对土地使用权会计核算的探讨
土地使用权转入相关工程项目过程中会计核算探讨
结到具体 的产 品成本核 算 ，因此需要构
成具 体建 筑物 的初 始 成 本 。
目按 账 面 价 值 转 入 在 建 工 程 科 目 ，并 停 的 购 建 活 动 已经 开 始 之 日 ；而 土 地 一 旦
止摊销 ；当办公楼竣工结算后又转入 固 转入相关工程项 目后形成 固定资产后 ，
的 房 屋 、建 筑 物 的 价 值 ，如 果 不 再 继 续 建 造 房 屋 、建 筑 物 的 ，则 将 其 价 值 转 入 无 形 资 产 进 行 摊 销 。 如 公 司 将 土地 连 同
入无形资产 ，二是将 土地使 用权全部计 入固定资产 的初始 价值 。在执行了企业
会 计 制 度 后 ， 财 政 部 又 颁 布 了 财 会
土 地 使 用 权 应 如 何 进行 会 计 处 理 呢 ？ 以 地 建 造 办 公 大 楼 时 ： 下 笔 者 对 土地 使 用 权 的 会 计 处 理 进 行 探
讨。 由于 企 业 取得 土 地 使 用 权 而 没 有 使 用 时 ，土 地 使 用 权 的 费 用 摊 销 不 能 具 体
会 计 园地
对于土地使用权 的会计 处理 ，传统
的 会 计 核 算 方 法 有 二 种 ，一 是 简 单 地 归
借 ：无形资产—— 土地使用权
５ ００ ００ ０
作为净残值 预留 ，待该项房屋 、建筑物 报废时 ，将净残值 中相当于 尚可使用 的 土地使用权价值 的部分 ，转入继续建造
块工 业土地 ，使 用期 限为 ５ Ｏ年 。该公 土地 使用权价值 的建筑物应该如何 核算 成 一 个 时 间差 ，即 购 建 活 动 开 始 之 日到
司 于 ２０ ０ ５年 １月 １日利 用 该 土 地 动 工
对土地使用权核算问题的探讨
财经纵横对土地使用权核算问题的探讨徐怀斌 沈阳恒信置业有限公司摘要：随着我国财经制度不断规范和健全，企事业单位会计核算水平得到了显著提高，但在具体实务操作中，由于财务人员对制度理解程度或制度本身存在的漏洞等原因，导致企事业单位在核算中存在疑虑，特别是作为无形资产核算的土地使用权在确认价值、摊销、转让方面存在有待商榷的地方。
本文通过对比企业与事业单位土地使用权核算方式及相关准则中存在的漏洞的基础上，提出完善、健全土地使用权会计核算方式的若干建议。
关键词：土地使用权；核算；现状；探讨；改进建议中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2016)034-000211-02一、土地使用权准则在企业应用现状（一）《企业会计制度》中土地使用权核算规定。
一是土地使用权取得后持有期间会计核算。
企业通过土地收储中心竞标、转让或接受投资等取得的土地使用权，在未开工建设或自用开发前应在“无形资产”科目核算，并按相关规定在土地法律使用年限与合同年限之间选择进行摊销。
二是土地使用权开发后会计核算。
首先，制度中对于将土地使用权用于兴建办公楼等自用项目的企业，应将“无形资产”账面价值转入“在建工程”科目，待整体工程竣工验收后，一次性将所有成本转入“固定资产”科目，土地使用权成本最终按照固定资产使用年限与残值在资产使用期均匀摊入企业成本、费用。
其次，企业如将土地使用权用于开发商品住宅出售，则首先将摘牌缴纳的土地出让金金额从“无形资产”科目转入“开发成本”科目，通过实现商品房出售将土地使用权成本结转当期损益。
（二）《企业会计准则》中土地使用权核算规定。
《企业会计准则》首次引用投资性房地产概念，规定企业将土地使用权用于自用开发时，应单独核算无形资产与固定资产，不可将土地使用权价值一次性转入固定资产，对于以赚取土地租金收入为目的而购入的土地使用权应作为“投资性房地产”核算，不可作为无形资产核算。
二、土地使用权制度在事业单位应用现状财政部于2012年正式出台并于2013年初执行《事业单位会计制度》，同时1997年颁布的旧制度被废止。
事业单位土地使用权核算常见问题浅析
目录一、事业单位土地使用权会计规范的发展历程 (1)二、事业单位不同取得方式土地使用权会计核算建议 (2)1、事业单位取得土地使用权的会计核算 (2)2、土地使用权摊销的会计核算 (3)3、事业单位长期租用土地使用权的会计核算 (5)4、事业单位长期出租土地使用权的会计核算 (5)5、为职工集资建房占用的土地使用权的会计核算 (5)6、有偿取得土地使用权的费用支出形成当年支出大于收入情况的处理 (6)三、结语 (6)参考文献 (6)事业单位土地使用权核算常见问题浅析重庆师范大学继续教育学院会计专业2013级王振宇指导教师喻建红摘要：本文通过分析事业单位土地使用权会计核算制度变化过程，就事业单位土地日常会计核算中部分常见问题，提出有针对性的处理建议和意见。
以使事业单位土地使用权的管理和核算更加规范、完善。
关键词：事业单位土地使用权会计处理为适应围绕公共财政体制建设的各项财政改革，确保相关财政改革政策的贯彻落实，财政部于2013年1月1日起，实施了《事业单位会计制度》（财会［2012］22号）和《新旧事业单位会计制度有关衔接问题的处理规定》（财会［2013］2号），新制度从六个方面细化了事业单位土地使用权的会计处理。
现通过分析事业单位土地使用权会计核算的历史沿革，就土地使用权在日常会计核算中的部分常见问题，提出针对性建议和意见，希望有助于事业单位土地使用权会计核算的规范化。
