房地产开发融资第六章
房地产开发公司融资报告【模板范本】
申请单位：某房地产开发有限公司编撰部门;融资部林海敏开发部成鹏目录第一章概要一、借款人评价二、项目评价三、市场评价四、投资筹资评价五、财务评价六、贷款风险评价七、评估结论第二章借款人评价一、借款人概况二、经营者素质及管理水平三、信用状况评价四、资产负债分析五、盈利能力及资产运用效率六、现金流量分析七、信用状况评价八、企业前景评价第三章项目建设条件评价一、项目建设的必要性二、项目建设内容、规模和建设三、项目实施进程评价四、项目建设条件评价五、设计单位资质评价六、施工、监理单位资质评价七、环境保护评价第四章市场评估一、市场供求状况及其发展趋势分析二、城东房地产市场分析三、市场定位分析四、市场预测分析五、项目分析第五章投资估算和筹资评价一、投资估算二、投资来源及筹资评价三、项目投资计划评价四、有关说明第六章偿债能力评估一、项目财务效益预测二、项目财务现金流量分析三、资金来源与运用分析四、项目偿债能力评估五、项目敏感性分析第七章贷款风险与效应评价一、定量分析二、定性分析三、贷款担保评价第一章概要根据四川××房地产有限公司开发“××××”工程申请贷款的需要，经工行×××支行初审,并报工行×分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组，于2002年11月24日对该项目进行全面评估（评估基准日确定为2002年9月30日）。
根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案,参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求,评估组采用必要的评估程序,通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2002年11月29日完成评估工作.现将评估报告简要概述如下：一、借款人评价四川××房地产有限公司（以下简称四川××）成立于1999年7月22日，是××××集团股份有限公司下属的全资公司。
06第六章 房地产开发建设融资-教学辅导-房地产金融与投资概论 龙胜平
第六章房地产开发建设融资一、教学提示本章需要掌握房地产开发企业的开发贷款、上市融资、投资信托以及几种高比率融资方式。
了解房地产开发和经营的融资中的债权融资和股权融资两种基本形式。
二、重点讲解本章应掌握的重点内容有：1、银行向房地产开发企业发放贷款的类型房地产企业在从事房地产开发之前，必须拥有一定数额的股本金(或称“自有资金”)。
股本金可以来源于企业的自有资金、合资伙伴的注入资金和通过发行股票从资本市场上募集的资金。
根据目前金融管理部门的规定，房地产开发企业在具备一定股本金之后才可以向银行申请贷款。
贷款类型主要有三种。
第一种是“房地产开发流动资金贷款”。
这种贷款主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务所需要的流动资金，使用范围包括材料设备等的储备、在建工程的各种开支、售前成品资金的占用、结算资金的占用以及企业在银行的存款和必备库存现金等。
第二种是“房地产开发项目贷款”，这是金融机构为具体的房地产开发项目提供的生产性流动资金贷款。
这类贷款只能用于贷款项目的土地征用、拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、建筑安装、公建配套等发生的费用支出。
第三种“房地产抵押贷款”，包括“土地开发抵押贷款”和“房屋开发抵押贷款”。
前者是土地开发企业以其拟开发的土地使用权作抵押而向银行取得的贷款。
后者是房屋开发企业以其开发的房屋产权作抵押而向银行取得的贷款。
任何一种形式的贷款，都是采用逐笔核贷，存款户与贷款户分别设立的方法。
逐笔核贷是企业贷款时逐笔提出申请，银行逐笔审批，逐笔核定贷款期限和额度，到期回收。
企业在银行的存款户和贷款户必须分设，即借款企业必须在开户银行结算帐户和专用基金存款户，同时设立流动资金贷款户等贷款帐户。
企业从银行取得贷款时，相应增加贷款帐户余额。
同时将这笔贷款转入企业存款帐户，然后再从存款户中支用。
归还贷款时，从存款户中取出，抵消相应贷款户的余额。
2、建设贷款制度建设工程抵押贷款。
美国的建设工程抵押贷款也被称为临时性贷款工具（interim financing instrument），是开放式抵押贷款的一个特殊形式。
房地产公司_融资管理制度
第一章总则第一条为规范公司融资行为，加强资金管理，降低融资风险，提高资金使用效率，根据国家相关法律法规及公司实际情况，特制定本制度。
第二条本制度适用于公司及其所有子公司的融资活动，包括但不限于银行贷款、发行债券、融资租赁、股权融资等。
第二章融资规划与决策第三条公司融资活动应遵循以下原则：1. 合规性原则：严格遵守国家法律法规和金融政策，确保融资行为合法合规。
2. 安全性原则：确保融资活动风险可控，保障公司财务安全。
3. 经济性原则：以最低的成本获取所需的资金。
4. 效益性原则：优化融资结构，提高资金使用效率，实现公司经济效益最大化。
第四条公司融资计划应由财务部门根据公司发展战略、经营状况和资金需求编制，经董事会审批后执行。
第五条融资决策程序：1. 财务部门提出融资方案，包括融资方式、金额、期限、利率等。
2. 相关部门对融资方案进行风险评估，并提出意见。
3. 董事会根据风险评估意见及公司发展战略，审议批准融资方案。
4. 总经理审批融资合同，并授权财务部门办理融资手续。
