伟业顾问：北京沿海赛洛城综合商业项目全案策划报告2005-78页
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12.1
12.7 12 10.4 9.6 9.7 9.9 10 10.1 10.1 10.5
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
累计地区生产总值
当年累计增速
去年累计增速
资料来源：北京统计局
2004 年北京市经济发展，由于受到上年“非典”疫情的严峻考验，全年的经济 运行经过一段时间的过度之后,呈现出了“高开-回落-恢复-回升”的特点，但总 体而言依靠 2003 年末较高的经济回升阶段,加之经济发展中主导上升的积极因 素仍然相对较多，2004 年北京市宏观经济循环起点明显高于上年，经济效益与 生产继续保持同步增长。由此可以看出，北京市总体经济状况将在较长时间内呈
13883
可支配收入
消费性支出
资料来源：北京统计局
(注:由于 2004 年正处于统计中,因此我司只计到 2003 年,但预计 2004 年人均可支配收入将 接近于 15000,消费性支出在 12000 左右)
据北京统计年鉴数据，北京社会消费品零售总额 1991 年为 357.8 亿元，2001 年 为 1593.5 亿元，平均年增长率为 16.27%，2003 年北京社会消费品零售总额为 1916.7 亿元，占北京国内生产总值 50%左右；根据“北京第十个五年计划”，预 计在 2001 年～2005 年间，北京社会消费品零售总额平均年增长率维持在 10%的
1.1.2.1 经济发展与房地产开发的关系
2004 年，北京市“三、二、一”产业格局稳固，第一产业实现增加值 95.3 亿元 ， 比上年增长 3.3%；第二产业 1298.5 亿元，增长 11.9%；第三产业 2218.2 亿 元 ， 增长 10.0%。据统计，三次产业比重分别为 2.6%、36.0%和 61.4%，对经济增长 的贡献率分别为 0.93%、41.74%和 57.33%。 其中， 房地产业稳步发展， 全年实现增加值为 185.9 亿元， 比 2002 年增长 11.8%， 占第三产业增加值比重达到 8.4%，占北京市生产总值的比重为 5.1%。房地产业 作为国民经济新的增长点，为北京经济持续、快速、健康的发展做出了积极的贡 献，并在不断发展和成熟的总体市场环境推动下，逐步确立了在国民经济中的支 柱产业地位。 根据房地产业发展规律计算，当一个城市（地区）人均 GDP 数值达到 8000 美元 时，它的房地产市场发展将相对趋于平稳，市场空间将接近或达到饱和状态。北 京市人均 GDP 在 2001 年达到 3060 美元，首次突破 3000 美元，2003 年人均 GDP 迅速增加到 3800 美元，但是距离人均 8000 美元的经济水平还存在较大差距。 由此可见，北京市房地产市场目前正处于快速成长阶段，根据国民经济发展现 状（人均 GDP 约为 3800 美元）分析，北京市房地产业在未来相当长时间内将维 持快速、稳定的发展状态，具备较强的发展潜力和空间。良好的经济发展状况、 良好的房地产市场环境，为本项目各物业的发展提供了优越的宏观经济环境， 客观上给予了本项目极大的支持和推动，为项目的成功启动奠定了较好的市场 和经济基础。
1.1.2.2 经济发展与商业发展的关系
据 2004 年北京市统计局数据显示， 目前北京市人均商业面积接近为 0.9 平方米， 远低于国外发达国家人均 1.2 平方米商业面积的水平， 同时也小于上海人均 1 平 方米商业面积的发展水平。根据北京商委的发展规划，预计到 2010 年北京人均 商业面积将达到 1 平方米。 虽然目前北京商业物业市场处于发展的初期阶段，还不具备成熟市场的特征和发 展规模，但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，北京商业市场在其 自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。个性鲜明的特色商业街、大 型、现代化的购物中心、连锁超市、便利店等商业物业星罗棋布，北京市商业市 场开始呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，商业市场开始逐渐走向成熟 和完善。同时，居民对消费品的需求呈逐年上升的趋势，消费品价格指数持续下 降，为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础。
开发贷款门槛抬高及贷款利率的增加等，从宏观市场角度考虑，对于商业物业的 投资将会有一定的影响。
1.2.2 商业发展政策对于本项目的影响
