房地产开发经营与管理教材ppt
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房地产经营管理课程(1)幻灯片PPT
权利、履行民事义务的负责人 • 厂长 • 董事长
房地产开发企业的种类
• 1、按所有制性质来划分 • 全民所有制的房地产开发企业：主要是
在房屋统建的根底上开展起来的或政府 各部门组建的房地产开发公司。如“城 市建立综合开发公司〞、“房地产开发 经营公司〞等。如：上海城开
• 中外合资经营的房地产开发企业 • 中方：土地使用权 • 外方：资金、管理 • 中外合资绵阳大洋房地产开发 • 中外合资四川百事佳国际房地产开发
• 3、有符合国务院规定的注册资本
• 注册资本：登记机关登记注册的资本额，也叫 法定资本
• 注册资金：国家授予企业法人经营管理的财产 或者企业法人自有财产的数额表达
• 注册资金是企业实有资产的总和，注册资本是 出资人实缴的出资额的总和
有限责任公司注册资本
• 以生产经营为主的有限责任公司的注册资本 不得低于人民币五十万元
• 公司股份表达为股票形式。股票是一种有价证券，可在股票市 场上发行和流通；
• 公司具有较严密的内部组织机构。公司的股东大会、董事会、 监事会分别行使公司重大事项决策权、经营管理权和监视权。 公司的议事规那么及办事程序均有明确规定。组织机构较充分 地表达了所有权与经营权别离的原那么
• 企业集团是指以资本为主要联结纽 带的母子公司为主体，以集团章程 为共同行为的标准的母公司、子公 司、参股公司及其他成员企业或机 构共同组成的具有一定规模的企业 法人联合体。 企业集团不具有企业 法人资格。
企业集团成立的条件
• 企业集团的母公司注册资本在5000万元 人民币上，并至少拥有5家子公司；
• 公司和子公司的注册资本总和在1亿元 人民币以上；
• 集团成员单位均具有法人资格
股份
• 股份是指其全部资本分为等额股份，股 东以其所持有的股份为限对公司承民事 担责任,公司以其全部资产对公司的债务 承担民事责任的企业法人
房地产开发企业的种类
• 1、按所有制性质来划分 • 全民所有制的房地产开发企业：主要是
在房屋统建的根底上开展起来的或政府 各部门组建的房地产开发公司。如“城 市建立综合开发公司〞、“房地产开发 经营公司〞等。如：上海城开
• 中外合资经营的房地产开发企业 • 中方：土地使用权 • 外方：资金、管理 • 中外合资绵阳大洋房地产开发 • 中外合资四川百事佳国际房地产开发
• 3、有符合国务院规定的注册资本
• 注册资本：登记机关登记注册的资本额，也叫 法定资本
• 注册资金：国家授予企业法人经营管理的财产 或者企业法人自有财产的数额表达
• 注册资金是企业实有资产的总和，注册资本是 出资人实缴的出资额的总和
有限责任公司注册资本
• 以生产经营为主的有限责任公司的注册资本 不得低于人民币五十万元
• 公司股份表达为股票形式。股票是一种有价证券，可在股票市 场上发行和流通；
• 公司具有较严密的内部组织机构。公司的股东大会、董事会、 监事会分别行使公司重大事项决策权、经营管理权和监视权。 公司的议事规那么及办事程序均有明确规定。组织机构较充分 地表达了所有权与经营权别离的原那么
• 企业集团是指以资本为主要联结纽 带的母子公司为主体，以集团章程 为共同行为的标准的母公司、子公 司、参股公司及其他成员企业或机 构共同组成的具有一定规模的企业 法人联合体。 企业集团不具有企业 法人资格。
企业集团成立的条件
• 企业集团的母公司注册资本在5000万元 人民币上，并至少拥有5家子公司；
• 公司和子公司的注册资本总和在1亿元 人民币以上；
• 集团成员单位均具有法人资格
股份
• 股份是指其全部资本分为等额股份，股 东以其所持有的股份为限对公司承民事 担责任,公司以其全部资产对公司的债务 承担民事责任的企业法人
房地产经营与管理通用课件
房地产项目开发流程与阶段
01
02
03
04
规划设计
委托设计单位进行项目规划及 建筑设计。
建设实施
招标选定施工队伍，按照规划 设计方案进行建设。
营销推广
制定营销策略，开展各类宣传 推广活动。
售后服务
提供物业服务、维修保养等售 后服务。
房地产项目投资分析与决策
投资估算
根据项目规模、建设内 容等估算投资总额。
特点
房地产企业具有项目导向性、资源整合度高、地域性强等特点，需要具备强大的 资源整合能力和市场应对能力。
房地产企业的经营策略与模式
经营策略
根据市场环境和企业自身条件，制定 合适的经营策略，包括产品定位、市 场定位、品牌建设等。
经营模式
房地产企业的经营模式多样，包括自 主开发、合作开发、代建等模式，企 业需根据实际情况选择合适的经营模 式。
渠道与促销策略
总结词
介绍渠道与促销策略的组合方式，以及如何提高销售效率。
详细描述
渠道与促销策略是房地产市场营销的关键环节，通过多元化的销售渠道和促销 手段提高产品的知名度和销售量。
02
房地产企业经营与管理
