(2020年策划智库)某花园策划推广案
某花园行销推广企划书
某花园行销推广企划书一、背景介绍某花园是一家位于城市中心的大型公共花园，占地面积较大，拥有各种花卉、植物和景观，是市民休闲娱乐的理想场所。
然而，由于竞争压力的增加以及市场推广较为滞后，某花园的客流量和知名度出现下降的趋势。
为了提升竞争力并吸引更多的游客，我们制定了以下行销推广企划书。
二、目标群体分析1.家庭群体：由于某花园的休闲娱乐氛围，家庭群体成为主要目标。
他们在周末或假日选择带着孩子来花园游玩，享受大自然的美景。
2.年轻人群体：年轻人注重个性化和时尚感，他们希望在美丽的花园里拍摄有创意的照片，满足自己的社交需求。
3.团体观光客：学校组织的团队来花园参观已经成为一种时尚，特别是在夏天和秋天的旅游旺季期间。
三、推广策略1.品牌塑造：通过重新设计某花园的标志、海报、宣传册等视觉形象，营造新的品牌形象，既突出花园的特色，又与目标群体的需求相结合。
2.线上推广：通过建立官方网站和社交媒体账号，发布最新的花园活动和景点介绍，吸引更多的在线关注和访问量。
3.线下推广活动：（1）开展主题展览：定期举办花卉展览、摄影展和艺术品展览等，吸引目标群体的关注和参与。
（2）与当地学校合作：与学校合作开展亲子活动，吸引家庭群体的关注。
例如，开展亲子DIY活动、亲子草地野餐等。
4.增加互动性：在花园内设置互动体验项目，例如迷宫、寻宝游戏等，吸引年轻人群体的关注。
5.合作营销：与当地旅行社、酒店、商场等进行合作，推出特别优惠、套餐和活动，提升品牌知名度。
6.市场调研：定期进行市场调研，了解目标群体的需求和偏好，及时调整推广策略。
四、推广预算1.品牌塑造费用：设计费用、印刷费用等，预计总费用为5000元。
2.线上推广费用：网站建设、内容创作和推广费用，预计总费用为8000元。
3.线下推广费用：活动策划、宣传品制作、场地租赁等，预计总费用为15000元。
4.合作营销费用：合作费用、优惠券制作等，预计总费用为10000元。
5.市场调研费用：问卷调查费用、人力费用等，预计总费用为5000元。
某花园宣传推广策划案
顺驰梅江蓝水园宣传推广策划一、前言本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。
一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。
二、推广策划原则本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”，这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房地产开发提供前所未有的广阔空间。
我们理解的房地产推广策划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否，而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区，从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合，甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。
我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说到底是一种思维方式的变革。
是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。
从微观上讲，如果是100亩的小盘子，靠一、两个卖点就够了。
但如果是1000亩的大盘子怎么办？小盘是独奏曲，大盘是交响乐。
它必须有一个主题和灵魂。
因此，必须上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。
从中观层面说，今天的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我们常说的复合型地产。
从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。
在对蓝水园推广策划的考虑上，我们力求作到以上各点，宣传新颖、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。
三、具体影响梅江蓝水园推广的六大因素蓝水园的具体推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。