第三章融资管理第六条融资审批：1. 银行贷款：单笔贷款金额超过100万元或年累计贷款金额超过500万元的，需经董事会审批。
2. 发行债券：需经董事会审批，并报相关监管部门备案。
3. 融资租赁：单笔租赁金额超过100万元或年累计租赁金额超过500万元的，需经董事会审批。
4. 股权融资：需经董事会审批，并报相关监管部门备案。
第七条融资合同管理：1. 财务部门负责融资合同的起草、签订和管理工作。
2. 合同签订前，需对合同条款进行审核，确保公司权益不受损害。
3. 合同签订后，财务部门应妥善保管合同，并定期对合同履行情况进行跟踪。
第八条融资资金管理：1. 融资资金应专款专用，严格按照融资用途使用。
2. 财务部门应定期对融资资金使用情况进行监督和检查。
第四章风险控制第九条融资风险控制措施：1. 加强对融资市场的分析，及时了解市场动态，规避市场风险。
房地产项目的投资与融资课件
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
6第六章项目融资的资金来源资金结构
零息债券是一种较为常见的金融工具创新。但是，税法的 变化影响了市场对它的热情。零息债券不支付利息，象财政 储蓄债券一样，按票面进行大幅折扣后出售。债券到期时， 利息和购买价格相加之和就是债券的面值。零息债券的波动 性非常大，而且还有一个不吸引人的地方：投资者的零息债 券投资不会获得现金形式的利息收入，但也要列入投资者的 应税收入中。
因此，债务资金、股本资金、税务安排是确定项目资金结构的 3个主要考虑因素。
2、项目资金的期限结构 项目的各种资金使用期限的结构比例
股本资金：无期限，不得抽回，但可转让
债务资金：——长期债务：超过1年，如贷款、债券、租赁 —短期债务：短于1年，如票据、周转性贷款
3、资金的利率结构 固定利率、浮动利率、其他形式
性质：（1）准股本资金在债务本金的偿还上更具灵活性， 不用规定在某一特定期间强制性地要求项目公司偿还； （2）准股本资金在项目资金优先序列中要低于其他的债 务资金，但是高于股本资金；（3）当项目破产时，在偿 还所有的项目融资贷款和其他高级债务之前，从属性债 务将不能被偿还。
具体形式包括无担保贷款、可转换债券和零息债券。
外国债券：如，美国的扬基债券（Yankee） ，日本的武士债券， 西班牙的斗牛士债券，英国的猛犬债券等
扬基债券
项目融资的资金构成
扬基债券是在美国债券市场上发行的外国债券，即
美国以外的政府、金融机构、工商企业和国际组织在美
国国内市场发行的、以美元为计值货币的债券。 "扬基"
一词英文为"Yankee"，意为美利坚合众国（"美国佬"）。
项目融资的资金构成
房地产开发融资课件
虽然REITs具有许多优势，但也面临着一些挑战。首先，REITs的管理成本较高，因为REITs需要聘请专业的房地产管理团队进行资产管理和运营。此外，REITs还面临着市场风险、利率风险和信用风险等多种风险因素的挑战。为了降低这些风险，REITs需要采取有效的风险管理措施，例如分散投资、定期评估市场状况等。
03
房地产开发融资的风险与控制
市场风险是指由于房地产市场价格波动、供求关系变化等因素导致的房地产开发项目投资收益的不确定性。
应对市场风险的措施包括：加强市场调研，了解市场需求和竞争状况，制定合理的定价策略；同时，关注市场变化，及时调整投资计划和销售策略，以降低风险。
信用风险是指借款人或债务人违约的可能性，对房地产开发融资的顺利进行产生威胁。
01
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管理利率风险的措施包括：合理安排债务结构，分散利率风险；同时，关注利率走势，及时调整债务利率，以降低风险。
利率风险是指利率变动对房地产开发项目投资收益的影响。
政策风险是指政府政策变化对房地产开发项目投资收益的影响。
管理政策风险的措施包括：密切关注政府政策动态，及时调整投资策略；同时，加强与政府部门的沟通与合作，争取政策支持，以降低风险。
04
房地产开发融资的案例分析
VS
多元化融资、长期合作关系
详细描述
该企业采用多元化融资策略，通过银行贷款、信托、债券等多种方式筹集资金。同时，与金融机构建立长期合作关系，确保融资渠道的稳定性和资金成本的最小化。
总结词
债券发行、低成本融资
商业地产项目通过发行债券的方式筹集资金，具有低成本、长期稳定的优点。同时，债券发行可以优化企业负债结构，提升企业市场形象和知名度。
总结词
详细描述
第六章项目融资
第二节项目融资分析 一、项目融资的参与者
辛迪加组织
辛迪加是垄断组织形式之一。参加辛迪加 的企业，在生产上和法律上仍然保持自己 的独立性，但是丧失了商业上的独立性， 销售商品和采购原料由辛迪加总办事处统 一办理。其内部各企业间存在着争夺销售 份额的竞争。
欧洲信贷市场---银团贷款（Consortium Loan） 或称辛迪加贷款（Syndicated Loan）
ห้องสมุดไป่ตู้
第二步：牵头银行与借款人共同拟定一份情况备忘录 （Information Memorandum），说明借款人的财务状况 和其他有关情况。 (三) 辛迪加贷款的成本 利息和费用是借取国际商业银行贷款的成本。 费用： 1. 管 理 费 （ Management Fee ） 或 称 前 端 费 （ Up-front Fee），费率一般在贷款总额的0.5~2.5%之间。 2. 承担费（Commitment Fee）费率一般在0.25~0.75%之 间。 3. 代理费（Agent Fee）
