商品住宅价格的影响因素.
石家庄市商品住宅价格影响因素分析
中图分类号： ２ ３ ３ 文献标识码： Ｆ９ ． Ａ
宏观调控政策， 维护国 民经济稳定发展提 影响因素的主成分分析 供有效的理论依据 。 二、 商品住宅销售价格的影响因素 主成分 分析法也称主分量分析法， 旨 在利用降维的思想 ， 多指标转化为少数 把
收录 日 ：０２ ４ ８日 期 ２１ 年 月
根 据上文所分 析的影 响商 品住 宅价 人们对未来 有着 良好 的预期 ， 房地产 格的几个 因素 ， 本文选取 了 ９个变量来构 我们才能认识到房价持续上涨的成因 。 本 长 ，
价格 稳步上升 建模型 ， 它们分 别是 ： 商品住宅平 均销售 文 以石家庄市 的商品住宅 市场 为考 察对 市场一般会 出现供销两旺、
将原来个数 较多且彼 此相 关的 相关行业 的发展策略 ， 也间接影响了外来 和合 并， 使得 市场上供 出售 的土地和建筑 的前提下，
工作者在城市 中定居 的意愿与生活成本 ， 大量增加 。居 民 由于 失业 以及 收入 的下 指标 用线性组合 的方法转化 为新的个数 对住宅的需求 也会大幅减少 。 相反 ， 在 较少且彼此独立或不相关 的综合指标。 显然 不利于地方经济 的可持 续发展 。为 降， 伴 此 ，只有充分了解房价 的各种影 响因素 ， 经济高速增长期间 ， 随着 收入 的稳步增
房地产 开发企业土地购 置 房地产产业在我国是个新兴产业 ， 因此 ， 自 贷款利率对房产市场具有非常重要 产投 资额 （ ， ２ ｏ世纪八十年代 开始起 步，一直 以高速 的影 响。 房地产开发商和消费者 的借款能 费用 ， 房地产开发投资额 （ 。其 中， 其 度持续发展 ，到 目前 为止取得 了很大成 力如何 ， 与利率有直接的关系 。在供给方 商品住宅平均销售 价格 为被解释变量 ， 就。房地产业作为基础性和先导性产业 ， 面， 当利率下 降时， 地产开发 投资和房 余为解释变量 。根 据 ２０ —０ ０年 的《 房 ０ １２ １ 中 对我国的经济建设起着举足轻重 的作用 。 地产抵押贷 款将 源源 不断地涌 向房地产 国房地 产统 计年 鉴》 《 北统计 年 鉴》 、河 、
我国住宅销售价格的影响因素分析——以35个大中城市住宅价格为例
我 国住 宅销 售 价格 的 影 响 因素分 析
— —
以３ ５个大 中城 市住宅格 为例
孙 雪梅
摘 要 ：房价 问题关 系到国计 民生 。随着我 国房地产 市场迅猛发展 ，越 来越 多的 问题也暴露 出来，过 高的房 价 已经远远超过 了广 大居 民的购房承 受能力 ，并导致物价 总水平的不断攀升，通货膨胀压力凸现。房价 问题 己成为社会各界讨论的热点之 一。本文 以全 国３ ５个 大中 城 市 为研 究对 象 ，结 合 Ｐ ａ ｎ ｅ ｌ Ｄ ａ ｔ ａ 模 型 ，运 用 多元 回 归 分析 方 法研 究住 宅价 格 的 影 响 因素 。 面 板 数 据 分 析 结 果 显 示 ，人 均 可 支 配 收 入 对 住 宅销售价格 的影响最 为显著 ；同时，通过 比较 东中西部的模型 ，分析我 国住 宅销售价格的 区域差异 ，得 出三大地带城 市住宅价格的解释 变 量不尽 相同，即使相 同，其影响效应也是有差异的。在此基础上 ，本文提 出了相应 的政策建议。 关键词 ：住 宅价格 ；影响因素；Ｐ ａ ｎ ｅ ｌ Ｄ ａ ｔ ａ模型 ；回归分析
（ 一 ） 变量 选 取 与 模 型 建 立
指标 ；Ｇ Ｄ Ｐ 是反映一个地区经 济发展 的重要 指标 ；对于住宅长期 供给 ， 本文选取商品住宅竣工面积这一指标 。 综上所述 ，本文将选取市 区非农业人 口 Ｐ Ｏ Ｐ（ 万人 ） 、城镇居 民人 均可支配收入 Ｐ Ｄ Ｉ（ 元） 、恩格尔系数 Ｅ Ｎ Ｇ（ ％） 、Ｇ Ｄ Ｐ（ 亿元 ） 、商 品 住宅竣工面积 Ｈ Ｂ Ｓ（ 万 ） 这五个变 量作为分 析住宅价 格的解释 变量
3影响房地产价格的因素
（一）社会因素
6、房地产投机 、 一般而言，房地产投机对房地产价格的影响有三种情况： 引起上涨；引起下跌；稳定。 在某种情况下房地产投机行为可能起着稳定价格的作用。 但房地产价格低落，房地产需求较小时，投机者由于期 待日后房地产价格上涨而购房，造成房地产价格上扬； 而在房地产价格上涨是投机者又抛出房地产，增加房地 产行政区升格或将原来属于某一落后地区的地方划归为另一发 达地区管辖，会促进这一地区的房地产价格上涨；反之，则 会下落。 8、特殊政策 、 对于某些地区实行开放、优惠政策，往往会提高该地区的房 地产价格。 深圳市变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策， 中央决定开放上海浦东，都使这些地区的房地产价格上涨。
（一）社会因素