其中，项目规划、价格策略、广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够控制的营销组合的范畴，而市场竞争和政经环境则是我们所不可控制的微观环境和宏观环境。
我们的任务就是知道应该在哪里，应该怎么去适当安排营销组合（合理的项目规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售执行），使之与不可控制的环境因素（市场竞争和政经环境）相适应。
(2020年策划智库)某国际花园阶段执行推广计划方案
(2020年策划智库)某国际花园阶段执行推广计划方案当前文档修改密码：8362839报告单位：天启&开启报告日期：二00五年七月阅城国际花园阶段执行推广计划前期策划推广总结一、媒体投放评估：1.报纸信息点围绕销售展开结合阶段销售房源，在前期的媒体投放上，采用重点有效媒体进行阶段重点投放，此阶段主要是报纸媒体的投放，选择《金陵晚报》和《现代快报》作为重点考虑对象。
兼带考虑《南京日报》。
2.户外保持常态，资源更加不足在户外媒体上的投放主要是延续前期的户外媒体资源，其中包括新街口的洪武路天桥、雨花西路的灯桥，在信息点的披露上也是在没有明确下阶段的主要推广方向的前提下，没有及时进行画面更换。
其中新街口的洪武路天桥在5月底已经到期，没有续约，现在已经更换为“皇册家园”的画面。
同时，宇城楼上的大牌自发布“影响中国的三十大社区之后”，至今的画面一直没有更换。
3.整体投放不足，连贯性有所欠缺总体而言，报纸媒体在上半年整体市场不是很景气的情况下，各家楼盘对于广告的投放都是小心谨慎，加之江东公司在5月份之前一直去化原有的剩余房源，没有更多的信息发布，在报纸广告的投放上节奏性和连贯性不是很强；户外媒体在当时的信息传达和形象塑造上起到相当的作用，但是在及时信息点的发布上没有能够配合到其它媒体同步进行，这在下一步的工作上需要重视和协调。
附表：1－6月报纸媒体投放统计：二、客户关系管理尚有不足：1.客户资源丰富阅城国际花园自2004年4月正式销售以来，在2004年取得了南京市商品房销售面积第四，销售金额第五的佳绩，就是在2005年上半年整体市场不是很景气的情况下，整体销售也近200余户，至今总体已经有1000多组客户成交。
2.尚未进行客户资源整合对于前期客户的把握及客户关系行销方面，我们做的一直不是很到位，在前期推出全装修的时期内，对于老客户的信息传达不是很到位，很长时期内现场客户到访量有限。
3.需要有效利用口碑效应传播对于老客户的关系维护，不仅是对于客户关系的维持，更多得是通过已有客户的口碑塑造，带动新客户的到访，乃至后期的成交。
某花园项目推广策划案
重庆XX团体永川花圃策划案前言随着西部大开发的进一步深化，“渝西经济走廊”经济生长迅速，永川这个年轻的都市乘着西部大开发的东风进入了经济生长的快车道。
近两年来以“渝西广场”、“阳光花圃”、“伟映-帝琴花圃”为代表的一批有影响的楼盘将永川房地产推向了一个新的生长时期。
永川南方花圃项目是重庆南方团体有限公司响应西部大开发的招呼，本着办事永川、建立永川的目的，在永川市南大街投资开发的大型项目，是永川市列为“市委、市府形象工程”的大型园林式住宅小区。
目录第一部分：市场阐发1．永川市根本情况12．永川市房地产市场根本情况1 3．永川市场特点阐发34．永川房地产生长趋势45．主要竞争敌手阐发4第二部分：永川南方花圃项目表面1．地理位置82．主要经济指标83．项目筹划84．户型指标⑴．按户型分别（暂定）９⑵．二期设计户型发起10第三部分：SWOT阐发1．[S]项目优势112．[W]项目劣势113．[O]项目时机124．[T]项目威胁12第四部分：项目定位战略1. 目标客户群说明132. 项目品牌定位战略133. 楼盘品质定位战略144. 物管定位战略165. 宣传定位战略18第五部分：项目营销推广1. 项目现场包装182. 建立步调发起183. 告白推广战略19第六部分：项目销售战略20 第七部分：宣传推广筹划第一阶段：品牌嫁接20第二阶段：楼盘品质塑造22 第三阶段：营造销售气氛24 第八部分：媒体告白26第一部分：市场阐发1. 永川市根本情况永川古为梁州属地、至今有1200年历史，1992年3月经国务院批准撤县建市，辖区1575平方公里，34个乡镇街道办事处，631个行政村，市区常住人口11万，中央、市属科研单位11个，种种专业技能人员2万余人，大专院校3所，中专技工校16所，医疗机构111个，三资企业40余家。
