各国多元租赁房供给模式与启示

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公共租赁住房融资多元化_经验与启示

CONSTRUCTION ECONOMY2011年第1期（总第339期）1公共租赁住房的背景和难点分析我国真正意义上的住房市场化改革始于1998年[1]。

1998年至今的十几年中，商品房市场迅速发展，城镇人均居住面积明显提高，居住环境明显改善，城市面貌也随之发生了巨大的改变。

住房市场化改革在取得巨大成绩的同时，也暴露出一些问题，特别是近几年，商品房价格持续快速上涨，给普通购房者造成越来越大的经济压力。

而面向中低收入阶层的廉租房和经济适用房覆盖面有限，难以满足人数众多的“夹心层”群体的住房需求。

世界各国，包括发达国家和新兴工业化国家，在实行住房市场化的同时，为解决中低收入阶层的住房问题，均采取了由政府进行货币补贴或实物补贴的措施。

从文化背景较为接近我国的几个东亚国家和地区的经验看，主要是通过由政府或其授权的部门大规模兴建公共租赁住房，然后以明显低于市场的价格租赁给满足条件的低收入群体，从而最大程度地保障居民的居住权[2-7]。

借鉴其他国家和地区的经验，我国及时对住房制度进行了调整：在继续坚持住房市场化的同时，大规模兴建公共租赁住房，以较为低廉的租金租赁给广大“夹心层”群体居住。

2009年“两会”期间，政府工作报告明确提出“积极发展公共租赁住房”。

在实践中，北京、上海、深圳、重庆等大中城市已经开始积极探索“住房双轨制”的实践，正在或已经完成部分公共租赁住房的建设[8]。

然而，公共租赁房的建设，需要投入巨额资金，进入运营阶段后，也需要有持续性的资金投入。

从多国（地区）的经验看，各种形式的政府投入是非常重要的资金来源，同时要拓宽融资渠道，努力吸引民间资金参与公租房的[摘要]分析我国进行公共租赁住房建设的经济环境，指出大规模推行公租房最大的难点在于资金压力。

通过分析新加坡、韩国和我国香港地区成功推行公租房的融资实践，提出我国的公租房建设和运营应在财政资金的支持下，大力拓展各种形式的融资渠道。

[关键词]公共租赁住房；融资；渠道多元化Abstract:Analyzes the economic environment of public rental housing construction in China,points out the great－est difficulty to implement public rental housing is the financial pressure.Through the analysis of the successful financing practices of Singapore,South Korea and Hongkong in the implementation of public rental housing, points out that we should expand the financing channel under the financial support of the construction and opera－tion of public rental housing in China.Key words:public rental housing;financing;channel diversification[中图分类号]F407.9[文献标识码]B[文章编号]1002-851X（2011）01-0024-03[作者简介]陈耿（1973-），男，重庆人，副教授，博士，研究方向：企业及项目投融资。

世界各国住房保障的做法及启示

世界各国住房保障的做法及启⽰世界各国的住房保障做法及启⽰安居才能乐业。

对任何国家来说，有效解决国民特别是低收⼊群体的居住问题都是⼀个重⼤的社会、经济和政治问题。

20世纪以来许多国家都承认仅靠市场解决不了低收⼊家庭的住房问题。

为满⾜低收⼊者的基本居住需求，维护社会稳定，各国先后建⽴住房保障制度。

住房保障制度与经济体制和社会保障制度紧密相关，各国的住房保障模式、住房保障⽔平各具特⾊，但在住房保障的起源、政府担当的责任、法律体系的构建、住房保障政策的演变等⽅⾯，⼤多数国家却都具有相似性。

⼤规模公共住房建设起源于住房短缺英国：英国是⼯业化最早的国家，也是最早建⽴住房保障制度的国家之⼀。

19世纪80年代，为应对⼯业化、城市化引起的城市住房问题，英国开始兴建政府公寓，以优惠的价格出租给农民。

20世纪40年代⾄60年代初，为解决第⼆次世界⼤战造成的“房荒”，英国政府⼤量兴建福利性公寓，以解决⼤量⽆房户的需要。

美国：20世纪30年代的经济危机使美国⼤量的抵押房产遭受剥夺，贫民窟问题⽇益严重，直到60年代⼆战后住房短缺现象依旧存在，这⼀时期由政府出资的公共住房建设计划在扩⼤住房供给⽅⾯发挥了积极的作⽤。

新加坡：新加坡获得独⽴后，住宅问题严重，有近半数的⼈⼝⽣活在环境恶劣的贫民窟中，1960年新加坡政府成⽴了建屋发展局，实施了⼀系列的五年建房计划，最终成为东南亚地区解决住宅问题的典范。

与这些国家类似，德国、法国、荷兰、奥地利和⽇本等国家的住宅保障制度也都是起源于住宅短缺问题。

这些国家⽆⼀例外都将“满⾜城市居民的基本居住需求，保障居民的基本⽣活需要”作为建⽴住宅保障制度的出发点，在住房短缺时建设⼤量的公共住房。

中央和地⽅政府共同承担责任住房保障是政府责任，各国住房保障制度的最⼤特点在于政府⼲预的普遍性。

尽管市场经济国家主要依赖市场配置住房资源，但政府在住房保障制度中起了决定性的作⽤。

尽管各个国家和地区在公共住房运营过程中政府的参与模式不同，但各国中央政府和地⽅政府都设⽴了相关部门，专门负责住房保障体系的构建和实施。

国外住房租赁市场对中国的启示

国外住房租赁市场对中国的启示作者：管子君来源：《环球市场信息导报》2017年第24期背景在我国2016年中央经济工作会议中，已经明确对住房进行了定位，即“房子是用来住的，不是用来炒的”，同时应当综合运用各种政策手段来达到研究我国国情并建立合适的基础性制度以及长效的运作机制。

该举目的是为了抑制自2015年来全国房地产市场的过快发展以及住房价格的快速增长，防止住房价格的大起大落并稳定房地产市场的发展，利于我国居民的财产稳定。

经济工作会议中。

中央给出了加快住房租赁市场立法、加快机构化、规模化租赁企业发展、加强住房市场监管和整顿、规范开发、销售和中介等行为。

并以此作为契机向全国进行推广，购租并举可以有效的缓解国民住有所居的现状，为我国构建多层次满足不同阶层居民需求的住房体系。

2017年5月，我国住房城乡建设部颁发《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，又于2017年7月联合8部委联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，将广州、深圳等12个大中城市作为加快发展住房租赁市场的首批试点。

为应对国家在住房租赁政策的导向，广州率先实行了“租购同权”等措施，上海首创出让用地仅用于租赁，即“只租不售”等。

我国住房租赁市场管理的现状与问题根据数据显示，我国住房租赁市场中进行住房租赁登记备案的租赁关系非常少，其主要原因是由于缺乏相关的制度进行约束，而租赁市场的交易双方没有主动进行租赁登记备案的动机等。

中介的存在在一定程度上并没有捋顺我国住房租赁市场的规范化，反而还促使了我国住房租赁市场虚假现象。

我国住房租赁市场管理机制不健全。

由于我国长期以来住房租赁宣传的缺乏，我国目前住房租赁市场主要以出租人与承租人之间双方私下签署住房租赁合同为主，这种租赁关系并没有在相关机构进行备案登记，同时由于住房租赁无法享受社保、医疗与教育等相关权利，租赁双方均没有动机进行备案登记。

