【地产营销策划】-东莞光耀叁渡松山湖2014营销总纲汇报版
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某楼盘营销策略总纲与开盘前销售执行报告(ppt 53页)
(已入住)
银
景湖春天
（二期）
新
树
源
超市、农贸市场
路
火炼树村
路
中信阳光假日 (已入住)
四
中信阳光澳园
公交车站
环
路
景湖花园别墅区
地理位置及周边环境对比分析 ——阳光澳园VS江南世家
阳光澳园优势：
江南世家
东莞大道——四环路沿 线为中高档洋房集中区 域，区域形象高于江南 世家所在的宏远中低档 居住片区；
竞争对手供应量集中在100130平方米三房； 总量约5000套； 其中阳光澳园三房占三房总 套数比例： 25%；
地理位置及周边环境分析 ——阳光澳园VS景湖春天二期
阳光澳园优势： 阳光澳园的昭示性强； 公共交通—7条公交线路； 南向景观优势；
阳光澳园劣势： 临路噪音相对较大；
火炼树村
景湖春天（一期）
有
江南世家 72-80平米
临街
东西、西南 3.6－3.8米
6.3-7.5平 米
1.8米
0.6米（主次卧 房带转角飘 窗）
12.13平米
7.88-9.74 平米
有
阳光澳园 75平米
临街
南、南北
3.6-3.9米
8.64-9.75 平米
1.6-2.0米
0.6米（主卧带 11.16转角飘窗） 12.24平米
四房两厅三卫
10
复式
4
合计推出货量
800
户均面积接近130平米 主要以三房和四房为主
总数 218 56 1174 536 10
6 2000
产品对比小结
阳光澳园的的亮点：
阳光澳园的劣势：
朝向基本为南北向，采光和通风好； 同等面积厅房布局的合理性优于竞争对手； 客厅开间大； 阳台的宽度优于对手； 转角飘窗的设置； 入户花园的设置； 嵌入式衣帽间设置； 轻质隔墙的应用（户内实用空间增大）
东莞楼盘营销策划活动方案
东莞楼盘营销策划活动方案一、活动背景分析及目标定位东莞市位于广东省中部，是中国南方沿海地区的制造业中心和重要外向型经济城市，也是全国最大的家具生产基地、电子产品加工出口基地、塑胶生产基地之一。
近年来，随着城市发展和人口增长，东莞的房地产市场呈现出火热的态势。
然而，由于竞争激烈，楼盘之间的差异化不明显，营销活动也呈现出同质化的现象，需要创新和改进现有的营销策略。
本次活动的目标是在东莞楼盘市场中树立品牌形象，吸引潜在购房者的关注，提高销售量和市场份额。
具体目标如下：1. 提高品牌知名度和美誉度：通过活动，使品牌形象得到进一步宣传和推广，提高品牌知名度和美誉度。
2. 吸引潜在购房者的关注：通过活动，吸引潜在购房者的关注，让他们了解和关注到楼盘的特点和优势。
3. 增加销售量和市场份额：通过活动，促进销售量的增长，占领更大的市场份额。
二、活动策略及方案1. 创新营销手段和渠道（1）线上推广：借助互联网和新媒体的力量，通过微博、微信公众号、抖音等平台，发布楼盘的宣传信息和活动信息，引导潜在购房者关注。
（2）线下宣传：在商场、超市、地铁站等人流较多的地方设置楼盘宣传展位，通过展示图片、视频、户型图等方式，吸引潜在购房者的注意，提供楼盘的详细信息。
（3）合作推广：与当地地产中介公司、金融机构、家居装饰公司等合作，通过互相推荐、共同参与各种宣传活动，达到互利共赢的效果。
2. 丰富多样的活动形式（1）开盘发布会：在楼盘开售之前，举办隆重的开盘发布会，邀请媒体、业主代表、政府官员等参加，通过发布会宣布楼盘的销售情况、特点和优势，并举行签约仪式和颁奖典礼。
（2）户型展示会：在楼盘的售楼处或者临时建立的展示馆，举办户型展示会，让购房者更直观地了解楼盘的户型和装修风格，同时提供优惠政策和购房咨询服务。
（3）品牌活动：举办一系列与楼盘品牌相关的活动，例如楼盘周边旅游活动、社区互动活动、购房者体验活动等，增强购房者对楼盘品牌的认知和好感。
房地产营销汇报4217-4模板(龙湖营销体系打法)
2.2 项目运营-项目简介
2、项目概况——②本批次开盘的运营分期
请插入本次开盘的运营分期的总图（带楼号）用不同色块标注不同组团
请对以下信息进行说明：用色块标示各组团，并标注各组团的关键信息：业态及方量、货值、开工、供货节奏、开盘、交房时间，权益后利润。
2.2 项目运营-项目简介
