房地产项目并购的涉税分析范文
房地产项目并购的涉税分析
转让和不动产销售行为改征增值税，相应的，房地产项目
并购涉税事项也将随之调整。本文拟在此背景下，对房地
产项目并购最主要的两种模式——资产收购与股权收购的
涉税问题进行专门分析。
额
2 契税 不征 财税[2012]4 号，财税〔2015〕37
号
从表 4 可以看出，股权收购模式下，收购方免征契税，只
2 增值税 成交额 5%和 1 国家税总 2016 年第 14
差额征收 1% 号公告，国家税总局 20
11 年第 13 号公告
2 2016.4.30 之前自 按销售额（简易） 5%征收率 不动产增值税
征收管理暂行
建 按销售额（一般） 5%预征率，11%
一、资产收购模式下的涉税分析
（一）收购方的涉税分析
序号 税种 计税依据 税率 税法文件
1 印花税 合同所载金额 0.5‰ 财税[2006]162 号
有所不同。具体见下表。
序 项目时间 计税依据 税率 税法文件
号
1 2016.4.30 之前取 按差额（简易） 5%征收率 国家税总
处理 财税〔2014〕109 号
25%
特殊性税务
处理
之一，在符合特定条件下，可以选择适用特殊性税务处
理。即，对交易中各方接受的股权支付部分，暂不确认转
让所得或损失，其非股权支付仍应在交易当期确认相应的
资产转让所得或损失，并调整相应资产的计税基础。非股
权支付对应的资产转让所得或损失＝（被转让资产的公允 价值－被转让资产的计税基础）×（非股权支付金额÷被
2、土地增值税。
房地产行业税收分析报告
房地产行业税收分析报告1. 引言本报告旨在分析房地产行业的税收情况，并通过具体数据和案例展示税收对房地产行业的影响。
房地产行业作为一个重要的经济支柱行业，在税收政策上扮演着重要角色。
通过深入研究房地产行业的税收情况，可以更好地了解税收对该行业的促进作用，为政策制定者和业内人士提供参考。
2. 房地产行业税收政策概述2.1 基本税种房地产行业的基本税种包括土地增值税、房产税、契税、营业税和个人所得税等。
2.2 税收政策调整房地产行业的税收政策在不同的时间段会有所调整，这些调整主要是根据国家宏观经济状况和市场需求的变化来制定的。
政府可以通过调整税收政策来促进房地产市场的健康发展，稳定市场预期。
3. 房地产行业税收对比分析3.1 土地增值税与房产税土地增值税是房地产开发商在出售房地产时需要缴纳的一项税费，税率根据不同地区的政策有所差异。
房产税则是房地产拥有者需要缴纳的一种固定税费，根据房屋的产权和面积等因素计算。
3.2 契税与营业税契税是在房地产买卖过程中产生的税费，根据成交价值和所在地区进行计算，一般由买方承担。
营业税是指房地产企业在经营活动中产生的营业税费，根据企业的营业收入进行计算。
3.3 个人所得税个人所得税是指从房地产交易中得到的收益需要缴纳的税费，根据个人所得的金额和持有年限等因素进行计算。
房地产交易中的利润会被个人所得税部分征收，这也是鼓励长期持有房产的一种政策。
4. 房地产行业税收优惠政策案例分析4.1 政府购房补贴政策案例某市政府针对首次购房人士推出了购房补贴政策，购房人士可获得一定数额的购房补贴作为税收减免。
这一政策鼓励市民购买房产，促进了房地产市场的发展。
4.2 鼓励租赁房产减税政策案例某市政府为鼓励出租房产，制定了租赁房产减税政策。
根据出租房屋的面积和租金等因素，出租人可获得一定比例的税收减免。
这一政策吸引了更多业主将房产用于租赁，增加了供应量，缓解了租房问题。
5. 房地产行业税收政策对经济的影响房地产行业是国民经济的重要组成部分，税收政策对房地产行业的发展和经济的稳定起到了关键作用。
房地产并购交易路径涉税情况对比分析
ACCOUNTING LEARNING121房地产并购交易路径涉税情况对比分析黄政军 上海建工一建集团有限公司摘要：并购交易通常分为资产收购和股权收购两大类，其中在资产收购模式下，重点研究土地直接收购；在股权收购模式下，重点研究直接股权收购、资产剥离后收购和企业分立后收购股权三类。
本文对房地产并购交易中的不同类型进行了涉税对比分析，并提出并购路径建议。
关键词：房地产并购；资产收购；股权收购；税负分析引言房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，拥有大量土地开发资源，是提升产品竞争力和市场占有率的必要条件。
本文通过分析房地产并购交易不同路径的会计处理和涉税情况，旨在为房地产企业并购重组决策和实践提供有益借鉴。
一、研究背景及意义房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，市场规模对房地产企业而言至关重要。
提升市场规模的重要支撑是拿地力度，拥有大量土地开发资源，是提升产品竞争力和市场占有率的必要条件。
随着土地拍卖市场的火热，时下一二线城市公开市场拿地已越来越难，部分地区，尤其是一线城市，也出现了土地资源万金难求的局面，由此，我们将国有土地的流转环节划分为两个不同的市场，由政府收储后出让的，属于一级市场；在一级市场上取得土地使用权的受让人，再将土地使用权进行转让的，属于二级市场。
如果说一级市场是由国家主权主导，那么二级市场就更接近于完全的自由市场，尤其是在投资并购成为企业扩大版图常规手段的当前。
房地产行业内，并购竞争异常激烈，并购过程风险极大，并购标的情况复杂，并购金额往往上亿，而并购方式、税务处理不同，会对企业的利润造成上千万乃至上亿的影响。
本文以房地产行业二级市场的并购交易涉税情况作为主要研究对象，并将研究对象分为资产收购和股权收购两大类，对交易涉及的增值税、土地增值税、所得税、契税、印花税五大税种进行逐项分析，探讨房地产并购交易不同路径的会计处理和涉税情况。
二、不同并购交易路径会计处理和涉税对比分析无论采用哪种方式交易，由于土地是稀缺资源，出售人谈判议价能力更强，因此出售人承担的税费往往也会在价格中体现，从而转嫁给买受人。
