房地产开发经营与管理_第七章(5)_2011年版
房地产开发管理经营
工作(work)通常包括运作（operations）和项目(projects)两大类。 运作是持续不断的和重复性的，而项目是一次性的和唯一的。
项目是为了完成某个唯一性的产品性
3、建设项目及其特征
（1）整体性 （2）实施时间长 （3）不可逆转性 （4）产品地点的固定性 （5）涉及多个专业和多个学科 （6）风险与利润并存
4、项目管理组织机构形式 （1）直线制——线性组织形式 （2）职能制——寄生式项目组织 （3）直线职能制——自主项目组织形式 （4）矩阵制——矩阵项目组织
八、项目管理理念
1、民主管理讲不通 2、集体管理不好办 3、现场拍板很不妥 4、管理是平衡的艺术 5、大权独揽，小权分散太模糊 6、外行领导内行——看你怎么看 7、超额完成任务要不得 8、报表——信息的纵向交流 9、信息分享——信息的横向交流 10、勤请示，多汇报没有必要 11、汇报会可以不开 12、项目开始前的热身——三个基本文件：项目计划、项目主
进度和项目预算
第二章 项目策划与可行性研究
可行性研究的内容主要包括三个方面：
任务
内容
地位
项目必要性
市场研究
前提和基础
（产品的市场调查与预测研究）
技术上的可行性
技术研究 （技术方案和建设条件）
技术基础
经济上的合理性
效益研究 （经济效益的分析与评价）
核心
三、建设项目可行性研究
阶段
工作内容
解决的问题
课程内容
第一章 房地产开发的程序与管理及 建设项目管理的原理和方法
第二章 项目策划与可行性研究 第三章 建设项目选址与工程规划管理 第四章 居住区规划与 设计 第五章 建设项目前期准备 第六章 配套建设管理 第七章 建设项目质量、成本与进度管理 第八章 建设项目竣工备案和交付使用许可管理 第九章 营销管理 第十章 房地产交易与权属登记管理 第十一章 物业的交接与物业管理
房地产开发经营与管理全套教学课件pptx
竞争策略
成本领先策略、差异化 策略、集中化策略等。
竞争格局
分析不同市场参与者的 市场份额、竞争地位等
。
竞争趋势
探讨房地产市场未来的 竞争趋势和发展方向。
03 房地产项目策划
房地产项目策划的定义与作用
定义
房地产项目策划是指在房地产开发过程中，通过 市场调研、项目定位、产品规划、营销策略等手 段，对项目进行全面、系统的规划和设计，以达 到项目目标的过程。
房地产开发经营营概述 • 房地产市场分析 • 房地产项目策划 • 房地产投资决策 • 房地产开发项目管理 • 房地产市场营销 • 房地产开发经营法律法规与政策
01 房地产开发经营 概述
房地产开发经营的定义与特点
定义
地域性
综合性
长期性
风险性
房地产开发经营是指房 地产开发企业在城市规 划区内国有土地上进行 基础设施建设、房屋建 设，并转让房地产开发 项目或者销售、出租商 品房的行为。
房地产开发经营的法律体系
包括宪法、法律、行政法规、地方性法规、部门规章等各个层级 的法律规范。
房地产开发经营的法律关系
涉及土地使用权、房屋所有权、房地产开发建设、房地产交易等方 面的法律关系。
房地产开发经营的法律责任
包括民事责任、行政责任和刑事责任等。
房地产开发经营的政策环境分析
土地利用政策
包括土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地供 应政策等。
随着环保意识的提高，绿色低碳发展 成为房地产开发的新趋势。
房地产开发经营的现状与趋势
智能化发展
随着科技的进步，房地产开发将更加注重智能化发展，包括智能家居、智慧社 区等。
个性化定制
消费者需求日益多样化，房地产开发将更加注重个性化定制和差异化竞争。
社会工作综合能力(中级)_第七章(5)_2011年版
中大网校引领成功职业人生
中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 1、1.下列属于社区的特征描述的是（）
A:成员间有组织联系
B:成员间有共同的语言
C:社区居民的统一行动
D:社区成员间相互合作
E:社区成员有共同的关系
答案:E
解析:
2、2. 在社区工作中，为满足社区需要，为社区架桥铺路、安置无家可归者、解决环境污染问题等，这些服务在罗夫曼关于社区工作目标分类中属于（）
A:过程目标
B:最终目标
C:任务目标
D:长期目标
E:短期目标
答案:A
解析:
3、3.在社区中，为独居老人家中安装电子呼叫器，这属于社区照顾中（）网络。
A:社区紧急支援网络
B:服务对象互助网络
C:家庭亲友支持网络
D:互助支持网络。