一、事业单位土地使用权会计规范的发展历程我国事业单位会计制度变革与土地使用权核算内容的变化，大致分为三个时期。
1、第一个时期：1998年之前1998年之前，我国没有统一的事业单位会计制度，事业单位取得的土地使用权主要以行政划拨的方式取得，单位支付的款项金额很小。
这一时期的核算特点是：如果没有支出款项，会计账上则不反映与核算；如果支付金额较小则将其支出作为事业支出列支，对取得的土地使用权不单独作为资产在会计账上反映与核算；如果支付土地使用权的金额较大，则将其支付的款项则在“固定资产——土地”账户反映，并要求单位根据基本建设情况，将其土地使用权成本分摊到“固定资产——房屋及建筑物”具体工程成本之中去。
浅谈企业土地使用权的会计核算
于 １８ 年 ６ ９６ 月颁 布 、１９ 年 ８ ９８ 月作全 面修 订的 《 中华 人 民共和 国土地管理法 》 。
１ 国家 实 行 土 地 公 有 制 。 国土 地 实行 社 会 主义 公 有 ． 我
方式 ：一是通过行政划拨方式 （ 含征用 集体 土地 ） 取得 ；
二 是 通 过 国 家 出 让 方 式取 得 （ 称 土地 的一 级 市 场 ） 三 也 ； 是通过房地产转让方式 （ 买卖 、 资等 ） 得 （ 称房 如 投 取 也
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照 务 尊 技 睦
浅谈企 业土地使 用权 的会计核土 地 使 用 权概 述
４ 国 家 实行 土地 用 途 管 制 制度 。 据 土 地利 用 总体 规 ． 根 划 ， 土地 用途 分 为 农 用 地 、 设 用 地 和 未 利 用 土地 。 将 建 土 地 用 途 的变 更 须 经 有 批 准 权 的人 民政 府 核 准 。 格 限制 农 严 用 地 转 为建 设 用 地 ，控 制 建 设 用 地 总 量 。 ５ 国 家 实 行 保 护 耕 地 的制 度 。 ． 国家 保 护 耕 地 ， 格 控 严 制 耕 地 转 为 非耕 地 。 （ ） 得 途 径 。在 现 阶段 ，按 照 上 述 国家 有 关 土地 二 取 管 理 制 度 的规 定 ， 业 取 得 土地 使 用 权 的途 径 有 下 列 四种 企
地 产 二 、三 级市 场 ） ；四是 通 过 土 地 或 房 地 产 租 赁 方 式 取
制， 即全 民所有制 和劳动群 众集体所有制 。 土地 的全 民所 有制 ， 具体采取 的是 国家所有制形式—— 国有土地 ， 用地
单 位 和 个 人 只有 使 用 权 ； 土地 的 劳 动 群 众 集 体 所 有 制 ， 具 体 采 取 的是 农 民集 体 所 有 制 的形 式 — — 集 体 土 地 ， 由村 农 民集 体 经 济 组 织 、村 内 两 个 以 上 农 村 集 体 经 济组 织 、乡 （ ） 民 集体 经 济 组 织 经 营 、管 理 。 镇 农 ２ 国家 实 行 土地 登 记 制 度 。 级 以上 人 民政 府 对 所 管 ． 县 辖 的土 地 进 行 登 记造 册 。 于 国有 土 地 的 ， 发 《 属 核 国有 土
关于农村集体经济组织土地会计核算问题的探讨
农村集体经济组织土地会计核算中的一些问题探讨我国是以公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，土地分为国家所有的土地和集体所有的土地。
对于农村集体所有的土地，目前尚未在会计帐内核算，这就导致了地所有权的管理混乱，政府与村民之间的矛盾激化，严重地还危及社会稳定。
一、农村集体经济组织土地确认问题资产是在过去的交易和事项形成、被企业拥有和控制预期能给企业带来经济利益，其确认条件为预期能给企业带来经济利益并且成本可以计量，农村集体经济土地符合资产的定义及确认条件，因此应该确认为一项资产【1】。
资产可分为流动资产和非流动资产，非流动资产里包括固定资产、无形资产等，同时具备生产商品、提供劳务、出租和经营管理而持有，使用寿命超过一个年度这两个条件的资产可以确认为固定资产。
农村集体经济组织土地一方面是为了生产和销售农产品和日常的农业经营管理，符合确认为固定资产的第一个条件；一项资产要确认为固定资产还必须满足使用寿命超过一个年度，即指企业使用固定资产的预计期间。
对于农村集体经济组织的土地来说，使用是无限期的，不能确定它的使用期间，不满足确认为固定资产的第二个条件，因此农村集体经济组织的土地不能确认为固定资产。
无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认的非货币性资产，无形资产的第一个特征便是“无形”即没有实物形态，而农村集体经济组织的土地是看得见、实实在在存在的，因此不能将其确认为无形资产。
考虑到重要性原则，对于农村集体经济组织的土地应单独设置“土地”进行核算，以记录其增减变动情况，而关于土地使用权仍然在“无形资产”中进行核算。
二、农村集体经济组织土地折旧和减值准备的问题探讨1、农村集体经济组织土地是否应该计提折旧折旧是指在资产使用过程中由于某些因素导致资产价值减少，对价值减少的补偿。
折旧的本质是对价值减少的补偿，土地的特征稀缺性决定了土地的价值不会减少，不存在对价值减少的补偿，因此也就不需要对农村集体土地计提折旧。
土地使用权分类核算的会计处理分析
、
土地使 用权 作为 固定 资产核 算 的会计 处理 分析
