房地产开发经营与管理教材(48页)
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房地产经营管理 教材
房地产经营管理教材
以下是一些房地产经营管理方面的教材，仅供参考：
1. 《房地产经济学》
这本书从经济学的角度全面系统地介绍了房地产市场的运行规律和基本知识，包括房地产投资、开发、估价、营销等内容。
2. 《房地产估价》
专门针对房地产估价的专业书籍，包括估价原理、方法、程序和案例分析等内容。
3. 《房地产投资分析》
从投资的角度出发，讲解了房地产市场的投资环境、投资策略和风险管理等内容。
4. 《房地产金融》
全面介绍了房地产金融的基本概念、运作模式和风险管理等方面的知识。
5. 《物业管理》
主要介绍物业管理的理念、方法和管理流程，以及如何提高物业服务质量和效益。
6. 《房地产市场营销》
重点介绍了房地产市场营销的策略、技巧和销售管理等方面的知识。
7. 《城市规划与房地产开发》
将城市规划和房地产开发结合起来，讲解了城市规划与房地产开发的关系和相互作用。
8. 《房地产法与相关法律法规》
详细介绍了房地产法律制度，包括土地使用权、房屋所有权、建设用地规划许可等方面的法律法规。
9. 《房地产项目策划与设计》
从项目策划和设计的角度出发，讲解了如何进行房地产项目的定位、规划、设计和管理等方面的知识。
10. 《现代房地产经营管理全书》
这本书涵盖了现代房地产经营管理的各个方面，包括市场分析、开发流程、营销策划等，是全面了解现代房地产经营管理的重要参考书籍。
房地产开发与经营管理课件(全套)
房地产开发企业按照企业条件，分为一、二、三、 四个资质等级。（如：注册资本5000、2000、800、 100，经营年限5年、3年、2年、1年，从业人员专 业资格及数量等）
2.3.3各资质等级房地产开发企业的从业范围
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的 建设规模、范围不受限制，二级资质及二级资质以 下的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开 发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、 直辖市人民政府建设行政主管部门确定
1.1.2房地产的概念
房地产： 一般认为，是地产和房产的合称， 其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即 只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广 义房地产包括地产和房产。
1.1.3房地产的特性
1、位臵固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、商品的价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性 ６、价格易受周围环境影响
1.2房地产业的内涵及性质
1.2.1房地产业的内涵
房地产业是指从事房地产开发、、三产业划分，房地产业属于第三产 业。
1.3房地产业在国民经济中的地位和作用
1、房地产业是国民经济的支柱产业之一。 2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入。 3、房地产业能够促进相关产业的发展。 4、扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位。 5、房地产业的发展使城镇居民个人有了新的投 资热点，居住水平得到提高。
综合性、长期性、地域性、风险性
2.1.3房地产开发的形式
1、按开发的对象划分 （1）土地开发 （2）房屋开发：住宅开发、写字楼开发、商业用 房开发、工业厂房开发 （3）综合开发 2、按开发的规模划分 单项开发、成片开发 3、按开发区域的性质划分 旧城改造、新区
2.1.4房地产开发的主要参与者
2.3.3各资质等级房地产开发企业的从业范围
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的 建设规模、范围不受限制，二级资质及二级资质以 下的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开 发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、 直辖市人民政府建设行政主管部门确定
1.1.2房地产的概念
房地产： 一般认为，是地产和房产的合称， 其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即 只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广 义房地产包括地产和房产。
1.1.3房地产的特性
1、位臵固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、商品的价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性 ６、价格易受周围环境影响
1.2房地产业的内涵及性质
1.2.1房地产业的内涵
房地产业是指从事房地产开发、、三产业划分，房地产业属于第三产 业。
1.3房地产业在国民经济中的地位和作用
1、房地产业是国民经济的支柱产业之一。 2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入。 3、房地产业能够促进相关产业的发展。 4、扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位。 5、房地产业的发展使城镇居民个人有了新的投 资热点，居住水平得到提高。
