农村集体建设用地流转的法律探析
农村集体经营性建设用地流转法律规则的构建
农村集体经营性建设用地流转法律规则的构建农村集体经营性建设用地流转是指农村集体经营性建设用地的使用权转让给经营主体，以便实现土地资源的有效配置和集约利用。
目前，我国农村集体经营性建设用地流转存在一些法律规则上的问题和不足，急需进行规范和完善。
本文将就农村集体经营性建设用地流转的法律规则构建进行探讨，以期为我国农村集体经营性建设用地流转提供法律支撑和保障。
一、法律基础在我国，农村集体经营性建设用地的流转受到《土地管理法》《农村土地承包法》《农村集体经济组织法》等法律法规的约束。
《土地管理法》规定了土地的所有权归国家所有，但农村集体经营性建设用地的使用权可以流转给个人、法人或其他组织。
《农村土地承包法》规定了农村土地承包经营权的流转程序和条件。
《农村集体经济组织法》则规定了农村集体经济组织的定位和管理方式。
二、法律规则构建的必要性1. 促进农村土地资源的集约利用。
随着城镇化进程的加快和工业化发展的推进，农村土地资源需求不断增加，但传统的土地承包经营方式已经无法满足需求。
农村集体经营性建设用地的流转可以有效促进土地资源的集约利用，推动土地产出率的提高。
2. 促进农民收入的增加。
农村集体经营性建设用地的流转可以带动农民就业，增加农民的收入。
通过规定流转收益分配的方式和比例，可以合理保护农民的利益，实现农民增收。
3. 促进农村经济的发展。
农村集体经营性建设用地的流转可以吸引更多的资金和技术投入，推动农村产业结构的升级和农村经济的发展。
4. 保障农村集体土地权益。
农村集体土地属于农民集体所有，其流转应当在保障农民利益的基础上，合理利用土地资源，促进农村经济的发展。
1. 流转程序和条件的规定。
应当规定农村集体经营性建设用地流转的申请程序、审批程序和条件，以保障流转的合法性和合规性。
1. 加强立法工作。
应当通过制定法律法规的方式，明确规定农村集体经营性建设用地流转的程序、条件、价格、期限等重要内容。
2. 健全法律制度。
农村集体建设用地流转的法律现状、问题与出路
用地市场 ， 对依法取得的农村集体经营性建设 用地 ， 必须通过 规 ， 其效力级次决定 了其适用的范围。 统一有形的土地市场 、 以公开规范的方式转让 土地使用权 ， 在 法和政策 的落实必须最 终在合乎现行法律 的框架下进行 。为
－
：者简 介：胡利玲（ ９ ６）女 ， ＃ １６ ．， 山西祁县人 ， 中国政 法大学 民商经济法学院教授 ， 博士。
１ ５
２１ ００年
湖南师范大学社会科学学报 Fra bibliotek第２ 期
应的保障。《 物权法》第 ４ ２条也仅规定 ：征收集体所 有的土 “ 地， 应当依 法足额支付土地补偿费 、 安置补助费、 地上 附着物 和青苗补偿 费等费用 ， 安排被征地农 民的社会保 障费用 ， 保障 被征地农 民的生活 ， 护被征地农民的合法权益 。 可见 ， 维 ” 按照
土地利用规划 确定 的城镇建设用地范 围外 ，经批准 占用农村
设用地使用权流转管理办 法》 允许我 国农村集体建设用地所 ， 有权和使用权进 行分离 ，从而成为农村集体土地使用权流转 的先行者 ， 但是它却与上位法相冲突 ， 且仅仅是地方性行政法
集体土地建设 非公 益性 项 目，允许农 民依法通过多种方式参
置的农 业人 口的安置补助 费标准 ，为该耕地被征收前三年平
制度市场化改革的终极 保障。
一
、
农村集体建设 用地流转的法律现状
均年产值的四至六倍 。土地补偿费和安置补助费 的总和不得
超过土地被征收前三年平均年产值 的三十倍 。” 尽管 ２ ０ ０ ４年
１ 法律 限制农民集体所有 的土地流转用于非农业建设 ．
中图分类号 ：Ｄ １． ９ ２４ 文献标 识码 ：Ａ 文章 编号 ：１０ ．５９ ２ １ ）２０ １．３ ０ ０２ ２ （０ ０ ０ ．０ ５０
农村集体建设用地使用权流转问题探析
农村集体建设用地使用权流转问题探析作者：赵宏宇来源：《中国房地产》2012年第09期一、农村集体建设用地流转的主要形式农村集体建设用地是指依照法律程序申请、经国土资源管理部门批准的、使用集体所有的农村非农建设用地,主要包括农民住宅用地、乡镇企业建设用地、乡镇或村级公共设施及公益事业用地。
当前农村集体建设用地流转一直处于初始阶段，主要体现为以下几种形式。
1.农村集体经济组织或个人出租土地使用权这是集体建设用地流转的主要形式。
集体建设用地所有者或使用者将土地使用权出租并按年收取租金。
主要有三种形式：其一，集体所有者为出租主体，将集体建设用地使用权或厂房出租给企业或个人，集体收取租金。
其二，建设用地使用者为出租主体，主要表现为村办企业以全部或部分土地出租，以收取租金为企业盈利。
其三，农村村民个人出租房产，连带出租土地使用权，按期收取租金。
这种情况在城乡结合部比较普遍，并已成为城郊无地农民家庭的主要收入来源。
2.企业或个人以土地使用权抵押融资集体建设用地使用者将土地使用权作为融资的担保，包括以地上建筑物抵押连带土地使用权抵押的情形。
这主要存在于民营经济发达地区，由于开办企业或经商的资金不足，企业或个人大多以所取得的土地使用权进行抵押。
3.农村集体经济组织直接转让土地使用权或所有权集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者。
主要表现为：其一，集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业，村委会或乡政府作为土地所有者收取转让金。
其二，集体土地所有者直接转让土地或以地合作开发建设商品住宅，开发商分得部分商品房，所占土地的使用权随之转移。
其三，建设用地原使用者（企业或个人）在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人，所有者收取一定转让金。
4.农村集体经济组织以土地使用权作价入股一是在乡镇企业合并、兼并及股份制改组中，集体建设用地所有者或使用者以土地使用权作价入股、联营形式为合办企业的条件，从而引致土地使用权转移。
农村集体建设用地流转探析
建 立城 乡统 一 的 土 地 市场 ， 许 允 农村 集 体 建 设 用 地流 转 的政 策 ，
为 农 村 发 展 提 供 了一 条 快 速 稳 妥 的通道 。此 举对 于 农村 集体 建 设用 地 流 转 市场 的 开拓 、 会 主 社
中 ， 业 向 园 区集 中 ， 快 了新 工 加 农村 建 设步 伐 。农 村集 体 建设 用
解 征 地 补 偿 安 置 偏 低 和 安 置 不
义 新农 村 的建 设 、 民收 入 水 平 农 的提 高等 都会 带 来积 极 效应 。开 放 农村 集 体 建 设 用 地 流转 市 场 ，
也 为 城 市 建 设 用 地 供 给 提 供 了 另一 来 源 ， 农村 用地 上 可 以提 在 高其 节 约 集 约 利 用 水平 ， 保 证 并 农 民土 地 权 利 在 经 济 上 得 到 实
地 的 流 转 是 农 村 社 会 经 济 发 展
有 土地 市场 的正 常秩序 ，也 影响
了农村 集体 建设用 地 流转市 场 的 建立。 外， 此 由于农村 集体土 地所
和 农 村 产 业 结 构 调 整 的 必 然 要 求 。允许 农 民集 体在 保 留土地 所 有 权 基础 上 的 自主 流 转 ， 仅 能 不 够 充 分 尊 重农 民 的土 地权 益 ， 缓
到 位 等 问题 ， 且对 于 推 动 城 乡 而
一
体 化 平衡 发 展 ， 小城 市 居 民 缩
与 农 村 居 民 收 入 差 距 具 有 重 要
作用。 虽然 农 村集体 土地 使用权 的 流 转 已是大 势所趋 ，但 是如 何 建
序 开 展流转 工 作 ，才 能建立 城 乡
探析农村集体建设用地使用权的流转
，
并提 出 农 村 集 体 建 设 用 地 使 用
流 转 活 动 已 经 相 当普 遍 并 且 呈 快速 增 长 态 势
， ，
。
无论 是经 济
。
发达 地 区还 是经 济欠 发达 地 区 农村集体建设用 地 使用 权流
、
农 村 集体 建 设 用 地 使 用 权 流 转 的 现 状
转 的大量 存在 已 成 为