房地产企业的组织结构与特点
组织结构
房地产企业的组织结构通常包括决策层、管理层和执行层，各层级职责明确，协 同工作。
房地产企业的财务管理与风险控制
财务管理
建立健全的财务管理体系，规范资金运作，提高资金使用效率，降低财务风险。
风险控制
制定完善的风险控制机制，对项目开发全过程中的各类风险进行充分评估和控制，降低企业风险。
房地产企业的市场营销与客户关系管理
市场营销
制定有效的市场营销策略，包括产品定价、推广渠道、促销活动等，提高市场竞争力。
房地产开发经营管理737页PPT
29.09.2019
房 地 产 经 营与管理
FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING
第五部分，社会影响分析 社会影响评价主要对项目建设带来的社会效
益、环境效益等进行分析。 第六部分，结论及建议
29.09.2019
房 地 产 经 营与管理
FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING
7.2.1 可行性研究的主要内容
①项目 概况
⑥结论 及建议
⑤社会影 响分析
②市场 研究
③项目开 发方案
④项目经 济评价
29.09.2019
房 地 产 经 营与管理
FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING
第一部分，项目概况 （1）项目概况。 （2）开发项目现状调查。 第二部分，市场研究 （1）宏观环境层面的调查。 （2）区域环境层面的调查。 （3）项目微观环境层面的调查。 （4）项目定位
29.09.2019
房 地 产 经 营与管理
FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING
1.土地费用
房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。 （1）划拨用地的土地费用。 通过划拨形式取得的土地费用，不包含土地使用权出让金，但是土地使
用者需缴纳土地征用、拆迁补偿安置等费用以及视开发程度而定的土地 开发成本（城市基础设施建设费）等。 （2）出让用地的土地费用。 主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有开发状况需要 支付的拆迁安置补偿费、城市基础设施建设费或征地费等。 （3）转让用地的土地费用。 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。 （4）合作用地的土地费用。 主要通过土地作价入股来合作开发。
房 地 产 经 营与管理
FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING
第五部分，社会影响分析 社会影响评价主要对项目建设带来的社会效
益、环境效益等进行分析。 第六部分，结论及建议
29.09.2019
房 地 产 经 营与管理
FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING
7.2.1 可行性研究的主要内容
①项目 概况
⑥结论 及建议
⑤社会影 响分析
②市场 研究
③项目开 发方案
④项目经 济评价
29.09.2019
房 地 产 经 营与管理
FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING
第一部分，项目概况 （1）项目概况。 （2）开发项目现状调查。 第二部分，市场研究 （1）宏观环境层面的调查。 （2）区域环境层面的调查。 （3）项目微观环境层面的调查。 （4）项目定位
29.09.2019
房 地 产 经 营与管理
FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING
1.土地费用
房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。 （1）划拨用地的土地费用。 通过划拨形式取得的土地费用，不包含土地使用权出让金，但是土地使
用者需缴纳土地征用、拆迁补偿安置等费用以及视开发程度而定的土地 开发成本（城市基础设施建设费）等。 （2）出让用地的土地费用。 主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有开发状况需要 支付的拆迁安置补偿费、城市基础设施建设费或征地费等。 （3）转让用地的土地费用。 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。 （4）合作用地的土地费用。 主要通过土地作价入股来合作开发。
房地产经营与管理部分课件
房地产经营与管理部分课件第一部分：房地产经营与管理概述1.1 房地产经营与管理的定义房地产经营与管理是指对房地产项目进行规划、开发、销售和管理的一系列经营活动。
