中山市存量房网上交易规则

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存量房交易资金托管服务操作规范

存量房交易资金托管服务操作规范（试行）一、托管准备（中介机构完成）操作流程：●洽谈，确定资金托管内容●草签交易资金托管合同根据房管处提供的《存量房交易资金托管合同》范本内容，交易双方确定托管合同内容。

●卖方无贷（借）款的，可陪同客户直接到房管窗口办理资金托管。

●卖方有贷款的，应查询原贷款余额本息，并准备卖方提前还贷申请资料。

●卖方有借款（除银行外）的，如该借款需办理托管服务，则交易双方需与该借款抵押权人共同确定托管合同内容，该借款抵押权人必须同意卖方在不偿还该借款的情况下先办理房屋抵押权注销登记和房屋所有权转移登记手续。

●买方需按揭贷款的，准备按揭贷款申请资料后，陪同客户到托管银行办理按揭贷款。

●交易双方及借款抵押权人在托管银行开设结算账户。

准备材料：1、签订《宁海县存量房屋买卖合同》（一式五份）；2、房屋所有权证（校验原件，收取复印件）；3、土地使用权证（校验原件，收取复印件）；4、买卖双方身份证明（校验原件，收取复印件）；5、抵押权人（除托管银行外）身份证明（校验原件，收取复印件）；6、草签的《宁海县存量房交易资金托管合同》（原件）；7、买方按揭贷款的，需提供收入证明等相关资料（申请贷款之用）。

说明事项：1、卖方有抵押并要求以托管资金偿还原贷款的，原贷款银行应为托管银行。

卖方贷款银行为非托管银行或买方不愿意以托管资金偿还原贷款的，应先偿还贷款后再申请资金托管。

2、卖方有借款的（除银行外），买方或抵押权人不愿意以托管资金偿还借款的，应先偿还借款后再申请资金托管。

3、买方需按揭贷款的，卖方无抵押的，托管银行应为按揭贷款银行。

买方申请商业贷款，买方贷款的额度由托管银行在申请托管之前确定，以防止贷款额度发生改变。

4、草签《宁海县存量房交易资金托管合同》时，应提醒协议各方先仔细阅读《宁海县存量房交易资金托管服务规则》。

5、卖方贷款在记载于房屋登记薄后划转，不再需要预约，贷款本息在签订协议时无法确定，以实际还贷日期为准。

广州市住房和城乡建设委员会关于发布《广州市存量房网上交易规则

＇
员
会
（
以下
简称市住建委
）
负责组织实施
本

第四条
办理存量房
网
房地产中介服务机构提供房地产中介服务时
，
应
当
使用
网
上交易系统
上交易手续
当
。
存量房买卖双方
中介服
务而
。
通过
网
上交易系统签订房地产
情况
、
介服务合
同
、
存量房买卖合
出的
同
，
如实
、
准确填写房屋权属
当
存量房产权人或者其委托代理人提
，
条件
、
存量房买卖各方
事人协商的
结果等
打印书面合
同
并签章
。
房地产中介服务机构及其从业人员通过网上交易系统签订房地产中介服务合同
广州市人民政府公报

２０
１
６
年第
２１
期
ＧＺ０３２０１６００６０
广州市住房繊乡建设委员会文件
穗建房产
〔
２０１６
〕
１３４
４
号
广州市住房和城乡建设委员会关于发布
《
广州市存量房网上交易规则》的通知
自

网签的法规及规则

⽹签的法规及规则⽹签的政策法规：房地产开发企业今后在申请办理商品房预售许可证，或为现售商品房申请新建商品房所有权设定登记前，必须向房地产管理部门办理项⽬⼊⽹⼿续，并报送相关信息和证明材料，市民可随时上⽹查询。

⽹签和备案有着本质的区别，⽹签只是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防⽌开发企业捂盘以及⼀房多卖⽽建⽴的⼀个⽹络化管理系统。