作 为 固定 资产 核算 的土地使 用 权 ，主要 有两 种情 况 。 第 一 种情 况 基 本 属 于历 史 遗 留 问题 。解 放 初 期 ，部 分 公 有 制企 业 按 照 规定 将 土 地 使 用权 单 独 记 账 ，现计 入 “ 固 定 资 产 —— 土 地 使 用 权 ”科 目，并 且 延 续 至今 。 不 过 ， 同其他 固定 资 产 不 同 ，计 入 “ 定资 产 ” 账 户 的土 地使 固 用 权 ，按 照 《 则 》的规 定 是 不 允许 计 提 折 旧的 。第 二 准
投 资性 房地 产 四个 方面 。 企 业会 计 准则 》处理 方 法强调 了土地使 用权 所有 者的持 有 意 图，但是 将 土地使 用权 《
计入 无 形资产核 算也 带来 了不 小的 负面影 响 。本 文对 此作探 讨。
【 关键词 】 土地使用权
无形资产
会计处理
土 地 使 用权 是 指 国家 准许 企 业 在 一定 期 间 内对 国有
房 地 产 开 发 企 业 在 建 造 对 外 出售 的房 屋 建 筑 物 时 ，
应 当将 取 得 土地 使 用 权 的成 本 与建 造 地 上建 筑 物 的成 本
一
并计 入 “ 发成 本 ” 账户 ，待商 品房 开发 完 毕 后 ，转 开
为 房地 产 开 发 企业 的存货 。房地 产 开 发 企业 之 所 以 这样 处理 土地 使用 权 ， 一是 因为 ， 照我 国 目前 的法 律规 定 “ 按 地 随 房走 ” ，当 房地 产 开 发企 业 将 地上 建 筑 物对 外 出售 时 ， 土 地使 用 权 也 一并 转 让 给 了购 买 者 ，房 地产 开 发 企 业无 需 对 土地 使 用 权进 行 后 续计 量 ；二是 因为 ，土 地使 用 权
关于土地使用权的会计处理
关于⼟地使⽤权的会计处理 ⼟地使⽤权是依照法定程序或依约定对国有⼟地或农民集体⼟地所享有的占有、利⽤、收益和有限处分的权利。
下⾯是店铺为你整理的地使⽤权的会计处理，希望对你有帮助。
地使⽤权的会计处理 企业取得的⼟地使⽤权通常应确认为⽆形资产，但属于投资性房地产的⼟地使⽤权，应当按投资性房地产进⾏会计处理。
⼟地使⽤权⽤于⾃⾏开发建造⼚房等地上建筑物时，相关的⼟地使⽤权账⾯价值不转⼊在建⼯程成本，⼟地使⽤权与地上建筑物分别进⾏摊销和提取折旧。
但下列情况除外： 1.房地产开发企业取得的⼟地使⽤权⽤于建造对外出售的房屋建筑物，相关的⼟地使⽤权应当计⼊所建造的房屋建筑物成本。
(我们不要把⼟地的价值转⼊在建⼯程成本) 2.企业外购房屋建筑物所⽀付的价款应当在地上建筑物与⼟地使⽤权之间进⾏合理分配；确实难以合理分配的，应当全部作为固定资产处理。
企业改变⼟地使⽤权的⽤途，停⽌⾃⽤⼟地使⽤权⽽⽤于赚取租⾦或资本增值时，应将其账⾯价值转为投资性房地产。
【多选题】北⽅公司为从事房地产开发的上市公司，2008年1⽉1⽇，外购位于甲地块上的⼀栋写字楼，作为⾃⽤办公楼，甲地块的⼟地使⽤权能够单独计量；2008年3⽉1⽇，购⼊⼄地块和丙地块，分别⽤于开发对外出售的住宅楼和写字楼，⾄2009年12⽉31⽇，该住宅楼和写字楼尚未开发完成；2009年1⽉1⽇，购⼊丁地块，作为办公区的绿化⽤地，⾄2009年12⽉31⽇，丁地块的绿化已经完成。
假定不考虑其他因素，下列各项中，北⽅公司2009年12⽉31⽇不应单独确认为⽆形资产(⼟地使⽤权)的有( )。
(2010年考题) A.甲地块的⼟地使⽤权 B.⼄地块的.⼟地使⽤权 C.丙地块的⼟地使⽤权 D.丁地块的⼟地使⽤权 【答案】BC 【解析】⼄地块和丙地块均⽤于建造对外出售的房屋建筑物，属于房地产开发企业的存货，这两地块的⼟地使⽤权应该计⼊所建造的房屋建筑物成本，不应单独确认为⽆形资产，选项B和C正确。
关于房地产企业土地使用权核算的探讨
成 本 在 资 产 负债 表 中 列示 项 目为 “ 存货” ， 未作摊销。
（ ３ ） 由于上述 两个原 因 ， 将在一 定程度 上 （ 特 别 是 对 于 长 期 持有多个 地块 ． 不抓 紧地块开 发的 “ 囤地 型 ” 房地产 开发 企业 ） ， 对 金 融 机 构 在对 房地 产企 业 进 行 贷 款 评 估 时 做 出错 误 引导 。
［ 中图分类号］Ｆ ２ ７ ５ ． ２
［ 文献标识码 ］Ａ
［ 文章编号 ］１ ６ ７ ３ — ０ １ ９ ４ （ ２ ０ １ ３ ） １ ３ ． － ０ ｏ ０ ９ — ０ ２
在《 企 业 会 计 准 则 第 ６号— — 无 形 资 产 》 应用 指南 中 ， 土 地 业 未 取 得 政 府 相关 部 门 《 施工许可证》 前， 土地 使 用 权 作 为 无 形 资
＠２ Ｏ Ｌ Ｏ年 １月至 ２ ０ １ １ 年ｌ １ 月 ，每月土地使用权摊销会计
处理 （ 单位 ： 万元 ） ：
借： 管 理 费 用— — 摊 销 ４
土 地 使 用 权 用 途 变 更 时 ，在 会 计 核 算 处 理 转 换 １ ３， 《 企 业 会 计准则》 对此 并 未 作 出 明确 规 定 。 但 ２ ０ ０ １年 《 企业会计制度 》 第 土 地使 用 权 ，在 尚未 开 发 或 建 造 自用 项 目前 ，作 为 无 形 资 产 核 全 部转 入 开 发 成 本 ： 企 业 因 利 用 土 地 建 造 自用 某 项 目时 ， 将 土 地 使 用权 的账 面价 值 全 部 转 入 在 建 工 程 成 本 。 笔 者认 为 ， 为避免 土地使用权核 算所带来 的上述问题 ， 参 考