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）第一篇：房地产行业税收问题及稽查对策分析近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业项目运作及会计核算，初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。
一、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。
第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。
第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。
预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。
房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。
前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发成本核算及结转的方法。
目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
房地产企业并购的税务筹划与税务风险探讨
房地产企业并购的税务筹划与税务风险探讨房地产企业并购是一种常见的业务活动，对于参与并购的企业而言，税务筹划和税务风险是需要重视和关注的问题。
税务筹划可以帮助企业降低税务负担，提高经营效益，而税务风险则可能给企业带来不利影响。
本文将对房地产企业并购的税务筹划和税务风险进行探讨。
在房地产企业并购中，税务筹划主要包括合理组织并购结构和安排交易方式，以减少税务风险，降低企业税务负担。
一方面，企业可以通过选择合适的交易方式来降低企业所得税的负担。
如果一个房地产企业选择直接收购目标企业的股权，那么在收购完成后，被收购企业的利润将纳入收购企业的综合税务体系，适用相应的税率。
企业还可以通过优化并购结构来减少税务负担。
企业可以通过筹资结构优化来降低债务利息支出的税务负担，或者通过合理利用税收优惠政策来减少税务负担。
房地产企业并购也面临着一定的税务风险。
由于并购活动往往涉及一系列的交易，其中涉及的税款计算和缴纳往往比较复杂，容易出现错误。
如果企业在税务申报中存在错误或遗漏，就可能面临着税务罚款和纳税调整等风险。
房地产企业并购往往涉及跨地区、跨国家的交易，涉及到不同地区、不同国家的税收法规和税收政策。
如果企业没有充分了解和掌握相关的税收法规和政策，可能会导致误解和错误的税务处理，进而产生潜在的税务风险。
房地产企业并购可能涉及到大额资产重组，引发税务机关对企业的关注和审查。
如果企业不能做好相关的税务合规工作，就可能面临着不正当税收处理的指责和处罚。
为降低税务风险，房地产企业在并购中应该采取一系列的税务策略和措施。
企业应该充分了解和熟悉相关的税收法规和税收政策。
只有明确了解相关的税收条款和准则，才能在并购过程中避免疏漏和错误的税务处理。
企业应该合理选择并购结构和交易方式，减少税务风险。
企业可以选择资产收购方式，以避免收购的股权增值所带来的税负。
企业还可以通过税务尽职调查和税务评估，对并购目标企业的税务风险进行评估和控制。
房地产项目并购的涉税分析2024
引言：房地产行业一直以来都是一个热门的投资领域，而房地产项目并购作为其中的一种重要交易形式，不仅可以促进市场的整合与优化，还能够实现资源共享与价值增值。
由于并购涉及到税收政策的影响，合理的税务规划和分析对于房地产项目并购的成功与效益至关重要。
本文将通过引言概述、正文内容和总结三部分，对房地产项目并购的涉税分析进行详细阐述。
正文：一、税收政策对房地产项目并购的影响1.1税收政策变化对并购活动的影响1.2地方税收政策对房地产项目并购的影响1.3对于不同类型房地产项目并购的不同税务政策1.4税务审查与风险评估二、房地产项目并购的税务筹划2.1合理利用税收政策的优惠措施2.2税务尽职调查与风险防范2.3利用税收优惠进行资产重组2.4合理利用跨境并购税收政策2.5避免双重征税与避免税三、房地产并购交易的税务实务3.1税务规划与合同设计3.2并购交易结构的选择与税务影响3.3测算与避免交易税务风险3.4税收减免与免税的合规实现3.5合规运作与税负优化四、特殊类型房地产并购的税务分析4.1资产管理公司的税务筹划4.2特殊目的主体的税收优惠4.3合资合作与税务合规4.4融资租赁与税收安排4.5公司重组与税务处理五、房地产并购的税务风险分析与应对5.1税务合规事项的风险分析5.2税务审查与风险应对策略5.3审计与税务争议解决5.4合理利用税务争议解决机制5.5风险管理与合规运营的实践经验分享总结：本文通过对房地产项目并购的涉税分析，从税收政策的影响、税务筹划、税务实务、特殊类型并购的税务分析和税务风险分析与应对等五个大点进行了详细阐述。
税收政策对房地产项目并购具有重要的影响，因此合理的税务规划和分析对于并购活动的成功和效益至关重要。
房地产并购涉及到多个税务方面的问题，包括税务制度、税务合规、税务风险等，需要进行全面的分析和应对。
通过本文的阐述，可以为从事或有意从事房地产项目并购的相关从业人员提供一定的参考和指导。
房地产企业并购重组的税收筹划及其风险分析
房地产企业并购重组的税收筹划及其风险分析一、税收筹划的重要性税收筹划是指利用税收法律规定的优惠政策和漏洞，通过合法的手段来降低税收负担和减少税务风险的一种行为。
在房地产企业并购重组中，通过合理的税收筹划可以最大限度地降低税负，提高企业的资本金利用率和融资成本。
税收筹划还可以降低企业的成本，提高企业的市场竞争力。
税收筹划也可以合法规避税收风险，有效的解决企业在并购重组过程中可能面临的税收问题，减少企业未来可能面临的税务争议和诉讼风险。
税收筹划对于房地产企业并购重组来说至关重要。
二、房地产企业并购重组的税收筹划方式1. 资产置换：通过资产置换的方式进行并购重组，可以通过购买资产或进行资产置换来实现税收优惠，降低并购成本。
2. 股权转让：通过股权转让的方式进行重组，可以实现资本利得税的合理规避，降低企业税负。
