字楼市场带来6 万平方米的新增供应，整个季度的供应 量约18万平米，而全市甲级写字楼物业 的空臵率在新供应入伙的拉动下上升至 11.7%。 • 作为需求热点区域的罗湖区和福田区 2010年第1季度的空臵率分别上升0.8个 和2.3个百分点至9.3%和9.8%。
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写字Leabharlann Baidu市场概况
深圳甲级写字楼租金连续两个季度攀升，市场对高端写字楼的租赁需求复苏
• 随着租金连续两个季度、售价连续三个季度出现增长，深圳甲级写字楼市场在2009 年第四季度表现理想。尽管南山中心区有近63,000平方米的新增供应，需求的持续 活跃确保了全市平均空臵率向下走低。 • 写字楼市场复苏快于预期，需求受一系列利好因素所引导。在全球经济疲软的环境 下，政府的刺激经济政策以及宽松的银行信贷使得国内经济持续改善。事实上，中 国经济依然快速增长使其成为吸引外资流入的重点国家之一。而10月23日创业板在 深上市，使得深圳成为聚集金融企业的平台。 • 持续改善的市场环境和优惠的租金（高峰至低谷相差26%），使得更多的企业具备
10%
5%
15% 10% 自用 金融 科技 传媒 办公配套
60%
大厦入住客户类型数量比饼状图
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科技园写字楼租户参阅
9%
6%
3%
9% 自用 科技 通讯 金融 培训 73%
大厦入住客户类型数量比饼状图
4F西 5－10F 1102 1103 1105 1106 1201 1205 1301 1302 1305B 1308 13F西 1306 1401 1402 1404 1406 1407 1408 1409 1501 1502 16F西 16F东 1701 1702A 1702B 1705 1706 18F 1901 1902 19F 20F
2010年－2011年高新区将迎来供应高峰期，竞争将不可避免。
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长虹大厦现状图参阅
走廊，宽约1.6m
电梯厅
美国奥的斯电梯 （1350kg、18人）
部分客户已进 场装修，正在 铺设网络地板
空中花园 11
科技园写字楼租户参阅
2F 2F 203 301 302-303 305 401-403 406 408 409 410 602 6F 7F 8F,901-903 902 906-910 912 918 9-10F TCL大厦 TCL集团顾问有限公司财务结算中心 中信银行深圳高新区支行 深圳TCl奥鹏直属学习中心 派诺电子深圳技术中心 深圳市汉普电子技术开发有限公司 招商证券股份有限公司深圳高新南一道证券营业部 财华社网络技术开发（深圳）有限公司 深圳市新能基科技有限公司 升特半导体（深圳）有限公司 南方风尚传播机构 深圳东铁通讯科技有限公司 欧迪办公（中国）深圳分公司 中通忠普科技有限公司 深圳市华星光电技术有限公司 深圳市万兴软件有限公司 联想移动通讯科技有限公司 前景在线 深圳市大成天下信息技术有限公司 锐通科微电子深圳办事处 TCL家庭网络事业部
• 综上可见，基金、证券类金融机构及高科技企业表现相对活跃，除了加速成交，还 积极寻找市场可租赁物业。预计2010年第二季度其中的大部分企业有望促成交易， 如位于中心西区的东海国际中心预租进展顺利，多家金融、证券及银行表现积极， 令多年来缺乏甲级物业供应的中心西区成为市场关注的热点。
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整体写字楼市场展望
中区深南路沿线物业品质较高，租金在70元/平方米〃月左右，其他物业租金较低 ，介于50－60元/平方米〃月之间，主要物业空臵率在5％左右； 北区出租的写字楼物业较少，区位和商务配套上的劣势，使得北区租金在40－50元
/平方米〃月的范围内浮动，空臵率约10％。
• 从供应情况来看，目前高新区南区写字楼供应比较集中，且多为近年来新建项目， 虽自用为主，推出市场有限，但因该片区规划超前，具备良好的办公、研发氛围，
