上海新天地所处地段地产开发的规划分析共65页文档
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上海新天地案例分析
翠湖天地位于人工湖南侧，整体规划中占地面积最大的项目，总建筑面积68万平方米。第一期包括三幢8至12层的低层大厦、两幢19及23层的高层大厦以及两幢低层的独立别墅及相连复式别墅，共提供283个两房至复式六房的住宅单位，每个单位建筑面积由105至500平方米。
基本目标是住宅小区较高的价格销售，实现盈利。其中第一期五栋住宅楼于2019年下半年开始公开对外发售，三周内基本售完。一期售价每平方米高达1.7万元～2.5万元
D
企业天地甲级办公楼区
企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖边建筑，总建筑面积逾50万平方米，包括多栋甲级办公楼、酒店、商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平方米，包括两座办公大楼，于2019年第四季度落成
企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展，目标是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总部所在地
企业天地二期（三号楼和四号楼） 办公部分建筑面积每栋50,000平方米 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米 将延续国际甲级写字楼的高标准，吸 引国际知名租户
68层超高写字楼一栋 浦西又一标志性建筑 造型为市花“白玉兰” 瑞安集团总部大楼 办公部分建筑面积170,000sqm 商场部分建筑面积50,000sqm
上海新天地（商业街）
北里 南里
新天地
上海新天地（商业街）—历史文化背景
石库门
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅相比，趋向保守。 石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅大都被建为联排式的石库门里弄住宅。 本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭居住的“单进”（即无厢房）、“两进”（一客堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层主要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。
基本目标是住宅小区较高的价格销售，实现盈利。其中第一期五栋住宅楼于2019年下半年开始公开对外发售，三周内基本售完。一期售价每平方米高达1.7万元～2.5万元
D
企业天地甲级办公楼区
企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖边建筑，总建筑面积逾50万平方米，包括多栋甲级办公楼、酒店、商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平方米，包括两座办公大楼，于2019年第四季度落成
企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展，目标是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总部所在地
企业天地二期（三号楼和四号楼） 办公部分建筑面积每栋50,000平方米 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米 将延续国际甲级写字楼的高标准，吸 引国际知名租户
68层超高写字楼一栋 浦西又一标志性建筑 造型为市花“白玉兰” 瑞安集团总部大楼 办公部分建筑面积170,000sqm 商场部分建筑面积50,000sqm
上海新天地（商业街）
北里 南里
新天地
上海新天地（商业街）—历史文化背景
石库门
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅相比，趋向保守。 石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅大都被建为联排式的石库门里弄住宅。 本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭居住的“单进”（即无厢房）、“两进”（一客堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层主要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。
上海新天地 案例分析报告
庆项目及位于上海市杨浦区的创智天地。
瑞虹新城
创智天地
西湖天地
项目设计公司
上海新天地由于项目特殊，涉及旧房 改造，所以由美国旧房改造专家活特及佳 帕塔设计事务所（WOOD/ZAPATA）和日 建国际设计有限公司（NIKKEN SEKKEI
International）进行设计。
上海花旗银行大厦
日本鹤见花市场