2、社会文明及教育状况 、 社会文明、人民的教育及生活水平，都足以引起房地产 的价格波动。随着人类社会文明程度的提高，一切公共 设施必然日益完善和普遍，同时居住环境也必然力求宽 敞舒适，凡此种种都会增加房地产的需求，从而影响房 地产价格水平趋高。正是基于此，高学历人口聚集地的 房地产价格高于周边的现象在生活中普遍存在。
（一）社会因素
8、心理因素 、 心理因素对房地产价格的影响有时也是不可忽视的。影 响房地产价格的心理因素主要有：购买或出售心态；欣 赏趣味；时尚风气；接近名家心理；讲究门牌号码或土 地号码；风水观念；价值观的变化，等等。
（二）经济因素
1、经济发展状况 、
经济发展状况将影响国民生产总值和国民收入。经济增长意味着国民生 产总值和国民收入的增加，金融景气，经济繁荣，就业增加，物价与工 资处于有利于经济发展的状态，用于生产、投资和消费的房地产的需求 增加，促使房地产的价格上升；反之，这房地产的价格下降。有研究表 明，房地产业的发展与国家的经济发展总体趋势基本一致。房地产价格 的变动趋势与经济循环大体一致，即经济状况的变化可能影响房地产价 格。 如日本经济曾经历的1959年“岩户”景气时期、1979年“微波”景气 年 岩户”景气时期、 如日本经济曾经历的 年 微波” 时期、 时期、1987年“内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。 年 内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。
经济因素
经济因素影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况、居民收入水平、物价、利率、汇率等。
一、经济发展国内生产总值的增长是反映经济发展的一个重要指标。
也是是对一个国家或地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量，从总体上反映了一个国家或一个地区的经济活动的总规模、综合实力和人民生活水平的高低程度。
GDP增长说明社会总需求也在增加。
社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。
二、居民收入居民收入水平及其增长对房地产、特别是住宅的价格有影响。
通常，居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上升。
至于对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。
所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。
如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响就不大。
如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上升。
如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因为其生活上的需要几乎已达到应有尽有的地步，边际消费倾向较小，所以其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大。
但是，如果他们利用剩余的收入从事房地产投资资或投机，例如购买房地产用于出租或将持有房地产当做保值增值的手段，则会影响房地产价格。
三、物价反映一般物价变动的主要指标有居民消费价格指数和生产资料价格指数。
居民消费价格指数是反映一定时期内居民消费价格变动趋势和变动程度的相对数。
商品房房价影响因素分析
㈥ ，以及政府房地产调控政策的： 影响 ， 但 小 ８随机 变量 ． 表 示 模 型 中解 释 变 量 之 外
的外生变量对因变量的冲击。
２ ． 数 据 的收 集
活 密切 相 关 ． 而且 还 关 系到城 市 的 可 持 续 这 种 影 响 无法 具 体 计量 ．因此 引 入虚 拟 变
２ ０ ０１ ２１ ７ ０ ６ ８ ５ ９ ． ６ ５ ３ ０ ９． Ｏ１ １ ０ ９ ６ ５ ５ ． ２ ９ ９． ２ １ Ｏ Ｏ ． ７ ３ ． １ ６ １ １ ０ ６ ２ ９ ８ ６ ７ ． ４ ６ ３ ４ ４ ． １ ２ ９ ５ ５ ２ １
２ ０ ０ ２
地 产 发 展对 改 善 居 民 居 住 条 件 、 加 快 城 市
２ ０ ０ ０ ２１ ｌ ２ ６ ２ ８ ０ ． ０ ４ ９ ９ ８ ９ ９ ２１ ４ ． ６ ９ ８． ５ １ Ｏ ０ ． ８ ２ ． ９ ７ ３ ４ ８ ５ ２ ５ １ ０ ４ ． ９ ４ ９ ８ ４ ． １ ２ ７ ３ ０ ３ １ ２ ０ ６ ３ ５ ４ ２ ５ ． １ ４ ３ ３１ ． ６１ ８ ４ ４ ０ ２ ． ３ ９ ７． ４ ９ ９ ． ４ ２ ． ６ ３ ９ ７ １ ４ １ ７５ ６ ６ ． ６ ３ ６ １ ４ ． ２ ２ ４ ３ ７ ８
１ ９ ９ ８ ～ ２ ０ １ １ 年 相关数据代入 Ｅ ｖ ｉ ｅ ｗｓ 软件 ． 形 式 为