拥有全国刊行的报纸两家《永川日报》、《渝西经济》，电台1家（永川市电台）、电视台两家即永川电视台和永川市有线电视台。
{营销案例}某某房地产花园营销策划案例
{营销案例}某某房地产花园营销策划案例占地面积：120，000平方米建筑面积：180，000平方米绿化率：35%起价：2，630元/平方米均价：2，900元/平方米最高价：3，000元/平方米物管费：1.16元/平方米/月停车位：充足项目介绍周边配套：内部配套：游泳馆、保龄球馆、社区医疗中心、集贸市场中小学：兴涛学校幼儿园：有商场：有邮局：有银行：有医院：有由大兴城建开发集团公司开发建设的郁花园二里，位于玉泉营立桥向南8公里，京开高速公路向西500米。
其楼盘优越的地理位置和设计精美的户型设计，在激烈的市场竞争中始终保持优势。
郁花园二里每一处设计都充分考虑了其未来的发展空间，采用的50W/平方米高电容电量设计，使业主无需再为家电产品的日益丰富而担忧，而且满足ISDN网络要求的单户双号电话线的入户，更是符合网络时代的发展潮流，郁花园二里三期得到了业内人士的普遍好评。
负风险购房——郁花园二里营销策划案例一、引言“谋定而后动”之兵说，自古就在中国有着普遍运用。
而今，面对纷繁复杂的楼市，不难发现，楼盘要想卖得好，首选之路，便需将营销策划做到位。
虽说，好的品质是销售成功得基础，但精准切实的策划更是不可忽视的制胜之道。
郁花园二里是位于北京城南郊区大兴与丰台交界的一个普通住宅项目，开发商是具有国家一级开发资质的老牌房地产开发商——大兴城建开发集团公司。
项目总占地28万平方米，总建筑面积35万平方米。
由于历史原因，整个项目被分为东西两个项目，即后来的郁花园东区和西区（西区又称之为郁花园二里），其中东区全部转让给另外一个开发商，西区则由开发商自己运作。
全部西区项目计划分为四期，在运作过程中由于某种原因，又将一期转让给他人开发并由被转让人自行销售。
该公司代理商为达到其促销目的，对客户做了大量无法兑现的承诺，导致购房者纷纷要求退房，造成极坏的影响，导致郁花园二里的社会影响极差，口碑不佳。
安厦公司就是在这样一个非常不利的形势下接手郁花园二里的销售代理权。
房地产策划案例香梅花园
房地产策划案例：香梅花园介绍香梅花园是一项位于某市中心的房地产开发项目，在市场上享有极高的声誉。
本文档将详细介绍香梅花园的策划案例，包括项目背景、市场分析、策略规划等内容。
通过该文档，您将了解到香梅花园如何成功打造成一处理想的居住社区。
项目背景香梅花园项目坐落于某市中心，占地面积约10万平方米，总建筑面积为30万平方米。
该项目旨在打造一座融合商业、居住和休闲功能的综合性社区，为市民提供舒适便利的居住环境。
项目团队通过全面市场分析和策略规划，确保香梅花园符合目标客户的需求，同时满足市场的潜在需求。
市场分析在项目启动之前，团队进行了详细的市场调研和竞争分析。
以下是香梅花园的市场分析结果：1.区位优势：香梅花园地理位置优越，周边交通便利，临近商业中心和公共设施，吸引了大量目标客户。
2.客户需求：市场调研显示，目标客户对于居住环境的品质、社区设施的多样性和安全性有较高的要求，香梅花园能够满足这些需求。
3.竞争分析：虽然市场上已存在几个类似的项目，但香梅花园通过独特的设计和周边配套设施的完善，成功脱颖而出。
策略规划基于市场分析结果，香梅花园团队制定了一系列策略规划，以确保项目的成功开发和销售。
以下是其中的几个关键策略：1. 满足不同客户需求香梅花园将提供多种户型选择，包括单身公寓、家庭公寓和豪华别墅等。
每种户型都经过精心设计，以满足不同客户的需求和预算。
同时，项目还将提供丰富的社区设施，如游泳池、健身房、花园和公园等，为居民提供舒适便利的生活环境。
2. 加强社区建设为了营造温馨和谐的社区氛围，香梅花园将重视社区建设。
项目团队将组织各种社区活动，如社区聚餐、文化展览和运动比赛等，提升居民与居民之间的交流和互动。
此外，项目还将积极参与社区公益事业，履行企业社会责任，提升品牌形象。
3. 优化销售策略为了吸引更多购房者，香梅花园将采取一系列优化的销售策略。
首先，项目将与知名房产中介合作，提高宣传和销售效果。
其次，项目将采用差异化的营销手段，如免费家居设计、购房折扣和赠送装修等，吸引潜在客户抢购。
某花园整合营销策划报告
某花园整合营销策划报告1.引言本报告旨在提供某花园整合营销策划的详细信息和计划。
某花园作为一个知名的花卉销售和园艺景区，在市场竞争激烈的情况下，需要进一步拓展其市场份额并提升品牌知名度。
为了实现这一目标，我们提出了一系列整合营销策略和计划，包括线上线下的推广、品牌宣传和市场推广等。