房地产开发经营与管理教材(PPT 48页)
房地产开发经营与管理
谭茹文
(3) 现金流量图的构成和画法
1. 绘一水平轴线向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻 度表示一个计息周期，标上计息周期数。图中上一期的期 末即为下一期的期初。
2. 用垂直箭线表示现金流量。向上的箭线表示现金流入， 向下的箭线表示现金流出。
3. 箭线的长短与现金流量的大小成正比，在箭线上方 （或下方）注明现金流量的数值。
(2) 按土地的开发程度划分（P27） 生地 毛地 熟地
房地产开发经营与管理
谭茹文
三.房地产的特征
1.不可移动性 3.寿命长久性 5.用途多样性 7.易受限制性 9.价值高大性
2.独一无二性 4.数量有限性 6.相互影响性 8.保值增值性 10.难以变现性
房地产开发经营与管理
谭茹文
五.房地产投资的利弊
房地产开发经营与管理
谭茹文
第二章 房地产投资分析基本知识
一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标
房地产开发经营与管理
谭茹文
一. 房地产投资现金流量及构成
1.房地产投资现金流量及构成
(1) 房地产投资中的现金流量 (2) 房地产投资中现金流量的构成
销售税金（两税一费：营业税、城 市维护建设税、教育费附加）、土地使 用税和房产税、企业所得税。
房地产开发经营与管理
谭茹文
二. 资金的时间价值及计算公式
1.利息与利率 （1）利息与利率 （2）单利与复利 （3）名义利率 、周期利率、实际利率
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房地产开发经营与管理
谭茹文
2. 资金的时间价值计算公式
房地产开发经营与管理
2.4.1 房地产市场的需求
教材43 页及图2－1 影响消费者对商品住宅需求的非价格 因素： （1）收入的变化 （2）其它商品的价格变化 （3）对未来的预期 （4）政府政策的变化 教材44页
2.4.2 房地产市场的供给
教材45页及图2－2 影响市场供给数量的非价格因素包括： 房地产开发成本、建造技术、政府政策、相 关产品的价格、对未来的预期、开发商获取 的利润水平等。 （1）房地产开发成本 （2）政府政策的变化 （3）对未来的预期 教材46页
2.4.3 房地产市场的机制
教材47～49页 图2－4～图2－6
2.5 房地产市场的运行规律 *
(5)易于出现市场的不均衡和垄断 原因：（估价师教材102～103页）
2.3.2 房地产市场的功能
（教材57～59页）
（1）配置存量房地产资源和利益 （2）显示房地产市场需求的变化 （3）指导供给以适应需求的变化 （4）指导政府制定科学的土地供应计划 （5）引导需求适应供给条件的变化
2.4 房地产市场的供求关系 教材43页A
2.6.1 政府制定干预房地产市场政策 的原则
(1)目标的确定性 (2)政策的连续性与协调性 (3)政策的针对性和导向性 (4)政策的公平性和效率
（教材68～70页）
2.6.2 房地产市场的宏观调控 *
宏观调整手段主要有： (1)土地供应计划和地价调整 (2)城市规划的指导 (3)房地产税收政策 (4)金融政策 (5)住房政策 (6)租金和价格控制
2.3 房地产市场的特征与功能
2.3.1 房地产市场的特征* 2.3.2 房地产市场的功能
2.3.1 房地产市场的特征*
房地产开发经营与管理笔记
房地产开发经营与估价第一章:房地产投资与投资风险1、短期投资与长期投资(通常以回收期1年为界限）:长短期投资的优缺点为重点；房地产开发投资属于中短期投资。
2、直接投资与间接投资（资金所有人与使用人是否分离):直间接投资的优缺点为重点3、金融投资和实物投资（最终获得金融产物还是实物资产积累）4、生产性投资和非生产性投资(是否以盈利为目的,是否为了公共利益：学校…)5、投资的特性：经济行为;时间性；目的是获得收益;风险性。
（四个特性）6、投资的作用:国家经济增长的推动力;与企业发展密切相关;人民生活水平提高；社会稳定和国际交往。
7、房地产投资是经济主体以获得未来的房地产收益或增值为目的,预先垫付一定数量的资金或者实物，直接或间接从事房地产开发经营活动的经济行为。
（为了获得未来的价值而牺牲现在的价值）8、企业投资和个人投资的目的是盈利；政府和非盈利机构的投资目的是社会效益和生态效益.9、房地产投资按经济活动的类型分类:土地开发投资（土地一级市场)；房地产开发投资（房地产一级市场）；房地产出租经营投资(房地产二级市场）；房地产中介服务与物业管理服务。