3. 跨境并购：房地产企业在进行跨境并购时，可以通过合理规划跨境资金流动，利用双重税收协定和避免双重征税条款，降低跨境并购过程中的税收风险。
4. 重组结构规划：合理设计重组结构，在满足法律法规的前提下，优化企业税务结构，实现税收优化。
三、税收筹划的风险分析1. 调整可能性：税收筹划的法律依据可能会随时发生变化，一些原本合法的税收筹划方式可能因为法律政策的调整而失效，从而导致企业面临额外的税务负担。
2. 法律风险：一些税收筹划行为可能存在一定的法律风险，如果在进行税收筹划时未能充分考虑相关法律法规的规定，企业可能会面临税务管理部门的处罚和诉讼风险。
3. 税收审计风险：一些税收筹划可能被税务机关认定为非法避税行为，从而引发税务审计。
如果企业不能充分证明其税收筹划行为的合法性，可能会被要求补缴税款和支付滞纳金和罚款。
4. 交易安全风险：在进行房地产企业并购重组过程中，税收筹划可能会对交易的安全性产生不利影响，通过税收筹划实现的税收优惠可能会激起交易对手的不满，导致交易流产。
1. 完善合规性：企业在进行税收筹划时应充分了解并遵守相关的税收法律法规，确保其税收筹划行为合法合规，避免发生不必要的法律风险。
房地产项目并购的涉税分析
房地产项目并购的涉税分析随着经济的发展和城市化进程的加速，房地产行业成为了一个重要的经济支柱。
在这个行业中，房地产项目并购成为了一种常见的商业模式。
然而，房地产项目并购不仅仅涉及到商业和经济层面的考量，还有一个重要的方面就是涉税问题。
本文将对房地产项目并购的涉税问题进行分析。
首先，房地产项目并购涉及到的一个重要税种就是增值税。
在房地产项目并购中，如果被收购的项目是已经竣工并取得了不动产证的，那末增值税的计算相对简单，按照房地产交易的税率进行征收即可。
然而，如果被收购的项目是未竣工或者未取得不动产证的，在涉及到增值税的计算时就会有一些复杂性。
根据相关法规，未取得不动产证的房地产项目的增值税计算是按照开辟商的成本进行，而不是按照交易价格进行。
因此，在房地产项目并购中，对于未取得不动产证的项目，需要子细核对开辟商的成本，以确定增值税的计算基数。
其次，房地产项目并购还涉及到土地增值税的问题。
在中国，土地是国家所有的，个人和企业只能通过租赁或者购买土地使用权的方式来获得土地使用权。
因此，在房地产项目并购中，如果涉及到土地使用权的转让，就会触发土地增值税的征收。
土地增值税的计算是按照土地转让的差价进行，税率为30%。
在房地产项目并购中，如果涉及到土地使用权的转让，需要对土地的原始购买价格和当前转让价格进行核对，以确定土地增值税的计算基数。
此外，房地产项目并购还涉及到企业所得税的问题。
在房地产项目并购中，如果被收购的项目是一个独立的法人实体，那末在并购完成后，该实体将成为收购方的子公司或者分支机构。
在这种情况下，被收购方的企业所得税将由收购方承担。
然而，如果被收购的项目是一个不动产开辟企业，那末在并购完成后，该企业的不动产开辟业务将继续进行，因此需要继续纳税。
在这种情况下，被收购方需要对被收购企业的企业所得税进行核查，以确定并购完成后的纳税义务。
最后，房地产项目并购还涉及到契税的问题。
在房地产项目并购中，如果涉及到不动产的买卖，就会触发契税的征收。
房地产企业并购重组的税收筹划及其风险分析
房地产企业并购重组的税收筹划及其风险分析随着我国经济的快速发展，房地产行业成为了我国经济增长的重要动力之一。
在这个过程中，房地产企业的并购重组成为了行业内的一种重要发展方式。
在进行并购重组时，房地产企业需要注意税收筹划和风险管理，以避免不必要的税务风险。
一、税收筹划1. 并购优化结构在进行并购重组时，房地产企业需要根据具体情况选择合适的并购结构，以最大限度地减少税务负担。
通常来说，资产重组往往可以实现较低税务成本，因为资产重组可以享受一定的税收优惠政策，比如资产重组过程中的增值税优惠政策、土地增值税优惠政策等。
资产重组的税务筹划要充分考虑企业的整体业务情况，合理选择资产重组方案，以达到最大化的税收优惠。
2. 债务重组优化在进行并购重组时，债务重组也是一个重要的税务筹划手段。
债务重组可以通过优化资本结构和财务成本，减少企业的融资成本，降低企业的偿债压力。
在进行债务重组时，房地产企业可以通过内外部融资的结合，进行财务杠杆优化，降低财务成本，提高企业的盈利水平。
债务重组的税收筹划要注意不要触犯相关的税收法律法规，避免出现不必要的税务风险。
3. 利润转移定价筹划在进行并购重组时，利润转移定价筹划是一个重要的税务筹划手段。
利润转移定价筹划可以通过合理设定跨境交易的价格，降低跨境交易的税务负担，避免跨境转移定价调整，减少企业的税务风险。
在进行利润转移定价筹划时，房地产企业需要充分考虑跨境交易的实质经济活动，合理设定跨境交易的价格，避免违反相关的税收法律法规，避免出现不必要的税务风险。
二、税收风险分析1. 政策风险在进行并购重组时，政策风险是一个不可忽视的因素。
政策风险是指由于政策变化导致企业税收负担的不确定性。
在房地产行业，政府对房地产企业的土地使用、房产交易等方面的政策不断调整，可能会对房地产企业的税收负担产生影响。
房地产企业需要密切关注相关政策的动向，及时调整税收筹划方案，降低政策风险带来的影响。
2. 法律风险3. 经营风险税收筹划对于房地产企业的并购重组至关重要。
浅析房地产行业并购过程中的税务问题
浅析房地产行业并购过程中的税务问题作者：卞锡飞来源：《管理观察》2012年第36期摘要：房地产业通过并购方式将企业内部部分资产进行重新整合，使之达到企业所期待的优化效果，但由于我国相关的法律法规仍不完善，房地产业并购过程中经常存在部分企业为了逃避税收，并购一些生产效益不好的企业，实现内部的盈亏相抵，从而来逃税。
本文就是浅析房地产行业并购过程中的税务问题，希望能够从中找到一些方法。
关键词：房地产行业并购逃税1.房地产行业的并购现象按照传统并购行为类型进行分类.房地产类公司的并购方式可以分为横向、纵向和混合并购。
如华润总公司并购深圳万科是典型的横向并购，而光彩建设股份有限公司并购青岛泛海物业发展有限公司属行业下游的纵向并购等。