集 体 建设用 地 使用权 的 角度
，
本文 从 农村
(二 ) 农 村 集体 建 设 用 地 使 用 权 流 转 的 主 要 形 式
探 析 农 村集 体 建设 用 地 使 用
近 年来 随着 农 村社 会 经 济 的发 展 农 村集体 建 设用 地
， ，
权 的流 转 现 状 与 法 律 规 定
权流转 的建 议
，
． ～
用 ／覆 盖 的 基 本 特 点 和 规 律
一
。
通 过 研 究 发 现 在 距 离 中心 城 区
，
空 间 分 布特 征 [ [ J
，
] 地 理 研 究 2 0 0 2 2 1 (6 ) ：6 6 7
．
，
，
673
．
定 范 围 内城 市 化 驱 动 着 土 地 利 用 ／覆 盖 发 生 变 化 而 且 随
规划 区更是 司空见惯
1
、
一
个 不 争 的事 实 在 城 乡 结合 部 集镇
，
、
(
一
) 农 村 集体 建 设 用 地 使 用 权 流 转 的 概 念
。
其表现 形式主 要有两种 ：
。
农 村集 体 建 设 用 地 使 用 权 是指 农 村 集 体 经 济 组 织 或 个 人 以 非 农 建 设 为 使 用 目 的 依 法 对 集 体 所 有 土 地 享 有 的 占有 使
农村集体经营性建设用地流转法律规则的构建
农村集体经营性建设用地流转法律规则的构建农村集体经营性建设用地流转是指农村集体经济组织将集体所有的建设用地出让或者出租给农村工业、商业、服务业和城市居民住房建设等各种建设项目的行为。
为了促进农村土地的有效利用和农民增加收入，近年来中国政府对农村集体经营性建设用地流转进行了一系列的政策调整和法律法规的构建。
下面就农村集体经营性建设用地流转法律规则的构建进行详细的探讨。
农村集体经营性建设用地流转的法律依据主要有《中华人民共和国宪法》、《土地管理法》等法律法规。
《中华人民共和国宪法》规定国家保护农民的合法权益，鼓励和支持农民通过流转土地来增加收入；《土地管理法》则规定了土地使用的各项原则和规定，对于农村集体经营性建设用地流转的行为进行了明确的法律规定。
各地方政府还制定了相关的农村土地流转管理办法，对具体的流转程序、条件和流转后的土地使用等方面进行了详细的规定。
农村集体经营性建设用地流转的法律规则主要包括以下几个方面：一、流转主体的法律规定。
根据《土地管理法》的规定，农村集体经营性建设用地流转的主体应当是农村集体经济组织，也可以是符合条件的农民专业合作社等组织。
流转主体须具备相应的资质条件，确保流转土地的合法性和合理性，保障农民的合法权益。
二、流转程序和条件的法律规定。
《土地管理法》对于农村集体经营性建设用地流转的程序和条件进行了明确的规定，主要包括土地使用权出让、土地使用权出租等形式。
流转程序中包括了土地流转意向的公告、交易方式的确定、流转合同的签订等程序。
流转条件中包括了土地用途、使用年限、流转费用等条件的明确规定。
三、流转后的土地使用的法律规定。
流转后的土地使用应当按照流转合同的约定进行，不得违反土地利用总体规划和国家法律法规的规定。
流转后的土地使用还需符合环保、安全等方面的要求，确保土地的合理利用和保护。
四、流转费用和补偿的法律规定。
根据《土地管理法》的规定，流转费用应当按照市场化原则确定，由流转双方协商确定合理价格，并签订流转合同。
最新-集体建设用地使用权之属性及其有偿流转法律问题探析 精品
集体建设用地使用权之属性及其有偿流转法律问题探析集体建设用地使用权之属性及其有偿流转法律问题探析
佘卫刚
一、社会主义新农村建设中的不和谐因素
近年来，三农问题一直被称为中国经济社会发展问题的重中之重，新一届领导集体提出社会主义新农村建设。
随科学理论思想转变为强大的实践武器，中国经济社会，尤其是农村面貌将会出现巨大的变化。
但目前现实社会中，仍存在着严重影响农村经济社会发展的矛盾
一城市化进程加速化与农地锐减的矛盾
经济发展必然促进城市化进程发展城市化水平不断提高，城市数量不断增加、城市规模不断扩大，又必然需要大量建设用地。
据报中国城市化水平1995年为29，到2000年为35，而到2019年则为45左右。
纵观中国建国以来城市发展与耕地变化简史，可以看出，从1957年到1997年间，耕地从112百万公顷下降到95百万公顷，年减少近1，000，000万公顷[1]。
这严重冲击保护耕地的国策。
二农民土地被征获得极少的补偿金与国家土地使用权出让而获得巨额差价的矛盾
我国土地管理法律体系规定了农地只有被国家征才能进入地市，这样就使得国家垄断土地一级市场，造成国家对农地使用权的不当干预，无偿的取得农村集体土地转为建设用地后的增值收益，而收益返还用于农村建设的却是其中极少的一部分。
从而政府、乡镇干部与农民间的关系对立，矛盾尖锐。
三农地使用权之流转趋势与国家法律规范严格限制间的矛盾
以土地管理法为主的法律体系对农村集体土地使用权流转是严格禁止、限制的，只有极少数情况例外，但也有严格的限制条件。
但现实中，这些禁限基本处于失灵状态，各地农地流转隐形市场大量存在。
农村集体建设用地流转的立法思考
农村集体建设用地流转的立法思考一、农村集体建设用地的内涵目前为止,我国法律上对“农村集体建设用地”没有明确的规定,有些法律法规只是对“建设用地”的概念做了部分解释.1986年的《土地管理法》虽然专门设了一章来规定“乡（镇）村建设用地”,但是没有对“乡（镇）村建设用地”做出界定,1999年、2004年修改的《土地管理法》同样没有对这一概念进行明确的规定.由此可见“农村集体建设用地”这个用词只是实践当中的一个习惯称谓而已.结合我国的相关法律,集体建设用地是指乡（镇）、村企业、公共设施、公益事业和农村村民住宅等建设所占用及使用范围内的土地,是城镇以外我国广大农村和集镇建设用地的统称.从这个概念我们可以看出农村集体建设用地包括三个方面的内涵:1.农村居民住宅建设用地,也就是宅基地.2.农村集体经营性建设用地,也就是经营性用地.3.乡（镇）公共设施和公益事业建设用地,也就是非经营性用地.综上,农村集体建设用地不是国有土地,也不是农用地,也不是未利用地,是依法经过批准由农用地转成建设用地,是合法的建设用地,是属于农民集体所有的.二、农村集体建设用地流转的概念土地的流转即土地所有权或者土地使用权在不同经济实体之间的流动和转让.从土地流转的内容来看,集体土地流转大体上可以分为所用权流转、使用权流转和土地用途流转三种情况.所有权流转就是指国家征收农村的集体土地,土地所有权由集体所有转变为国家所有；使用权流转指的是将土地通过出租、转让等方式让与他人使用的情形；土地用途的流转是指改变了土地利用的方式,由农用地转变成非农用地.当前农村集体建设用地在法律上没有明确的规定,农村集体建设用地流转也没有确定的说法,但是从土地流转的现状来看,农村集体建设用地的流转,指的是农村集体建设用地所有权和使用权的流转.本文所讨论的是关于农村集体建设用地使用权的流转,即占有较小比例的非法隐形流转.农村集体建设用地使用权的流转划分为初次流转和再次流转.初次流转的流转主体是集体建设用地所有者和使用者之间的流转,指的是农民集体经济组织根据“土地的所有权和使用权可以相分离”的原则,将集体建设用地的使用权,通过出租、转让、土地使用权折价入股等形式,与所有权相脱离,有偿或者无偿地转移或让渡给其他单位和个人的行为.可以看出初次流转的方式有划拨、出让、抵押、作价出资或入股等.再次流转指的是已经从集体经济组织那里得到集体建设用地使用权的单位和个人,在法定使用期限或合同约定的使用期限届满之前,再以一定的形式,将该建设用地的使用权再转移给其他单位和个人的行为,它是不同的农村集体建设用地使用者之间的流转.它的流转方式有转让、出租、抵押、作价出资入股、继承等.三、我国农村集体建设用地流转的现状根据《中国统计年鉴2009》,除去不会轻易改变用途和发生流转的交通和水利设施用地,2008年我国其他建设用地总量约为2691.7万公顷.农村集体建设用地的总量约为1938万公顷,其中,农民宅基地约1077万公顷,乡（镇）村公共设施、公益事业用地约646万公顷,单位和个人用于生产和经营的集体建设用地约215万公顷.虽然我国现行的法律仅允许农村建设用地有条件的发生流转,而且可参与流转的建设用地范围很狭窄,但是随着经济的不断发展,农村集体建设用地的流转却在数量、规模以及地区覆盖面上呈不断扩大的趋势.