广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复

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总局2013 101 关于旧城改造棚户区涉及税收问题

财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知财税[2013]101号 2013.12.2（财综[2015]57号财政部关于做好城市棚户区改造相关工作的通知）为贯彻落实《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号）有关要求，现将棚户区改造相关税收政策通知如下：一、对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。

对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

二、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

三、对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。

四、个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。

五、个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。

个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。

六、本通知所称棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。

棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。

七、本通知自2013年7月4日起执行。

《财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]42号）同时废止。

城市更新税政问题处理指引修改

城市更新税收政策指引城市更新，即按照《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号，下简称“更新办法”）及其实施细则的有关规定，对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等），进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动，包括：功能改变类城市更新、综合整治类城市更新、拆除重建类城市更新等类别。

其中涉及税收政策较为复杂的“拆除重建类城市更新”，为本指引阐述范围。

一、拆除重建类城市更新的判定根据“更新办法”及其实施细则、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）及其他相关法律法规文件，具备如下条件，即可认定为本指引所述之“拆除重建类城市更新项目”：1．更新项目系根据“更新办法”及其实施细则中所规定的城市更新单元规划、城市更新年度计划实施的拆除重建，并获得城市更新项目规划许可文件。

2．涉及的拆迁行为系经县级以上政府批准，并已出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，由国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁。

3．更新项目的实施主体应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同。

拆除重建类城市更新的实施通常可分为如下环节：一是按照“更新办法”及其他法律法规，改造区域内被拆迁居民和原企业或单位让渡原有土地使用权，并取得补偿。

二是更新项目的实施主体（通常为地产开发商）取得土地使用权，支付补偿，并兴建新的物业。

三是新建物业的权属方使用或处置新建物业。

以下将分别对各环节的税政问题处理进行阐述。

二、被拆迁居民或单位让渡土地使用权并取得拆迁补偿1．被拆迁居民或单位因拆迁需要让渡原房屋产权和原土地使用权，免征土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，即：因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。

旧城改造现状及涉税问题浅析

旧城改造现状及涉税问题浅析青岛市地税局黄岛分局| 作者：兰正青刘瑜随着城市化进程的不断加快，当前各地旧城（村）改造的推进速度也不断加快。

以城市旧居住区的大规模拆迁改造为主的旧城（村）改造，有利于城市基础设施的配套建设，对于改善城市居住条件，缓解城市住宅、用地、环境、交通等问题，以及改变城市面貌等，在城市化建设过程中起到了明显的促进作用。

国务院于2001年出台了《城市房屋拆迁管理条例》，同时配套出台了各地《城市房屋拆迁管理办法》，2009年12月，国务院法制办确认，新的《征收与拆迁补偿条例》修改草案不久将向社会公开征求意见，以此来为旧城（村）改造提供法律和政策依据，规范和协调其中的利益关系，确保旧城（村）改造实现提升城市品位，促进城市发展的目标。

随着房地产价格的不断攀升，旧城（村）改造项目的不断增加，旧城（村）改造项目涉税问题也越来越突出。

旧城（村）改造项目与一般的房地产开发项目相比较，涉及的部门和利益方都较为复杂，在此，就旧城（村）改造项目的涉税问题，作一浅入探讨和分析。

一、旧城改造的概念、潜力以及利益分配分析（一）旧城改造的概念以及潜力分析从意义上看，旧城（村）改造是政府为了更新老城区的生活环境，局部或整体地、有步骤地对原有建筑进行改造和更新的一种方式。

旧城（村）改造过程中，往往蕴藏着巨大的需求和增长潜力。

以黄岛区旧城（村）改造项目为例，随着青岛海湾大桥和海底隧道的建设，黄岛区和青岛市区之间的距离将大大缩短。

四个街道办事处25个旧村（居）项目的有序推进建设，不仅将极大地改变居住地群众的居住条件和生活环境，而且黄岛区整体的公共服务设施、基础配套设施、生活质量、文化品位、社会服务等方面也将得到改善，村（居）民收入将稳定增加。

因此，旧城（村）改造项目，不仅是为了改善发展条件，更重要的是增强地区吸引力，加快城市化的推进，以促使青岛和黄岛之间的城乡差别逐步缩小，有效破解城乡二元结构的矛盾，最终实现城乡统筹发展。