在这种背景下，管理层对于未备案登记的处罚行为的操作空间不大，执行起来比较困难。

美、英、香港的公共租赁住房政策对我国的启示

公共租赁住房作为一项可支付住房（ｆｒａｌＡｆｄｂｏｅ
留后备的土地资源。同时鼓励住宅租赁，以缓解住宅紧张局势。三是堵住虚假交易。与政府房地产职能部门合作，将 “ 纳税证明 ”规定为转让房产的前置程序，“ 税证明” 包括经税务部门确认的价格纳和房产交易的纳税凭证；税务机关在开具 “ 纳税证
有合理居住环境的住所。香港房委会作为公租房的主要管理机构也于次年成立，面统筹有关政府公全
屋的供应、编配及管理主要来源于政府资助和市场化经营后取得的收入，中公屋租金收入和附属的其商业楼宇的租界收入成为后续公屋建设的主要资金
作用。因此，政府在调控价格方面也应当集合税收
【责任编辑：杨艳军）
调节、信贷约束以及规范土地供应等手段联合行
动。在税收方面，应当充分发挥税收对经济的调控
作用，尤其是加强对房产的持有环节征税。因此，改革总的原则应当是加强商品房保有税主体地位，
引起了社会各界的关注。２０年我国政府提出要通过加快公共租赁房的建设来解决“ ０９夹心层” 群体的住房困难。本文从公共租赁住房的资金来源、管理机构、营模式几个方面对美国、运英国和香港的公共租赁住房政策进行了介绍，同时总结了他们存在的问题和经验。在结合我国公共租赁住房目前建设实践情况的基础上，对现存的各种问题进行了分析，并结合美、香港的经验提出了改进建议。英、

浅谈国外公共租赁房融资比较及启示

源是我国发展公共租赁住房的一个瓶颈因素，，对此完全依靠财政资助，愿储蓄融资的形式能有效吸引社会资本参与到保自
政府投入的方式是不可持续的，必须进一步拓展住房公积金的障性住房项目中来。
用途，积极探索我国住房公积金制度的创新。
二、发达国家和地区公共租赁房融资比较１．香港。香港的公共租赁住房被称为“ 公屋 ”最早始于，１５９４年对受灾居民的资助。独立的管理机构—— 香港房委会于
提供社会住房贷款和资产津贴等优惠政策来鼓励其参与社会年金还不能投资不动产。如果放宽限制让地方社保基金和企业股权、债权等多种形式投住房的供给与管理。此举在推动社会住房建设的同时，也直接年金也像保险资金一样允许以物权、
加大了政府的财政压力。１８９９年住房市场化改革启动后，则主资不动产，尤其是投资于具有长期租赁的特点公共租赁住房，收益稳定的要求是完全契合的。要依靠金融市场的抵押贷款，同时荷兰政府积极鼓励银行、养与这些资金长期投资、
【关键词】公共租赁住房；融资；启示
一
、
我国公共租赁房的发展及问题
２．德国。德国公共住宅融资主要由三种渠道来源。政府通
住房权是基本人权的重要组成部分，是人类经济文化权利过财政拨款和各项补贴支持公共住宅建设公共住宅租户缴纳中不可或缺的一部分。商品房价格上涨过快已给普通购房者造的租金同时政府运用各种金融财税政策，同时鼓励多种经营机
１７９３年成立，全面统筹有关政府公屋的供应、编配及管理工作，
其用于前期建设和后期维护运作的资金主要来源于以下两个