3、本批次运营分期的业态格局和价格指标
1.2 市场研究-全市相关产品供求量价走势
项目近2年内相关业态子类市场供求量价分析（例如项目业态为别墅+高层，则分别说明别墅市场和高层市场的供求情况）
1.3 市场研究-本市成交额前20名项目概况
年商品住宅成交金额前20名项目分布区域及特征分析，判断目前市场下热销项目的板块分布及产品特征（如区域竞品有限，可适当减少）
插入户型图
户型名称
产权建筑面积
赠送建筑面积
实得建筑面积
赠送率
户型名称
产权建筑面积
赠送建筑面积
实得建筑面积
赠送率
2.2 项目运营-项目简介
5、首次开盘情况及目标
请插入本运营分期总图用色块标示出首次开盘的楼栋
业态1
业态2
业态3
合计首Βιβλιοθήκη 价格首次供货套数首次开盘套数
首开预计去化套数
首开预计套数去化率
首开预计去化金额
【逻辑五分法是基于对市场、客户、产品的研究分析的基础之上，针对首次开盘的销售目标、面临的问题、品牌及产品迅速落地占位等，帮助项目与团队制定营销策略的重要工具之一】
逻辑选型
逻辑选型的价值条件：确定的价值逻辑在当地市场是公认的、常识性的、政府主导大力推进的、或者能颠覆市场认知的产品价值。
城市逻辑：□城市未来发展中心 □城市新中心□与成熟核心板块强相关
2、项目概况——②本批次开盘的运营分期
请插入本次开盘的运营分期的总图（带楼号）用不同色块标注不同组团
请对以下信息进行说明：用色块标示各组团，并标注各组团的关键信息：业态及方量、货值、开工、供货节奏、开盘、交房时间，权益后利润。
2.2 项目运营-项目简介
3、本批次运营分期的业态格局和价格指标
1.2 市场研究-全市相关产品供求量价走势
项目近2年内相关业态子类市场供求量价分析（例如项目业态为别墅+高层，则分别说明别墅市场和高层市场的供求情况）
1.3 市场研究-本市成交额前20名项目概况
年商品住宅成交金额前20名项目分布区域及特征分析，判断目前市场下热销项目的板块分布及产品特征（如区域竞品有限，可适当减少）
插入户型图
户型名称
产权建筑面积
赠送建筑面积
实得建筑面积
赠送率
户型名称
产权建筑面积
赠送建筑面积
实得建筑面积
赠送率
2.2 项目运营-项目简介
5、首次开盘情况及目标
请插入本运营分期总图用色块标示出首次开盘的楼栋
业态1
业态2
业态3
合计首Βιβλιοθήκη 价格首次供货套数首次开盘套数
首开预计去化套数
首开预计套数去化率
首开预计去化金额
【逻辑五分法是基于对市场、客户、产品的研究分析的基础之上，针对首次开盘的销售目标、面临的问题、品牌及产品迅速落地占位等，帮助项目与团队制定营销策略的重要工具之一】
逻辑选型
逻辑选型的价值条件：确定的价值逻辑在当地市场是公认的、常识性的、政府主导大力推进的、或者能颠覆市场认知的产品价值。
城市逻辑：□城市未来发展中心 □城市新中心□与成熟核心板块强相关
地产项目营销策略总纲
安、虎门、厚街等镇外，镇区楼价基本低于城市中心区； 东城区板块依据城市配套设施的完善程度，楼盘价值和前景日
益展现； 人们购买120㎡以上户型的实际需求有所增加，但住宅市场仍将继续以
经济实用型产品为主； 以外来人口为主的中产阶层逐渐壮大，都市白领和个体工商户将成为
主流购房人群；
•20
中观分析—寮步概况
呈均衡化方向发展。
•14
东来看，单价2000元以下的比重大幅下降，2000元以上的单位 出现了不同程度的上升，尤其是单价在3000—4000元的范围正成为主力需求区间；
消费者承受价格的能力不断提高；高价区间的承受能力虽然在增强，但总量
•15
地产项目营销策略总纲
PART1 市场分析
报
PART2 项目分析
告
PART3 项目定位
提
PART4 品牌的力量
纲
PART5 形象包装
PART6 营销推广策略
PART7 销售策略 •2
PART1 市场分析
宏观分析
东莞概况 城市发展与规划 东莞市房地产市场现状 房地产政策研究
中观分析
寮步镇概况 区域房地产市场分析
东莞市确定了电子信息制造业、电气机械制造业、纺织服装制造业、家具制造业 、玩具制造业、造纸及纸制品制造业、食品饮料制造业以及化工制品制造业等工 业八大支柱产业，也确定了东莞制造业立市的基础。
• 人口结构正由“哑铃型”向“金字塔型”转变