综合性、长期性、地域性、风险性
2.1.3房地产开发的形式
1、按开发的对象划分 （1）土地开发 （2）房屋开发：住宅开发、写字楼开发、商业用 房开发、工业厂房开发 （3）综合开发 2、按开发的规模划分 单项开发、成片开发 3、按开发区域的性质划分 旧城改造、新区
2.1.4房地产开发的主要参与者
《房地产开发与经营管理》教学教案
课程安排与考核方式
课程安排
本课程共分为理论教学和实践教学两部分。理论教学采用课堂讲授、小组讨论、案 例分析等方式进行；实践教学则通过课程设计、社会调查、企业实习等方式实现。
考核方式
课程考核采用平时成绩、期中考试和期末考试相结合的方式。平时成绩占总评成绩 的30%，包括课堂表现、作业完成情况等；期中考试占总评成绩的30%；期末考试 占总评成绩的40%。同时，实践教学环节也需要进行相应的考核评估。
《房地产开发与经营 管理》教学教案
目录
CONTENTS
• 课程介绍与教学目标 • 房地产市场分析与预测 • 房地产开发项目策划与投资决策 • 房地产开发过程管理 • 房地产营销策略与实施 • 物业管理与服务提升 • 总结回顾与展望未来发展趋势
01
课程介绍与教学目 标
房地产开和支持居民成立自 治组织，参与社区管理 和服务，提高居民参与 度和满意度。
合作与共建
加强与政府、社会组织 等各方合作，共同推进 社区建设和发展。
07
总结回顾与展望未 来发展趋势
课程总结回顾
课程目标与内容概述
教学方法与手段
学生学习成果
回顾《房地产开发与经营管理》课程的 主要目标，包括掌握房地产开发流程、 经营策略、市场分析与定位、项目融资 与风险管理等方面的知识。同时，概述 课程涵盖的核心内容，如房地产市场调 研、项目可行性分析、土地获取与开发、 房地产营销策略等。
• 行业变革与应对策略：分析当前房地产行业面临的变革因素，如政策调整、市 场竞争加剧、消费者需求变化等。探讨企业和个人应如何适应行业变革，制定 有效的应对策略，以抓住发展机遇并应对挑战。
THANKS
感谢您的观看
投资决策分析方法
房地产经营与管理PPT教学课件
12
第四章 房地产开发程序
• 4.4.2进度控制 • 1.工程进度计划的编制 • 2.进度管理及计划调整 • （1）横道图法
（2）网络图法
2020/12/10
13
第四章 房地产开发程序
• 3.其他配套进度计划 • （1）材料供应计划
（2）设备周转计划 （3）临时工程计划 • 4.进度控制中应关注的因素 • （1）材料、设备的供应情况 （2）设计变更 （3）劳动力安排情况 （4）气象条件
• 3.竣工验收的工作程序
• （1）单项工程竣工验收 （2）综合验收
• 4.竣工结算
• 5.编制竣工档案
• （1）技术资料的内容 （2）竣工图
2020/12/10
17
第四章 房地产开发程序
• 4.5租售阶段 • 4.5.1选择物业销售形式 • 1.开发商自行销售 • 2.委托物业代理 • （1）物业代理的作用
房地产经营管理
2020/12/10
1
第二讲主要内容
• 第四章：房地产开发程序
• 本章的重点在于熟悉项目开发的具体程序，掌握 程序中各阶段的具体内容，掌握投资决策、建设 等各阶段的注意事项。
• 第五章：房地产开发管理
• 本章重点掌握房地产开发管理的形式及内容、居 住区开发项目技术经济指标等。
• 第六章：房地产营销管理（重点）
• 房地产开发经营是指房地产开发企业在城市 规划区内国有土地上进行基础设施建设、房 屋建设，并转让房地产开发项目或出售、出 租商品房的行为。因此这里所说的房地产开 发管理是指围绕房地产开发而进行的各项管 理活动的总称
• 2.房地产开发管理的主体
2020/12/10
22
第五章 房地产开发管理
房地产开发经营与管理教材(PPT 48页)
投资、成本 经营收入 利润、税金
房地产开发经营与管理
谭茹文
(3) 现金流量图的构成和画法
1. 绘一水平轴线向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻 度表示一个计息周期，标上计息周期数。图中上一期的期 末即为下一期的期初。
2. 用垂直箭线表示现金流量。向上的箭线表示现金流入， 向下的箭线表示现金流出。
3. 箭线的长短与现金流量的大小成正比，在箭线上方 （或下方）注明现金流量的数值。
(2) 按土地的开发程度划分（P27） 生地 毛地 熟地
房地产开发经营与管理
谭茹文
三.房地产的特征
1.不可移动性 3.寿命长久性 5.用途多样性 7.易受限制性 9.价值高大性
2.独一无二性 4.数量有限性 6.相互影响性 8.保值增值性 10.难以变现性
房地产开发经营与管理
谭茹文
五.房地产投资的利弊
房地产开发经营与管理
谭茹文
第二章 房地产投资分析基本知识
一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标
房地产开发经营与管理
谭茹文
一. 房地产投资现金流量及构成
1.房地产投资现金流量及构成
(1) 房地产投资中的现金流量 (2) 房地产投资中现金流量的构成
销售税金（两税一费：营业税、城 市维护建设税、教育费附加）、土地使 用税和房产税、企业所得税。
房地产开发经营与管理
谭茹文
二. 资金的时间价值及计算公式
1.利息与利率 （1）利息与利率 （2）单利与复利 （3）名义利率 、周期利率、实际利率
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r
m
1