国际房屋租赁模式对比及国内发展趋势分析

国际房屋租赁模式对比及国内发展趋势分析王睿涵(中国农业大学经济管理学院ꎬ北京㊀１０００８３)摘㊀要:二十大报告强调加快建立多主体供给㊁多渠道保障㊁租购并举的住房制度 ꎬ国内房屋租赁行业已成为解决居民居住问题的重要方式ꎮ考虑到美国和日本房屋租赁行业发展已久并形成了稳定的盈利模式ꎬ文章对比分析美国和日本主要的房屋租赁模式ꎬ阐述目前国内房屋租赁行业的主要模式ꎬ进而探讨国内房屋租赁行业的发展趋势ꎮ关键词:房屋租赁ꎻ轻资产模式ꎻ重资产模式中图分类号:Ｆ７２１.６㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２３)１１－０１６３－０４㊀㊀近几年我国房屋租赁行业在政策春风推动下迎来发展期ꎮ二十大报告从增进民生福祉ꎬ提高人民生活品质的角度阐述了房地产发展方向ꎬ即加快建立多主体供给㊁多渠道保障㊁租购并举的住房制度 ꎮ梳理中央政策文件ꎬ其核心在于培育住房租赁主体和扩大租赁房源供给ꎬ未来政策支持力度有望持续提升ꎮ目前国内各种类型的企业正积极进入房地产租赁领域ꎬ未来国内房地产租赁行业何去何从成为重点关注所在ꎮ考虑到美国和日本房屋租赁行业发展已久并形成了稳定的模式ꎬ文章首先阐述美日主要的房屋租赁运营模式ꎬ并比较国内房屋租赁行业运营模式与国际模式的差异ꎬ从而探讨国内房屋租赁运营未来的发展趋势ꎮ一㊁美国房屋租赁模式分析ＡｖａｌｏｎｂａｙＣｏｍｍｕｎｉｔｉｅｓ(简称:ＡＶＢ)作为美国上市公寓型ＲＥＩＴｓꎬ是美国运营规模第二大的房屋租赁运营公司ꎬ仅次于ＥｑｕｉｔｙＲｅｓｉｄｅｎｔｉａｌꎮＡＶＢ长期以来通过持续开发和收购不断进行扩张ꎬ截至２０１７年６月底ꎬＡＶＢ拥有的公寓社区数量为２６４个ꎬ公寓总规模为７６１５８间ꎮ总结ＡＶＢ房屋租赁模式的核心竞争力主要体现在以下几个方面:(一)发挥ＲＥＩＴｓ的融资优势ꎬ快速推动规模化扩张ＡＶＢ能够在资本市场进行高效且低成本的融资主要得益于ＲＥＩＴｓ的灵活性ꎮＡＶＢ作为ＲＥＩＴｓꎬ充分发挥融资优势ꎬ通过内生物业开发和外延收购ꎬ快速实现规模化扩张ꎮＡＶＢ在１９９４年上市后的１３年期间ꎬ利用股票和债券等融资方式ꎬ从资本市场获得了规模高达数１０亿美元的融资ꎮ在上市之初ꎬＡＶＢ仅在加州北部拥有两千多间公寓ꎮ借助于高效且低成本的融资优势ꎬＡＶＢ拥有的公寓规模在１３年期间增长了３０多倍ꎬ由２０００多间增长至现在的７６１５８间ꎮ(二)盈利分为两大部分:租金收益和资产增值有了通畅的融资渠道支持ꎬ美国公寓在运营上普遍采取自持方式ꎬ以自主开发㊁改造和收购等形式获得公寓产权ꎬ再进行招租运营ꎮＡＶＢ的运营模式也以自主开发和改造为主ꎬ会综合评估所在区域和物业类型ꎬ针对性地购买未来具有发展前景的土地和物业ꎬ然后根据其特点建成相对标准化的公寓ꎮ另外ꎬＡＶＢ为了快速提升目标市场的渗透率ꎬ会直接收购相对看好的公寓资产ꎮ目前公寓出租收入是ＡＶＢ营业收入的主要来源ꎬ占比高达８０％以上ꎬ物业出售和投资收入两者合计占比则在２０％以下ꎮ作者简介:王睿涵(２００１—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ天津人ꎮ主要研究方向:国际经济与国际金融ꎮ(三)精准把握资产价格周期ꎬ实现资产超额收益ＡＶＢ根据房地产资产价格周期的变动实施不同的发展模式:第一个阶段(１９９３－２０００年)是快速扩张阶段ꎮ该阶段美国租赁公寓呈现出高资产回报率的特征ꎬＡＶＢ凭借ＲＥＩＴｓ的融资优势顺势而为ꎬ在美国国内进行快速扩张ꎮ第二阶段(２０００－２００５年)是收缩出售阶段ꎮ该阶段美国租赁公寓呈现出资产价格高涨和资产回报率回落的特征ꎬ因而ＡＶＢ开始主动收缩ꎬ并及时出售资产ꎮ尤其是２００１－２００３年ꎬ公司平均的综合融资成本上升到６.３％ꎬ２００３年更达到６.８％ꎬ已接近当时持续经营物业的净租金回报率(７.３％)ꎮ同时ꎬＡＶＢ抛售的非核心物业以售价计算的持有期回报率(ＩＲＲ)可以达到１５％~２２％ꎬ显著高于其继续持有这些物业的净租金回报率贡献ꎮ２００１－２００３年ꎬＡＶＢ成为物业交易市场上的净卖方ꎮ第三阶段(２００６年至今)是市场聚焦阶段ꎮ该阶段美国租赁公寓呈现出核心市场资产增值㊁非核心市场资产贬值的分化特征ꎮ因而ＡＶＢ重新调整发展策略ꎬ一方面在非核心市场资产处于相对高位及时进行出售剥离ꎻ另一方面发力核心市场ꎬ加大核心市场优质资产的布局ꎬ在租赁公寓资产价格分化的背景下顺势而为完成资产结构优化调整ꎮ(四)管控效率保障出租业务的运营利润率从２０１６年ＡＶＢ公寓出租收入部分的运营成本结构来看ꎬＡＶＢ最大成本来自日常运营费用和物业折旧摊销ꎬ合计占到５０％左右ꎻ其次是税收和利息支出ꎬ运营利润率达２９％ꎮ相比之下ꎬ自持分散式公寓管控效率低ꎮ美国大型的分散式独户公寓管理公司ＡｍｅｒｉｃａｎＨｏｍｅｓ运营利润率仅为０.５５％ꎬ高昂的运营费用和折旧费用侵蚀了其运营利润率ꎮ集中式公寓具有明显的规模化优势ꎬ而且旗下公寓大多为自建或收购ꎮ相比之下ꎬ分散式公寓在拿房㊁装修㊁管理等方面不具有规模经济性ꎬ而且旗下公寓大多通过单个物业投标而来ꎬ因而集中式公寓较分散式公寓具有明显的成本优势ꎮ二㊁日本房屋租赁模式分析日本的房屋租赁模式与美国自持经营的主流模式存在明显的差异ꎬ前者采用的是分散式的轻资产运营模式ꎮ两者存在差异的原因主要是日本给予建造租赁住房和房屋租赁税收减免ꎬ从而鼓励租赁住房建设和房屋租赁ꎮ大东建托经过４０多年的发展ꎬ已成为日本房屋租赁规模最大的公司ꎬ２０１６年旗下管理的房间数量为９２４万间ꎮ大东建托的核心利润是建设租赁住房ꎬ稳定现金流的来源则是托管租赁ꎬ同时借助租赁平台在金融㊁护理等业务方面实现增值服务ꎮ大东建托运营模式的核心竞争力主要体现在以下几个方面:(一)打造一站式服务ꎬ掌握房屋和业主资源大东建托真正以客户为中心ꎬ打造一站式服务覆盖整个房屋生命周期ꎬ其中包括房屋建筑规划㊁租赁房屋建成以及后期的物业出租㊁维修与保养ꎬ真正实现了业主对大东建托的全面委托ꎬ促成了业主与大东建托的长期信任关系ꎮ业主一旦与大东建托形成委托管理关系就会形成深度绑定ꎬ因而业主对大东建托具有很高的客户黏性ꎬ这也使后者掌握了充分的房屋和业主资源ꎮ(二)借助租赁业务作为平台入口ꎬ发挥全产业链优势大东建托业务结构不同于ＡＶＢ聚焦于出租和资产增值的模式ꎬ前者业务呈现多元化特征ꎮ大东建托借助租赁业务作为平台入口ꎬ带动房屋建筑㊁能源㊁环保㊁医疗等多元化业务ꎬ真正发挥全产业链优势ꎮ开发建造和租赁管理是大东建托的主要营收来源ꎮ２０１６年大东建托租赁管理业务营收占比为５５％ꎬ但却不是利润的主要来源ꎬ２０１６年租赁管理业务利润占比仅为２０％ꎮ其原因为大东建托的租赁管理业务是典型的二房东模式ꎬ赚取的是租客交纳租金与业主获取租金的租金差ꎬ显著低于ＡＶＢ自持公寓获取的租客租金ꎮ相比之下ꎬ开发建造既是营收主要来源ꎬ也是盈利主要来源ꎮ２０１６年大东建托开发建造业务营收占比为４２％ꎬ利润占比则高达７５％ꎮ大东建托通过土地所有者提供建造和租赁方案从而获得代建租赁房屋业务ꎬ本质上租赁业务是大东建托切入开发建造业务的核心平台入口ꎮ(三)通过高周转率实现高ＲＯＥＲＯＥ是一项综合性经营指标ꎬ能够系统反映企业投资㊁融资㊁业务和资产各项能力ꎮ２０１６年大东建托ＲＯＥ是２７.