土地估价剩余法

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土地估价剩余法

一.剩余法的基本原理

剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。基本公式:V=A-(B+C)

式中:V――待估土地的价格

A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值

B――整个开发项目的开发成本

C――开发商合理利润

对于房地产开发项目,其基本公式为:

土地价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息

二.运用剩余法估价的基本程序:

1.调查待估宗地的基本情况;

2.选择待估宗地的最有效利用方式;

3.估计开发建设周期和投资进度安排;

4.估算开发完成后的不动产总价值;

5.估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。

6.估算待估宗地的土地价格。

三.估算开发完成后的不动产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值::,也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。

四.开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。

开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始,经历开发建设阶段,使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产,开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成;对于拟采用出租或自营方式的不动产,开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。

投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划,在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。

土地估价的五种方法

五种土地估价方法的详细讲解

对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解

每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。

一，收益还原法

1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期

2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。押金利息收入会是一个小考点。

(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。

在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。

（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算

然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。

**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：

1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；

**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；

3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；

4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。

A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。

在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。

土地估价实务基础：剩余法(强化练习)

土地估价实务基础：剩余法（强化练习）

1、多选不动产开发的预付资本通常主要包括（）。

A.地价款

B.建安工程费

C.专业费用

D.利息

正确答案：A, B, C

参考解析：不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业和不可（江南博哥）预见费等。

2、多选某评估公司接受委托评估一幢8层商住楼的底层商铺土地价格，该商住楼建于1999年6月，使用良好。公司派出估价人员收集附近类似商铺买卖价格后决定采用剩余法评估，则估价人员应做的工作包括（）。

A.确定土地最佳利用方式

B.估算评估对象房地产总价

C.计算建筑费、专业费、利息、利润及相关税费

D.计算（剥离）土地价格

正确答案：B, C, D

参考解析：使用良好则不用确定土地最佳利用方式。采用剩余法的估价步骤为：（1）调查清楚待估宗地的基本情况；（2）最佳开发利用方式的确定；（3）估计开发建设周期和投资进度安排、开发完成后不动产价值的测算；（4）开发成本的计算（包括建筑费、专业费、税费、租售费用）；（5）利息的计算；（6）利润的计算；（7）土地价格的计算。

3、单选采用剩余法估价时，计算利息应以房地产建设过程中的全部预付资本为计息基础，其中预付资本主要包括（）。

A.开发建筑费、专业费、不可预见费、销售税费

B.地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费

C.地价款、开发建筑费、专业费、开发商利润

D.地价款、开发建筑费、折旧费、专业费

正确答案：B

参考解析：不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费等。

4、单选剩余法是根据（）来估算土地价格的一种估价方法。

土地估价方法之剩余法

1、剩余法的定义、特点及适用范围

2、剩余法的估价的程序与方法

第七章土地估价方法之三——剩余法

一、剩余法概述

1、剩余法的定义与原理

又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。

剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。

除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：

（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格

（2）确定具体开发项目的预期利润

（3）确定开发项目中的最高控制成本费用

2、剩余法的计算公式

基本公式：V = A –( B + C ) V—购置开发场地的价格A —总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润