2.背景分析2.1 公司概况某花园成立于2005年，位于某市郊区，占地面积约500亩，拥有丰富的花卉资源和独特的园艺景观。
通过多年的发展和运营，某花园已经建立了一定的知名度和客户基础，但在市场上依然面临激烈竞争的局面。
2.2 市场分析目前，花卉市场日益竞争激烈，消费者对花卉的需求和品质要求不断提高。
同时，随着电子商务的发展，线上销售也成为当前花卉市场的一大趋势。
因此，某花园需要在传统的线下销售渠道之外，积极拓展线上销售渠道，以适应市场的变化。
3.整合营销策略为了提高某花园的竞争力和知名度，我们制定了以下整合营销策略。
3.1 品牌宣传通过有效的品牌宣传，某花园可以提高品牌知名度和声誉，吸引更多的潜在客户。
•制作印刷品：设计并制作高质量的印刷品，如宣传册、手册和小册子，通过发放和邮寄给潜在客户以及合作伙伴。
•媒体宣传：与当地媒体建立联系，参与采访和发布新闻稿，增加媒体曝光率。
•社交媒体：积极利用各大社交媒体平台，如微博、微信公众号等，发布有关花卉养护、园艺技巧和优惠活动等内容，吸引粉丝和潜在客户。
3.2 线下推广通过线下推广活动，某花园可以直接接触和互动客户，提高销售和品牌认知。
•举办花卉展览：组织花卉展览活动，展示某花园的花卉品种和种植技术，并提供销售服务。
•合作活动：与当地的酒店、婚庆公司等相关行业合作，推出联合活动，如婚礼花艺展示、酒店花卉布置等。
•免费赠品：在花园门口设置赠品领取点，如小花盆、种子等，以吸引顾客进入花园。
3.3 线上推广通过线上推广，某花园可以拓展更广泛的市场和客户群体，并提高销售业绩。
•建设官方网站：打造专业的官方网站，展示花卉产品和园艺景观，提供在线购买和预定服务。
某某城花园总体策划推广方案doc25()
某某城花园总体策划推广方案目录一、前言二、项目分析三、项目定位1．物业定位2．形象定位3．市场定位四、项目建议1．特色户型包装2．园林建议3．会所设施建议4．物业管理建议五、项目销售推广策略1．推广思路2．宣传重点3．价格策略4．销售策略5．宣传媒介6．推广费用一、前言深圳房地产市场进入2000年下半年，总结去年及本年度上半年的市场情况，引人注意的是规模大、素质高并伴随新的操作模式的楼盘不断涌现市场，如黄埔雅苑、东海花园二期、枫丹雅园等；这一方面引发了买方市场更趋于成熟、客户更为理智，客户市场的竞争更趋于白热化；另一方面对楼盘的开发与销售也提出了更高的要求，包括需要更长的筹备时期，以便进行更多、更切合市场实际的调查；以准确把握市场的需求，准确定位产品的目标客户群；以厘定更为目标市场接受的、具竞争力的价格；以制定更合理的产品策略、产品组合策略；已制定合适的产品包装、卖场包装策略展示产品的优势；以研究更有效的推广手法和推广策略，切入市场和扩大产品的影响力及接受力。
整个过程中的任何一个环节出现错误都可能导致丧失产品的市场竞争力，任何一个时机的错失都可能导致不可挽回的损失。
本项目目前已进入紧张的建筑施工阶段，工程进度现处于接近正负零的状态，中原将根据所获取的一手地产市场资料，提出以下方案及建议，供发展商决策时参考。
二、项目分析1.项目所在区域：本项目位于南油大道与创业路的交汇处，地处南油、蛇口到市区的公交线路必经之处，交通非常便利。
2.目前情况下的优势与劣势：优势：1）南山区地产市场正处于发展状态，是地产市场关注的热点之一，具备吸引市场的前提。
2）项目地处南山商业文化中心区，规划前景惹人3）片区生活配套设施齐全，生活便利，不假外求。
包括海雅百货、WALMART超市、家乐福、人人乐、南油广场及配套设施等4）片区教育、医疗设施齐备，于业主子女成长十分有利。
包括深圳大学、南油中小学、南山区中小学、蛇口片区中小学、博伦技校和蛇口联合医院、南山医院等均在片区辐射范围内。
某某某花园预售前期推广案
某某某花园预售前期推广案【正文】为了提高某某某花园的知名度并吸引潜在购房者，特制定了一份预售前期推广案。
本案旨在通过多种渠道的宣传和营销，将某某某花园打造成为当地房地产市场的热点项目。
一、市场调研与定位在开始推广活动之前，我们首先进行了全面的市场调研，了解了目标客户的需求和偏好。
基于市场调研的结果，我们对某某某花园进行了定位。
该花园位于市中心，周边绿化环境良好，交通便利，并拥有丰富的配套设施，因此我们将其定位为高端住宅区。
二、品牌塑造为了打造某某某花园的品牌形象，我们设计了一系列的品牌推广策略。
首先，我们制作了精美的宣传册和海报，突出了花园的独特之处，包括绿化率高、豪华物业设施等。
其次，我们组织了开放日活动，邀请潜在客户参观花园，并派发精美礼品。