项目分析 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·12
项目特色及总结 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 37
项 目 地 块 情况
地理位置
上海新天地地处上海卢湾区，位于淮 海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，是 上海的中心黄金地段。
上海新天地
周边交通
项目周边区域交通非常便利，共有8条 公交线路可到达项目，地铁一号线黄陂南路 站离项目地200米，另外在项目西侧马当路 上专设3个出租车扬召点，方便顾客出行。 项目周边地下停车库和地面共有600多 个停车位，基本可满足停车需求。
第二阶段强调历史文化定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都 市旅游景点，希望来到上海的游客，将上海新天地作为目标游玩体验的景点之一。定位明确之后， 整体商业布局、商业规划设计都按照这个定位来调整。 第三个阶段强调交流和亲和定位。投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面 会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会。比如时隔多年未见的朋友可以在这个地方聚会；压 力大的时候可以来这里放松放松；外地来的朋友或客户可以来这里坐坐；外籍的朋友可以在这里 体验老上海文化的同时，体验在家乡的感觉等等。
瑞虹新城
创智天地
西湖天地
项目设计公司
上海新天地由于项目特殊，涉及旧房 改造，所以由美国旧房改造专家活特及佳 帕塔设计事务所（WOOD/ZAPATA）和日 建国际设计有限公司（NIKKEN SEKKEI
International）进行设计。
上海花旗银行大厦
日本鹤见花市场
项目分析 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·12
项目特色及总结 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 37
项 目 地 块 情况
地理位置
上海新天地地处上海卢湾区，位于淮 海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，是 上海的中心黄金地段。
上海新天地
周边交通
项目周边区域交通非常便利，共有8条 公交线路可到达项目，地铁一号线黄陂南路 站离项目地200米，另外在项目西侧马当路 上专设3个出租车扬召点，方便顾客出行。 项目周边地下停车库和地面共有600多 个停车位，基本可满足停车需求。
第二阶段强调历史文化定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都 市旅游景点，希望来到上海的游客，将上海新天地作为目标游玩体验的景点之一。定位明确之后， 整体商业布局、商业规划设计都按照这个定位来调整。 第三个阶段强调交流和亲和定位。投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面 会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会。比如时隔多年未见的朋友可以在这个地方聚会；压 力大的时候可以来这里放松放松；外地来的朋友或客户可以来这里坐坐；外籍的朋友可以在这里 体验老上海文化的同时，体验在家乡的感觉等等。
上海新天地 (NXPowerLite)
整体规划：北里部分保留大部分石库门建筑外貌，对其内部进行翻新，“整旧如旧”，仅穿插少量现代
建筑；南里地块则以反应时代特征的新建筑为主，配合部分石库门建筑；一条步行街串起南里、北里两 个地块，从整体上体现新旧建筑对照，中西文化结合，突出上海多元文化的内涵和个性，在“保护与改 造”、“整旧如旧、新旧结合”、“中西合璧”等设计理念的指导下，因地制宜、分类保护和改造，打
对于开发商而言，品牌影响力已形成，国内目前已有7个主要城市邀请瑞安集团参与大型地块开发，
为其创造了无限商机
6
上海新天地
1
整体规划理念：整旧如旧、中西合璧
概况：上海新天地位于卢湾区太平桥地区西部、淮海中路南侧的两个石库门里弄街坊，共占地3万平方米， 以兴业路为界，分为南里和北里两个部分；区位毗邻中共一大会址，许多相关建筑受到保护且周边新建 楼宇不能建高层；原有的旧石库门里弄年久老化失修，居住拥挤，生活环境较差
新天地提供足够的购买力支撑
3
营运：长远魅力大于短期盈利
招商原则：只选择最适合新天地的，而不是付租金最高的，必 须有相近的思维、有创意、有特色的服务，以杰出品牌聚集起 令全中国瞩目的商业人气；进行长线投资，不急于短期盈利回
报，而关注新天地模式：只租不卖、管理者与经营者相分离，使规模巨 大的Mall呈现多样风情的同时得以统一的社会形象面对受众； 新天地的组织与结构形式都包含着使消费者在商区内停留尽可 能多的时间的促销思想，多样风格与管理秩序则为消费时间的 延长提供了保障
亮点营造：相当于五星级的88酒店式服务公寓、可满足会议需要的UME国际影城、怀旧的“屋里厢”
老上海民居展示馆、水天相应的太平桥公园人工湖与绿地等等，海纳百川、古今结合、张显城市个性， 营造怀旧与时尚的国际性新文化氛围，从多角度折射魅力，成为上海的新地标、时尚的代名词