⽽备案是根据我国建设部所颁发的<城市商品房预售管理办法>第六条规定:商品房预售实⾏许可证制度。

开发企业进⾏商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

该办法第⼗条同时规定:商品房预售，开发企业应当与承购⼈签订商品房预售合同。

预售⼈应当在签约之⽇起30⽇内持商品房预售合同向县级以上⼈民政府房地产管理部门或⼟地管理部门办理登记备案⼿续。

两者的共同作⽤是，防⽌⼀房多卖，当我们要注意的是⽹签是没有备案的法律效⼒的，只能实现备案的管理效果。

办理好⽹签后如要实现备案的法律效⼒还必须要到当地的房地产登记机构办理备案登记⼿续。

⽹签规则：同⼀套房只要有⼀家中介"⽹签"，其他中介就不能再介⼊成交。

因此，有的中介⼀看到房主挂出房⼦，没有买家也⽴刻⽹签"占上"房⼦，找到买家后再注销改签，由此导致退房率超⾼，恶意⽹签很容易延误买卖双⽅成交时机，也会严重扰乱房地产市场秩序。

为避免中介单⽅擅⾃"⽹签"，住建委发布的《关于完善存量房买卖合同⽹上签约流程等有关问题的通知》规定，交易双⽅未在合同上签字或盖章，房地产经纪机构擅⾃将⽹上信息提交完成的，经查实后将对该机构或⼈员的⽹上签约⾏为进⾏限制，并将其违规⾏为公⽰曝光，严重的将其违规⾏为记⼊该机构和⼈员的信⽤档案。