第六章项目融资
第一节项目融资概述 一、项目融资的概念及优势 1.项目融资概念
2.项目融资的优势 1）项目融资可为超过项目投资者自身筹资能力的大型项目 提供融资 2）为国家和政府建设项目提供形式灵活多样的融资，满足 政府在资金安排方面的特殊需要 3）为跨国公司安排在海外投资项目中的债务追索权 4）实现公司的目标收益率 二、项目融资的产生及发展 三、项目融资的基本特点 1.项目导向 2.有限追索 3.风险分担 4.非公司负债型融资 5.信用结构多样化 6.融资成本较高
二、项目融资步骤
三、项目融资风险分析
四、项目融资的结构模块分析 1.项目的投资结构 2.项目的融资结构 3.项目的资金结构 4.项目的信用结构 第三节项目融资的运行及风险承担 一、项目融资的项目选择 二、项目融资的资金来源 三、项目融资对借款方和贷款方的限制 四、项目融资的运行过程 五、项目的风险确定与承担 第四节项目融资在世界的发展与应用 案例介绍与分析
房地产金融
住房公积金的提取（续）
职工购买、建造自住住房或者翻建、大修自住 住房所需资金，提取本人住房公积金帐户中储 存余额尚不足的，可以提取其配偶、父母、子 女的住房公积金帐户中的储存余额，但需征得 被提取人的书面同意。 职工提取住房公积金帐户中储存余额的，应当 凭单位出具的有关证明材料，向管理中心提出 申请，去管理中心办理。
房地产抵押贷款的种类。
按贷款对象分类，可分为企事业法人房 地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款；
按贷款用途分类，可分为房地产开发抵 押贷款、土地开发抵押贷款、购房抵押 贷款等；
按贷款利率确定方式和计息方法分类， 又有固定利率、浮动利率和可调利率房 地产抵押贷款。
房地产抵押贷款的主要品种
1、房地产建设贷款。是银行等金融机构为房地产开发 建设而发放的贷款，也称以土地使用权等作为抵押的 房地产抵押贷款。
取得资金用于房地产开发或取得。
按照房地产的使用目的，可以划分为经营性房 地产金融与非经营性房地产(居民自住、非经 营性单位自用等)金融。
房地产企业融资方式（经营性）
1、银行贷款—信誉贷款、保证贷款、房 地产抵押贷款；
2、证券融资—房地产股票、房地产债券、 房地产投资信托（REIT’s）； 3、房地产信托—房地产信托存款、房地 产信托贷款、房地产信托投资；
违约又分理性违约和被迫违约。案例
2、利率风险
利率风险是由于未来市场贷款利率的变动给抵 押贷款机构带来收益损失的可能性。一般来讲， 固定利率贷款的贷款期限越长，金融机构面临 的利率风险越严重。
利率可调整抵押贷款可以防范利率风险，但如 果随着利率提高，借款人的收入没有相应地提 高的话，违约的可能性就会增加。
本金等额还款利息与 本金关系图
Pm
房地产金融讲义PPT课件
收益性房地产（也称为营业性或商业房地产）是典型的 投资项目，即通过房地产的经营来获取收益的经营活动，因 此其融资过程、特点、风险控制等都有着自己的特性，与一 般的房地产开发或居住融资有明显的差异，在计算方面也有 许多独特之处。
收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成了贷 款融资，即收益性房地产贷款，本章就对其展开全面介绍。 重点是贷款各方的决策程序、相互关系、营业收益的具体计 算、项目收益性的评价指标、标准和风险分析。主要内容包 括
对于房地产来说，造成非系统性风险的主要因素有：租 金和收入波动太大、建筑物和邻居衰落现场营业环境恶化、 工资及其费用上升、竞争更加激烈、利率和税收向上调升。
2.个人因素
决策者的个人因素对决策的影响非常重要，其中包括理 性因素，如知识水平、经营管理水平、对社会的洞察力和判 断力、对信息的处理能力等；也包括了非理性因素，如投资 偏好、区域感应与偏好、情感因素、风险偏好等。
可行性分析的基础是预测，主要内容包括：未 来市场变化、未来收入和支出状况、区位和建筑物 是否适合需要、政府对该区域的规划要求及其改变 的可能与难易程度。
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4.预测
“预则立”。预测就是利用掌握的信息条 件对未来收益及其市场变化作出正确的判断。 由于房地产市场是不完全市场，供需受地方 因素影响大，而市场信息通常又是不对称信 息，使得准确的预测十分困难，特别是市场 供需的时间错位所产生的供应滞后现象非常 普遍，市场的周期变化规律也不容易把握， 这样往往就造成正确预测更加困难，甚至成 了“可遇而不可求”的“运气”了。个人素 质、经验和信息的完备性是决定预测正确与 否的重要条件。
=税前收入+当年还本额+贮备金-折旧 折旧是资产在使用期限年逐年摊销额，一般有平均法、 递减法、递增法等不同的会计方法进行处理，在财务标准 中属于成本，因此在应税额应予剔除；而还款额是总资产 中负债与股东权益的转换，与企业的净利润无关，当然不 能在应税收入中剔除；贮备金是企业保证未来某些不可预 见的突发事件的应急准备，它不是经营成本，当然也应该 属于应税收入之内的项目，不能剔除。 由此可见，应税收入就是一般会计财务报表中的净利 润——总收入减去总支出。
房地产金融与投资
（三）房地产金融调节房地产 业的金融属性
• 我国《国民经济行业分类与代码》将房 地产业作为一个单独的门类，分为3个子 类：房地产开发经营业、物业管理业、 房地产中介服务业及其他房地产活动。
最常用的分类标准体系