从宏观市场环境分析，北京市近期 60 项重点工程的建设、引导外资、民间资本 进入现代制造业、服务业、高新技术产业等具有增长潜力的行业、奥运会的筹备 与建设、启动消费等各种优惠政策的制定和实施，将全面带动北京市总体经济的 发展，居民收入水平将稳步提高，消费市场将在未来一段时间内得到快速提升。 总体而言，消费者消费能力的增加和消费理念的更新，将促进北京市商业市场 的逐渐繁荣和更加旺盛，对于本项目商业物业部分的发展将产生一定的推动作 用。 同时，由于北京市正在大力发展“两轴两带多中心”的城市建设策略，本项目毗 邻 CBD 中心区，预计未来将势必会成为泛 CBD 区域的重要发展地段，对 CBD 核心 区的成长与发展将提供强大的外部环境支撑。
综上所述，在宏观经济不断发展、居民整体消费能力稳步提高等各项利好因素 的推动下，商业消费需求市场将进一步放大。总体而言，在未来一段时间内， 北京市商业市场将面临最好的发展契机，商业物业的开发将具备较理想的市场 前景。可以肯定，从宏观经济发展角度考虑，本项目商业物业的开发将具备较 强的可行性。
1.2 房地产政策、商业政策与本项目商业物业发展的关系
进化成为具有独立经济形态的物业主体，北京商业物业的发展目前已经经历了 4 个进程。
图表 4：北源自文库商业物业进程发展分析表 阶段 时间 商业物业市场特征
租售方式
临建商铺或由其他建筑物改建的商铺 商住混合，楼宇的群楼或底层之商业物业 自用经营为主 专业商业物业开发、投资、运作等概念尚 非产权物业， 以租 赁、 自用等形式为 主
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现持续、稳定的发展状态。
图表 2：1991-2004 年北京市 GDP 数值统计表 年度 1991 参数 GDP（ 亿 元 ） 增长率（%） 599 9.5 709 11.6 864 12.1 1084 13.5 1395 12.4 1616 9.2 1810 9.6 2011 9.8 2174 10.2 2479 11.0 2818 11.2 3130 10.4 3612 10.5 4028 10.3 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
水平，这种稳定的增长率将刺激北京零售市场的发展；在城乡居民可支配收入方 面，1991 年北京城镇居民可支配收入为 2040 元/年，2003 年城镇居民人均可支 配收入已增长到 13882.6 元/年，这足可以说明北京市居民收入水平已经得到大 幅改善和提升。 根据以上之北京市社会消费品零售总额、城乡居民可支配收入、居民消费指数 （衡量商业市场发展状况的关键指标）发展现状可以看出，通过自身调整和市 场经济调节的双方面作用，现阶段北京市商业市场已经摆脱了旧有经济体制下 的发展框架，开始进入稳定、高速的攀升时期，商业市场整体发展趋于合理化、 市场化和正规化，并逐步向较为发达、较为成熟的商业市场格局靠拢。 另外，除总体市场因素之外，城市（地区）GDP 水平亦是衡量商业市场、商业物 业发展状况的重要指标，根据国、内外商业较为发达地区的经验可知，区域商业 物业、整体商业经营水平与 GDP 发展趋势、变化成正比，即城市 GDP 水平越高， 其商业物业租售价格、消费倾向越高。根据下图可以看出，北京市城市国民生产 总值、GDP 水平一直保持较高的发展状态，连续 5 年 GDP 超过 10%的稳定增长， 充分的保证了现阶段商业物业具备较为良好的开发和经营基础。
1.1.2 北京市经济环境分析
在全国经济发展大好形势的带动下，北京市总体经济状况在 2004 年度表现较为 突出，全年经济发展制定的各项目标均顺利实现，经济发展综合素质在全国名列 首位。
图表 1：北京市 2004 年全年经济运行趋势图
14 12 10 8 6 4 2 0 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1、宏观市场环境分析
1.1 北京市经济发展与房地产市场及商业物业发展的关系
1.1.1 总体经济环境
纵观我国近些年来的经济发展历程， 虽然其间经历了亚洲金融风暴、 美国“9.11” 恐怖事件、美伊战争、 “非典”疫情等一系列不利因素的冲击，客观上受到一定 程度的影响，但由于我国坚持实施各项宏观调控政策，国民经济总体发展形势保 持良好。2004 年，我国城乡居民消费稳定增长，人民生活水平不断提高，经济 增长速度远高于世界平均水平，表明现阶段我国经济正处于高速、平稳、健康的 发展阶段，经济发展优势明显并具有较大的市场潜力。
图表 3：北京历年城镇居民收入和消费性支出统计图