三旧改造模式税务处理

三旧改造模式税务处理一、概述三旧改造是指城市更新过程中，对旧城区、旧工业区和旧村进行改造和更新。

这种改造模式旨在提高城市环境质量，促进经济发展，改善居民生活质量。

在进行三旧改造的过程中，税务处理是一个重要的问题。

本文将探讨三旧改造模式的税务处理问题，以期为相关领域的工作人员提供参考。

二、三旧改造模式的税务处理1、土地增值税在三旧改造过程中，土地增值税是一个重要的问题。

根据国家相关法律法规，土地增值税是以转让房地产取得的收入减去扣除项目金额后的余额为计税依据，采取四级超率累进税率进行征收。

在三旧改造项目中，土地增值税的征收需要考虑房地产转让收入和扣除项目金额。

2、企业所得税企业所得税是三旧改造中另一个重要的税务问题。

根据国家相关法律法规，企业所得税是以企业所得为征税对象，按照一定比例征收的一种税。

在三旧改造项目中，企业所得税的征收需要考虑企业的所得情况，并根据不同情况采取不同的税率和优惠政策。

3、个人所得税个人所得税是三旧改造中涉及到的另一个重要税务问题。

根据国家相关法律法规，个人所得税是以个人所得为征税对象，按照一定比例征收的一种税。

在三旧改造项目中，个人所得税的征收需要考虑个人的所得情况，并根据不同情况采取不同的税率和优惠政策。

三、税务处理应注意的问题1、合法性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须遵守国家相关法律法规，确保合法性原则。