总体上.房地产行业并购显现出以下特点：①房地产行业兼并并购较多发生在广州、深圳和北京等件宅房地产发展较快的地区。
以买卖为主要目的的兼并并购在2009年依然较为广泛，并继续在房地产企业的资本运作计划中酝酿。
②建立稳定的融资渠道和开拓房地产市场是企业兼并和并购的主要目的。
此外。
大型国有房地产企业为改革企业运作机制而进行的企业重组也成为该行业资本运作的焦点。
③房地产公司通过并购涉足高科技行业与其他行业类公司兼并房地产公司进军房地产行业的情况并存。
如，中天企业并购一家网络技术开发公司，参与深圳数码港的建设等。
对那些亏损或微利的公司，为了改善经营状况、避免进一步亏损，更迫切的是为了免于“带帽”，主要通过资产剥离或拥有的股权出售、资产置换，获得投资收益或将部分劣质资产置换成优质资产。
2.房地产行业并购过程中的税务问题房地产业通过并购方式将企业内部部分资产进行重新整合，使之达到企业所期待的优化效果，但由于我国相关的法律法规仍不完善，房地产业并购过程中经常存在部分企业为了逃避税收，并购一些生产效益不好的企业，实现内部的盈亏相抵，从而来逃税。
这些借并购来逃税，完全与我国税收法律法规不一致，这样的行为是国家明令禁止的，属于违法行为。
房地产项目并购的涉税分析
综合评估目标公司的税务状况、资产规模、负债状况等因 素，以确定最优的并购方案。
合理规划交易时间与价格
根据目标公司的税务状况和并购进度，合理规划交易时间和 价格以优化税务结构。
考虑并购后公司的经营和盈利状况，合理安排资金流动和税 收缴纳时间，以降低税务风险。
针对识别出的税务风险，制定相应的风险应对策略，如税务 筹划、合同约定等，以降低或避免风险带来的损失。
落实风险防范措施
根据制定的风险应对策略，将具体的防范措施落实到并购协 议、合同等文件中，确保有效控制税务风险。
税务风险监督与检查
建立监督机制
建立有效的税务风险监督机制，定期对并购过程中的涉税事项进行检查、审 计和监督，确保及时发现和解决潜在风险。
城市维护建设税
根据房地产项目的不同情况，城 市维护建设税的税率在7%-10% 之间。
教育费附加
教育费附加税率为3%，与营业税 同时征收。
特殊性税收法规
土地增值税
对于房地产项目的土地增值税，根据增值额的不同，适用税率在30%-60%之 间。
企业所得税
企业所得税的税率为25%，房地产项目并购需注意相关所得额的计算。
根据尽职调查结果，制 定具体的并购方案，包 括并购方式、支付方式 、交易结构等。
与目标企业或项目所有 者进行深入的沟通和谈 判，达成一致后签署正 式的并购协议。
完成并购协议约定的交 割条件后，进行企业整 合，包括资产、人员、 业务等方面的整合。
房地产项目并购的历史与发展
早期发展
我国房地产项目并购起步较晚，但发展迅速。20世纪90年代初开始出现以协议转让和股 权转让为主要形式的房地产项目并购。
房地产收购的税务分析
房地产收购的税务分析房产并购涉及的税种主要有6个，分别为企业所得税、个人所得税、营业税、契税、土地增值税、印花税。
其中，企业所得税和个人所得税是法律，其他均为暂行条例。
要详细掌握各税种的相关规定可购买中国注册会计师协会编写的注会考试教材其中的《税法》一书，特书的特点在于对税收优惠政策、特殊规定等收集的比较全面而且较为权威。
一、房地产项目收购涉及的税种（一）所得税1、企业所得税与个人所得税企业所得税是任何一家企业（不仅限于房地产业务）只要不亏损均要缴纳的税应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除金额（包括税金）-弥补亏损企业所得税=应纳税所得额*25%（2008年之后为25%）-减免税额-抵免税额个人所得税在这里只讨论股息、红利、财产转让所得。
任何企业进行节税活动，最终还是落实到作为自然人的股东上。
应纳税所得额（财产转让所得）=收入总额-费用减除（一般指财产原值）应纳税所得额（股息、红利）=一次性收入额个人所得税=应纳税所得额*20%企业所得税与个人所得税存在的差别：企业所得税是按年计征，计入当期损益；而个人所得税是按次计征，不计损益。
比如同样都是获得1000万的收入，企业当年亏损1000万，应纳税所得额抵消为0，不用缴税；而某人当年也是先赔了1000万，之后又获得了这笔1000万的收入，还是要缴税，不能与之前赔的1000万相抵消。
2、免税收购与应税收购依据文件：财税[2009]59号文、国税发〔2000〕118号计税基础即税基，并购可引起税基的变化，税基的变化将导致下一次交易的纳税额。
根据财税[2009]59号文，在以股权作为支付方式的并购（以股换股）中有免税并购与应税并购之分。
差异在于并购前后税基是否变化。
如果税基发生了变化，我们称之为“应税并购”；如果税基不发生变化，我们称之为“免税并购”。
“免税并购”并不是真正的免税，由于税基不变，税收将会在下一次的流转中予以体现。
“免税收购”的条件，根据财税[2009]59号文的关于“特殊性税务处理”的规定，包括：收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%，且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。
房地产企业并购重组的税收筹划及其风险分析
房地产企业并购重组的税收筹划及其风险分析随着房地产市场的不断发展，房地产企业之间的并购重组越来越多，这需要企业进行相应的税收筹划，以减少税负并提高企业的经济效益。
本文将从税收筹划和风险两个方面来分析房地产企业并购重组的税收问题。
一、税收筹划1. 实际交易中的税收筹划房地产企业在进行并购重组时，往往需要考虑到税收方面的因素。
首先，房地产企业可以通过资产重组实现合理减税，比如采取不产生业务转移税的方式进行资产过户，节约企业税务成本。
其次，房地产企业还可以通过利用亏损抵扣等税收优惠政策，减少应纳税所得额，从而减轻企业税负。
最后，房地产企业还可以利用税收优惠政策，降低企业的税负风险。
2. 预防税务争议的税收筹划房地产企业在进行并购重组时，还需要预防可能出现的税务争议，尤其是在涉及到多个不同地区的纳税人时，需要更加注重税务风险。