具 体 数 据 如 下 表 Ｙ＝ ＋ ｐ １ Ｘ１ ＋ ｐ ２ ） （ ２ ＋ ｐ ３ ｘ３ ＋ ｐ ４ Ｘ４ ＋ ｐ ５ ｘ ５ ＋ 需要 进 行 了 相 应 的 处 理 ． 相 应 结论 。 所 示 Ｂ ６ Ｘ ６ ＋ Ｂ ７ ） （ ７ ＋ Ｂ ８ Ｘ８ ＋ Ｂ ９ ｘ９ ＋ Ｂ １ ０ Ｘ１ ０ ＋ ￡ 关键词 ： 商品 房 房 价 ； 房 价 收入 比 ； 房 其 中 ｄ 为截 距 项 ， ８ 、 １ ３ ： … …： 分 别
房价成本构成及影响因素
房价= 土地成本（30%）+建安成本
（20%）+ 销售管理成本（10%） +税费（15%）+开发商利润（25%）
土地是楼市的第一风向标
地价是推动房价继续上涨的必要条件
宁波近年土地成交楼面价与住宅成交价
从表中的两条价格曲线来看，房价随着地价上涨的关联性十 分清晰，当年地价上涨，那么第二年房价也会有一个相应的上 涨，如果将房价前移一年，两者具有高度的同步性。
传统的经济学定义，需求是价格的 反函数
中国房子价格涨得越凶，买家越疯 狂
国人历来对家情有独钟，房子作为 家的象征、体现及消费者的心理对 房价也有较大影响
消费者心理影响因素
圈地心理 养老心理 虚荣心理 投资心理 怕涨心理 传承基业心理 改善居住条件心理
销售管理成本（10%）
政策因素
各类福利住房政策、房价监管调控政策、公积金及房贷政策、租赁同权...这些政 策都会有效作用于房地产市场，并直接或间接地对房价产生影响
市场自我调节
房子作为一种特殊的商品，生产超过需要时，市场上供过于求，价格下跌，利 润减少；当价格跌到价值以下时，利润率低于平均水平，商品生产者就会缩减生 产，使市场上供给减少，求大于供，价格又会回升。 商品有消费和投机（投资）两种属性，对于消费类的商品，传统经济理论是适用 的。而一旦一种商品的投机（投资）属性高于消费属性时，情况就相反了
房价影响因素
人口因素 地价因素 政策因素 市场自我调节
人口因素
地区内人口越多，住房需 求就越大，在土地供应量 有限、住房供应量一定的 前提下，市场出现供不应 求，房产价格就会上升。
地价因素
地价和房价之间是可以进行粗略的换算和预测
房价= 土地成本（30%）+建安成本（20%）+ห้องสมุดไป่ตู้
住房价格影响因素分析及政策建议——以北京市为例
引言随着我国经济持续稳定的增长，人均收入不断提高，使得人们对住房的需求不断增加、房价不断攀升。
在此背景下，首都北京市在经济持续健康发展的同时，房价也达到极高的价位。
北京市房价的高涨已经成为十几年来经济社会主要关注的问题。
从国家统计局官网的数据来看，北京市的商品房均价从2000年的4456元每平方米攀升到2019年的38433元每平方米，是2000年的8.6倍。
房价与民生息息相关，大城市的房价过高使人们生活满意度下降，人们对逐年上涨和居高不下的房价越来越重视。
北京市作为当代年轻人向往的中心，房价过高所导致的居民住房矛盾显得尤为突出。
长久以来不断上涨的房价不仅影响了当地居民的正常消费，同时也对居民生活质量产生了负面影响。
对于城市和地区而言，高昂的房价会导致年轻人没有稳定居所，最终使人才流失，而近年来众多城市人才引进政策中都重点提到的购房补贴及人才公寓，这都是为了缓解这一尴尬局面。
党的十八届三中全会后，住建部明确将北京、上海、广州、深圳列入须从严执行限购限价调控的城市。
然而从土地出让阶段开始，经过房地产开发的一系列流程，其中有多方利益都需要得到保证，因此，单纯的限购限贷政策无法从根本上解决高房价问题。
要从源头上稳住房价，就要分析影响房价变动的主要因素。
本文通过stata 建立多元线性回归模型，实证分析研究北京市房价的主要影响因素，不但具有一定的现实意义，同时可以通过控制影响因素抑制房价的不断飙升，为政府宏观调控提供依据。
自20世纪90年代以来，业界专家学者对我国房地产价格的影响因素进行了多角度的研究。
主要有以下几个方面。
一是从包括房产和地产的角度出发，将房地产价格的影响因素分为土地价格影响因素和地上建筑影响因素，并在此基础上深入分析。
二是直接将房地产设为一个整体，并将其价格影响因素分为直接影响因素和间接影响因素。
三是从微观经济学角度出发，由供需关系分析房地产价格影响因素。
李继玲[1]通过收集2005—2015年与商品房价格有关的数据，得出三个与房价呈负相关的因素及三个与房价呈正相关的因素。
我国商品房价格的影响因素及控制措施
Value Engineering 1我国商品房价格现状1.1价格过高2005年随着中央稳定住房价格各项调控措施的落实，部分地区房地产投资增长过快的势头得到控制，房价涨幅趋缓。
宏观调控措施初见成效，但房价过高仍是一个亟待解决的问题。
2005～2007年世界商品市场的大牛市使得许多商品的价格都迅速上涨，出现了价量齐升的局面，我国的商品房市场也不例外。
从全国来看，这三年的商品房销售面积同比累计增长了81.7%，商品房销售价格累计上涨了34.3%。