声明:该作品系作者结合法律法规、政府官⽹及互联⽹相关知识整合。

如若侵权请通过投诉通道提交信息，我们将按照规定及时处理。

【投诉通道】。

广州市存量房网上交易

广州市存量房网上交易在当今数字化飞速发展的时代，广州市存量房网上交易逐渐成为了房地产市场中的重要一环。

这种创新的交易模式为买卖双方带来了诸多便利，同时也对整个房地产行业产生了深远的影响。

广州市存量房网上交易平台的出现，打破了传统交易模式的时间和空间限制。

以往，购房者需要亲自奔波于各个中介门店，查看房源信息，与中介人员沟通，耗费大量的时间和精力。

而现在，只需要通过互联网，在家中就可以轻松浏览大量的存量房房源，详细了解房屋的位置、面积、户型、价格等关键信息。

对于卖方来说，也能够更广泛地展示自己的房屋，吸引更多潜在买家。

网上交易平台的一大优势在于信息的透明化。

在这个平台上，房源的各项信息都经过严格审核和规范录入，减少了虚假信息和欺诈行为的出现。

购房者可以清晰地看到房屋的产权状况、抵押情况、历史交易记录等重要信息，从而做出更加明智的购房决策。

同时，交易流程的各个环节也在平台上清晰展示，让买卖双方对交易进度一目了然。

广州市存量房网上交易还大大提高了交易效率。

通过在线预约看房、在线签约等功能，节省了双方协商和沟通的时间成本。

一旦双方达成交易意向，相关的合同和手续可以在线上快速办理，减少了繁琐的纸质文件和人工操作，使得整个交易过程更加便捷、高效。

在资金安全方面，网上交易平台也提供了有力的保障。

引入了第三方资金监管机制，确保购房资金的安全。

在交易完成之前，购房款会存放在监管账户中，待交易完成且双方确认无误后，资金才会按照约定的流程进行划转。

这有效地避免了资金被挪用、欺诈等风险，让买卖双方更加放心。

然而，广州市存量房网上交易在发展过程中也并非一帆风顺，还面临着一些挑战和问题。

技术层面上，虽然网上交易平台不断优化和升级，但仍可能出现系统故障、数据延迟等问题。

这可能会影响用户的使用体验，甚至导致交易延误。

此外，网络安全也是一个不容忽视的问题，需要加强对用户信息和交易数据的保护，防止信息泄露和被恶意利用。

从市场监管的角度来看，尽管平台有审核机制，但仍可能存在个别中介或个人违规操作的情况。

二手房(存量房)网上合同备案系统软件

存量房（二手房）网上备案系统创思科科技全新研发，以提高存量房交易信息的透明度，规范存量房经纪和交易行为，保障存量房交易安全，方便存量房交易登记。

对提高房地产业的市场监管能力、行业管理水平和公共服务水平，打造“服务型政府”，促进房地产市场持续健康发展和构建“和谐房产”和“数字房产”。

存量房网上交易系统包括下列3个子系统：从业主体管理子系统、存量房网上备案子系统、存量房资金监管子系统。

从业主体管理子系统从业主体管理业务实际上是对参与房地产市场活动的组织和人员的管理。

组织主要是指房地产经纪机构，人员则包括法定代表人、企业管理人员、执业经纪人。

从业主体管理子系统主要负责对经纪机构和执业经纪人基本信息的统一管理。

存量房网上备案子系统存量房网上备案对应的是通常说的“二手房”业务。

与新建商品房网上备案业务一样，存量房业务也要求进行网上备案，提高房屋买卖的透明度。

存量房网上备案业务由存量房网上备案子系统完成，其核心是对房屋挂牌、经纪合同、买卖合同和租赁合同的管理。

存量房资金监管子系统存量房交易资金监管就是指买卖双方的交易资金不直接通过经纪公司，而是由管理机构或经纪公司在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转，银行是资金的监管主体。

存量房资金监管业务由存量房资金监管子系统完成，其重点是对托管协议的管理以及交易资金的监管。

存量房买卖（租赁）网上挂牌功能模块（1）查询和选择挂牌的房屋；（2）挂牌之前由职能部门在系统内查询房屋的权属。

如已查封或抵押，不允许挂牌（3）检查挂牌的有效性；撤牌时解锁挂牌；更新摘牌时的状态；锁定挂牌和合同备案（4）检查登记审核时监管资金到账情况；资金监管结束后的解锁（5）确保登记管理子系统及时获得合同备案信息。

存量房出售（出租）网上挂牌委托实现以下操作规则：⑴允许出让方在委托挂牌时选择是否委托经纪机构、经纪人。

⑵允许出让方在委托挂牌时设置密码，允许出让方在限定的范围内修改委托信息。

⑶挂牌时间设定期限，允许出让方在到期之前续牌，预期系统自动撤牌。

中山贝壳交易服务中心关于签约规范、报单相关规定(1)

管理内容与要求第一条签约规范、报单及车位产权签约规定（一）真实有效联系方式定义：系指买卖双方真实在用的联系方式，即可以通过合同内录入的号码直接及时有效的联系到买卖双方本人。

（二）报单定义：系指买卖双方在平台商户签订房屋买卖合同后，由平台商户将买卖双方的身份证、不动产证、买卖合同、查册纸（中山市不动产登记资料查询结果）、配偶同意出售声明（如已婚）、客户信息表、税费清单上传至A+系统，并点击提交报单，即视为完成报单动作。

（三）关于报单时效的规定：自买卖双方在平台商户签订房屋买卖合同后24小时内上传主体合同及必备件、完善信息、点击报单。

若涉及合同主体或客户付款方式的修改，经纪人需在该交易单退回后48小时内完成合同修改并再次报单及上传备件。

（四）车位产权定义：系指有不动产权证书且用途显示为车位/车房的可上市交易的物业。

（五）关于车位产权签约的规定：买卖双方在平台商户交易车位产权的物业时，需签署独立的不动产买卖合同，不可与其他性质物业共同约定在同一份买卖合同当中。

（六）关于车位产权交易合同的要求：车位产权买卖合同中的成交价需符合市场价格，不可主观提高或降低；客户付款方式应选择全款，不可约定通过贷款方式交易车位产权的物业。

（七）关于面签/过户时间预约的规定：经纪人应提前24小时向交易人员预约面签/过户时间，避免临时预约造成的时间冲突及对接不到位。

第二条签约、报单及对接处罚（八）若平台商户未按规定要求录入买卖双方真实有效联系方式的，扣除信用分1分/单（合同内任意一方未录入真实有效联系方式均视作此交易单未按要求录入）。

（九）未按规定时间报单的、面签或过户前48小时仍未上传齐备件的、未提前24小时预约面签/过户的，造成对接不到位而导致的客诉、退赔，责任方认定为客源方经纪人。

（十）若平台商户从A＋系统上传合同主体开始后若经纪人超24小时未完成报单动作的，扣除信用分0.5分/单；48小时未完成报单动作的，则扣除信用分1分/单；超7天仍未完成报单动作的，则扣除信用分3分/单；未按要求上传准确合同备件的，扣除信用分0.5分/单；报单规定扣分对象为客源方经纪人。

广州市存量房网上交易系统操作手册(2011版)

广州市存量房网上交易系统操作手册（中介机构卷）广州市房屋交易监管中心二〇一〇年十二月第一章引言1 编写目的本手册主要是向中介机构介绍系统主要功能、业务办理流程、规则以及各功能模块的操作方法。