1.2 房地产经营与管理的重要性房地产经营与管理的重要性体现在以下几个方面： - 对于房地产开发商而言，有效的经营与管理可以帮助其提高房地产项目的质量、效益和竞争力，从而获得更好的经济效益。
- 对于投资者而言，了解房地产经营与管理的基本知识可以帮助他们评估房地产项目的投资价值，并做出明智的投资决策。
- 对于购房者、租房者而言，了解房地产经营与管理的原理可以帮助他们更好地选择适合自己的房地产项目，避免不必要的风险和损失。
1.3 房地产经营与管理的主要内容房地产经营与管理的主要内容包括： - 房地产市场分析与预测：通过对宏观经济、政策法规、市场供求等因素的分析，预测房地产市场的发展趋势，为房地产经营与管理提供依据。
- 开发规划与设计：根据市场需求和整体规划，确定房地产项目的功能定位、规模布局和建筑设计方案。
- 房地产销售与营销：制定合理的销售策略，进行市场推广和销售活动，吸引客户购买、租赁房地产产品。
- 房地产运营与管理：对已经开发的房地产项目进行监督与管理，包括物业管理、设施维护、安全管理等方面的工作。
第二部分：房地产市场分析与预测2.1 房地产市场的影响因素房地产市场的发展受到多种因素的影响，包括宏观经济因素、政策法规因素、人口因素、地理位置因素等。
2.2 房地产市场的分类根据用途和性质的不同，房地产市场可以分为住宅市场、商业市场、工业市场、农业市场等。
2.3 房地产市场的预测方法房地产市场的预测方法包括定性预测和定量预测两种方法。
其中，定性预测主要基于专家经验和市场调研，通过判断房地产市场的发展趋势来进行预测；定量预测则主要基于数学模型和统计分析，通过对历史数据的分析、建立预测模型来进行预测。
第三部分：房地产开发规划与设计3.1 房地产项目的功能定位与规模布局房地产项目的功能定位是指确定房地产项目用于住宅、商业、工业或其他用途的决策。
房地产开发经营与管理(ppt 103页)
《房地产经营与管理》
20
五.名义利率与实际利率
例:年利率为12%,存款额1000元,期限为1年
一年一次计息:F=1000*(1+12%)=1120元 12% 一年四次计息:F=1000*(1+3%)4 =1125.51元 12.55% 一年十二次计息:F=1000*(1+1%)12 =1126.83元 12.68%
解:（1）抵押贷款额Ｐ=25Ｘ70% =17.5（万元）
（2）月贷款利率i =15%/12 =1.25%,
计息周期数n =10X12 =120个月
（3）月还款额A = P i （1+i）n / （（1+ i ）n –1）
= 175000X1.25%（1+1.25%）120/ （（1+ 1.25 %）120 –1）
1.规划是开发的判脚石 2.城市规划是万能的,不能改变的
《房地产经营与管理》
35
§4.政府的土地政策及其对土地市场的管理
一.房地产市场的宏观调控是政府调控的主要方式
1.土地供应计划的调控 2.城市规划的指导 3.地价的杠杆作用 4.税收的功能 5.租金的控制 6.金融杠杆的作用 7.住房政策的影响
18
三.符号
P = 现值 F = 终值 A = 连续出现在计息周期期末的等额支付款 N = 计息周期数 I = 利率
《房地产经营与管理》
19
四.复利计算公式与系数
1.一次支付的现值和终值
F = p ( 1+i) n
2.等额序列支付的现值和资金回收 P = A*(1+ i )n-1/ i(1+ i) n A = P *i(1+ i) n / (1+ i )n-1
房地产开发与经营管理课件(全套)
房地产开发企业按照企业条件，分为一、二、三、 四个资质等级。（如：注册资本5000、2000、800、 100，经营年限5年、3年、2年、1年，从业人员专 业资格及数量等）
2.3.3各资质等级房地产开发企业的从业范围
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的 建设规模、范围不受限制，二级资质及二级资质以 下的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开 发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、 直辖市人民政府建设行政主管部门确定
1.1.2房地产的概念
房地产： 一般认为，是地产和房产的合称， 其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即 只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广 义房地产包括地产和房产。
1.1.3房地产的特性
1、位臵固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、商品的价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性 ６、价格易受周围环境影响