此外，我们还将在社交媒体上开展线上推广，通过精心设计的内容吸引用户关注和转发。
三、媒体宣传为了让更多的人了解某某某花园，我们积极与媒体合作，通过各类平台进行宣传推广。
我们与当地电视台、报纸和房地产类杂志等资源进行合作，发布相关报道和广告促销。
同时，我们也在互联网上设置了专门的微博、微信公众号和官方网站，发布动态信息，与用户互动交流。
四、线下活动为了更好地与潜在购房者建立联系，我们计划在预售前期举办一系列的线下活动。
首先，我们将组织线下讲座，邀请知名房地产专家分享购房经验和市场分析，吸引更多购房者参与。
其次，我们将组织购房者座谈会，听取购房者的意见和建议，并提供详细的购房指南。
同时，我们还计划在购房者认购之后，举办购房签约仪式，以增加购房者的信任感。
五、口碑营销除了传统的宣传方式，口碑营销也是本次推广案的重点之一。
我们将注重与购房者的积极互动，及时回应购房者的问题和需求，并通过购房者的好评来提升某某某花园的口碑。
此外，我们还将鼓励购房者成为某某某花园的品牌代言人，推荐给他们的亲友，并提供相应的奖励措施。
六、预售政策和优惠为了吸引更多购房者的关注和认购，我们将提供一系列的预售政策和优惠措施。
(2020年策划智库)南航花园东南亚主题嘉年华公关策划案
(2020年策划智库)南航花园东南亚主题嘉年华公关策划案阳光、水、身心放晴——南航花园东南亚主题嘉年华公关策划案广州市触动文化传播有限公司2002-03-04 一、活动主题及形式为突显东南亚风情及水景园林的楼盘主卖点，我们设计了“阳光、水、身心放晴”这一活动主题。
同时活动中强调于假期中欢乐的气氛，强调来宾只要来临南航花园，就可以让身心得到放松，让心情更灿烂。
具煸动性的言语能对目标群产生强烈的吸引力。
至于活动形式方面，将在总主题“阳光、水、身心放晴”的统领之下，分别以南航花园的东南亚风格与个性的三大元素：阳光、水、身心放晴展开主题活动。
基本上做到每天（3月16-3月31）不同的活动重心。
同时于现场设置固定的游戏摊位、互动巡回表演、特色饮食等，于4月6、7号进行大型的舞台SHOW表演使活动整体成为一个真正意义上的、内容丰富多彩的东南亚风情的专题嘉年华会。
而此活动的主创意则表现于以“护照”作为串联游戏摊位的线索，来宾可持“护照”游遍东南亚国家（即各色摊位游戏），参与其中的游戏并获取不同的“签证”。
集齐各国“签证”后，更可凭护照对奖联参与活动最后一周的抽奖活动。
此创意既有机融合了楼盘的相关信息，又能使来宾于参与中获取不同地域的文化风俗。
最终透过活动成功塑造南航花园东南亚风情楼盘的形象，增强消费者对其的美誉度与认知度。
二、活动概述活动内容充分考虑到可操作性，并能适合不同年龄层、社会阶层的人士参与，以下为详细策划实操方案：（一）活动贯穿3月16-4月7日，在大主题“阳光、水、身心放晴”的包装下，针对楼盘的定位透过一系列相应的点题环节从多方面传递出南航花园的楼盘信息。
（二）活动整体由固定环节和主题亮点环节两大部分组成。
固定环节由游戏摊位、饮食摊位、东南亚各国民族风情巡游表演组成。
（三）展示互动环节：1）游戏摊位。
六个游戏摊位，分布于整个园林中，（游戏形式多样化，合家欢、动感、高雅样样俱备）2）饮食烧烤摊位。
四个饮食摊位，位于泳池栈道上及园林中。
(2020年策划智库)红楼花园整合传播策划案
(2020年策划智库)红楼花园整合传播策划案有关“红楼花园”之整合传播策划案一、概要根据我们近段时间对红楼花园的直观与微观的了解，对三优公司在“红楼花园”的整合传播战略上作出了细致的布署。
此次，我公司在营销渠道、定价策略、附加值、广告战略等方面作了大量的分析与研究，特呈贵公司。
在做此方案时，单列一战略图标作为后面方案的要点解释。
二、 重庆房地产市场背景1、市场总体现状和走势据国家统计局公布的统计结果表明，今年1～5月全国房地产新开工面积1．17亿m 2，同比增长了31%.全国商品住宅的平均销售价格为2160元/ m 2，同比增长了11．8%。
我国人口众多，城乡发展结构极不平衡，作为发展中国家，我国城镇人均居住面积已达10 m 2，人均建筑面积20 m 2，与发达国家还有很大差距，市场需求量巨大是毋容置疑的。
重庆市受国家西部大开发宏观政策的影响和直辖市效应，近两年房地产业的发展如火如荼、日新月异，今年更是进入了白热化竞争态势。
重庆主城区240万人口要达到我国平均水平，（人均建筑面积20㎡）市场需求非常大。
据统计局数据显示，今年上半年重庆市房地产的施工面积1179．6万m 2，同比增长39．2%，其中住宅新开工面积216．94万m 2，同比增长了42．3%，开盘规模住宅项目在20个以上，大部分总建筑面积在10万m 2以上。