实际估价中常用的具体计算公式：

土地价格= 房屋的预期售价- 建筑总成本- 利润- 税收- 利息

计算时还需要考虑各项费用的时间价值

3、剩余法的特点与适用范围

（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。

（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀

（3）剩余法的适用范围

A.待开发土地的估价

B.待拆迁改造的再开发房地产的估价

2021年最新房地产估价师考试复习第六章土地估价方法——剩余法

如果有一不动产购买者想购买一块土地进行开发，期望得到不小于将资金投入其他方面所能取得的正常利润，这时他愿意为这块土地支付的最高价格等于楼价（预测的未来房地混合价）减去建筑费、专业费、利息、利润和税收后所剩的余额。
所以，剩余法与地租量的计算原理是一致的，只不过是剩余法的计算中，以不动产出售价格或楼价以及建筑总成本代替地租计算中的市场价格的正常成本而已。
面对竞争他不能企求从这块土地的开发中得到超乎寻常的利润，但同时他希望从这块土地的开发中获得的利润也不能比别人所希望得到的平均利润，否则他宁愿把这笔资金投到其他方面。也就是说，该开发商希望能从这一土地开发中获取社会上房地产开发的一般利润即可。
而为了得到这块土地,开发商首先得仔细分析这块土地的内外条件，如坐落位置、面积大小、形状、周围环境、规划允许的用途、建筑高度和容积率等，以便分析该地块在规划许可的范围内最适宜的用途和最大开发程度；
剩余法的计算与此类似，基本思想早在杜能的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中就有，书上写道：“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遇焚毁，凡想购置这一田庄的人，在估值时首先考虑田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资和利息，根据剩余之数确定买价。”
从这一思路出发，剩余法还可以作如下进一步的表述：
剩余法除适用于土地估价外，还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于以下三个方面：

[知识]土地剩余法

根据《城镇土地估价规程》（以下简称<规程>），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。估价对象为居住用地，拟进行房地产开发，且经规划、国土部门确定土地利用条件，根据土地的最佳最有效使用原则，可选择剩余法评估；由于估价对象位于威海市，属威海市基准地价覆盖范围之内，故可采用基准地价系数修正法进行评估。

（一）剩余法

剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

其计算公式为：V=A-B-C

式种：V————待估土地价格

A————开发完成后房地产总价值

B————整个开发项目的开发成本

C————开发商合理利润

1、确定估价对象最佳开发方式

估价对象位于武昌区沙湖地区，东临沙湖，西眺长江，紧挨武青三干道，毗邻武昌区政府及湖北大学。近几年，随着所在区域的尚隆地球村、东龙世纪家园等大型住宅小区对本区域房地产市场的拉动、积玉桥片区的拆迁改造、周边环境的改善以及武青三干道的建成通车，不断提升本区域的居住品质，扩大本区域房地产的需求，使之具有相当的潜在发展空间。结合待估宗地的临湖优势、交通优势、区位优势及地块具体规划条件，确定待估宗地拟建成中档住宅区。根据威海市城市规划管理局出具的《规划设计（土地使用条件）》（建设项目选址意见书武规选[2002]××号附件一）：1、规划用地总面积为29792平方米（以实测面积为准），其中：净用地面积24348平方米（以实测面积为准）；代拆、、代征规划道路面积5444平方米（以实测面积为准）。2、规划建筑总面积56000平方米；容积率：<2.3；建筑密度：<30%；建筑高度：36米以下；层书：11层以下。估价对象土地为该项目规划条件的一部分。本次评估的规划条件采用项目的总体规划条件，所以估价对象规划建筑面积为45401.86平方米。估价对象土地上拟建成框架结构的中档小高层住宅区。