2005年东莞市在册总人口为750.63万人。其中，户籍人口总数为165.65万人，比 2004年增加3.68万人，增长2.3%；外来暂住人口584.98万人。而实际外来人口已 经超过1000万，以大量的产业工人为主体，与其制造业为主的产业结构相吻合
益展现； 人们购买120㎡以上户型的实际需求有所增加，但住宅市场仍将继续以
经济实用型产品为主； 以外来人口为主的中产阶层逐渐壮大，都市白领和个体工商户将成为
主流购房人群；
•20
中观分析—寮步概况
呈均衡化方向发展。
•14
东来看，单价2000元以下的比重大幅下降，2000元以上的单位 出现了不同程度的上升，尤其是单价在3000—4000元的范围正成为主力需求区间；
消费者承受价格的能力不断提高；高价区间的承受能力虽然在增强，但总量
•15
地产项目营销策略总纲
PART1 市场分析
报
PART2 项目分析
告
PART3 项目定位
提
PART4 品牌的力量
纲
PART5 形象包装
PART6 营销推广策略
PART7 销售策略 •2
PART1 市场分析
宏观分析
东莞概况 城市发展与规划 东莞市房地产市场现状 房地产政策研究
中观分析
寮步镇概况 区域房地产市场分析
东莞市确定了电子信息制造业、电气机械制造业、纺织服装制造业、家具制造业 、玩具制造业、造纸及纸制品制造业、食品饮料制造业以及化工制品制造业等工 业八大支柱产业，也确定了东莞制造业立市的基础。
• 人口结构正由“哑铃型”向“金字塔型”转变
2005年东莞市在册总人口为750.63万人。其中，户籍人口总数为165.65万人，比 2004年增加3.68万人，增长2.3%；外来暂住人口584.98万人。而实际外来人口已 经超过1000万，以大量的产业工人为主体，与其制造业为主的产业结构相吻合
惠州市光耀荷兰水乡营销总结
7
设立荷兰水乡分展场
蓄客期
06 年
开盘
强销期 08 年
07 年
持续 销售期
设立分展场背景：
目前项目路过的客户仅占所有上门客户的20
8
％（朋友介绍占比37%），路过上门客户过
少是整体上门量偏少的主要原因；
西枝江大桥重修工程使从麦地、河南岸等片
区到达本项目的交通严重受阻。
9 展场地点： 人流量较旺的花边岭商业圈； 惠东分展场
7.20公共宣传栏宣布 8.17宣传环保更换 东平垃圾桶
9.14更换东平店铺 门头
7.27与居委会共创和谐家园 8.16共创文明城市派 发环保袋 9月份光耀志愿者社会行动
8、9月份倡导惠州开发商品质建 设活动
10、11月份倡导全面家居解决方案
7月
7月：诚意客户积累
8月
目标：积累客户230批,办卡100张
主要消费以衣帽，数码产品为主
客户群体购买力不强
南坛附件人流量最旺的超市，人流 量较大 ，主要以超市购物为主
管理单位为家华物业管理公 司，其负责人明确表示不同 意摆放楼盘分展场
惠州大型购物商场，人流量较大， 门口广场过小，车位较少停 集衣帽、饮食、娱乐、办公为一身， 车不方便 客户群体多样
费用
瑜项目的契合度
10
关键动作： 配合：有销售人员驻场，5-10名派单人员到海
雅、数码街、惠东等人流大的场所派单拉客户
到分展场，并分配任务指标，保证客户上门量。
配合：看楼车，诚意客户马上即上门，保证客
11 户不流失。
时间建议：7月中旬-9.30（预计2个半月）
双城国际分展场分析 上门75批/周 上门45批/周
费用控制：7万/月 12
[研究报告]广州东莞房地产项目市场营销代理推广策划方案-图文PPT
![[研究报告]广州东莞房地产项目市场营销代理推广策划方案-图文PPT](https://img.taocdn.com/s3/m/dcb9e15a336c1eb91a375de7.png)
>>户型特点：
户户观江，家家赏景； 三房为主，紧凑空间，方正实用； 一房灵活多变，可拆可合； 高赠送率，入户花园、飘窗设计 主卫衣帽间配臵
项目整体户型素质较高，局部优化建议详见后篇。
14
SWOT分析总结
优势strength 劣势weak
轻轨R2线
新火车站
轻轨、新火车站，双线拉动
新火车站与R2线实现无缝接驳，东莞将崛起一 个集国铁、城轨、公路交通为一体的综合交通 枢纽。
6
尴尬的东莞 ——我们发现，东莞的人居发展很慢
>>X镇住宅市场发展特点：