【老会计经验】土地使用权的会计核算与税务处理
【老会计经验】土地使用权的会计核算与税务处理房地产开发企业在土地使用权的核算中往往存在一些怪现象：例如, 一些房地产开发企业,将后期开发商品房的土地成本打入前期商品房的成本, 还美其名曰的称为滚动开发, 这样开发商就可以始终有一批账外土地能够在税前列支成本。
又如, 一些房地产开发企业往往对自用或作为经营性资产的房产, 不分摊或少分摊土地出让金, 而将应由自用或经营性房产分摊的土地出让金, 全部或部分摊入对外销售的房产中, 使得这部分房产的土地成本, 随着商品房的销售全部提前在税前扣除。
再如, 几乎所有的房地产开发企业, 都不考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物使用年限的因素, 因此没有将其作为净产值预留。
但在结转商品房的成本时, 则将土地使用权的账面价值一次性转入商品房的开发成本或销售成本中。
可见, 围绕土地使用权成本核算存在一系列怪现象。
这些怪现象就是基于对土地使用权成本核算的混乱, 导致房地产开发企业成本和利润核算的不正确, 从而少缴了企业所得税, 侵犯了国家利益。
同时, 由于将后期开发项目的土地成本打入前期商品房的成本, 也侵害了消费者的合法权益。
这一怪现象的产生, 有多种原因。
比如说, 房地产开发公司执行税法和会计制度不严肃、不严格的原因；房地产开发公司的会计人员对相关政策的理解不全面、不到位的原因；各种相关政策不协调、不配套的原因等。
拿第三种原因为例, 我国对征用土地实行的是有偿出让有限年限使用权的政策, 而对房屋实行的是没有年限限制的所有权政策, 这两种政策由于使用年限的不同, 使得房屋（或建筑物）的成本核算产生了矛盾。
一方面, 房屋的构建成本（不含土地征用费或虽含但是按照房屋折旧年限摊销的土地使用费）要按照会计估计的折旧年限计提折旧, 一般规定不能低于20年；另一方面, 房屋所占用土地的征用成本（如果土地使用费单独核算）则是按照所占用的土地, 在使用年限内平均摊销, 一般摊销年限为40年至70年。
出让获得土地使用权的会计核算探讨
三、 土地 使 用 权 会 计处 理 存 在 的 主要 问题
初 始入 账 及 摊 销 核 算 方 法 。
【 关键词】 出让 土地使 甩权 核算
目前 在 会 计 实 践工 作 中 ． 业 对 于 通 过 出让 方 式 获 得 的 土 地 使 用 企 权 的 会 计 核 算 主 要 有 两 种 方 法 ： 是 直 接 计 入 “ 形 资 产— — 土 地 使 一 无 用 权 ”另 一 种 是 计 入 “ 。 固定 资 产 ” 始 价 值 中进 行 核 算 。 让取 得 土 地 初 出 使 用 权 的 核 算 虽 然 比较 成 熟 ，但 笔 者 认 为 仍 然 存 在 许 多 问题 值 得 研
财 会研究
出让获得土地使用权 的会计核 算探讨
安 徽 省 池 州经 济技 术 开发 区 管理 委 员会 财政 局 王世 忠
【 要】 摘 为了规 范土地使 用权 的确认 、 计量和披露， 财政部发布的《 企业会计制度》 《 、 小企业会计 制度》 以及《 ） 企业会计准则
第 ６号— — 无 形 资 产》 其 应 用 指 南 ， 及 均作 出 了相 应 的 规 定 。本 文 论 述 了在 制 度 及 准则 下 ， 出让 获得 土 地使 用权 情 形 下不 同 的
一
其不 同点 是 ： １《 计制度》 定 ： 、会 规 企业 以 支付 土 地 出让 金方 式 取 得 的 土地 使 用 权 ． 尚来 开 发 或 建 造 自用项 目前 ， 在 不论 其 持 有 目的是 否 改 变 ， 作 为 均 “ 形 资 产 ” 算 ； （ 业 会计 准 则 》 定 ， 尚 来 开 发 或 建 造 自用 项 无 核 而 企 规 在 目前 ．若 改 变 其 用 途 用 于 赚 取 租 金 或 资 本 增 值 时 ，则 应 将 “ 形 资 无 产 — — 土 地使 用 权 ” 用 账 面 价 值或 公 允 价值 转入 “ 资性 房 地 产 ” 采 投 核 算。 ２ 对 于 自行 开 发 建 造 房 屋 建 筑 物 等 项 目的 ，会计 制 度 》 、 《 规定 是将 “ 形 资 产— — 土地 使 用权 ” 面 价 值 转 入 “ 建 工 程 ” 算 ， 《 业 无 账 在 核 而 企 会 计 准则 》 规定 是 将 相 关 的 土 地 使 用 权 与 建 筑 物 应 当 分 别 进 行 处 理 （ 即土 地 与 房 产 分离 ）与 前 者 完 全 相 反 。 问 题 是 若 采 用 《 ， 会计 制 度 》 的 核算 方法 时 ， 摊 土 地 使 用 权 价 值 的 多 少 ， 成 为 会 计 人 员 职业 判 断 分 就 的难 题 。 为这 不 仅 涉 及 到 企 业房 屋 建 筑 物 价值 的 确定 ， 旧的 摊 销 ， 因 折 而且 还 影 响 到 房产 税 计 提 依 据 。
土地使用权会计核算及损益影响
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（作者单位：临沂市政工程有限公司） 参考文献： [1]曾英姿.浅议土地使用权的核算[J].经济师,2013(03).
