我国商品住宅价格影响因素分析

我国商品住宅价格影响因素分析

在城市化不断深化与发展的今天，越来越多的农村人口进入城市，而进入城市首先要解决的是“住”的问题，1994年7月，国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，开辟了国内商品房市场，任何一种商品都受着价值规律的支配，通过价格体现价值。商品住宅的价格不仅是一个民生问题，更是一种经济现象，其价格的高低除了受国家宏观经济政策与经济发展水平影响之外，还与社会货币投放总量、城市提供的公共服务的广度与深度、城市商品住宅用地供给、银行信贷政策、以流转税为主体的房地产业税收体系及商品住宅自身品质等因素相关。

标签：商品住宅；房价；土地供给

1994年7月，国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，但鉴于当时的历史条件，该项制度进展缓慢。直到1998年，《进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》的发布，使得在全国范围内逐步停止了住房实物分配，实现住房分配货币化，即取消福利分房，同时建立了公积金制度，进而开创了国内商品房市场。这一市场伴随着市场经济的不断发展与完善，让越来越多的农村人口进入到城市中，而商品房价格作为一个民生问题，不仅牵动着想要融入城市的人口，也关联着城市中已有居民的生活，更深刻的影响着国民经济的运行。

1、宏观经济因素分析

（1）国家GDP总量。自从98年以来，我国GDP年均增长率达到了8-9%，截止2016年三季度，GDP总量已达到了60万亿。商品住宅作为在全国统一市场中流通的一种商品，其价格也应随着经济的不断发展增长同步上涨。

（2）人均可支配收入。宏观经济总量增长的同时，受分配制度的影响，每一个社会分工的参与者可以支配收入的多少也直接影响到房价的涨跌。作为合理房价判定国际通行标准则的住宅平均总价与家庭收入比，国际标准为6倍，在经济较为发达的城市，这一比例达到了12倍，甚至更高。

（3）货币政策。任何商品的价值都需要通过货币金额体现出来，货币投放量直接反馈在商品住宅房价上，我国M2（广义货币总额）从2007年的不足40万亿，到2013年的110多万亿，货币总量增加了近三倍[1]，对应的作为正常流通的商品住宅的价格也应发生变化。

（4）国家对商品住宅产业的定位。2003年8月，国务院出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为国民经济的支柱产业。在城市化这一个现代中国最大的经济发展动力的背景下，商品住宅产业在国内受到了足够的重视，引来了其他社会经济部门的资金。

（5）以流转税为主的商品住宅税收体系。我国现阶段商品住宅的税收主要

集中在流通环节，这些税收成为了房价的一部分，由消费者一次性支付，这样的制度的安排与欧美国家将商品住宅税收的大部分放在持有环节则有所不同[2]。

2、供求关系因素分析

（1）从供方角度来看。直观的来看，房地产商是商品住宅的直接提供者，其实追根问底，一切住房都是依附于土地之上的产品，而我国以公有制为主体的经济结构决定了土地归国家所有或者集体所有，而能够进入土地市场的土地，第一步必然是由国土部门进行的土地出让。土地作为住房的第一手生产资料，其供给由地方政府直接管控。我国土地利用的基本政策为：土地国有、有偿使用、用途管制、集约节约。为了确保18亿亩的耕地红线[3]，为了城市规划的长远发展，土地的供给数量、时间、地块位置不仅仅由地方政府掌握，而土地用途、土地容积率、建筑密度等规划指标由地方规划局具体规定。

（2）从给方角度来看。住房使用周期长、总价高的特点，决定了大多数城市居民不能够以一己之力、一时之能来完成住房的购买，这往往就需要进行借贷，除了亲朋好友的借贷之外，随着住房市场的发展，银行的住房贷款成为了政策如同土地供给一样，是住房市场的根基之一--银根。除了贷款利率这一指标之外，首付比例、利率浮动，以及二套房相关政策、公积金与商业贷款的政策差异，银监会每一项对住房利率细微的调整都牵动着购房者的心，进而并发的力量往往能够将一波波楼市的下跌再次推向新的高潮。

3、区位因素分析

（1）城市之间。我国的区域经济上，各个地区之间分工较为明确，不同的主导产业造成了我国经济区域差距较大的特点；同时由于不同城市行政级别的差距，造成一线、二线、三线等不同城市提供公共服务能力的差距。在这样的差距的基础上，使得不同等级城市对人口的吸附能力出现了较大的差异，进而在商品住宅潜在消费人群上出现了差异，影响着不同城市之间的商品住宅价格。例如在上海可以轻易看到世界一流的交响乐演出，而在四川的某个偏远县城，能做到与全国院线同步上映电影就已是相当不易了，而这两地的房价也是天差地别。

（2）城市之中。就算在同一城市中，由于教育资源、医疗资源、公共绿地资源、就业资源等的分布不均，也使得即使是同一城市中，商品住宅的价格也有着较大的波动。例如北京的优质教育资源主要集中于三环以内，使得学区房的价格长期居高不下。在上海广州等城市的大型医院附近（瑞金医院、南方医院等），往往也以医院为中心形成了相对的商品住宅价值高地。而在这些一线城市的远郊，即使基础设施较为完善，由于提供公共服务品质的能力较城市中心有着一定差距，商品住宅价格出现了相应幅度的下降。

4、其他因素分析

（1）游资助推。市场波动是指市场自发性的波动，而非宏观政策影响。每一次房价涨跌的背后，除了刚需持有的推动之外，还有着以获利为目的的资本的

背影[4]。虽然有着二套房限购、利率差异等政策的影响，但在市场实际运行过程中，通过资金杠杆、首付贷、社保证明等因素，商品住宅的涨跌幅度被进一步放大。

（2）住宅品质。商品住宅作为一种商品，除了其自身的价值之外，还有着使用价值，在一般的建筑施工质量之上，近些年更加注重的是住宅门窗、电梯、楼宇硬装、外墙材料、小区景观等细节上的材料选用及施工品质，物业管理、智能社区、小区自带医疗教育资源，也日渐成为影响商品住宅价格的筹码。

在城市化这一现代中国最大的经济背景之下，商品住宅作為“人”在城市化进程中要解决的首要问题，其价格不仅仅受国家宏观经济景气程度及政策的影响，也受地方城市建设用地市场投放量与行信贷政策的交互式影响。商品住宅在满足其最基本居住需要的前提下，价格的高低则更多地取决于其周边能够为购房户提供公共服务的能力，而这一能力的高低和其所处城市规模的大小与住宅在城市中的位置有着较大关联。

参考文献：

[1]焦振华.我国货币超发的成因及其对房地产价格的影响[J].湖北社会科学，2015，06：87-92.

[2]肖良生.房地产税基争议前瞻[J].中国房地产，2016，13：61-64.

[3]颜玉华.耕地红线是我国粮食安全生命线[J].调研世界，2011，04：29-33.

[4]侯长江，赵息.国内资金偏好炒房的原因与对策研究[J].青岛大学学报（自然科学版），2011，04：87-94.

[5]彭文生.城镇化的地产利好被高估[J].中国房地产业.2014.8