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房地产开发经营与管理
谭茹文
2. 资金的时间价值计算公式
房地产开发经营与管理
谭茹文
(3) 现金流量图的构成和画法
1. 绘一水平轴线向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻 度表示一个计息周期，标上计息周期数。图中上一期的期 末即为下一期的期初。
2. 用垂直箭线表示现金流量。向上的箭线表示现金流入， 向下的箭线表示现金流出。
3. 箭线的长短与现金流量的大小成正比，在箭线上方 （或下方）注明现金流量的数值。
(2) 按土地的开发程度划分（P27） 生地 毛地 熟地
房地产开发经营与管理
谭茹文
三.房地产的特征
1.不可移动性 3.寿命长久性 5.用途多样性 7.易受限制性 9.价值高大性
2.独一无二性 4.数量有限性 6.相互影响性 8.保值增值性 10.难以变现性
房地产开发经营与管理
谭茹文
五.房地产投资的利弊
房地产开发经营与管理
谭茹文
第二章 房地产投资分析基本知识
一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标
房地产开发经营与管理
谭茹文
一. 房地产投资现金流量及构成
1.房地产投资现金流量及构成
(1) 房地产投资中的现金流量 (2) 房地产投资中现金流量的构成
销售税金（两税一费：营业税、城 市维护建设税、教育费附加）、土地使 用税和房产税、企业所得税。
房地产开发经营与管理
谭茹文
二. 资金的时间价值及计算公式
1.利息与利率 （1）利息与利率 （2）单利与复利 （3）名义利率 、周期利率、实际利率
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房地产开发经营与管理
谭茹文
2. 资金的时间价值计算公式
房地产开发经营与管理课程
房地产开发经营与管理课程房地产行业是当今社会中一个非常重要的领域，而房地产开发经营与管理是该领域中至关重要的一环。
随着中国经济的快速发展，房地产行业也在不断壮大，市场竞争日益激烈。
为了在这个竞争激烈的市场中取得成功，房地产开发与经营人员必须具备全面的知识和技能，这就需要他们通过参加相关的房地产开发经营与管理课程来提升自身的专业素养。
一、房地产市场分析与调研房地产开发经营与管理课程的第一部分是关于房地产市场分析与调研的内容。
在课程中，学员将学习如何通过对市场的分析和调研，确定开发项目的可行性和潜在风险。
这包括对市场供需状况、政策环境、地理位置、竞争对手等因素进行综合评估，从而制定出有效的营销策略和销售计划。
二、房地产项目规划与设计房地产项目规划与设计是房地产开发经营与管理课程的第二部分。
在这一部分中，学员将学习如何根据市场需求和宏观环境因素，进行房地产项目规划与设计。
这包括确定项目的定位、功能布局、建筑风格、景观设计等，从而使项目能够符合市场的需求，并提供有竞争力的产品。
三、房地产项目投融资与财务管理房地产项目投融资与财务管理是房地产开发经营与管理课程的第三部分。
在这一部分中，学员将学习如何进行房地产项目的投融资决策和资金管理。
学员将学习如何寻找适合的融资来源，如何进行资金筹措和使用，并学习如何进行项目的财务分析和风险评估，以确保项目的可持续发展。
四、房地产销售与营销策略房地产销售与营销策略是房地产开发经营与管理课程的第四部分。
在这一部分中，学员将学习如何制定有效的销售和营销策略，以吸引消费者，提高销售额和市场份额。
学员将学习市场营销的基本理论和方法，了解如何进行市场定位、产品定价、渠道管理等，同时还需要学习如何利用广告、促销和公关等手段来提升品牌知名度和形象。
五、房地产项目运营与管理房地产项目运营与管理是房地产开发经营与管理课程的最后一部分。
在这一部分中，学员将学习如何进行房地产项目的日常运营和管理。
房地产开发经营与管理
2.4.1 房地产市场的需求 2.4.2 房地产市场的供给 2.4.3 房地产市场的机制
2.4.1 房地产市场的需求
教材43 页及图2－1 影响消费者对商品住宅需求的非价格 因素： （1）收入的变化 （2）其它商品的价格变化 （3）对未来的预期 （4）政府政策的变化 教材44页
2.4.2 房地产市场的供给
教材45页及图2－2 影响市场供给数量的非价格因素包括： 房地产开发成本、建造技术、政府政策、相 关产品的价格、对未来的预期、开发商获取 的利润水平等。 （1）房地产开发成本 （2）政府政策的变化 （3）对未来的预期 教材46页
2.4.3 房地产市场的机制
教材47～49页 图2－4～图2－6
2.5 房地产市场的运行规律 *
(5)易于出现市场的不均衡和垄断 原因：（估价师教材102～103页）
2.3.2 房地产市场的功能
（教材57～59页）
（1）配置存量房地产资源和利益 （2）显示房地产市场需求的变化 （3）指导供给以适应需求的变化 （4）指导政府制定科学的土地供应计划 （5）引导需求适应供给条件的变化
2.4 房地产市场的供求关系 教材43页A
2.6.1 政府制定干预房地产市场政策 的原则
(1)目标的确定性 (2)政策的连续性与协调性 (3)政策的针对性和导向性 (4)政策的公平性和效率
（教材68～70页）
2.6.2 房地产市场的宏观调控 *
宏观调整手段主要有： (1)土地供应计划和地价调整 (2)城市规划的指导 (3)房地产税收政策 (4)金融政策 (5)住房政策 (6)租金和价格控制
2.3 房地产市场的特征与功能
2.3.1 房地产市场的特征* 2.3.2 房地产市场的功能
2.3.1 房地产市场的特征*
2.4.1 房地产市场的需求
教材43 页及图2－1 影响消费者对商品住宅需求的非价格 因素： （1）收入的变化 （2）其它商品的价格变化 （3）对未来的预期 （4）政府政策的变化 教材44页