土地使用权作为存货核算的会计处理分析
房地产开发企业在建造对外出售的房屋建筑物时，应当将取 得土地使用权的成本与建造地上建筑物的成本一并计入“开发成 本”账户，待商品房开发完毕后，转为房地产开发企业的存货。 房地产开发企业之所以这样处理土地使用权，一是因为，按 照我国目前的法律规定“地随房走”，当房地产开发企业将地上 建筑物对外出售时，土地使用权也一并转让给了购买者，房地产 开发企业无需对土地使用权进行后续计量；二是因为，土地使用 权的取得成本是商品房建造成本的重要组成部分，将其计入“开 发成本”，有利于房地产开发企业正确核算营业成本和营业利 润。
theoretical discussion 理论 财会研究
摘要：笔者认为,现行会计准则关于土地使用权不转入相关项目而只是作为无形资产单独核算并摊销的规定值得商榷。会计提供的信息既要 反映资产的性质和价值又要保证损益计量的合理性,二者不应有所偏失。本文就土地使用权会计核算及损益影响进行分析。 关键词：土地使用权 会计核算 损益
土地使用权作为无形资产核算的会计处理分析
企业取得的土地使用权如果不符合以上三种情况的，都应 当计入无形资产账户，并在规定年限内进行摊销。企业取得土地 使用权的方式主要有行政划拨取得、外购取得以及投资者投资取 得。企业通过行政划拨方式无偿取得的土地使用权应当视同为 政府补助，如果能够取得土地使用权的公允价值，则以公允价 值作为土地使用权的初始确认金额；反之，则以名义金额（如1 元），同时确认相同金额的递延收益，并逐期摊销至营业外收入 账户。企业以其他方式取得的土地使用权如非货币性资产交换、 债务重组、合并等，应当分别遵循相应的准则规定进行会计处 理。 目前，将土地使用权计入无形资产 已经成为土地使用权的主要会计处 理方式，但这种方式也存在很大 的弊端，主要表现在： 1.土地使用权的会 计分类不同，会致使房 产税的税基不同。企业 要按照房产原值扣除 一定的比例后，计 算缴纳房产税。而 按照税法规定，房 产原值是指纳税人 按照会计制度规定,在 “固定资产”账户中记载的房屋原价。 土地使用权取得成本是否计入地上建筑物成本，会对企业 固定资产的入账原值造成很大的影响。例如，甲企业以1000万元 代价取得一块土地使用权，自建办公楼使用，发生建筑安装成本 及配套费用合计2000万元。那么在《准则》规定下，甲企业固定 资产的初始确认金额应当为建筑安装成本及配套费用合计2000万 元，并以此计算缴纳房产税，土地使用权成本1000万元则计入无 形资产之中。乙企业以3000万元的价格购入一幢与甲企业相似的 办公楼，如果乙企业无法合理区分3000万元购入成本中土地使用 权与地上建筑物的份额，那么乙企业固定资产的入账价值应当为 3000万元，并按此缴纳房产税，乙企业房产税的税负要明显高于 甲企业。 2.土地使用权计入无形资产进行摊销，不完全符合其经济实 质。虽然我国的土地使用权是有期限的，不同于西方国家永久性 的土地所有权。但是，我国《物权法》明确指出，土地使用权到 期时可以自动续期，即使国家予以征用，也会给予公允的补偿， 因此我国的土地使用权具有一定所有的特征。土地使用权附着在 土地之上，也并不是完全无形的，当企业在土地上建造地上建筑 物后，土地使用权与企业用于建造建筑物的其他材料相同，不会 再有其他的任何用途。
浅析企业转让土地使用权的会计核算处理
浅析企业转让土地使用权的会计核算处理企业转让土地使用权是指企业将其持有的土地使用权出售给他人、其他企事业单位或个人。
根据《企业会计准则》的规定，企业转让土地使用权的会计核算处理主要包括确认和计量。
下面将从这两个方面进行浅析。
一、会计处理的确认阶段企业转让土地使用权的确认条件是满足以下三个方面：1.土地使用权转让的确认条件：企业转让土地使用权需要满足法律法规和相关政策的规定，必须具备法律效力的土地使用权证书。
2.土地使用权已获得所有权的确认条件：企业需要通过土地使用权证书或相关合同，提供土地使用证明，以证明其已经获得土地使用权的所有权。
3.土地使用权的产权登记已完成的确认条件：企业需要提交相关材料，办理土地使用权的产权登记手续，以确认土地使用权的产权登记已经完成。
当企业转让土地使用权满足以上三个确认条件后，才能确认土地使用权的转让。
二、会计处理的计量阶段企业转让土地使用权的计量主要涉及转让款的确认和对应的土地使用权的账面价值。
1.转让款的确认当企业转让土地使用权时，需要根据双方协商确定的转让款金额来确认转让款的收入。
转让款的收入可以以货币资金的形式收到，也可以以其他资产的形式收到。
转让款的确认原则是符合实质交易的经济利益发生了变动，并将其纳入当期损益。
2.土地使用权的账面价值计算土地使用权的账面价值是指企业持有土地使用权时，该土地使用权在财务会计报表上的账面价值。
根据《企业会计准则》的规定，土地使用权的账面价值=购置土地使用权的成本+后续的增减变动-经折旧、摊销后的净值。
企业在计算土地使用权的账面价值时，需要考虑购置土地使用权的成本、土地使用权的增加或减少情况以及土地使用权的折旧和摊销情况。
转让土地使用权时，需要根据土地使用权的账面价值和转让款金额之间的差额来确认转让收益或转让损失，差额大于0时确认转让收益，差额小于0时确认转让损失。
三、会计处理的披露和分类企业在进行转让土地使用权的会计处理后，需要将转让款和相关的土地使用权的账面价值分别披露在财务会计报表的适当位置。
浅析企业转让土地使用权的会计核算处理
浅析企业转让土地使用权的会计核算处理
一、会计核算
一般企业持有土地使用权，通常是在“无形资产”或“投资性房地产”核算。
1.在“无形资产”核算的，转让时的会计分录：
借：银行存款等
累计摊销
无形资产减值准备
贷：无形资产
应交税费-应交增值税（销项税额）
资产处置损益（或借方）
2.在“投资性房地产”核算的，处置时的会计分录：
借：银行存款等
贷：其他业务收入
应交税费-应交增值税（销项税额）
同时，结转成本：
借：其他业务成本
贷：投资性房地产
若房地产开发企业购进土地使用权，作为存货核算，若没有开发就直接转让的，也可以计入“其他业务收入”，会计核算的处理类比工业企业销售原材料。
二、企业所得税的核算
1.对于房地产开发企业，视同销售存货收入，可以作为业务招待费、广告费和业务宣传费等限额扣除费用的计算基数。
