2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案(典型题)

2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案（典型题）
单选题（共20题）
1、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。

如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。

A.7.1%
B.12.0%
C.13.1%
D.19.1%
【答案】 D
2、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。

A.概率分析法
B.解析法
C.蒙特卡洛模拟法
D.杠杆分析
【答案】 C
3、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（）。

A.6.25%
B.80.00%
C.133.33%
D.200.00%
【答案】 D
4、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。

A.330
B.450
C.650
D.700
【答案】 C
5、房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。

A.房地产开发贷款
B.房地产抵押贷款
C.债务融资
D.权益融资
【答案】 C
6、从市场营销的角度出发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、
青年公寓市场等是按照（）。

A.房地产的用途和等级划分的
B.房地产的交易方式划分的
C.目标市场细分的
D.房地产购买者目的划分的
【答案】 C
7、在市场细分的（）阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。

A.目标确定
B.调查
C.分析
D.归纳总结
【答案】 B
8、风险分析常用的比较成熟的方法是（）。

A.解析法
B.蒙特卡洛模拟法
C.调查和专家打分法
D.概率分析法
【答案】 D
9、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。

这主要是考虑了写字楼的（）因素。

A.交通方便性
B.声望或形象
C.位置
D.建筑形式
【答案】 C
10、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。

A.变动费用
B.固定费用
C.材料费用
D.人工费用
【答案】 A
11、某城市2010 年商品住房施工面积为1000 万m2，其中从2009 年跨入2010 年继续施工的面积为300 万m2，恢复施工的面积为200 万m2。

该城市2010 年商品住房新开工面积是（）万m2。

A.500
B.700
C.800
D.1000
【答案】 A
12、小跨度厂房是指跨度小于或等于（）米的单层工业厂房。

A.4
B.8
C.12
D.15
【答案】 C
13、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。

A.投资机会选择与决策分析阶段
B.前期工作阶段
C.建设阶段
D.租售阶段
【答案】 B
14、可行性研究报告正文的写作要点中（）是最关键的部分。

A.项目总说明
B.投资环境研究
C.规划方案及建设条件
D.项目经济效益评价
【答案】 D
15、会计差错的主要内容不包括（）。

A.原始记录和会计数据的计算、抄写差错
B.对事实的疏忽和误解
C.隐瞒或删除交易或事项
D.对会计政策的误用
【答案】 C
16、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。

A.区域结构分心
B.租买结构分析
C.供求结构缝隙
D.投资结构分析
【答案】 D
17、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。

同时租出，租客是王某。

当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。

A.剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和
B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和
C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格
D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和
【答案】 D
18、当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是（）。

A.净现值法
B.差额投资内部收益率法
C.费用现值法
D.内部收益率法
【答案】 C
19、房地产开发项目施工现场的安全由（）负责。

A.建筑施工企业
B.监理企业
C.房地产开发企业
D.施工合同中规定的单位
【答案】 A
20、( )是指房地产投资容易受到政府政策的影响。

A.易受政策影响性
B.存在效益外溢和转移
C.适于进行长期投资
D.最高最佳使用性
【答案】 A
多选题（共10题）
1、关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有（）。

A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡
B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离
C.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性
D.房地产泡沫通常会引起过度开发
E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发
【答案】 ABD
2、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是( )。

A.买地——建房——卖房
B.买房——经营
C.买房——出租——转售
D.买房——出租E 买地——开发——转让
【答案】 BCD
3、房地产置业投资的清偿能力指标一般有( )。

A.借款偿还期
B.利息备付率
C.偿债备付率
D.资产负债率E 速动比率
【答案】 ACD
4、房地产市场的法律制度环境包括（）等。

A.土地制度
B.住房制度
C.宏观金融政策
D.交易制度
E.产权制度
【答案】 ABD
5、房地产企业债务融资的主要资金来源有( )。

A.上市
B.增发新股
C.发行企业债券
D.住房抵押贷款E 信用贷款
【答案】 CD
6、出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（）等市场因素的影响。

A.销售收入
B.租金水平
C.运营成本
D.营业收入
E.出租率
【答案】 BC
7、开发商对投标人进行资格审查时应考虑( )。

A.企业注册证明、资金和财务状况
B.主要施工经历、投标人在施工的承建项目
C.技术力量简况
D.投标人的积极性E 投标人正在施工的承建项目
【答案】 ABC
8、可用于互斥方案比选的方法有（）。

A.净现值法
B.内部收益率法
C.动态投资回收期法
D.费用现值比较法
E.费用年值比较法
【答案】 AD
9、对置业投资来说，房地产投资经济效果的表现形式中，既可在处
置物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现的有（）。

A.租金收益
B.物业增值
C.股权增加
D.销售收入
E.开发利润
【答案】 BC
10、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。

A.导致房地产实际价值下降
B.导致房地产实际价值上升
C.加大投资者债务负担
D.抑制房地产市场需求E 增加房地产市场需求
【答案】 ACD
大题（共3题）
一、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租
赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获
得该房屋的拆迁许可证。

因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约
定室内自行装饰装修部分一并估价。

某房地产估价机构于2008年9
月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估
价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。

以下为该估价机构出具的
估价结果报告的片段。

一、估价委托人（略）二、估价机
构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市
场价格。

五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。

六、价值时点：2008年9月5日。

七、估价依据1．《中华
人民共和国城市房地产管理法》。

2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。

3．《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）。

【答案】
二、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条
件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

影响房地产变现能
力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。

一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，
使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。

例如，标
准厂房比特殊厂房的通用性差。

估价对象中，大型商场部分通
用性一般；办公楼部分通用性较好。

2．独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。

一般地说，独立使
用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。

估
价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。

3．可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否
可以分离开来使用。

容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；
反之，变现能力就较弱。

估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。

4．房地产开发程度：估价对象为在建工程，至
估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建
至裙楼四层，正进行施工。

由于在建工程不确定性因素较多，
估价对象变现能力较强。

5．价值、规模大小：一般地说，总价
值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。

例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。

估价
对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。

6．区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。

例如，郊区
的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内
的商业用房变现能力弱。

【答案】
三、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租
赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获
得该房屋的拆迁许可证。

因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约
定室内自行装饰装修部分一并估价。

某房地产估价机构于2008年9
月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估
价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。

以下为该估价机构出具的
估价结果报告的片段。

一、估价委托人（略）二、估价机
构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市
场价格。

五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。

六、价值时点：2008年9月5日。

七、估价依据1．《中华
人民共和国城市房地产管理法》。

2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。

3．《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）。

【答案】。