• 国际产业分类标准体系中，最常用的GICS和 GCS将房地产业归于金融行业，北美产业分类 体系（NAICS）也将房地产业归为金融业。 • 注：（GICS）由摩根斯坦利和标准普尔公司 于1999年8月共同推出的全球产业分类标准； （GCS）伦敦金融时报的全球分类系统。美国 于1997年推出的北美产业分类体系（NAICS） 取代了原标准产业分类（SIC） • 认识房地产业的金融属性 ，全面综合考虑房地 产金融 问题。
房地产金融
• • • • • • 第一章房地产金融导论 第二章房地产金融机构 第三章房地产金融市场 第四章项目融资 第五章房地产抵押贷款 第六章住房公积金制度
• • • • • •
第七章住房贷款 第八章住房金融风险 第九章房地产信托 第十章房地产保险 第十一章房地产资产证券化 第十二章房地产金融税收
金融的主要对象
• 货币和货币资金 • “货币资金” 是指企业在生产经营过程 中处于货币形态的那部分资金，包括现 金、银行存款和其他货币资金。 • 现金是指企业拥有的由出纳人员保管的 货币，即库存现金；
• 银行存款是指企业存放在开户银行的可 随时支用的货币资金； • 其他货币资金是指除库存现金和银行存 款以外的货币资金，包括企业的外埠存 款、银行本票存款、银行汇票存款、信 用卡存款、信用证存款、在途货币资金 等。
• 不论是实物资产还是金融资产，只有当它们是 持有者的投资对象时方能称作资产。如孤立地 考察中央银行所发行的现金和企业所发行的股 票、债券，就不能说它们是金融资产，因为对 发行它们的中央银行和企业来说，现金和股票、 债券是一种负债。因此，不能将现金、存款、 凭证、股票、债券等简单地称为金融资产，而 应称之为金融工具。金融工具对其持有者来说 是金融资产。
06第六章房地产建设融资-复习参考题及答案-房地产金融与投资概论
房地产金融与投资概论第六章复习思考题1．国内房地产开发企业申请开发贷款的基本程序是什么？此基本程序可分为如下几个步骤：首先，企业向银行提出贷款的申请。
内容包括贷款方式、贷款用途、金额、使用期限、还款方式等。
其次，银行对企业进行贷款前的审查。
在接到企业的贷款申请之后，银行不仅要研究项目本身的可行性，还要调查开发企业经营管理状况和资信等，以此作为决定是否贷款和贷多少的依据。
再次，贷款审批。
这是在贷款的审查报告基础上，银行管理层对借款人、贷款金额、期限、利率、贷款项目本身情况、风险情况、偿债能力、担保人的审查情况和抵押物的审查情况等内容进行重新确认，并按有关程序签订贷款合同的过程。
最后，贷款检查。
贷款发放之后，为了保证贷款质量，及时回收贷款本息，银行要对贷款的使用进行跟踪、监督。
包括检查贷款的使用情况和借款企业的基本情况。
2．应用高比率融资方式应该注意什么问题？由于高比率融资在给企业带来可能的高回报的同时，也给企业带来了更大的风险。
而且，融资比率越高，风险就越大。
这里的风险主要是指财务风险。
企业通过负债进行高比率融资可能导致企业所有者收益的大幅下降。
因为房地产企业所面临的风险很大，收益具有很强的不确定性，一旦外部环境发生不利的变化，企业的经营业绩就将受到很大的影响。
负债比率越高，财务杠杆的作用就越深，企业面临的财务风险就越大。
此外，高比率的负债融资还可能导致企业资金成本的上升。
因为当企业的负债比率较高，财务风险较大时，企业的投资者面临较大的投资风险，他们有理由要求更大的风险酬金。
而为了吸引投资者将其资金投向本企业，企业所有者将不得不付出较高的代价以筹集资金。
因此，房地产企业在进行高比率负债融资时，不仅要研究融资项目本身的市场前景和市场宏观背景以及国家的产业政策，而且还要认真分析企业目前和未来的财务状况。
在此基础上选择合适的融资比率，做到既能获得足够的资金补充，又能使企业的财务风险控制在本企业能够承受的水平上，从而使企业资金结构达到最优和企业所有者财富最大化的目的。
融资工程项目管理办法
第一章总则第一条为规范融资工程项目管理，确保项目顺利实施，提高资金使用效率，保障投资安全和项目效益，根据国家有关法律法规，结合实际情况，制定本办法。
第二条本办法适用于公司所有融资工程项目，包括但不限于基础设施建设、房地产开发、工业项目等。
第三条融资工程项目管理应遵循以下原则：（一）依法合规原则：严格遵守国家法律法规，确保项目合法合规；（二）效益优先原则：注重项目经济效益，提高资金使用效率；（三）风险控制原则：加强风险管理，防范项目风险；（四）协同推进原则：加强各部门间的沟通协作，形成工作合力。
第二章项目策划与决策第四条项目策划应充分调研市场、技术、政策等因素，明确项目目标、规模、投资估算、资金筹措等关键内容。
第五条项目决策应综合考虑项目效益、风险、政策等因素，经公司领导班子集体研究决定。
第六条项目策划和决策过程中，应广泛听取相关部门和专家意见，确保决策的科学性和可行性。
第三章资金筹措与管理第七条资金筹措应采用多种方式，包括但不限于银行贷款、发行债券、股权融资等。
第八条资金管理应严格执行国家财务制度，确保资金安全、合规使用。
第九条建立健全资金使用审批制度，明确资金使用范围、审批权限和责任。
第十条定期对资金使用情况进行检查和审计，确保资金使用合规、高效。
第四章项目实施与监督第十一条项目实施应按照项目计划、设计文件和相关标准进行，确保项目质量、进度和安全。
第十二条建立健全项目监督机制，明确监督责任和内容。
第十三条定期对项目实施情况进行检查，发现问题及时整改。
第五章风险管理与应对第十四条建立健全项目风险管理体系，识别、评估、监控和应对项目风险。