首先，房地产企业可以利用税法规定的税收优惠政策，合法降低税收合规成本，避免发生税务争议。
其次，房地产企业还可以通过建立完善的税务档案，保留相关证据、数据和资料，预测并规避潜在的税务风险，并提高企业的安全性。
二、税收风险房地产企业在进行并购重组时，可能面临实际交易中的税收风险。
这种风险主要是指企业在进行资产或股权转让时，产生的涉税风险。
其中包括业务转移税、增值税、企业所得税等方面的风险。
因此，在进行并购重组时，房地产企业需要充分掌握税法规定，及时披露相关信息，避免出现税务风险，确保交易合规。
房地产企业在进行并购重组时，还需要预防税务争议的风险。
这种风险主要是指企业在财务报表、有形资产计价、现金流量等方面存在的审计风险。
涉及到的主要税种有企业所得税、增值税、营业税等。
房地产企业应当提前进行预防性的税务检查，完善财务数据和档案，规范税务管理，避免出现税务风险和纳税争议。
三、结论总之，房地产企业在进行并购重组时，应当采取有效的税收筹划措施，合理安排资产重组方案，降低税负，提高企业经济效益。
房地产企业并购重组中的涉税问题探析
房地产企业并购重组中的涉税问题探析作者：汪洋来源：《经营者》 2019年第20期汪洋摘?要?我国资本市场的成熟，为房地产企业通过并购重组获取资本提供了重要的环境。
尤其是当下房地产市场竞争激烈，而且国际经济环境恶劣，房地产企业发展存在严峻的挑战。
当下房地产企业为了应对市场的挑战，不断地运用并购重组的形式来获取资本。
并购重组给房地产企业带来新的发展机遇，能够为房地产企业注入新的发展活力。
然而，企业并购重组涉及企业的各个环节，不仅对被收购企业有影响，一旦并购重组项目失败也会给企业带来不小的损失。
因此，房地产企业进行并购重组要注重风险的防范，其中最值得关注的就是对涉税风险的管控。
并购重组过程中的涉税风险往往会影响整个收购项目成本的高低，甚至涉税问题严重时将会阻碍并购重组项目的成功。
因此，本文针对房地产企业并购重组的涉税问题进行分析。
关键词?房地产企业?并购重组?涉税风险目前，形势环境的恶劣直接给房地产企业的经营管理以及发展形成冲击，房地产企业在该背景下要想应对经济下行的挑战，需要从多方面增强竞争力。
而并购重组是房地产行业常见的增强实力的方式，通过并购重组能够帮助房地产获取到原先没有的房地产资源，将原有的资源进行重新配置，充分发挥企业资本力量增强综合实力。
这种方式不仅能够将企业的产权关系进行优化，而且能够调整产权结构，便于企业盘活组织架构。
但是，房地产企业的并购重组过程面临较多的涉税问题，如果不能够有效地处置涉税问题，将会为房地产企业并购重组埋下隐患，一旦涉税风险爆发后极有可能对整个并购重组项目造成负面影响，甚至直接导致项目的失败。
因此，房地产企业并购重组过程必须对涉税问题进行分析，制定有效的防范措施，为并购重组的顺利实现提供保障。
一、房地产企业并购重组涉税问题概述当下房地产行业的发展形势仍然处于良好的状态，但是随着参与者的增加，市场竞争惨烈程度不断提升，加上需要面临经济环境下行压力，房地产企业必须从综合实力出发，通过并购重组夯实房地产企业基础。
房地产项目并购的涉税分析
《房地产项目并购的涉税分析》xx年xx月xx日CATALOGUE目录•房地产并购概述•房地产项目并购的税收政策•房地产项目并购的涉税问题•房地产项目并购的税收风险控制•房地产项目并购的优化建议•结论01房地产并购概述房地产并购：指企业通过购买、股权交换、资产置换等方式获得另一个企业的全部或部分房地产资产或股权，从而实现对房地产市场资源的重新配置。
房地产并购不等于土地使用权转让，也不等同于房屋买卖。
房地产并购的定义同行业间的并购，有利于扩大企业市场份额，提高行业集中度和企业竞争力。
房地产并购的类型横向并购上下游企业之间的并购，有利于企业延长产业链条，实现资源整合和优化配置。
纵向并购不同行业之间的并购，有利于企业实现多元化经营，降低单一业务风险。
混合并购内部战略原因企业转型升级、扩大市场份额、提高竞争力、优化资源配置等战略需求推动企业进行并购。
外部环境原因宏观经济形势、政策法规调整、市场需求变化等因素推动企业进行并购。
其他原因如企业实际控制人的变化、管理层决策等因素也会影响企业进行并购。
房地产并购的原因02房地产项目并购的税收政策在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人。
纳税人税目税率土地使用权转让、房地产开发、建筑安装、装饰业等。
5.0%～10.0%不等。
03营业税0201在中国境内转让土地、房屋权属的单位和个人。
纳税人土地增值额和房屋增值额。
课税对象30%～60%不等。
税率土地增值税在中国注册的企业，包括外商投资企业、外国企业等。
企业所得税纳税人企业发生的经营费用、工资薪金、广告费、业务招待费等。
税前扣除25%。
税率应纳税所得额工资薪金、稿酬、特许权使用费、财产租赁和转让等。
纳税人在中国境内有住所的个人或无住所而在中国境内居住满一年的个人。
税率比例税率20%～45%不等。
个人所得税纳税人应税凭证税率各类合同、产权转移书据、营业账簿等。
比例税率0.05%～1.0%不等。
03印花税02 01在中国境内书立、领受应税凭证的单位和个人。
房地产项目并购的财税分析与审计服务
房地产项目并购的财税分析与审计服务介绍房地产业是中国经济的重要支柱之一，随着中国经济的发展，房地产行业也越来越受到关注。
房地产企业通过并购、重组等方式实现资源整合，提高市场竞争力。
在房地产项目并购过程中，财税分析和审计服务是非常重要的环节。
本文将对房地产项目并购的财税分析和审计服务进行详细介绍。
房地产项目并购的财税分析资金的财税分析在房地产项目并购中，资金的财税分析是非常重要的。
资金的财税分析需要分析一系列的财务数据，例如资产负债表、现金流量表、利润表等。
这些数据可以帮助企业了解目标企业的财务状况，评估交易的风险和收益，确保交易的合理性和可行性。
资金的财税分析还需要分析目标企业的税务情况。
主要包括企业所得税、土地增值税等税务方面的问题。