任何违反法律法规的行为都将受到法律的制裁。

2、公平性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须保证公平性原则。

即对于同一地区的纳税人，应采取相同的税率和优惠政策，避免出现不公平的现象。

3、综合性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须考虑综合性原则。

即不仅要考虑单个项目的税务问题，还要考虑整个城市更新的税务问题。

只有综合考虑各种因素，才能制定出更加合理的税务政策。

四、结论三旧改造是城市更新过程中的重要模式之一，而税务处理则是三旧改造中的关键问题之一。

在进行三旧改造的税务处理时，必须遵守国家相关法律法规，确保合法性原则；同时也要考虑公平性和综合性原则。

三旧改造的涉税问题这里都有答案！

三旧改造的涉税问题这里都有答案！引言：“三旧”改造是指对旧城镇、旧村庄、旧厂房升级完善的统称，也称之为城市更新改造。

窃以为前者表述更为准确，因为村庄并不属于城市范围，而且东莞实际存在较多的村庄，甚至某些村的经济指标高于其他县市。

三旧改造是一个复杂的工程。

原有建筑物的基础上更新改造的困难，远远大于空地新建房屋。

其中涉及的法律关系和遗留历史问题通常没有常规的现成解决方案和法律依据。

其中涉及的税务问题是无法绕开的议题，直接决定三旧改造是否成功的关键要素。

很多三旧改造项目因为忽视了税收成本，导致三旧改造项目最终亏损。

以下，我们将集中探讨三旧改造过程中的税费问题。

1拆迁主体的土地成本的入账成本三旧改造的税收问题关键是土地增值税，土地增值税的关键问题是土地的入账成本。

能够解决了土地入帐成本，三旧改造的涉税问题就解决了一半以上。

三旧改造涉及的土地成本的原始成本比较低，通过常规的资产转让方式，将会导致“拿地阶段”的税负较高和资金沉淀问题。

如果以原始成本入帐，将会导致“销售阶段”的巨额土地增值税。

有没有合法途径，既能实现土地溢价入帐，又降低前期费用，还能大幅降低后期税负呢？问题的关键是利用政府征收环节的税收优惠政策。

1. 应当尽量使用政府征收模式。

通过政府征收方式，被拆迁主体能享受增值税、土地增值税、个人所得税的免税优惠和企业所得税的延期缴纳的特殊政策。

拆迁主体能按照土地的公允价值入帐，并作为后期计算企业所得税、增值税和土地增值税的成本。

2. 拆迁主体与被拆迁主体不一致。

被拆迁主体自行改造，不能享受税收优惠，土地溢价将部分无法入帐，导致销售环节承担高额的税费。

被拆迁主体应另外成立公司，以新成立公司作为拆迁主体享受税收优惠政策3. 在拆迁补偿合同要标明土地的出让代价。

拆迁主体应当与被拆迁主体、政府部门在拆迁补偿合同中约定将拆迁补偿款、青苗补助款、市政配套等作为土地出让代价。

在取得当地政府及房产部门、建设部门的支持，同时约定回迁房和公共配套用房不预售，登记价格为市场公允价格，回迁房登记在拆迁主体名下后转移登记在被拆迁人或政府指定的第三方。

国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告

国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2012.08.10•【文号】国家税务总局公告2012年第40号•【施行日期】2012.10.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】部分失效•【主题分类】企业所得税正文*注：本篇法规中的第二十六条已被：国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告（发布日期：2013年3月12日，实施日期：2012年10月1日）废止本法规中第二十五条关于“应同时报送《企业政策性搬迁清算损益表》（表样附后）”的规定和附件《企业政策性搬迁清算损益表》已被《国家税务总局关于企业所得税年度纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2022年第27号）自2022年12月30日起废止。

国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告（国家税务总局公告2012年第40号）现将《企业政策性搬迁所得税管理办法》予以发布，自2012年10月1日起施行。

特此公告。

国家税务总局二○一二年八月十日企业政策性搬迁所得税管理办法第一章总则第一条为规范企业政策性搬迁的所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称《企业所得税法》）及其实施条例的有关规定，制定本办法。

第二条本办法执行范围仅限于企业政策性搬迁过程中涉及的所得税征收管理事项，不包括企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁的税务处理事项。

第三条企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。

企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

拆迁安置业务的会计及税务处理

拆迁安置业务的会计及税务处理拆迁安置业务涉及的税务会计问题主要包括：居民个人取得的补偿费是否征收营业税、土地增值税、个人所得税；取得的安置房是否缴纳契税；房地产企业支付的拆迁补偿费应以何种凭据计入开发成本；拆迁安置房如何进行税务及账务处理等等。

一、房地产开发企业的税务处理：房地产开发企业对拆迁安置业务，尤其被拆迁户要求采取就地安置房屋补偿方式的安置业务的税务处理与房地产开发企业正常的开发销售业务相比，主要差别在企业所得税与营业税两个方面。

（一）、企业所得税：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）文件第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位与个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

房地产企业在进行拆迁安置时，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中，被拆迁户无需向房地产企业开具发票，可以由房地产企业采取自制凭证入账。

同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。

如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，需要从两个方面考虑，一方面按照31号文件规定确认视同销售所得，对补偿的房屋按照公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定视同销售收入，同时按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本。

另一方面，需要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”。

因为房屋补偿方式相当于房地产企业向被拆迁户支付货币补偿资金，然后被拆迁户再用这笔货币补偿资金向房地产企业购入房屋，因此应按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额作为“拆迁补偿费”计入开发成本的土地成本中。

《深圳市城市更新项目实操系列(九)——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制》

《深圳市城市更新项目实操系列(九)——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制》深圳市城市更新项目实操系列（九）——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制西政资本为西政投资集团下属企业，西政投资集团是西南政法大学地产、金融圈校友倾心打造的地产全产业链综合金融服务平台。

