商品住宅价格的影响因素及合理性判断标准探讨
商品住宅合理价格分析——以南京市鼓楼区为例
波动 ． 这 说 明 我 国 上 市 公 司监 督 体 制 已 经 有 所 完 善 ． 能 够 为 投 资者 进 行 投 资 提 供 建 议 ． 并且 从 另 一方 面说 明股 价 能 反 映
一
财 务 问题 的 困境 ， 必须 从改善股权结构 入手 ， 逐 步 降低 上 市 公 司 的 股权 集 中程 度 ， 使 公 司股 权 多 元 化 。 ３ ． 提高 投 资 者 的 素 质 股 市 是 一 个 风 险 与 收 益 并 存 的市 场 ． 很 多 投 资 者 在 进 行
定 的会 计 信 息 。 ３ ． 本 文 只对 ２ ０ １ ２年 的 数 据 进 行 了 分 析 。 即 只 选 取 了截
面数据 ， 如果对其它年度 的数据进行 同样的实证分 析 。 会 有
投 资 时有 时会 存 在 盲 目 ． 从众心理 ， 在 投 资 方 面 他 们 风 险 意
识差 ， 从 而产 生 了一 系 列 的不 理 智 的 投 资 行 为 。尤 其 是 新 人 市 的投 资 者 ， 还 没 有 养 成 通 过 正 规 渠 道 阅 读 上 市 公 司 信 息 披
监会应加大稽查力度 ． 同 时还 应 加 大 惩 罚 力 度 对 披 露 误 导 信 息 等 违 法 行 为 要 依 法 处 理 。 使 信 息 要 充 分 体 现 时效 性 ， 有 效 性 和 充 分 性 。 从 而 不 仅 要 对 投 资 者 更 好 的 投 资 提供 建议 ． 同 时也 要 为 预 测 我 国 的经 济 走 势 提 供 有效 数据 。 ２ ． 上 市 公 司 要加 强 财 务 治 理 公 司治 理 是 上 市 公 司获 得 长 足 发 展 的 关 键 。 财 务 治 理 是 公 司治 理 的核 心 ， 因 此 优 化 公 司 的 财 务 治 理对 公 司 的 自身竞 争优 势 和 地 位 的提 高 有 着 重 要 的 作 用 。在 财 务 治 理 中 ， 股 权 结 构 是 否 合 理 对 财 务 治 理有 着很 大 的影 响 力 。 因 此 针 对 我 国 １ ５ ８
我国住宅销售价格的影响因素分析——以35个大中城市住宅价格为例
我 国住 宅销 售 价格 的 影 响 因素分 析
— —
以３ ５个大 中城 市住宅格 为例
孙 雪梅
摘 要 ：房价 问题关 系到国计 民生 。随着我 国房地产 市场迅猛发展 ，越 来越 多的 问题也暴露 出来，过 高的房 价 已经远远超过 了广 大居 民的购房承 受能力 ，并导致物价 总水平的不断攀升，通货膨胀压力凸现。房价 问题 己成为社会各界讨论的热点之 一。本文 以全 国３ ５个 大中 城 市 为研 究对 象 ，结 合 Ｐ ａ ｎ ｅ ｌ Ｄ ａ ｔ ａ 模 型 ，运 用 多元 回 归 分析 方 法研 究住 宅价 格 的 影 响 因素 。 面 板 数 据 分 析 结 果 显 示 ，人 均 可 支 配 收 入 对 住 宅销售价格 的影响最 为显著 ；同时，通过 比较 东中西部的模型 ，分析我 国住 宅销售价格的 区域差异 ，得 出三大地带城 市住宅价格的解释 变 量不尽 相同，即使相 同，其影响效应也是有差异的。在此基础上 ，本文提 出了相应 的政策建议。 关键词 ：住 宅价格 ；影响因素；Ｐ ａ ｎ ｅ ｌ Ｄ ａ ｔ ａ模型 ；回归分析
（ 一 ） 变量 选 取 与 模 型 建 立