上海新天地
上海新天地
-----策划报告
上海新天地：中国客厅“上海站”
11/18/2019
报告内容
• 1、项目概况 • 2、项目分析和定位 • 3、规划与设计 • 4、经营模式 • 5、发展模式 • 6、总结
1、项目概况
11/18/2019
项目概况
• 上海新天地位于上海最繁华的商业及购物区，属于“市中心的中心”， 是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，总投资约1.5亿美元，于 1999年初开工建设，第一期工程新天地广场2000年6月全部建成， 2001年9月对外营业。
• 上海“新天地”项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，具体 位于淮海中路南侧、黃陂南路和马当路之间三万平方米的地点上，比 邻黃陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点，是瑞安集团取得太 平桥地区52公顷的土地的改造项目。
11/18/2019
区域Байду номын сангаас置
• 上海新天地位于市中 心，北至太仓路；西 至马当路；南至自忠 路；东至黄陂南路。 紧靠地铁1号线、8号 线、9号线，公交线路 有公车146、781、911、 926、42、大桥1线、 146(内圈)、隧道8线 等，区位交通优越。
项目市场分析
——2002年上海房地产市场分析
• 2002年的上海房地产市场延续了2001年强劲的上升势头，今年上半年， 商品房批准预售面积同比增加12.9%。实际预售面积达1195万平方米， 而批准预售面积只有986.7614万平方米，实际预售面积和商品房批准 预售面积比例达到1.08:1，求大于供，其中，消化了不少以往沉淀的 房源。
「新增房」今年上半年新增经营性项目土地出让面积为265.7万平 方米，其中住宅用地为256.74万平方米，占总量的96.6%。上半年登记 预售的新建商品房中，住宅占96.6%，办公占1.3%，商业占21%。
-----策划报告
上海新天地：中国客厅“上海站”
11/18/2019
报告内容
• 1、项目概况 • 2、项目分析和定位 • 3、规划与设计 • 4、经营模式 • 5、发展模式 • 6、总结
1、项目概况
11/18/2019
项目概况
• 上海新天地位于上海最繁华的商业及购物区，属于“市中心的中心”， 是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，总投资约1.5亿美元，于 1999年初开工建设，第一期工程新天地广场2000年6月全部建成， 2001年9月对外营业。
• 上海“新天地”项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，具体 位于淮海中路南侧、黃陂南路和马当路之间三万平方米的地点上，比 邻黃陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点，是瑞安集团取得太 平桥地区52公顷的土地的改造项目。
11/18/2019
区域Байду номын сангаас置
• 上海新天地位于市中 心，北至太仓路；西 至马当路；南至自忠 路；东至黄陂南路。 紧靠地铁1号线、8号 线、9号线，公交线路 有公车146、781、911、 926、42、大桥1线、 146(内圈)、隧道8线 等，区位交通优越。
项目市场分析
——2002年上海房地产市场分析
• 2002年的上海房地产市场延续了2001年强劲的上升势头，今年上半年， 商品房批准预售面积同比增加12.9%。实际预售面积达1195万平方米， 而批准预售面积只有986.7614万平方米，实际预售面积和商品房批准 预售面积比例达到1.08:1，求大于供，其中，消化了不少以往沉淀的 房源。
「新增房」今年上半年新增经营性项目土地出让面积为265.7万平 方米，其中住宅用地为256.74万平方米，占总量的96.6%。上半年登记 预售的新建商品房中，住宅占96.6%，办公占1.3%，商业占21%。
上海新天地调研
上海新天地调研一上海城市概况上海是中国第一大城市，四大直辖市之一，中国国家中心城市，中国的经济、科技、工业、金融、贸易、会展和航运中心。
上海位于中国大陆海岸线中部的长江口，拥有中国最大的外贸港口和最大的工业基地。
隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西部与江苏、浙江两省相接。
上海也是一座新兴的旅游城市，具有深厚的近代城市文化底蕴和众多的历史古迹。
如今上海已发展成为一个闪耀全球的国际化大都市，并致力于在2020年建设成为国际金融中心和航运中心。
二上海城区内商业街概况上海市商业街分布主要有南京路步行街，淮海路商业圈，徐家汇商业圈，城隍庙商业街，四川路商业街，上海新天地。
三上海新天地整体规划设计1上海新天地周边环境：上海新天地坐落在市中心，淮海中路南侧，黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。
上海市卢湾区太仓路181弄。
新天地分为南里和北里两个部分，南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。