10、房地产投资按物业类型分类:居住（特性是重点）；商业(特性是重点）；工业;酒店和休闲娱乐;特殊物业（加油站、码头、车站、高速公里、桥梁、隧道等)11、房地产投资的八个特性：区位选择异常重要;适宜长期投资(自然寿命与经济寿命-竣工之日起净收益为零时止）；需适时投资改造;易产生资本价值风险(由于房地产的异质性,投资价值不确定）;变现性差;易受政策影响;依赖专业管理；存在经济外溢或转移。
12、房地产投资的作用:收益；保值；增值；消费;业主荣誉。
13、房地产直接投资：房地产开发投资(增量供给；中短期投资)和房地产置业投资（长期投资)。
14、房地产间接投资：房地产投资信托基金REITs （权益型、抵押型、综合型；收益来源为经常性租金收益);房地产股票或债券；房地产抵押支持证券。
房地产开发与管理-第7章
• 7.1.3 房地产市场营销的新形势
• 1．房地产市场关系营销 • 1) 房地产市场关系营销的含义 • 它是以系统为基础，将房地产企业置于社会经济 大环境下来考察房地产企业的市场营销活动，认 为房地产企业市场营销核心是正确处理企业与消 费者、竞争者、供应商、经销商、政府机构、社 区及其他公众之间的相互关系。 • 2) 房地产市场关系营销的特征 • (1) 双向沟通，信息共享 • (2) 协同合作，相互支持 • (3) 共生双赢，互利互惠 • (4) 迅速反馈，把握机遇
• 7.2.2 房地产价格策略
• • • 1．新产品定价策略 新产品定价得当，就可能使其顺利进入市场，打开销路，占领市场，给企业 带来利润；新产品定价不当，就可能导致失败，影响企业效益。新产品定价 有3种主要方式。 (1) 高价投放策略(又指吸脂定价)是指房地产企业将新产品价格定得较高，以 便在短期内获得丰厚利润，尽快收回投资。这种定价策略如同在牛奶中抽取 奶油，取其精华，所以也称为吸脂定价策略。 (2) 低价投放策略(又称渗透定价策略)，它与高价投放策略正相反，即在向市 场推出新产品时，在可行范围内将价格定得相对较低，吸引大量的购买者， 以利于被市场所接受，迅速打开市场，提高市场占有率。 (3) 满意定价策略，这是一种介于高价投放策略和低价投放策略之间的投放策 略，以获取社会平均利润为目标。制定这种价格，既保证企业有稳定的收入， 又对顾客有一定的吸引力，使企业和顾客双方对价格都满意。 2．折扣定价策略 折扣定价是企业通过减少一部分价格以争取顾客的策略。这种定价策略实质 上是一种优惠策略，直接或间接地降低价格，以争取顾客、扩大销量。 (1) 现金折扣，这是房地产企业对顾客迅速付清购房款的一种优惠。现金折扣 是对在规定时间内提前付款或用现金付款的顾客所给予的一种价格折扣，其 目的是鼓励顾客尽早付款，加速资金周转，降低销售费用，减少财务风险。 (2) 数量折扣，是房地产企业为鼓励顾客集中购买或大量购买所采取的一种策 略。它是按照购买数量或金额，分别给予不同的折扣比率，其目的在于鼓励 顾客经常向本企业购买产品，与可信赖的老客户建立长期的购销关系。
房地产开发经营与管理
房地产开发经营与管理目录第1章房地产开发经营与管理1.1房地产1.1.1房地产的基本概念1.1.2房地产特性1.1.3房地产分类1.2房地产业1.2.1房地产业概念1.2.2房地产业的基本特征1.2.3房地产业的地位和作用1.2.4我国房地产业的发展及现状1.3房地产开发经营1.3.1房地产开发经营概述1.3.2房地产开发的类型1.3.3房地产开发经营的程序1.3.4房地产开发经营的主要参与者1.3.5房地产开发企业的管理本章小结第2章房地产市场2.1房地产市场概述2.1.1房地产市场2.1.2房地产市场类型2.1.3房地产市场特征2.2房地产市场运行2.2.1房地产市场的运行机制2.2.2房地产市场的功能2.2.3房地产运行规律2.3房地产市场环境分析2.3.1政府对房地产市场的干预2.3.2房地产市场环境的影响因素分析本章小结第3章房地产开发项目决策3.1房地产市场调查与预测3.1.1房地产市场调查概述3.1.2房地产市场调查的内容与方法3.1.3房地产市场预测的方法3.1.4房地产市场调查报告案例3.2项目建议书3.2.1项目建议书的作用3.2.2项目建议书的内容及要求3.2.3项目建议书审批3.3可行性研究3.3.1可行性研究意义3.3.2可行性研究的内容和工作阶段3.3.3可行性研究报告的编制3.3.4可行性研究报告的审批本章小结第4章房地产开发项目投资与融资4.1房地产开发项目投资概述4.1.1开发项目投资的种类4.1.2开发项目投资的特点4.1.3开发项目的投资过程4.1.4房地