2005～2007年商品房价格上涨幅度落后于交易量的上涨幅度，一方面体现了商品房需求强劲，居民购买力强；另一方面也为2009年商品房的价格快速上涨以及销售量的上涨埋下了伏笔。
实际上全国商品房销售量在经历了2008年的小幅下降后，2009年商品房销售量同比上涨了50.9%，商品房销售均价同比上涨20.75%，双双达到了历年之最①。
2010年70个大中城市房屋销售价格指数：房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。
2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，2010年6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。
其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。
与5月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。
2010年6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点②。
1.2投资性住房比例过大投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。
国际上这一指标的警戒标准为10%。
据有关部门调查，一线城市的房价暴涨主要是由投资、投机性需求炒上去的。
上海商品住宅价格波动因素分析
近年来，上海商品住宅价格波动较大。
一般来说，不动产价格变化的影响因素主要有供求关系因素、政策因素、货币价值变化因素、心理预期因素等。
笔者从这几个主要影响因素着手，尝试揭示不动产价格变化的原因。
一、供求关系因素 在市场经济中，当市场供求关系处于平衡状态时，商品的价格也处在稳定状态，一旦市场供求关系的平衡被打破，那么商品的价格也会随之发生变化。
商品住宅的价格受到市场供求关系的影响会产生相应变化。
（一）不动产商品的总体供求关系特点1.供给特点。
不动产商品的载体土地资源在地球表面的总量基本保持不变，已经使用的土地也无法通过人为的生产创造再重新生产出来，所以土地资源具有总量有限和不可再生的特点。
国家实行土地利用年度计划管制，对耕地实行特殊保护，集体土地不能自由流转，使得土地供应受到限制，特别是上海新增建设用地更是受到严格限制。
《上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》规定，“十三五”时期逐年减少建设用地增量，规划建设用地总量实现负增长，到2020年要守住3185平方公里的建设用地红线，并提出要盘活存量，在城市更新、工业区转型升级上做文章。
因此，上海土地市场供给量有限，总体上趋紧，其供给价格弹性较弱，供给量不能因为价格的持续上升而相应大幅上升。
2.需求特点。
随着经济和人口的增长，基础和配套设施不断完善，人们收入水平提高，加上不动产又是重要的投资品，所以人们对不动产的需求也是不断增加的。
由于不动产是人们生活的基本保障，一直以来又有“有恒产者有恒心”的中国传统文化观念，人们希望安居乐业、财产保值增值、物质传承，不动产的作用长期以来都是其他商品难以替代的，导致住宅的购买愿望居高不下。
不动产商品的总体需求价格弹性较弱，需求并不能因为价格的稳定上升而大幅下降。
３.不动产商品的总体供求特点对房价走势的影响。
商品住宅不动产的供给弹性和需求弹性都偏弱，是一种较为特殊的商品，这种特殊性造成不动产市场不能通过看不见的手实现有效调节，而是一再受到不动产市场总体供求关系不平衡的影响，从长期来看，不动产价格会呈现出总体上涨的态势。
城市商品住宅价格影响因素分析
【 关键词】 城市商品住宅价格 影响因子 因子分析 主成分回归 【 中图分类号】 ９． 【 Ｆ ３ ２ ３ 文献标识码 】 【 Ａ 文章编号】０６ ２２ （０８０ — ０４ ０ １０ — ０５２０ ）１ ０２ — ４ 【 作者简介】 高霞， 北京师范大学地理与遥感科学学院硕士研究生， 主要研究方向为城市开发与地价评估； 蒋立红，
三、 城市商品住宅价格影一因素的实证分析
本文 的影响 因素多数来源于 《 中国城市统计年鉴
２０ ） ０５ ．只有距海岸线的最短距离以及通过城市的国道 ）
数 量 是通 过 全 国交 通 图进 行度 量 获得 。 品住 宅 价格 数 商
口
维普资讯
据来源 于《 中国统计年鉴 ２０ ￣ 该价格是包括 了别墅 、 ０５ ，
律． 对促 进 商 品住 宅 价 格 与城 市 社 会 经 济 水 平 、 民 收 居
二、 城市商品住宅价格影一 因素的指标选择
影响同 ， 既有 主要 因素 。 又有次 要因素 ． 既有直接因素 ． 又有间接 因素 ， 影响城市商品 但
法 是 Ｈｅ ｏ ｉ 宅 价格 模 型 ， 宅 区 位 、 筑结 构 、 型 ｄ ｎｅ住 住 建 套