第十五条对项目风险进行分类，针对不同风险制定相应的应对措施。
第十六条定期对项目风险进行评估和调整，确保风险管理体系的有效性。
第六章评估与反馈第十七条项目完成后，进行全面评估，包括项目效益、质量、进度、安全等方面。
第十八条根据评估结果，总结经验教训，对项目管理制度进行修订和完善。
6第六章房地产开发项目可行性研究
房地产开发项目方案经济比选
一、方案比选及其作用 （一）方案经济比选 （二）方案经济必选的类型 互斥关系、独立关系和相关关系 二、方案经济比选定量分析方法 （一）差额投资内部收益率法 （二）净现值法 （三）等额年值法 （四）费用现值法和等额年值法 三、方案经济比选方法的选择 （一）比选方法选择规则 （二）注意事项
年份 投资 销售收入 经营成本 期末资产残值 净现金流量 15000 0 4600 0 15000 19800 15200 1980 15200 2000 4600+2000 1 2--10 --10 11
可行性研究的作用 : 1.是项目投资决策的依据 1.是项目投资决策的依据 2.是筹集建设资金的依据 2.是筹集建设资金的依据 3.是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 3.是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 4.是编制下阶段规划设计的依据 4.是编制下阶段规划设计的依据
可行性研究的依据
线性: 线性: 项目的产销量的变化不会影响到市场销售价格和生产成本。成本 与产量，销售收入与销售量呈线性关系。 非线性: 非线性: 该项目的生产销售活动影响到市场供求状况，随着该项目产品销 售量的增加，产品价格有所下降，销售收入与销售量之间不再是 线性关系。
线性盈亏平衡分析 收入＝成本 成本＝固定成本+ 成本＝固定成本+变动成本 固定成本指在一定的生产规模限度内不随产量的变动而变动的费 用。总额的不变性和单位固定成本的反比例变动。C 用。总额的不变性和单位固定成本的反比例变动。Cf 变动成本随产量的变动而变动的费用。等于单位变动成本C 变动成本随产量的变动而变动的费用。等于单位变动成本Cv*产 销量 C C= Cf+ Cv *Q C
第六章 房地产开发项目的可行性研究
第6章工程项目资金来源与融资方案
项目融资
方案3：在签订贷款协议时，只要求自来水公 司把特定的一部分资产作为贷款担保，这 里称贷款方对自来水公司有有限追索权。
方案2和方案3称为项目融资。
项目融资
2、项目融资的特点 至少有项目发起方、项目公司、贷款方三方参与； 项目发起方以股东身份组建项目公司，该项目公司为独立法
人，以法律上与股东分离。 银行以项目本身的经济强度作为决定是否贷款的依据，进一
新设法人融资主体及融资方式
新设法人融资方式
由项目发起人(企业或政府)发起组建新的具有独立法人资格的项目
公司，由新组建的项目公司承担融资责任和风险，依靠项目自身的盈利
能力来偿还债务，以项目投资形成的资产、未来收益或权益作为融资担
保的基础。
在项目总投资中由投资者认缴的出资额，这部
资本金
分资金对项目的法人而言非债务资金，投资者 可以转让其出资，但不能以任何方式抽回。我
建设项目资金筹措与资本成本
本章要求
➢ 熟悉项目融资主体及方式 ➢ 熟悉项目资本金融通和项目债务筹资 ➢ 掌握不同来源渠道资金的资金成本计算 ➢ 掌握加权平均资本成本计算
建设项目资金筹措与资本成本
本章重点
➢ 不同类型建设项目主要的资金筹措渠道 ➢ 股票、债券筹资的优缺点 ➢ 项目融资的概念 ➢ 资本成本的概念和计算
国除了主要由中央和地方政府用财政预算投资
总投资
建设的公益性项目等部分特色项目外，大部分 投资项目都实行资本金制度。
债务资金
新设法人项目公司债务资金的融资能力取决于 股东对项目公司借款提供多大程度的担保。
第二节、项目资本金的融通
项目资本金的来源
✓中央和地方各级政府预算内资金 ✓国家批准的各项专项建设资金 ✓“拨改贷”和经营性建设基金回收的本息 ✓土地批租收入 ✓国有企业产权转让收入 ✓地方政府按国家有关规定收取的各种税费和其他预算外资金 ✓国家授权的投资机构及企业法人的所有者权益 ✓企业折旧基金以及投资者按照国家规定从资本市场筹措的资金 ✓经批准发行股票或可转换债券 ✓国家规定的其他可用作项目资本金的资金
第六章房地产开发融资
第三节 项目融资
3、风险分担 项目风险以某种形式在项目投资者（借款人）、
与项目开发有直接或间接利益关系的其他参与者和贷 款者之间进行分担，原来由借款人承担的风险部分转 移给贷款人及其他相关利益人。
4、非公司负债型融资 项目的债务不表现在项目投资者（即实际借款
人）的公司资产负债表中的一种融资形式，最多只在 公司资产负债表中注释和说明。
第三节 项目融资
5、信用结构多样化 一个成功的项目融资，可以将贷款的信用支持分配到与
项目有关的各个关键方面。这样，可以提高项目的债务承受能 力，减少项目融资对投资者（借款人）的资信和其他资产的依 赖程度。
项目融资与传统融资的区别＊
项目融资
公司融资
贷款对象不同 项目公司
项目发起人
项目本身的经济强度
第四节 BOT融资
BOT（Build-Operate-Transfer）主要用于公共设施建设的 项目融资模式。 一、BOT融资的内含及其主要形式
BOT融资的基本思路是：由项目所在国政府或所属机构 对项目的建设或经营提供一种特许权协议作为项目融资的基础， 由本国公司或者外国公司作为项目的投资者和经营者安排融资， 承担风险，开发建设项目并在一定的时间内经营项目获取商业 利润，最后，根据协议将该项目转让给相应的政府机构。所以， 有时， BOT被称为“暂时私有化”过程。