北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。
南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线上海新天地旁边开辟了太平桥公园绿地和人工湖，绿地占地四万四千平方米，位于整个太平桥项目的中央地带。
绿地北侧新辟一条长一千二百米的湖滨路，沿人工湖划出了一条优美的曲线，与湖西「新天地广场」的石库门海派建筑连成一体，成为市中心一处独特的新景观。
2 上海新天地道路形式：主干道与次干道相互垂直。
3 上海新天地商业特征及经营形势：海新天地商业模式是管理者与经营者分离。
上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步，也被国内大部分专家认可。
有了第一代Mall的前车之鉴，所有的投资商都不会不明白这一点，但在资金压力之下，能够坚持下来的还是不多。
4 上海新天地建筑风格以及设计内涵：新天地位于上海市中心，（Xintiandi·Shanghai）是一个展现上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。
上海新天地-案例分析
上海新天地项目简介：上海新天地占地面积3 万平方米，总建筑面积6 万平方米。
它以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街，是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。
位置关系图：（红色块为上海新天地所在位置）改造前：功能分区图rUNCTtOH ZONIMG PLAN街道形式：街道对比:/-■创新，人工湖与大型商场结合：新旧对比：立面对比：内部对比：细部处理：感想：这是个中国旧城改造的一个样本。
它企图衔接旧上海的文脉，并藉此营造富人消费休闲的飞地。
很多人说它很成功，但“新天地”的建筑功能从一开始就被篡改了，本来是一个贫民窟，却被转换成一个奢华的商业中心，其中包括各种高档的咖啡馆、酒吧和餐馆。
“这是建筑话语在视觉和功能上的双重反讽：用香港富人的消费天堂，反讽了上海贫民窟的悲惨历史。
”我想，这些都应该是我们做规划做建筑的应该考虑的东西，在进行旧城改造时，是该完全改变这个区域的生活形态还是该有所保留？在总的平面的规划上，它在保留原有交通主要流线的基础上，让两块地有机地结合，而且增加了长轴方向的交通，在功能分区上与旧建筑的保留上做了融合的规划。
它也是成功的一个专业行为，在对于旧的文化保留上，既有做旧如旧的手法，即完全保留旧建筑的做法，尽量延续它旧的形式，以达到保留旧有文化遗产的目的；同时，在更多的地方，它运用了在欧洲司空见惯的新旧建筑坦然对比结合的手法，就让人在感受城市新形态的同时，对过去的文化有所怀念，在对旧文化思考时，也会感叹时代的步伐。
总的来说，它算是一个很成功的商业策划行为，在这个物质流横飞的年代，还算一个体面的旧城改造。
新天地修建性详细规划
２建 筑群 体 布 置和 空间 组 织 ，
上 海 市 城市 规 划设 计 研 究 院 于 １９ ９６ 年 １ ２月编 制 的 《 一 大 会 址 “ 地 区 建 设 “ 风 貌 保 护 及 改 造 规 划 》 用 三 个 层 次 来 保 护 “ 大 会 址 周 边 风 貌 ．控 制 街 坊 一 内 建筑 的布 局 。这 三 个 层 次 分 别 为 保 护 范 围 、建 设 控 制 范 围 和 建 设 协 调 范 围 。 本 次 规 划依 循 上 述 保 护 措 施 ．并 适 当 将 其 深 化 扩 展 ，具 体 作 法 如 下 ： 在 保 护 范 围 内 ，完 整 和 完 好地 保 留 原 有建 筑 ．使 之 不 受 任 何 建 筑 因素 和时 代 变更 的影 响 ．成 为永久 性纪 念 建筑 。 在 建 设 控 制 范 围 内 ， 控 制 新 建 建 筑 ，保 持 和保 留 历史 性 建筑 风 貌 与基 本 特 征 ．这 部 分 建 筑 或 空 间 由于 距 保 护 建 筑 较 近 ，在 处 理 上 必 须 十 分 慎 重 小 心 在 赋予 新 功 能 的 同 时 ．应 起 到 陪 衬 “ 保 护 建筑 “ 的作 用 ．从 而 更 好 地 突 出 保 护 建 筑 的历 史 风 貌 和 文 化 气 氛 。 在 建设 协 调 范 围 内 ．对 新 建 筑 进 行 高 度 容 量 控 制 和 外 观 协 调 ，客 观 因 素 使 这 一 范 围 内 的 建 筑 开 发 量成 为 两街 坊 开
鉴于历 史保护 区被周边相 邻街坊 的
高层建筑相 环抱 ．其屋顶形 式需精心 设
计 ．并与传统 尺度色彩相协调 。
黄 陂 南 路 的 沿 街 立 面 需 要重 点 处 理 ． 保 护 传 统 的 城 市 文 脉 和 肌理 。