新城区：发展迅猛，前期受世纪地产 等成功项目带动，后期在品牌开发 商—房地产的引领下，区域价值逐渐 增强，开发量逐年增多，形成X镇人 心目中的高尚住宅密集区； 老城区：以商业旧改项目为主，住宅 项目供应较少； 东莞区：近期仅有聚豪名轩在售，现 已基本售罄，后期有本项目及房地产 本项目 房地产东莞项目 聚豪名轩 中央豪门 聚龙湾 世纪地产 龙城国际 新鸿基项目
广州东莞房7年2月
[东莞地产事业二部荣誉出品] [Dongguan.12.2009]
标杆房地产专业营销团队
[营销中心案场业务管理制度]
针对楼盘项目，联合销售多盘竞争中制定各类执行制度，在人多，事多， 固定环节和特殊环节同时出现时，仍然保障一切业务顺利流畅进行。
东莞区
专业市场群聚，百年商贾旺地
5
成长的东莞 ——我们发现，未来的东莞会更繁华
>>X镇新火车站/轻轨r2线
X镇新火车站位于东莞区，占地14万平方米，预 算总投资8亿元 ； 车站预设两层，地上一层为为火车站，与广深铁 路连接，地下一层为东莞轨道交通R2线起点站； 车站与轻轨线路实现无缝接驳，建成后预计年发 送旅客1000万人次，相当于每日3万人次，远期 设计规模为2000万人次，将成为东莞最大的运输 枢纽。 两个项目建成后，城区前往X镇仅需12分钟，前 往广州仅需20分钟，前往深圳仅需30分钟，另外， 车站还专设直通口岸，前往香港也仅需40分钟， 届时，一个以X镇东莞为原点的真正意义上的1小 时国际都市生活圈将快速形成。 新火车站与轻轨站都于今年4月份同时动工，预计 将于2016年投入使用，这将极快地拉动X镇经济 的发展，尤其对东莞区而言，将成为繁华的又一 次升级 起始站：X镇
世联万科松山湖项目营销策划汇报版本终稿133PPT10M
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
案例 佐证 同时，客户投资热情的高涨，需要有效引导
案例:惠州大亚湾南山国际写字楼项目
区域价值远远未被兑现，本地客户量几乎为零； 单纯依赖深圳的二二级/二三级联动的渠道投资客户 成就项目在6个月内的100%销售 定向渠道推广
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
多极化/放射状的聚集效应 是谁？
万科松山湖项目
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
基于构筑新的地产运营模式的理想，本次报告需要回答的问题
趋势探讨可能性和我们的机会
价值挖掘项目能力及空间 营销执行城际运营保证
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
01Trends
C/人群流动凸现城市群效应，跨区居住成为居住趋势
为城际运营提供极大的可能
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
01
我们面临的趋势 A/经济巨变带来房地产业持续增长 B/地产日益财富化及客户的成长性
Trends
C/人群流动凸现城市群效应
02Value
审定项目价值
纳入城际运营体系下的价值挖掘方式
区域价值 产品价值
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
第一圈层价值体系:辐射周边区域
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
A/ 价值
挖掘
72平方公里的纯净大环境
如果说珠三角 还有自然和纯净 的话，毫无疑问 的答案就是—— 松山湖
72平方公里规 划面积，8平方 公里湖水面积
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
案例 佐证 同时，客户投资热情的高涨，需要有效引导
案例:惠州大亚湾南山国际写字楼项目
区域价值远远未被兑现，本地客户量几乎为零； 单纯依赖深圳的二二级/二三级联动的渠道投资客户 成就项目在6个月内的100%销售 定向渠道推广
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
多极化/放射状的聚集效应 是谁？
万科松山湖项目
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