文中的“存量房”指我们平时所说的“二手房”。

2 系统简介系统名称：广州市存量房网上交易系统系统组成：网上交易管理主系统、网上预签约系统、自助签约服务终端系统以及信息发布平台四部分内容。

【网上交易管理主系统】主要包括以下功能：⏹签订房地产中介服务合同及网上放盘⏹签订存量房买卖合同⏹存量房交易资金托管监控⏹存量房转移登记手续办理进度跟踪⏹存量房交易监管3 使用对象⏹全市各房地产中介机构⏹市国土房管局（市房屋交易监管中心、房地产交易登记部门）⏹全市开通存量房交易资金监管业务的各商业银行⏹其他管理部门4 系统运行环境4.1 软件环境要求系统使用流行的B/S架构模式，即用户使用IE浏览器的方式进行系统访问与使用，无需安装客户端软件。

通过Internet Explorer 6.0以上版本的浏览器登录，无需安装任何客户端软件。

4.2 硬件环境要求⏹客户端部分（建议最低配置）➢CPU主频：1.8 GHz➢内存容量：1024 MB➢浏览器：IE浏览器➢输入输出设备：显示器、打印机、键盘、鼠标➢局域网：10/100M网络➢互联网：企业商用级ADSL 2Mbps第二章系统业务规则介绍1 存量房网上交易业务概述存量房交易通常有两种方式，一是通过房地产中介促成交易；二是买卖双方自行成交。

系统为存量房交易提供了如下几种网上办理方式（图2-1）：自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自/自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自自图2-1：存量房网上交易业务总体流程⏹ 房地产中介促成交易，由卖方委托房地产中介在网上签订房地产中介服务合同、进行网上放盘。

中山市人民政府办公室关于印发中山市商品房预售款监管办法的通知-中府办〔2019〕37号

中山市人民政府办公室关于印发中山市商品房预售款监管办法的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中山市人民政府办公室关于印发中山市商品房预售款监管办法的通知火炬开发区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、区办事处，市各有关单位：现将《中山市商品房预售款监管办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

执行过程中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。

中山市人民政府办公室2019年10月23日中山市商品房预售款监管办法第一章总则第一条为加强商品房预售款监督管理，维护房地产市场健康有序发展，保障预售商品房购房人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《广东省商品房预售管理条例》等法律、法规及政策规定，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条凡在本市行政区域内经批准预售的商品房项目，其预售款的收存、使用和监督管理，适用本办法。

第三条本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发企业。

本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位和个人。

本办法所称监管银行，是指开设商品房预售款专用账户并与预售人签订《商品房预售款监管协议书》的项目所在地商业银行。

本办法所称商品房预售款，是指预售人将其开发的商品房，在获得预售许可后、交付使用前依法出售，由预购人按合同约定支付的首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。

本办法所称商品房预售款专用账户，是指预售人在监管银行设立的专门用于存取商品房预售款的账户。

第四条中山市房地产交易管理事务中心为商品房预售款监管部门，其职责为：（一）负责组织实施本市商品房预售款收存和使用的监督管理工作；（二）负责审核预售人的用款申请资料并作出答复；（三）受理预购人及其他组织和个人对商品房预售款违法违规行为的投诉，会同相关部门处理各种违法违规收取和使用商品房预售款的行为。

购房款支付附条件(完成网签),因不可归责于双方当事人的原因导致网签迟延的,购房余款的支付亦应相应顺延

购房款支付附条件（完成网签），因不可归责于双方当事人的原因导致网签迟延的，购房余款的支付时间亦应相应顺延阅读提示根据北京市住建委的相关规定，网签是过户的前置程序，可谓“不网签无过户”。

因此，出卖人完成网签与买受人支付购房款一样，均为法定的主合同义务，双方就此具有履行中的抗辩权。

为保障买受人权益，房屋买卖合同可以特别约定，购房余款支付条件与网签完成等时间节点予以捆绑。

本文案例中，双方在补充协议中具有该特殊约定，后出卖人房产证因更换导致网签时间迟延，二审法院认定这属于不可归责于双方当事人的原因（出卖人方的客观原因），故购房余款的支付时间亦应相应顺延，买受人并未迟延支付购房余款，双方房屋买卖合同继续履行。