总建面197800平米，首推C、D 现已售出约90％ 两栋共4.4万平米。 目前商务公寓已售完；写字楼仅剩37层 一整层（复式，售价75000元/平米）。
3号楼公寓开盘均价30000元/ 2009.5.30(3栋) 平米；4号楼写字楼开盘均价 总建面46.6万平米。 2009.6.5(4栋) 34000元/平米。目前4号楼写 字楼均价44000元/平米。 2009.6.27（ 商 务公寓） 2009.10（写字 楼）
飞亚达大厦 深圳鑫鹏瑞科技有限公司 深圳市腾讯计算机系统有限公司 深圳市飞亚达技术中心 深圳市飞亚达精密计时制造有限公司 斯凯科斯电子（深圳）有限公司 深圳东方锅炉控制有限公司 博尔科通讯系统（深圳）有限公司 深圳市新奇普仕电子有限公司 中移鼎讯通信股份有限公司 深圳市快易典电子技术有限公司 深圳市新蓝科技有限公司 滴答信息技术有限公司 深圳迈威有线电视器材有限公司 国家钟表质量监督检验中心 深圳市中金富通投资有限公司 深圳市中博科创信息技术有限公司 深圳市斯普瑞特通信技术有限公司 深圳市钜汉科技有限公司 深圳市华普电子技术有限公司 深圳市均衡科技发展有限公司 招商银行小企业信贷中心（深圳区域总部） 深圳市宝惠丰电子有限公司 深圳市北高智电子有限公司 甲骨文研究开发中心（深圳）有限公司 深圳软件园甲骨文技术资源中心 确达科技（深圳）有限公司 深圳市康弘环保技术有限公司 深圳市协力中兴企业管理咨询公司 深圳市南方华迪计算机有限公司 科进生物识别（深圳）有限公司 威盛电子（深圳）有限公司 智原科技（上海）有限公司深圳分公司 香雅国际集团有限公司 亨吉利世界名表中心 深圳市飞亚达（集团）股份有限公司
限供应的情况下，写字楼租金将平稳
攀升，涨幅在10%-15%之间；2012年 后受大幅供应的影响，租金将受到明 显抑制。
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市场客户情况
• 2009年以来，国内金融类企业对深圳写字楼市场起着不可或缺的关键性作用。受惠 于宽松的金融政策和市场环境，资金实力雄厚的国内证券、银行、保险公司纷纷扩 张市场份额，成为甲级写字楼市场新增需求的主要来源，并成为支撑市场的主体。 内资金融机构的大面积扩张导致对高端写字楼市场需求的急剧攀升，拉高了高端物 业的租金水平。 • 而先前在金融危机中因受到外部拖累而保持谨慎发展的策略的外资机构在2009年末 也有所转变，特别是金融类、科技类外资企业逐渐活跃，如摩根士丹利在09年第四 季度租用了嘉里建设广场1,600平方米的办公面积，但对成本控制较为严格的大型 外资企业则继续维持观望的态度。 • 此外，大面积客户成交也是2009年写字楼市场的明显特征之一，反映出大型企业在 经济复苏过程中扩张能力明显较强，如时代科技大厦、港中旅大厦、荣超中心等项 目，成交多为大面积租赁客户，部分需求面积超过1万平方米。
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写字楼项目一览表
项目名称 鸿隆世纪 类型 区位 开盘时间 2010.4.10 2009.12.13 价格水平 约32000元/平米 约40000元/平米 销售 罗湖区蔡屋围 项目简述 总建面110121.25平米，层均 1050平米。 租售进度 （未开盘）
大中华国际金融 销售 福田区中心区 中心 卓越世纪中心 销售 福田区中心区
故面向市场的写字楼都取得不错的租赁业绩，平均占用率接近100%，且需求量还
在不断上涨中。 • 从客户特征来看，高新区企业主要以电子信息产业为主导，大部分为民营企业，部 分中外合资企业及港澳台企业。企业规模普遍中等，100人以下的中小型公司占约
70.6％的比例。
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高新区未来写字楼市场发展
• 虽然高新区经历了多年的发展已经逐步走向成熟，深南路沿线写字楼物业群也已初 具规模，但是园区内仍有大量空臵地块可供开发。从片区未来可见供应的情况来看 ，近三年内高新区南、中、北三个片区仍将有大量写字楼物业供应，总建筑面积超 过155万平方米，目前在建的写字楼预计都集中在2010年入市，截至2010年可供应 总建筑面积约75万平方米，主要分布在南区及中区；而2010年之后至2012年底， 预计入市的项目体量约80万平方米，亦集中分布于南区及中区。