集团主营私募投资、创业投资，主要投资方向为地产、高新科技、互联网、文化传媒、创新金融等产业。

集团下设西政地产金融研究院，专门从事金融/融资产品设计、税务筹划、跨境投融资、房地产全产业链实务研究与顾问工作。

欢迎任何形式的沟通、交流和合作，欢迎推荐地产转让/融资项目、创投融资项目，推荐者重谢。

相关文章链接目录一、被拆迁方的纳税分析（一）增值税（二）土地增值税（三）印花税（四）企业所得税（五）契税二、拆迁补偿协议履约要点及各阶段操作注意事项（一）更新意愿征集阶段（二）城市更新计划申报阶段（三）更新单元规划草案编制及批准阶段（四）实施主体申报及确认阶段（五）房地产证注销阶段（六）建筑设计及施工阶段（七）回迁物业的选择三、货币补偿或回迁房屋的税务筹划笔者按就实务情况而言，如被拆迁方主要以取得货币补偿为目的，则可优先考虑以拆迁补偿的方式取得货币补偿，并适用5年递延纳税（针对企业）或自然人免缴个人所得税的相关税收优惠政策（具体请参见笔者xx年5月12日于本公众号“西政资本”发布之推文《拆迁安置补偿过程中开发商与被拆迁方的税费分析与税务筹划》）；其次被拆迁方可选择以股权转让方式转让项目权益并实现退出，其中因股权转让取得的高额溢价亦可通过拆分交易价款等方式实现税筹和节税的目的（具体请参见笔者xx年4月17日于本公众号“西政资本”发布之推文《深圳市城市更新项目实操系列（七）——交易方案设计及税务筹划》）。

如被拆迁方主要以取得回迁物业为目的，则拆迁安置补偿无疑是最好的选择，其次就是合作建房，但鉴于合作建房的税收政策适用需满足相对严格的条件，因此实务中基本都是选择拆迁安置补偿的方式以获得回迁物业。

税务总局公告2013年第15号

关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告国家税务总局公告2013年第15号一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。

其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。

当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。

在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。

本公告自2013年5月1日起施行。

本公告生效前，纳税人未缴纳税款的，按照本公告规定执行；纳税人已缴纳税款的，税务机关应按照本公告规定予以退税。

国家税务总局2013年4月15日链接：相关政策解读关于《纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》的解读一、公告出台的背景部分地区反映，一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目，土地拆迁、安置及补偿工作由政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金，同时，与规划设计单位和施工单位签订劳务合同，协助政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款，当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，实现的收益或亏损均由投资方自行承担。

对于上述行为如何征收营业税，请总局予以明确。

二、如何理解该公告的规定？投资方向政府土地改造项目投入资金并承担项目风险和损益的行为，属于投资行为，按照现行营业税政策规定，投资行为不属于营业税征税范围，不征收营业税，因此，投资方取得的投资收益不应征收营业税。

解读2009-国税函[2009]118号-国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知

解读《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》国税函[2009]118号成文日期：2009-03-12 【重要提示】：本解读由中拓正泰解释，供参考。

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称“企业所得税法”）及《中华人民共和国企业所得税实施条例》（以下简称“实施条例”）规定的原则和精神，现将企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题明确如下：一、本通知所称企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。

【解读】：本条款对政策性搬迁和处置收入进行了税收定义，明确其政策适用范围，如非政策性搬迁并取得处置收入，不适用此规定。

收入项目分为三类：政府补偿收入、处置资产取得的收入、土地使权转让收入。

二、对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：【解读】：本条款表明本规定是对搬迁或处置收入涉及的企业所得税的处理进行规定，对收入涉及的流转税、其他税费等，应参照其他相关的税收法律、法规执行。

（1）土地增值税政策性搬迁由国家收回土地可以免土地增值税，但要经税务机关审核。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告国家税务总局公告2014年第2号

国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告国家税务总局公告2014年第2号2014-01-08现将纳税人开发回迁安置房有关营业税问题明确如下：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。

本公告自2014年3月1日起施行。

本公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。

特此公告。

国家税务总局公告2014年第2号:关于《纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》的解读回迁安置房——回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。

回迁安置房的特点：1.户型等自然情况的不确定性。

一般来说，回迁的房子多为点式高层建筑，高层房屋相对多层房屋的得房率较低，所以房屋的使用面积会比期待的小；高层房屋一般为了满足多户设计的需要，所以户型往往不够理想；如果是一梯多户的话，想找南向或南北向会非常困难。

