保利德清项目市场定位及营销策略推广案(国语沟通)2010-416页

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2.1.4 竞争板块分析
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瓶窑镇规划
2.1.3 德清城市规划
德清规划目标 杭州北部湾 休人心 闲居灵 的的的 港港港 湾湾湾
二绕确定方案
德清经济开发区
中心片区
下渚湖景区
09省道
104国道
杭宁高铁
德清未来将形成以城东新城为 CBD，以高铁武康主城区和高铁 新城为两翼的城市形态，而本案 恰位于整个城市的核心点上，将 成为德清未来的中心地标。
利用当地文脉提升地块居住价值
德清小志
第一卷，舆地
德清《禹贡》九州属扬州。周初属吴，春秋属越，越覆后属楚。南朝，德清属武康。隋时尝属 余杭，隶杭州。至唐始置德清县。
武康初名永安，吴孙权所置。晋时改武康。武康以山得名。《武康县志》云：“铜官山，在县 西北十五里，本名武康山，晋以之名县。”五代中，武康尝隶杭州。
目录 Contents
PART 1
天
1.1 宏觀环境分析 1.2 德清融入杭州趋势分析
PART 2
地
2.1 板块价值分析 2.2 产品价值分析
PART 3
人
3.1 德清客群分析
3.2 杭州自住客群分析
3.3 投资客群分析
目录 Contents
PART 4
道
4.1 品牌愿景 4.2 整合战略 4.3 一期核心策略
德清融入杭州的历程：
2010年10月23日至29日，“杭州北区、创业新城—’2010德清融入杭州活动”将在杭州举办，
此举将进一步提升德清在杭州市民中的知晓率，扩大在杭州的影响力。
此次融杭活动活动将突出“杭州北区、创业新城”这一主题。活动期间，德清县将在杭州举 办’2010德清融入杭州活动周开幕式、项目签约仪式暨百架德清钢琴秀杭州、德清“十二五”规 划接轨杭州恳谈会、金融招商推介会、物流业专题推介会、“德清秀”系列展示、“游休闲德清， 享品质生活”——千名杭州市民德清游等一系列活动，充分展示杭州北区德清的投资、创业、宜 居、旅游新魅力，主动融入杭州大都市，谋求同城共兴、互惠互利的发展新优势。
教育资源。2008年以来，求是教育集团所辖求是高中以及莫干山外国语小学面向杭州招学 生，并且全部满员。可见德清与杭州教育资源开始真正联合，杭州大名鼎鼎的杭州崇文实验 学校与“莫外”联手在德清创办杭州崇文新班级实验小学。
保利选择于此时进入德清，可谓占尽天时
地
察地利
2.1 板块价值分析
一、德清文脉 从当地文脉考察当地居住文化偏好
第四卷，名流
道光《武康县志·爵秩》载六朝名流142人。
南北朝
梁沈约，德清人。齐梁文坛领袖，有《沈隐候集》。
唐
沈既济，德清人。有《建中实录》、《枕中记》、《任氏传》。 孟郊，武康人。西清河桥畔是其故居所在，旧有“孟井”。
宋
吴潜，德清人。嘉定年间状元。
元
管道升，德清人。妻于赵孟頫，善画。
明
许孚远，德清人。理学家。 骆文盛，武康人。善诗，人称“骆五言”，有《武康县志》。
鸬鸟、百丈镇 （服务基地）
黄湖镇 （旅游功能为主）
第二绕城线
双溪镇 （旅游功能为主）
径山镇（旅游 功能为主）
瓶窑镇（综合 服务主中心）
规划轨道交通2号线
良渚组团规划
良渚组团的功能定位是“文化圣地，物 流枢纽，产业新区，近郊住区”。
文化圣地：发挥悠远深厚的历史文化优 势，实行妥善保护与适度开发，积极培 育文化创意产业，打造大都市北部优雅 的文化圣地；
目前，德清县已成立了’2010德清融入杭州活动组委会，并下设了招商组、金融组等，确保 活动顺利开展。
政府的“同城”待遇举措
交通“绿卡”。目前，德清已向50家外来投资企业(大部分是杭资企业)颁发杭宁高速公路 德清至杭州段的通行“绿卡”，只要在收费站出示通行卡和“绿卡”，就不需缴纳任何费用 了；
医保共享。2007年德清与杭州市医保中心正式联网，将县人民医院纳入杭州市医保中心的 定点医院至今，杭州在德清投资、居住、从业人员共有1600多人，其中参加杭州市级医保可 以在德清定点医院刷卡的有800多人。
等重大举措，提出了“整合德清县各方面资源、进一步融入杭州都市圈”的新思路，进一步提出 着力做好产业对接、农业对接、旅游对接、城市对接等“四个对接”，打造“环杭州湾产业带先 进制造业基地”、“杭州绿色农产品生产加工供应基地”、“江南休闲度假第一县”、“杭州北 部卫星城市”四张名片。在规划上，密切关注杭州市5号线、2号线二期轨道交通建设，适时做好 延伸至德清的轻轨建设规划，全方位接轨、融入杭州，营造市场相通、体制相融、资源共享、交 通共连、人才互通、产业共兴的“同城效应”。
山和余杭经国务院批准撤市设区；德清县的16个乡镇中有8个直接与杭州市区接壤，占德清边界线 的50%。德清县委领导开始重视德清融入杭州这个课题。
