美国学者怎样研究房地产经纪行业

美国学者怎样研究房地产经纪行业

作者：廖俊平

来源：《中国房地产》2013年第05期

笔者于4月10-13日参加了美国房地产学会（American Real Estate Society， ARES）在夏威夷岛举行的2013年年会。ARES年会的参会者主要是房地产学者，大部分来自高校，既有美国也有欧洲国家的。这次年会还专门开设了几场中文专场，供来自中国的学者宣读和讨论论文（主要是大陆学者，来自中国台湾的学者一般都参加英文的讨论）。

在为期3天的63场小组讨论中（第一天是大会，没有小组讨论），有一场是讨论房地产经纪的，这让我感到很振奋，因为国内目前基本上很少有学者研究房地产经纪行业的实证问题。这场讨论会一共宣读了5篇论文，兹录如下。

Paper 1：“Do Specialized Agents Help Their Clients More Than Other Agents？———The EffectofAgentSpecializationinRealEstateTransactions”（专业化经纪人能比别的经纪人更好地帮助客户吗？———在房地产交易过程中经纪人的专业分工效果）。在我国的房地产经纪行业，专业化经纪人这个概念虽然有，但并不多见。多数经纪人还是有什么业务就做什么业务，并无专业分工的意识。当然，在广州这样的房地产经纪业务发展的比较早和比较成熟的城市，早些年就有一些经纪公司专做写字楼租赁业务，还有一些专做豪宅的租赁业务，这就是专业分工。不过这篇论文所研究的四种类型的专业化并非针对物业类型，这四种类型是：一是针对业主的专业化，比如专做个人业主，或银行、或政府、或公司业主；二是针对不同价格范围的专业化，比如专做豪宅或者专做便宜住宅；三是专做卖方经纪人；四是专做买方经纪人。文章希望研究专业化的经纪人在物业成交价格上和成交速度上是否比非专业化的经纪人具有优势。研究结果发现专注于不同业主类型的经纪人的确在成交价格上和成交速度上相对非专业化的经纪人具有优势，所以卖房者应该委托专做自己这类业主类型的经纪人。同时，专注于某种价格区间的专业化经纪人和专做卖方代理的经纪人都能够在成交价格和成交速度上胜过非专业化经纪人，但专做买方代理的经纪人并没有这样的优势，所以不建议买方特地找专业化的买方代理经纪人。

Paper 2：“How Many is Too Man y？ The Impact of Agent Inventory on Selling Price and Liquidity of Client Properties”（多少才是太多？———挂牌物业数量对客户委托物业的售价和出货速度的影响）。这篇文章得出了一个比较简单的结论：一个经纪人在MLS系统挂出的物业太多的话，对其出货价格和出货速度都会有不利影响。我们会发现这和中国的情况不大一样，在中国，经纪人为了吸引买房者前来询价，往往会尽量加大自己的盘源数量，甚至用一些虚假盘源来充数。这种区别首先是因为在美国的MLS系统是不可能挂出虚假盘源的，所有的盘源都是真实的。而在中国，虚假盘源往往是用来“钓鱼”的，这些盘源往往是“价廉物美”，但实际上根本不存在或者是早已售出。所以不能拿中国的情况简单和文章分析的美国情况对比。这也正说明了中国目前房地产经纪行业的发展还处于不规范不成熟的阶段，有必要尽早大力推广MLS系统，而盘源真实性应该是首先要做到的。

Paper3：“Observable Agent Effort and Negotiated Residential Real Estate Commissions”（可观察到的经纪人工作和住宅房地产佣金谈判结果）。这篇文章提到了两个概念，一是如何让经纪人做出的努力能够被观察到，一个是虚拟展示技术。在和经纪人讨论“跳单”（即委托人逃避支付佣金）问题时，不论是客户还是一些站在公正立场上说话的经纪人都表示：做为客户，如果觉得经纪人付出的劳动成果根本不值其佣金，就会选择跳单。这说明让客户观察到经纪人付出的努力是很重要的。而这篇文章的结论是：虚拟展示技术（即用电脑等工具三维展示物业内外部情况）能够让客户“观察”到经纪人所做的工作，从而能够让经纪人有可能获得更多的佣金。而文章也提到：虚拟展示技术本身需要投入较多的成本。

Paper4：“The Effect of Listing Price Strategy on Transaction Selling Prices”（挂牌价格策略对成交价格的影响）。这篇文章讨论的是一个很小的技巧性问题：业主如何在一个客观的市场价格基础上报价才能够尽快吸引买家的注意力并且在和买家接下来的讨价还价过程中占据主动。

Paper5：“School Choice and Housing Values： Evidenc e From Vermont”（学校选择和住宅价值———佛蒙特州的证据）。这篇文章讨论的是一个常见的问题，也就是我们常说的学区房的价格问题。但因为美国的佛蒙特州的学区规定有所不同：学生可以自愿选择跨学区上学，这样所谓学区房的概念就不大一样了。这篇文章严格说并非研究房地产经纪，而是研究房地产估价问题的。

学术研究离不开数据，在我国目前研究房地产经纪问题遇到的最大障碍也是数据获取比较难，更难以获得全面的数据，这也是笔者在文章开始的时候提到我国目前研究房地产经纪的学术文章比较少的原因。

上述几篇文章的主要数据来源是MLS系统，我向几位学者了解他们获取数据是否方便，他们也提到：过去可以比较容易地免费获取MLS数据，但现在越来越难了，MLS数据过去对学者免费，现在也要收费了。当然任何商业模式下，收费都是大势所趋。这也说明：MLS系统不光是可以规范行业规则（这一点在本专栏过去的文章当中已经多次讨论过），同时也可以通过数据挖掘获利。

说到数据挖掘，这次在会议上也有专门的数据公司前来参会，他们就是专门销售数据产品的。这些数据产品不光是学者研究的时候需要，业界在分析自身和行业状况的时候也是需要的。我问过这些数据公司，他们的数据来源和数据销售对象其实都是业界的公司———每家公司都需要了解全行业的数据。

相比美国具有逾百年历史的房地产经纪行业，我们的行业还太年轻，但年轻也使得我们具有后发优势，我们可以多借鉴美国的经验，少走弯路。当务之急还是应该行动起来。

王春敏/责任编辑