上 海 市 城市 规 划设 计 研 究 院 于 １９ ９６ 年 １ ２月编 制 的 《 一 大 会 址 “ 地 区 建 设 “ 风 貌 保 护 及 改 造 规 划 》 用 三 个 层 次 来 保 护 “ 大 会 址 周 边 风 貌 ．控 制 街 坊 一 内 建筑 的布 局 。这 三 个 层 次 分 别 为 保 护 范 围 、建 设 控 制 范 围 和 建 设 协 调 范 围 。 本 次 规 划依 循 上 述 保 护 措 施 ．并 适 当 将 其 深 化 扩 展 ，具 体 作 法 如 下 ： 在 保 护 范 围 内 ，完 整 和 完 好地 保 留 原 有建 筑 ．使 之 不 受 任 何 建 筑 因素 和时 代 变更 的影 响 ．成 为永久 性纪 念 建筑 。 在 建 设 控 制 范 围 内 ， 控 制 新 建 建 筑 ，保 持 和保 留 历史 性 建筑 风 貌 与基 本 特 征 ．这 部 分 建 筑 或 空 间 由于 距 保 护 建 筑 较 近 ，在 处 理 上 必 须 十 分 慎 重 小 心 在 赋予 新 功 能 的 同 时 ．应 起 到 陪 衬 “ 保 护 建筑 “ 的作 用 ．从 而 更 好 地 突 出 保 护 建 筑 的历 史 风 貌 和 文 化 气 氛 。 在 建设 协 调 范 围 内 ．对 新 建 筑 进 行 高 度 容 量 控 制 和 外 观 协 调 ，客 观 因 素 使 这 一 范 围 内 的 建 筑 开 发 量成 为 两街 坊 开
鉴于历 史保护 区被周边相 邻街坊 的
高层建筑相 环抱 ．其屋顶形 式需精心 设
计 ．并与传统 尺度色彩相协调 。
黄 陂 南 路 的 沿 街 立 面 需 要重 点 处 理 ． 保 护 传 统 的 城 市 文 脉 和 肌理 。
上海新天地
9/13/2017• 二、购房军团中以本地客户为主、居住置业为主、大众需 求为主
A、以本地客户为主 作为国际大都市，境外和外省市的投资者成为上海楼市一支新生 的消费群体，但是，上海楼市仍以本地消费者为主体。 有关数据显示，上半年登记预售商品房中，以成交面积计算，属 本市居民购买的占74.2%，外地人士购买比例为20.1%，境外人士的购 买比例为5.7%。 B、以居住置业为主 「新增房」今年上半年新增经营性项目土地出让面积为265.7万平 方米，其中住宅用地为256.74万平方米，占总量的96.6%。上半年登记 预售的新建商品房中，住宅占96.6%，办公占1.3%，商业占21%。 「二手房」上半年二手房交易同比增长31%，其中住宅占74.5%,二 手房的短期投资客，由于受到房价上涨速度太快，以及契税率的恢复， 二手房出现了“非高不卖，非跌不买”的相持现象。 「投资房」今年的购房者中，除了居住置业外，出现了一批投资置 业者，投资置业约占总量的10～20%。投资置业现象使租赁市场出现 供略大于求的状况，租赁价出现5～10%的下降幅度。此外，房价增长 幅度趋缓，使短线投资客呈现观望状态。投资客的总量缩小，使居住 置业比例上升。
9/13/2017
特色：既突出又明显，且浑然天成
• 一个建筑、一个实践、一种理念，一种探索，在 追求目的最大化的过程中，下面四种因素必须要 得到高程度的关注： • 1、可资利用和挖掘的现有基础。 • 2、小环境的建设目标与大环境基础的契合。 • 3、善用外界因素，追求与自身目的的良性互动。 • 4、利用现代手段加强自身形象的推广，以及与外 界的即时沟通。
9/13/2017
项目区位分析：上海新天地坐落在市中心（上海卢湾区），淮海中路南侧、黄陂南路和马
当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架 路的交汇点，处于”市中心的中心”，是一个 成熟的商业地段，新天地占地3万平方米，建筑面积为6万平方米，毗邻”中共一大会址”，与很多 “一大会址”有关的建筑物需要保护，同时，“一大”周围不能建高层建筑物 ，地理位置优越。
上海新天地案例分析报告
新天地北里 新天地南里
项目消费人群
12
鸿禧茶居
13
湖庭
14彩蝶轩15 Nhomakorabea星际餐厅
新天地南里业态品牌1F（2）
文化艺术、服务、时尚服饰
编号
品牌
16 88新天地酒店式服务公寓
17
上海国际访问者中心
18
中央美术学院画廊
19
新天地邮政所
20
雅天妮
21
贝纳通
22
Evisu
23
福林堂·新一代
24
French Connection
新天地南里业态品牌1F（3）
新天地代表性品牌
CJW：Cigga、Jazz、Wine——雪茄、爵士、红酒。晚上九点以后，随着驻
场乐队的到达，气氛开始渐渐沸腾。CJW还会每三个月更换乐队的组合，引进最 新国际著名乐队成员加盟，不同风味的爵士就是这里的特色菜单。
新天地代表性品牌
I.T：I.T集团最早由一间销售外国流行品牌的小店Green Peace发展而
项目业态分布
新天地南里 新天地北里
项目以兴业路为界，分南北两块地块， 分别有不同主题。
新天地北里：以石库门老建筑为特色， 经营酒吧、咖啡店、酒楼、饰品、文化艺 术等业态。
新天地南里：多为现代化建筑，有一 家室内购物商场，经营服饰、商务餐饮、 影院、酒店等业态。
新天地 北里
新天地 南里
新天地北里业态品牌（1）
另外动线的北端出口与北里的南端出 口位置对应，以带动南北两个地块的人流 互动。
中心广场
中心广场
主动线
辅动线
主辅动线示意
主动线 辅动线
主动线 主入口
项目特色及总结
上海新天地案例分析
和提升自身的吸引力，提供更加优质的服务和产品。
文化保护与商业开发的平衡
要点一
总结词
要点二
详细描述
上海新天地作为历史建筑保护区，需要在保护传统文化的 同时实现商业开发，这需要平衡保护文化和商业利益的关 系。
上海新天地拥有许多历史建筑和文化遗产，这些建筑和文 化遗产是上海城市形象的重要组成部分。在商业开发过程 中，需要充分考虑如何保护这些建筑和文化遗产，避免过 度商业化导致文化价值的丧失。同时，可以通过合理的商 业开发，为文化保护提供资金支持，实现文化和商业的共 赢。