土地估价方法之剩余法

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土地估价方法之剩余法

1、剩余法的定义、特点及适用范围

2、剩余法的估价的程序与方法

第七章土地估价方法之三——剩余法

一、剩余法概述

1、剩余法的定义与原理

剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。

剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：

（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格

（2）确定具体开发项目的预期利润

（3）确定开发项目中的最高控制成本费用

2、剩余法的计算公式

基本公式：V=A

–(B+C)V—购置开发场地的价格?A—总开发价值或开发完成后的不动产价值?B —开发成本?C—开发商合理利润

实际估价中常用的具体计算公式：

土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息

计算时还需要考虑各项费用的时间价值

3、剩余法的特点与适用范围

第五章剩余法

• 2．对于出租的不动产，如写字楼和商业楼字等，其开发完成后不动产总价的确定，可采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。
四、估算各项成本费用及税金
(一)估算开发建筑成本费用 (二)估算专业费用 (三)确定开发建设周期，估算预付资本利息 (四)估算税金 (五)估算开发完成后的不动产租售费用
• 举例二：
• 有一待估宗地为七通一平的待建筑空地，规划允许总建筑面积为8000 平方米，用途为写字楼，土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40％，第二年投入总额的60％。当地银行的贷款年利率为12％，不动产综合还原利率为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％，试评估该宗土地的地价。
• 利息计算采用复利计算，计息期为到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年。建筑费和专业费是分段均匀投入，第一年与第二年的投入量的计息分别为年和0. 5年。
• 利息＝地价×[(1+12％)2—1]+8000000×40％×[(1+12％)— 1]+8000000×60％×[(1+12％)地价+872792(元)

剩余法

（四）剩余法的适用范围
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴），以下统称为“待开发房地产”： 1、待开发土地的估价； 2、待拆迁改造后再开发房地产的土地估价，此时公式中的建筑费还包括拆迁费； 3、仅将土地整理成可供直接利用的土地的估价； 4、现有房地产中地价的单独评估。
• 2、价格稳定：假设租金或不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨。 • 3、投入均匀：假设在开发期间各项成本均匀投入或分段均匀投入。
• 限制条件：
• 运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：（1）要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；（2）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；（3）要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；（4）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；（5）要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺入了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也更加困难。

土地估价中成本逼近法、剩余法(假设开发法)的单利、复利计算

土地估价中成本逼近法、剩余法（假设开发法）的单利、复

利计算

《城镇土地估价规程（GB-T 18508－2001）》中规定：

成本法：

5.3.6

确定土地开发利息

按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。土地开发周期超过一年，利息按复利计算。

剩余法：

5.4.6

计算利息

地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。

在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项。

但是，有时还要注意考题上是否有明确的单利或复利的要求。

5.4.6

计算利息

在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项。

但是，有时还要注意考题上是否有明确的单利或复利的要求。

请问：1、在成本法里，土地开发周期不超过一年的，如何算？

2、静态法算，销售税费不计利息，动态法算，折现里有销售税费，怎么理解？

答：1、在成本法里，土地开发周期不超过一年的，单利或复利随你！

2、静态法算，销售税费不计利息，动态法算，折现里有销售税费，同不动产开发后的总价值一样．不动产开发后的总价值何时得到，销售税费何时支出．因此，２者的折现年期是一样的！（销售税费何时支出，考题中另有说明除外）

剩余法评估土地价格的实际应用及示例

剩余法评估⼟地价格的实际应⽤及⽰例

剩余法评估⼟地价格

的实际应⽤及⽰例⽐较

（终稿）

苏爱锋

烟台卫正地产评估有限公司⼆○○七年⼗⼀⽉⼆⼗⼆⽇

剩余法评估⼟地价格的实际应⽤及⽰例⽐较

受烟台市⼟地资产经营中⼼委托，将剩余法评估⼟地价格的相关理论和具体应⽤实例综合如下：

⼀、剩余法的基本理论

根据《城镇⼟地估价规程》，剩余法作为⼀种主要的⼟地评估⽅法，其基本理论及应⽤要求如下：

1、基本公式

V=A-B-C

式中：V——待估⼟地价格；

A——开发完成后的⼟地总价值或房地产总价值；

B——整个开发项⽬的开发成本；

C——开发商合理利润。

2、⼯作程序

⑴调查待估宗地的基本情况；

⑵确定待估宗地的最有效利⽤⽅式；

⑶估计开发建设周期和投资进度安排；

⑷估算开发完成后的⼟地总价值或房地产总价值；

⑸估算开发成本和开发商合理利润；

⑹确定待估宗地的⼟地价格。

3、估算开发完成后的不动产价值

必须根据待估宗地的最有效利⽤⽅式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采⽤市场⽐较法与长期趋势法结合进⾏。