2.4.2 房地产市场的供给
教材45页及图2－2 影响市场供给数量的非价格因素包括： 房地产开发成本、建造技术、政府政策、相 关产品的价格、对未来的预期、开发商获取 的利润水平等。 （1）房地产开发成本 （2）政府政策的变化 （3）对未来的预期 教材46页
2.4.3 房地产市场的机制
教材47～49页 图2－4～图2－6
2.5 房地产市场的运行规律 *
(5)易于出现市场的不均衡和垄断 原因：（估价师教材102～103页）
2.3.2 房地产市场的功能
（教材57～59页）
（1）配置存量房地产资源和利益 （2）显示房地产市场需求的变化 （3）指导供给以适应需求的变化 （4）指导政府制定科学的土地供应计划 （5）引导需求适应供给条件的变化
2.4 房地产市场的供求关系 教材43页A
2.6.1 政府制定干预房地产市场政策 的原则
(1)目标的确定性 (2)政策的连续性与协调性 (3)政策的针对性和导向性 (4)政策的公平性和效率
（教材68～70页）
2.6.2 房地产市场的宏观调控 *
宏观调整手段主要有： (1)土地供应计划和地价调整 (2)城市规划的指导 (3)房地产税收政策 (4)金融政策 (5)住房政策 (6)租金和价格控制
2.3 房地产市场的特征与功能
2.3.1 房地产市场的特征* 2.3.2 房地产市场的功能
2.3.1 房地产市场的特征*
房地产开发与经营教材
路漫漫其悠远
例：假定有一个人用自己的10万元资金和 一间房子办了一个小店，到年底时共计收 入12万元。
10万元资金所放弃的利息（假定利率为 10%）为1万元，该人在其他地方工作可以 获得每年1.5万元工资，以及房子出租每年 可得租金0.5万元。
那么，这个人的隐性成本等于三项相加的 3万元。
经济成本与机会成本
经济成本是显性成本和隐性成本之和 。 机会成本是指把既定的稀缺资源用于某种特
定生产时，所放弃的该资源在其他用途中获 得的最大收益。
路漫漫其悠远
经济利润与会计利润
经济利润=总收益 –显性成本–隐性成本 会计利润=总收益 –显性成本 经济利润往往小于会计利润，两者的差额就
是隐性成本。 当厂商的经济利润为0时，厂商获得了正常 利润；其会计利润等于隐性成本。 （给别人打工和给自己打工获取利润相等）
“原理”章节
路漫漫其悠远
2.1 房地产开发与经营理论综述
收益（利润）最大原理； 消费者市场购买行为理论； 市场需求预测； 价格确定理论； 市场环境分析； 可行性分析；
路漫漫其悠远
2.1 房地产开发与经营理论综述
2.1.1 收益（利润）最大原理
收益最大原理存在的原因
经济学的一个最核心的命题就是“经济人假设”，即认为任何经济行 为主体都是在既定的约束条件下，追求自身目标收益的最大化，这就是 所谓的“收益最大化原理”。对于消费者而言，收益最大化表现为消费者 效用的最大化，对于生产者而言，收益最大化表现为生产者（企业）利 润的最大化。
在竞争性的要素市场上，厂商实际支出 的会计成本（显性成本）趋于和这些生 产要素的机会成本一致。因此显性成本 就是从机会成本角度计算的成本。
路漫漫其悠远
隐性成本：指厂商使用与自有资源相 联系的成本。包括使用自有设备的折 旧费、使用自有资金的利息、使用自 有房屋土地的租金及企业家为本企业 提供劳务应得的薪金（正常利润）。
例：假定有一个人用自己的10万元资金和 一间房子办了一个小店，到年底时共计收 入12万元。
10万元资金所放弃的利息（假定利率为 10%）为1万元，该人在其他地方工作可以 获得每年1.5万元工资，以及房子出租每年 可得租金0.5万元。
那么，这个人的隐性成本等于三项相加的 3万元。
经济成本与机会成本
经济成本是显性成本和隐性成本之和 。 机会成本是指把既定的稀缺资源用于某种特
定生产时，所放弃的该资源在其他用途中获 得的最大收益。
路漫漫其悠远
经济利润与会计利润
经济利润=总收益 –显性成本–隐性成本 会计利润=总收益 –显性成本 经济利润往往小于会计利润，两者的差额就
是隐性成本。 当厂商的经济利润为0时，厂商获得了正常 利润；其会计利润等于隐性成本。 （给别人打工和给自己打工获取利润相等）
“原理”章节
路漫漫其悠远
2.1 房地产开发与经营理论综述
收益（利润）最大原理； 消费者市场购买行为理论； 市场需求预测； 价格确定理论； 市场环境分析； 可行性分析；
路漫漫其悠远
2.1 房地产开发与经营理论综述
2.1.1 收益（利润）最大原理
收益最大原理存在的原因
经济学的一个最核心的命题就是“经济人假设”，即认为任何经济行 为主体都是在既定的约束条件下，追求自身目标收益的最大化，这就是 所谓的“收益最大化原理”。对于消费者而言，收益最大化表现为消费者 效用的最大化，对于生产者而言，收益最大化表现为生产者（企业）利 润的最大化。
在竞争性的要素市场上，厂商实际支出 的会计成本（显性成本）趋于和这些生 产要素的机会成本一致。因此显性成本 就是从机会成本角度计算的成本。
路漫漫其悠远
隐性成本：指厂商使用与自有资源相 联系的成本。包括使用自有设备的折 旧费、使用自有资金的利息、使用自 有房屋土地的租金及企业家为本企业 提供劳务应得的薪金（正常利润）。
《房地产经营与管理》课件
选择适合目标市场的销售渠道， 包括线上和线下渠道，优化渠道 布局和管理。
营销手段
广告宣传
通过各种媒体平台进行广告宣传，提高品牌知名度和 产品曝光率。
促销活动
开展各种促销活动，如折扣、赠品、限时抢购等，吸 引消费者购买。
公关活动
组织各种公关活动，如新闻发布会、产品发布会、公 益活动等，提升品牌形象和声誉。
代建模式
租赁模式
企业接受政府或业主委托，按照合同约定 完成房地产项目的规划、设计、施工等任 务，并收取代建费用。