空间布局
开放式街区
新天地采用开放式街区布局，将商业、餐饮、娱乐等设施与公共空间融为一体，营造出舒适、宜人的休闲氛围。
多层次空间
新天地通过不同高度的建筑和错落有致的布局，创造出多层次的空间感，使人们在其中感受到丰富的视觉体验。
景观设计
绿化景观
新天地注重绿化景观的营造，设有多个绿化广场和公共绿地，为市民提供休闲 、放松的场所。
周边拥有丰富的商业、文化、娱乐等 设施，是上海市的繁华地带之一。
历史背景
上海新天地前身是上海的石库门建筑群，具有浓厚的历史底 蕴和文化积淀。
在20世纪90年代，上海市政府对这片区域进行了大规模的改 造和重建，将其打造成了一个集商业、文化、娱乐为一体的 时尚中心。
文化特色
上海新天地保留了石库门建筑风格， 同时融入了现代元素，形成了一种独 特的建筑风格。
上海新天地案例分 析
目 录
• 上海新天地概述 • 上海新天地的商业模式 • 上海新天地的建筑设计 • 上海新天地的发展历程 • 上海新天地的成功因素分析 • 上海新天地面临的挑战与对策
01
CATALOGUE
上海新天地概述
文化保护与商业开发的平衡
要点一
总结词
要点二
详细描述
上海新天地作为历史建筑保护区，需要在保护传统文化的 同时实现商业开发，这需要平衡保护文化和商业利益的关 系。
上海新天地拥有许多历史建筑和文化遗产，这些建筑和文 化遗产是上海城市形象的重要组成部分。在商业开发过程 中，需要充分考虑如何保护这些建筑和文化遗产，避免过 度商业化导致文化价值的丧失。同时，可以通过合理的商 业开发，为文化保护提供资金支持，实现文化和商业的共 赢。
空间布局
开放式街区
新天地采用开放式街区布局，将商业、餐饮、娱乐等设施与公共空间融为一体，营造出舒适、宜人的休闲氛围。
多层次空间
新天地通过不同高度的建筑和错落有致的布局，创造出多层次的空间感，使人们在其中感受到丰富的视觉体验。
景观设计
绿化景观
新天地注重绿化景观的营造，设有多个绿化广场和公共绿地，为市民提供休闲 、放松的场所。
周边拥有丰富的商业、文化、娱乐等 设施，是上海市的繁华地带之一。
历史背景
上海新天地前身是上海的石库门建筑群，具有浓厚的历史底 蕴和文化积淀。
在20世纪90年代，上海市政府对这片区域进行了大规模的改 造和重建，将其打造成了一个集商业、文化、娱乐为一体的 时尚中心。
文化特色
上海新天地保留了石库门建筑风格， 同时融入了现代元素，形成了一种独 特的建筑风格。
上海新天地案例分 析
目 录
• 上海新天地概述 • 上海新天地的商业模式 • 上海新天地的建筑设计 • 上海新天地的发展历程 • 上海新天地的成功因素分析 • 上海新天地面临的挑战与对策
01
CATALOGUE
上海新天地概述
上海新天地分析
人流与交通的相互影响
01
人流对交通的影响
大量人流聚集在上海新天地，增加了周边道路的交通压力，容易导致交
通拥堵和停车难等问题。
02
交通对人流的影响
便捷的交通条件为市民和游客前往上海新天地提供了方便，但交通拥堵
和停车难等问题也会对人流的流动和消费体验产生负面影响。
03
相互促进关系
良好的交通条件可以吸引更多人流前来消费，而人流的增加也会促进商
现代建筑材料
新天地也运用了现代建筑材料，如玻 璃、钢铁、水泥等，这些材料为建筑 增添了现代感和时尚气息。
建筑空间布局
开放式空间布局
人性化空间设计
新天地采用开放式空间布局，街道宽 敞，建筑之间留有足够的空地，方便 人们活动和交流。
新天地注重人性化空间设计，如设置 座椅、绿化带、艺术装置等，为市民 和游客提供了舒适的休闲环境。
多样化空间功能
新天地内的建筑空间功能多样化，包 括商业、餐饮、娱乐、文化等，满足 了不同人群的需求。
04
CATALOGUE
上海新天地商业业态分析
商业定位
高端商业定位
上海新天地以高端商业为主打，吸引了大量高端品牌入驻，形成 了独特的商业氛围。
时尚潮流引领者
新天地作为时尚潮流的引领者，不断推陈出新，引领着上海乃至 全国的时尚潮流。
交通便利
周边有多条地铁线路和公 交线路，交通十分便利。
历史背景
石库门建筑
01
新天地保留了大量的石库门建筑，这些建筑是上海独特的文化
遗产，代表了上海的历史和文化。
近代历史见证
02
新天地见证了上海从近代到现代的历史变迁，是上海城市发展
的重要里程碑。
保护和改造
上海新天地旧城改造
租金节节攀升： 20XX 15美元/平米·月 20XX 25-35美元/平 米·月 …… 现有的98家租户 中,85%来自中国内地 以26外的国家和地区.
盈利模式
商业先期提升区域价值
n 上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分,对罗康瑞而言,改造石库门只不过是
他的一桩生意.投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售.
Байду номын сангаас
上海新天地广场定位
• 根据项目本身的特点,香港瑞安集团把项目定位为一个具上海历 史文化风貌的都市旅游景点,以上海近代建筑的标志——石库门 的建筑旧区为基础,改造成集国际水平的餐饮、购物、酒店、演 艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心.