2002年，《德清县2003-2007年经济社会发展战略研究》中明确了德清县接轨沪杭的发展战略，
同年，杭州的城市定位和发展战略从“西湖时代”跨入“钱江时代”。
德清融入杭州的历程：
2007年，中共杭州市委、杭州市政府下发了《关于构建杭州都市经济圈的实施意见》，明确
了要打造以杭州主城区为核心，以德清、安吉、海宁、桐乡、绍兴、诸暨6个县（市）为节点，连 结湖州、嘉兴、绍兴3市的杭州都市经济圈。并且在接轨沪杭全年目标任务中的30项重点推进工作 中有16项提前完成，包括发放高速绿卡、杭州医保卡通用、直通旅游专车、优化临杭产业带小灵 通网络等重要举措。
3、对此，德清政府深有远见，一直以来，不遗余力的推进融入大杭州的城市战略 ，使得在目前的政策时机面前，获得了非常好的发展条件。
德清融入杭州的历程：
2000年，几家杭资企业越过一座边界桥来到了德清雷甸境内开厂，引发了德清发改委负责人
的思考，杭资企业开始北上了，德清与杭州是不是变成零距离了呢？
2001年，德清县电信局统计德清县打往县境外的电话，杭州占了50%；同年，杭州市郊的萧
武康旧名余英镇，以余不（音夫，花蒂也）溪自筏头出，延岸落花随溪水下武康，故名。
第二卷，史事
夏商间，防风氏建国于封山（今二都防风山）、禺山（今三合大山）。防风氏，一名汪芒氏。 《史记·孔子世家》载孔子言：“禹致神於会稽山，防风氏后（后，不也）至，禹杀而戮之。”
第三卷，传说
乾隆以德清文运特盛，尝微服至此。夜泊长桥、县桥河中，闻起伏书声而叹：“无怪功名之 盛！”
2009年，5月份，杭州市海内经济合作办公室、杭州日报报业集团、杭州文广集团、德清县
人民政府联合主办，以打造“杭州北区、创业新城”为主题的2009德清融入杭州活动周正式开幕； 目前德清有570家规模以上企业，其中371家为杭资企业。杭州企业每年有超20亿元投资德清，占 这几年该县引进内资的80%左右；德清规模工业增长的三分之一来自杭资企业的贡献，该县56家 亿千企业中，杭资企业达到22家，占39%。杭资企业已成为德清县经济发展重要的“增长极”。
2、而在未来的一段时间内，房地产发展最为迅猛的，将是像德清和嘉兴这种借助 交通优势，充分享受一线城市溢出效应的三线城市，因为它并非调控的重灾区，是投 资者相对熟悉且无绝对门槛限制的城市；
3、德清房地产市场发展相对比较成熟，房地产开发品质尚可，目前本地市场基本 需求趋于饱和，未来主要为改善和投资性需求，以及吸纳杭州辐射效应带来的各类置 业需求；
清
胡渭，德清人。精舆地之学，有《禹贡锥指》，号绝学。 蔡氏三状元，蔡启僔、升元（康熙间）、以台（乾隆间）。德清人。 三榜眼，孙在丰、胡会恩、徐天柱。德清人。 一探花（光绪间），俞陛云。德清人，俞樾孙、俞平伯父。 民国《德清县新志》卷十四载清进士八十一人。德清科举鼎盛，故有“三兴不如一德”之说。 俞樾，德清人。号曲园，朴学大儒。尝主诂经精舍，余杭章太炎即出门下。有《春在堂全书》。 戴望，德清人。治朴学，蕲春黄侃誉为清末三大奇才之一。有《颜氏学记》、《论语注》、《管子校正》。
2.1.2 德清区位分析
德清， 地处长江三角洲腹地， 位于杭州正北方， 处于杭州湾经济圈和环 太湖经济圈的交汇处。
德清县
德清
半小时经济圈 一小时经济圈
以杭州为核心的一小时经济圈
杭州第二绕城规划方案图
德清境内线路走向为： 以新市为起点，通过 新建新市枢纽互通与 申嘉湖杭高速公路相 接，然后沿规划中的 莫干山大道向西，沿 士林、干山、洛舍一 带的平原水网地带布 线，经过北漾湾、龙 山，在洛舍镇南侧与 杭宁高速交叉，再向 西至三桥集镇折向南， 在德清县城西面与09 省道相交，后沿着宣 杭铁路继续向南，直 至进入余杭区。分别 在上柏、武康、洛舍、 干山、士林、新市设 置6处互通枢纽。
2006年，德清县委、县政府成立了接轨上海、融入杭州工作领导小组，专门出台了以“六大
对接、十项活动”为主要内容的接轨上海、融入杭州的工作行动方案；当年1月，杭州市德清商会 的成立成为杭州与德清开始建立真正的同城经济合作概念标志性事件；2006年GDP总量达到141。 6亿元，全部工业产值完成513。6亿元，年均增长30%，其中包括杭资企业在内的外来投资企业的 贡献率达到33%；财政收入17。2亿元，其中包括杭资企业在内的外来投资企业的贡献率达到25%； 规模以上企业中杭资企业137家。2006年来德清旅游的上海、杭州人人数达到201万，其中上海游 客占36%，杭州游客占35%
2003年，德清县委、县政府确定了把德清县打造成环杭州湾产业带重要的先进制造业基地为
目标，并以国家级风景旅游胜地莫干山、浙北湿地下渚湖等旅游资源为依托建设旅游业，利用与 杭州零距离的区位优势和快捷的交通优势，大力引进现代流通企业，成为杭州大都市北部的物流 配送基地。