产投资的风险分析4.2房地产投资分析基础知识4.2.1现金流量4.2.2资金的时间价值与资金等效值计算4.2.3开发项目投资分析基本方法4.3房地产开发项目的融资4.3.1房地产开发项目融资的特点4.3.2房地开发项目融资的主要形式4.3.3房地产开发项目融资原则4.3.4房地产开发项目融资过程4.3.5金融机构对项目贷款的审查本章小结第5章房地产开发项目的前期工作5.1城市规划与管理5.1.1城市规划概述5.1.2城市规划管理5.1.3居住区规划主要内容5.1.4居住区规划的技术指标与技术规定5.2房地产开发项目的规划设计与审批5.2.1开发项目的规划设计内容5.2.2开发项目规划设计的审批内容及程序5.3土地使用权的获得5.3.1土地所有权和使用权5.3.2使用权获得方法5.3.3非国有土地的征用5.4拆迁、补偿和安置5.4.1房屋拆迁的原则5.4.2房屋拆迁的程序5.4.3开发项目拆迁安置程序和方法本章小结第6章房地产开发项目的建设管理6.1房地产开发项目工程建设的管理方式和内容6.1.1工程建设的管理方式6.1.2房地产开发项目建设管理的内容6.2工程建设的招标管理6.2.1招标方式6.2.2招标机构6.2.3招标程序6.3工程建设的合同管理6.3.1工程项目合同的形式与特点6.3.2工程项目的合同管理6.4工程建设的进度管理6.4.1进度管理概述6.4.2进度计划的表示方法6.4.3项目施工控制性进度计划的编制与实施6.4.4进度控制6.5工程建设的质量管理6.5.1工程质量特点及影响因素6.5.2工程质量的控制原则及要点6.5.3作业技术准备状态的控制6.5.4施工过程质量控制手段6.6开发项目工程建设成本控制6.6.1成本管理概述6.6.2项目成本计划6.6.3项目成本控制6.6.4项目成本核算6.6.5项目成本分析与考核6.7开发项目的安全管理6.7.1建设单位的安全责任6.7.2勘察、设计单位的安全责任6.7.3工程监理等其他有关单位的安全责任6.7.4施工单位的安全责任6.8房地产开发项目的竣工验收6.8.1竣工验收的依据6.8.2竣工验收的准备工作6.8.3竣工验收的组织实施本章小结第7章房地产开发项目的销售管理7.1房地产营销渠道管理7.1.1营销渠道的基本类型7.1.2房地产营销渠道的类型7.1.3影响房地产销售渠道选择的因素7.1.4房地产中间商的选择7.2房地产开发项目销售定价7.2.1价格构成及影响因素7.2.2房地产定价方法7.2.3房地产定价策略7.2.4房地产价格格调7.3房地产营销促销策略7.3.1促销和房地产促销的概念7.3.2开发项目的人员推销7.3.3开发项目的广告促销7.3.4开发项目的公共关系促销7.3.5开发项目的营销推广7.3.6房地产促销方式组合本章小结第8章房地产开发项目的租赁管理8.1物业租赁概述8.1.1物业租赁及其条件8.1.2物业租赁的分类8.1.3物业租赁管理方式8.2租赁管理与租赁管理方案8.2.1租赁管理的概念与内容8.2.2租赁方案与策略8.2.3租户选择8.2.4租金确定与调整8.2.5租约谈判与签约管理8.3房屋租赁合同8.3.1房屋租赁合同的概念与特点8.3.2房屋租赁合同的基本条款本章小结第9章房地产开发项目的后评价9.1房地产开发项目的后评价的含义9.1.1房地产开发项目的后评价的概算9.1.2房地产开发项目后评价的作用9.1.3房地产开发与经营项目后评价的方法9.1.4房地产开发项目的后评价的基本内容和指标体系9.1.5设置房地产开发项目的后评价指标体系的原则9.2房地产开发项目的经济概算9.2.1经济核算的概念9.2.2经济核算的作用9.2.3房地产开发公司经营收入核算9.2.4房地产开发成本核算的步骤和核算对象9.2.5房地产开发成本费用项目及核算内容9.2.6房地产开发期间费用9.2.7房地产开发项目成本和费用的核算指标9.2.8房地产开发项目利润核算9.3房地产开发项目的效益评价9.3.1房地产开发项目的效益评价的概念和内容9.3.2房地产开发项目的效益评价的作用和方法9.3.3房地产开发项目的经济效益评价9.3.4房地产开发项目的社会效益评价9.3.5房地产开发项目的环境效益评价本章小结。
最新版城市房地产开发经营管理条例全文
最新版城市房地产开发经营管理条例全文最新版城市房地产开发经营管理条例（全文）第一章总则第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章房地产开发企业第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：(一)有100万元以上的注册资本;(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。