1.2房地产业的内涵及性质
1.2.1房地产业的内涵
房地产业是指从事房地产开发、、三产业划分，房地产业属于第三产 业。
1.3房地产业在国民经济中的地位和作用
1、房地产业是国民经济的支柱产业之一。 2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入。 3、房地产业能够促进相关产业的发展。 4、扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位。 5、房地产业的发展使城镇居民个人有了新的投 资热点，居住水平得到提高。
综合性、长期性、地域性、风险性
2.1.3房地产开发的形式
1、按开发的对象划分 （1）土地开发 （2）房屋开发：住宅开发、写字楼开发、商业用 房开发、工业厂房开发 （3）综合开发 2、按开发的规模划分 单项开发、成片开发 3、按开发区域的性质划分 旧城改造、新区
2.1.4房地产开发的主要参与者
2.3.3各资质等级房地产开发企业的从业范围
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的 建设规模、范围不受限制，二级资质及二级资质以 下的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开 发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、 直辖市人民政府建设行政主管部门确定
1.1.2房地产的概念
房地产： 一般认为，是地产和房产的合称， 其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即 只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广 义房地产包括地产和房产。
1.1.3房地产的特性
1、位臵固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、商品的价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性 ６、价格易受周围环境影响
1.2房地产业的内涵及性质
1.2.1房地产业的内涵
房地产业是指从事房地产开发、、三产业划分，房地产业属于第三产 业。
1.3房地产业在国民经济中的地位和作用
1、房地产业是国民经济的支柱产业之一。 2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入。 3、房地产业能够促进相关产业的发展。 4、扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位。 5、房地产业的发展使城镇居民个人有了新的投 资热点，居住水平得到提高。
综合性、长期性、地域性、风险性
2.1.3房地产开发的形式
1、按开发的对象划分 （1）土地开发 （2）房屋开发：住宅开发、写字楼开发、商业用 房开发、工业厂房开发 （3）综合开发 2、按开发的规模划分 单项开发、成片开发 3、按开发区域的性质划分 旧城改造、新区
2.1.4房地产开发的主要参与者
房地产经营与管理PPT教学课件
12
第四章 房地产开发程序
• 4.4.2进度控制 • 1.工程进度计划的编制 • 2.进度管理及计划调整 • （1）横道图法
（2）网络图法
2020/12/10
13
第四章 房地产开发程序
• 3.其他配套进度计划 • （1）材料供应计划
（2）设备周转计划 （3）临时工程计划 • 4.进度控制中应关注的因素 • （1）材料、设备的供应情况 （2）设计变更 （3）劳动力安排情况 （4）气象条件
• 3.竣工验收的工作程序
• （1）单项工程竣工验收 （2）综合验收
• 4.竣工结算
• 5.编制竣工档案
• （1）技术资料的内容 （2）竣工图
2020/12/10
17
第四章 房地产开发程序
• 4.5租售阶段 • 4.5.1选择物业销售形式 • 1.开发商自行销售 • 2.委托物业代理 • （1）物业代理的作用
房地产经营管理
2020/12/10
1
第二讲主要内容
• 第四章：房地产开发程序
• 本章的重点在于熟悉项目开发的具体程序，掌握 程序中各阶段的具体内容，掌握投资决策、建设 等各阶段的注意事项。
• 第五章：房地产开发管理
• 本章重点掌握房地产开发管理的形式及内容、居 住区开发项目技术经济指标等。
• 第六章：房地产营销管理（重点）
• 房地产开发经营是指房地产开发企业在城市 规划区内国有土地上进行基础设施建设、房 屋建设，并转让房地产开发项目或出售、出 租商品房的行为。因此这里所说的房地产开 发管理是指围绕房地产开发而进行的各项管 理活动的总称
• 2.房地产开发管理的主体
2020/12/10
22
