土地估价剩余法
7剩余法
开发商利润按总投资额（建筑费、 专业费、地价）的20%计，土地使 用期限50年，建筑期为12个月。
（二）评估要求 运用剩余法评估该土地的价格。
方法一 1．确定不动产总价 租金收入为a = 1500×90%×160 = 216000(元) 不动产总价=（216000/11%）× [1—1/（1+11%）49]=1951827（元） 2．建筑费 = 1500×600 = 900000(元) 又已知i = 14% r = 3% p = 20% 税费 = 1951827×5.5% = 107350(元)
三、剩余法评估的程序 1、调查待估土地的基本情况 调查土地的位置、面积、形状、 平整情况、基础设施状况，调查土地 利用要求即规划限制，如规划用途、 容积率、建筑物高度限制等，调查土 地的权利状况，如权属性质、使用年 限等。
2、确定最有效的开发利用方式 根据待估土地的基本情况，土地 市场条件等，在规划要求及管理所允 许的范围内确定土地的最佳开发利用 方式，以实现土地的最有效使用，它 包括确定土地的用途、建筑容积率、 土地覆盖率、建筑高度等。最重要的 是选择最佳的土地用途。
税费,% 销售税费,%
税费的计算:买地税=生地价×税率 卖地税=熟地价×税率 地价利息=地价(1+税率) ×利率 买地税应做为投资.
待建筑空地的评估 地价=楼价-建筑费–专业费–利息 –销售费用–税费–开发商利润 买地----建筑物-------销售 税费,% 税费,%
销售费用,%
地价利息=地价(1+税率) ×利率 买地税应做为投资.
地价=[不动产交易价-建筑费用 （1+i+r+p+ip+ir）-税收] 1+r+p =[1951827-900000× （1+14%+13%+20%+14%×13%+1 4%×20%）-107350]/ 1+13%+20% =479897/1.33 =360824.8（元） 单位面积地价=360824.8/800 =451（元/平方米）
土地估价的剩余法
e代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格;
开发完成时的地价＝a-b-c-d
f由于e得到的价格是开发完成时的价格,即两年后的价格,则场地当前价格＝7900872/1+12％2＝6298527元
g开发商所能支付的投标地价＝6298527/1+3％＝6115075元
D、求取地价;地价测算公式如下：
地价＝不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-开发商利润
测算方式一,直接计算地价利息;
a测算不动产总价,采用收益还原法,使用年限50年,开发期2年,可取得收益年限为48年;
不动产出租年纯收益＝300×8000×90％×1-25％
＝1620000元
不动产总价＝1620000/8％×〔1-1/1+8％48
开发商所能支付的最高价款＝6298527/1+3％＝6115075元
测算方式二,利息中不计地价款的利息;
不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算与方式一相同,因此有：
b建筑费及专业费＝1000×8000＝8000000元
c建筑费及专业费利息＝8000000×40％×〔1+12％1.5-1〕+8000000×60％×〔1+12％0.5-1〕＝872792元
章节名称
学时
第1节剩余法的基本公式；
第2节剩余法的适用条件
第3节剩余法应用案例
1
1
2
4.教学内容：
1、利用剩余法评估土地的基本公式为
V＝A-B+C
其中；V——购置开发场地的价格
A——总开发价值或开发完成后的不动产资本价值
B——整个开发项目的开发成本
C——开发商合理利润
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法1、剩余法的定义、特点及适用范围2、剩余法的估价的程序与方法第七章土地估价方法之三——剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（2）确定具体开发项目的预期利润（3）确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式：V = A –( B + C ) V—购置开发场地的价格A —总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式：土地价格= 房屋的预期售价- 建筑总成本- 利润- 税收- 利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀（3）剩余法的适用范围A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序（1）查清待估宗地的基本情况；（2）确定土地的最佳开发利用方式；（3）估计开发完成后的不动产总价；（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；（5）测算土地价格。
[知识]土地剩余法
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根据《城镇土地估价规程》（以下简称<规程>），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
估价对象为居住用地，拟进行房地产开发，且经规划、国土部门确定土地利用条件，根据土地的最佳最有效使用原则，可选择剩余法评估；由于估价对象位于威海市，属威海市基准地价覆盖范围之内，故可采用基准地价系数修正法进行评估。
（一）剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