工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：(一)营业执照复印件;(二)企业章程;(三)验资证明;(四)企业法定代表人的身份证明;(五)专业技术人员的资格证书和聘用合同。
房地产开发与经营第7章ppt课件
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2.3.3 承租人的权利
(1) 取得承租房屋的权利，在合同约定的期限内有权占有，使用承 租房屋的权利。
(2) 住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的 家庭成员可以继续承租。
(3) 出租人对自然损坏的房屋不依合同履行修缮义务的，承租人可 自行修复，费用在租金中抵扣，不足部分可行使索赔的权利。
第七章 房地产交易
1
【内容提要】 本章围绕房地产交易管理制度，介绍了房地产
交易的一般制度、房地产转让、房地产租赁、房地 产抵押等的有关规定以及房地产主要税收。
【重点掌握】 房地产交易的一般制度及房地产转让、房地产
抵押等的有关规定。
2
主要内容
§1 房地产转让 §2 房地产租赁 §3 房地产抵押
3
§1 房地产转让
10
1.3 房地产转让的形式
房地产转让的形式，是指房地产转让的具体形态和方法。目前， 法律明确规定的城市房地产转让形式主要有三种，即房地产买卖、 赠与和其他合法方式。
根据建设部《城市房地产转让管理规定》中列举的转让方式有： 将房地产作价入股、与他人成立企业法人，而使房地产权属发生 变更的； 一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开 发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； 因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； 以房地产抵债的。
三是管理职能。不仅能正确反映房地产权属的现状和历史情况， 又能对房地产交易的真实性和合法性进行有效的监督。
8
1.2 房地产转让的概念及其法律特征
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方 式将其房地产转移给他人的行为。
房地产开发经营与管理教材
房地产开发经营与管理教材1. 引言本教材旨在介绍房地产开发经营与管理方面的知识和技能，帮助学习者掌握房地产开发经营与管理的基本原理和方法。
本教材包括房地产市场分析、项目开发、市场营销、运营管理等内容，并结合实际案例进行深入讲解。
2. 房地产市场分析2.1 市场调研市场调研是房地产开发的第一步，通过调查和分析市场需求与供给情况，确定开发项目的类型、规模和定位。
本部分将介绍市场调研的方法和步骤，并提供实例进行解析。
2.2 市场需求分析市场需求分析是房地产项目开发的重要环节，了解用户的需求和偏好可以有效地提高项目的竞争力。
本部分将介绍市场需求分析的常用方法和技巧，并提供案例分析。
3. 项目开发3.1 项目策划项目策划是房地产开发的核心环节，包括确定项目的目标、定位、规划和预算等。
本部分将介绍项目策划的基本原理和步骤，并结合实际案例进行分析。
3.2 项目设计项目设计是房地产开发中不可或缺的一环，通过科学的规划和设计可以提高项目的生活品质和商业价值。
本部分将介绍项目设计的原则和方法，并提供示例进行讲解。
4. 市场营销4.1 市场定位与推广市场定位和推广是房地产开发中的重要任务，通过有效的市场定位和推广可以提高项目的知名度和销售率。
本部分将介绍市场定位和推广的基本原理和方法，并提供案例分析。
4.2 销售管理销售管理是房地产开发中的核心环节，有效的销售管理可以提高销售效率和客户满意度。
本部分将介绍销售管理的原则和方法，并结合实际案例进行分析。
5. 运营管理5.1 物业管理物业管理是房地产开发后期的重要环节，合理的物业管理可以保持项目的良好运营和升值潜力。
本部分将介绍物业管理的基本原理和方法，并提供实例进行解析。
5.2 维修与保养维修与保养是房地产运营过程中的重要任务，通过及时维修和保养可以延长房屋的使用寿命和保持物业价值。
本部分将介绍维修与保养的常用技巧和措施，并提供案例分析。
6. 法律与规范6.1 房地产相关法律房地产开发经营与管理涉及复杂的法律和法规，了解相关法律对项目的影响和要求可以帮助开发者合法合规经营。