（一）我国农村集体建设用地流转累计数量较大,流转初具规模改革开放初期,我国农村集体建设用地流转就已经出现了,经过30多年的发展,农村集体建设用地的流转已经是相当的普遍了,特别是在经济发达的珠江三角洲、长江三角洲、京津地区以及大中城市的郊区.从1997年到2001年5月间,北京市发生5000多集体建设用地流转,各区均有大量发生,涉及土地面积8000公顷,流转总价款29.9亿元.江苏省苏州市80%以上的集体建设用地已进入市场流转,累计总量超过了7300公顷,占年均集体建设用地总量的28%.面对全国各地农村集体建设用地私下流转盛行的现实,从1999年开始,国家国土资源部开始集体建设用地流转的试点工作,试点县、镇、区的集体建设用地流转数量和宗数都较试点前有了较大的增长,并形成了较大的规模.（二）我国农村集体建设用地流转的形式多样化经过多年的发展,集体建设用地的流转主要有出让、出租、作价出资入股、联营、抵押、置换等方式.1.出让在各地的实践中,以出让形式的流转在20世纪80年代后期和90年代前期比较常见.出让这一方式可以取得长期稳定的土地使用权,也便于融资,但是由于通过法定形式以外的流转方式所得农村集体建设用地使用权没有有效的法律保障,即使获得了长期的土地使用权也很难保证其有自由经营土地的权利,因此,出让这种风险较大的流转方式目前已逐步为出租所取代,但是在一些流转刚发展起来的地区,这种方式还是比较普遍的.2.出租从近年来各地的实践看,出租土地是收益最直接、风险最小,也是最为长久的农村集体建设用地流转方式,出租的方式相对于出让的方式而言,在法律规定不明、预期模糊的情况下能较好地规避风险,显示出了其优越性.比如江苏省张家港市的农村集体建设用地流转交易方式基本上是采用这一方式.2004—2007年张家港市共发生集体建设用地流转1424宗,全部以转让出租的方式交易.3.入股、联营这种流转方式在20世纪80年代后期和90年代前期较常见,但是由于经营的风险使得这种形式逐步为出租所取代.90年代后期开始,这种流转方式主要出现在公共建设项目中.例如上海市南汇区对市政道路用地涉及农村集体土地时规定由农民集体经济组织将土地使用权作价入股,实行保底分红,逐年递增分红收益的做法,这一做法,既节省工程的前期投资,又能保障农民有长期稳定的收益,取得了较好的社会效益和经济效益.同时这种流转方式在乡镇企业改制中叶比较常见.4.抵押目前以抵押形式的农村集体建设用地流转主要发生在经济较发达的城市,特别是民营经济较为发达的东南沿海一带,由于开办企业或经商的资金不足,企业或者个人大多以所取得的土地使用权进行抵押.比如,至2009年10月,佛山市和江门市抵押方式的流转效绩良好,仅就建设用地使用权的抵押,佛山市4年有311宗,抵押贷款6个多亿,江门市180宗,带来的资金增量为5个多亿.（三）我国农村集体建设用地流转主体、地类多样化目前,农村集体建设用地转让、出租方既有乡（镇）、村集体经济组织等土地所有者,也有乡镇政府和村民委员会等政府和村民自治组织,还有乡（镇）、村企业和个人等土地使用者；受让方既有本集体经济组织内部成员,也有其他集体经济组织及其它社会成员,包括国有企业、民营企业、个体工商户、外商投资企业等.总的来看,农村集体建设用地流转的主体呈现多元化的特点.从具体土地用途来看,参与流转的集体建设用地地类也呈现多样化的特点,包括了工业生产用地、商业用地、房地产开发用地及公共设施用地等多种用地.（四）我国农村集体建设用地流转的管理方式多样化目前农村集体建设用地流转总体上缺乏统一的管理和规范.随着流转试点地区的逐步扩大,各地初步形成了各具特色的农村集体建设用地流转管理模式.一是规划区内外同等对待,实行“保权让利”的管理模式.即在保持集体土地所有权不变的前提下,按一定年期转让、出租、入股,收益大部分留给集体经济组织的管理模式.二是规划区内外同等对待,实行“转权让利”的管理模式.也就是将集体建设用地的所有权转为国有,并补办国有土地出让或租赁手续,收取的土地收益大部分返还集体经济组织.三是规划区内和规划区外分别对待的管理模式.四、农村集体建设用地流转相关的法律规定我国现行农村集体建设用地使用权流转的立法,大多明确限制农村集体建设用地的流转但并未严格的禁止农村集体建设用地的流转.我国现行的农村集体建设用地流转的相关规定有:《宪法》第十条规定:“城市的土地属于国家所有.农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有；宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有.国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿.任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地.土地的使用权可以依照法律的规定转让.一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地.”这条第四款从根本上明确了作为土地使用权形式之一的农村集体建设用地使用权的可转让性.《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设.”《物权法》第一百五十一条规定:“集体所有权的土地作为建设用地的,应当依照土地管理法等法律规定办理.”虽然《物权法》对建设用地使用权做了详细的规定,但是却回避了农村集体建设用地流转的问题,没有进行实质性的规定.2004年国务院《关于深化严格土地管理的决定》指出:鼓励农村建设用地整理,城镇建设用地的增加要与农村集体建设用地减少相挂钩.在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转.2006年国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》规定:农用地转为建设用地,必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划,纳入年度土地利用计划,并依法办理农用地转用审批手续.禁止通过“以租代征”等方式使用农村集体所有农用地进行非农建设,擅自扩大建设用地的规模.农民集体所有建设用地的使用权流转,必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内.2007年国发71号文件指出:农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅、小产权房.单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发.同时对土地使用权入股、村改居工程、以租代征、土地整理新增耕地面积等现象和做法作出了明确的纠偏意见.2008年中央一号文件指出:严格农村集体建设用地管理,严禁通过“以租代征”等方式提供建设用地,.城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅、或小产权房.开展城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩的试点,必须严格控制在国家批准的范围内.2008年《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出:“逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益.”2000年,国土资源部在芜湖、苏州、湖州、安阳、南海等9个地区,进行了集体建设用地流转的试点工作.2002年安徽省出台了《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》,此后,北京市、山东烟台市以及辽宁大连市也先后出台了类似的办法.2005年6月,《广东省集体建设用地使用权管理办法》颁布,自2005年10月1日起施行.根据规定,农村集体非农建设用地将视同国有土地,可以合法入市流转.村集体土地将与国有土地一样,按“同地、同价、同权”的原则纳入土地交易市场,强调了收益应该向农民倾斜.