2.对于非房地产开发企业，应作为财产转让的收入（会计核算不得计入“其他业务收入”），且不得作为业务招待费、广告费和业务宣传费等限额扣除费用的计算基数。
以上总结，希望对大家有所帮助。
谈土地使用权会计处理
谈土地使用权会计处理土地使用权是指土地使用者在国家法律范围内依法取得土地使用的权利，是土地利用权的一种形式，也是土地法律上的主要权利之一。
在中国，土地使用权通常由政府或者国有土地所有者出让给土地使用者，并通过土地使用权出让合同加以确认。
土地使用权的会计处理是指对于土地使用权在经济业务活动中产生的会计处理问题。
下面将对土地使用权会计处理进行详细的探讨。
一、土地使用权的会计确认土地使用权是一种无形资产，在会计上应当确认和计量。
根据《企业会计准则》的规定，土地使用权在出让合同成立时应当确认，并按照实际发生的成本予以计量。
土地使用权的成本包括土地使用权出让金、土地使用权出让金的相关税费、土地整理费等直接与取得土地使用权有关的支出。
对于通过拍卖、竞标等方式取得土地使用权的，应当按照实际缴纳的土地出让金予以确认。
对于以其他非货币性资产交换土地使用权的，应当按照公允价值予以确认。
在确认土地使用权的成本时，应当将相关的支出划分为可辨认的土地使用权成本和不可辨认的土地使用权成本两部分，并分别进行确认和计量。
在确认土地使用权的成本后，企业应当对土地使用权进行摊销。
根据《企业会计准则》的规定，企业应当根据土地使用权的有用生命期和预期使用年限，采用直线法按月进行摊销。
土地使用权的有用生命期通常为取得土地使用权合同规定的使用期限，如果没有规定使用期限的，则应当按照实际使用情况和经济实用寿命来确定有用生命期。
在摊销土地使用权成本时，企业应当根据相关法规和会计准则的规定，将其列支为土地使用权摊销费用。
2.土地使用权的摊销3.土地使用权的处置和会计处理在土地使用权到期、被撤销或者提前终止的情况下，企业应当按照相关法律法规和会计准则的规定，对土地使用权予以处置，并进行会计处理。
具体而言，企业应当根据土地使用权的实际情况和相关合同约定，确认和计量处置收入或者处置费用，并按照相关规定将其列支或者计入当期损益。
对于土地使用权的处置收入，应当扣除相关的税费、手续费等支出后予以确认。
土地使用权核算科目
土地使用权核算科目
土地使用权是企业或个人依法对土地进行使用、收益和处分的权利。
在会计核算中，土地使用权的处理与记录关乎企业的资产与成本，因此十分重要。
土地使用权的核算科目因其用途和持有目的的不同而有所区别。
首先，如果企业购买土地使用权是为了出租以赚取租金，那么应将其计入“投资性房地产”科目。
在成本计量模式下，土地使用权的摊销会计入“其他业务成本”科目。
这是因为投资性房地产的主要目的是为了赚取租金或资本增值，而非自用。
其次，对于非房地产企业购买的土地使用权，如果用于自行开发建造厂房等地上建筑物，那么土地使用权应作为“无形资产”进行核算。
随后，每月的摊销会计入相关的成本费用中去，如“制造费用”或“管理费用”等。
再者，房地产企业购买的土地使用权若用于开发商品房等，应作为“存货”处理，计入开发房屋的成本中。
这是因为房地产开发企业的主要产品是房屋，而土地使用权是构成房屋成本的重要组成部分。
此外，如果房地产企业购买的土地使用权是为了自己建造办公楼等自用，那么土地使用权也应计入“无形资产”科目。
随后的摊销处理与非房地产企业相似，会计入相关的成本费用中。
总之，土地使用权的核算科目因其用途和持有目的的不同而有所差异，企业在进行会计处理时应根据实际情况选择正确的科目进行记录和摊销。
这不仅有助于准确反映企业的财务状况和经营成果，也有助于满足外部审计和监管的要求。
会计经验：行政单位土地使用权的会计核算
行政单位土地使用权的会计核算问：我们单位是一个行政单位，以前单位的土地使用权都是国家无偿划拨的，单位不需要出任何的费用，也不反映土地价值。
现在土地也成为了一种商品，取得土地使用权需交纳一定费用。
按照有关资料，土地使用权属于无形资产，现在问题是我们对这部分费用如何进行帐务处理？如果购置的是固定资产，一般是增加固定资产，同时增加固定基金。
而购无形资产，增加无形资产的同时，如何处理？答：如果单位将取得土地使用权作为无形资产核算，则相应缴纳的各项费用一同归集为无形资产，包括土地出让金、征地拆迁补偿费、土地开发成本、相关配套费用以及管理费等。
贵单位属于行政单位，所以增加无形资产的同时，相应也要增加固定基金。
从原理上说，土地使用权作为一项资产，与企事业单位的其他长期资产如固定资产有很多相似之处，而且在过去也有一些单位把划拨取得的土地（注意不是土地使用权）作为固定资产入账。
目前，因为我们国家法律规定土地所有权一律为公有性质（包括国有和农村集体所有），而一般企事业单位只能取得土地使用权，而且对于取得农村集体所有土地使用权的，必须先实行国有化征收，缴纳出让金办理出让手续后才能取得、使用和再转让。
从会计核算角度看，将企业的长期资产区分为无形资产和固定资产，主要是为了更明晰地反映企业的资产分布。
同时，因为无形资产固有的不确定性，所以出于谨慎性考虑，对一般无形资产都规定了相对较短的摊销期限。
而将土地使用权作为无形资产核算而不是作为固定资产核算则不是因为这一原因，而是从其作为一种权利且无实物形体的特征出发的，但从从企业经营的角度说将其作为固定资产核算或者无形资产核算在本质上是没有本质差别的，只是摊销和折旧的年限与一般的固定资产不同而已，因此上，新的《无形资产》准则规定符合条件的土地使用权价值要计入相关在建工程、固定资产价值中。
在《行政单位会计制度》规定的资产类科目没有无形资产科目，但从原理上看，单位将取得的土地使用权单独作为无形资产入账，相应对方科目的核算与取得固定资产是一样的。
农村集体土地使用权会计核算
农村集体土地使用权流转业务的财务管理强调基层民主决策、民主管理以及交易的公开性，保证流转收益分配的合法性。
本文以广东省广州市农村集体建设用地使用权流转为例，研探农村集体土地使用权出让、出租，以及以土地使用权合作建房、对外投资等业务的财务会计核算。
一、问题提出农村集体土地使用权可视为农村集体经济组织的资产，其流转不仅引起集体资产结构的变化，还关系到集体经济发展及成员福利，因此，农村集体土地使用权流转的财务管理与会计核算作为配套制度安排，必须受到重视。
但是自2005年1月1日起施行的《村集体经济组织会计制度》，并没有提及土地使用权无形资产。