在延伸阅读部分，笔者对房屋买卖合同纠纷领域因不可归责于双方当事人的事由导致的合同效力及履行争议裁判规则予以梳理。

裁判要旨房屋买卖合同中购房款支付条件取决于网签，属于附条件行为，因不可归责于双方当事人的原因导致网签迟延的，购房余款的支付时间亦应相应顺延，双方房屋买卖合同继续履行。

案情简介2015年7月23日，陈某（出卖人）和李某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人出售位于朝阳区东四环北路某房屋，成交价格为1,030万元。

同日，双方签订补充协议，就交房过户、支付房款及税费缴纳等事宜达成协议，并约定，买受人于2015年9月24日前（网签后6周，预计8月13日办理网签）支付出卖人购房款余款728万元，支付方式为银行资金监管。

因北京市调整房屋坐落编号，陈某所持涉案房屋房产证登记坐落位置有误并予以更改，导致网签迟延，实际于2015年9月28日双方完成网签。

陈某提起诉讼，诉请解除双方间签订的房屋买卖合同及补充协议，李某支付相应的违约金；李某提起反诉，诉请合同继续履行。

一审法院认定，根据合同约定，买受人李某应于2015年9月24日前支付购房余款728万元，但是李某至今并未支付上述购房款，已经超过合同约定的付款日15天。

中山市商品房买卖合同网签备案管理规定【模板】

**市商品房买卖合同网签备案管理规定（征求意见稿）第一条为了保障房地产市场正常运行，规范商品房销售行为，维护商品房交易双方合法权益，根据《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《广东省商品房销售管理条例》，结合本市实际，制定本规定。

第二条本市行政区域内新建商品房的销售（包括已取得商品房预售许可或已办理不动产首次登记的商品房），应当按本规定通过**市房地产交易和资金监管平台（下称“交易平台”）实施商品房买卖合同网签备案。

第三条**市住房和城乡建设局负责商品房买卖合同网签备案的组织实施及其相关管理工作。

第四条房地产开发企业应当通过广东省政务网（**市住房和城乡建设局商品房预售许可模块，下同），如实填写销售项目用地、报建情况及楼盘明细表中每幢（套）的情况，申请办理商品房预售许可。

第五条房地产开发企业应当按照广东省政务网中楼盘表所列内容填写房屋预测（预售商品房）或实测面积（已办理不动产首次登记的商品房）、已到市物价部门进行价格备案的销售价格。

房屋测算面积应由拥有国家测绘行政管理部门颁发的测绘资质证书且含有不动产测绘资格的单位进行计算，测算面积超过规划、施工报建面积的，需补办报建手续。

楼盘表明细表单元号、房屋编号、房屋功能、面积、销售价格等发生变更的，应当通过广东省政务网提出变更申请。

预售楼盘变更的审核部门为市住房和城乡建设局，已办理不动产首次登记的楼盘变更审核部门为市自然资源局（不动产登记中心）。

第六条房地产开发企业取得预售许可或不动产首次登记的，通过交易平台获取该预售许可信息或首次登记信息后，交易平台应即时公布下列信息：（一）商品房预（销）售许可相关信息；（二）商品房的楼盘明细表，包括总的幢（套）数以及每幢（套）的结构、面积等；（三）房地产的查封、抵押等限制情况；（四）商品房的成交数量、面积及未销售等情况；（五）其他需公布的信息。

第七条凡已在交易平台公布的可供预（销）售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业应当保证购房人的需求。

房屋交易“连环单”业务并行办理承诺书

房屋交易连环单”业务
并行办理承诺书
申请家庭（卖出房屋并新买入房屋家庭）：XXX,XXX卖出方（向“连环单”家庭出售房屋）：XXX,XXX买入方（购买“连环单”家庭房屋）：XXX,XXX
为确保“连环单”业务顺利办理，“连环单”家庭与卖出方、买入方承诺以下事项：
1.申请家庭拟出售：房产坐落、产权证号,拟购买：房产坐落、产权证号。

各方已达成交易意向，同意选择“连环单”业务并行办理模式。

2.各方知悉《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》相关规定，同意遵守该文件关于“连环单”业务并行办理流程及异常情况的处理规则。