基于构筑新的地产运营模式的理想，本次报告需要回答的问题
趋势探讨可能性和我们的机会
价值挖掘项目能力及空间 营销执行城际运营保证
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
01Trends
C/人群流动凸现城市群效应，跨区居住成为居住趋势
为城际运营提供极大的可能
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
01
我们面临的趋势 A/经济巨变带来房地产业持续增长 B/地产日益财富化及客户的成长性
Trends
C/人群流动凸现城市群效应
02Value
审定项目价值
纳入城际运营体系下的价值挖掘方式
区域价值 产品价值
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
第一圈层价值体系:辐射周边区域
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
A/ 价值
挖掘
72平方公里的纯净大环境
如果说珠三角 还有自然和纯净 的话，毫无疑问 的答案就是—— 松山湖
72平方公里规 划面积，8平方 公里湖水面积
世联万科松山湖项目营销策划汇报版 本终稿133PPT10M
松山湖房子营销文案策划
松山湖房子营销文案策划松山湖房子，拥有得天独厚的地理优势和丰富多样的生活配套设施，是许多人心中的理想之地。
无论是年轻的白领一族，还是退休的老人，都可以在这里找到适合自己的合适居所。
而现在，松山湖的一些优质房产项目开始陆续推出，为有意向在这个城市定居的人们提供了更多的选择。
为了吸引更多的买家，松山湖房产开发商们需要通过精心策划的营销文案来吸引潜在客户的注意。
下面，我们将针对松山湖房子的特点和优势，提出一些可能的营销文案策划方案。
1. 引人入胜的开头在撰写营销文案时，首先需要吸引读者的注意力，引导他们进入全文。
可以通过一些引人入胜的叙述或者有趣的小故事来开篇，让读者快速了解到这篇文案所要传达的信息。
比如，我们可以用这样一段话作为开头：“清晨，阳光透过窗户洒进房间，微风拂过脸庞，带来一丝清爽。
这是一座静谧又充满活力的城市，这里是松山湖，一个融合了现代科技和传统文化的地方。
在这里，有一处静谧的居所，等待着那些渴望拥有一个完美家园的人们……”2. 突出房子的独特性和优势在接下来的文案中，需要突出房子的独特性和优势，让潜在客户了解到选择这个房子的好处。
可以从房子的品质、户型设计、配套设施等方面入手，向客户展示这个房子与其他房产项目的不同之处。
例如，我们可以这样描述这个房子的优势：“松山湖的这处房子，拥有得天独厚的地理位置，周边交通便利，生活配套设施完善。
房子的户型设计合理，采光通风良好，一应俱全的家具和电器让您可以即刻入住。
此外，小区内还有游泳池、健身房、儿童游乐区等设施，让您的生活更加便利和舒适。
”3. 引导客户进行购买决策在文案的后半部分，需要引导客户进行购买决策，激发他们购买的欲望。
可以通过一些策略性的叙述和情感化的语言，让客户产生紧迫感和购买欲望。
比如，在结尾处可以这样写道：“把握机会，选择松山湖的这处房子，让您的生活更加美好和舒适。
现在正是购房的好时机，欢迎您前来参观和选购，我们将竭诚为您服务，让您拥有一个完美的家园。
中原东莞某地产松山湖别墅项目前期策划终稿132PPT
文艺复兴运动则悄然兴起，科学革命、工业革 命也孕育而出！
一场文化的革命
“文艺复兴”打破了传统的思想枷锁，颠 覆了旧有的秩序，标志着封建主义即将被打 破，资本主义文化及意识形态即将开始……
“文艺复兴” 释放了 一个社会的思想，也颠覆了一个时代
居住文明
从树巢到洞穴，从洞穴到草庐，从草庐到泥房、石屋， 再到钢筋水泥；从低层到多层，从多层到高层（小高 层），人类的居住文明在改变着。 国人的居住文明经历了从福利房到商品房的转变过程， 完成了房地产价值的回归，体现了“以人为本” 的思想。 东莞居住文明的复兴会否始于万科的松山湖项目？？？
13.95％；相比商品住宅的销售面积，别墅的成交面积涨幅不大
2005年商品房需求变化情况
16%
250 200
208.62511.5 176.13 151.42
20% 0%