第五章 房地产开发管理
房地产开发经营与管理教材(PPT 48页)
投资、成本 经营收入 利润、税金
房地产开发经营与管理
谭茹文
(3) 现金流量图的构成和画法
1. 绘一水平轴线向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻 度表示一个计息周期，标上计息周期数。图中上一期的期 末即为下一期的期初。
2. 用垂直箭线表示现金流量。向上的箭线表示现金流入， 向下的箭线表示现金流出。
3. 箭线的长短与现金流量的大小成正比，在箭线上方 （或下方）注明现金流量的数值。
(2) 按土地的开发程度划分（P27） 生地 毛地 熟地
房地产开发经营与管理
谭茹文
三.房地产的特征
1.不可移动性 3.寿命长久性 5.用途多样性 7.易受限制性 9.价值高大性
2.独一无二性 4.数量有限性 6.相互影响性 8.保值增值性 10.难以变现性
房地产开发经营与管理
谭茹文
五.房地产投资的利弊
房地产开发经营与管理
谭茹文
第二章 房地产投资分析基本知识
一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标
房地产开发经营与管理
谭茹文
一. 房地产投资现金流量及构成
1.房地产投资现金流量及构成
(1) 房地产投资中的现金流量 (2) 房地产投资中现金流量的构成
销售税金（两税一费：营业税、城 市维护建设税、教育费附加）、土地使 用税和房产税、企业所得税。
房地产开发经营与管理
谭茹文
二. 资金的时间价值及计算公式
1.利息与利率 （1）利息与利率 （2）单利与复利 （3）名义利率 、周期利率、实际利率
i 1
r
m
1
m
房地产开发经营与管理
谭茹文
2. 资金的时间价值计算公式
房地产开发经营与管理
谭茹文
(3) 现金流量图的构成和画法
1. 绘一水平轴线向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻 度表示一个计息周期，标上计息周期数。图中上一期的期 末即为下一期的期初。
2. 用垂直箭线表示现金流量。向上的箭线表示现金流入， 向下的箭线表示现金流出。
3. 箭线的长短与现金流量的大小成正比，在箭线上方 （或下方）注明现金流量的数值。
(2) 按土地的开发程度划分（P27） 生地 毛地 熟地
房地产开发经营与管理
谭茹文
三.房地产的特征
1.不可移动性 3.寿命长久性 5.用途多样性 7.易受限制性 9.价值高大性
2.独一无二性 4.数量有限性 6.相互影响性 8.保值增值性 10.难以变现性
房地产开发经营与管理
谭茹文
五.房地产投资的利弊
房地产开发经营与管理
谭茹文
第二章 房地产投资分析基本知识
一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标
房地产开发经营与管理
谭茹文
一. 房地产投资现金流量及构成
1.房地产投资现金流量及构成
(1) 房地产投资中的现金流量 (2) 房地产投资中现金流量的构成
销售税金（两税一费：营业税、城 市维护建设税、教育费附加）、土地使 用税和房产税、企业所得税。
房地产开发经营与管理
谭茹文
二. 资金的时间价值及计算公式
1.利息与利率 （1）利息与利率 （2）单利与复利 （3）名义利率 、周期利率、实际利率
i 1
r
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房地产开发经营与管理
谭茹文
2. 资金的时间价值计算公式
房地产开发与经营(全套444页PPT课件)
• 田杰芳《房地产开发与经营》，清华大学出版社， 2011年
• 郑晓云《房地产开发与经营》，科学出版社， 2010年
• 严国栋《房地产开发与经营》，中国建筑工业出 版社，2008年
30
第一章 房地产开发与经营概述
31
本章主要内容：
• 房地产开发经营相关概念 • 房地产开发程序 • 房地产开发经营相关利益主体
日 本 东 京 六 本 木
占地11.6公顷，总建筑面积78万平方米
42
一、房地产相关概念
土地使用年限规定： • 居住用地70年； • 工业用地50年； • 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； • 商业、旅游、娱乐用地40年； • 综合用地或者其他用地50年。
《国有土地使用权出让和转让暂行条例》
28
本课程主要内容：
• 房地产开发与经营概述 • 房地产开发项目用地获取 • 房地产项目定位 • 房地产开发项目规划设计构想 • 房地产开发项目报建 • 房地产销售管理
29
主要参考书：
• 任宏 《房地产开发经营与管理》，中国电力出版 社，2008年
• 吕萍《房地产开发与经营》（第四版），中国人 民大学出版社，2016年
(8)建筑面积。建筑面积指建筑物外墙或结构 外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结 构牢固、层高2. 2m以上（含2.2m）的永 久建筑。