3.各方同意当买入方、申请家庭其中一方购房资格核验未通过时，“连环单”业务进程自行终止。

4.各方同意当“连环单”家庭签订的买入或卖出网上签约合同注销时，已完成的购房资格核验结果自动失效，“连环单”业务进程自行终止。

5.各方同意“连环单”家庭卖出房产或完成不动产登记后，如果与卖出方协商取消存量房网上签约的，不影响已完成的交易
事项。

特此承诺。

“连环单”家庭：（签字）
卖出方：（签字）
买入方：（签字）
年月日。

中山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知

中山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知文章属性•【制定机关】中山市人民政府办公室•【公布日期】2017.03.26•【字号】•【施行日期】2017.03.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知信息来源：中山市人民政府办公室发布日期：2017年03月26日文号：火炬开发区管委会、翠亨新区管委会，各镇政府、区办事处，市各有关单位：为进一步完善我市房地产市场政策，确保商品住房价格平稳，促进房地产市场健康有序发展，现就有关事项通知如下：一、落实商品住房价格备案审查，严格明码标价制度（一）实施商品住房价格备案。

新建商品住房项目在销售（预售和现楼销售）前，应先到市价格主管部门办理销售价格备案。

对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，价格主管部门不予备案；没有进行价格备案的项目，属于期房预售的暂不核发预售许可，属于现楼销售的暂不办理权属登记。

房价一经备案6个月后方可调整，但如需调低备案价格的，间隔时限可以缩短为1个月。

（二）落实明码标价制度。

严格执行《商品房明码标价的规定》（发改价格〔2011〕548号）和《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》（粤价〔2011〕106号）等相关规定，对取得预售许可或现楼销售的房地产开发项目，要在10天内一次性公开全部房源，明码标价，实行“一套一标、一房一价”，在经营场所的显著位置公示商品住房销售价格等内容，且实际销售价格不得高于备案价格。

同一批次分批销售时，不得提高销售价格。

房地产开发企业应当根据开发建设成本、合理利润等因素确定商品住房合理销售价格，必须兑现公示的各项价格承诺，不得在标价之外加价，不得收取任何未予标明的费用，不得使用虚假或不规范的价格标示误导消费者进行价格欺诈，不得通过捏造、散布虚假信息等各种不正当手段，哄抬价格和串通涨价。

存量房交易网上缴税平台设计研究.docx

存量房交易网上缴税平台设计研究1引言近年来，全国大中城市存量房成交量增速较快，但房产交易服务资源有限，纳税人办理业务等候时间较长。

20XX年，各级政F和税务部门落实“最多跑一次”行动，将网上办理房产交易缴税业务提速作为惠民行动的一项重要措施。

20XX年，随着深化“放管服”改革和优化营商环境，以及政务服务“一网、一门、一次”改革的深入推进，要求进一步提升房产交易税收征管工作效率和纳税服务水平，各地的存量房交易缴税平台既要对接互联网也要与电子政务网络联通。

此外，存量房交易需要自然资源与规划部门、住建部门以及税务部门共享信息、业务通办，但是由于部门间信息化程度不同，数据集中的层级有差异，各地政F对于房产交易又有不同的政策口径，因此从省级层面设计一套功能完整、流程顺畅、安全可靠、灵活有效的存量房交易网上缴税平台尤为必要。

2存量房交易网上缴税平台架构设计本系统的整体技术架构主要包括客户层、服务层、业务层、数据层、外部交互核心层和集中前置程序层，如图1所示。

（1）客户层：是系统与用户的接口，采用DWZ、FREEMARKER等技术，通过简洁、美观的Web界面，体现系统的易操作性和界面友好性。

客户层以Web 方式为主，对性能有特殊要求的应用系统可采用C/S结构。

通常，Web客户端采用标准的HTTP/HTTPS/XML接入，调用相关服务器端的业务逻辑。

（2）服务层：为用户提供一个可扩展的框架，提供对不同渠道的接入服务，通过相应的渠道服务对象将渠道接入的信息转换成调用业务层服务所需要的统一格式，同时将返回结果转换成各渠道能接受的格式。

服务层主要完成综合平台系统前端的请求处理，将客户端的功能调用请求转发给后续服务进行处理，并将处理结果返回给客户端；同时服务层通过代码表及参数表缓存，为客户端页面代码表缓存更新提供数据。

为提高系统的整体性能，我们充分使用了数据缓存技术，主要包括3个层次的缓存：服务层、核心层和数据层。

（3）业务层：完成本项目主要业务的处理，基于平台实现相关系统的主要应用功能，包括采集、审核、评估、计税和申报、完税等应用功能。

广州市存量房网上交易规则

广州市存量房网上交易规则第一条为加强存量房交易管理，维护房地产交易和资金安全，保障当事人合法权益，促进房地产市场健康平稳发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广州市房地产中介服务管理条例》等规定，结合本市实际，制定本规则。