企业通过长期租赁或短期租赁方式获取房 地产物业，并进行必要的装修和管理，再 将其出租给客户。
经营风险
市场风险
市场需求变化、竞争加剧等 因素可能导致房地产项目销 售困难或售价下降，从而影 响企业的经营收益。
财务风险
建立健全的财务体系，合 理控制财务风险，确保资 金安全。
THANKS
感谢观看
房地产市场的参与者
开发商、投资者、政府、消费者等。
房地产市场的特点
市场周期长、市场波动大、市场受政策影响 大等。
房地产市场的功能
资源配置、价格发现、信息传递等。
02
房地产经营
经营策略
土地获取
通过招标、拍卖、协议转让等方式获 取土地使用权，并合理评估土地价值 。
市场定位
根据市场需求、竞争状况等因素，确 定房地产项目的市场定位，包括产品 类型、目标客户等。
03
02
股权融资
通过发行股票或引入战略投资者， 筹集长期稳定的发展资金。
其他融资方式
如信托、基金等，满足不同阶段和 规模的融资需求。
04
风险控制
市场风险
关注市场动态，及时调整 投资策略，降低市场波动 的风险。
《房地产开发经营与管理》
始，以此类推。
（2）如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在
计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周
期末发生，称为期末惯例法。在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资
分析工作的需要。
（3）为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，
期存款等，不应作为现金；提前通知金融企业便可支取的定期是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险
很小的投资。现金等价物虽然不是现金，但其支付能力与现金的差别不大，可视为现金。
一项投资被确认为现金等价物必须同时具备四个条件：
筹资活动现金流入
发行股票 取得权益性投资 发行债券或取得借款
现金
营业活动现金流出
购买商品和支付劳务 销售及管理费用 所得税
6
投资活动现金流出
购建固定资产和并购支出 长期权益与债权投资
筹资活动现金流出
偿还长期或短期借款 分配股利和利润 偿还借款利息
ppt课件
2. 现金流量及现金流量图
现金流量表
资金的时间价值
（1）为何本案例中每年赠送价值3路易的玫瑰花相当于在187年后一次性支付1 375 596 法郎？
（2）今天的100元钱与一年后的100元钱等价吗
▪ 方向：现金流入-现金流出=现金净流量 ▪ 内容：现金和现金等价物
4、现金流量表 是一张反映企业在一定期间内现金流入和流出情况的会计报表。 实际上是以现金为基础编制的财务状况变动表
5
ppt课件
各类现金流入和流出
营业活动现金流入
销售商品和提供劳务
投资活动现金流入
收回投资 取得利息、股利或利润 出售固定资产
(房地产管理)房地产开发经营与管理课程学习指导资料
《房地产开发经营与管理》课程学习指导资料编写：尹健审稿（署名）：审批（主管教课负责人署名）：本课程学习指导资料依据该课程教课纲领的要求，参照现行采纳教材《房地产开发经营与管理》（刘洪玉主编，中国物价第一版社，2001年）以及课程学习光盘，并联合远程网络业余教育的教课特色和教课规律进行编写，合用于建筑工程管理专业专升本学生。
第一部分课程的学习目的及整体要求一、课程的学习目的《房地产开发经营与管理》是一门自然科学和社会科学互相浸透的综合性应用学科。
它不单波及《经济学》等理论学科，同时又与《土木匠程经济》、《工程估价》等应用型学科亲密有关。
学习本课程的目的是为学生供应有关我国房地产家产的背景知识，培育学生进行房地产市场剖析、投资决议剖析和开发经营管理的能力，并为学生此后参加全国房地产估价师执业资格考试确立基础。
二、课程的整体要求1.熟习我国房地家产和房地产市场的现状。
2.熟习房地产市场营销及物业管理的基本知识。
3.掌握房地产开发的程序与管理。
4.掌握房地产市场及其运转规律。
5.掌握房地产投资的资本融通。
6.娴熟掌握与房地产、房地产市场和房地产投资有关的基本知识。
7.娴熟掌握房地产开发项目可行性研究。
第二部分课程学习的基本要求及重点难点内容剖析前言1、本章学习要求（1）熟习房地产与人类社会的关系。
（2）熟习我国房地家产和房地产市场的现状。
（3）掌握房地产的观点。
2、本章重点难点剖析要随时注意从房地产的实物、权益和区位三个方面去掌握房地产。
第一章房地产投资概述1、本章学习要求（1）应熟习的内容：房地产的种类；房地产的特色。
（2）应掌握的内容：房地产投资的特色；房地产投资的形式。
（3）应娴熟掌握的内容：房地产投资的利害；房地产投资的风险。
2、本章重点难点剖析（1）要注意开发投资与置业投资的差别及特色。
（2）要注意财务杠杆的运用条件。
（3）要熟习房地产税后收入的计算。
（4）要正确理解“ 房地产投资能够获取税收方面的利处”的涵义。
房地产经营与管理章课件
房地产市场分类
按交易方式
可分为一级市场、二级市 场和三级市场。
按物业类型
可分为住宅市场、商业市 场、办公市场和工业市场。
按区域
可分为城市房地产市场和 农村房地产市场。
房地产市场趋势
政策调控
政府对房地产市场的调控将更加精准和灵活，以保持市场的稳定和 健康发展。
多元化住房供应
政府将加大对租赁市场和共有产权房等多元化住房供应的支持，以 满足不同层次、不同需求的人群的住房需求。
商业房地产贷款
银行为购房者提供的长期贷款， 通常以房屋作为抵押，按月偿 还贷款及利息。
银行为商业房地产开发商或投 资者提供的贷款，主要用于开 发或购买商业用地。