(9)总建筑面积。总建筑面积指在建设用地范 围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与 各层建筑面积之和。
52
三、常用专业名词
(10)容积率。总建筑面积与建设用地面积之 比值。
• “经营”是指经营者为了达到企业目标而有 意识、有计划地进行活动的总称。
• 房地产经营是指房地产开发商为实现预期 目标，确定实现目标的战略和策略，有意 识、有计划地加以实施的经济活动。
• 郑晓云《房地产开发与经营》，科学出版社， 2010年
• 严国栋《房地产开发与经营》，中国建筑工业出 版社，2008年
30
第一章 房地产开发与经营概述
31
本章主要内容：
• 房地产开发经营相关概念 • 房地产开发程序 • 房地产开发经营相关利益主体
日 本 东 京 六 本 木
占地11.6公顷，总建筑面积78万平方米
42
一、房地产相关概念
土地使用年限规定： • 居住用地70年； • 工业用地50年； • 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； • 商业、旅游、娱乐用地40年； • 综合用地或者其他用地50年。
《国有土地使用权出让和转让暂行条例》
28
本课程主要内容：
• 房地产开发与经营概述 • 房地产开发项目用地获取 • 房地产项目定位 • 房地产开发项目规划设计构想 • 房地产开发项目报建 • 房地产销售管理
29
主要参考书：
• 任宏 《房地产开发经营与管理》，中国电力出版 社，2008年
• 吕萍《房地产开发与经营》（第四版），中国人 民大学出版社，2016年
(8)建筑面积。建筑面积指建筑物外墙或结构 外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结 构牢固、层高2. 2m以上（含2.2m）的永 久建筑。
(9)总建筑面积。总建筑面积指在建设用地范 围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与 各层建筑面积之和。
52
三、常用专业名词
(10)容积率。总建筑面积与建设用地面积之 比值。
• “经营”是指经营者为了达到企业目标而有 意识、有计划地进行活动的总称。
• 房地产经营是指房地产开发商为实现预期 目标，确定实现目标的战略和策略，有意 识、有计划地加以实施的经济活动。
房地产开发经营与管理ppt课件
房地产抵押贷款包括个人住房抵押贷款、 商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。
(教材295～296页)
7.3.3 房地产抵押贷款
(2) 个人住房抵押贷款(教材296～297页) 以个人所购住房作为抵押担保。 个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和公
积金住房抵押贷款两种类型。 (3) 商业房地产抵押贷款(教材298页) (4) 在建工程的抵押贷款(教材296～297页)
目前多以在建工程已完工部分连同建筑物所 处宗地的土地使用权作为抵押担保。
7.3.3 房地产抵押贷款
(4) 房地产抵押贷款抵押物的审查确定
(教材299页)
银行在设定房地产抵押权时，通常要 对抵押物的情况，按以下几个方面的要求 进行审查确定：
1）合法设定房地产抵押权。 2）择优选择设押的房地产。 3）合理确定抵押贷款价值比率。 4）处置抵押物的渠道畅通。
货币资金和货币信用的融通。房地产金融也 可以说是以房地产为特定对象，围绕房地产 开发、经营、消费的再生产过程而展开的各 种融资活动。
7.1.2 房地产金融与项目融资的概念*
(2) 房地产项目融资(教材305页) 融资是以信用方式调节资金余缺的一种
经济活动，其基本特征是具有偿还性。 房地产项目融资是整个社会融资系统中
(1) 企业素质
(2) 资金实力
(3) 企业偿债能力 (4) 经营管理能力
(5) 获利能力
(6) 企业信誉
(7) 企业在贷款银行的资金流量
(8) 其它指标
7.4.2 开发建设项目的审查
(教材319～321页)
除对开发商进行资信等级评价外，金 融机构还会对开发商所开发的项目进行详 细的审查，以确保开发商能够凭借项目本 身的正常运作，具备充分的还款能力。
(教材295～296页)
7.3.3 房地产抵押贷款
(2) 个人住房抵押贷款(教材296～297页) 以个人所购住房作为抵押担保。 个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和公
积金住房抵押贷款两种类型。 (3) 商业房地产抵押贷款(教材298页) (4) 在建工程的抵押贷款(教材296～297页)
目前多以在建工程已完工部分连同建筑物所 处宗地的土地使用权作为抵押担保。