为了满足回迁的需要，楼房很可能会建造的比较密集，那么中低楼层的采光可能会有问题。

2.房屋建成后要经过摇号选择房屋。

面对众多动迁户，能否挑到中意的房屋真的要靠运气。

3.等待的时间太长。

回迁安置的时间都很长，一般要三年。

俗语说“计划没有变化快”，在漫长的等待中，会有很多想不到的事情发生，比如价格波动，延期安置等。

4.前段时间上海“莲花河畔景苑”倒塌事件，使很多人开始关注房屋的质量问题。

5.一些不良开发商会用超建达到“以最少的资源安置最多动迁户”的目的。

所以在安置房中常见到“超建”房，而此类房屋在办理产权证时会出现问题，要么办不了，要么等很长时间。

深地税发 1999 462 旧城改造营业税问题

营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征
“销售不动产”的营业税。”
另外，对被拆迁户取得的补偿收入征税问题，仍按原规定
执行，不征收营业税。
关于旧城拆迁改造有关营业税问题的通知
深地税发［1999」462 号
按广东省地方税务局《关于旧城拆迁改造有关营业税问题
的批复》（粤地税函「1999」295 号）称：“关于开发商以
土地或房产补偿给被拆迁户的征税问题。对开发商根据当
地政府的城市规划和偿给被拆迁户的，按营业税暂行条例实施细
则第十五条规定，核定营业额计征“转让土地使用权”的
营业税。以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面
积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售
不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按

政策性搬迁和资产处置收入的账务

政策性搬迁与资产处置收入的账务、税务分析随着我国城市发展战略进程的推进，企业与个人因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因进行拆迁而从当地政府取得的政策性搬迁与资产处置收入的现象越来越多。

搬迁后的企业有些用搬迁费重新建设，还有些在搬迁前已另外重新建设，甚至有些企业将拆迁补偿费与资产处置收入不入账、少入账或长期挂帐不作税收处理。

为了让广大的相关利益者弄清楚企业政策性搬迁或处置收入的会计、税务处理，以便指导实践，笔者在此主要结合相关的法律法规与政策文件，对拆迁补偿费与资产处置收入的财税处理及其差异进行分析。

一、政策性搬迁与资产处置收入的界定所谓的政策性搬迁与处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策原因，企业或法人或自然人需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。

在界定政策性搬迁与处置收入时，要注意三个方面。

一方面是产生企业政策性搬迁与处置收入的原因是，由于政府实施城市规划、基础设施建设等政策性的缘故，企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而产生的收入。

二是企业政策性搬迁与处置收入的范围，主要包括三方面的内容，即从政府取得的搬迁补偿收入，处置相关资产而取得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。

三是要注意政策性搬迁补偿收入与政策性拆迁收入的区别与联系，政策性搬迁补偿收入是政策性拆迁收入的一部分，政策性拆迁收入一般包含土地使用权的补偿款及土地上的建筑物、构筑物等土地附着物的补偿款。

政策性拆迁收入特别是房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。

而政策性搬迁补偿收入有的不包含土地使用权的补偿款，有的包含土地使用权的补偿款。

企业政策性搬迁补偿收入主要表达为货币补偿，个人或自然人取得的政策性搬迁补偿收入一般涉及到以上三种补偿形式。

广东省住房和城乡建设厅关于营业税改征增值税后调整广东省建设工程计价依据的通知

广东省住房和城乡建设厅关于营业税改征增值税后调整广东省建设工程计价依据的通知各地级以上市及顺德区住房城乡建设主管部门，各有关单位：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，建筑业和生活服务业中的市容环卫作业自2016年5月1日起纳入营业税改征增值税（以下简称营改增）试点范围。

为适应国家税制改革要求，确保我省营改增工作顺利实施，按照《住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》（建办标〔2 016〕4号）和《广东省建设工程造价管理规定》（省政府令第205号》的要求，结合我省实际，对现行广东省建设工程计价依据调整如下，请遵照执行：一、适用范围2016年5月1日起，广东省行政区域内执行《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）和《广东省建设工程计价依据（2010）》各专业综合定额、《广东省施工机械台班定额（2010）》、《广东省房屋建筑和市政修缮工程综合定额（2012）》、《广东省建筑节能综合定额（2014）》、《广东省房屋建筑工程概算定额（2014）》、《广东省城市环境卫生作业综合定额（2013）》、《广东省城市绿地常规养护工程估价指标（2006）》的建设工程项目。

