广州离婚律师梁聪律师团队：判例研究：“借名买房”的裁判规则

高院说法：“借名买房”的裁判规则

编者按：“借名买房”发生的原因、形式多种多样，限购政策的施行使得借名买房事件频发，导致相关司法实务混乱，难以有效及时辨别并规制，完善借名买房的裁判规则显得尤为重要。本期旨在通过介绍借名买房的相关规定与理论，归纳提炼借名买房的司法裁判规则。

基本理论

一、借名买房的原因：

(一)规避法律、政策：1.规避房屋限购令政策;2.规避限贷令以及其他贷款障碍;3.简便手续、减少税费;

(二)争享特定购房优惠;

(三)隐藏真实的财产信息;

(四)其他原因。

二、借名买房的风险：

1.借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权;

2.借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事;

3.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产;

4.房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行。

裁判规则

实务要点一：借名买房协议具有一般的合同约束力，应认定为有效合同。

案件：谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷民事裁定书(2011)民申字第261号来源：中国裁判文书网

最高院认为：

关于第一个问题。根据本案一审、二审及本院再审审查认定的事实，再审申请人谭万兴虽然与海龙王公司于2000年8月30日签订了《深圳市房地产买卖合同》，且讼争房产经相关房产管理部门核准登记在谭万兴名下，但广志公司此前于1999年6月1日与海龙王公司签订的《购买公寓楼协议书》所购买房产中涵盖了本案讼争的房产，再审申请人谭万兴亦曾于2000年8月17日与广志公司订立《协议书》明确约定：“广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产、房屋的首期款及按揭款均由广志公司支付、房屋的产权归广志公司所有”、“以乙方(谭万兴)的姓名所购买的房屋所有权归广志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方(广志公司)或海龙王公司主张该房屋的所有权”。此外，本案有充分证据证明讼争房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由再审被申请人雷广志、京达旅业或者案外人广志公司支付，因此，一、二审判决认定讼争房产登记于再审申请人谭万兴名下属于代持有性质有事实依据。再审申请人谭万兴虽对再审被申请人拥有讼争房产持有异议，但其无法否认代持有的事实，其也未提供证据证明本案讼争房产的房款及其他相关款项由其本人支付，故本案讼争房产不应认定属于再审申请人谭万兴所有。

实务要点二：因借名买房需承担被法院强制执行的风险时，不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。

案件：辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣、曾塞外案外人执行异议之诉二审民事判决书(2018)辽民终211号来源：中国裁判文书网

辽宁省高院认为：

关于中集哈深公司主张“房产代持协议的效力无论是否真实，目的都是规避限购政策，行为目的及方式均存在不正当性，具有法律上的可非难性”，首先，限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，非法律和行政法规的强制性规定，且徐沛欣占用了曾塞外的购房资格，曾塞外即失去了购房资格，并不会导致本地区限购政策的落空，并不损害公共利益。其次，案涉房屋的房产代持协议及商品房买卖合同均形成于中集哈深公司与大庆庆然天然气有限公司签订的借款合同以及与曾塞外的保证合同之前，并不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。因此，徐沛欣因借名买房需承担被法院强制执行的风险，但不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。

实务要点三：对于亲属之间约定的借名买房协议，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。

案件：1.任某1、任某2合同纠纷申诉、申请民事裁定书(2017)京民申4182号来源：中国裁判文书网

北京市高院认为：

本院经审查认为，关于涉案房屋在任某4和王某之间是否形成借名买房关系问题，根据涉案房屋的来源、拍卖款的支付、房屋相关手续凭证持有、房屋实际使用、任某4和王某的往来等情况，一、二审法院确信任某4与王某之间借名买房一事具有高度可能性并认定该事实存在，具有一定的事实依据。任某1、任某2虽然对此予以反驳，但对于购房款由谁支付、任某4是否实际入住、购房手续和任某4证件为何由王某掌握等事实均不清楚，亦未提供充分有效的证据佐证。一、二审法院对其主张不予采信，并无不当。另，本案认定任某4和王某之间存在借名买房关系，并不否定(2004)固法执字第272-1号民事裁定书的法律效力。王某虽然违规以任某4的名义竞拍涉案房屋，但不必然导致借名买卖关系无效。任某1、任某2提供的涉案房屋欠缴物业费等证据，不能推翻借名买房事实的成立。

案件：2.马某1等合同纠纷申诉、申请民事裁定书(2017)京民申792号

来源：中国裁判文书网

北京市高院认为：

本院经审查认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。本案中，马某7就其主张的与其母亲谭某之间存在借名买房的法律关系，提交了谭某生前所写的《我的意见》为证。马某3、马某5、马某4、马某6对马某7所述事实主张及证据均予认可，马某1、马某2亦认可《我的意见》的真实性。故一、二审法院认定马某7与谭某形成借名买房合同关系，并无不当。虽然涉案房屋系房改房，但根据相关政策规定，该房屋已经可以上市交易，故马某1、马某2主张借名买房行为无效，法律依据不足。《我的意见》是谭某生前对涉案房屋的由来、购买和产权归属情况的记述，并无死后该财产如何处理的意思表示，因此马某1、马某2主张《我的意见》应是谭某的自书遗嘱，缺乏依据。因马某7与谭某之间借名买房关系成立，所以涉案房屋虽然登记在谭某名下，但已不属于谭某和马某8的夫妻共同财产，故马某1、马某2主张公证遗嘱部分有效并按此遗嘱继承的意见，缺乏法律依据。

实务要点四：“借名买房”情形下真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的，应当确认其系真正的房屋产权人。

案件：赵建章、赵媛所有权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书(2016)津民申1745号

来源：中国裁判文书网

天津市高院认为：

本院经审查认为,本案系所有权确认纠纷。关于双方是否存在借名买房关系事实的问题。再审申请人赵建章与被申请人赵建国是兄弟关系,双方之间不存在借名买房的书面协议。但是根据已经查明的事实,涉诉房屋的买卖合同中“赵建国、赵媛”的签名系被申请人赵建国亲笔书写,涉诉房屋的首付款、按揭贷款、物业费、