其计算公式为：V=A-B-C式种：V————待估土地价格A————开发完成后房地产总价值B————整个开发项目的开发成本C————开发商合理利润1、确定估价对象最佳开发方式估价对象位于武昌区沙湖地区，东临沙湖，西眺长江，紧挨武青三干道，毗邻武昌区政府及湖北大学。
近几年，随着所在区域的尚隆地球村、东龙世纪家园等大型住宅小区对本区域房地产市场的拉动、积玉桥片区的拆迁改造、周边环境的改善以及武青三干道的建成通车，不断提升本区域的居住品质，扩大本区域房地产的需求，使之具有相当的潜在发展空间。
结合待估宗地的临湖优势、交通优势、区位优势及地块具体规划条件，确定待估宗地拟建成中档住宅区。
根据威海市城市规划管理局出具的《规划设计（土地使用条件）》（建设项目选址意见书武规选[2002]××号附件一）：1、规划用地总面积为29792平方米（以实测面积为准），其中：净用地面积24348平方米（以实测面积为准）；代拆、、代征规划道路面积5444平方米（以实测面积为准）。
2、规划建筑总面积56000平方米；容积率：<2.3；建筑密度：<30%；建筑高度：36米以下；层书：11层以下。
2021年最新房地产估价师考试复习第六章 土地估价方法——剩余法
而为了得到这块土地,开发商首先得仔细分析这块土 地的内外条件，如坐落位置、面积大小、形状、周 围环境、规划允许的用途、建筑高度和容积率等， 以便分析该地块在规划许可的范围内最适宜的用途 和最大开发程度；
拿地
项目完成
估价时点
2剩余法原理
剩余法是一种科学实用的估价方法，其基本思路和理论 依据，用一个例子来说明。
假如一个房地产开发商面对一块可供开发利用的土地， 那么他愿意以多高的价格来购买它？
很明显，他购买这块土地的目的不是为了自己使有，而 是要通过开发后出售为其赚取利润。
他很清楚想得到该块土地的开发商不止他一个，他们都 怀有与他一样的动机。
所谓生地，指已完成土地使用批准手续(包括土 地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑 用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚 不具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件， 同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。
所谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土 地使用权出让手续)，具有“三通”或条件完备 的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土 地。
所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平 整，可用于建筑的
公 生地价格= 式 开发完成后房地产价格
－由生地建成房屋的开发成本 －管理费用 －投资利息 －销售税费 －开发利润 －买方购买生地应负担的税费
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年 的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法
• 2．求毛地价格的公式
• 所谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权 出让手续)，具有“三通”或条件完备的基础设施，但未 进行拆迁的可用于建筑的土地。 • (1)适用于在毛地上建成房屋的公式 • 毛地价格＝开发完成后的房地产价格－由毛地建成 房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地 开发利润－买方购买毛地应负担的税费 • (2)适用于将毛地开发成熟地的公式 • 毛地价格＝熟地价格－由毛地开发成熟地的开发成 本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购 买毛地应负担的税费
（三）根据估价对象细化的公式： 1．生地价格公式
• 生地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于 建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不 具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件，同时地上地下待拆除 的房屋、构筑物尚未拆迁。 • (1)适用于在生地上建成房屋的公式： • 生地价格＝开发完成后的房地产价格－由生地建成房屋的开发 成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买生地应 负担的税费 • (2)适用于将生地开发成熟地的公式，所谓熟地，指具有完善的基础 设施，且地面平整，可用于建筑的土地。 • 生地价格＝开发完后熟地价格－由生地开发成熟地的开发成本 －管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应 负担的税费
土地估价方法-------剩余法
剩余法
• • • • • 剩余法概述 剩余法基本公式 剩余法估价程序与方法 应用剩余法估价的常见问题 剩余法的应用实例
一、剩余法概述
（一）定义
• 剩余法（The Hypothetical Development Method或Residual Method）又称假设开发法、 倒算法、残余法或余值法等，是在估算开发完成后 不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开 发成本及有关专业费、利息、利润、税收等费用后 ，以价格余额来估算待估土地价格的一种估价方法 。 • 从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其 可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。为了 获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总 价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余 价格”。即地价等于土地与建筑出售价格减去建筑 物本身的价格。