广东省根据其农村经济业务的实际情况于2013年5月29日印发了《广东省农村集体经济组织会计科目表》和《广东省农村集体经济组织固定资产分类及折旧办法》的通知，增设了“无形资产”、“无形资产摊销”等会计科目，用于核算农村集体经济组织的专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产，对农村集体经济组织无形资产相关业务的会计处农村集体土地使用权会计核算——以广州市农村集体建设用地使用权流转为例□ 王嘉发理进行了规范。
但是对集体土地使用权流转的会计核算规定不够系统，与其他法规的衔接也不够。
实际中农村集体经济组织财会人员对集体土地使用权流转财务管理及会计核算也存在盲区。
二、核算实例农村集体经济组织土地使用权出让、出租（作价入股或合作建房的视同出让）的，在通过法律程序做出土地使用权出让、出租、作价入股（出资）或合作建房的民主决策后，对于集体土地使用权应评估作价，根据评估机构提供的相关文件：借记“无形资产——土地使用权”科目，贷记“公积公益金——土地基金——土地评估作价”科目。
（一）出让土地使用权的会计处理依据村民同意出让土地使用权的成员大会或成员代表会议决议、公示证明材料、集体土地使用权出让合同、土地行政主管部门办理的权属转移登记回执等复印件及银行入账通知作为原始凭证，进行会计处理。
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对土地使用权会计核算的探讨由于土地作用权是一项特殊的资产，在取得而未开发使用时，根据《企业会计准则－无形资产》的规定作为无形资产核算；而在开发使用后将构成工程项目的一部份作为固定资产核算，因此，土地使用权在会计核算上也具有特殊性，这个特殊性主要表现在以下三个方面：土地使用权转入相应工程的确认时间；土地使用权转入相应工程项目的确认金额；土地使用权转入工程项目后折旧（摊销）总额和折旧方法的确定。
以下笔者结合《企业会计准则－无形资产》、《企业会计准则－固定资产》、《企业会计准则－借款费用》和财政部颁布的财会[2001]43号《实施<企业会计制度>及其相关准则问题解答》（以下简称《问题解答》）对土地使用权的会计处理进行探讨。
一、土地使用权转入相关工程项目的确认时间土地开发使用后，土地使用权的价值从无形资产转到在建工程的时间对将来固定资产的价值构成具有十分重要的作用。
因为土地使用权一旦资本化将不再按无形资产准则的要求对土地使用权进行摊销。
因此这个时点的确定不仅影响着将来固定资产的价值构成，还对当期损益及未来损益造成影响。
而对于这个确认时间目前有三个时点可供选择：一是确定在该土地上开发项目之日，二是在该土地上所开发项目购建活动开始之日，三是在该土地上开发项目达到预定可使用状态之日。
对此，笔者认为土地使用权转入相关工程项目的时间应该是在该土地上所开发的工程项目的购建活动已经开始之日。
因为：第一、这个时点是持有土地使用权的目的真正发生了变化的时点。
当企业取得土地使用权而开发没有使用时，持有这项资产的目的并不是通过使用该资产而获得收益，因此土地使用权的费用摊销不能具体归结具体的产品成本核算，只能按照无形资产摊销的要求作为管理费用核算。
而一旦在取得土地使用权的土地上进行项目开发，土地使用权的持有目的就发生了变化，土地的使用对象被具体化了，有了专属性，将来可通过使用该项资产而获得收益，该土地的摊销费用可归结到具体的产品成本或与将来发生的收入相匹配，因此需要将具有专属用途的土地使用权的成本构成具体建筑物的初始成本。
对此，《问题解答》也作了如下规定：“公司以购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本后，其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。
”正是由于土地上所开发的工程项目的购建活动已经开始之日使得土地的使用对象被具体化了，持有目的发生了变化，会计核算方式也就应同时发生变化，所以也就决定了土地转入相关工程项目的时间应该是在该土地上所开发的工程项目的购建活动已经开始之日。
而决定将土地用于专用目的之日并不代表将来一定会开发使用，这中间还会因管理层的意志、客观情况等种种原因发生变化，因此持有该土地资产的目的还没有发生根本性的变化，所以用“决定之日”显得过早；而用“开发项目达到预定可使用状态之日”则又显得过迟，因为持有该土地的目的早就已经发生了变化。
第二、这个时点是《企业会计准则－借款费用》所决定的。
由于购置土地的资金来源有可能是通过贷款所得，相应也就应发生借款费用。
当土地不具有特定使用目的时，根据《借款费用》准则的要求，借款费用只能费用化；而一旦当土地具有特定目的时，就应考虑对借款费用资本化处理。
此时，确定借款费用开始的时点也是非常重要的。
由于确定开发与实际开发的时间可能会存在一个时间差，借款费用资本化的条件有三，其中之一就是“为使资产达到预定可使用状态所必要的活动已经开始。
”如果将“确定在该土地上开发项目之日”作为“为使资产达到预定可使用状态所必要的活动已经开始时间”，那么这个确定日到开始日的时间差就很可能被人利用来作为调节借款费用是否资本化的“后门”，不仅会使土地使用权的借款费用被调节控制，还会造成工程项目借款费用被调节控制，因此笔者认为对于这样的“后门”应该给予关闭。
而如果以“在该土地上开发项目达到预计可使用状态之日”作为资本化的时点，那么从“必要活动开始之日”到“达到预定可作用状态之日”这段时间的借款费用就会被费用化，即固定资产购建期间用于购买土地使用权的借款费用都将被费用化，显然是不符合《借款费用》准则的要求。
综上所述，只有以“在该土地上开发项目的购建活动开始之日”作为土地使用权转入相关工程成本的确定时点才最合理的时点。
因为在这个时点上，持有土地的目的真正发生了变化，也是将来要建筑的固定资产“达到预定可使用状态所必要的活动已经开始时间”。
二、土地使用权转入相关项目的确认金额对土地使用权转入相关项目的确认金额影响因素有二，一是转入的土地单位价格，二是转入的土地面积。
笔者认为，对于转入的土地的单位价格应该是扣除了作为无形资产核算时已摊销部份的价值，转入的土地面积应该是建筑用地所占面积。