第三节 项目融资
五、项目融资的参与者及其权责 （二）项目公司和借款方
项目公司是具体负责项目开发、建设和融资的单位，是 一个独立的经济实体。项目发起人的出资是项目公司的权益。
大多数情况下，项目融资的借款单位就是项目公司。 在有些情况下，借款者通常是由每个参与者独立借款以 便参与到项目中来，项目的承建公司、经营公司、原材料供应 商等都可能成为独立的借款方，而合资企业本身没有任何负债。 在很多情况下，通常设立一个特别的项目公司SPV （Special Purpose Vehicle）来进行项目融资。
金融业务律师实务：操作指引与办理规范
目录分析
第二章贷款和贷款 协议
第一章金融律师业 务概述
第三章担保
01
第四章尽职 调查和法律 意见书
02
第五章银团 贷款
03
第六章房地 产融资
04
第七章项目 融资
06
第九章资产 融资
05
第八章并购 融资
第十章贸易与 供应链金融
第十一章金融 理财
第一章金融律师业务概述
第一节金融业发展及其监管 第二节狭义金融律师业务 第三节广义金融律师业务
第九章资产融资
第一节资产融资概述 第二节资产融资的交易结构 第三节资产融资中的几个问题 第四节我国融资租赁业务中的法律问题
第十章贸易与供应链金融
第一节保函与备用证 第二节信用证及相关融资 第三节票据业务 第四节应收账款融资
第十一章金融理财
第一节金融理财业务概述 第二节理财业务监管 第三节银行与客户之间的法律关系
读书笔记
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第二章贷款和贷款协议
第一节贷款业务概述 第二节贷款协议 第三节贷款业务中律师的注意事项
第三章担保
第一节担保方式和担保效力 第二节融资业务中的常见担保 第三节普通法下的担保 第四节担保注意事项
第四章尽职调查和法律意见书
第一节尽职调查 第二节法律意见书
第五章银团贷款
第一节银团贷款概述 第二节银团贷款的参与方 第三节银团贷款的主要文件 第四节银团贷款中律师工作流程与注意事项
第六章 房地产开发项目融资
房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权 益）应不低于开发项目总投资的30％；商业银行发放的房地 产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用； 商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的 贷款。
贷款一般会重点支持符合中低收人家庭购买能力的住宅项 目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当 限制；对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业， 要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控；对未取得土 地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可 证和施工许可证的项目（四证），不得发放任何形式的贷 款；商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房 地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款 及其他形式贷款科目发放；
二、房地产融资的渠道
资本公积金
公益金
内源融资
融
资
未分配利润 折旧费 其他
渠
道
外部融资
资本金融资 债券融资 融资租赁
银行借款
其他融资
房地产企业的融资渠道多 种多样，既有内源融资， 又可向外部融资
发行股票 吸收投资
表1
到位资金 总计
预算内资 金
银行贷款
债券
利用外资
自筹资金
其他资金 来源
1999～2005年房地产开发投资资金来源情况 单位：亿元，%
三、房地产融资的方式
（八）设立有限责任公司 有限责任公司是指由2个以上50个以下股东共同出资，每个股东以其出
资额为限对公司承担责任，公司以其全部财产对公司债务承担责任的企业法 人。
三是租赁期较长，双方特别是承租方不得提前终止租赁； 四是租期结束后，承租人一般有留购、续租和退租三种选择权。
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理解房地产开发融资的基本工具 理解房地产抵押融资的五种方式 了解房地产开发贷款的基本程序 掌握项目融资的基本运作方式
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补充：房地产开发费 用有哪些？
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（单位：%） 单位： ） 2003 0.09 23.78 0.00 1.29 28.57 46.27 2004 0.07 18.40 0.00 1.33 30.33 49.87 2005 0.06 18.30 1.03 0.12 33.63 47.90
资料来源： 房价与泡沫经济》 资料来源：《房价与泡沫经济》徐滇庆著 机械工业出版社