16000 14000 12000 10000 11578 10550 8494 8923 9183 8472 7813 7499 8000 6886 6532 6971 5868 5750 6000 5020 4000 2000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 12464 10286 11124
1.2.1 相关房地产政策对于本项目的影响
由于房地产物业的开发与经营，将面临资金大、周期长、不可预见性因素较多等 问题，因此其受相关政策的影响相对较大，房地产市场的发展与房地产政策的制 定与实施息息相关。 总体而言， 由于本项目目前已开始正式运作， 各项前期准备工作均进入实施阶段 ， 因此近期制定的相关政策如关于停止土地使用权协议出让的“4 号令”、房地产
1.3 北京市商业物业发展现状、趋势分析
1.3.1 北京市商业物业发展概述
商业物业（商业地产）是指在房地产业与商业范畴内集合各种商业形式的综合建 筑物业，是人们从事各种商业活动的共享平台和交流场所，其发展是商品经济繁 荣与房地产市场成熟共同作用的结果。商业物业包含购物中心、超级市场、百货 商场、商业步行街、临街零散店铺等多种物业形式，作为一种复合型地产物业同 时具备满足消费者购物、饮食、娱乐、休闲、文化交流等需求的社会功能和满足 投资者进行经营管理、举办商务活动、进行地产投资等需求的经济功能。现代商 业物业（建筑）是房地产市场的重要组成部分，是房地产市场发展的必然产物， 商业物业的发展将伴随房地产整体市场的发展而逐渐成熟和完善。与此同时，由 于房地产市场日趋激烈的市场竞争，导致开发难度增加，开发利润已经开始逐渐 下降。因此可以预计，作为新生物业形式出现的现代商业物业依靠其强大的市场 需求、高额的回报、良好的投资环境等元素的推动和支撑，未来将拥有更为广阔 的市场发展空间。 根据商业物业发达国家或地区发展规律可以看出， 从简单的房地产项目配套物业
12.7 12 10.4 9.6 9.7 9.9 10 10.1 10.1 10.5
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
累计地区生产总值
当年累计增速
去年累计增速
资料来源：北京统计局
2004 年北京市经济发展，由于受到上年“非典”疫情的严峻考验，全年的经济 运行经过一段时间的过度之后,呈现出了“高开-回落-恢复-回升”的特点，但总 体而言依靠 2003 年末较高的经济回升阶段,加之经济发展中主导上升的积极因 素仍然相对较多，2004 年北京市宏观经济循环起点明显高于上年，经济效益与 生产继续保持同步增长。由此可以看出，北京市总体经济状况将在较长时间内呈
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可支配收入
消费性支出
资料来源：北京统计局
(注:由于 2004 年正处于统计中,因此我司只计到 2003 年,但预计 2004 年人均可支配收入将 接近于 15000,消费性支出在 12000 左右)
据北京统计年鉴数据，北京社会消费品零售总额 1991 年为 357.8 亿元，2001 年 为 1593.5 亿元，平均年增长率为 16.27%，2003 年北京社会消费品零售总额为 1916.7 亿元，占北京国内生产总值 50%左右；根据“北京第十个五年计划”，预 计在 2001 年～2005 年间，北京社会消费品零售总额平均年增长率维持在 10%的
1.1.2.1 经济发展与房地产开发的关系
2004 年，北京市“三、二、一”产业格局稳固，第一产业实现增加值 95.3 亿元 ， 比上年增长 3.3%；第二产业 1298.5 亿元，增长 11.9%；第三产业 2218.2 亿 元 ， 增长 10.0%。据统计，三次产业比重分别为 2.6%、36.0%和 61.4%，对经济增长 的贡献率分别为 0.93%、41.74%和 57.33%。 其中， 房地产业稳步发展， 全年实现增加值为 185.9 亿元， 比 2002 年增长 11.8%， 占第三产业增加值比重达到 8.4%，占北京市生产总值的比重为 5.1%。房地产业 作为国民经济新的增长点，为北京经济持续、快速、健康的发展做出了积极的贡 献，并在不断发展和成熟的总体市场环境推动下，逐步确立了在国民经济中的支 柱产业地位。 根据房地产业发展规律计算，当一个城市（地区）人均 GDP 数值达到 8000 美元 时，它的房地产市场发展将相对趋于平稳，市场空间将接近或达到饱和状态。北 京市人均 GDP 在 2001 年达到 3060 美元，首次突破 3000 美元，2003 年人均 GDP 迅速增加到 3800 美元，但是距离人均 8000 美元的经济水平还存在较大差距。 由此可见，北京市房地产市场目前正处于快速成长阶段，根据国民经济发展现 状（人均 GDP 约为 3800 美元）分析，北京市房地产业在未来相当长时间内将维 持快速、稳定的发展状态，具备较强的发展潜力和空间。良好的经济发展状况、 良好的房地产市场环境，为本项目各物业的发展提供了优越的宏观经济环境， 客观上给予了本项目极大的支持和推动，为项目的成功启动奠定了较好的市场 和经济基础。