这是广东农村集体用地管理制度的重大创新突破,同时更是中国农村土地流转制度的创新突破.该办法允许在土地利用总体规划中确定并经批准为建设用地的集体土地进入市场,方式可以是出让、出租、转让、转租和抵押.《广东省集体建设用地流转管理办法》还明确:“兴办各类企业,包括国有、集体、私营企业,个体工商户、外资企业、合作、合资、联营企业,兴办公共设施和公益事业,兴建农村村民住宅,可以使用集体建设用地.取得集体建设用地的单位和个人,应当按市、县政府建设用地批准文件规定的用途使用土地,不得随意改变.通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地,不得用于商品房地产开发和住宅建设.农民集体土地所有者出让、出租和抵押集体建设用地使用权,必须经过本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意:所取得的土地收益纳入农村集体财产统一管理,其中50％以上应存入银行专户,专款用于农民集体成员的社会保障安排.村民出卖和出租住房后,不得再申请新的宅基地.”五、农村集体建设用地流转存在的问题(一)制度建设缓慢,不能对流转发挥规范作用我国相关法律法规对于集体建设用地流转体制的建立和制度的完善存在以下问题:一是集体建设用地流转没有形成一个完整的体系,在实际管理和操作过程中不易把握;二是集体建设用地流转的配套制度改革还未到位.1.国家层面的流转法律制度建设进展缓慢,流转长期以隐形流转为主.随着经济的不断发展,农村集体建设用地的流转规模不断的扩大,但是我国的法律对农村集体建设用地的流转还是停留在严格限制的层面上.这不但使得农村集体建设用地的流转得不到法律的规范和指导,还造成了扭曲的交易方式.2.地方性法律法规缺乏可操作性不能对流转进行规范和指导.在法律明确规定限制流转的情况下,各地方却肯定了流转,降低了法律的权威性.而且这些规定不具有可操作性,也没有实施的监督体制.(二)流转的市场体系不健全经过30多年的发展,农村集体建设用地的流转已经具有相当大的规模,形成了农村集体建设用地流转的市场体系,但是这个市场体系还是不够健全的.主要表现在:1.流转以私下交易为主,缺乏公开性,市场竞争机制难以发挥作用.农村集体建设用地的私下交易,也即隐形流转.隐形流转导致政府调控土地市场的能力削弱,难以有效控制建设用地供应总量,冲击土地总体利用规划和城市规划的有效实施,造成土地利用混乱,土地市场秩序受到严重干扰.这种交易方式具有不透明、受人为影响大、缺乏市场竞争的特点.在具体的操作中,流转的交易价格、流转的对象选择等都将受到非市场因素的影响,市场竞争机制就很难发挥作用.2.缺乏农村集体建设用地流转的中介服务机构.农村集体建设用地流转中缺乏如土地评估机构、土地融资服务机构、土地保险服务机构等中介服务机构,使得在流转的过程中由村集体包办,失去了应有的效率和公正.3.流转市场配套建设尚未起步目前,农村集体建设用地的流转缺乏统一的市场规范,流转市场配套建设尚未起步,就造成了流转交易的可比性差,市场交易的信息流通不畅,市场交易的范围小等问题的产生.(三)缺乏有效的管理1.管理工作滞后,流转的手续不健全目前,农村集体建设用地使用权的流转受到了法律的限制,这就制约了流转双方的权力确认.这不仅扰乱了土地管理部门的权属管理,同时也为流转双方维护自身的权益带来了隐患.2.流转管理不到位,削弱了政府对市场调控的力量一方面,全国各地纷纷开展集体建设用地流转,另一方面,国家又没有及时制定流转管理制度.在这种情况下,土地利用的管理难度就加大了,削弱了政府对市场调控的力量,使得规划实施受到了威胁.(四)寻租的问题严重在农村集体建设用地的流转中可能会出现两种情况的寻租.一是村干部在没有征得村民委员会或者村民小组同意的情况下,就将集体建设用地流转出去,并从中谋取租金的收入；二是村干部在征得村民的同意下,流转农村集体建设用地,但是在流转的过程中出现村干部与转入方合谋压低流转价格,村干部从中谋取私利.这两种情况的寻租行为,都产生了村民利益受损、资源配置扭曲、农村经济发展受阻等结果.（五）集体经济组织的利益得不到保证、收益分配得不到保障农村集体建设用地隐形流转无法可依,权利义务不清,在流转中土地产权不能得到有效的保障.隐形流转的主体一旦发生纠纷,无法寻求法律保护,容易导致目身利益受到损害.由于缺乏依法监管与有效地市场机制的调节,土地的资产属性在流转中不能得到充分体现,国家土地税费流失.加之农村土地产权关系混乱,集体经济组织结构不完善,使得本属于农民集体及农民的土地流转收益亦难以得到法律的切实保障.六、农村集体建设用地流转的立法思考我国目前实行的是从严从紧的土地管理政策,这就决定了短期内农村集体建设用地流转制度是难以建立并完善起来的.农村集体建设用地的隐形流通己成为不可否认的既定事实.必须建立一套完善的管理机制来规范这个市场,以避免造成更大的资源浪费和社会问题.那么如何在实行从严从紧的土地政策的前提下来规范农村集体建设用地流转市场呢?笔者从构建农村集体建设用地流转的原则、制度、体系等方面做出对农村集体建设用地流转的立法思考.（一）农村集体建设用地流转原则的构建从目前我国的现状,大致从这四个原则来构建农村集体建设用地流转的原则:耕地与建设用地动态平衡的原则、产权清晰原则、因地制宜原则、市场和规划相结合原则.1.耕地与建设用地动态平衡的原则针对我国农村耕地锐减和集体建设用地闲置之间的矛盾,因此要提高集体建设用地利用率,从而控制耕地锐减,保护耕地,实现耕地与建设用地动态平衡保护原则.2.产权清晰原则要确定农村集体土地人格化主体,作为流转市场的主体.3.因地制宜原则要针对各地区的发展状况应对不同地区的农村集体建设用地流转做到区别对待,因地制宜、分类指导.4.市场和规划相结合原则必须强化对土地流转市场的宏观监督,做好土地流转市场的建立、发育、发展和成熟的相应阶段规划.(二)农村集体建设用地流转制度的构建笔者认为应该从以下五个方面对农村集体建设用地流转制度进行构建:1.建立与流转相适应的土地产权制度我国农村土地产权制度因其历史发展原因,农村集体建设用地产权残缺,制约了农村集体建设用地的流转.明确农村集体建设用地所有权主体,是农村集体建设用地流转的前提.农村集体建设用地在流转的过程中,在不改变农民集体所有性质的前提下,应该赋予不同的农民集体间转移的权能；赋予原本应属于用益物权的他项权利.最后,要建立完善的集体土地产权登记制度,强化土地登记的程序和效力,强化土地登记的法律和社会意识,建立土地登记赔偿制度和赔偿准备金制度.2.明确农村集体建设用地流转的条件、交易主体地位、范围农村集体建设用地流转的要符合四个条件:符合各项规划；产权完整、权属没有争议；流转协议正式化和公证化；符合用途管制.农村集体建设用地的交易主体既可包括集体经济组织,还可包括其他经济组织或个人,以扩大市场的交易面;集体土地使用权应当与国有土地使用权的权利基本相等,享有土地收益处分权,转让、出租和抵押权等;对其地上建筑物应当核发合法的产权证书.农村集体建设用地流转的范围有两方面:首先,从用途上,农村集体组织处于公共利益的目的可以使用农村建设用地；国家处于公共利益目的需要使用土地的,除可以使用国有土地外,需使用集体建设用地的,应依法实行征收或征用.在此范围之外的建设用地流转都应严格保留土地的集体所有性质,否则不予供地流转.其次,在使用主体范围上,参与流转的各类主体应在国家规划和市场调控共同调节下公平享有各种权利,增强其市场竞争性和活力.3.明确农村集体建设用地流转的具体形式和年限农村集体建设用地流转的形式应该是多元化,包括出让、转让、租赁、入股和置换等方式.流转的年限,应当与国有土地使用权流转期限相衔接,由土地所有者与使用者协商确定.4.建立合理的收益分配制度农村集体建设用地流转应该根据谁所有谁受益的原则对收益进行分配.但是由于政府不是土地的所有者,所以不参与土地流转收益的分配.5.规范政府的管理内容政府在农村集体建设用地流转中应重点做好以下工作:一是对现有集体建设用地进行调查清理,为政府制定土地供给计划和有效、有序引导集体建设用地进入土地一级市场、二级市场提供科学依据.二是应当通过土地储备和与土地复垦、整理相结合的土地置换的方式盘活存量集体建设用地,三是研究制定适合本地区实际的集体建设用地流转管理的规范性文件.(三)农村集体建设用地流转法律体系的构建1.修改和完善农村集体建设用地流转的法律法规要使集体建设用地流转在全国推广,最终必须要有法律保证.建议尽快制定《集体建设用地管理条例》、《集体建设用地价格标准》、《集体建设用地有偿使用办法》、《集体建设用地有偿收益管理办法》等,将集体建设用地使用权流转逐步引向科学化、规范化、法制化轨道,形成完整的管理和调控体系.2.完善征地相关制度农村集体建设用地进入市场流转以后,国家为了公共利益的需要仍可动用土地的征收与征用权获得建设用地,所以在征地制度改革上。