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2003底年北京市商业银行与北京今典房产推出了“开发商贴 息委托贷款”业务，其基本运作方式是：在取得预售证但尚 不能取得银行按揭资格时，开发商先投入一部分预付资金作 为贷款本金向购房者提供购房用的委托贷款。由于开发商委 托贷款为房款70%的按揭比例，销售后回笼资金中增加了买 房人30%的首付款，如果开发商首笔投入1亿元委托贷款，则 通过委托贷款开发商首次回笼销售资金E=1/70%=1.4285亿元。 若将该资金再次投入委托贷款的周转，则可再次回笼销售资 金2亿元，即融资了1亿元。这1亿元即可作为公司的自有资 金，使得资金链更加的宽余起来。同时，销售竞争优势显而 易见。
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项目建造费用
1、建筑安装工程造价 2、市政公用设施工程造价 3、绿化园林景观工程造价
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管理费
1、管理人员工资 2、差旅费 3、办公费 4、保险 5、职工教育费 6、养老保险
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税 费
营业税及附加 土地增值税 印花税 企业所得税 房屋使用税 土地使用税 车船使用税 契税
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思考：房地产 开发融资的方 式有哪些？
大家谈
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房地产开发融资的方式
外商直接 投资 327.9 258.9 180.5 134.8 106.1 124.1 116.3 142.6
自筹资 金 972.9 1167.0 1344.6 1614.2 2184.0 2738.4 3770.7 5207.6 7
其他资金 来 源
3817.1 4414.9 4795.9 5997.6 7696.4 9750.0 13196.9 17168.8
从表面上资金来源结构来分析， 从表面上资金来源结构来分析，2003年是分水岭，1997-2003年，房地产国内贷 年是分水岭， 年 款在房地产投资中的比重一直保持在20％左右的水平， 年国家出台了121号 款在房地产投资中的比重一直保持在 ％左右的水平，2003年国家出台了 号 年国家出台了 随后又实行了一系列的调控政策，导致银根紧缩，银行贷款比重明显下降， 文，随后又实行了一系列的调控政策，导致银根紧缩，银行贷款比重明显下降， 2004年国内贷款比 年国内贷款比2003年下降了近５个百分点，房地产自筹资金和其他资金来 年下降了近５ 年国内贷款比 年下降了近 个百分点， 源比例持续提高
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比如说小产权房的委托贷款问题
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3、 信托融资
房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、 保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项， 或者直接参与房地产的开发经营活动。2003年6月央行121 文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，房地产 业的高额收益和较短的投资周期都满足了信托的要求， 信 托是目前房地产业新兴的融资热点，并以“井喷”式速度 发展
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一般说来，开发商在拿地、规划等少数环节 上动用自筹资金。在拿到土地后和国有土地 使用证、建设用地规划许可证、建设工程规 划许可证和建设工程开工许可证，可以土地 为抵押向银行贷款，从而获得工程建设资金 和流动资金；在土建环节，将成本转嫁给建 筑承包商带资垫付或者仅付少量建设资金； 房屋结构封顶、取得预售许可证后，开发商 即可先后收取定金、预收款、首付款和整个 房款。从整个过程看房地产开发企业自有资 金很少，大量仰仗银行贷款，房地产企业资 产负债率一直处于高位。
一般占总成本的3~5%
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营销推广费用
广告 推广活动 售楼中心 销售代理费用
一般占总成本的2~5%
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财务费用
银行贷款利息 其他融资费用
一般占总成本2~4%
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100% 90% 80% 70% 60% 50%
20002001来自20022003
2004
2005
我国房地产开发企业资产负债率
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二、房地产融资渠道 1、 银行贷款