7.3.3 房地产抵押贷款
(4) 房地产抵押贷款抵押物的审查确定
(教材299页)
银行在设定房地产抵押权时，通常要 对抵押物的情况，按以下几个方面的要求 进行审查确定：
1）合法设定房地产抵押权。 2）择优选择设押的房地产。 3）合理确定抵押贷款价值比率。 4）处置抵押物的渠道畅通。
货币资金和货币信用的融通。房地产金融也 可以说是以房地产为特定对象，围绕房地产 开发、经营、消费的再生产过程而展开的各 种融资活动。
7.1.2 房地产金融与项目融资的概念*
(2) 房地产项目融资(教材305页) 融资是以信用方式调节资金余缺的一种
经济活动，其基本特征是具有偿还性。 房地产项目融资是整个社会融资系统中
(1) 企业素质
(2) 资金实力
(3) 企业偿债能力 (4) 经营管理能力
(5) 获利能力
(6) 企业信誉
(7) 企业在贷款银行的资金流量
(8) 其它指标
7.4.2 开发建设项目的审查
(教材319～321页)
除对开发商进行资信等级评价外，金 融机构还会对开发商所开发的项目进行详 细的审查，以确保开发商能够凭借项目本 身的正常运作，具备充分的还款能力。
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3. 区位
区位是指房地产的空间方位，除了房地产 的地理坐标位置外，还包括房地产与其它 地方往来的便捷性、周围环境、在城市中 的地位等。
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二.房地产的种类
按开发程度划分 土地
房地产 在建工程 建成后的物业
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1.土地
(1) 按土地的权属划分 国有土地 集体土地
1）划拨方式 2）出让方式 （2）在二级土地市场上购入国有土地使用权
1）购入已经完成开发的熟地。 2）购入一项房地产，拆除原建筑物，重新开发。 3）购入半成品（在建工程），继续开发。 （3）合作开发
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2.国有土地使用权的出让和转让
（1）国有土地使用权的出让 出让方式：拍卖、招标、协议、挂牌
1.系统风险 (1) 通货膨胀风险 (2) 市场供求风险 (3) 周期风险 (4) 变现风险 (5) 利率风险 (6) 政策风险 (7) 政治风险 (8) 或然损失风险
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2.个别风险
(1) 收益现金流风险 (2) 未来经营费用风险 (3) 资本风险 (4) 比较风险 (5) 时间风险 (6) 持有期风险
获取土地使用权 前期工作 规划设计与方案报批
签署有关合作协议 建设阶段 施工建设与竣工验收 租售阶段 市场营销与物业管理
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前期工作的主要内容
(1) 对拟开发项目作进一步分析
(2) 获取土地使用权
(3) 征地、拆迁、安置、补偿
(4) 规划设计及建设方案制定
(5) 获取规划许可
（1）现值与终值的关系 P F 1 i n F P /F ,i ,n
（2）现值与年金的关系
PA 1 i( 1i n i) n1 AP/A,i,n
（3）终值与年金的关系
FA 1iin1 A F/A ,i,n
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3. 计算实例
要会画现金流量图，重点掌握： 例5－4 P160 例5－7 P162 会用计算器进行计算
0
1
2
3
n-2 n-1 n
现金流量的三要素： • 现金流量的大小（资 金数额） • 方向（流入或流出） • 作用点（资金发生的 时间点）
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3. 经营收入、利润和税金
（1）经营收入 销售收入 、出租收入、自营收入。
（2）利润 经营利润、 税前利润、税后利润、
可分配利润。 （3）税金
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1. 实物
从实物角度上看，房地产有三种存在的形态： （1）土地 （2）建筑物 （3）房地
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2. 权益
房地产可视为由多种权利构成的权利束， 而完整的权利束为房地产产权。 基本权利有：占有权、使用权、收益权、 处分权；派生权利，如：典权、抵押权、 地役权等。
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第三章 房地产开发的程序与管理