第二条本市行政区域内已经取得房地产权证的存量房交易应当通过广州市房屋管理系统——存量房网上交易系统（下称网上交易系统）办理网上交易手续。

第三条广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）负责组织实施本规则。

第四条房地产中介服务机构提供房地产中介服务时，应当使用网上交易系统办理存量房网上交易手续。

存量房交易当事人未委托房地产中介服务机构提供中介服务而自行成交的，在市国土房管局确定的签约服务点办理存量房网上交易手续。

签约服务点是指设在房地产交易登记部门的办事点或者愿意为自行交易的买卖当事人提供签约服务的房地产中介服务机构等。

第五条签约服务点、房地产中介服务机构申请使用网上交易系统，应当向市国土房管局认可的第三方数字证书提供商申办数字证书，签署并承诺遵守《广州市存量房网上交易系统使用承诺书》。

第六条房地产中介服务机构及其从业人员应当认真查看存量房产权人或者其委托代理人提供的房屋资料，通过网上交易系统签订房地产中介服务合同、存量房买卖合同，如实、准确填写房屋权属情况、存量房产权人或者其委托代理人提出的条件、存量房买卖当事人的协商结果等。

第七条房地产中介服务机构与存量房产权人或者其委托代理人签订房地产中介服务合同时，通过网上交易系统输入存量房产权人姓名、身份证号码、房产证号码和房屋登记字号，与房地产信息系统进行匹配。

匹配成功的，自动反馈房屋共有情况、房屋面积和建筑时间等信息。

第八条存量房产权人或者其委托代理人可以选择一家或者多家房地产中介服务机构发布房屋信息。

房地产中介服务机构接受存量房产权人或者其委托代理人委托为其发布房屋信息的，应当通过网上交易系统与其签订房地产中介服务合同，打印书面合同并签名或者盖章。

存量房买卖的概念

存量房买卖概念存量房买卖是指通过办理房屋权属转移登记取得房屋所有权证的房屋的再次买卖。

存量房的买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同，合同生效后的30日内，向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。

买卖权属转移登记委托测绘配图→委托评估→签订契约→缴纳契税→申请填表→交验书证→受理登记→权属审查→交费领证申请登记时需提交书证1、房屋权属登记申请表(在登记窗口索取或网上下载表格)2、房产买卖协议3、房屋所有权证及共有权证(由转让方提供)4、土地使用证(核对原件，收复印件)5、买卖双方及配偶婚姻状况证明、身份证(核对原件，收复印件)6、受让方契税完税证明7、房屋所有权证配图(有资质的房产测绘机构测绘)买卖一方或双方为单位的，需提交下列书证：1、单位营业执照和法人代码证(复印件由受让方提供)2、上级主管部门或董事会、股东会批准买卖的文件3、法定代表人授权委托书及代理人身份证复印件(摘录号码)4、公司章程(摘录有关内容)买卖当事人不能到场的，需提交经房地产市场备案的委托协议。

交验的书证1、产权人身份证(本人不到场，需出具委托书)2、登记收件收据税费项目受让方承担：契税，房屋所有权登记费，房产交易手续费，合同印花税，权证配图费，权证贴花印花税出让方承担：房产交易手续费中介合同(2007年版)《存量房屋买卖中介合同》使用说明一、本合同为示范文本，主要用于房屋出卖方(甲方)、购买方(乙方)和房地产中介服务机构(丙方)三方就存量房屋买卖中介事宜达成协议时签用。

二、本合同所称存量房屋是指国有土地上已经交付使用且已申领房屋所有权证的房屋。

对于房地产开发企业预(销)售的商品房，不属存量房屋。

存量房屋买卖三、对于房地产开发企业将商品房委托房地产中介服务机构出售的，适用房地产管理部门和工商行政管理部门推广使用的《商品房买卖合同》。

四、方括号“ 【】”内以斜杠“/”区分的不同内容，供签订合同时据实选用(含多选)，未被选用的应以横线删去。

有关广州市存量房(二手房)网上交易规则的说明

关于《广州市存量房（二手房）网上交易规则》的说明为进一步规范我市房地产交易市场，提高存量房交易透明度，维护房地产交易和资金安全，保障当事人合法权益，促进房地产市场健康平稳发展，现草拟了《广州市存量房（二手房）网上交易规则》。