1.1.2.2 经济发展与商业发展的关系
据 2004 年北京市统计局数据显示， 目前北京市人均商业面积接近为 0.9 平方米， 远低于国外发达国家人均 1.2 平方米商业面积的水平， 同时也小于上海人均 1 平 方米商业面积的发展水平。根据北京商委的发展规划，预计到 2010 年北京人均 商业面积将达到 1 平方米。 虽然目前北京商业物业市场处于发展的初期阶段，还不具备成熟市场的特征和发 展规模，但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，北京商业市场在其 自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。个性鲜明的特色商业街、大 型、现代化的购物中心、连锁超市、便利店等商业物业星罗棋布，北京市商业市 场开始呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，商业市场开始逐渐走向成熟 和完善。同时，居民对消费品的需求呈逐年上升的趋势，消费品价格指数持续下 降，为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础。
开发贷款门槛抬高及贷款利率的增加等，从宏观市场角度考虑，对于商业物业的 投资将会有一定的影响。
1.2.2 商业发展政策对于本项目的影响
从宏观市场环境分析，北京市近期 60 项重点工程的建设、引导外资、民间资本 进入现代制造业、服务业、高新技术产业等具有增长潜力的行业、奥运会的筹备 与建设、启动消费等各种优惠政策的制定和实施，将全面带动北京市总体经济的 发展，居民收入水平将稳步提高，消费市场将在未来一段时间内得到快速提升。 总体而言，消费者消费能力的增加和消费理念的更新，将促进北京市商业市场 的逐渐繁荣和更加旺盛，对于本项目商业物业部分的发展将产生一定的推动作 用。 同时，由于北京市正在大力发展“两轴两带多中心”的城市建设策略，本项目毗 邻 CBD 中心区，预计未来将势必会成为泛 CBD 区域的重要发展地段，对 CBD 核心 区的成长与发展将提供强大的外部环境支撑。
综上所述，在宏观经济不断发展、居民整体消费能力稳步提高等各项利好因素 的推动下，商业消费需求市场将进一步放大。总体而言，在未来一段时间内， 北京市商业市场将面临最好的发展契机，商业物业的开发将具备较理想的市场 前景。可以肯定，从宏观经济发展角度考虑，本项目商业物业的开发将具备较 强的可行性。
1.2 房地产政策、商业政策与本项目商业物业发展的关系
进化成为具有独立经济形态的物业主体，北京商业物业的发展目前已经经历了 4 个进程。
图表 4：北源自文库商业物业进程发展分析表 阶段 时间 商业物业市场特征
租售方式
临建商铺或由其他建筑物改建的商铺 商住混合，楼宇的群楼或底层之商业物业 自用经营为主 专业商业物业开发、投资、运作等概念尚 非产权物业， 以租 赁、 自用等形式为 主
房市金碟－2008最有价值房产策划1000案
成功商务网cg35.cn创立于2005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案，我们的客 户遍及全国。真实、赚良心钱是我们的底线。 这是一个信息爆炸的网络时代，除了浪费时间、精力，泛滥的资源没有价值！好东西不在多， 现在向您推荐的本套房产策划1000案可能是08年对您最有价值的千套资料！我们的房地产资 源库新旧资料数以万计，在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏 创意的鸡肋后，给您的就是这不到5%的1000案！我们吐故纳新、优中选优，新增更多世联、 中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科、中海等业界翘楚的精品力作，我们 努力做到只给您有价值的！ 本套1000案资料以光盘快递提供，450元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺免费提供 为期两年的新增资料下载，随盘赠送《2007中国房地产广告年鉴》和《房地产管理、培训经 典资料集》。 网址：www.cg35.cn（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载） 站长热线：13955607801 客服QQ：23107290
现持续、稳定的发展状态。