剩余法
果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推
测的最可能的规划设计条件来估价，但必须将该最可能的
规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告
中作特别的提示，说明它对估价结果的影响，或估价结果
对它的依赖性。
• 除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项 目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：
2．熟地价由毛地价和土地开发成本组成，土地开 发成本是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力 、通邮、通路和场地平整等费用。
• 地上有建成房屋的开发建筑成本：
•
1．开发成本费用包括直接工程费、间接工程费、
建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。
•
直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体
的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。
近期能提供的公寓数量又较少时，则可以选择建公寓为该
地块的最佳用途。
（三）估计开发建设周期和投资进度安排、 开发完成后的不动产总价
• 确定开发程度和投资进度安排：
•
开发建设周期是指从取得土地使用权直到不动产全
部售出或出租完毕的这一段时期，可分为三个阶段：规划
设计和工程预算期(自取得土地使用权至开工建设)、工程
• 单位建筑面积月租金或年租金
• 不动产出租费用水平
• 不动产还原利率
• 可出租的净面积
• 例如：根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动 产类似的不动产月租金水平为每建筑平方米200元，其中 维修费、管理费等出租费用为30％，该类不动产的还原率 为8％，总建筑面积4000平方米，可出租率为85％，则 所开发不动产的总价(设定为无限年期)可确定为： 200×(1－30％) ×12×4000×85％×1/8%＝71400( 万元)
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法1、剩余法的定义、特点及适用范围2、剩余法的估价的程序与方法第七章土地估价方法之三——剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
就是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用与与建筑物建造、买卖有关费用后,以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理,只不过地租就是每年的租金剩余,剩余法就是一次性的价格剩余,但计算原理就是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后,再进行资本还原,求得房地价格。
除适用于土地估价外,剩余法还大量应用于房地产开发项目评价与投资决策,具体可应用于三个方面:(1) 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格(2) 确定具体开发项目的预期利润(3) 确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式: V = A –( B + C ) V—购置开发场地的价格A—总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式:土地价格= 房屋的预期售价- 建筑总成本- 利润- 税收- 利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围(1)剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定:正确确定土地最佳利用方式,正确确定开发完成后的不动产售价,正确确定土地开发费用与正常利润等。
(2)剩余法估价的三个假设与限制条件:关键变量稳定、价格稳定、投入均匀(3)剩余法的适用范围A、待开发土地的估价B、待拆迁改造的再开发房地产的估价C、仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D、现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序(1) 查清待估宗地的基本情况;(2) 确定土地的最佳开发利用方式;(3) 估计开发完成后的不动产总价;(4) 估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用与开发商应得利润等;(5) 测算土地价格。
剩余法估价规则
附件一：剩余法估价规则一、为简化工作程序，提高办事效率，根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），结合我市实际情况，现就经营性用地增容地价制定剩余法估价规则。
二、基本原则剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算土地价格的方法。