二、营改增后工程造价的计算营改增后，建设工程各项工程计价活动，均应遵循增值税“价税分离”的原则，工程造价按以下公式计算：工程造价=税前工程造价×（1+增值税税率）式中：税前工程造价，为不包含进项税额的人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和；建筑业增值税税率为11%。

三、费用项目组成内容调整营改增后，建筑安装工程项目费用组成作以下适应性调整，其他与现行定额的内容一致。

（一）企业管理费中的工会经费、职工教育经费改列入人工费。

（二）城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加暂列入企业管理费。

（三）建筑安装工程费用的税金是指计入建筑安装工程造价内的增值税销项税额。

广东省60个营改增文件汇总

广东国税货物和劳务税处一、综合规定1. 财税〔2016〕36号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知2. 财税〔2016〕39号财政部国家税务总局关于营业税改征增值税试点若干政策的通知3. 国家税务总局公告2016年第29号国家税务总局关于发布《营业税改征增值税跨境应税行为增值税免税管理办法（试行）》的公告二、行业规定（一）建筑业4. 国家税务总局公告2016年第17号国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告5. 国家税务总局公告2016年第69号国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告（二）房地产业6. 国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告7. 国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告8. 国家税务总局公告2016年第86号国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告（三）金融业9. 财税〔2016〕46号财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知10. 财税〔2016〕70号财政部国家税务总局关于金融机构同业往来等增值税政策的补充通知11. 财税〔2016〕140号财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知12. 财税〔2017〕2号财政部国家税务总局关于资管产品增值税政策有关问题的补充通知（四）生活服务业13. 国家税务总局公告2016年第45号国家税务总局关于个人保险代理人税收征管有关问题的公告14. 国家税务总局公告2016年第54号国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告15. 财税〔2016〕47号财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知16. 财税〔2016〕68号财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险不动产租赁和非学历教育等政策的通知17. 财税〔2016〕82号财政部国家税务总局关于继续执行高校学生公寓和食堂有关税收政策的通知18. 财税〔2016〕86号财政部国家税务总局关于收费公路通行费增值税抵扣有关问题的通知（五）不动产管理相关规定19. 国家税务总局公告2016年第14号国家税务总局关于公布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告20. 国家税务总局公告2016年第15号国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告21. 国家税务总局公告2016年第16号国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告22. 国家税务总局公告2016年第73号国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告三、征收管理23. 国家税务总局公告2016年第23号国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告24. 国家税务总局公告2016年第26号国家税务总局关于明确营改增试点若干征管问题的公告25. 国家税务总局公告2016年第53号国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告四、纳税申报26. 国家税务总局公告2016年第13号国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告27. 国家税务总局公告2016年第27号国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告28. 国家税务总局公告2016年第30号国家税务总局关于营业税改征增值税部分试点纳税人增值税纳税申报有关事项调整的公告29. 国家税务总局公告2016年第75号国家税务总局关于调整增值税一般纳税人留抵税额申报口径的公告五、发票管理取消增值税发票认证有关问题的公告31. 国家税务总局公告2016年第25号国家税务总局关于发布增值税发票税控开票软件数据接口规范的公告32. 国家税务总局公告2016年第32号国家税务总局关于优化完善增值税发票查询平台功能有关事项的公告33. 国家税务总局公告2016年第47号国家税务总局关于红字增值税发票开具有关问题的公告34. 国家税务总局公告2016年第50号国家税务总局关于被盗、丢失增值税专用发票有关问题的公告35. 国家税务总局公告2016年第51号国家税务总局关于保险机构代收车船税开具增值税发票问题的公告36. 国家税务总局公告2016年第57号国家税务总局关于优化完善增值税发票选择确认平台功能及系统维护有关事项的公告税发票办理流程的公告38. 国家税务总局公告2016年第71号国家税务总局关于按照纳税信用等级对增值税发票使用实行分类管理有关事项的公告39. 国家税务总局公告2016年第76号国家税务总局关于走逃（失联）企业开具增值税专用发票认定处理有关问题的公告40. 国家税务总局公告2016年第82号国家税务总局关于启用增值税普通发票（卷票）有关事项的公告41. 国家税务总局公告2016年第87号国家税务总局关于启用全国增值税发票查验平台的公告42. 国家税务总局公告2017年第4号国家税务总局关于开展鉴证咨询业增值税小规模纳税人自开增值税专用发票试点工作有关事项目的公告六、委托代征43. 国家税务总局公告2016年第19号国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告七、其他规定44. 财税〔2016〕25号财政部国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关文化事业建设费政策及征收管理问题的通知45. 财税〔2016〕43号财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知46. 财税〔2016〕51号财政部、国家税务总局关于外国驻华使（领）馆及其馆员在华购买货物和服务增值税退税政策的通知47. 财税〔2016〕52号财政部国家税务总局关于促进残疾人就业增值税优惠政策的通知48. 财税〔2016〕60号财政部国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关文化事业建设费政策及征收管理问题的补充通知49. 财税〔2016〕83号财政部国家税务总局关于部分营业税和增值税政策到期延续问题的通知50. 财税〔2016〕89号财政部国家税务总局关于科技企业孵化器税收政策的通知51. 财税〔2016〕98号财政部国家税务总局关于国家大学科技园税收政策的通知52. 国家税务总局公告2016年第33号国家税务总局关于发布《促进残疾人就业增值税优惠政策管理办法》的公告八、广东省国家税务局公告53. 广东省国家税务局关于推行电子（网络）发票应用系统有关问题的公告54. 广东省国家税务局关于广东省营业税改征增值税有关发票和税控开票系统有关事项的公告55. 广东省国家税务局广东省地方税务局关于全面推开营业税改征增值税试点税收征管衔接工作有关问题的公告56. 广东省国家税务局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告57. 广东省国家税务局广东省地方税务局关于明确营改增试点若干征管问题的公告58. 广东省国家税务局关于推行增值税电子普通发票有关事项的公告59. 广东省国家税务局广东省地方税务局关于纳税人申请代开增值税发票办理流程的公告60. 广东省国家税务局广东省财政厅关于废止增值税2个税收规范性文件的公告。