银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。 央行121号文件规定以及近期一系列从紧措施，对 于项目开发程度和开发商自有资金的门槛要求，将 大多数开发商排除在门外。但是，对于企业而言， 便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款 有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还 可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以 规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视 为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。
12.5 14.9 10.0 6.9 13.6 11.8 11.4 11.8
1454.8 1811.9 2063.2 2819.3 3670.6 4619.9 6106.1 8563.3
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1999-2005年房地产开发企业资金来源比重表 年房地产开发企业资金来源比重表 1999 国家预算资金 国内贷款 债权 利用外资 自筹 其他 0.21 23.18 0.21 5.35 28.04 43.02 2000 0.12 23.09 0.06 2.81 26.91 47.01 2001 0.18 21.99 0.00 1.76 18.38 47.69 2002 0.12 22.77 0.02 1.61 28.09 47.38
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一、1997-2005年我国房地产企业资金来源 1997-2005年我国房地产企业资金来源
1997-2005年我国房地产企业资金来源一览 年我国房地产企业资金来源一览 年份 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
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抵押贷款的方式
普通抵押、最高额抵押、集合抵押、 浮动抵押、增值分享抵押贷款
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2、 委托贷款
委托贷款是指委托人提供资金，由受托人（银行）根据委 托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发 放并协助收回的贷款。这项业务属于银行中间业务，银行 收取手续费，不承担风险。 委托贷款融资方式因为不是银行的自营业务，所以诸如 “四证齐全”之类的限制条件少（但用于固定资产投资项 目的贷款须经报政府有关部门批准），门槛低，并且操作 方便，银行作为中间人承担着搭桥、沟通和风险控制的责 任。该融资方式可适用于项目的各个阶段，但由于资金的 协商利率可能相对较高，运用该借款多为过桥性质。
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7、 资产证券化
房地产证券化作为金融创新的一个重要领域，对于公众参 与房地产、积聚社会闲散资金、拓宽房地产企业融资渠道 方面的影响是深远的。推行房地产资产证券化，直接向社 会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约， 有助于迅速筹集资金，建立良好的资金投入机制。
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常用贷款方法有: 信用贷款：信用贷款是银行根据借款人的信誉,财务 状况,预期收益和信用记录表现的良好程度而发放的 一种无抵押的贷款方式 保证贷款：保证贷款是指按规定的保证方法,以第三 人承诺在借款人不能偿还贷款时,按约定承担一般保 证责任者连带责任为前提而发放的贷款.一旦借款不 能履约,担保人将承担偿还责任. 抵押贷款：指按规定抵押方式以借款人或第三人的 财产作为抵押物发放的贷款.这种贷款是目前普遍采 用的一种. 贴现贷款：即指借款人在急需资金时，以未到期的 票据向银行申请贴现而融通资金的一种贷款方式。
————第七章第二节
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4、
房地产基金
房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行 集中投资的融资方式。
———第七章第三节
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5、 战略私募
国际资本市场有大量资金，它们十分看好中国的高增长性和增长空 间，非常乐意到中国来进行私募投资。战略私募是指通过非公共市 场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者，即战略投资者。其 优势主要体现在以下几个方面： 首先，可以帮助企业改善股东结构，同时建立起有利于上市的治 理结构、监管体系、法律框架和财务制度。 其次，可以帮助企业比较好地解决员工激励问题，建立起有利于 上市的员工激励制度。 第三，可以通过引入战略资本帮助企业迅速扩大规模，从而在未 来上市的时候更容易获得投资者的追捧。