三、计算公式V＝A－B－C式中：V——待估土地价格A——开发完成后的房地产总价值B——整个开发项目的开发成本C——开发商合理利润四、房地产总价值（一）房地产分类：按用途分，从交易登记中心登记的该项目房屋售价取平均值，房屋用途分为：别墅、住宅、商业、办公。
（二）房地产总价值的确定1、在增容项目中，根据规划批准文件或实测文件能明确具体增容面积到具体一幢建筑物的，直接按该具体建筑物1 / 5该用途的平均价格确认。
2、在增容项目中，根据规划批准文件或实测文件仍无法明确具体增容面积的位置，按该项目该用途的平均价格确认。
3、原合同有明确约定各种用途建筑面积，增容后明确具体用途的，按具体用途的平均价格确定。
4、原合同未明确约定各种用途建筑面积，增容后增容面积按该项目主要用途确认，增容面积具体到幢的，用途按该幢的主要用途确认。
五、整个开发项目的开发成本整个开发项目的开发成本＝建筑成本＋管理费＋利息＋销售税费＋土地契税（一）建筑成本＝建安造价＋不可预见费＋专业费1、不可预见费＝建安造价×4％2、专业费＝管理费×3％建安造价与建筑成本对应表（二）建筑层数确定1、在增容项目中，根据规划批准文件或实测文件能明3 / 5确具体增容面积到具体一幢建筑物的，直接按该具体建筑物层数直接确认。
2、除别墅外，有地下室的项目，建筑层数按地上建筑层数加地下室层数计算。
3、顶层存在跃层的项目，按顶层跃层后的楼层计算建筑层数。
4、无法明确增容的具体位置的，按以下情形确认：（1）宗地内同一裙楼的联体建筑，按平均层数确认建筑层数。
土地估价之剩余法
四、剩余法的计算公式（续）
2、适用于预期租金的公式 P＝Pc—(B十C) Pc＝a/r
式中：P——购买开发场地的价格； Pc——开发项目预期建成后的资本化价格； a——开发项目建成后每年的平均纯收益(平均纯租金)； r——资本化率，即预期的投资收益率； B——开发项目预期的开发费用； C——开发商的合理利润。
•适用于将生地开发成熟地的公式 生地价格＝开发完成后的熟地价格—由生地开发成熟地的开 发成本—管理费用—投资利息—销售税费—土地开发利润—买 方购买生地应负担的税费
四、剩余法的计算公式（续）
2、求毛地价格的公式 • 适用于在毛地上建成房屋的公式 毛地价格＝开发完成后的房地产价格—由毛地建成房屋的开
发成本—管理费用—投资利息—销售税费—土地开发利润—买方 购买毛地应负担的税费
四、剩余法的计算公式（续）
2、我国台湾的剩余法计算公式 V=P—C—O—R
式中：V ——最适的土地价格； P——销售总价； C——营建成本； O——其他成本(代销、管理费用等)； R——合理利润。
3
2012-3-12
四、剩余法的计算公式（续）
3、日本的剩余法计算公式：实为原价法的倒算法。
式中：X——开发前素地的价格； A——开发土地的销售价格； f ——有效宅地化率(有效宅地化率＝开发后宅地面积／开发区土地总
假设开发法的本质是以房地产的预期开发后的价值为导向 求取估价对象的价格 。
二、剩余法的理论依据
假设某开发商面对某块可供开发利用的地块，那么他愿意 出多少钱来购买这块土地呢?很明显，他购买这一地块并不是 供自己使用，而是通过开发后出售为其赚取利润。他很清楚希 望得到这一地块的人不止他一个，他们也都有同样的动机，面 对竞争，他期望从这地块开发 中得到的利润不低于别人希望 得到的平均利润，否则他宁愿 把这笔资金投到其他方面。也 就是说，该开发商希望能从这 一土地开发中获取社会上房地 产开发的一般利润即可。
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法土地估价是确定土地价值的过程，而土地估价方法则是用于评估土地价值的工具。
剩余法是土地估价中常用的方法之一，它基于土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。
本文将详细介绍剩余法的原理、计算方法及其应用。
一、剩余法的原理剩余法是土地估价中的一种统计方法，主要适用于产权土地的评估。
该方法基于土地因地理位置、用途和开发潜力等而带来的经济回报来进行估价。
具体而言，剩余法的原理是通过减去土地所需的生产成本和其他权益的价值，来计算土地的剩余价值。
剩余价值即土地最终的经济价值，可以作为土地估价的依据。
二、剩余法的计算方法剩余法的计算方法较为复杂，需要考虑多个因素。
下面以一个简化的示例来说明剩余法的计算过程。
1.确定土地的净收益：首先需要确定土地的潜在净收益，即土地按目前用途产生的净收益。
可以通过分析历史数据、市场需求和竞争情况等因素来估算土地的净收益。
2.确定土地的折现率：土地的折现率可以视为对未来净收益的贴现，它会受到市场利率、投资风险和地区发展规划等因素的影响。
一般情况下，折现率较高时，土地的剩余价值较低，反之亦然。
3.计算土地的剩余价值：剩余价值的计算公式为：剩余价值=土地的净收益/土地的折现率。
通过将土地的净收益除以折现率，可以确定土地的剩余价值。
三、剩余法的应用剩余法主要用于决策评估和经济分析中，可以帮助评估土地的投资潜力、开发效益和市场价值。
以下是剩余法的一些具体应用：1.土地开发评估：剩余法可用于评估土地的开发潜力和经济效益。
通过计算土地的剩余价值，可以判断土地是否适合进行开发，并为开发商提供参考。
2.土地买卖交易：剩余法可用于确定土地交易的价格。
买卖双方可以通过计算土地的剩余价值来决定购买或出售土地的价格。
3.土地使用变更决策：剩余法可用于评估土地的最佳用途和使用变更的效益。
通过计算不同用途下土地的剩余价值，可以确定土地的最佳利用方式。
总结：剩余法是土地估价中常用的方法之一，它根据土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。
剩余法评估土地价格的实际应用及示例
剩余法评估土地价格的实际应用及示例一、引言土地作为一种有限资源，在城市化进程中扮演着重要角色。