指标 ；Ｇ Ｄ Ｐ 是反映一个地区经 济发展 的重要 指标 ；对于住宅长期 供给 ， 本文选取商品住宅竣工面积这一指标 。 综上所述 ，本文将选取市 区非农业人 口 Ｐ Ｏ Ｐ（ 万人 ） 、城镇居 民人 均可支配收入 Ｐ Ｄ Ｉ（ 元） 、恩格尔系数 Ｅ Ｎ Ｇ（ ％） 、Ｇ Ｄ Ｐ（ 亿元 ） 、商 品 住宅竣工面积 Ｈ Ｂ Ｓ（ 万 ） 这五个变 量作为分 析住宅价 格的解释 变量
本科毕业论文：当前我国商品房价格过高的原因与对策研究【范本模板】
当前我国商品房价格过高的原因与对策研究工程管理专业062：王飞指导教师：魏黎明内容摘要：近年来，我国房地产市场发展迅速，商品房价格过高问题严重，这必然给国民经济的健康发展与人民的日常生活带来一系列问题。
本文围绕房地产市场的运行机制而展开，从多维视角分析了商品房价格的构成元素，以期了解房地产价格形成机理,分析出商品房价格过高的原因及对策.在方法上，本文通过定性与定量、宏观与微观相结合的方法以及文献研究法,综合运用经济学和社会心理学等相关知识,对当前房地产市场的基本特征和商品房价格上涨的原因进行了探讨。
在内容上,本文描述了中国房地产市场发展的基本态势;指出了造成我国商品房价格上涨的多方面因素，包括我国房地产市场供求失衡，商品房开发建设成本增加，投资性购房增长过快,以及传统文化、非理性预期等.最后在此基础上,提出了若干调控与稳定房地产市场的对策及建议，以期有助于我国房地产市场的健康发展。
关键词：商品房价格上涨；宏观调控；不平衡供求；投资1 导言2009年初以来，我国房地产市场量价齐升，市场需求得到集中释放.前8个月,全国商品房累计销售面积4.94亿平方米，同比增长42。
85％，而2008年同期是下降近15个百分点；销售额上涨更快,前8个月商品房销售总额达23464。
7亿元，同比增长69.86％,而2008年同期是下降近13个百分点[1]。
在成交量急剧放大的同时,房价同比涨幅由负转正，环比连续6个月正增长.8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0％，涨幅比7月份扩大1个百分点，这是自年初以来房屋销售价格连续第2个月同比上涨；环比上涨0。
8%,环比连续6个月正增长［2］。
1.1 写作背景及意义房地产业从复苏到繁荣，在改善居住环境、拉动经济增长以及提升城市面貌方面功不可没。
但与此同时，房价上涨的速度也远远超出了居民收入的增长速度，部分大中城市的房价收入比短短几年内迅速超过10 倍以上，而该指标国际公认的合理区间是3至6倍[3]。
合肥市住宅价格影响因素分析
【 文章摘要】 叠 近年来，我 国房地产市场 的持续升 温现 象 受到 全社 会的 关 注 ，政 府 先 后 出 台了 一 系 列 宏 观 调控 政 策调控 房价 ，然 而 ， 能取 得 预 期 的效 果 。 由 于房地 产 未 价格的 变化受到 多种因素合 力影响的结 果 ’多 种 因素 的 影 响 程 度 也 是 不 一 样 的 因此 ，本文 以合肥 市 住 宅房 地产 业 为 例 ， 入 分析 影 响 合肥 市 住 宅价 格的 深 影 响 因素 ，具 有 一 定 的实 践 意 义。 童 【 关键词 】 毫＿ 。 “ 合 肥 ；住 宅 房 地 产 ； 价格 ；影 响 因 素０
二 、市 场供 求与 价格 变化