广东省三旧改造项目涉及的税收政策

广东省国土资源厅官方微信9月11日终于全文推送了《广东省“三广东省地方税务局广东省国家税务局广东省国土资源厅关于印发《广东省“三旧”改造税收指引》的通知粤地税发[2017]68号按照《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）中省税务主管部门负责制订“三旧”改造相关税收指引的要求，广东省地方税务局、广东省国家税务局、广东省国土资源厅联合制定本指引。

本指引将我省“三旧”改造分为三类共九种改造模式。

第一大类政府主导模式分为：政府收储、政府统租、综合整治（政府出资）三种模式；第二大类政府和市场方合作模式分为：以毛地出让方式引入社会力量实施改造、土地整理两种模式；第三大类市场方主导模式分为：农村集体自改、村企合作、原土地使用权人自改、企业收购改造四种模式。

本指引基于每种模式的典型案例，梳理“三旧”改造过程中涉及的增值税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税和个人所得税等主要税种相关税务处理事项，用于指导“三旧”改造项目的涉税管理。

本指引未尽事宜按照税收法律、法规及相关规定执行。

今后国家和省有新规定的，按新规定执行第一大类：政府主导模式1 政府收储模式1.1 情况描述政府收储模式是指政府征收（含征收农村集体土地及收回国有土地使用权等情况，下同）、收购储备土地并完成拆迁平整后出让，由受让人开发建设的情形，属于比较传统的改造模式。

1.2典型案例（政府征收方式）A市某旧厂房拆除重建改造项目，原厂房用地由政府收回后以公开出让方式引入投资者进行改造。

具体为：一、政府依照城市发展规划，按照法定程序，收回原厂房用地，并向原厂房权属人（被征收方）支付补偿（货币、土地置换、房产置换等多种补偿方式，包括政府公开出让该宗用地后使用出让收益对原权属人支付的补偿）。