REITs（房地产投资信托 基金）
REITs是一种金融工具，通过 集合投资者的资金购买、经营 和管理房地产，以获得租金收 入和资本增值。
抵押支持证券
房地产营销渠道
01
直接销售渠道
通过项目现场售楼处、开发商自 有网站或电话销售等方式，直接 向消费者销售房屋。
02
代理商销售渠道
03
网络销售渠道
通过房地产代理商，将房屋销售 给潜在客户，并协助完成交易过 程。
通过互联网平台，如房产网站、 社交媒体等，进行房屋销售和推 广。
房地产营销案例分析
万科城市花园项目营销案例
收益法
根据房地产的未来收益进行评估。
成本法
根据建筑成本、土地成本、销售费用等进行 评估。
评估报告
根据评估结果撰写报告，包括评估方法、参 数选择等详细信息。
03
房地产管理
房地产管理目标与原则
保障房地产权利人的合法权益
01 通过有效的管理，确保房地产权利人的合法权益得到
房地产开发与经营教材(PPT 94张)
房地产开发与经营（第三版）
“十二五”普通高等教育本科国家级规划教材
2.1 房地产开发与经营理论综述
2.1.2 消费者市场购买行为理论
房地产购买者需求分析 房地产购买动机分析 影响房地产购买行为的因素分析 房地产购买行为模式和决策过程
房地产开发与经营（第三版）
“十二五”普通高等教育本科国家级规划教材
经 济 成 本
隐性成本（implicit cost）：对企业自 有要素的支付所形成的成本。
房地产开发与经营（第三版）
“十二五”普通高等教育本科国家级规划教材
显性成本：指厂商为购买各种要素的支
出，包括员工工资、原材料支出、燃料、 动力、运输费用、借贷资本利息等。由 于它要反映在会计账册上，因而是一种 会计成本。 在竞争性的要素市场上，厂商实际支出 的会计成本（显性成本）趋于和这些生 产要素的机会成本一致。因此显性成本 就是从机会成本角度计算的成本。
经济利润=总收益 –显性成本–隐性成本 会计利润=总收益 –显性成本
经济利润往往小于会计利润，两者的差额就
是隐性成本。 当厂商的经济利润为0时，厂商获得了正常 利润；其会计利润等于隐性成本。 （给别人打工和给自己打工获取利润相等）
正常利润：是指厂商对自己所提供的企
业家才能的报酬的支付，它是企业成本 的一个组成部分。 企业的经济利润：是指企业的总收益和 总成本之间的差额，也被称为超额利润。 经济利润不包括正常利润。当厂商的经 济利润为零时，厂商仍然得到了全部的 正常利润。
房地产开发与经营（第三版）
“十二五”普通高等教育本科国家级规划教材
房地产开发与经营 （版）
第2章经营理论和策略
吕萍等编著
房地产开发与经营（第三版）
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投资、成本 经营收入 利润、税金
房地产开发经营与管理
谭茹文
(3) 现金流量图的构成和画法
1. 绘一水平轴线向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻 度表示一个计息周期，标上计息周期数。图中上一期的期 末即为下一期的期初。
2. 用垂直箭线表示现金流量。向上的箭线表示现金流入， 向下的箭线表示现金流出。
3. 箭线的长短与现金流量的大小成正比，在箭线上方 （或下方）注明现金流量的数值。
(2) 按土地的开发程度划分（P27） 生地 毛地 熟地
房地产开发经营与管理
谭茹文
三.房地产的特征
1.不可移动性 3.寿命长久性 5.用途多样性 7.易受限制性 9.价值高大性
2.独一无二性 4.数量有限性 6.相互影响性 8.保值增值性 10.难以变现性
房地产开发经营与管理
谭茹文
五.房地产投资的利弊
1）划拨方式 2）出让方式 （2）在二级土地市场上购入国有土地使用权
1）购入已经完成开发的熟地。 2）购入一项房地产，拆除原建筑物，重新开发。 3）购入半成品（在建工程），继续开发。 （3）合作开发
房地产开发经营与管理
谭茹文
2.国有土地使用权的出让和转让
（1）国有土地使用权的出让 出让方式：拍卖、招标、协议、挂牌
（2）国有土地使用权的转让 （3）土地使用权使用年限 （4）土地使用权出让金 （5）毛地价 （6）熟地价 （弄清毛地价与熟地价的区别）
房地产开发经营与管理
（1）现值与终值的关系 P F 1 i n F P /F ,i ,n
（2）现值与年金的关系
PA 1 i( 1i n i) n1 AP/A,i,n
（3）终值与年金的关系
FA 1iin1 A F/A ,i,n
房地产开发经营与管理
谭茹文
3. 计算实例
要会画现金流量图，重点掌握： 例5－4 P160 例5－7 P162 会用计算器进行计算
1.系统风险 (1) 通货膨胀风险 (2) 市场供求风险 (3) 周期风险 (4) 变现风险 (5) 利率风险 (6) 政策风险 (7) 政治风险 (8) 或然损失风险
房地产开发经营与管理
谭茹文
2.个别风险
(1) 收益现金流风险 (2) 未来经营费用风险 (3) 资本风险 (4) 比较风险 (5) 时间风险 (6) 持有期风险
销售税金（两税一费：营业税、城 市维护建设税、教育费附加）、土地使 用税和房产税、企业所得税。
房地产开发经营与管理
谭茹文
二. 资金的时间价值及计算公式
1.利息与利率 （1）利息与利率 （2）单利与复利 （3）名义利率 、周期利率、实际利率
i
1
r
m
1
m
房地产开发经营与管理
谭茹文
2. 资金的时间价值计算公式
1.相对较高的收益水平（注意财务杠杆运用的条件）
2.能够得到税收方面的好处（正确理解其涵义）
3.易于获得金融机构的支持
利
4.能够抵御通货膨胀的影响
5.能提高投资者的资信等级
弊
6.投资数额巨大 7. 变现性差 8.投资回收期较长 9.需要专门的知识和经验
房地产开发经营与管理