图表 2：1991-2004 年北京市 GDP 数值统计表 年度 1991 参数 GDP（ 亿 元 ） 增长率（%） 599 9.5 709 11.6 864 12.1 1084 13.5 1395 12.4 1616 9.2 1810 9.6 2011 9.8 2174 10.2 2479 11.0 2818 11.2 3130 10.4 3612 10.5 4028 10.3 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
水平，这种稳定的增长率将刺激北京零售市场的发展；在城乡居民可支配收入方 面，1991 年北京城镇居民可支配收入为 2040 元/年，2003 年城镇居民人均可支 配收入已增长到 13882.6 元/年，这足可以说明北京市居民收入水平已经得到大 幅改善和提升。 根据以上之北京市社会消费品零售总额、城乡居民可支配收入、居民消费指数 （衡量商业市场发展状况的关键指标）发展现状可以看出，通过自身调整和市 场经济调节的双方面作用，现阶段北京市商业市场已经摆脱了旧有经济体制下 的发展框架，开始进入稳定、高速的攀升时期，商业市场整体发展趋于合理化、 市场化和正规化，并逐步向较为发达、较为成熟的商业市场格局靠拢。 另外，除总体市场因素之外，城市（地区）GDP 水平亦是衡量商业市场、商业物 业发展状况的重要指标，根据国、内外商业较为发达地区的经验可知，区域商业 物业、整体商业经营水平与 GDP 发展趋势、变化成正比，即城市 GDP 水平越高， 其商业物业租售价格、消费倾向越高。根据下图可以看出，北京市城市国民生产 总值、GDP 水平一直保持较高的发展状态，连续 5 年 GDP 超过 10%的稳定增长， 充分的保证了现阶段商业物业具备较为良好的开发和经营基础。
1.1.2 北京市经济环境分析
在全国经济发展大好形势的带动下，北京市总体经济状况在 2004 年度表现较为 突出，全年经济发展制定的各项目标均顺利实现，经济发展综合素质在全国名列 首位。
图表 1：北京市 2004 年全年经济运行趋势图
14 12 10 8 6 4 2 0 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1、宏观市场环境分析
1.1 北京市经济发展与房地产市场及商业物业发展的关系
1.1.1 总体经济环境
纵观我国近些年来的经济发展历程， 虽然其间经历了亚洲金融风暴、 美国“9.11” 恐怖事件、美伊战争、 “非典”疫情等一系列不利因素的冲击，客观上受到一定 程度的影响，但由于我国坚持实施各项宏观调控政策，国民经济总体发展形势保 持良好。2004 年，我国城乡居民消费稳定增长，人民生活水平不断提高，经济 增长速度远高于世界平均水平，表明现阶段我国经济正处于高速、平稳、健康的 发展阶段，经济发展优势明显并具有较大的市场潜力。
图表 3：北京历年城镇居民收入和消费性支出统计图
16000 14000 12000 10000 11578 10550 8494 8923 9183 8472 7813 7499 8000 6886 6532 6971 5868 5750 6000 5020 4000 2000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 12464 10286 11124
1.2.1 相关房地产政策对于本项目的影响
由于房地产物业的开发与经营，将面临资金大、周期长、不可预见性因素较多等 问题，因此其受相关政策的影响相对较大，房地产市场的发展与房地产政策的制 定与实施息息相关。 总体而言， 由于本项目目前已开始正式运作， 各项前期准备工作均进入实施阶段 ， 因此近期制定的相关政策如关于停止土地使用权协议出让的“4 号令”、房地产
1.3 北京市商业物业发展现状、趋势分析
1.3.1 北京市商业物业发展概述
商业物业（商业地产）是指在房地产业与商业范畴内集合各种商业形式的综合建 筑物业，是人们从事各种商业活动的共享平台和交流场所，其发展是商品经济繁 荣与房地产市场成熟共同作用的结果。商业物业包含购物中心、超级市场、百货 商场、商业步行街、临街零散店铺等多种物业形式，作为一种复合型地产物业同 时具备满足消费者购物、饮食、娱乐、休闲、文化交流等需求的社会功能和满足 投资者进行经营管理、举办商务活动、进行地产投资等需求的经济功能。现代商 业物业（建筑）是房地产市场的重要组成部分，是房地产市场发展的必然产物， 商业物业的发展将伴随房地产整体市场的发展而逐渐成熟和完善。与此同时，由 于房地产市场日趋激烈的市场竞争，导致开发难度增加，开发利润已经开始逐渐 下降。因此可以预计，作为新生物业形式出现的现代商业物业依靠其强大的市场 需求、高额的回报、良好的投资环境等元素的推动和支撑，未来将拥有更为广阔 的市场发展空间。 根据商业物业发达国家或地区发展规律可以看出， 从简单的房地产项目配套物业