农村集体建设用地使用权流转思考
农村集体建设用地使用权流转思考汇报人：2024-01-07•农村集体建设用地使用权流转概述•农村集体建设用地使用权流转现状目录•农村集体建设用地使用权流转的法律法规与政策•农村集体建设用地使用权流转的实践探索•农村集体建设用地使用权流转的未来展望目录•研究结论与建议01农村集体建设用地使用权流转概述农村集体建设用地使用权流转是指农村集体经济组织将其拥有的土地使用权依法转移给其他单位或个人的行为。
定义流转必须符合国家法律法规和政策规定，流转双方应当签订书面合同，流转后用途应当符合土地利用总体规划和城乡规划，流转期限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。
特点定义与特点03促进城乡一体化发展通过农村集体建设用地使用权的流转，可以促进城乡一体化发展，推动城乡统一规划、统一建设、统一管理。
01促进土地资源优化配置通过流转，农村集体建设用地可以更加合理地配置到需要的产业和项目上，提高土地利用效率。
02增加农民收入流转可以给农村集体经济组织带来经济收益，增加农民收入，改善农民生活。
流转的重要性流转的历史与发展历史回顾我国农村集体建设用地使用权流转经历了从禁止到逐步放开的过程，随着城市化进程的加速和城乡统一建设用地市场的建立，流转逐渐成为一种重要的土地利用方式。
发展趋势未来，随着城乡统一建设用地市场的不断完善，农村集体建设用地使用权流转将更加规范、有序，流转方式也将更加多样化。
同时，政府将加强对流转的监管和管理，保障农民权益，促进农村经济发展和社会稳定。
02农村集体建设用地使用权流转现状出租模式出让模式抵押模式股权转让模式流转模式01020304农村集体经济组织将土地使用权出租给企业或个人，收取租金。
农村集体经济组织将土地使用权出让给企业或个人，收取出让金。
农村集体经济组织将土地使用权抵押给金融机构，获取贷款。
农村集体经济组织将土地使用权作为股权转让给企业或个人。
流转规模与速度流转规模近年来，农村集体建设用地使用权流转规模不断扩大，涉及的土地面积和资金逐渐增加。
农村集体建设用地流转问题
2023-11-08•农村集体建设用地概述•农村集体建设用地流转现状及问题•农村集体建设用地流转的对策与建议•农村集体建设用地流转案例分析•研究结论与展望目录01农村集体建设用地概述农村集体建设用地指的是农村集体所有的非农用地，包括农村居民点、农村公共服务设施、农村公益设施、农村道路、农田水利设施等。
农村集体建设用地可以根据用途分为农业设施用地、农村住宅用地、乡镇企业用地和其他公共设施用地等。
定义与分类农村集体建设用地的特点农村集体建设用地的使用受到农村集体经济组织的严格监管，使用权的流转必须符合相关法律法规的规定。
农村集体建设用地的流转应当遵循公平、公正、公开的原则，保护土地所有者和使用者的合法权益。
农村集体建设用地使用权具有明显的排他性和占有性，其所有权归农村集体经济组织所有。
农村集体建设用地流转的意义有利于优化土地资源配置，提高土地利用效率，缓解土地供需矛盾。
有利于推进农村基础设施建设，改善农村生产生活条件，提高农村公共服务水平。
有利于盘活农村集体资产，增加农民收入，促进城乡一体化发展。
有利于推进农村集体经济组织的改革和发展，促进农村经济社会的可持续发展。
02农村集体建设用地流转现状及问题流转模式农村集体建设用地流转模式主要包括政府征收、土地使用权转让、土地租赁等。
流转特点农村集体建设用地流转受到政策、经济、社会等多方面因素的影响，具有区域性、复杂性等特点。
流转模式及特点在流转过程中，往往存在土地利用效率低下的问题，如土地闲置、低效利用等。
土地利用效率低流转程序不规范流转收益分配不公农村集体建设用地流转程序不够规范，缺乏有效的监管机制，容易导致权属纠纷、违法交易等问题。
在流转过程中，流转收益的分配往往不公，农民的权益得不到有效保障。
03流转过程中的问题0201流转问题的原因分析监管不到位相关部门对农村集体建设用地流转的监管不到位，缺乏有效的监督机制，使得一些不法行为得不到及时纠正。
农民权益保护意识不强农民对自身权益保护意识不强，往往在流转过程中处于弱势地位，难以维护自身权益。
论集体建设用地使用权流转的法律规制
论集体建设用地使用权流转的法律规制一、引言随着中国城市化进程的加速推进，土地资源的供给与需求之间的矛盾日益突出。
在城市化过程中，大量土地被用于建设各类基础设施、商业用地和住宅用地等，而这些土地大多属于集体所有制。
为了更好地推动城市建设和经济发展，集体建设用地使用权流转成为一种重要的制度安排。
然而，在实践中，集体建设用地使用权流转面临着一系列法律规制问题。
本文旨在深入研究集体建设用地使用权流转的法律规制问题，并探讨相关解决方案。
二、集体建设用地使用权流转的概念与现状1. 集体建设用地使用权流转的概念集体建设用地使用权流转是指农村集体经济组织将其拥有的土地使用权有偿或无偿转让给其他主体，并在一定期限内实现收益共享或其他形式的利益分配。
2. 集体建设用地使用权流转现状目前，中国农村土地资源主要由农民持有和管理。
随着城市化进程加速，城市扩张对土地资源的需求不断增加，集体建设用地使用权流转成为一种常见现象。
各地相关部门通过土地出让、土地流转市场等方式，推动集体建设用地使用权流转。
然而，由于缺乏明确的法律规制，集体建设用地使用权流转存在一系列问题。
三、集体建设用地使用权流转的法律问题1. 集体建设用地使用权归属问题在集体经济组织内部，由于土地使用权属于集体所有制，存在对土地归属的争议。
在进行土地流转时，需要明确归属问题，并确保各方合法权益得到保护。
2. 集体建设用地使用权出让方式问题目前，在进行集体建设用地使用权出让时存在多种方式，如招标拍卖、协议出让等。
然而，在实践中常常出现不规范操作和违规行为，需要加强对出让方式的规范和监管。
3. 集体建设用地使用期限问题在进行集体建设用地使用权流转时，需要明确合同期限和续期机制，并加强对违约行为的处罚力度。
同时，在农村改革中也应考虑农民的长期利益，确保他们的权益得到保护。
4. 集体建设用地使用权流转价格问题集体建设用地使用权流转价格的确定涉及到土地估价、市场行情等多个因素。
农村集体建设用地流转问题及政策建议
2023-10-28•农村集体建设用地流转概述•农村集体建设用地流转问题分析•农村集体建设用地流转政策建议•案例分析：广东省农村集体建设用地流转实践•结论与展望目录01农村集体建设用地流转概述农村集体建设用地流转是指农村集体经济组织依法取得土地使用权，并按照法定程序和条件进行土地使用权的有偿让渡。
定义随着城市化进程的加速和乡村振兴战略的实施，农村集体建设用地的流转需求逐渐增加，以满足城市居民的居住需求和农村产业的发展需求。
背景定义与背景通过流转，可以将分散的、低效利用的农村集体建设用地集中起来，优化资源配置，提高土地利用效率。
流转的必要性优化资源配置流转可以为农民带来租金、分红等收益，增加农民收入，改善农民生活条件。
增加农民收入通过农村集体建设用地流转，可以促进城乡一体化发展，缩小城乡差距，实现城乡协调发展。
促进城乡一体化20世纪90年代末期开始，一些地方开始探索农村集体建设用地流转，但规模较小，缺乏统一的政策和法规指导。
起步阶段2005年后，国家开始重视农村集体建设用地流转问题，出台了一系列政策和法规，规范了流转行为，促进了流转的健康发展。
规范发展阶段近年来，随着乡村振兴战略的实施和城市化进程的加速，一些地方开始探索创新农村集体建设用地流转模式，如“三权分置”、“宅基地三权分置”等。
创新探索阶段流转的发展历程02农村集体建设用地流转问题分析立法滞后现行法律对于农村集体建设用地流转的限制较多，未能充分适应经济发展和农村土地制度改革的需求。