但同时一季度数据亦显示，本市商品房销售面积同比仅增长了3%，住宅略有下降，滞销的空置面积比上年同期上涨了38%。
这种状况告诉我们，在整合营销方面“酒好也要勤吆喝”，仅有项目的产品导向是不够的，我们还应在项目的顾客导向方面加大宣传力度。
图 标2000年上半年与2001一季度年相关数据比较表2、低档市场的区分和特征各种类型的市场定位没有严格的界定，因为房地产受区位的影响较大，具体的区位有与价格密切相关。
根据重庆市商品房市场价格区间的占有量，我们这样区分：高档：2500元/ m2以上中档：1800～2500元/ m2低档：1800元/ m2以下重庆高、中、低档商品住宅市场的供应一直呈现高、低档两头少的纺棰形格局。
某花园整体推广构思
齐鲁花园整体推广思路目录前言 (2)第一部分项目基本情况解析 (4)第二部分项目推广主题解析 (11)第三部分项目营销推广策略 (16)第一节项目总体推广思路 (16)第二节项目分阶段推广策略 (25)第四部分项目营销推广费用制定原则 (61)前言1、本方案为整体推广思路，具体的工作开展以此方案为理论依据。
分阶段、分内容具体细节安排详见各阶段具体工作计划与方案，如具体的报广策略详见每月报广投放计划，具体的活动策略详见每月活动计划与方案。
2、推广阶段划分必须与项目工程进度紧密结合，工程进度以及准备配合工作将直接影响营销推广节奏。
3、多层整体价格策略与价格走势详见专项方案，力争在多层的后期营销中通过推广、造势与现场销售技巧拉升均价，尽快回笼资金，达成甲方要求。
4、本方案主要为项目多层部分的营销推广修订方案，对于其中的一些计划安排，在经过讨论的基础上进行了修改。
未尽事宜在以后工作开展中不断完善。
5、本方案多层营销推广计划为理想状态下（宏观经济面、政策面及市场格局没有质变，工程开发进度如期完成、资金流通状态良好，没有不可预见因素影响项目整体运作节奏）拟订的计划，如果上述先决条件发生变化，则营销推广计划相应进行调整；本计划的执行将秉承保证计划、但不拘泥于计划的原则，在客观条件许可时，尽量在此计划基础上提高目标、以期缩短营销周期。
6、本方案小高层营销推广计划是在缺乏具体开发进度依据的条件下据甲方要求虚拟的销售计划，不具备实际操作层面的意义、仅供甲方参考；实质性操作型销售计划将在开发前期准备工作有一定头绪、未定因素、节点式确定开发进度的情况下，对现有计划予以修正，经双方讨论通过后执行；具体方案将在明年开春进行新一轮市场调查、观察宏观市场变化且在项目卖点部分兑现后再行制定，实事求是、务求实现其最佳效益。
7、由于本市居民对小高层有一定抗性、且目前片区有大量多层与准现楼小高层陆续入市、今年已基本进入销售淡季，因此小高层与商铺的营销推广不宜太早进行。
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(2020年策划智库)某花园策划推广案保利花园2005年全年策划推广案广州置业房地产顾问有限公司二零零五年二月目录一、广州市场情况分析 (5)1.1广州市场分析 (5)1.1.1广州宏观经济分析 (5)1.1.2房地产投资状况分析 (8)1.1.3政策法规对房地产的影响 (10)1.1.4影响房地产市场未来发展的主要经济因素 (16)1.1.5热点区域分析 (18)1.2海珠区房地产市场分析 (24)1.2.1海珠区宏观经济分析 (24)1.2.2影响海珠区房地产发展的因素 (27)1.2.3区域板块分析 (29)二、项目分析（SWOT） (37)2.1项目优势 (37)2.2项目劣势 (39)2.3项目存在的机会 (40)2.4项目面临的威胁 (41)三、零五年度推广策略 (43)3.1市场状况分析 (43)3.2项目现有情况分析 (44)3.2项目推广目标 (45)3.3下年度推广策略 (45)3.4下年度推广主题分述 (47)四、项目定位 (48)4.1目标客户群定位 (48)4.2价格定位 (51)4.2.1价格定位考虑因素 (51)4.2.2价格定位思路 (52)4.2.3定价准则 (54)4.2.4各栋的定价建议 (54)4.2.5预计回收资金额 (60)五、各阶段推广计划 (61)5.1第一阶段：3--5月推广计划 (61)5.1.1阶段市场状况预测 (61)5.1.2阶段推广计划 (62)5.1.3推售单位 (63)5.1.4销售建议 (64)5.1.5广告计划及炒作安排 (64)5.1.6现场包装要求 (67)5.1.7销售情况预测 (67)5.2第二阶段：6—8月推广计划 (69)5.2.1阶段市场情况分析 (69)5.2.2阶段推广计划 (70)5.2.3推售单位 (70)5.2.4销售手法 (71)5.2.5广告计划及炒作安排 (72)5.2.6现场包装要求 (73)5.2.7销售情况预测 (73)5.3第三阶段：9—10月推广计划 (75)5.3.1阶段市场情况分析 (75)5.3.2阶段推广计划 (76)5.3.3推售单位 (76)5.3.4销售手法 (77)5.3.5广告计划及炒作安排 (77)5.3.6现场包装要求 (78)5.3.7销售情况预测 (78)5.4第四阶段：11—12月推广计划 (80)5.4.1阶段市场情况分析 (80)5.4.2阶段推广计划 (80)5.4.3推售单位 (81)5.4.4销售手法 (81)5.4.5广告计划及炒作安排 (81)5.4.6现场包装要求 (82)5.4.7销售情况预测 (83)阶段推广小结 (85)附录 (87)一、广州市场情况分析1.1广州市场分析1.1.1广州宏观经济分析广州经济增长迅速、健康发展2004年广州市经济发展保持快速、稳定的增长态势。
工业生产总产值持续增长，1—11月每月的同比增长率都保持在12%以上，显示广州经济仍然向健康、稳定的方向发展。
在这样的经济形势下，有利于房地产产业的发展。
因为房地产开发所需的原材料如：钢材、水泥等，均需要依靠工业产业的供给，工业产业的稳定发展，为房地产开发打下了稳健的经济基础。
固定资产投资状况分析广州2004年上半年，固定资产投资迅速增长，为了防止经济过热，国家实行宏观经济措施，随着国家宏观经济调控作用的显现，下半年经济呈现出平稳增长的良好势头。
广州1-11月累计完成固定资产投资975.60亿元，比上年同期增长22.8%，比1-10月累计增速提高了1.8个百分点。
其中，全市基本建设投资增速回升，累计完成投资487.81亿元，比上年同期增长48.7%，比1-10月累计增速回升了1.1个百分点；房地产开发完成投资360.05亿元，增长10.9%。
固定资产投资健康发展，政府加大了城市基础设施建设的投入，进一步完善城市建设，使广州市的整体环境不断改善，有利于招商引资以促进广州市的经济发展。
居民收入及消费需求分析社会消费品零售总额增速提高。
1-11月累计，全市社会消费品零售总额为1517.11亿元，比上年同期增长12.2%；其中贸易业增长13.8%，餐饮业增长7.1%。
11月份全市商品销售总额为491.80亿元，比上年同月增长30.5%，增幅比上月提高8.9个百分点。
1-11月累计实现商品销售总额为4625.72亿元，比上年同期增长21.0%。
社会消费品零售总额的增长，从侧面反映市民手中可支配的资金持续上涨，购买能力不断提高，为房地产消费提供厚实的经济基础。
1.1.2房地产投资状况分析商品房成交持续活跃面积单位：万平方米金额单位：亿元经济发展持续向好、居民收入增加、住宅需求的增加，使全市保持在较高的成交水平，最高接近300万㎡，二手销量不断放大，二手市场已经占整体市场接近40%。
商品房成交价格上升商品房的成交均价比去年同期和上一季度均有不同程度的上升。
从环比数据看，高层住宅均价升幅不大，第三季度十区和原八区高层住宅的均价分别比第二季度上升了2.90%和3.74%。
原八区多层住宅成交价今年以来同比呈现较大升幅，第三季度均价比第二季度又上升了13.59%，除了楼价稳步回升因素外，也有部分价格较高区域成交量激增的因素，如天河区，第三季度多层住宅成交3.52万平方米，比第二季度增加126.19%，另外，该区有部分别墅（第三季度约8900平方米，如珠江别墅、汇景新城别墅等）的成交价纳入了多层住宅成交价统计，也在一定程度上拉高了多层住宅整体成交均价。
图１：广州市原八区商品住宅成交均价走势30003500400045005000550060006500700075001/20032/20033/20034/20035/20036/20037/20038/20039/200310/200311/200312/20031/20042/20043/20044/20045/20046/20047/20048/20049/2004(人民币)元/平方米1.1.3政策法规对房地产的影响政府政策法规对房地产开发的来讲，具有重大的指导意义，对房地产开发起到重要的作用。
政策法规的调整和完善，将更有利于房地产向更健康的方向发展。
⏹金融政策●银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的出台银监会于2004年9月2日再对房地产业开出全面慎贷令——《商业银行房地产贷款风险管理指引》。