收入 、 规模 、 基础设施 、 环境等要素 的 ｌ ２项指标（ １， 表 ）
分析 其 与商 品 住宅 价 格 之 间的 关 系 。
特 征 、 里 环境 等 都 对住 宅 价格 有 直接 影 响 。 邻 由于 区位 、 人 文 及 自然 环境 的差 异 ． 种 因素 对房 地 产 的 发展 具 有 各 不 同 的作 用 ． 文 在 借 鉴 前 人 研 究 成 果 的 基 础 上 ， 本 以我 国 ３ 个 重 点 大 中城 市 ２０ ５ ０４年 商 品住 宅 价 格 为 因变 量 ．
城市商品住宅价格的影响因素研究——以重庆为例
ａ ｃ ｒ ｓ ｗ ｔ ｅ ｌ ｙ ｔ ｉ ｅ ｔ ｔｄ ｔ ａ ｔ ｅ ｐ ｃ ｆｃ ｍｍｅｃ ａ ｏ ｓ ｎ Ｃ ｏ ｇ ｉ ｇ ｗ ｌ ｂ ｎ ｒ ａ ｅ ｔ ｈ ｅ ｅｏ ｍｅ ｔ ｏ ｃ ｏ ｄ ｉ ｒ ａ ｉ ．Ｉ ｓ ｓｉ ｅ ｈ ｔ ｈ ｒ ｅ ｏ ｏ ｈ ｔ ｍａ ｉ ｒ ｉ ｈ ｕ ｅ ｉ ｈ ｎ ｑｎ ｉ ｅ ｉ ｃ ｅ ｓ ｄ ｗｉ ｔ ｅ ｄ ｖ ｌｐ ｎ ｆ ｌ ｌ ｈ
现 利 润 的基 本 因 素 ．同时 还 影 响 国家 和 地 方 政 府 制定 行 业 监 管 的决 策 人们 对 城 市 商 品住 宅 价 格分 析 往 往 基 于 眼前 市场
观 经济 状 况 的诸 多 影 响 ． 于 一 个 城 市来 说 ． 市 国 民 对 城 生产 总 值 、通 货 膨 胀 以及 城 市 固定 资产 投 资等 宏 观 经 济 指标 都 会 影 响 到商 品住 宅 的 价格 一般 来 说 ， 展 中 发 国 家城 市 宏 观 经 济状 况 与 房地 产 业 发 展呈 高度 正 相 关
ｐ ｃ ｆ ｏ ｉ ｒ ｅ ｏ ｍｍｅ ｃａ ｏ ｓ ． ｎｌ ｄ ｌｉ ｕ ｅ ｎ ａ ａｙ ｉｇ ｔｅ ｐ ｃ ｆ ｏ ｃ ｒ ｉｌ ｕ ｅ ， ｉ ｍｏ ｅ ｓ ｓ ｄ ｉ ｎ ｌｚｎ ｈ ｒ ｅ ｏ ｍｍｅ ｃａ ｏ ｓ ｎ Ｃ ｏ ｇ ｉ ｇ ｄ ｗｎｏ ｎ Ｔ ｅ ｒｓ ｌ ｓ ｏ ｈ ｓ ｉ ｃ ｒ ｉｌｈ ｕ ｅ ｉ ｈ ｎ ｑ ｎ ｏ ｔｗ ． ｈ ｅ ｕ ｔ ｈ ｗｓ
关 系 ． 市 国民生 产 总 值增 长 越 快 ． 宅业 发 展 速 度 也 城 住
越 快 通 货 膨胀 不 但 会 通 过影 响住 宅 名 义价 格 与 真 实 价 值 变动 来 影 响住 宅 价 格… 而且 会 激 发 消 费者 投 资 购 ．
西方经济学 中国房价的影响因素
一、商品房本身的价格（价值决定价格） 二、消费者对商品房的需求量（供求影响价格） 三、国家宏观调控 四、消费者收入以及社会收入分配的平均程度 五、消费者对未来价格的预期
六、消费者对未来收入的预期 七、人口数量和结构的变动
八、中国自古“居者有其屋”思想的影响
八、中国自古“居者有其屋”思想的 影响
“居者有其屋”是所有国人的梦想，许多人甚 至一生都在为拥有一套房子而奋斗。 拥有一套自己满意的住宅成为几乎所有家庭 的希望。然而，不断飚升的房价却让国人朴 素的理想与希望变得越来越渺茫.
九、商家、媒体的炒作
房子正常需求的旺盛，很大一部分是建立在 资产升值以及通胀预期之上的恐慌性购房和 投机性炒房 。 媒体不可能扭转市场预期，而只是通过报道 转折之时的种种信息，起到强化预期的作用， 真正决定市场的是市场本身。
四、消费者收入以及社会收入分配的 平均程度
收入分配与房价 收入差距大降低消费欲 国内绝大多数居民收入水平过低，最为重要 的原因是当前的收入分配差距过大，许多收 入分配政策不合理。
五、消费者对未来价格的预期
消费消费者对房价上涨的预期增强,一方面促 使更多的购房者积极入市购买,另一方面将会 为房价的上涨提供动力. 房价上涨预期继续攀高,未来房价很难下降.
六、消费者对未来收入的预期
消费者对当前经济形势的满意度和对未来经 济走势的预期乐观度上升，对未来就业和个 人收入增长预期乐观的消费者比重增加，消 费者即期消费意愿也随之有所增强。
七、人口数量和结构的变动
中国的人口数量的增长让中国不得不进行大 规模的住房生产 . 中国的城市家庭新增户数从2000年的约700 多万户上升到2008年的约1100多万户 . 每年市场化竣工的住房大约只有500多万套， 仅能满足不到一半新增家庭的需求。
商品住宅价格影响因素回归分析
Ｊ ａ ｎ ． ２ ０ ｌ ３
文章 编号 ： １ ６ ７ ４— ７ ０ ４ ６ （ ２ ０ １ ３ ） ０ １— ０ ０ ７ ５— ０ ５
商 品 住 宅 价 格 影 响 因 素 回归 分 析
张 秋 霞 ， 刘 文锴