开发理念
• 存表去里： 对保留建筑进行必 要的维护、修缮,保留建筑外观 和外部环境,对内部进行全面更 新,以适应新的使用功能.
20
改造后
整体效果
三、规划成果
上海新天地改造前后对比,改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心,成为城市 新地标.
改造前总平面图
改造后总平面图
l旧居改造前后对比
l 主要保留了建筑外墙,重建建筑内部
旧里
l 将居住功能改为商业用途
新里
改造中旧居
由于改造后建筑需要兼顾演出和 餐饮功能,内部需要宽敞与能承受 大荷载的空间和供舞台演出用的 机电设施.因而建筑除了外墙之外 ,里面的基础、上下水道到屋顶全 部需要重新建造.外墙有些部分则 进行修补与加固.
要求给予更好的投资条件,不管是增加容积,容积转移,以兴建高楼,创造商机,或
围多,便赢于的集局聚面城市中彻最底有修建活里力弄的,以人增添群观. 光据点,有了更好的投资效益；
统一的开发 统政一府的因为开解发决主了里体弄保窳证陋问开题发,增理加念更的多的全绿面地贯、水彻景和公实园,施以及. 因城市开发带
盈利模式
商业先期提升区域价值
n 上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分,对罗康瑞而言,改造石库门只不过是
他的一桩生意.投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售.
Байду номын сангаас
上海新天地广场定位
• 根据项目本身的特点,香港瑞安集团把项目定位为一个具上海历 史文化风貌的都市旅游景点,以上海近代建筑的标志——石库门 的建筑旧区为基础,改造成集国际水平的餐饮、购物、酒店、演 艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心.
开发理念
• 存表去里： 对保留建筑进行必 要的维护、修缮,保留建筑外观 和外部环境,对内部进行全面更 新,以适应新的使用功能.
20
改造后
整体效果
三、规划成果
上海新天地改造前后对比,改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心,成为城市 新地标.
改造前总平面图
改造后总平面图
l旧居改造前后对比
l 主要保留了建筑外墙,重建建筑内部
旧里
l 将居住功能改为商业用途
新里
改造中旧居
由于改造后建筑需要兼顾演出和 餐饮功能,内部需要宽敞与能承受 大荷载的空间和供舞台演出用的 机电设施.因而建筑除了外墙之外 ,里面的基础、上下水道到屋顶全 部需要重新建造.外墙有些部分则 进行修补与加固.
要求给予更好的投资条件,不管是增加容积,容积转移,以兴建高楼,创造商机,或
围多,便赢于的集局聚面城市中彻最底有修建活里力弄的,以人增添群观. 光据点,有了更好的投资效益；
统一的开发 统政一府的因为开解发决主了里体弄保窳证陋问开题发,增理加念更的多的全绿面地贯、水彻景和公实园,施以及. 因城市开发带
上海新天地分析
“新天地”模式其实是一种SHOPPING MALL的模式。 居民的意愿基本没有体现。
第三十三页，共41页。
超大规模购物中心（SHOPPING MALL）
超大规模购物中心(SHOPPING MALL)产生于二十世纪初，五六十年代在美国 等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮 、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、 美、日及东南亚国家。
第十五页，共41页。
此定位是根据预计的三个阶段的市场把握、及发展事态规 划，三个阶段的定位必须符合三个层次的发展，可因市场
环境发生变化而调整。
第十六页，共41页。
项目指标
占地面积：约3万平方米 建筑面积：5.56万平方米 建筑覆盖率：56% 开发商：香港瑞安集团 规划顾问：本杰明•伍德 建筑顾问：新加坡日建设计事务所、 上海同济大学建筑设计研究院 日均客流量：约2万人次， 周末节假日达到3万人次
转嫁基础建设设施
利 益 最 大
机
化
改善人民居住条件
人民利益 保障人民利益分配
维护社会公平稳定
第八页，共41页。
开发商动机是追求资本增值。
开发商动机
资本利润最大化
旧城改造
第九页，共41页。
旧城改造
个人利益最大化
居民动机是追求个人利益最大化。
提升城市环境质量
及品位
居民动机
改善居住条件
获取空间增值利益
迁费6亿元人民币
人口数量：原自然街坊23个，原居
住人口7万人
第二十一页，共41页。
第二十二页，共41页。
从空间形态和尺度上来说,新天地是以老建筑改造和更新利用的商业街, 在原有的新天地里弄住宅中,由于尺度和空间相对比较小,设计者通过在南 区和北区中间加入一条相对宽大的步行街,分为南区和北区。
第三十三页，共41页。
超大规模购物中心（SHOPPING MALL）
超大规模购物中心(SHOPPING MALL)产生于二十世纪初，五六十年代在美国 等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮 、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、 美、日及东南亚国家。
第十五页，共41页。
此定位是根据预计的三个阶段的市场把握、及发展事态规 划，三个阶段的定位必须符合三个层次的发展，可因市场
环境发生变化而调整。
第十六页，共41页。
项目指标
占地面积：约3万平方米 建筑面积：5.56万平方米 建筑覆盖率：56% 开发商：香港瑞安集团 规划顾问：本杰明•伍德 建筑顾问：新加坡日建设计事务所、 上海同济大学建筑设计研究院 日均客流量：约2万人次， 周末节假日达到3万人次
转嫁基础建设设施
利 益 最 大
机
化
改善人民居住条件
人民利益 保障人民利益分配
维护社会公平稳定
第八页，共41页。
开发商动机是追求资本增值。
开发商动机
资本利润最大化
旧城改造
第九页，共41页。
旧城改造
个人利益最大化
居民动机是追求个人利益最大化。
提升城市环境质量
及品位
居民动机
改善居住条件
获取空间增值利益
迁费6亿元人民币
人口数量：原自然街坊23个，原居
住人口7万人
第二十一页，共41页。
第二十二页，共41页。
从空间形态和尺度上来说,新天地是以老建筑改造和更新利用的商业街, 在原有的新天地里弄住宅中,由于尺度和空间相对比较小,设计者通过在南 区和北区中间加入一条相对宽大的步行街,分为南区和北区。