这些税务问题可能会对交易造成影响，影响交易的可行性和效益。
因此，开展资金的财税分析非常重要。
股权的财税分析房地产项目并购中，股权的财税分析同样重要。
股权的财税分析需要分析目标企业的股权结构、所有权变更、纳税情况等。
这些分析可以帮助企业了解目标企业的治理结构，评估目标企业的投资价值，确保交易的合理性和可行性。
股权的财税分析还需要考虑双方企业的税务问题。
例如，企业合并涉及企业所得税、印花税、土地增值税等多个税收方面。
开展股权的财税分析是确保交易成功的关键。
房地产项目并购的审计服务房地产项目并购涉及的交易金额巨大、涉及的事项复杂，因此需要进行审计服务。
审计服务可以帮助企业了解目标企业的财务状况和风险情况，评估交易的可行性和效益，确保交易的合理性和可行性。
审计服务主要包括基础审计、财务会计审计、税务审计等。
基础审计主要是对目标企业的基础信息、内部控制进行审计，财务会计审计主要是对目标企业的财务报表、计算方法等进行审计，税务审计主要是对目标企业的税务及合规情况进行审计。
房地产项目并购的审计服务可以帮助企业了解目标企业的真实情况，评估交易的可行性和风险，降低交易的风险和成本，提高交易的成功率。
房地产项目并购涉税
房地产项目并购涉税随着房地产行业的快速发展，房地产项目并购成为一种常见的经营策略。
然而，房地产项目的并购往往涉及复杂的税务安排和筹划，这对于投资者和开发商来说是一个重要的考虑因素。
本文将讨论房地产项目并购涉税的相关问题，包括如何最大程度地减少税务风险以及合法避税的策略等。
1. 了解并考虑适用的税法规定房地产项目并购涉及到的税法规定各不相同，因此在进行项目并购之前，投资者和开发商需要充分了解并考虑适用的税法规定。
这包括了解不同地区或国家的税务政策，比如房产税、印花税、增值税等方面的规定。
只有掌握了这些信息，投资者和开发商才能更好地制定并购策略，避免税务风险。
2. 合理安排交易结构在进行房地产项目并购时，合理安排交易结构是非常重要的。
有时候，通过采用特定的交易结构，可以最大程度地减少税务负担。
例如，可以考虑通过建立特定的公司结构或利用地方政府提供的优惠政策来降低交易涉税成本。
这些方法不仅可以降低房地产项目并购的税务负担，还可以提高交易效率。
3. 合法避税的策略合法避税是指通过合理的税务筹划，采取合法的手段来降低纳税义务。
对于房地产项目并购而言，合法避税策略是不可忽视的一部分。
投资者和开发商可以利用各类税收优惠政策，比如产业政策、对外投资政策等来避免不必要的税务风险。
然而，需要强调的是，避税必须是合法的，不能通过操纵账目等不当手段来实现。
4. 注意税务风险和合规性在进行房地产项目并购时，投资者和开发商必须意识到税务风险和合规性的重要性。
税务风险可能涉及到违反相关税法规定而面临的罚款或处罚，而合规性则是指投资者和开发商必须按照税法规定的要求进行纳税和报告等方面的义务。
为了降低税务风险和保持合规性，投资者和开发商应该及时履行纳税义务、保留相关交易文件和凭证，并定期进行内部审计以确保符合税法规定。
5. 寻求专业税务建议房地产项目并购涉及的税务问题相对复杂，为了确保能够合法合规地进行交易，投资者和开发商应该寻求专业的税务建议。
房地产项目并购的涉税分析
房地产项目并购的涉税分析1. 概述房地产项目并购是指企业通过购买或合并其他房地产项目来扩大自身规模和市场份额的行为。
在进行房地产项目并购时，涉及到的税务问题是非常重要的，因为税务因素将直接影响到交易的成本和效益。
本文将对房地产项目并购的涉税分析进行详细讨论。
2. 印花税在房地产项目并购中，买方需要支付印花税。
印花税是根据交易金额计算的一种税费，税率根据地区而有所不同。
买方需要了解并计算印花税的金额，并在交易过程中及时支付。
3. 增值税房地产项目并购涉及到的另一个重要税务问题是增值税。
根据国家税法，购买房地产项目属于货物和服务的交易，因此可能需要缴纳增值税。
增值税税率和计算方法根据地区和具体情况而有所不同。
买方需要了解并计算增值税的金额，并在交易过程中及时缴纳。
4. 土地增值税在房地产项目并购中，如果涉及到土地的转让，买方可能需要缴纳土地增值税。
土地增值税是根据土地转让的利润金额计算的一种税费。
税率和计算方法根据地区和具体情况而有所不同。
买方需要了解并计算土地增值税的金额，并在交易过程中及时缴纳。
5. 企业所得税房地产项目并购还涉及到企业所得税的问题。
根据国家税法，企业在进行并购交易后，需要根据交易所得计算并支付企业所得税。
企业所得税税率和计算方法根据地区和具体情况而有所不同。
买方需要了解并计算企业所得税的金额，并在交易后及时申报和缴纳。
6. 印花税优惠政策在某些地区或特定情况下，政府可能会出台印花税优惠政策，以鼓励房地产项目并购。
买方需要了解并利用这些优惠政策，以减少交易成本。
7. 增值税优惠政策类似于印花税，政府也可能出台增值税优惠政策，以鼓励房地产项目并购。
买方需要了解并利用这些优惠政策，以降低交易成本。
8. 税务尽职调查在房地产项目并购前，买方需要进行税务尽职调查，以了解目标项目的税务状况。
这包括查看目标项目的税务文件、纳税记录以及与税务相关的合同和协议。
通过税务尽职调查，买方可以评估交易的风险和潜在的税务问题，并做出相应的决策。
房地产企业并购重组的税收筹划及其风险分析
房地产企业并购重组的税收筹划及其风险分析【摘要】本文主要探讨房地产企业并购重组过程中的税收筹划及相关风险分析。
在首先介绍了研究背景并明确研究目的和意义。
在详细阐述了房地产企业并购重组的概念，探讨了税收筹划在此过程中的作用，并列举了税收筹划的具体实施方式。
还对房地产企业并购重组中可能面临的税收风险进行了分析，并提出了相应的应对策略。
在结论部分进行总结，展望未来发展趋势，并提出建议。
本文旨在为房地产企业在并购重组过程中的税收筹划提供参考，并帮助企业更好地应对税收风险。
【关键词】房地产企业并购重组、税收筹划、风险分析、税收风险、策略、引言、正文、结论、总结、展望未来、建议、研究背景、研究目的、研究意义、概念、作用、具体实施方式、应对税收风险。
