商品住宅价格的影响因素及合理性判断标准探讨

商品住宅价格的影响因素及合理性判断标准探讨[摘要]商品住宅价格的合理性及其判断标准对购房者来讲非常重要，本文首
先对影响商品住宅价格的因素进行分析，在此基础上提出了判别商品住宅价格合理性的方法，供参考讨论。

【关键词】商品住宅；价格；合理性；影响因素；判断标准
一、引言
进入二十一世纪，随着我国经济的发展、城市化进程的不断推进，房地产市场得到了飞速发展，但在改善居住条件的同时由于房价高企造成的经济、社会问题日益凸显。

近年来，商品住宅价格的不断升高除了自身建造成本的提高之外，还有许多其他因素的作用，如何清晰的认识房价从而判断房价的合理性不仅对于购房者和投资者非常重要，对于政府进行经济的宏观调控也有重要的参考意义。

二、影响商品住宅价格的主要因素
1．自然环境和人为环境因素
（1）区位：对房地产价格有相当大的影响，甚至可以说区位是影响商品住宅价格的自然因素中最为明显的一个条件，国外学者提出影响房地产的三要素，认为“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。

这一观点凸显了该因素的重要作用。

（2）地质地形：地形平坦，可节约房地产开发费用。

良好的地形地质条件可促使房地产增值。

（3）气候条件：适宜的气候条件，对居民、资金、物质等的流动都具有极大的吸引力，由此将增加房地产的潜在价值。

此外，自然灾害及地块的面积、形状等对商品住宅的价格也有一定的影响。

而人为因素主要包括由于人们生产、生活所产生的噪声、大气污染和水污染等，这些因素对住宅价格的影响往往是负面的。

2．社会因素和政治因素
（1）人口状况与家庭规模：从需求角度看，人口数量的增加是住宅需求增加的主要贡献力量，因此人口数量与住宅价格呈正相关。

而家庭规模的变化也对住宅的需求起到一定的影响，随着中国社会文化传统的不断变化，家庭规模由过去的几代人共居的大家庭向现在的小家庭规模逐步转变，家庭规模的减小造成家庭数量的增加，也进一步增加了对住宅数量需求的增加，从而影响住宅的价格。

（2）土地出让制度：由于地价与房价之间的特殊关系，土地制度的变化也成为今年来住宅价格不断升高的主要原因，尤其是区位较好的地段，土地出让制度带来的竞争使得土地价格迅速攀升，造成房价的快速升高。

（3）城市规划：城市规划中合理用途、规划中拟完善基础设施、享受国家优惠政策的区域，其房地产价格极具潜在的增值价值。

（4）房地产税收及政策：房地产涉及的税费种类繁多，总体税负较高，不同的课税种类及税率对房地产价格的影响也不同。

就商品房来说，各种税费的增加和税种的增加必然会增加其售价。

在考虑课税对房地产价格的影响时要注意课税的问题，如果某种房地产课税可通过一定途径部分或全部转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就不明显甚至不起作用。

此外还要考虑到课税对房地产市场各方的不同影响。

（5）特殊政策：政府采取的某些特殊政策可对房地产价格以很大的影响，例如我国深圳、珠海和青岛等城市，国家为吸引外商投资和发展经济，采取了许多非常开放和优惠的特殊政策。

投资环境的明显改善，带动了房地产的迅速发展，也导致了房地产价格的大幅度上涨。

（6）政治安定状况：一般而言，以政治稳定，政权稳固，社会安定，房地产价格会上涨，反之，则会引起房地产价格下跌。

3．经济因素
（1）财政金融状况：
房地产行业是我国国民经济的支柱产业，涉及面非常广，投资额度也非常高，因此国家和地区的宏观经济状况对房地产也的影响也非常明显。

近年来我国经济的快速、健康发展使得我国的财政金融状况良好，对房地产业起到了很好的保障作用，当然，一定程度上也造成了房地产价格的上涨。

（2）收入、物价和利率：对于刚需购房者和投资者来讲，自身收入水平的提高是选择购买或投资的基础，物价的高低和利率水平是外界的影响因素。

当居民自身收入水平大幅提高，会刺激潜在购房者将一部分资金投入市场，从而形成有效需求，可能会引起房地产供求关系的变化从而影响价格。

近年来，由于通货膨胀造成的物价上升也是房地产价格上升的外在影响因素；而利率的变动对消费者心理的影响非常明显，也可能影响人们对市场的期望，从而影响房地产价格。

4．其他因素
（1）房地产投机：房地产投机对房地产价格的影响比较复杂，它可以引起房地产价格的上涨和下跌，有时也起到稳定房地产价格的作用，这要看当时的具体条件，包括投机者的素质的心理。

在市场价格保持稳定时，对未来房地产市场预期乐观的投资者会进入市场进行投资，从而带动房地产价格的上涨；反之，当市场预期较差时，持有房地产的投资者会选择抛售，从而引发整个市场的波动，造成房地产价格的下跌。

（2）国际局势：如果国际局势动荡不安，则会直接或间接引起房地产价格下跌。

特别是当一个国家或地区受到战争或其他严重威胁时，大家会很少置办房地产，争相抛售房地产，于是房地产出现供过于求，势必导致其价格下滑。

此外，影响房地产价格的因索还有心理因素，价值观念等，尤其在土地私有制国家，它们对房地产价格也有相当的影响。

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三、商品住宅价格合理性的判别标准
我国商品住宅价格快速增长，同时经济水平（特别是居民收入）也在快速地增长．我们知道，商品住宅价格水平应该是一个相对的概念。

我国房价水平到底如何?应该用足够多指标和标准加以全面衡量．而国内关于这个问题的研究大都基于房价收入比进行的，本文利用房价收入比和租售比两种方法加以比较研究。

合理房价判断理论依据住房价格水平合理与否，没有一个统一的标准。

借鉴国内外经验．一般情况下，我们可以采用“租售比”和“房价收入比”两大标准来判断住房价格是否相对合理。

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按照国际惯例，市场状况良好的情况下，房地产的租售比一般保持在1∶300到1∶200之间。

如果某一地区的房屋租售比低于1∶300，说明该地区的房地产市场价格偏高，对于购房者来讲此时的房地产投资空间很小，且有很大风险。

反之，若租售比超过1∶200，说明这一地区的房地产价格处于低位，仍有较大的上涨空间，适宜入市投资。

对于房价收入比，同样存在一个合理的区间。

按国际惯例，一般合理的房价
收入比取值在4-6之间，如某一地区该指标取值高于6，则说明该地区的房价已超出平均购买能力，房价偏高；反之，则房价偏低，适宜入市投资。

当然，不同国家和地区的经济形态以及房地产市场的特征有差别，房屋的类型也有高低之分，该指标不能一概而论，需要根据不同的情况作相应的调整，国内游学者曾提出我国合理的房价收入比在4-9之间；依此来看，目前很多城市的房价已远高出居民的购买能力，属于高位运行，将来市场出现泡沫破灭的可能性较高，作为投资者来讲，需谨慎考虑其风险。

参考文献
[1]马毓,张曙朝,徐万生.房地产价格特性及其影响因素的分析[J].房地产评估,2003,(8):8-10.
[2]何跃,张峰.对我国住宅房地产价格合理性的分析[J].统计与决策,2008,(13)：96-98.。