150 -1.35%
-2Байду номын сангаас%
100
60.08
50
32.52
-40%
0 商品房
-50% -60% 住宅 非住宅商品房
2005年 2004年 增幅
“未来”的价值
The Value of Expectation
从中世纪的欧洲历史说起……
在欧洲中世纪“黑暗”时代，文学、哲学、美学、文 艺被基督教教义扼杀…… 基督教统治欧洲……
奥斯曼帝国时代
东罗马的学者在意大利的佛罗伦萨办了一所叫 “希腊学院”的学校，讲授希腊辉煌的历史文 明……
松山湖大道 石大路
107国道
片区交通
莞樟公路 莞深高速公路 常虎高速公路
片区通达性
• 片区周边高速路网分布均匀，片区对外交通便利 • 距深圳市区20分钟车程，到深圳机场30分钟车程，到深圳皇岗口
一场文化的革命
“文艺复兴”打破了传统的思想枷锁，颠 覆了旧有的秩序，标志着封建主义即将被打 破，资本主义文化及意识形态即将开始……
“文艺复兴” 释放了 一个社会的思想，也颠覆了一个时代
居住文明
从树巢到洞穴，从洞穴到草庐，从草庐到泥房、石屋， 再到钢筋水泥；从低层到多层，从多层到高层（小高 层），人类的居住文明在改变着。 国人的居住文明经历了从福利房到商品房的转变过程， 完成了房地产价值的回归，体现了“以人为本” 的思想。 东莞居住文明的复兴会否始于万科的松山湖项目？？？
13.95％；相比商品住宅的销售面积，别墅的成交面积涨幅不大
2005年商品房需求变化情况
16%
250 200
208.62511.5 176.13 151.42
20% 0%
150 -1.35%
-2Байду номын сангаас%
100
60.08
50
32.52
-40%
0 商品房
-50% -60% 住宅 非住宅商品房
2005年 2004年 增幅
“未来”的价值
The Value of Expectation
从中世纪的欧洲历史说起……
在欧洲中世纪“黑暗”时代，文学、哲学、美学、文 艺被基督教教义扼杀…… 基督教统治欧洲……
奥斯曼帝国时代
东罗马的学者在意大利的佛罗伦萨办了一所叫 “希腊学院”的学校，讲授希腊辉煌的历史文 明……
松山湖大道 石大路
107国道
片区交通
莞樟公路 莞深高速公路 常虎高速公路
片区通达性
• 片区周边高速路网分布均匀，片区对外交通便利 • 距深圳市区20分钟车程，到深圳机场30分钟车程，到深圳皇岗口
某房地产营销策略总纲(PDF 94页)
2012年营销策略总纲
世联怡高紫荆城项目组 2012.1.5
报告框架
项目分析
大势研判 目标分解
市场分析
客户分析 2011年营销回顾
核心问题 策略执行
大势研判
我们是在什么环境下卖房?
大势研判 2011年大势表现
国家调控及金融政策频出，持续不放松；
调控方面
1月26日，“新国八条”出台，表明政府对房地产市 场调控的决心，出发点在于促供给、抑需求，目的在 于控制非理性上涨的房价；
洋
D户型 分
55套
7045.1
房
总计
112套 15826.72
0.13 0.41
0.92
户型 可售套数 可售面积 可售金额（亿元）
未
面 A户型
48套
7687.44
0.42
市
B户型 120套 16855.66
0.9
部
分 C户型
48套
6703.68
0.36
总计
216套 31246.78
1.68
产品 可售套数 可售面积 可售金额（亿元）
购政策将于今年底到期的城市，地方政
府需在到期之后对限购政策进行延 续。统计数据显示，执行限购的46个
城市中，福州、厦门、海口、济南、青 岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、 苏州、南宁等12个城市。其中，除南宁 的截止时间为2012年2月29日外，其他 截止时间都为2011年12月31日。
大势研判 2012年大势预判
开发现状：现正开发建设的一期法式洋 房、别墅规划面积10万平米，包括17栋
花园洋房、8栋别墅、1栋星级会所；
未来发展片区，60万平米的大型城市综合体！
项目分析 洋房产品分析
世联怡高紫荆城项目组 2012.1.5
报告框架
项目分析
大势研判 目标分解
市场分析
客户分析 2011年营销回顾
核心问题 策略执行
大势研判
我们是在什么环境下卖房?