４％ꎬ同期Ａ股房地产上市公司平均ＲＯＥ是１０.０６％ꎬ万科ＲＯＥ是１９.１４％ꎬ大东建托远高于行业平均水平和优质房地产企业ꎮ根据价值投资专业网站ＧｕｒｕＦｏｃｕｓ.ｃｏｍ统计ꎬ大东建托２０１６年行业内的ＲＯＥ排名高于全球９６％的１３３２家房地产服务公司ꎮ纵向观察大东建托过去１１年的ＲＯＥ数据可以发现ꎬ并不是一开始就处于高位ꎬ２００６年至２００９年ＲＯＥ保持较稳定的水平ꎬ约１５％ꎬ和国内开发商水平相差不大ꎮ但自２０１０年开始起飙升ꎬ然后保持在了２４％~３２.５％的高位水平ꎮ高ＲＯＥ并非由于高利润带来的ꎬ实际上大东建托利润率很低ꎮ其主要原因是大东建托在２００９年果断优化业务结构ꎬ主动从住宅建造开发高利润业务往租赁托管高周转业务转型ꎬ带来杠杆率的快速提升ꎮ(四)高效的运营能力大东建托的住宅出租率始终维持在９６.７％~９７.９％的水平ꎬ远高于专业资产管理公司行业９０％的平均水平ꎬ更高于个人出租７５％的水平ꎮ２０１６年ꎬ大东建托的房间数量和签约量比例为３.５ʒ１ꎬ即平均的租赁期为３.５年ꎬ远高于中国的８~１０个月的平均租赁期ꎬ由此大幅度地降低了获取客户的成本ꎬ同时保证了较高的出租率ꎮ三㊁国内房屋租赁模式分析目前国内长租公寓市场迎来政策红利期ꎬ国内各种类型的企业看好长租公寓未来发展前景ꎬ正积极进入该领域ꎮ总体来看ꎬ国内房屋租赁模式大致可以分为轻资产二房东模式和重资产自持模式ꎮ(一)轻资产模式自如生活自如生活是典型的轻资产二房东运营模式ꎮ其业务不仅仅是租赁服务ꎬ还扩展至生活服务体系ꎮ传统的二房东租房业务是从房东手中收到零散房源后直接转手给租客赚取租金差ꎮ自如生活则是对房源进行相对标准化的改造升级ꎬ并利用自身的品牌影响ꎬ最终获得相对传统租房房源的品质与品牌溢价ꎮ通常来说ꎬ自如旗下的自如友家㊁自如整租等品牌产品的租金都高于周边市场的同类竞品ꎮ另外ꎬ自如生活获益途径为租赁产业链的综合收益ꎮ自如推出租赁业务已经多年ꎬ而围绕该产业链的保洁㊁维修㊁搬家等增值服务也逐渐成形ꎬ同时利用Ａｐｐ/微信等平台享受居家商品的业务也在逐渐启动ꎮ从自如生活的运营模式上可以看出ꎬ其将会从租赁业务㊁平台业务㊁家政服务业务㊁客户积累以及融资五个方面获益ꎮ自如生活围绕着租赁业务产业链正逐步探索出保洁㊁维修㊁搬家等增值服务模式ꎬ并借助Ａｐｐ/微信等平台推广居家商品的业务ꎮ(二)重资产自持运营新派公寓和万科泊寓新派公寓是国内领先的致力于打造都市白领新居住方式的连锁公寓品牌ꎮ新派公寓发展初期借助赛富不动产基金在房地产资产价格相对低位收购了北京ＣＢＤ核心区域的优质物业ꎬ同时积极创新融资模式ꎬ运用私募ＲＥＩＴｓ模式收购或整租㊁改造物业ꎬ实现了快速复制和规模化扩张ꎮ新派公寓的盈利模式和美国ＡＶＢ模式非常类似:一方面获得了资产增值收益ꎮ一线城市现在增量土地极其稀缺ꎬ产品新增供应很有限ꎬ而一线城市人口净流入不断增加ꎬ使得供需关系持续处于不均衡状态ꎬ资产价格持续攀升ꎻ另一方面通过产品溢价模式获得了较高的运营收益ꎮ新派公寓ꎬ一方面明确目标群体是白领租客ꎬ另一方面通过物业的改造升级塑造高端产品品牌ꎬ通过供需匹配实现产品溢价的定价权ꎮ相比周边市场的同类竞品ꎬ新派公寓租金溢价率通常在３０％左右ꎮ万科泊寓是万科通过战略性亏损换取规模ꎬ最终达到边际成本的降低ꎮ万科是房地产行业龙头企业ꎬ随着房地产行业趋势性的变化ꎬ目前万科正积极向城市服务配套服务商进行转型ꎮ万科进入房屋租赁市场有助于自身业务的转型ꎬ一方面万科通过万科泊寓进入长租公寓领域ꎬ可以触及未来具有购买需求的潜在客户ꎬ有助于保障未来商品房销售的相对稳定ꎬ依靠万科泊寓的品牌影响力加宽原有商品房竞争力的护城河ꎻ另一方面可以保障多元化的拿地模式ꎬ尤其是对旧城改造项目ꎬ万科可以将原有不可拆除但符合长租公寓特性的旧物业改造升级成万科泊寓项目ꎮ四㊁国内房屋租赁发展趋势分析从美国和日本两种租赁运营模式的对比可知ꎬ国际房屋租赁模式主要包括自持物业获取稳定租金与资产增值㊁依靠房屋租赁作为获取全产业链超额利润的平台入口ꎮ这两种商业模式的差异主要体现出不同房屋租赁模式运营能力的差异ꎬ两种模式取得成功都具有较高的竞争门槛ꎮ自持物业获取稳定租金与资产增值需要充分把握房地产行业周期ꎬ并且能够具备高效低成本的融资能力ꎬ而获取全产业链超额利润则需要对产业链不同环节的协同能力以及对全产业链平台的一站式管理能力ꎮ推演到国内房屋租赁行业ꎬ进入并不难ꎬ但要做大并且持续稳健发展却并不容易ꎮ从目前国内房屋租赁行业的发展进程来看ꎬ我国很可能会先在获取全产业链超额利润模式上取得突破ꎬ然后再在自持物业获取稳定租金与资产增值这一模式上发展壮大ꎮ当然在这个过程中ꎬ也有可能会出现同时具备两种模式运营优势的大型房屋租赁企业出现ꎬ还有可能在全产业链中衍生出小而美的细分领域龙头企业ꎮ从商业运营理论角度看ꎬ自持集中式公寓在房屋租赁行业中最具有竞争力ꎬ一方面在物业获取效率㊁托管周期㊁运营效率和跨周期资产运营等方面自持集中式公寓相比轻资产模式具备明显优势ꎻ另一方面ꎬ自持集中式公寓可以创造租赁住房供给增量ꎮ但从现阶段实践来看ꎬ在国内发展自持集中式公寓还存在诸多阻碍ꎮ首先ꎬ由于房地产价格处于高位ꎬ租金收益率偏低ꎬ自持物业用于租赁的回报率偏低ꎮ其次ꎬ自持物业对资金实力要求较高ꎬ而国内公寓地产融资渠道尚不完善ꎮ此外ꎬ由于在房源供给端ꎬ个人持有分散房源占主导地位ꎬ因此托管分布式公寓仍将占据重要市场份额ꎮ考虑到运营的规模化效应和低毛利特点ꎬ未来轻资产运营领域马太效应会进一步加剧ꎬ集中度有望提升ꎮ五㊁结语从产业背景来看ꎬ国内长租公寓领域运营主体可以大致分为创业公司类型㊁房地产开发商类型㊁房地产中介类型和酒店类型ꎮ长租公寓是一个先获取资产ꎬ再通过资产运营和投资获取回报的过程ꎬ涉及金融㊁开发和运营三种能力ꎮ房地产开发商类型公寓企业背靠开发商业务积累和重资产ꎬ在融资能力和物业开发能力上都具备优势ꎬ在规模扩张阶段具备很强的竞争力ꎬ主要挑战在于在大规模扩张过程中如何做好精细化运营ꎮ目前房地产开发商正开始加强与运营方的合作ꎮ房地产中介类型公寓企业主要在分散房源获取上具备渠道优势ꎬ也是目前公寓管理规模最大的运营主体ꎮ酒店类型公寓企业具备丰富的住宿业务管理经验ꎬ在存量物业持有和获取上也具备一定优势ꎮ创业类型公寓企业入场最早ꎬ参与者最多ꎬ主要优势体现在基于互联网的产品运营能力ꎬ在金融和开发方面的竞争力有较大差异性ꎮ参考文献:[１]房晶.租住同权背景下长租公寓市场问题对策研究以南京市房屋租赁市场为例[Ｊ].中国管理信息化ꎬ２０２０(６):１５６－１５８.[２]黄朝波.租购并举时代住房租赁服务创新探究[Ｊ].中国市场ꎬ２０２２(２１):６７－６９.[３]林婉婷.长租公寓经营和融资策略分析以上海地区为例[Ｊ].城市开发ꎬ２０１９(２２):７２－７３.[４]杨玲.重庆住房租赁市场短板与对策[Ｊ].中国房地产ꎬ２０２１(２１):２９－３２.[５]战松.长租公寓现存问题分析及解决对策[Ｊ].上海商业ꎬ２０１９(１１):７０－７１.[６]张英婕ꎬ王洪强ꎬ徐愉.一线城市房屋租赁价格影响因素研究以上海市中心城区为例[Ｊ].价格理论与实践ꎬ２０２０(１１):７２－７５.。