二、经政府委托的施工企业对该土地进行建筑物拆除、土地平整等整理工作后，政府通过公开方式出让土地。

三、某商业地产公司（受让方）竞得土地后，向政府支付土地出让价款，并将该项目打造成为大型城市商业综合体。

广州市地方税务局关于公布2014年废止、失效或修订的税费规范性文件目录的公告

广州市地方税务局关于公布2014年废止、失效或修订的税费规范性文件目录的公告
文章属性
•【制定机关】广州市地方税务局
•【公布日期】2014.07.11
•【字号】广州市地方税务局2014年第11号
•【施行日期】2014.07.11
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】法制工作
正文
广州市地方税务局关于公布2014年废止、失效或修订的税费
规范性文件目录的公告
（广州市地方税务局2014年第11号）根据《税收规范性文件制定管理办法》（国家税务总局令第20号）有关规定，我局对制定发布的税费规范性文件进行了全面清理。

现将《广州市地方税务局2014年全文废止或失效的税费规范性文件目录》、《广州市地方税务局2014年部分条款废止或失效的税费规范性文件目录》和《广州市地方税务局2014年部分条款修订的税费规范性文件目录》予以发布。

特此公告。

附件：1.广州市地方税务局2014年全文废止或失效的税费规范性文件目录
2.广州市地方税务局2014年部分条款废止或失效的税费规范性文件目录
3.广州市地方税务局2014年部分条款修订的税费规范性文件目录
广州市地方税务局
2014年7月11日
附件1：
附件2：
附件3：。

城市改造中拆迁补偿款的会计及税务处理

近年来，随着我国经济的发展，我国城市建设⽇新⽉异，城市规模处于不断的⾼速扩张的进程之中。

城市化进程不断加快，⼈居环境⽇益改善，使我们的⽣活变得更便捷、更舒适，同时也提升了城市形象。

这⼀切都需要对我们⽣活的城市进⾏系统、全⾯的规划、改造。

城市改造需要的道路拓宽、建设⼴场、新增绿地、搬迁市区⼯业企业等等问题都会涉及到原有居民、企业的拆迁安置问题。

本⽂针对在城市改造拆迁安置过程中，对居民、企业所收到拆迁偿款事项，从会计及涉税⽅⾯进⾏分析。

⽬前，城市改造都是以政府为主导进⾏的。

由政府或政府有关主管部门根据审批通过的城市规划确定进⾏城市改造的搬迁安置，具体由政府⼟地收储中⼼受国⼟资源部门的委托将拆迁安置的⼟地先⾏收回进⾏重新规划，妥善处理好出让地块内的⼟地收购和房屋拆迁安置补偿事项，再通过招标、拍卖形式将⼟地使⽤权出让。

房地产公司通过参加招标或拍卖，签订拍卖成交确认书，并在规定的期限内交付⼟地出让⾦，获得国有⼟地使⽤权。

在此模式下，城市的拆迁改造完全处于政府的控制之下。

⼀、拆迁补偿的形式城市改造房屋被拆除，给被拆除房屋的所有⼈造成了⼀定的财产损失。

为保证被拆除房屋所有⼈的合法权益，拆迁⼈应当对被拆除房屋及其附属物的所有⼈（包括代管⼈、国家授权的国有房屋及其附属物的管理⼈）给予补偿。

补偿的对象既包括⾃然⼈也包括法⼈。

根据《城市房地产拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。

（1）产权调换。

拆迁⼈以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有⼈，使原所有⼈继续保持其对房屋的所有权。

这是⼀种实物补偿形式。

（2）作价补偿。

拆迁⼈将被拆除房屋的价值，以货币结算⽅式补偿给被拆除房屋的所有⼈。

这是⼀种货币补偿形式。

（3）产权调换和作价补偿相结合。

拆迁⼈按照被拆除房屋的建筑⾯积数量，以其中⼀定⾯积的房屋补偿被拆除房屋的所有⼈，其余⾯积按照作价补偿折合货币⽀付给被拆除房屋的所有⼈。

国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复

国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复
文章属性
•【制定机关】国家税务总局
•【公布日期】2007.09.12
•【文号】国税函[2007]969号
•【施行日期】2007.09.12
•【效力等级】部门规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】营业税
正文
国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复
（国税函[2007]969号）
四川省地方税务局：
你局《关于单位和个人因土地被国家征用取得的土地及不动产补偿费征收营业税问题的请示》（川地税发[2007]32号）收悉。

经研究，批复如下：国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者。

根据《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。

二○○七年九月十二日。