1. 引言1.1 研究背景房地产行业具有巨大的市场需求和发展空间，吸引了大量资金和企业参与。
随着市场竞争的加剧，房地产企业为了实现规模扩张、资源整合或者实现战略转型，频繁进行并购重组。
在房地产企业并购重组过程中，税收问题一直是重要的考虑因素。
税收筹划的合理实施可以帮助企业降低税负、规避税收风险、提高竞争力，对于企业的长期发展具有重要意义。
在税收筹划的过程中，也存在着一定的风险。
由于税法政策的不确定性、税收监管的不断加强，房地产企业在税收筹划中需要谨慎应对各种潜在风险，避免造成不良影响。
对房地产企业并购重组的税收筹划及其风险进行深入研究，可以帮助企业更好地理解税收政策、规避风险，提升企业的综合竞争力和盈利能力。
1.2 研究目的房地产企业并购重组的税收筹划及其风险分析是一个具有重要意义的课题。
本文旨在探讨房地产企业并购重组中税收筹划的作用及影响因素，分析税收筹划的具体实施方式，并对房地产企业在并购重组过程中面临的税收风险进行深入分析。
通过对税收风险的认识和分析，提出有效的应对策略，以减少企业在并购重组过程中可能面临的税收风险。
本文旨在为房地产企业及相关政府部门提供参考，促进房地产企业在并购重组中的税收筹划与风险管理工作，促进房地产市场的健康发展和行业的持续稳定。
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房地产项目并购属重大涉税交易，在整个交易成本中，税收成本占据很大的比例，而不同的交易模式对后续税收负担有着重大的影响。
因此，在前期交易模式的策划阶段，税收策划是十分必要的。
2016年5月1日我国实施全行业营改增之后，原本作为营业税征税范围的土地使用权转让和不动产销售行为改征增值税，相应的，房地产项目并购涉税事项也将随之调整。
本文拟在此背景下，对房地产项目并购最主要的两种模式——资产收购与股权收购的涉税问题进行专门分析。
一、资产收购模式下的涉税分析（一）收购方的涉税分析序号税种计税依据税率税法文件1印花税合同所载金额0.5‰财税[2006]162号2契税成交价3%-5%国务院令[1997]224号2、土地增值税。
对被收购方而言，土地增值税是最大的一个税种，根据增值的比例，承担增值额30%~60%的重税。
3、企业所得税按照财税2009[59]号文，资产并购属于企业重组的类型之一，在符合特定条件下，可以选择适用特殊性税务处理。
即，对交易中各方接受的股权支付部分，暂不确认转让所得或损失，其非股权支付仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失，并调整相应资产的计税基础。
非股权支付对应的资产转让所得或损失＝（被转让资产的公允价值－被转让资产的计税基础）×（非股权支付金额÷被转让资产的公允价值）实践中存有争议，主要原因是国税函【2000】687号文的存在。
本文认为股权转让模式下，不应当征收土地增值税，另外，实践中为避免个别税务机关适用【2000】687号文，也可以采取一定的方式避免该条文的适用，比如先转让99%的股权。
后续再行转让1%的股权。
3、企业所得税股权收购属于2009[59]号文规定的企业重组的类型之一，在符合特定条件下，可以选择适用特殊性税务处理。
具体可参见上述资产转让模式下的处理。
三、资产收购与股权收购的税负比较通过上述分析可以看出：1、在资产收购模式下，被收购方的税负较重，而对于收购方而言，由于土地增值部分可以计入资产成本，在将来进行不动产销售时，可以减轻增值额，获得节税利益。
2、在股权收购模式下，各方的税负都较轻，尤其是被收购方，可以减免增值税和土地增值税。
但是，由于股权溢价部分不可以计入资产成本，对于将来用于出售的收购方而言（自持的除外），土地增值税的增值额将大增，未来将承担很大的税负。
3、交易双方应当将税收成本作为交易价格的一部分，在对双方税收负担进行明确计算的前提下，通过积极磋商，合理分配税收负担，促成交易的实现。
都说买铺贷款难，卖铺税费高，那么商铺交易税费到底怎么收呢？商铺、写字楼同为商业产权。
按照相关规定，商业产权的物业，贷款的首付比例为50%，最长贷款年限不能超过10年。
同时，贷款利率上浮10%，即5.39%。
目前银行对社区商铺产品的贷款审批要求较高，所以购房者必须提供较高的个人收入证明(一般要求贷款人的月收入证明要高于还款额2倍)。
另外，也有部分银行要求购房者提供固定资产证明及企业资质证明。
商铺的交易税费与住宅有三方面不同：一是除了营业税、个税和契税，还要交土地增值税和印花税；二是营业税和个税无法免除，即使交易满五年也要交；三是契税按最高标准交，与面积大小无关，统一为计税价格的3%。
由于商铺交易税费较为复杂，增值税、个税、土地增值税可以简单的计算为全额的30.6%或者差额的55.6%。
实际操作中如果选择全额则全部按照全额缴纳，选择差额就全部按照差额缴纳。
通常情况下，交易商铺都会选择差额缴纳税费。
案例：假设X女士曾200万入手一间商铺，现在打算用300万卖出去。
那么按照全额的计算方式，交易这套商铺共需要缴纳的税费为300x30.6%=91.8万按照差额计算方式，需要缴纳的税费为100x55.6%=55.6万注：由于非住宅交税较复杂，单位和个人不一样，非住宅类型不一样税也不一样，具体商铺交易的税费多少还需要咨询税务局12366。
延伸阅读一张税费清单深度解析国内商业地产沉重的负担商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式，主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。
商业地产通常为持有物业，涉及到的税种主要有：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、房产税、外商投资企业土地使用税、印花税、契税等多种税费。
我们就以某商业项目为例，从房产税、土地使用税、土地增值税和印花税四个方面，深度解析中国商业地产沉重的税费负担。
增值税（国税局）增值税是指对纳税人生产经营活动的增值额征收的一种间接税。