法律体系不健全目前关于农村集体建设用地流转的相关法律法规较为笼统，缺乏具体实施细则和明确的指导意见，导致实践中难以操作。
司法保障不足对于违反相关法律法规的行为，缺乏有效的司法惩处措施，导致一些不规范流转行为得以存在。
法律法规不完善产权主体不明确农村集体建设用地的所有权归属于农村集体经济组织，但实际上往往存在权属不清的情况，导致流转过程中容易产生纠纷。
产权边界模糊农村集体建设用地往往与国有土地、其他集体所有土地等存在犬牙交错的情况，导致产权边界难以界定，进而影响流转的顺利进行。
集体建设用地使用权流转的法律规制研究
集体建设用地使用权流转的法律规制研究一、概述随着城市化进程的加速和土地资源的日益紧张，集体建设用地使用权流转问题逐渐显现，成为法学界和社会公众关注的焦点。
集体建设用地使用权流转，指的是在土地所有权归属于集体所有的前提下，将集体建设用地的使用权进行转让、出租、抵押等交易行为。
这一流转过程不仅涉及到土地资源的优化配置，更直接关系到农民的土地权益保护、城乡统筹发展以及土地市场的健康运行。
集体建设用地使用权流转过程中存在诸多法律规制问题。
由于缺乏明确的法律规定和监管机制，流转市场存在信息不对称、交易不规范、权益保障不足等问题，严重制约了集体建设用地使用权流转的健康发展。
加强对集体建设用地使用权流转的法律规制研究，不仅有助于完善土地法律体系，更有助于促进土地资源的高效利用和城乡经济的可持续发展。
本文旨在通过对集体建设用地使用权流转的法律规制进行深入研究，分析当前存在的问题及其成因，探讨完善相关法律制度的路径。
文章将梳理集体建设用地使用权流转的相关法律法规，明确其法律地位和适用范围结合国内外相关理论和实践经验，分析当前集体建设用地使用权流转中存在的法律问题和挑战提出针对性的法律规制建议，以期为我国集体建设用地使用权流转市场的健康发展提供有益参考。
1.1 研究背景和意义随着我国城市化进程的加速，土地资源的利用和流转问题日益凸显，特别是在集体建设用地使用权的流转方面，其法律规制研究具有重要的现实意义。
集体建设用地使用权的流转不仅关系到农民的土地权益保护，也影响着土地资源的优化配置和城市的可持续发展。
深入研究集体建设用地使用权流转的法律规制，对于完善我国土地法律体系、保障农民土地权益、促进土地资源合理利用等方面都具有重大的理论和实践价值。
从现实背景来看，随着城市化进程的加快，土地资源的稀缺性日益加剧，集体建设用地使用权的流转成为了一种必然趋势。
由于现行法律体系中对于集体建设用地使用权流转的规定较为模糊，导致实践中存在诸多争议和问题，如流转程序不规范、农民权益受损等。
集体经营性建设用地流转收益分配法律政策研究
集体经营性建设用地流转收益分配法律政策研究近年来，我国农村集体经营性建设用地流转政策的推进力度越来越大，不仅有效推动了农村土地资源的集约利用，还有助于农民增加收入、提升农村经济发展水平。
在实施过程中，一些地方出现了一些问题，其中最为突出的是集体经营性建设用地流转收益分配问题。
为了解决这一问题，需要对集体经营性建设用地流转收益分配法律政策进行研究和完善。
要明确集体经营性建设用地流转收益的性质。
在我国，土地属于国家所有，集体所有的土地只是土地使用权。
集体经营性建设用地流转收益属于土地所有权与使用权的分配问题，需要依法进行规定。
当前，我国已经有相关的法律法规，如《宅基地管理办法》、《农村集体经济组织章程管理办法》等，但这些法规尚未详细规定集体经营性建设用地流转收益的具体分配方式。
要考虑集体经营性建设用地流转收益分配的公平性和激励性。
在分配收益时，应兼顾集体和农民的利益，确保公平、合理。
一方面，要尊重农民的劳动成果和所作贡献，给予他们相应的分配比例。
要考虑到集体的整体利益，保证集体经济的可持续发展。
有些地方已经开始尝试通过现金分红、股份制、合作社等方式来分配收益，但仍需要进一步研究和总结经验，形成科学、可行的分配模式。
要加强对集体经营性建设用地流转收益分配过程的监督和监管。
由于利益关系复杂，容易引发一些问题，如乡村“土地财政”、村集体资金管理不规范等。
需要建立健全相关的监督和监管机制，明确责任主体，加强对各种行为的监测，及时发现和处理问题。
还应加强对农民权益的保护，加强宣传教育，让农民了解自身权益，知道如何维护自身利益。
要根据实际情况，灵活运用不同的分配方式。
由于我国农村地区的经济发展水平和土地资源情况各不相同，在制定集体经营性建设用地流转收益分配政策时，可以根据实际情况选择不同的分配方式。
在经济条件较好的地区可以采取现金分红方式，而在资源匮乏的地区可以采取其他方式，如股份制、合作社等。
通过灵活运用不同的分配方式，可以更好地满足农民的需求，提高他们的积极性和参与度。
浅析农村集体建设用地的流转
浅析农村集体建设用地的流转依据我国现行的法律法规的规定，所谓农村集体建设用地，是指农民集体所有的、一般是地处农村的、并经依法批准使用的兴办乡镇企业用地、村民建住宅用地、乡(镇)村建设公共设施和公益事业建设用地。
也称之为“农村集体非农建设用地”，或简称为“农村建设用地”、“集体建设用地”。
在我们国家，集体土地向国有土地的“流转”只能通过国家征收这一种渠道实现，而国家对集体土地的征收又具有很强的行政色彩，因此，在我国所研究的“土地流转”，说到底是一种土地使用权的转让和流通。
一、农村集体建设用地流转的现状及特点1987年我国实行土地使用制度改革，国有土地使用权进入市场流转。
国有土地有偿使用制度的建立，促进了经济和社会的发展，然而集体土地使用制度改革却相对滞后。
农村集体土地使用权的流转包括农用地和建设用地的流转。
农用地在不改变用途的情况下，按照《农村土地承包法》规定进行。
但是农用地转为建设用地目前只能通过国家征收。
1.现实中农村集体土地使用权流转普遍存在，尤其是建设用地的流转现行《土地管理法》禁止农村集体所有土地使用权流转用于非农业建设。
城乡二元结构，国家与集体“两种产权”形成了两个分割的土地市场。
上个世纪80年代开始，经济发达地区随着城市和农村城镇化不断发展，集体建设用地资产性质逐渐显现出来，以出让、转让、出租和抵押等形式自发流转集体建设用地使用权的现象屡有发生，在数量上和规模上有不断扩大趋势，集体建设用地隐形市场实际上就客观存在。
广东、浙江、江苏、上海等地，为了解决国有建设用地不足和农民参与工业化、城市化进程等问题，城市郊区、县城、中心集镇，大量的企业使用集体土地，使得集体建设用地进入市场成为事实。
珠江三角洲地区尤为突出。
据统计，珠三角地区通过流转的方式使用农村集体建设用地实际超过集体建设用地的50％，在粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过20％。
而这些现象与现行农村集体建设用地管理制度存在一定的矛盾，反映了市场经济条件下对集体建设用地使用权流转的内在需求，有其深刻的合理性。
农村集体建设用地流转的立法研究初探
乡村集体建设用地流转的立法研究初探纲要：跟着市场经济和农业家产化的发展，乡村集体建设用地流转中出现了一些新状况、新问题，怎样创新乡村集体建设用地流转的新体制，已成为目前不行回避并亟待解决的现实问题和法律问题。
本文联合集体建设用地流转的现状，经过剖析我国乡村集体建设用地流转所面对的法律制度困境，提出乡村集体建设用地流转的立法假想。
重点词：集体建设用地流转立法在现行的制度框架下，我国的土地分为农用地、建设用地和未利用地，建设用地又分为国有建设用地和乡村集体建设用地。
所谓乡村集体建设用地流转，是指乡村集体经济组织经过法定的方式，将集体建设用地使用权转移给集体经济组织以外的其余单位或个人用作工商业经营性建设使用的行为。
▲▲一、乡村集体建设用地流转现状1.现行法律同意的乡村集体建设用地流转现状集体建设用地使用权流转只管存在多种方式的现实需要，但国家在原则上严禁乡村集体建设用地使用权交易，从而使集体建设用地使用权流转限制在以下两种极其有限的情况：（1）准流转《土地管理法》第六十条确定了集体经济组织“独自”或“共同”举办公司使用集体建设用地的制度。
集体经济组织自己创办乡镇公司使用建设用地的，能够使用集体土地，土地的使用权主体没有发生转移，其全部权也不发生转移，其全部权性质依旧为集体全部土地。