一、文件起草的背景我局是全市房地产市场及房地产中介服务机构、从业人员的行政主管部门。

随着市场经济的发展，房地产市场进入稳定快速发展的阶段，存量房交易的市场占有量越来越大，房地产中介在其中发挥了重大的作用。

存量房交易行为的健康规范，直接关系到广大群众的切身利益和房地产市场的健康稳定发展。

为进一步规范存量房交易市场，维护市民的合法权益，我局将建设存量房网上交易系统，将全市持有房地产权证的存量房交易纳入网上管理，利用信息化手段规范交易行为，现需制定一份规范存量房网上交易行为的文件，配合系统的使用和管理工作的执行。

二、文件制定的目的加大对存量房交易市场的管理力度，规范存量房交易行为和房地产中介市场，保护市民的合法权益，促进房地产市场的健康、稳定发展。

三、文件制定的必要性（一）存量房市场在房地产市场中占有的比例日趋增大，为解决全市中低收入人群住房问题提供了更大的平台和空间。

广州市存量房交易的市场占有量逐年增大，2008年存量房交易登记共60728宗，占全部房屋交易的45.92%。

随着房地产市场的发展，越来越多的房屋将进入二手市场，未来住房二、三级市场将成为房屋交易的主要市场。

由于存量房经过二次交易或多次交易的特点，销售的价格相对比同等条件的一手商品房低，中低收入的市民根据自己的经济条件往往更加能够接受这种价位的房屋，并且成为这类房屋的主要消费人群。

存量房交易能有效促进房屋再次或多次流转，从这个角度上来说能够增加中低价位住房的供应，促进住房二级市场的发展，帮助市民合理改善居住条件。

加强存量房交易市场的监管,坚决整治存量房交易中的违法违规行为，维护存量房交易秩序，更加直接关系到中低收入人群的合法权益。

费税缴纳-中国银行

费税缴纳“费税缴纳”服务下包括“公共服务缴费”、“关税网上支付查询”、“中银易房通”、“实时纳税”“非税缴纳”、和“关税缴纳”六项功能。

一、公共服务缴费（一）功能概述公共服务缴费服务为企业客户提供在线缴纳全国范围内各类水费、电费和行政事业费的功能。

（二）服务时间及收费标准由于各地区缴费商户的服务时间存在差异，服务时间及收费标准请洽商户所在地的中国银行。

（三）服务限额无（四）业务规则1、委托●根据您要缴纳的费用，请选择缴费类型、缴费项目以及缴费省份、缴费城市和收费机构。

●提供常用缴费项目功能，对于您已经完成过的缴费项目，您可从页面下方选择，快速进入缴费页面。

2、授权●公共服务缴费支持经办复核制，授权操作员在“缴费授权”功能中对经办提交的缴费申请进行审批。

●您可一次性对同一省份/直辖市下全部的缴费项目进行审批，审批意见包括授权通过和授权拒绝。

3、查询●您可对贵单位已完成的缴费记录进行查询。

●在查询之前，请您先选择缴费的省份，您可查看该省份下的各类缴费交易。

二、关税网上支付查询（一）功能概述“关税网上支付查询”主要为企业客户提供海关税费支付业务的相关信息查询功能，具体包括税费支付信息查询、保函信息查询、待缴税单查询，便于客户及时了解海关税费业务处理情况及保函额度使用情况。

（二）服务时间及收费标准服务时间：7*24小时全天候服务。

收费标准：免费。

（三）业务规则1、税费支付信息查询：可查询企业客户海关税费支付交易信息，包括普通支付与担保支付业务相关交易，便于客户跟踪海关税费支付各环节交易处理情况。

●查询方式：可通过“企业名称、税费单号、税费金额区间、客户提交日期区间、支付类别、交易状态、付款账户”（其中企业名称、客户提交日期为必填项）进行组合条件查询。

●支付类别与交易状态：不同支付类别对应的交易状态不同。

其中普通支付的交易状态包括“缴款成功、缴款失败、已退款、处理中”；担保支付的交易状态包括“预缴成功、待缴款、待还款、缴款失败、已退款、处理中、缴款成功”。