世界各国保障性住房供给主要模式

城市在抑制房地产投机的同时，许多国家和地区不遗余力地采取多种措施完善住房保障制度，有效地解决了购房困难群体，尤其是中低收入家庭的住房问题。

美国：实物与货币补贴相结合模式在美国，通常年收入低于2万美元(1美元约合6.83元人民币)的家庭被视为低收入或者是贫困家庭，来自这样家庭的人口目前约有3900万，占美国总人口的12.1%。

多年来，美国政府为解决中低收入者的住房问题绞尽脑汁，现已形成了一整套比较完善的住房保障制度。

实物补贴。

一是公共住房，指政府房屋署拨款建设并直接管理的房屋。

这种房屋主要用于出租，其租金标准根据家庭收入而定，一般为家庭收入的1/3。

二是廉租公屋，指政府为收入低偏上家庭提供租住的公有住房。

其家庭年收入限制标准相对较高，如一家一口为28150美元，两口为32150美元，一般租金标准要超过家庭收入的1/3。

一旦家庭收入超过以上标准，便要搬出去，否则，将大幅提高租金，最高租金可达基准租金的5倍以上。

货币补贴。

一是租金补贴。

这一政策主要针对低收入者承租私人房屋。

政府鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者。

当低收入者承租后，便将自己收入的1/3付给房主作为房租，其余部分由政府代付。

二是购房补贴。

根据美国前总统布什2003年签署的《美国首付款法案》，凡能够支付月供房屋抵押贷款、但没有足够的钱支付房屋首付款的美国家庭，可向地方相关机构申请低收入家庭特别资助，政府将帮助购房者交齐首付款和办理房屋过户手续时的有关费用。

为购房的中低收入家庭提供1万美元或者是住房买入价格6%的首付款资助，该法案每年至少帮助6万中低收入家庭支付首付款和交易费用。

用义工降低修缮成本。

由于劳动力成本高昂，美国修缮房屋的费用中人力成本一般都高于材料费。

对此，美国政府和很多社区组织都鼓励志愿者无偿帮助低收入者进行房屋修缮，以降低修缮成本，志愿者也借此得到较好的履历记录。

这些记录可以帮助他们在今后的就业过程中得到用人单位的优先录取，而接受援助的居民则有义务以社区义工等形式回报社会。

国外公共住房融资模式分析及对我国的启示

国外公共住房融资模式分析及对我国的启示【摘要】保障房建设是我国重大的一项民生工程，随着我国建设保障房工作不断深入开展，保障性住房融的问题成为新形势下保障性住房建设的瓶颈。

本文介绍分析国外公共住房融资的经验和做法，并在此基础上结合我国保障房假设的实际情况，为完善我国保障房融资模式提供建议。

【关键词】保障性住房；融资模式；国际经验一、国外主要保障性住房融资模式国外与我国保障房相对应的住房通常被成为“公共住房”（Public housing）或“社会住房”（Social housing）。

目前，国际上较为典型的公共住房供应和融资模式有新加坡的组屋模式、日本的公共住房模式、德国的公共福利房模式、英国的可负担住房模式和美国模式。

总体看来，各国保障房的供应模式和融资模式各具特色。

主要可以大致可分为三种类型。

第一种是政府直接进行保障房建设开发和运营的模式，以新加坡为代表，美国、日本、德国、英国等多数国家在早期也采用此模式。

新加坡公共住房的筹资与建设统一由建屋发展局负责。

建屋发展局的公用住房开发建设资金主要来自于中央公积金，并辅之以一定的财政资金。

新加坡公共住房融资模式如下图。

政府直接投资建设保障房的优势是，能够在住房严重短缺、住房供求矛盾尖锐时期迅速提高住房供应量，缓解中低收入家庭的住房问题。

但是，此模式的一大问题是，随着保障房建设规模的扩大，政府的财政压力会越来越大，租赁型保障房建成后还需要以租养房，更是占用大量的财政资金。

即使是财政力量雄厚的美国、德国等国家，也没有长期采用此模式。

目前，人口规模较小的新加坡是此模式的典型，日本也保留了部分参与保障房建设的政府机构。

即使依然在采用此模式的国家，政府的保障房建设资金也并非全部来自财政资金，政府通过使用公共基金，如新加坡的中央公积金、日本的财政投融资体制，支援公共住房建设。

第二种是民间参与保障房建设、政府提供金融支持的模式，以德国、英国为代表。

政府直接参与保障房建设的各种弊端，使西方主要发达国家政府逐渐不再直接参与保障房建设，转向间接参与的方式，鼓励民间企业和非营利机构成为保障房建设的主力军，政府为其提供各种税收、金融等方面的支持，同时，对保障房的价格和租金进行一定程度的干预。

日本、韩国住房保障制度及对我国的启示

日本、韩国住房保障制度及对我国的启示作者：孙淑芬来源：《财经问题研究》 2011年第4期孙淑芬（大连市住房公积金管理中心，辽宁大连116001）摘要：住房保障制度体系的完善，事关国民的切身利益与社会的和谐稳定。

目前，我国正处于快速的城市化和工业化进程之中，面临着一些与发达国家曾经历过的类似的房地产市场问题。

笔者运用调查研究与比较研究方法，总结了日本和韩国住房保障制度的基本安排、管理机构和制度特点，借鉴其成功经验，针对我国现行住房保障制度存在的问题，提出了强化政府住房保障政策、增加中小户型保障性住房供给、拓宽住房保障资金的融资渠道等一系列对策建议。

关键词：住房保障；住房金融；政策性金融；住房公积金中图分类号：F293.31文献标识码：A文章编号：1000�176X（2011）04�0103�05一、日本住房保障制度（一）日本住房保障制度基本安排1.廉租房保障制度日本的廉租房主要有公营住宅、特定优良租赁住宅、老年人优良租赁住宅等几种。