《指引》内容包括：➢明确规定商业银行对申请贷款的房地产企业的要求；➢首次明确规定：确保商业银行对购买主体结构已封顶的住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用；➢对个人贷款则规定：借款人住房贷款的月房产支出不得超过月收入50%。
这一政策的推出，对房地产市场的影响如下：➢有效保障了购房者的利益，指引加强了对房地产企业的限制条件，明确了他们必须在合理期限内正式交付使用，避免了消费者无限期等待收楼的情况出现；➢进一步提高房地产的准入门槛，严重挤压开发商的资金链，加紧了市场优胜劣汰的机制，对资金实力较弱的房地产开发企业的打击相对较大；➢促使融资渠道多元化，新政策的出台，房地产企业向商业银行借贷的难度加大，促使房地产企业向社会融资，促进信贷趋向多元化，企业间的并购、合作发展将会不断出现；➢外来资金逐渐流入房地产市场，融资渠道的多元化，也促进了外来的资金流入房地产市场，活跃了房地产业的资金流动，有效规避金融信贷风险，使房地产业进入良性的开发建设轨道。
央行宣布加息中国人民银行于10月29日宣布提高存贷款利率，结束了长达近9年的降息周期。
由于广州房地产市场相对理性、成熟度较高，产品结构合理，而且随着“泛珠”战略的实施和申亚所带来的商机等众多利好消息的带动下，在短期内对广州房地产业的影响不会太明显。
但从目前的经济形势来看，我国仍存在加息的压力，长远来讲，加息会加大房地产开发的成本，对房地产开发企业造成资金上的压力。
加息促使房地产开发企业的优胜劣汰。
房地产行业是高借贷运作的行业，加息令房产企业的开发成本上升，对资金实力雄厚的优质企业来讲，由于开发稳健、成熟，抗风险能力强，加息的影响不会太大；而资金实力弱的企业，面临的加息压力相对较大，会出现企业之间的合作、合并现象，甚至会出现不良资质企业倒闭的现象。
此次加息是政府宏观调控的一个警示信号，日后加息的不确定性仍存在，令不少购房者抱持币观望的态度。
加息影响了中低端消费群，特别是首次置业人群的购房积极性，会致使部分购房者的需求回落，市场需求因此而下降。
目前广州市场供应量充足，空置率虽然有一定回落，但仍处于一个较高的水平，广州土地供应比较充足，加上“烂尾楼”整顿工作是政府接下来的工作重点之一，在市民对入市更谨慎的情况下，楼价大幅上涨失去强有力的支持，升幅将回归理性。
⏹即将开征物业税消息传出广东省财政工作会议上，传出了广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税的消息。
物业税又称财产税或地产税，“主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高”。
物业税改革的基本框架是“将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税”。
开征物业税会对房地产市场造成的影响如下：●平抑过高的房价，降低消费者入市门槛，促进房地产发展。
以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。
有利于增强市民改善住房的机会和能力，促进房地产发展；●打击炒买炒卖行为，挤掉房产泡沫。
楼价下降后，房地产投资利润空间减小，炒楼的风险也将增大。
另外，初始房价下降后，老百姓购房的能力将增大，令房地产炒家知难而退。
⏹土地政策针对土地闲置的问题，政府出台了一系列的政策严防项目“烂尾”现象，同时控制土地的批出。
其一，闲置土地在两年内不开发的将无条件收回；其二，国土资源部发布的71号令要求到2004年8月31日以后，国内土地市场将不得再采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让；其三，要求土地出让金须一次性缴纳。
各项政策均制约土地的批出，土地供应近期以盘活为主，加大了房地产企业获取大规模地块的难度，但却有效地控制房地产的市场供应。
71号令颁布的影响如下：➢对于房地产开发商来讲：开发商将在公平、公开的环境下获取土地，并加大了获取土地的难度及开发成本，有利于促进各开发商之间的良性竞争。
有实力的开发商将会更稳健地持续发展，实力弱、资质差的开发商将会面临被市场淘汰的危机，最终导致汰弱留强的情况出现。
➢广州市各大发展商，特别是有实力的发展商，都有较为充足的土地储备，71号令对他们来讲不会造成非常大的冲击；短期内，由于广州的发展商土地储备充足，市场供应仍会呈现平稳增长的状态。