（2）“吞并”流转《土地管理法》第六十三条规定；上述乡镇公司和其余经营性公司，因破产、吞并等情况，集体土地使用权能够依法进行转移。
这也就是说，集体组织既不能够将“农用地”使用权出让、转让或许出租用于非农建设，也不能够将建设用地使用权直接投入“一级”土地市场，出让或出租给集体经济组织以外的其余单位或个人经营。
任何单位或个人要想使用集体土地，同时又不至于使集体土地使用权转性即成为国有土地，除了与集体“共同”举办公司外，独一的形式就是购并集体土地上的公司。
我们把这类不申请国有土地，而使用集体土地的做法叫做“吞并”流转。
2.乡村集体建设用地自觉流转现状只管法律限制集体建设用地的流转。
农村集体经营性建设用地使用权流转中农民权益的法律保护
农村集体经营性建设用地使用权流转中农民权益的法律保护随着城乡一体化进程的加快和农村经济结构的转型升级，农村集体经营性建设用地使用权流转已成为农村土地利用方式的重要调整和优化。
在这一过程中，农民的权益保护问题备受关注。
为了保障农民在农村集体经营性建设用地使用权流转中的合法权益，我国不断完善相关法律法规，为农民提供法律保护。
下面我们将从农村集体经营性建设用地使用权流转的相关法律法规出发，探讨农民权益的法律保护。
农村集体经营性建设用地流转是指村集体经济组织依法将自有土地使用权转让给农村集体经济组织以外的单位和个人用于开发建设、承包经营的行为。
这一行为的法律依据主要包括《中华人民共和国土地管理法》和《农村土地承包法》。
1. 《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法》规定，农村集体经营性建设用地使用权属于农村集体所有，村集体经济组织代表村民依法行使。
在土地使用权流转过程中，必须保证农民的合法权益，符合土地利用总体规划，保护耕地、优先保护基本农田等相关规定。
2. 《农村土地承包法》《农村土地承包法》对农村土地所有权和承包经营权作了明确规定，并规定了农村集体经营性建设用地的流转原则和程序。
在农村集体经营性建设用地使用权流转中，必须经过村民代表大会或农户集体讨论决定，并按照政府规定程序进行。
农民在流转过程中的利益得到法律保护。
二、农民权益的法律保护在农村集体经营性建设用地使用权流转中，农民的合法权益面临诸多挑战，需要得到法律保护。
为此，我国陆续出台了相关法律法规，重视保护农民在流转过程中的权益。
1. 保障农民的知情权《土地管理法》规定，农村集体经营性建设用地使用权流转应当足额公开村民代表大会决定，流转合同、流转资金使用情况等信息，保障农民的知情权。
农民有权了解流转用地的具体用途、流转收益的分配情况等信息，确保其合法权益不受损害。
在农村集体经营性建设用地使用权流转中，农民的权益得到法律保护。
除了在流转决策过程中有权参与讨论决定外，农民在流转后应当享有相应的权益保障。
农村集体建设用地使用权流转问题探析.
一、农村集体建设用地流转的主要形式农村集体建设用地是指依照法律程序申请、经国土资源管理部门批准的、使用集体所有的农村非农建设用地,主要包括农民住宅用地、乡镇企业建设用地、乡镇或村级公共设施及公益事业用地。
当前农村集体建设用地流转一直处于初始阶段,主要体现为以下几种形式。
1.农村集体经济组织或个人出租土地使用权这是集体建设用地流转的主要形式。
集体建设用地所有者或使用者将土地使用权出租并按年收取租金。
主要有三种形式:其一,集体所有者为出租主体,将集体建设用地使用权或厂房出租给企业或个人,集体收取租金。
其二,建设用地使用者为出租主体,主要表现为村办企业以全部或部分土地出租,以收取租金为企业盈利。
其三,农村村民个人出租房产,连带出租土地使用权,按期收取租金。
这种情况在城乡结合部比较普遍,并已成为城郊无地农民家庭的主要收入来源。
2.企业或个人以土地使用权抵押融资集体建设用地使用者将土地使用权作为融资的担保,包括以地上建筑物抵押连带土地使用权抵押的情形。
这主要存在于民营经济发达地区,由于开办企业或经商的资金不足,企业或个人大多以所取得的土地使用权进行抵押。
3.农村集体经济组织直接转让土地使用权或所有权集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者。
主要表现为:其一,集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业,村委会或乡政府作为土地所有者收取转让金。
其二,集体土地所有者直接转让土地或以地合作开发建设商品住宅,开发商分得部分商品房,所占土地的使用权随之转移。
其三,建设用地原使用者(企业或个人在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人,所有者收取一定转让金。
4.农村集体经济组织以土地使用权作价入股一是在乡镇企业合并、兼并及股份制改组中,集体建设用地所有者或使用者以土地使用权作价入股、联营形式为合办企业的条件,从而引致土地使用权转移。
二是在基础设施项目建设中,以集体土地使用权合作的方式进行流转。
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《经济师》2009年第2期为2万平方米，每层1000平方米，层高2.8米，每平方米销售面积为10000元，容积率2.9，某套房屋为100平方米。
实际建设时开发商通过每层减少0.20米，增加了一层，建筑面积也相应增加了1000平方米。
则建造后的容积率=21000×2.9/20000=3.045,实际增加的容积率为0.145。
再与100平方米原先的价值100万元相比，即可得出当容积率增加了0.145时，该套商品房就贬值约50000元（1000000×2.9/3.045≈950000万元）。
该赔偿理论依据是，商品房销售时，容积率和绿化率都是非常重要的规划指标，容积率越低，绿化率越高，说明该楼盘在高品位阶段，居住环境就越好；反之，则使房屋价值降低。
这种变化，因开发商违约引起，所以，应由开发商承担责任。
四、结束语商品房索赔是近年来才频发的事件，维权路上障碍重重，相关法律法规不尽完善，消费者必须尽可能细化合同条款，搜集有关证据和资料，了解房地产的开发常识和相关法律法规。
遇到索赔事例时，应根据其性质和类别，或通过法律程序依法提出合理的赔偿要求，或委托专业部门和人士，妥善加以解决。
注释:①最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》②《中华人民共和国建筑法》③《中华人民共和国城市房地产管理法》④《中华人民共和国国务院建设工程质量管理条例》⑤《中华人民共和国建设部商品房销售管理办法》⑥何子干编著.房地产项目开发与策划.国防工业出版社，2008⑦何子干等.建设工程成本控制.长沙大学学报，2006（5）（作者单位：长沙学院湖南长沙410003）（责编：若佳）摘要：改革发展实践中大量出现农村集体建设用地入市流转。
由于缺乏合理法律规制，曾引发诸多矛盾冲突。
文章在分析问题的基础上，对加强农村集体建设用地流转的改革与管理提出可行性建议。
关键词：农村集体建设用地流转问题对策中图分类号：D922.3文献标识码：A文章编号：1004-4914（2009）02-113-02近年来，伴随着我国社会经济的飞速发展，农村集体建设用地大量进入市场，已逐渐成为当今社会经济活动的重要组成部分。
从长期客观上来看，集体建设用地自发流转对农村社会经济发展、集体财富积累及稳定农民增收等具有保障促进意义。
但由于其在立法上未被予以明确认同，缺乏合理法律规制而处于杂乱无序或隐蔽状态下，引发了诸多问题，产生大量土地纠纷或矛盾冲突，严重影响了城乡统筹发展及农村社会稳定。
基于现有大量的实践探索经验，探讨立法变革创新，应依法允许集体建设用地流转并予以合理的规制保障。
一、集体建设用地流转的涵义及具体形式按照我国土地管理制度，土地权属分为国有土地和农村集体土地两类。
农村集体建设用地是指因农村集体经济组织或村民兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公用设施和公益事业建设，经依法批准使用所在集体经济组织农民集体所有的土地。