一.房地产开发的主要程序 二.土地使用权的获取 三.城市规划对房地产开发的影响 四.政府对房地产市场的干预
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一.房地产开发的主要程序
一般包括四个阶段、8个步骤： 投资机会寻找
投资机会选择与决策分析 投资机会筛选 可行性研究
1.相对较高的收益水平（注意财务杠杆运用的条件）
2.能够得到税收方面的好处（正确理解其涵义）
3.易于获得金融机构的支持
利
4.能够抵御通货膨胀的影响
5.能提高投资者的资信等级
弊
6.投资数额巨大 7. 变现性差 8.投资回收期较长 9.需要专门的知识和经验
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六.房地产投资的风险
(2) 按土地的开发程度划分（P27） 生地 毛地 熟地
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三.房地产的特征
1.不可移动性 3.寿命长久性 5.用途多样性 7.易受限制性 9.价值高大性
2.独一无二性 4.数量有限性 6.相互影响性 8.保值增值性 10.难以变现性
房ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ产开发经营与管理
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五.房地产投资的利弊
（2）国有土地使用权的转让 （3）土地使用权使用年限 （4）土地使用权出让金 （5）毛地价 （6）熟地价 （弄清毛地价与熟地价的区别）
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销售税金（两税一费：营业税、城 市维护建设税、教育费附加）、土地使 用税和房产税、企业所得税。
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二. 资金的时间价值及计算公式
1.利息与利率 （1）利息与利率 （2）单利与复利 （3）名义利率 、周期利率、实际利率
i
1
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2. 资金的时间价值计算公式
(6) 施工现场三通一平
(7) 市政配套设施谈判与协议
(8) 安排短期和长期信贷
(9) 寻找预租（售）客户
(10)对市场作进一步分析，确定目标
(11)对开发成本作进一步测算
(12)对承包商的选择提出建议
(13)开发项目保险事宜洽谈
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二.土地使用权的获取
1.开发商获取土地使用权的方式 （1）在一级土地市场上获取国有土地使用权
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第二章 房地产投资分析基本知识
一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标
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一. 房地产投资现金流量及构成
1.房地产投资现金流量及构成
(1) 房地产投资中的现金流量 (2) 房地产投资中现金流量的构成
投资、成本 经营收入 利润、税金
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(3) 现金流量图的构成和画法
1. 绘一水平轴线向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻 度表示一个计息周期，标上计息周期数。图中上一期的期 末即为下一期的期初。
2. 用垂直箭线表示现金流量。向上的箭线表示现金流入， 向下的箭线表示现金流出。
3. 箭线的长短与现金流量的大小成正比，在箭线上方 （或下方）注明现金流量的数值。
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四川大学建筑与环境学院
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复习
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第一章 房地产投资概述
一.房地产的概念 二.房地产的种类 三.房地产的特征 四.房地产投资的形式 五.房地产投资的利弊 六.房地产投资的风险
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一.房地产的概念
房地产是房屋财产和土地财产的总称。地 产可视为实物、权益和区位三者的结合。