评估土地价格是土地管理和开辟的基础，而剩余法是一种常用的土地价格评估方法。
本文将详细介绍剩余法评估土地价格的实际应用，并提供一些示例来说明其具体操作过程。
二、剩余法评估土地价格的基本原理剩余法是一种基于土地利用价值的评估方法，它通过计算土地的净收益来确定其价格。
其基本原理可以概括为以下几点：1. 土地利用价值：土地的利用价值是指在特定用途下，土地所能产生的经济效益。
不同用途下的土地利用价值存在差异。
2. 收益剩余：收益剩余是指土地的净收益，即扣除土地开辟和管理成本后所剩余的收益。
3. 土地价格确定：根据土地的收益剩余来确定土地价格，即土地价格等于土地的收益剩余。
三、剩余法评估土地价格的实际应用剩余法评估土地价格已经在实际应用中得到广泛采用，下面将从不同角度介绍其具体应用。
1. 城市土地评估在城市土地评估中，剩余法可以用于确定不同用途下的土地价格。
例如，对于商业用地，可以通过计算商业项目的净收益来确定土地价格。
同样地，对于住宅用地和工业用地，也可以采用类似的方法进行评估。
2. 土地开辟项目评估在土地开辟项目评估中，剩余法可以用于确定土地开辟项目的可行性。
通过计算项目的净收益，可以评估项目的经济效益，并进一步确定土地的开辟潜力和价格。
3. 土地交易和租赁剩余法在土地交易和租赁中也有广泛应用。
买卖双方可以通过计算土地的收益剩余来确定合理的交易价格。
同样地，租赁方也可以通过计算土地的净收益来确定租金水平。
四、剩余法评估土地价格的示例下面将通过两个示例来具体说明剩余法评估土地价格的操作过程。
1. 商业用地评估示例假设某城市一块土地被规划为商业用地，面积为10000平方米。
根据市场调研，商业项目的年净收益为100万元，土地开辟和管理成本为30万元。
根据剩余法，可以计算出该商业用地的价格如下：收益剩余 = 年净收益 - 土地开辟和管理成本= 100万元 - 30万元= 70万元因此，该商业用地的价格为70万元。
剩余法
•
例如，某一块土地，政府规定的用途为兴建宾馆、公
寓或办公楼，但实际估价时应该选择哪种用途?这首先需
要调查比较该块土地所在的城市和地区对宾馆、公寓、办
公楼的供求关系及其走向。若社会对宾馆、办公楼的需求
开始趋于饱和，表现为客房入住率、办公楼出租率呈下降
趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人数逐渐增加，而
• 剩余法是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场 地购买费用。
• 其可靠性如何，取决于以下几点：
– 1、是否根据土地估价的最有效使用原则和合法原则， 正确地确定了土地最佳利用方式（包括用途、使用强 度、建筑物的式样、外观、内部设计与布局等）
– 2、是否正确掌握了地产市场行情，并正确判断了开发 完成后的土地连同建筑物的售价。
值问题。
•
D、租赁时要考虑出租率及租金增长情况。注意可售
面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时用可售面积
，计算开发成本时用总建筑面积。
（四）估算开发成本和开发利润
• 1、估算开发建筑成本费用
开发成本应区分地上有无建成房屋计算： 地上无建成房屋的土地开发成本：
1．毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建 设费组成。
• （1） 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格 。投资者的实际购买价格应低于或等于此价格，以保证其 正常收益。
• （2） 确定具体开发项目的预期利润。若该利润高于或等 于投资者的期望利润，则该项目可行。
• （3） 确定开发项目中的最高控制成本费用。
•
此外，在剩余法估价中，由于包含了较多的可变因素
土地估价方法-------剩余法
剩余法
• 剩余法概述 • 剩余法基本公式 • 剩余法估价程序与方法 • 应用剩余法估价的常见问题 • 剩余法的应用实例
房地产估价 第七章剩余法
• 1、 设该成片荒地的总价为V。
• 2 、该成片荒地开发完成后的总价值
•
=800×2000000×60%
•
=9.6（亿元）
• 3 、开发成本和管理费用等的总额
•
=2.5×2
•
=5（亿元）
• 4、 投资利息总额=（V+V×4%）×
•
[（1+10%）3－1] +5×[（1+10%）1.5－1]
4、求在建工程价值的公式 在建工程价值=续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资
利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担 的税费
5、求旧房价值的公式 旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用
－投资利息－销售费用－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧房 应负担的税费
• 1、设该宗土地的总价为V。
2000 5000 2
• 2、开发完成后的总价=
•
1 12%2
•
=1594.39（万元）
• 3、建安工程费等的总额 • =800×（1+12%）×5000×2× •
60%
40%
1
12% 0.5
1 12% 1.5
• =801.36（万元）
• 4、销售税费总额 • =1594.39×(2%+6%) • =127.55(万元) • 5、购买该宗土地的税费总额 • =V×3% • =0.03V(万元) • 6、V=1594.39 - 810.36 - 127.55 - 0.03V • V=637.36(万元) • 故： • 土地总价=637.36(万元) • 土地单价=1274.72(元/平方米) • 楼面地价=637.36(元/平方米)
土地估价中的收益法 剩余法.