谭茹文
六.房地产投资的风险
获取土地使用权 前期工作 规划设计与方案报批
签署有关合作协议 建设阶段 施工建设与竣工验收 租售阶段 市场营销与物业管理
房地产开发经营与管理
谭茹文
前期工作的主要内容
(1) 对拟开发项目作进一步分析
(2) 获取土地使用权
(3) 征地、拆迁、安置、补偿
(4) 规划设计及建设方案制定
(5) 获取规划许可
房地产开发经营与管理
谭茹文
3. 区位
区位是指房地产的空间方位，除了房地产 的地理坐标位置外，还包括房地产与其它 地方往来的便捷性、周围环境、在城市中 的地位等。
房地产开发经营与管理
谭茹文
二.房地产的种类
按开发程度划分 土地
房地产 在建工程 建成后的物业
房地产开发经营与管理
谭茹文
1.土地
(1) 按土地的权属划分 国有土地 集体土地
房地产开发经营与管理
谭茹文
1. 实物
从实物角度上看，房地产有三种存在的形态： （1）土地 （2）建筑物 （3）房地
房地产开发经营与管理
谭茹文
2. 权益
房地产可视为由多种权利构成的权利束， 而完整的权利束为房地产产权。 基本权利有：占有权、使用权、收益权、 处分权；派生权利，如：典权、抵押权、 地役权等。
(6) 施工现场三通一平
(7) 市政配套设施谈判与协议
(8) 安排短期和长期信贷
(9) 寻找预租（售）客户
(10)对市场作进一步分析，确定目标
(11)对开发成本作进一步测算
(12)对承包商的选择提出建议
(13)开发项目保险事宜洽谈
房地产开发经营与管理
谭茹文
二.土地使用权的获取
1.开发商获取土地使用权的方式 （1）在一级土地市场上获取国有土地使用权
房地产开发经营与管理
谭茹文
第三章 房地产开发的程序与管理
一.房地产开发的主要程序 二.土地使用权的获取 三.城市规划对房地产开发的影响 四.政府对房地产市场的干预
房地产开发经营与管理
谭茹文
一.房地产开发的主要程序
一般包括四个阶段、8个步骤： 投资机会寻找
投资机会选择与决策分析 投资机会筛选 可行性研究
房地产开发经营与管理
谭茹文
第二章 房地产投资分析基本知识
一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标
房地产开发经营与管理
谭茹文
一. 房地产投资现金流量及构成
1.房地产投资现金流量及构成
(1) 房地产投资中的现金流量 (2) 房地产投资中现金流量的构成
0
1
2
3
n-2 n-1 n
现金流量的三要素： • 现金流量的大小（资 金数额） • 方向（流入或流出） • 作用点（资金发生的 时间点）
房地产开发经营与管理
谭茹文
3. 经营收入、利润和税金
（1）经营收入 销售收入 、出租收入、自营收入。
（2）利润 经营利润、 税前利润、税后利润、
可分配利润。 （3）税金
房地产开发经营与管理
四川大学建筑与环境学院
谭茹文
复习
房地产开发经营与管理
谭茹文
第一章 房地产投资概述
一.房地产的概念 二.房地产的种类 三.房地产的特征 四.房地产投资的形式 五.房地产投资的利弊 六.房地产投资的风险
房地产开发经营与管理
谭茹文
一.房地产的概念
房地产是房屋财产和土地财产的总称。地 产可视为实物、权益和区位三者的结合。
房地产开发经营与管理
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(3) 现金流量图的构成和画法
1. 绘一水平轴线向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻 度表示一个计息周期，标上计息周期数。图中上一期的期 末即为下一期的期初。
2. 用垂直箭线表示现金流量。向上的箭线表示现金流入， 向下的箭线表示现金流出。
3. 箭线的长短与现金流量的大小成正比，在箭线上方 （或下方）注明现金流量的数值。
(2) 按土地的开发程度划分（P27） 生地 毛地 熟地
房地产开发经营与管理
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三.房地产的特征
1.不可移动性 3.寿命长久性 5.用途多样性 7.易受限制性 9.价值高大性
2.独一无二性 4.数量有限性 6.相互影响性 8.保值增值性 10.难以变现性
房地产开发经营与管理
谭茹文
五.房地产投资的利弊
1）划拨方式 2）出让方式 （2）在二级土地市场上购入国有土地使用权
1）购入已经完成开发的熟地。 2）购入一项房地产，拆除原建筑物，重新开发。 3）购入半成品（在建工程），继续开发。 （3）合作开发
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2.国有土地使用权的出让和转让
（1）国有土地使用权的出让 出让方式：拍卖、招标、协议、挂牌
（2）国有土地使用权的转让 （3）土地使用权使用年限 （4）土地使用权出让金 （5）毛地价 （6）熟地价 （弄清毛地价与熟地价的区别）
房地产开发经营与管理
（1）现值与终值的关系 P F 1 i n F P /F ,i ,n
（2）现值与年金的关系
PA 1 i( 1i n i) n1 AP/A,i,n
（3）终值与年金的关系
FA 1iin1 A F/A ,i,n
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3. 计算实例
要会画现金流量图，重点掌握： 例5－4 P160 例5－7 P162 会用计算器进行计算
1.系统风险 (1) 通货膨胀风险 (2) 市场供求风险 (3) 周期风险 (4) 变现风险 (5) 利率风险 (6) 政策风险 (7) 政治风险 (8) 或然损失风险
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2.个别风险