《房地产开发经营与管理》5
5.3.3 房地产市场分析的内容*
（3）针对特定开发项目的相关因素分析 1）住宅开发项目 2）写字楼项目 3）商业购物中心开发项目 4）工业或仓储项目
5.3.4 房地产市场分析中的信息类型
从市场分析的角度，可将房地产市场 信息分为四类： （1）房地产需求方面的信息 （2）房地产供给方面的信息 （3）房地产市场交易方面的信息 （4）其它信息
估算方法
概算指标估算法
概预算定额法
类似工程预决算估算法
5.4.2 房地产开发项目成本费用的估算
(4) 专业人员费用的估算 专业人员费用包括建筑师、结构师、
建造师、造价师、机电工程师、监理工程 师、咨询工程师、房地产估价等的费用。 专业人员费用一般按房屋开发费的一个百分 比来估算。
5.4.2 房地产开发项目成本费用的估算
5.1.3 可行性研究的工作阶段*
(3) 详细可行性研究阶段 （教材198页） 详细可行性研究是房地产项目投资可行性
研究的主要内容，其特点是周密、详细。 该阶段投资估算的精度为±10％以内。对
于小型项目，研究费用一般占总投资的1.0～ 3.0％ ；对于大型项目，研究费用一般占总投 资的0.2～1.0％ 。
1）定性预测 2）定量预测
5.4 房地产开发项目投资与 收入估算*
5.4.1 5.4.2 5.4.3
本节内容 房地产开发项目成本费用的构成 房地产开发项目成本费用的估算 房地产开发项目租售方案及租售 收入的测算
5.4.1 房地产开发项目成本费用的构成
房地产开发项目成本费用由开发直接费和 开发间接费两大部分组成：(教材205～210 页)
5.1.2 可行性研究的作用和依据
(1) 可行性研究的作用 （教材195页） 1)是项目投资决策的依据。 2)是筹集建设资金的依据。 3)是开发商与有关合作部门签订协议、 合同的依据。 4)是编制下一阶段规划设计方案的依据。
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1、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。
A:风险辨识
B:风险估计
C:风险评价
D:风险决策
答案:B
2、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。
A:专家打分法
B:解析方法
C:蒙特卡洛模拟法
D:“三项预测值”法
答案:D
3、某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景看好，净现值为5320万元，如果市场前景一般，净现值为2132万元，如果市场前景不好，净现值为负的3230万元。
经分析市场前景为：好的概率为45%，一般的概率为35%，不好的概率为20%，该项目净现值的期望值为（）万元。
A:3494.2
B:1962.2
C:3786.2
D:2493.85
答案:A
4、房地产盈亏平衡分析中，不包括（）分析。
A:最低租售价格
B:最低租售数量
C:最低工程费用
D:最高土地取得价格
答案:C
5、对某房地产开发项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为26.56万元、58.76万元、8.99万元、92.43万元，则其中最敏感的因素是（）。
A:地价
B:建造成本
C:贷款利率
D:资本化率
答案:D
6、利用期望值判断投资方案优劣时，可选择的方案有（）。
A:期望值相同，标准差小的方案
B:期望值相同，标准差大的方案
C:标准差系数小的方案
D:标准差系数大的方案
E:标准差相同，期望值小的方案
答案:A,C
7、由于施工工期延长，开发商要承担的风险有（）。
A:使项目的规模、布局发生变化
B:承担更多的贷款利息
C:增加房地产开发项目的融资成本
D:总费用上涨的风险
E:合约变更引起的风险
答案:B,C,D
8、敏感性分析的三项预测值发对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（）。
A:市场预测值
B:最乐观预测值
C:最悲观预测值
D:最可能预测值
E:最接近预测值
答案:B,C,D
9、最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目地抵抗市场风险的能力越强。
（）
答案:True
10、如果承包合同是一种固定总价合同，则建筑安装工程费用的变动风险由开发商负担，对承包商基本无影响。