5.2 收益还原法5.2.1 收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。
土地未来地租的资本化是其基本原理。
收益还原法的基本公式如下：P=a/r[1-1/(1+r)m]式中：P——有限年期土地收益价格；a——年土地纯收益；r——土地还原利率；m——土地使用年期。
5.2.2 运用收益还原法评估宗地价格的程序1．搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料；2．估算年总收益；3．估算年总费用；4．计算年纯收益；5．确定还原利率；6．选用适当的计算公式求得试算收益价格；7．确定待估宗地地价。
5.2.3 总收益指客观总收益，即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入，包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。
5.2.4 总费用5.2.4.1 土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括：1. 土地使用税；2. 土地管理费；3. 土地维护费；4. 其他费用。
5.2.4.2 房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括：1. 经营维修费；2. 经营管理费；3. 房屋年保险费；4. 房屋出租年应交税金；5. 房屋年折旧费；6. 建房资本的利息7. 其他费用。
5.2.4.3 经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括：1. 销售成本；2. 销售费用；3. 经营管理费；4. 销售税金；5. 财务费用；6. 经营利润。
5.2.4.4 生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括：1. 生产成本，包括原材料费、人工费、运输费等；2. 产品销售费；3. 产品销售税金及附加；4. 财务费用；5. 管理费用；6. 企业利润。
5.2.5 求取年纯收益1. 土地租赁中的土地年纯收益求取：土地年纯收益=年租金收入―年总费用2. 房地出租中的土地年纯收益求取：土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益＝房地产出租年总收入－房地产出租年总费用房屋年纯收益＝房屋现值×建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取：房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取：土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取：自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。
地估价方法的剩余法
地估价方法的剩余法剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
第一剩余法概述1、剩余法的定义与原理剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：(1)确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格(2)确定具体开发项目的预期利润(3)确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式：v=a–(b+c)v—购置开发场地的价格a—总开发价值或开发完成后的不动产价值b—开发成本c—开发商合理利润实际估价中常用的'具体计算公式：土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围(1)剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
(2)剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀(3)剩余法的适用范围a.待开发土地的估价b.待拆迁改造的再开发房地产的估价c.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价d.现有新旧房地产中地价的单独评估第二剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序(1)查清待估宗地的基本情况;(2)确定土地的最佳开发利用方式;(3)估计开发完成后的不动产总价;(4)估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等;(5)测算土地价格。
2、各道程序的内容与方法(1)查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况(2)确定最佳的开发利用方式包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择最佳的土地用途。
房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的区别
房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的区别房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的区别在日常估价工作中房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的原理、过程方法类似但估价规范中规定却并不完全一致在工作中应注意两者的区别。
一、房地产估价中的假设开发法1、定义是估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后以价格余额来确定估价对象价格的一种方法。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价如土地生地、毛地、熟地、在建工程包括停建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等统称为“待开发房地产”。
2、现金流量折现法和传统方法房地产开发具有周期长的特点其开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同因此运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值。
考虑货币的时间价值可有如下两种不同的方式⑴采用折现的方式称为现金流量折现法。
⑵采用计算利息的方式称为传统方法。
现金流量折现法与传统方法主要区别⑴对开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等的估算传统方法都是根据估价时的房地产状况作出的即它们基本上是静止在估价作业日期时的数额而在现金流量折现法中是预测它们在未来发生时所发生的数额。
⑵传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同直接相加减但要计算利息而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同首先将它们折算到同一时间估价时点上的价值然后再相加减。
⑶在传统方法中投资利息和开发利润单独显现出来在现金流量折现法中这两项都不单独表现出来。
而是隐含在折现过程中。
3、假设开发法传统方法的估价要点基本公式待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值-开发成本-专业费用-管理费用-开发商合理利润-投资利息-不可预见费-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费投资利息的应计息项目包括未知、需求取的待开发房地产的价值P投资者购买待开发房地产应负担的税费开发成本和管理费用。
第五章剩余法
• 利息＝地价×[(1+12％)2—1]+8000000×40％×[(1+12％)— 1]+8000000×60％×[(1+12％)地价+872792(元)