其包括三层含义：第一，集体建设用地是农民集体所有的土地，不属于国家所有。
已被征用的农民集体所有的土地不再是集体土地。
第二，集体建设用地的用途限于所在集体经济组织或其村民兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公用设施和公益事业建设。
当然，这些建设用地应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划。
第三，集体建设用地必须经有权部门依法审批并获准后方可使用。
由于我国《宪法》和《土地管理法》明确禁止任何形式的土地所有权转让行为，因此，所谓集体建设用地的流转实质上是指使用权的流转。
集体建设用地使用权流转，是在所有权不变的前提下，出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权的行为。
根据用途的不同，主要有三种类型：兴办乡镇企业、村民建设住宅和乡（镇）村公共设施和公益事业建设。
根据法律规定及我国集体建设用地流转试点地方出台的一些地方性政策法规，集体建设用地流转的具体形式主要有：1.转让。
集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权一次性转让给新的土地使用者。
转让建设用地使用权占有较大比重，有以下几种：（1）集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业，这类似国有土地使用权出让，村或乡政府作为土地所有者收取转让金。
（2）集体土地所有者直接转让土地或以地合作开发建设商品住宅，开发商分得部分商品房，所占土地的使用权随之转移，这主要发生在城乡结合部。
（3）建设用地原使用者（企业或个人）在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人，所有者收取一定转让金。
无限年期的建设用地主要是农民的宅基地转让。
2.出租。
这是集体建设用地流转的主要形式。
集体建设用地所有者或使用者将土地使用权出租并按年收取租金。
（1）集体所有者为出租主体。
主要表现为村集体将建设用地使用权或厂房出租给企业或个人，搞“招商引资”，集体收取租金。
（2）建设用地使用者为出租主体。
主要表现为村办企业以全部或部分土地出租，以收取租金为企业盈利，以及农民个人出租住房，引致土地使用权出租。
在城乡结合部，农民个人出租住房收入已成为大部分家庭的主要收入来源。
3.抵押。
集体建设用地使用者将土地使用权作为融资的担保，包括以地上建筑物抵押连带土地使用权抵押的情形。
一些民营经济较为发达的地区，由于开办企业或经商的资金不足，企业或个人大多以所取得的土地使用权进行抵押。
4.联营、入股。
乡（镇）、村以集体土地使用权作价入股、联营等形式共同兴办企业其用地发生流转。
5.法院判决。
因经济纠纷或企业破产、兼并等导致法院裁定和判决而致集体建设用地流转。
法院判决流转主要采取拍卖方式。
二、集体建设用地流转中存在的问题我国现行土地制度将土地按所有权分为国有和集体两类，1987年修改《土地管理法》之后，国有土地已经可以通过“招拍挂”直接转让使用权和收益权；农民的集体土地进入市场的合法通道只是得到部分疏通———2002年的土地承包法明确了承包农户拥有使用权、收益权和转让权，但集体建设用地要转让他用，只有国家征地一条路。
党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出：逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权。
但是由于目前相关法律法规和配套政策不完善，现实中集体建设用地流转多属于自发行为，相当一部分是未经批准的私下活动，存在许多问题,具体表现在以下几个方面。
1.流转的主体不清。
我国农村集体土地所有权的主体有乡、村和村内小组集体经济组织,多元化的主体使得流转主体混乱不清。
在巨大的利益诱惑下,各主体都想垄断集体建设用地流转,“错位”时有发生。
在具体的操作中,由于村镇实力比较强,其经常侵犯村内小组集体建设用地使用权。
有的地方政府明确必须由乡镇一级组织成立专门的公司,统一收购农村集体建设用地,再将其开发整理后统一流转。
有的地方建设用地流转操纵在村镇领导干部的手中,成为他们谋取私利的工具,极大地损害了农民的利益。
2.流转收益分配缺乏规范，农民权益得不到有效保障。
收益和收益分配是集体建设用农村集体建设用地流转的法律探析●米秋花●经济与法113——《经济师》2009年第2期地流转的关键。
在很多地方，集体建设用地流转收益的大部分，主要由乡镇政府、村委会用于发展经济和各项社会公益事业，小部分用于对农民的土地补偿。
还有少数村队的土地收益主要用于发展经济和各项建设，不对农民进行土地收益分配，仅给予一定粮油补贴和公共福利。
一些工业开发区或用地企业，与农民签订了长期土地租赁协议，约定按年支付租金。
但由于现有集体土地流转大多属于私下交易，没有规范的合同文本和经过报批，因此，这种协议缺乏必要的法律法规支持，执行协议没有保障。
一旦发生拖欠租金、企业倒闭等利益纠纷，法院将视原来所签订的合同为无效合同，不能保障出租方的利益。
当发生法律纠纷时，最终的受害者是农民。
3.片面重视流转利益,忽视耕地保护。
集体建设用地流转所获得的收益远大于农用地的收益。
工业用地的效益一般为农业用地效益的10倍以上,商业用地则更高达20倍之多。
在经济发达地区，这种收益差距更加明显。
一些地方政府和村委会，片面追求眼前利益，扩大集体建设用地范围，甚至不惜将耕地转换为建设用地。
由于村镇规划的不完全以及土地用途管制在农村实施不力，这种现象有愈演愈烈之势。
4.程序不规范,纠纷不断。
由于缺乏正式法律规范的支持，一些地方建设用地流转操作很不规范。
现实中流转双方对有关流转程序都不予重视，主要表现为：有的地方流转未签定合同；有的流转一般只是由村民委员会决定或由村民委员会报乡镇人民政府批准后实施；办理流转一般只是由流转双方采用协商方式签订合同进行；流转地价也由流转双方协商确定，等等。
笔者认为，集体土地所有权主体，行使其所有权的程序本身缺乏规制，又极具随意性，容易诱发所有权的滥用，危害土地流转正确实施。
5.冲击城镇国有土地市场。
集体建设用地自发无序地流转，导致政府调控土地市场的能力被削弱，难以有效控制建设用地供应总量，冲击土地利用总体规划和城市规划的有效实施，造成土地利用混乱，土地市场秩序受到严重干扰。
所以，无论是从保护农民的合法权益出发，还是从促进土地资源的集约、高效、合理利用和推进新农村建设的步伐出发，对农民集体建设用地使用权的流转给予积极的法律支持和制度支持，以构建与市场经济相适应的农村财产制度，已经成为当务之急。
三、完善集体建设用地流转机制的法律对策我国《土地管理法》第2条规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
”即确定了我国土地法律制度中的国有土地法律制度和集体土地法律制度的分划和并存。
《宪法》规定“土地所有权禁止转让”，《土地管理法》又规定“土地使用权可以依法转让”，即允许土地使用权包括集体建设用地转让。
因此，上述法律确定的原则性条款，是完善土地法律制度的主要理论依据。
同时，集体建设用地流转已迫切需要制定相应法规和规章。
国务院或者省级人大可以就此制定《集体土地使用权流转条例》，国土部或者省级人民政府可以就此制定《集体建设用地流转实施办法》予以具体规范。
上述法规和规章制度中应对流转具体程序给予明确的意见，使集体土地流转市场得到确定和规范。
1.平等保护集体土地产权。
市场经济体制的建立是以每一市场主体都拥有独立、平等的权利，都为法律所平等保护为前提，这是实现由市场来配置资源的必要条件。
市场经济所要求的权利平等，决定了市场主体的地位的平等。
这应是完善我国农民集体土地制度的基本出发点。
从发展过程看，国家土地所有权和集体土地所有权都是历史形成的，不存在隶属和派生的关系，是两种具有独立性的民事权利，两者在地位上是平等的。
财产的农民集体所有和国家所有只是主体不同，对于财产的权利不应当存在任何差别，但是我国现行法律却存在明显的倾向性，农民集体土地产权并没有得到平等对待和充分保护。