具体确认金额应按以下公式确定：土地使用权转入相关项目的确认金额＝（每单位面积的购价－单位面积作为无形资产已摊销额）×该项目占地面积当土地被确定开发具体项目时，持有土地的目的已经发生了变化，已不符合《无形资产》准则对土地使用权的规定，因此，就应该转入相应资产类核算，所以应将剩余的土地使用权的价值转入所建项目的资产核算；而转入的土地面积按项目所占面积计算，是因为只有该面积被赋予了特定的使用目的，其他的土地使用权并没有被赋予特定的使用目的，持有的目的也没有发生改变，因此，不可以改变核算的方式；另一方面，按项目所占土地面积转入将来的固定资产，也是为了房产税的税收筹划，因为，房产税是按房屋的账面价值计算的，如将全部的土地使用权的价值转入到房屋的价值中，就会出现以后多交房产税的问题。
赵惠芳在《对土地使用权转入相关项目的确认时间及会计处理的探讨》（见《财务与会计》2004年第一期，以下简称赵文）一文中认为土地使用权转入相关项目的确认金额＝每单位面积的购价×该项目占地面积÷该土地使用权的有效期限×该项目的预计使用期限。
笔者认为该观点值得商榷。
如按赵文的处理，当开发项目的预计使用时间小于剩余土地使用时间，就会出现有部份土地使用权的价值仍存留在无形资产――土地使用权的账上，不符合准则规定。
此是其一，其二，根据《问题解答》的规定，“如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物的，则将其价值转入无形资产进行摊销。
如公司将土地连同地上房屋、建筑物一并出售的，按其账面价值结转固定资产清理。
”显然，如按赵文处理也不符合《问题解答》的规定。
综上所述，土地使用权转入相关项目的确认金额应按（每单位面积的购价－单位面积作为无形资产已摊销额）×该项目占地面积确定。
只不过是当建筑物的使用年限小于土地使用权的年限时，要将土地使用权的年限大于建筑物的使用年限的部分作净残值预留，待将来该项固定资产报废时再转入相应的资产核算，具体见下文。
三、土地使用权转入工程项目后折旧（摊销）总额和折旧方法的确定根据固定资产准则第六条：“固定资产的各组成部分如果各自具有不同的使用寿命或者以不同的方式为企业提供经济利益，从而适用不同的折旧率或折旧方法时，应当单独确认为固定资产”的规定，笔者认为应当单独将土地使用权单独确认为一项固定资产，因为：第一、土地使用权虽然进入地固定资产的组成部分，但它为企业所提供的经济利益与房屋这样的固定资产不同；第二、土地使用权的净残值的确定与房屋的净残值的确定是不同的；第三、土地使用权进入固定资产后所选用的折旧方法根据土地使用权的特殊性，宜采用平均年限法，而房屋的折旧方法应视情而定，也可以采用加速折旧法，二者的折旧方法是不同的；第四、进入固定资产的土地使用权的减值准备的计算也与房屋这样的固定资产不同，如果将二者混淆在一下，将使土地使用权这样的特殊资产不能得到真正的体现。
因此，笔者认为土地使用权进入固定资产后，宜适用《固定资产》准则第六条的规定，单独作为一项固定资产核算，采用平均年限法计提折旧。
当然如果在该土地上形成的建筑物采用的也是年限平均法，且使用年限与土地使用权的剩余年限基本相同，可以将土地与建筑物的建造成本合并计入固定资产的入账价值，但建筑物的预留净残值与土地使用权的预留净残值应该分别计算。
另外，由于土地使用权转入相关工程项目的时间是在该土地上所开发的工程项目的购建活动已经开始之日；而土地一旦转入相关工程项目后形成固定资产后，折旧是从达到预定可作用状态后的次月起开始的，因此，在这二者之间也形成一个时间差，即购建活动开始之日到达到预定可使用状态之日之间的建设周期。
对于在这段时间内，土地使用权的摊销如何处理也是个关键问题。
笔者认为该土地使用权被决定开发使用后，就赋予了特殊的使用目的，都是为将来所创造的收益服务，因此在这段时间内的土地使用权的摊销额应并入到将来的折旧中，与将来的收益相匹配。
综上所述，笔者认为进入固定资产的土地使用权的折旧应采用如下公式：土地使用权转入相关项目的确认金额＝（每单位面积的购价－作为无形资产已摊销额）×该项目占地面积预留的净残值＝土地使用权单位面积的年摊销额×（土地的使用年限－固定资产的折旧年限－建设周期－土地作为无形资产已摊销年限）×该项目占地面积土地使用权的折旧总额＝土地使用权转入相关项目的确认金额－预留的净残值形成固定资产的土地使用权的年折旧额＝土地使用权的折旧总额÷固定资产的使用年限包含土地使用权的固定资产的年折旧额＝（建筑物的建造成本+土地使用权的折旧总额－建筑物的预留净残值）÷固定资产的使用年限以下笔者试举一例来说明上述观点：例：某企业于2002年7月15日购入土地使用权。
有效期为70年，面积为1000亩，每亩购价为14万，于2003年1月20日在其中的100亩建筑厂房，2003年12月20日达到预定可作用状态，共计发生建造成本8980万，建筑物的预留净残值为0，建筑物预计使用50年，折旧方法都采用年限平均法。
有关会计处理如下：土地使用权转入相关项目的确认时间为2003年1月建筑周期＝1年土地使用权转入相关项目的确认金额＝（每单位面积的购价－作为无形资产已摊销额）×该项目占地面积＝（14万－14÷70÷2）×100＝1390万预留的净残值＝单位面积的年摊销额×（土地的使用年限－固定资产的折旧年限－建设周期－土地作为无形资产已摊销年限）×该项目占地面积＝14万÷70×（70-50-1－0.5）×100＝370万土地使用权的折旧总额＝土地使用权转入相关项目的确认金额－预留的净残值＝1390-370＝1020万⑴取得土地使用权时：借：无形资产14000万贷：银行存款14000万⑵2002年12月30日摊销无形资产＝14*1000÷70÷2＝100万借：管理费用100万贷：无形资产100万⑶2003年1月20日使用100亩土地时借：在建工程1390万贷：无形资产1390万⑷发生建造成本时借：在建工程8980万贷：相关科目8980万⑸2003年12月20日建筑物达到预定可作用状态时借：固定资产－土地使用权1390万固定资产－房屋8980万贷：在建工程10370万⑹2003年12月31日剩余土地使用权的摊销＝14×（1000－100）÷70＝180万借：管理费用180万贷：无形资产180万⑺2004年12月31日对固定资产－房屋计提年折旧额＝8970÷50＝179.4万，固定资产－土地使用权应计提的折旧＝1020÷50＝20.4万，合计应计提的折旧＝200万借：相关科目200万贷：累计折旧200万⑻2004年12月31日剩余土地使用权的摊销同2003年。