（ １ ． 河 南理 工 大学 ， 河 南 焦作 ４ ５ ４ ０ ０ ０ ； ２ ． 焦作师 范 高等 专科 学校 ， 河 南 焦作 ４ ５ ４ ０ ０ ０ ） 摘 要 ： 以十 五 个代表 城 市 ２ ０ ０ ２～ ２ ０ １ １年 为例 ， 以灰 色关联度 分析 理论 为基 础 ， 对 影响 商品住 宅价格 的主要 因素进 行分 析 ， 得 到 六 个 关联 度 相 对较 高的 因素 ： 即居 民 消 费价格 指数 、 商品住 宅 开 发投 资 、 贷款利率、 人均 Ｇ Ｄ Ｐ 、 商品 住 宅 销 售 面积 、 城 镇 居 民人 均 可 支配收 入 ， 然后 对 这 六个 主要 影 响 因素进 行 回 归分析 ， 建立了 回 归模 型 ， 结果 表 明 ： 城 镇 居 民可 支配 收入 、 人 均 生 产 总值 （ Ｇ Ｄ Ｐ ） 是 商品 住 宅
个 百分 点 。其 中 ， 住宅 投 资 ４ ９ ３ ７ ４亿元 ， 增长 １ １ ． ４ ％， 占房 地产 开发 投资 的 比重为 ６ ８ ． ８ ％ 。全 国商 品房 新 开工 面积 为 １ ６ ． ２亿 ｍ ， 下降 ７ ． ２ ％， 其 中， 商 品住宅 新开 工 面积 为 １ １ ． ９ ９万 ｍ ， 下降 １ １ ． １ ％ 。２ ０ １ ２年 １～１ １月 ， 全 国商 品房 累计 销售 面积 ９ １ ７ ０ ５万 ｍ ， 同 比增 长 ２ ． ４ ％， 其 中， 商 品住 宅 实现 销 售 面积 ８ １ ５ ０ ０
上海住宅商品房价格影响因素研究
产投资 的力度 和关注度 。可 以从 一个 相对 的 角度来分 析商
品 房 价 的影 响 因 素 。
修 房地产投资包 括两方面 的内容 ， 品房屋建 设投 资（ 商 即 ３ 模 型 的 建 立 及 其 检 验 、 正
经过 整理 ， 据 如下表所示 ： 数
表 １
年份 屋 平均 造价 （ 平米 ）房 周百分 比 （ ）住宅 商 品房 房平 均售 价 （ ／ 米） 房 元／ 元 平
２０ ００ ２ ０１ ０ ２０ ０２ ２０ ０３ ２０ ０４ ２ｏ ｏ５ ２０ ０６ ２ｏ ０７
２０ ０８
住 宅 用 房 与 人 们 的 生 活 也 息 息 相 关 ， 们 不 妨从 上 海 住 宅 商 我 品房 的价 格 人手 阐述 房 地 产价 格 的 影 响 因素 问 题 。 因此 ， 文 本 后面 提 到房 价如 不特 殊 说 明都 是住 宅 商 品房 的价 格 。
响 ， 名 学 者羊 慧 明 就 曾 在 其 最 新 之 作 《 国 房 市 警 告 》 知 中 一 书 中 尖 锐 地 指 出 ： 地 价 将 导 致 官 富 民穷 ， 房 价 将 削 弱 中 高 高
资 产 投 资 的 情 况 ，０ ０年 一２ ０ ２０ ０ ８年 基 本 上 保 持 稳 定 增 长 的 态 势 ， 中房 地 产 投 资 比 例 日益 扩 张 。 之 所 以 选 商 品 房 投 其
城市商品住宅价格影响因素差异性研究——以武汉城市圈为例
上述 分析说 明 ， 大城市 房地产 发展 较为成 熟 ， 响其商 品 影 住宅价格 的主要 因素是房 地产 自由发展 的市 场因素 ， 中小城 而
市房地产发 展还处于比较混乱 的局面 ， 响其 商品住宅价格 的 影
主要 因素 多为非市场 因素 。由此 ， 本文建议 中小城市政府 部门 在制定 房价 调控措施 时应根 据 自身房地 产的具 体情 况进行 决 策 ， 意区 别于大城 市房价 的调控措 施 ， 勿盲 目跟风而 忽 应注 切 略实际 ， 自身房地产的健康发展 。 影响
由以上结果可知 ， 黄石市 和鄂州市 的商品住宅价格 与其 影
响因素的回归模型拟合效果很好 ， 且均能通过 Ｆ 检验和 ｔ 检验 ， 说明黄 石市 的地方财政 一般预 算收 入能够 很好地 解释 黄石 市
对 式（ ） ２所示模型进行检验 ， 得结果如下 ：
表 １ 回 归统 计 量
回 归 系 数 Ｒ 回归 系数 Ｒ 的 平 方 调 整 了 的 Ｒ 平 方 标 准 误 差
入、 地方财政一般预算收入 、 民消费价格指数 （ Ｐ ） 居 Ｃ Ｉ等六项指 标， 分析其与商品住宅价格之间的关 系。 选取 的各项指标与商品住 宅价 格的影响关系如下 ： 地区生
产总值 （ Ｄ ） 长 ， 使房 地 产使用 需求 和 资产需 求增 Ｇ Ｐ 的增 会促
加， 进而导致商品住宅价格上升 ； 口的增加 ， 人 家庭人 口的小 型
品住 宅价格的影 响最 大 ， 方财政一般预 算收入增 加一个百分 地
表１ 中相关系数 Ｒ＝ ． ５ ， 明武 汉市 的商品住 宅价 格与 ０ ９８说 ９ 武汉市的房地产开发投 资完成额及城镇居 民人均可 支配收入 高度相关 ； 复相关系数 Ｒ ＝ ． １ ， ｚ０ ９７说明武汉市的商品住宅价格 ９ 总值 ９． ％ ９ ７ 的变动可由回归解释 ， １ 即拟合效果很好 ； 调整后的
影响我国商品住宅价格因素分析
１住 格政策。 ） 宅价 住宅价 格政策是 指政府 对住宅价 格高 ｉ 低和涨落的态度及采取的相应管制或干预方式、 措施等， 包括 ｉ 对住宅实行市场调节价、 政府指导价或政府定价。住宅价格政 ｉ
策可分为两类： 一类是高价格政策， 另一类是低价格政策。 高价 ｉ