大势研判 2011年大势表现
国家调控及金融政策频出，持续不放松；
调控方面
1月26日，“新国八条”出台，表明政府对房地产市 场调控的决心，出发点在于促供给、抑需求，目的在 于控制非理性上涨的房价；
洋
D户型 分
55套
7045.1
房
总计
112套 15826.72
0.13 0.41
0.92
户型 可售套数 可售面积 可售金额（亿元）
未
面 A户型
48套
7687.44
0.42
市
B户型 120套 16855.66
0.9
部
分 C户型
48套
6703.68
0.36
总计
216套 31246.78
1.68
产品 可售套数 可售面积 可售金额（亿元）
购政策将于今年底到期的城市，地方政
府需在到期之后对限购政策进行延 续。统计数据显示，执行限购的46个
城市中，福州、厦门、海口、济南、青 岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、 苏州、南宁等12个城市。其中，除南宁 的截止时间为2012年2月29日外，其他 截止时间都为2011年12月31日。
大势研判 2012年大势预判
开发现状：现正开发建设的一期法式洋 房、别墅规划面积10万平米，包括17栋
花园洋房、8栋别墅、1栋星级会所；
未来发展片区，60万平米的大型城市综合体！
项目分析 洋房产品分析
万科东莞市松山湖号项目营销工作总结
推广线——线下11.18
11.18，还是凯悦酒店，在这一天为我们的战绩又添上了辉 煌的一笔。 上午9：30，万科·松山湖1号在凯悦酒店正式开始认筹。 闻讯而来的客户为了抢得优先购买松山湖1号的入场券，提 前一晚通宵排队，175套别墅在当天获得了认等500多个的 骄人成绩，进一步验证策略方向的正确。
推广线——线下11.18
三大战役之二 11.18公开诚意登记
推广线——线下11.18
由于9.23产品发布会之前推广的高调方式，引起的关注过于 强烈，本阶段的推广工作相对低调很多，线上更换了户外广 告牌及发布了一款硬广，主要的沟通工作通过线下进行，通 过这些举措丰满中国别墅的世界观这一形象内涵，形成立场 与观点支撑高度，促成客户的深度认同。
营销工作总结
纲要
项目任务 营销思路 推广线 客户线 地盘管理 经验总结 不足之处 二标段推广
项目任务
11月30日前完成项目的100%销售并完成合同签订。
营销思路
1、由繁到简，集中力量打攻坚战，最终确立9.23和 11.18两大节点使项目的推广做到有的放矢；
2、目标客户数量积累和质量提高是完成任务的关键 所在；
直邮
推广线——线下11.25
三大战役之三 11.25公开发售
推广线——线下11.25
与认筹仅仅相隔一周，万科松山湖1号即盛大开盘， 销售中心与样板房同时开放，现场实景部分呈现， 浓郁的西班牙风情感染着每一个到场的客户。
推广线——线下11.25
11.25下午14：00，凯悦酒店。 175套别墅。2个小时售罄。 辉煌的销售数字， 再次验证了策划对于市场人群的精准把握。
推广线——线下9.23
这一阶段的推广主要通过线上高调进行，户外广告牌重 锤出击，硬广、软文双管齐下，线下辅以短信、 直邮、画册 等工具与目标客户群沟通，并通过举行摄影大赛和巡展的方 式，迅速引起了市场的广泛关注，建立了万科·松山湖1号的 高端品牌形象。
XX地标项目营销总纲及销售执行报告(PPT 90页)
面积区间 59-69 68-97 83-92 126-130 158-168 157-177 215-217 ---
套数比 71% 5% 7% 3% 8% 3% 3% 100%
公寓总量1,128套，约占总
套数（1569套）71%；
公寓面积大,容易导致总价
过高；
8
景观资源价值分析 ——景观资源一般，缺乏自然景观利好
虎门房地产市场板块特征：以商业中心区 为主，四大片区共同发展
镇心区 本项目
16
过往供应量分析（2004-2006）：供应量 下降，驱动本地客户跨镇区购房
年度 批准预 批准预售 售面积 项目个数 （m2） 14 28 8 347751 467171 251311 住宅 面积 （m2） 341353 342776 241494 别墅 商铺 写字楼 面积 （m2） 0 14714 0 其他 面积 （m2） 0 17509 0