其中，公营住宅是国家和地方公共团体协作，通过自主建房、收购、租赁民间住宅，再以低廉的价格租给低收入人群的住房；特定优良租赁住宅由民间建设，地方公共团体购买后租赁给中等收入者，地方公共团体负责管理；老年人优良租赁住宅由地方住宅公团直接建设或由民间建设、地方住宅公社或社会福利法人购买后租给老年人，地方住宅公团、住宅公社或福利法人负责管理。

2.城市低价出售住房制度日本的住宅公团（现都市再生机构）在大城市及其周边修建住宅，进行城区改造，其建造的公团住房不同于公营住宅，他是以地方公共机构为主体面向低收入人群，其实质是国家出资建房或平整土地，面向中等收入群体进行出售或租赁。

入住公团住房的家庭收入一般在中档范围内（目前为家庭月收入不超过33万日元），入住采取申请抽签制。

3.住宅金融公库建房住宅金融公库主要向难以从银行等一般金融机构借款以购、建房的个人与单位提供贷款。

住宅金融公库贷款利率低，成立初期为5.5%，远低于银行的14.6%，而且不同于民间的浮动利率制，采取固定利率制。

国外廉租房供给模式比较分析及对中国的启示

２０１１．　０１２５８理论探讨廉租房是我国政府以租金补贴或实物配租的方式，向城市低收入且住房困难家庭提供的社会保障性质的住房。

１９９９年４月，随着《城镇廉租住房管理办法》的颁布，中国的廉租房制度才初步形成。

通过几年发展，我国的廉租房住房保障制度在实施过程中突显出廉租房的保障覆盖率低，供给短缺的现状。

廉租房供给短缺已成为各省、市政府在解决低收入家庭住房问题时需要解决的首要难题。

国外发达国家廉租房制度相对中国起步较早，发展较为成熟。

因此，文章将通过对国外发达国家廉租房供给模式进行分析和比较，借鉴并吸收国外优秀的经验，达到完善我国廉租房制度的目的。

一、廉租房供给模式的相同之处（一）都设置了专门的政府机构公共住房供给模式的构建是一个复杂的系统工程，涉及计划、财政、金融、税务、土地规划、司法等许多部门。

为了能有效地协调各部门的工作，保证有关政策法令的正确执行，两类国家先后设立了高层次的管理部门，负责制定公共住房供给的政策和计划，运筹物资、资金、劳动力等资源的分配，协调住房保障体制的运行。

各个国家因此建立了专门负责公共住房事物的部门。

新加坡设立的建屋发展局，它利用财政预算所划拨的公共住房建购资金在国家批准的土地上建设公共住房，并把这些公共住房提供给中低收入家庭。

美国专门成立了联邦住房金融机构和联邦住房发展机构，　对住房市场进行政府干预。

（二）发展阶段相同从国外住房保障发展来看，不同的住房发展阶段，住房的供求关系状况有很大的差别，住房保障的需求程度和发生作用的范围也会相应产生很大的差别。

在住房严重短缺时期，住房供应不能满足住房需求，住房价格与城镇居民家庭平均的住房支付能力差距较大，需要政府保障的范围相对较大，需要保障的程度也较高，此时针对低收入人群的廉租住房供应模式为大量型，即政府大规模的建造廉租房供低收入人群租住；而在住房供求关系相对缓和时期，需要政府保障的范围较小、保障程度的要求较低，廉租住房供应模式为补充型，即以住房补贴为主，直接提供廉租房源为辅。

国外住房租赁市场发展经验对我国的启示

国外住房租赁市场发展经验对我国的启示住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分，目前我国住房租赁市场与住房交易市场发展严重失衡，制约了房地产市场的健康发展；德国、美国、英国、新加坡在发展住房租赁市场、解决居住问题上采取了多种多样的政策与措施，促进了住房市场的健康发展，研学其发展经验，可为我国住房租赁市场发展提供借鉴。

一、我国住房租赁市场现状（一）住房租赁、交易市场发展严重失衡全国2015年1%人口抽样结果显示，我国有16.1%的城镇居民家庭租房居住，其中：北京、上海较高，分别为33.1%、34.8%，但仍远低于德国柏林、美国纽约及英国伦敦，分别为86.1%、66.5%、51.4%。

2 017年3月，链家研究院公布的《租赁市场系列研究报告》显示，我国租赁人口占比仅11.6%，与成熟市场差距较大，英、美、日等国这一占比均在35%左右。

住房租赁房源方面，上海公寓企业联盟研究数据显示，2017年我国约有1亿套租赁住房，其中私人出租房源占比超过90%，品牌公寓企业、开发商自持经营合计占比不足1%；租赁市场交易额方面，国家统计局数据显示：2015年全国房地产开发企业出租房屋收入仅1,600亿元，而销售住房收入高达65,861亿元，出租收入仅为销售收入的2.43%，差距悬殊。

以上数据均表明，我国住房租赁与住房交易市场发展严重失衡，制约了房地产市场的健康发展。

（二）“重购买，轻租赁”传统观念盛行我国传统文化中“购房置业”思想盛行，孟子曰：有恒产者有恒心，无恒产者无恒心；杜甫有诗：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜；以及孙中山“耕者有其田，居者有其屋”的思想深深影响人们的住房理念，使得人们在住房选择时更倾向于购房。

除此之外，有研究指出，我国住房政策是购房导向型，选择购房更有经济优势，因此人们被动形成购房偏好，加之拥有住房产权在户籍、教育、居住条件等各个方面都具备绝对优势，从而进一步促进了“重购买、轻租赁”住房理念的形成。

住房租赁市场发展的国际经验及启示

住房租赁市场发展的国际经验及启示闵晓鸣摘要：党的十九大报告提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

本文借鉴发达国家住房租赁市场发展的成熟经验，建议从加快住房租赁市场立法、加大金融支持政府性住房租赁平台和互联网租房金融平台建设、尽快发展机构化住房租赁业务主体、推动住房租赁金融产品和服务创新、完善住房租赁金融市场体系建设等方面提出促进我国住房租赁市场发展的政策建议。

关键词：住房租赁市场租金回报率房地产信托融资住房租赁机构中图分类号：F721.6 文献标识码：A 文章编号：1009 - 1246（2018）04 - 0077 - 06一、住房租赁市场发展的国际经验（一）对租赁住房租金标准及浮动有严格的法律限制德国的《住房建设法》《租金水平法》《住房租赁法》《私人住房补助金法》为住房租赁市场的规范提供了法律框架，被称为德国住房政策的“四大支柱”，对维护住房租赁市场的稳定和保护承租人的利益起到了重要作用。