上海新天地所处地段地产开发规划分析共67页PPT
上海新天地所处地段地产开发规划分析
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不易确 定之处 始终存 在着危 险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不易确 定之处 始终存 在着危 险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
上海新天地所处地段地产开发规划分析共67页
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
上海新天地所处地段地产开发规划分 析
16、自己选择的路、跪着也要把它走 完。 17、一般情况下)不想三年以后的事， 只想现 在的事 。现在 有成就 ，以后 才充满光 明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的 人只能 引为烧 身，只 有真正 勇敢的 人才能 所向披 靡。
上海新天地规划决策解密
上海新天地上海新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，毗邻高雅繁华的淮海中路及地铁站，为太平桥地区重建计划的第一期发展项目，是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。
项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建既具传统风貌，又具现代化功能设施的聚会场所，提供餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等设施，露天茶座及酒吧、广场表演和步行街等特色，令项目倍添新意。
上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获「2001年中国年度新锐榜建筑奖」、美国建筑师学会香港分会颁发之「AIA Hong Kong Citation 2002」以及美国Urban Land Institute颁发之「2003 Award for Excellence」。
新天地分为南里和北里两个部分。
北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装修和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。
在南里和北里的分水岭 - 兴业路 - 是中共「一大」会址的所在地。
南里建成了一座总楼面面积达二万五千平方米的购物、娱乐、休闲中心，于二零零二年中正式开幕，除了来自世界各地的餐饮场所外，更进驻了年轻人最喜爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心。
此外，"88新天地酒店式服务公寓"亦于二零零二年底开幕。
新天地南里更建有一个具二百二十个车位的地下停车场。
石库门建筑可说是上海历史流金岁月的见证。
然而，由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情况下，外部及内部建筑已变得破旧不堪。
为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，工程人员皆按照当年的图则进行修建。
现在，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。
墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。
上海新天地-旧城规划改造
2013-9-14
谢谢欣赏
2013-9-14
太平桥改造项目
• 新天地是太平桥改造规划的一部分。
• 太平桥项目总占地：52公顷 • 总建筑面积：116.3万平方米 • 总体规划顾问：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM) • • • 开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期总投资14亿元，动 迁费6亿元人民币 人口数量：原自然街坊23个，原居 住人口7万人
改造后建筑
外部修复：由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情况下，外部及内部建 筑已变得破旧不堪。为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，工程人员皆按照 当年的图则进行修建。现在，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋 顶晒台等都和当时一样。 • 内部改造： 为了配合外表「整旧如旧」、内部「翻新创新」的特色建筑，设计及工 程以保留房子原貌为原则，但内部则进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄 堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有 中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。
建筑的保护与改造——
石库门
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶， 于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”后又讹作“石库门”。
• 早期的石库门产生于19世纪70年代初，源于江南民居的住宅 形式。 • 在20世纪10年代以后，老式石库门逐渐被新式石库门取代。 • 20世纪20年代盛行，占据了当时民居的75%以上，至今中心城 区还有近40％的城市民居住在有一个多世纪历史的石库门中。 • 到了30年代中期，随着新式里弄和花园里弄的兴起，石库门 就风光不再了。 • 然而，由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情 况下，改造前的石库门外部表面及内部建筑已变得破旧不堪， 不仅对人民的生命财产构成威胁，也破坏了城市的肌理、面 貌。改造迫在眉睫„„