——项目周边目前缺乏成熟的市政商业配套，生活便利性不够
1 4 2 5 6 3
本项目
10
A与B、C地块上空横跨高速公路，导致住 宅容易受噪音影响
A与B、C地块上空横跨高速公路， 将本项目拦腰截断， B、 C地块的6栋容易受噪音影响。
11
大型商业综合体，B、C区商铺是虎门首个 9米层高的高附加值产权街铺
镇中心
本项目
是金洲片区首个开发的
大型项目。
7
地块狭长、大体量的大户型公寓、大型的 商业综合体
占地：45,420㎡；
总建： 约21万㎡ ；
商业：约5.2万㎡ （其中A
区约4.3万㎡ ，B、C区约
9,600 ㎡ ）
序号 1 2 3 4 5 6 7 合计
20140424东莞_金地塘厦林村项目营销总纲92页
金地·林村项目营销总纲
项目9月20日首期住宅开盘 需在3个月以内完成全年销售任务 铺垫期长，销售周期短，爆发点集中
我们的任务：2014年销售额 其中住宅销售
物业类型 供货套数
3.5亿，商业销售1.5亿
供货金额 计划销售 去化率 销售率 销售周期
5亿
供货面积
住宅
商业 合计
451
104 555
47966
牌，另外35%为深圳客户和周边城镇客户，年龄多
集中在25-40岁之间。 项目价格及销售速度：价格上涨平缓， 洋房走 货较快，别墅面临困境。
成交较上年略有下降，价格坚挺
8.24，二期 洋房开盘
3.29洋房开 盘
5.12二期台地 别墅开盘
别墅销售期，无洋房入市
以上数据为签约数据
二期洋房8月入市，主打万科建筑品质和“三好洋房”，走货迅速，去年8-12月共消化950余 套，平均每月190套，洋房整体均价8000元/㎡（1500精装）；2014年第一季度消化163套，月 均消化54.3套，成交均价8907元/㎡。
迎宾出入口
中心板块
万科金色城市 万科朗润园
华庭明月居
碧桂园地块
万科棠樾
观塘板 块
中信观澜凯旋城 万科四季花城
碧桂园天麓山 恩泽居
石潭埔片区
在售
大坪出入口 永发地块 忠诚投资地块
深圳维港零叁地块
珠江御景花园
观澜碧桂园
未售
万科金色城市——城市中心、刚需洋房走货迅速
项目基本情况 发展商 建筑面积 总户数 发记（万科） 9.6万平米 占地面积 容积率 3.2万㎡ 3 25.6%
区域市场——四大板块，遍地开花
塘厦楼市已形成4大板块，其中依托塘坑湖资源的中心区板块及近观澜的观塘板块，竞争激烈； 观塘板块凭借优越的环境资源和便利的对外交通，吸引大量的深圳客户置业，成为明星片区。
项目9月20日首期住宅开盘 需在3个月以内完成全年销售任务 铺垫期长，销售周期短，爆发点集中
我们的任务：2014年销售额 其中住宅销售
物业类型 供货套数
3.5亿，商业销售1.5亿
供货金额 计划销售 去化率 销售率 销售周期
5亿
供货面积
住宅
商业 合计
451
104 555
47966
牌，另外35%为深圳客户和周边城镇客户，年龄多
集中在25-40岁之间。 项目价格及销售速度：价格上涨平缓， 洋房走 货较快，别墅面临困境。
成交较上年略有下降，价格坚挺
8.24，二期 洋房开盘
3.29洋房开 盘
5.12二期台地 别墅开盘
别墅销售期，无洋房入市
以上数据为签约数据
二期洋房8月入市，主打万科建筑品质和“三好洋房”，走货迅速，去年8-12月共消化950余 套，平均每月190套，洋房整体均价8000元/㎡（1500精装）；2014年第一季度消化163套，月 均消化54.3套，成交均价8907元/㎡。
迎宾出入口
中心板块
万科金色城市 万科朗润园
华庭明月居
碧桂园地块
万科棠樾
观塘板 块
中信观澜凯旋城 万科四季花城
碧桂园天麓山 恩泽居
石潭埔片区
在售
大坪出入口 永发地块 忠诚投资地块
深圳维港零叁地块
珠江御景花园
观澜碧桂园
未售
万科金色城市——城市中心、刚需洋房走货迅速
项目基本情况 发展商 建筑面积 总户数 发记（万科） 9.6万平米 占地面积 容积率 3.2万㎡ 3 25.6%
区域市场——四大板块，遍地开花
塘厦楼市已形成4大板块，其中依托塘坑湖资源的中心区板块及近观澜的观塘板块，竞争激烈； 观塘板块凭借优越的环境资源和便利的对外交通，吸引大量的深圳客户置业，成为明星片区。