严格的法律约束，保证了长期以来德国住房租赁市场的租金价格始终保持平稳。

美国房屋租赁法规健全，美国《租金管制法》《公寓法》等对私房出租、公寓出租都有严格的规定。

美国政府要求房东遵守政府制定的各项法规，保证房客的权益。

《住房法》规定政府须为低收入者提供低租金住宅。

公房租金一般不到市场租金的50％。

市场房租也不是任意上涨的，美国实行“住宅租金管制”制度与“租金稳定”政策，租赁合同规范统一。

（二）通过特定的金融安排促进住房租赁市场发展美国住房租赁市场成熟发达的背后，有强大的金融体系做支撑。

银行可以通过CMBS （商业房地产抵押贷款支持证券）和REITs（房地产信托融资）等金融产品获利并在金融市场对冲风险。

自20世纪60年代起，美国政府通过不同形式，为开发商提供低于市场利率的贷款，降低住房开发成本，从而使房屋所有者可以征收低于市场水平的房租，以满足部分不符合公共住房规定且无力在市场上获得住房的家庭的住房需求。

国外住房租赁立法及其对我国的启示

国外住房租赁立法及其对我国的启示作者：梁宇宇来源：《经营者》 2017年第5期一、我国住房租赁市场现状长久以来，我国住房租赁市场活跃，大城市外来务工人员、新就业大学生等人群，主要靠租房解决居住问题，但是我国的租房市场不规范，“黑二房东”、“黑中介”大量存在、群租、“霸王条款”、无理涨价、房租欺诈、不退还押金、住房租赁期限短、房东随意违约驱赶承租人、拒绝维修等行为，严重扰乱了市场秩序，承租人权益经常受到侵犯，得不到保障。

（一）租金高、稳居难长期以来，一线城市房屋租售比一直居高不下，租金不如卖房的收益，房主更愿意将房屋卖掉，获取更高的收益，导致用于出租的房屋数量减少，进而推高了房屋租金，房屋租赁欺诈、随意驱赶租客、群租等租赁市场乱象也层出不穷。

每年毕业季，更是一房难求。

很多年轻人被迫离开大城市，就是无法继续忍受租房之苦，房租说涨就涨，房东说赶人就赶人。

据租房网站“107间”发布的《2016·107间北京租房报告》显示：北京租房客中，平均每11个月换一次房，大部分在8到14个月之间，“稳居”已成为很多租客的奢望。

租客对于房东和中介的满意度普遍很低。

发生纠纷后，超过七成的租客不了了之，因为无法维护自身的合法权益，只能选择忍受。

约两成的租客私下维权但最终无果，只有约6%的租客会选择报警或诉诸法律。

（二）房屋租赁欺诈时有发生据58同城发布的“2016年度中国生活服务领域互联网黑产报告”显示，房屋租赁欺诈是互联网黑产（黑色产业）活跃的领域之一，人均被骗金额为2560元，而9成租房受骗者为80后与90后。

报告显示，在地域分布方面，房产黑产举报覆盖全国244个县级以上城市。

其中，外来人员较多、租房需求较为旺盛的大中型城市，房产类黑产的活动较为活跃，如北京、深圳、上海、成都、杭州、合肥等。

另外，房屋租赁尚无严格手续与相关流程，这也吸引了更多互联网黑产从业者“从中牟利”。

通过对用户举报数据的梳理分析，报告指出，房屋租赁类欺诈的主要手段为编造虚假房源（通过造假的房产证与身份证博取租房者信任），随后以不在本地、身体不便、家庭对出租房屋有争议等为由，要求事主先交定金、房租，从而骗取非法利益。

住房租赁市场租金管制政策的国际经验及借鉴

住房租赁市场租金管制政策的国际经验及借鉴住房租赁市场一直是各国政府和民众关注的焦点，租金管制政策作为其中重要的一环，对于保障居民基本住房需求、维护市场秩序和促进经济平衡发展起着至关重要的作用。

而国际经验对于我国租金管制政策的借鉴具有重要意义。

本文将从国际角度出发，分析各国在租金管制政策上的经验和做法，以期为我国相关政策的制定提供有益参考。

一、美国的民间倡议和政府介入并重美国的租金管制政策可以说是世界上最完善和成熟的之一。

美国的租金管制政策主要有两种方式，一种是通过政府的介入来限制租金的涨幅，另一种则是由民间组织和住房管理公司自行制定并推行。

在美国不同州和城市的租金管制政策上都有所不同，但美国的租金管制政策是以多元化和灵活性为特点的。

在美国，一些大城市和州政府实行的租金管制政策主要包括两种形式，一种是限制每年租金的涨幅，一种是对于特定的低收入家庭或老年人实行租金补贴政策，这样可以有效保障特定群体的基本住房需求。

与此美国的一些地方政府还积极鼓励社会力量参与到租金管制政策中来，通过对私人房东提供税收减免或者其他形式的激励，鼓励他们将房屋以较低的价格租给低收入者，以此来达到保障低收入家庭的基本住房需求的目的。

二、日本的长期稳定性和灵活度日本是世界上另一个比较成功的国家租赁市场，租金管制政策十分灵活而且长期稳定。

一个非常重要的特点就是日本的租赁市场上租期相对较长，租金一般不会随意上涨，房东和租客之间的关系相对较为稳定。

日本还制定了一系列租金稳定政策，比如限制房东在一段时间内对租金进行涨价，提高入住率等措施。

这些政策使得日本的住房租金市场在长期内稳定发展，并且对租户有一定的保障。

在日本，政府还实行了一系列的房屋补贴政策，通过政府的介入，对低收入家庭提供房租补贴和住房补助，以保障低收入家庭的基本住房权益。

三、新加坡的房屋国家化政策新加坡在住房租赁市场上实行了一套独具特色的房屋国家化政策。

该国政府实行了一系列的住房政策，其中包括对低收入家庭提供廉租房和保障性住房，房屋以政府名义进行开发，并且在租金方面给予了一些政策上的优惠。

中国瑞典保障性住房的供给主体比较及启示

中国瑞典保障性住房的供给主体比较及启示1. 引言1.1 研究背景中国和瑞典都面临着保障性住房供给的挑战。

在中国，随着城市化进程加快和房地产市场波动，保障性住房供给成为一项重要政策。

政府、开发商、社会组织等不同主体参与但各自角色定位和责任未能明确。

瑞典作为福利国家，有着完善的保障性住房政策和机制。

政府在保障性住房供给中发挥主导作用，通过合作社、市政府和私人房东等不同主体实现供给目标。

中国的保障性住房供给主体多元化，但存在着政府履责不到位、市场机制不够完善等问题；瑞典则注重政府主导和市场机制的有机结合，保障性住房供给体系更加健全。

供给主体的比较可以为中国提供借鉴和启示，促进保障性住房政策和机制的进一步完善。

本研究旨在比较中国和瑞典的保障性住房供给主体，探讨其不同之处和可借鉴之处，为中国的保障性住房政策提供参考和启示。

1.2 研究目的本文旨在比较中国和瑞典的保障性住房供给主体，探讨它们在政府和市场机制方面的异同。

具体研究目的如下：1. 分析中国和瑞典保障性住房供给主体的组成和运作机制，深入探讨它们在政府、市场和非营利机构之间的合作模式和责任分工。

2. 比较两国保障性住房供给主体的特点和优势，探讨其在解决住房供需矛盾、促进社会公平和稳定的作用。

3. 总结两国保障性住房供给主体的经验与启示，为中国未来深化保障性住房体系建设提供借鉴和参考。

通过比较中国和瑞典的保障性住房供给主体，可以帮助我们更好地理解不同国家在住房领域的政策和实践，为我国保障性住房政策的优化和完善提供借鉴和启示。

1.3 研究意义研究意义是本文的重要部分，通过对中国和瑞典保障性住房供给主体的比较分析，可以深入了解两国在住房保障领域的政府角色定位和市场机制引入情况，为我国改善保障性住房政策和体制提供借鉴和参考。