• 2．对于出租的不动产，如写字楼和商业楼字等，其开发完成后不动 产总价的确定，可采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益， 再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价 。
四、估算各项成本费用及税金
(一)估算开发建筑成本费用 (二)估算专业费用 (三)确定开发建设周期，估算预付资本利息 (四)估算税金 (五)估算开发完成后的不动产租售费用
• (四)确定开发商利润 • 利润＝19746401×15％＝2961960(元)
• (五)确定税费 • 由于不动产的总价是通过年纯收益还原得到，因此，出租税费在确定
不动产总价时已经考虑并扣除。
• (六)测算地价 • 地价地价+872792)—2961960 • 地价＝6307118(元)
谢谢观赏
第三节 剩余法的估价程序 剩余法估价按下列基本程序：调查不动产基本情况——确定待估不动产 的最佳开发利用方式——预测不动产开发完成后的收益——测算更新或 开发总投资——确定开发利润——估算待估不动产价格。 一、调查待估对象的基本情况
1．调查土地的限制条件。 2．调查土地位置，掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落 以及周围土地条件和利用现状。 3.调查土地面积大小和土地形状、地质状况、地形地貌、基础设施状况 和生活设施状况以及公用设施状况等。 4.调查不动产利用要求，掌握城市规划对此宗地的规划用途、容积率、 覆盖率、建筑物高度限制等。 5.调查此地块的权利状况。
土地估价的五种方法
五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。
一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。
押金利息收入会是一个小考点。
(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。
在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以1 2，而且是客观租金，还要记得考虑空置。
（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。
在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。
**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。
建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。
在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。
这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。
B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。
C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。
3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地” 。
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土地估价剩余法
一.剩余法的基本原理
剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。
基本公式:V=A-(B+C)
式中:V――待估土地的价格
A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值
B――整个开发项目的开发成本
C――开发商合理利润
对于房地产开发项目,其基本公式为:
土地价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息
二.运用剩余法估价的基本程序:
1.调查待估宗地的基本情况;
2.选择待估宗地的最有效利用方式;
3.估计开发建设周期和投资进度安排;
4.估算开发完成后的不动产总价值;
5.估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。
6.估算待估宗地的土地价格。
三.估算开发完成后的不动产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。
对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值::,也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。
四.开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。
开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始,经历开发建设阶段,使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。
对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产,开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成;对于拟采用出租或自营方式的不动产,开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。
投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划,在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。
五.开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。
土地开发项目的开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、专业费用、开发及销售过程中所纳税额及销售费用;房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。
建筑总成本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。
六.利息是开发项目全部预付资本的融资成本。
预付资本包括地价款、开发或建筑费、专业费、管理费和不可预见费等。
税金及销售费不计利息。
利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排。
在实际评估工作中,也可把不动产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至评估基准日,从而在剩余法公式中没有利息项。
折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率指标。
七.开发项目正常利润一般以不动产总价值或预付总资本的一定比例计算。
利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。
八.现有房地产项目的土地估价
运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格,其公式如下:
土地价格=房地产交易价格-房屋现值-交易税费
房地产交易价值可用正常交易成交价格,或采用市场比较法确定,或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。
房屋现值应根据估价时点的同类房屋建筑的建造成本费用,结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。
其公式如下:
房屋现值=房屋重置价×房屋成新度
九.剩余法的适用范围
剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。
允许运用于以下情形:(1)待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价;(2)仅将土地整理成可供直接利用的土地估价;(3)现有房地产中地价的单独评估。
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