(1) 收益现金流风险 (2) 未来经营费用风险 (3) 资本风险 (4) 比较风险 (5) 时间风险 (6) 持有期风险
销售税金（两税一费：营业税、城 市维护建设税、教育费附加）、土地使 用税和房产税、企业所得税。
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二. 资金的时间价值及计算公式
1.利息与利率 （1）利息与利率 （2）单利与复利 （3）名义利率 、周期利率、实际利率
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房地产开发经营与管理
谭茹文
2. 资金的时间价值计算公式
1.相对较高的收益水平（注意财务杠杆运用的条件）
2.能够得到税收方面的好处（正确理解其涵义）
3.易于获得金融机构的支持
利
4.能够抵御通货膨胀的影响
5.能提高投资者的资信等级
弊
6.投资数额巨大 7. 变现性差 8.投资回收期较长 9.需要专门的知识和经验
房地产开发经营与管理
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六.房地产投资的风险
获取土地使用权 前期工作 规划设计与方案报批
签署有关合作协议 建设阶段 施工建设与竣工验收 租售阶段 市场营销与物业管理
房地产开发经营与管理
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前期工作的主要内容
(1) 对拟开发项目作进一步分析
(2) 获取土地使用权
(3) 征地、拆迁、安置、补偿
(4) 规划设计及建设方案制定
(5) 获取规划许可
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3. 区位
区位是指房地产的空间方位，除了房地产 的地理坐标位置外，还包括房地产与其它 地方往来的便捷性、周围环境、在城市中 的地位等。
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二.房地产的种类
按开发程度划分 土地
房地产 在建工程 建成后的物业
房地产开发经营与管理
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1.土地
(1) 按土地的权属划分 国有土地 集体土地
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1. 实物
从实物角度上看，房地产有三种存在的形态： （1）土地 （2）建筑物 （3）房地
房地产开发经营与管理
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2. 权益
房地产可视为由多种权利构成的权利束， 而完整的权利束为房地产产权。 基本权利有：占有权、使用权、收益权、 处分权；派生权利，如：典权、抵押权、 地役权等。
(6) 施工现场三通一平
(7) 市政配套设施谈判与协议
(8) 安排短期和长期信贷
(9) 寻找预租（售）客户
(10)对市场作进一步分析，确定目标
(11)对开发成本作进一步测算
(12)对承包商的选择提出建议
(13)开发项目保险事宜洽谈
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二.土地使用权的获取
1.开发商获取土地使用权的方式 （1）在一级土地市场上获取国有土地使用权
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第三章 房地产开发的程序与管理
一.房地产开发的主要程序 二.土地使用权的获取 三.城市规划对房地产开发的影响 四.政府对房地产市场的干预
房地产开发经营与管理
谭茹文
一.房地产开发的主要程序
一般包括四个阶段、8个步骤： 投资机会寻找
投资机会选择与决策分析 投资机会筛选 可行性研究
房地产开发经营与管理
谭茹文
第二章 房地产投资分析基本知识
一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标
房地产开发经营与管理
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一. 房地产投资现金流量及构成
1.房地产投资现金流量及构成
(1) 房地产投资中的现金流量 (2) 房地产投资中现金流量的构成
0
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n-2 n-1 n
现金流量的三要素： • 现金流量的大小（资 金数额） • 方向（流入或流出） • 作用点（资金发生的 时间点）
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3. 经营收入、利润和税金
（1）经营收入 销售收入 、出租收入、自营收入。
（2）利润 经营利润、 税前利润、税后利润、
可分配利润。 （3）税金
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四川大学建筑与环境学院
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复习
房地产开发经营与管理
谭茹文
第一章 房地产投资概述
一.房地产的概念 二.房地产的种类 三.房地产的特征 四.房地产投资的形式 五.房地产投资的利弊 六.房地产投资的风险
房地产开发经营与管理
谭茹文
一.房地产的概念
房地产是房屋财产和土地财产的总称。地 产可视为实物、权益和区位三者的结合。