4、确定开发周期和投资进度安排

应当参照类似不动产的开发过程进⾏确定。

5、确定开发成本

开发成本是项⽬开发周期建设期间所发⽣的⼀切费⽤的总和。在房地产开发项⽬中，整个项⽬的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费⽤、投资利息和销售税费。

6、计算利息

地价款、⼟地开发费⽤或房屋建造成本、管理费⽤和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投⼊的进度安排，按复利计算。

在实际评估⼯作中，也可以把⼟地或房地产的未来价值及开发成本⽤折现的⽅法贴现⾄估价基准⽇，从⽽在剩余法公式中没有利息项。

剩余法

房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地
开发利润－买方购买毛地应负担的税费
• (2)适用于将毛地开发成熟地的公式
•
毛地价格＝熟地价格－由毛地开发成熟地的开发成
本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购
买毛地应负担的税费
3．求熟地价格的公式
•
熟地价格=开发完成后的房地产价格－由熟地建成房
2．熟地价由毛地价和土地开发成本组成，土地开发成本是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力、通邮、通路和场地平整等费用。
• 地上有建成房屋的开发建筑成本：
•
1．开发成本费用包括直接工程费、间接工程费、
建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。
•
直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体
的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。
果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推
测的最可能的规划设计条件来估价，但必须将该最可能的
规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告
中作特别的提示，说明它对估价结果的影响，或估价结果
对它的依赖性。
• 除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：
• 1、调查土地位置：为选择最佳土地利用方式提供依据 – 1）土地所在城市的性质 – 2）土地在城市中的具体坐落位置 – 3）周围的土地条件和利用现状。

剩余法估价规则

附件一：剩余法估价规则

一、为简化工作程序，提高办事效率，根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），结合我市实际情况，现就经营性用地增容地价制定剩余法估价规则。

二、基本原则

剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算土地价格的方法。

三、计算公式

V＝A－B－C

式中：V——待估土地价格

A——开发完成后的房地产总价值

B——整个开发项目的开发成本

C——开发商合理利润

四、房地产总价值

（一）房地产分类：按用途分，从交易登记中心登记的该项目房屋售价取平均值，房屋用途分为：别墅、住宅、商业、办公。

（二）房地产总价值的确定

1、在增容项目中，根据规划批准文件或实测文件能明确具体增容面积到具体一幢建筑物的，直接按该具体建筑物

1 / 5

该用途的平均价格确认。

2、在增容项目中，根据规划批准文件或实测文件仍无法明确具体增容面积的位置，按该项目该用途的平均价格确认。

3、原合同有明确约定各种用途建筑面积，增容后明确具体用途的，按具体用途的平均价格确定。

4、原合同未明确约定各种用途建筑面积，增容后增容面积按该项目主要用途确认，增容面积具体到幢的，用途按该幢的主要用途确认。

五、整个开发项目的开发成本

整个开发项目的开发成本＝建筑成本＋管理费＋利息＋销售税费＋土地契税

（一）建筑成本＝建安造价＋不可预见费＋专业费

1、不可预见费＝建安造价×4％

2、专业费＝管理费×3％

建安造价与建筑成本对应表

（二）建筑层数确定

1、在增容项目中，根据规划批准文件或实测文件能明

土地估价方法之剩余法

1、剩余法的定义、特点及适用范围

2、剩余法的估价的程序与方法

第七章土地估价方法之三——剩余法

一、剩余法概述

1、剩余法的定义与原理

又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。就是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用与与建筑物建造、买卖有关费用后,以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理,只不过地租就是每年的租金剩余,剩余法就是一次性的价格剩余,但计算原理就是一致的。

剩余法还可以通过求取残余的纯收益后,再进行资本还原,求得房地价格。

除适用于土地估价外,剩余法还大量应用于房地产开发项目评价与投资决策,具体可应用于三个方面:

(1) 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格

(2) 确定具体开发项目的预期利润

(3) 确定开发项目中的最高控制成本费用

2、剩余法的计算公式

基本公式: V = A –( B + C ) V—购置开发场地的价格A—总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润

实际估价中常用的具体计算公式:

土地价格= 房屋的预期售价- 建筑总成本- 利润- 税收- 利息

计算时还需要考虑各项费用的时间价值

3、剩余法的特点与适用范围

(1)剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定:正确确定土地最佳利用方式,正确确定开发完成后的不动产售价,正确确定土地开发费用与正常利润等。

(2)剩余法估价的三个假设与限制条件:关键变量稳定、价格稳定、投入均匀

(3)剩余法的适用范围

A、待开发土地的估价

B、待拆迁改造的再开发房地产的估价

土地估价之剩余法

•适用于将生地开发成熟地的公式生地价格＝开发完成后的熟地价格—由生地开发成熟地的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—土地开发利润—买方购买生地应负担的税费
四、剩余法的计算公式（续）
2、求毛地价格的公式 • 适用于在毛地上建成房屋的公式毛地价格＝开发完成后的房地产价格—由毛地建成房屋的开
发成本—管理费用—投资利息—销售税费—土地开发利润—买方购买毛地应负担的税费
三、剩余法的特点与适用范围
剩余法特点 •剩余法的可靠性基于对待开发不动产的各种假设：
•①是否根据最有效使用原则合理确定不动产最佳利用方式； •②是否正确掌握了不动产市场行情及供求关系，并正确判断了升发完成后的物业总价值； •③是否正确确定了不动产开发费用和正常利润等。 •剩余法以种种假定或限制条件为前提： •①假设估价中涉及的不动产总价、租金和成本数据在开发期间不会发生大的变化； •②假设不考虑物价上涨的影响； •③假设在开发期间各项成本的投入是均匀或分段均匀投入的。
第五章剩余法
2012-3-12
主要内容第一节剩余法的基本原理第二节剩余法的程序与方法第三节剩余法应用实例
第一节剩余法的基本原理
一、剩余法的概念二、剩余法的理论依据三、剩余法的特点与适用范围四、剩余法的计算公式
一、剩余法的概念
剩余法(residual method)是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本(如造地费、建筑物建造费等)、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。剩余法又称假设开发法(the hypothetical development method)、倒算法、残余法或余值法。

土地估价中的收益法剩余法

5.2收益还原法

5.2.1收益还原法的基本原理

收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率

将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地

租的资本化是其基本原理。收益还原法的基本公式如下：p=a/r[1-1/(1+r)m]

式中：p――非常有限年期土地收益价格；a――年土地纯收益；r――土地还原成利率；m――土地采用年期。

5.2.2运用收益还原法评估宗地价格的程序

1．收集与待估宗地有关的收益和费用等资料；2．估计年总收益；3．估计年总费用；4．排序年纯收益；5．确认还原成利率；

6．选用适当的计算公式求得试算收益价格；7．确定待估宗地地价。

5.2.3总收益指客观总收益，即为合理采用不动产过程中持续而平衡赢得的正常年收入，包含租金总收入、保证金和押金的利息收入等。

5.2.4总费用

5.2.4.1土地出租中的总费用

土地租赁中的总费用主要包括：1.土地使用税；2.土地管理费；3.土地维护费；4.其

他费用。

5.2.4.2房地租赁中的总费用

房地出租中的总费用主要包括：1.经营维修费；2.经营管理费；3.房屋年保险费；

4.房屋出租年揽税金；

5.房屋年折旧费；

6.建房资本的利息

7.其他费用。

5.2.4.3经营性企业房地产中的总费用

经营性企业房地产中的总费用主要包含：

1.销售成本；

2.销售费用；

3.经营管理费；

4.销售税金；

5.财务费用；

6.经营利润。

5.2.4.4生产性企业房地产中的总费用

生产性企业房地产中的总费用主要包括：

土地估价剩余法