次是建材成本 ， 钢材和水泥是住宅建设中最为重要的建材 ， 在 Ｇ Ｐ不断增长， Ｄ 钢铁、 水泥等建材需求膨胀 ， 价格也一路 上涨， 加大了房产企业的开发成本。
工 程 进 程 控 制 和 作 业 面 的 验 收 程 序 应 制 定 相 应 的 奖 惩 办 法 。施 工 计 划 中 还 应 制 定 切 实 可 行 的成 品 检 验 制 度 和 相 应 的奖 励 和 惩 罚 制 度 。这 些 措 施 可 以有 助 于 提 高 工程 质 量 ， 减
要 经 过 灌 水 测 试 ： 属 管 道 埋 人 前 应 作 好 防 腐 处 理 ， 道 在 金 管
１管 线 安 装 监 理 的 组 织 协 调 原 则
以 合 作 的 精 神 统 筹 安 排 ， 合 协 调 施 工 作 业 面 以 及 施 综 次 序 。监 理 工 程 师 要 制 订 一个 科 学 合 理 的 综 合 管 线 安 装 工 程 施 工 计 划 ， 确 保 项 目进 度 和 质 量 。安 装 过 程 施 工 顺 序 中， 以 应 该 先 安 排大 管 后 安 排小 管 ， 安 排 支 架 和 吊架 后 安 排 管 线 。 先
一
…
一 ］ 一
影响我国商品住宅价格因素分析
ｉ
ｉ
影响 是使居民的消费需求结构产生相应变化。消费结构景 主要的变动指标是恩格尔系数。改革开放以来， 城镇居民家 庭 恩格尔 系数 已由 １７ 的 ５． ９８年 ７ ％下 降到 ２０ 的 ５ ０５年
商品住宅价格影响因素的相关度分析
三类 。一 般 因素 是 对广 泛 地 区 的房 地 产 价 格 形 成 有 所影 响 的因 素 ， 区域 因素是对 某 区域 的房地 产 价格 形 成 有所影 响 的 因素 ， 别 因素是 指 由于 个 别房 地产 本 个
价格通常随着时间和供求关系的变化而波动。
房地 产 价格 是多 因素相 互 作用 的结 果 ， 因素 对 各 房地 产价 格影 响方 向有 正 有 负 ， 响 程 度 有 大 有小 。 影
这些 因素 通常 可分 为一 般 因素 、 区域 因素 和个 别 因素
题 。一方面 ， 老百姓嫌房价难 以承受， 期待降价 ； 另一
低 的因素， 对相关方面控制合理房价 也有一定参考作用。 关键词 ：商品住 宅 价格 因素 相 关度 中图分类号 ：２ ３ ３ Ｆ ９ ．５ 文献标识码 ： Ａ ． 文章编号 ：０ ４—６３ （０ ８ ０ ００ ０ １０ １５ ２０ ）５— １７— ３
Байду номын сангаас
Ｔｈｅ ｒ ｌ ｔ ｄ ｄｅ ｒ ｅ ｏ ｏ ｅ ａ ｅ ｇ ｅ ｆｃ ｍｍ ｏ ｐ ｉｅ ｉ ｐａ ｔｆ ｃ ｏ ｈｅ ｍ ｅ ｃ ｎｄ ｓ ｅ ｉ ｎｃ ｎａ ｙ ｅ ｎ ｒｃ ｍ ｃ ａ ｔ ｒ ｏｆｔ ｒ ｈａ ｉｅ ｒ ｓｄｅ ｅ ａ ｌ ｚ ｓ
Ｇ ｏ ｍａ ｏ Ｓ ｎ ｕ ｂ ｏ ａ ｏ ｍａ ｏ ｇ ｙ ａ
（ Ｉ Ｎ Ｕ ｉｅ ｉ ｆ ｒｈｔ ｔｒ ｔ ｈ ｏ ｇ ７ ５ ） Ｘ ｎｖｒ ｔ ｏ Ａ ｃｉ ｃ ｅ ｅ ｎ ｌ ｙ ０ ５ Ａ ｓｙ ｅｕ ｃ ｏ １ ０
影响嘉兴市商品住宅价格变动的因素分析--以需求侧为视角
影响嘉兴市商品住宅价格变动的因素分析--以需求侧为视角
嘉兴市商品住宅的价格变动受到多种因素的影响，其中需求是
最重要的因素之一。
从需求侧的角度来分析影响嘉兴市商品住宅价
格变动的因素，主要包括以下几个方面：
1.经济因素
经济因素是影响嘉兴市商品住宅价格变动的主要因素之一。
当
经济发展水平高、社会财富增加时，人们购买商品住宅的能力也会
增强，从而导致住宅需求量增加，价格上涨。
相反，当经济萧条时，人们购买商品住宅的能力下降，住宅需求量减少，价格下跌。
2.人口因素
人口因素也是影响嘉兴市商品住宅价格变动的重要因素之一。
当城市人口增长或流入人口增加时，住房需求量也会增加，从而导
致商品住宅价格上涨。
相反，当城市人口减少或流出人口增加时，
住房需求量减少，价格下跌。
3.政策因素
政策因素也是影响嘉兴市商品住宅价格变动的重要因素之一。
政府的住房政策、市场监管政策等都会对商品住宅价格造成直接或
间接的影响。
例如，政府对房贷政策的调整、对房地产市场的调控
等都会对商品住宅价格产生重要影响。
4.市场供求因素
市场供求因素是影响嘉兴市商品住宅价格变动的另一个重要因素。
当供应量增加或需求量减少时，住宅价格会下跌；而当供应量
减少或需求量增加时，住宅价格会上涨。
因此，了解市场供求情况对于预测市场价格趋势非常关键。
综上所述，以上几个因素都是影响嘉兴市商品住宅价格变动的重要因素。
通过了解市场需求，我们可以更好地预测商品住宅价格变动趋势，制定更科学的住房投资策略。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
商品住宅价格的影响因素
【关键词】房地产业;商品住宅;影响因素房地产业作为国民经济的支柱产业之一,其关联和扩散效应很强,直接或间接影响着前向或后向产业的发展,对国民经济既可能有促进作用,还可能产生负面影响。