是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。
从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。
实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。
增值税由国家税务局负责征收。
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
增值税一般指的是增值税和增值税附加税增值税附加税通常包括城建税、教育费附加、地方教育费附加等增值税税率是5%城建税=增值税×7%=5%×7%=0.35%（市区7%、县城和镇5%、其他地区1%）教育费=增值税×3%=5%×3%=0.15%地方教育费附加=增值税×2%=5%×2%=0.1%增值税税率=增值税税率+增值税附加税率=5%+（0.35%+0.15%+0.1%）=5.6%计算公式：增值税=房产租金收入×5.6%假定某商业项目每年房租收入为2亿元（不含税），以租金收入为依据，税率为5.6%，那么该商业项目需交增值税=20000万元×5.6%=1120万元。
房产税（地税局）房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。
房产税的计税方式有从价计征和从租计征两种方式。
从价计征是按房产原值扣除一定比例作为计税基础，税率为1.2%；计算公式为：年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。
注：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
假定某写字楼全部自用，土地面积是1200㎡，建筑面积是6000㎡，总建筑成本（含土地）为1500万元，那么这栋写字楼每年应缴纳房产税=1500万元×(1-30%)×1.2%=12.6万元。
从租计征是按房产的租金收入计征，税率为12%计算公式为：年应纳税额=房产租金收入×12%假定某商业项目靠租金收入为主，2014年租金收入是2亿元（不含税），那么该商业项目应缴房产税=20000万元×12%=2400万元。
土地使用税（地税局）土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。
由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。
城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。
其计算公式如下：年应纳税额=各级土地面积×相应税额假定某写字楼，位属于一级地段，土地面积为1200㎡，那么该写字楼每年应缴土地使用税=1200㎡×18元/㎡=21600元，即2.16万元。
假定某商业项目，位属于一级地段，土地面积为20000㎡，那么该购物中心每年应缴土地使用税=20000㎡×18元/㎡=360000元，即36万元。
注：郑州市内土地每平方米城镇土地使用税的年税额标准调整为：一级地段18元，二级地段12元，三级地段8元，四级地段3元。
“股权收购”纳税筹划，当心土地增值税“转移”风险股权收购纳税筹划中的税负转移风险问题，希望能够对大家有所帮助。
案例湖南嘉诚休闲山庄有有限公司由湖南明达有限公司(70%股权)与自然人股东张三(30%股权)共同投资成立，工商登记的经营范围为酒店住宿、餐饮服务、及休闲娱乐。
嘉诚公司经营休闲山庄的土地系2010年购入，购入时的成本总计2亿元，房屋于2012年投资建成，原始价值7千万元，该批资产评估后的市场价值为8.3亿元。
近几年来，嘉诚公司经营业绩逐年下滑，无法正常经营，决定对公司进行对外转让。
湖南明峰集团有限公司决定收购该公司，那么，到底以什么方式收购最有利呢?方案一：以“资产收购”方式，购置嘉诚公司名下的土地与房产；方案二：以6.935亿元，收购嘉诚公司股东95%的股权，以实现对嘉诚公司的控制；方案三：以7.3亿元，收购嘉诚公司股东100%的股权，以实现对嘉诚公司的控制；以下筹划分析仅从土地增值税角度分析，不考虑其他税种。
假设采用方案一：公司土地及房产市场价值为8.3亿元，嘉诚公司直接以资产出售方式向明峰集团转让该批房地产，将产生沉重的土地增值税义务，土地增值税税额高达2.09亿元，具体计算如下：土地增值额=8.3亿元-3.2亿元(含税费)=5.1亿元土地增值率=5.1亿元/3.2亿元=159%适用土地增值税税率为50%，速算扣除数为15%应纳土地增值税税额=5.1亿元*50%-3.2亿元*15%=2.55-0.48=2.07亿元假设采用方案二：根据《关于陕西省电力建设投资开发公司转让股权征税问题的批复》(国税函[1997]700号)第二条批复，对陕西省电力建设投资开发公司将其拥有的部分股权转让的行为，暂不征收土地增值税。
参照以上相关规定，嘉诚公司如果转让的是部分股权，则暂不需要缴纳土地增值税。
假设采用方案二，虽然嘉诚公司在股权转让时，少获得了一部分的收益(8.3亿元*95%-6.935亿元=0.95亿元)，但相对方案一出售资产而言节约了不少税费(2.07亿元-0.95亿元=1.12亿元)。
但是对于明峰集团来说，却存在土地增值税被转移的风险，如果将来明峰集团直接出售嘉诚公司的土地或房产，在计算土地增值税扣除项目金额时，只能以嘉诚公司土地或房产的历史成本为依据，股权收购成本不能作为扣除项目计算依据。
言下之意，本应由嘉诚公司原股东缴纳的土地增值税，转嫁给了明峰集团，虽然股权收购时的价值低于市场价值(不考虑原股东企业所得税)，但这部分差价很难弥补土地增值税税费，是一次不成功的股权收购方案。
假设采用方案三：根据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号)文意见。
广西壮族自治区地方税务局：你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》 (桂地税报〔2000〕32 号)收悉。