通过对比研究可以发现不同国家在保障性住房供给主体上的优势和不足，从而为我国未来的政策制定和实践提供宝贵的经验和启示。

在当前社会住房问题日益突出的背景下，探讨中国和瑞典保障性住房供给主体的差异，有助于加深对保障性住房政策的理解，为实现住房市场稳定和居民居住权益保障提供理论和政策支持。

中国瑞典保障性住房的供给主体比较及启示

中国瑞典保障性住房的供给主体比较及启示1. 引言1.1 研究背景保障性住房是指政府为低收入家庭提供的廉租房或公共租赁住房，旨在解决居住困难问题，保障人民基本居住权利。

随着城市化进程加快和人口增长，保障性住房的供给成为一个亟待解决的问题。

中国是世界上人口最多的发展中国家，城市化进程迅速，城市住房问题备受关注。

中国的保障性住房供给主体包括中央政府、地方政府、房地产开发企业、社会组织等，各方共同努力，为低收入家庭提供适合的住房。

瑞典是一个福利国家，注重社会公平和福利保障。

瑞典的保障性住房供给主体包括政府、社会组织、租赁公司等，通过政府补贴和调控，确保低收入家庭有稳定的住房来源。

中国和瑞典在保障性住房供给方面有着不同的制度和模式，通过比较两国的供给主体，可以发现各自的优势和不足，为中国的保障性住房政策提供借鉴和启示。

本文旨在通过比较中国和瑞典的保障性住房供给主体，探讨如何更好地解决城市住房问题，提高住房保障水平。

1.2 研究目的研究目的在于对比中国和瑞典两国在保障性住房供给主体方面的情况，分析其异同点，深入探讨造成这些差异的原因。

通过对比研究，可以帮助我们更好地了解两国在保障性住房政策方面的差异，并从中获得启示和借鉴，为中国保障性住房政策的制定和实施提供参考和借鉴，进一步完善中国的保障性住房供给体系，提高居民的住房保障水平，促进社会和谐稳定的发展。

通过本研究，也可以为其他国家和地区在保障性住房供给方面提供一定的参考价值，借鉴中国和瑞典在这方面的经验和教训，促进全球各国在住房保障方面的合作交流，共同推动住房保障工作的进步。

1.3 研究意义本文旨在比较中国与瑞典两国的保障性住房供给主体，并从中探讨其差异与相似之处。

通过对比分析，可以深入了解两国在保障性住房领域的政策执行情况，为我国相关政策制定和实施提供借鉴和启示。

保障性住房是一个关乎社会福利与公平的重要议题，对提升居民生活质量、促进社会稳定具有重要意义。

而不同国家在保障性住房政策方面的不同做法和效果也反映了各国在社会福利体系建设和城市规划方面的差异。

国外住房租赁市场发展的经验及启示

探索与争鸣232科技资讯 SCIENCE & TECHNOLOGY INFORMATIONDOI：10.16661/ki.1672-3791.2101-5042-8288国外住房租赁市场发展的经验及启示彭莉莉邹江(重庆财经学院重庆 401320)摘要：在住房市场化改革制度发展以来，国民产生了对住房“重购轻租”的思想，长此以往就使得我国的住房租赁市场发展明显滞后，且存在着市场秩序混乱、供需失衡、法律体系不完善、租户权益难以保障等诸多问题。

该文通过梳理部分主要国外住房租赁市场建设发展较好的经验，结合我国的实际情况，提出了我国的住房租赁市场可以在多渠道筹集住房租赁房源、鼓励住房租赁运营企业规模化专业化发展、加快形成租购同权格局等方面可借鉴的策略。

关键词：住房租赁可持续发展国外经验启示中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：1672-3791(2021)05(c)-0232-03The Experience and Enlightenmengt of Rental HousingMarket AbroadPENG Lili ZOU Jiang(Chongqing of Finance and Economics College, Chongqing, 401320 China)Abstract : Since the development of the housing market-or iented refor m system, citizens have developed the idea of "buying more than renting" housing. The country's rental housing market is obviously lagging behind over time. And there are many problems such as market disorder, supply and demand imbalance, legal system imperfective, and tenant rights diff icult to guarantee. This paper discusses issues that china can draw lessons from such aspects as raise rental houses through multiple channels, encourage large-scale and professional development of housing leasing companies, accelerate the formation for the same rights pattern of renting and buying through sorting out some major foreign experience.Key Words : Rental housing; Sustainable development; Foreign experience; Enlightenment作者简介：彭莉莉（1999—），女，本科，研究方向为房地产经济与管理。

住房租赁市场租金管制政策的国际经验及借鉴

住房租赁市场租金管制政策的国际经验及借鉴【摘要】住房租赁市场租金管制政策在国际上有着各种不同的做法和经验。

德国实行严格的租金管制政策，通过设立租金上限来保护租户的权益；瑞典采取市场调节和政府干预相结合的方式，维持租金水平相对稳定；加拿大注重弹性调整，根据市场情况灵活调整租金标准；日本实行长期稳定的租金制度，保障租户的居住权益；新加坡则通过多元化的政策手段来平衡租赁市场。

这些国际经验对我国租金管制政策的启示在于，需要综合考虑市场需求和政府干预，强化监管力度，保障租户权益的也要考虑房东的合理回报。

借鉴国外经验来完善我国的租金管制政策需要根据我国的实际情况进行调整和改进，以促进住房租赁市场的健康发展。

【关键词】住房租赁市场、租金管制政策、国际经验、德国、瑞典、加拿大、日本、新加坡、启示、借鉴、完善1. 引言1.1 住房租赁市场的重要性住房租赁市场的重要性不言而喻，它直接关系到人们的居住需求和生活质量。

在现代社会中，随着城市化进程的加速和人口增长的持续，住房问题已经成为一个亟待解决的社会难题。

住房租赁市场作为解决居住问题的重要渠道，通过供给多样化的租赁房源，能够更好地满足不同群体的住房需求。

住房租赁市场的稳定与发展也直接影响到城市的经济发展和社会稳定。

一个健康有序的住房租赁市场，可以促进房地产市场的稳定发展，推动城市经济的不断增长。

通过租金管制等政策手段，可以有效地避免租金过快上涨导致的社会不公平现象，保障低收入群体的基本居住权益，维护社会的和谐稳定。

住房租赁市场的重要性不仅体现在满足居民基本生活需求上，更体现在城市发展和社会稳定方面。

要实现住房租赁市场的良性发展，需要借鉴国际经验，不断完善相关政策和制度，促进租赁市场的健康发展。

1.2 国际住房租赁市场的情况在全球范围内，各国的住房租赁市场呈现出多样化的情况。

在一些发达国家，如德国、瑞典、加拿大、日本和新加坡，租房市场相对成熟，租金管制政策也比较完善。