其中,商品住宅产业作为房地产业的组成部分之一,对经济发展和社会安定也有重要的影响。
商品住宅价格的影响因素有很多,分类也有很多种,我们采取两种比较广泛的分法,下面将分别予以介绍。
1 商品住宅的自身与外部影响因素
1.1 商品住宅自身的因素包括
(1)区位因素:区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。
区位因素是一个综合性因素,分为位置、交通、周围环境和景观、以及外部配套设施等因素。
(2)实物因素:实物因素主要分为土地实物因素以及建筑物实物因素。
(3)权益因素:房地产利用的限制主要有房地产权利的设立和行使的限制、房地产使用管制以及房地产相邻关系的限制,因此权益因素主要包括权利状况、使用管制以及相邻关系因素。
1.2 商品住宅的外部因素主要包括以下几点
(1)人口因素:居住房地产的需求主体是人,人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小的一个基本因素,人口的数量和人口素质以及人口构成等状况对房地产价格有很大的影响。
(2)制度政策因素:影响房地产价格的制度政策因素只要有房地产制度政策、税收政策、金融政策、相关特殊政策以及有关规划和计划等。
(3)经济因素:影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况、物价水平、居民收入水平以及利率汇率等。
(4)社会因素:影响房地产价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化及房地产投机等。
在政局稳定、社会秩序良好、房地产投资渠道正常的地域,其商品住宅供需关系较为稳定。
如果出现区域动乱、社会不稳定等情况,该地域的商品住宅需求量会相应的减少,导致商品住宅价格降低。
(5)心理因素:影响房地产价格的心理因素主要有购买或出售时心态、个人欣赏水平偏好、从众心里等。
(6)其他因素:包括国际因素以及一些其他因素。
2 商品住宅需求与供给影响因素
商品住宅需求影响因素主要有人口、家庭可支配收入、商品住宅价格、对市场的预期以及政策因素等,具体如下:
(1)人口:人口的多少对商品住宅的需求量影响特别大,人口的增加,家庭规模的增大等因素都会使得人们需求面积增大,从而影响商品住宅的需求量。
(2)家庭可支配收入:消费者只有需求但是由于自身经济条件的现实,对住宅的潜在需求形成不了现实的购买,这种需求不是有效需求,因此家庭可支配收入的增加,可以使得居民对商品住宅的需求由潜在的需求转化为现实的住宅需求,并且随着家庭可支配收入的增长,对商品住宅的品质等要求更高,由此产生新的消费需求。
(3)商品住宅价格:商品住宅价格的高低直接影响着居民需求的多少,当商品住宅价格比较低时,以自住型需求的消费者会积极购买,形成需求,当商品住宅价格较高时,投资者会积极购买。
(4)市场预期:如果市场预期较好时,自住型需求者以及投资者会提前释放消费,如果市场预期商品住宅价格将下降,则自住型需求者以及投资者会待市场好转时释放消费。
(5)政策因素:政府政策的变动、税收的变化对商品住宅需求的影响很大,如购买住房可以享受一定的税费减免等政策,会使得住宅需求量增大。
商品住宅供给的影响因素主要有土地供应量、对市场的预期、成本价格比、税收政策因素等,具体如下:
(1) 土地供应量:土地是商品住宅得以存在的基础,土地供应量的大小直接影响着商品住宅的规模以及价格成本,当土地供应量小,在一定时间范围内商品住宅的供给量相应的减少,价格成本上升,当土地供应量过大,在一定时间市场上,商品住宅的供应量增大,价格成本下降,这样将造成国土资源流失,土地资源没有得到最大的效益,因此政府相关部门应当合理规划,合理制定土地的供应量,使得商品住宅的供应量符合市场需求。
(2)市场预期:当开发商对市场情况预期较好时会加大投资、加大开发力度,提高商品住在的供给量,在未来市场预期不理想的情况下,开发商会减少投资、减小开发力度,甚至会惜盘捂盘,从而使得商品住宅供应量减少。
(3)获利能力:开发商和其他商品供应者一样,受利益的驱使下对商品住宅进行开发,当开发商所开发的商品住宅价格比其成本高时才能获利,并且当利润率高于或者等于最低获利能力时,开发商才会继续投资继续提供商品住宅。
(4)税收政策因素:税收、信贷政策、政府相应政策的变化会影响商品住宅的供应,税收直接影响着商品住宅的成本,信贷直接影响着开发商的融资能力,相应制度政策的实施也影响着开发商的开发与投资,因此税收政策因素对商品住宅的供应有非常重要的影响。
参考文献:
[1] 兰峰.房地产开发与经营[D].北京:中国建筑工业出版社,2008.4.
[2] 刘洪玉,张宇.从紧货币政策下房地产市场的发展[J].中国金融(专题:房地产市场调控与发展),2008.8.
[3] 张原、刘琳.住宅市场现状分析与预测[J].经济与管理研究,2006.4.。