供给与需求是影响房地产价格的直接 因素，也是形成房地产价格 的两个最终因 素。房地产需求是指消费者在各种可能的 价格下 ，对房地产产品愿意 并且能够购买 的数量。房地产供给是指生产者在某一特 定时期 内，在每一价格水平上愿意而且能 够 租 售 的房 地 产 商 品 量 。房 地 产 价 格 。 房地 产 价 格 随 着供 求 关系 的 变 化上 下波 动 ，一 般 来 说 是 由市场 的供 给 和 需 求决 定 的 ，与 需求正相关 ，与供给负相关。因此引起需 求 和 供 给 变 动 的 因素 对 房地 产 价 格 的 影 响 是非常大的。
狈 代 商 业 ＭＯＤ Ｒ Ｂ Ｓ Ｎ Ｓ Ｅ Ｎ Ｕ ＩＥ Ｓ
、
．
、
３ ％。
（） ８．
三 合肥 住 宅价格 的 影响 因素
４ 、消 费 者 的住 房 消费 意 识 对 住 宅 价 格 的影 响 。住 房 消 费 观念 是 指 消 费 者 对于 住房消费所持有的态度和看法 ，是指导？ 肖 费 者购 买 住 房 的 价值 判 断 。近几 年 来 经 济 快 速 发展 ，居 民 收入 稳 步提 高 ，金 融 和货 币政 策 环 境 宽松 ，人 民 币升 值 和 外 资 大量 流入房地 产 ，居 民个人投 资理财 渠道单 形 成 了 “ 买 不 如早 买 ” “ 小 不如 迟 、 买 买 大” 的 消费 预 期 ，并 加剧 了住 房 购 买市
合肥市住宅商品房价格影响因素及预测研究
文化背景和价值观念对购房者的需 求和偏好产生影响，进而影响住宅 商品房价格。
区域因素
地段价值
地段价值是决定住宅商品房价格的重要因素之一，包括地理 位置、交通状况、商业氛围等。
周边设施
周边设施的完善程度也会影响住宅商品房价格，如教育、医 疗、商业等设施的齐全程度。
04
合肥市住宅商品房价格预测模型构建
参数设置
根据数据特征和模型要求，设置合适的参数，包括平滑系数、迭代次数、隐藏层 节点数等。
结果解释和预测
结果解释
对模型拟合结果进行解释，分析各影响因素对住宅商品房价 格的影响程度和方向，以及模型的有效性和可靠性。
预测
利用训练好的模型对未来住宅商品房价格进行预测，为政策 制定者和开发商提供参考。
06
03
合肥市住宅商品房价格影响因素分析
政策因素
宏观经济政策
财政政策、货币政策、产业政策等都会对房地产市场产生影响，进而影响住宅商品房价格 。
房地产政策
政府对房地产市场的调控措施，如限购、限贷、税收政策等，都会对住宅商品房价格产生 直接影响。
城市规划政策
城市规划的调整和实施，如土地供应、城市改造、交通基础设施等，也会对住宅商品房价 格产生影响。
未考虑区域差异
研究中未考虑到不同区域之间的 房价差异，未来可以针对不同区 域进行深入研究，以便更好地了 解各区域房价的影响因素。
缺乏动态分析
本研究主要进行了静态分析，未 考虑时间序列因素对房价的影响 。未来可以引入时间序列分析方 法，对房价进行动态分析，以便 更准确地预测房价走势。
07
参考文献
参考文献
02
有助于房地产企业和投资者做出更为明智的投资决策，以降低
上海市住宅价格影响因素及未来走势研究
者对 上述 问题 进 行 了积 极 深 人 的探 索 和思 考 。例
题 日益成为社会关 注的热点 ，上海市作为中国最 大的城市和金融中心，房价过高引发 的居民住房
矛 盾显 得 尤 为 突 出。 国 家统 计 局 调查 数 据 表 明 ， ２１ ００年 １月 ，上 海 市 房 屋 销 售 价 格 同 比 上 涨
为 ２０ ～ ０ ０ 上海 市房 价 总体 上 升趋 势 。施 建 ０５ ２ １ 年 剐 、唐代 中 （ ０６ ２Ｏ ）通 过 Ｇ Ａ Ｃ Ｓ模 型 求 出 回 调 走
低 的 ２０ 第 四季 度 上 海 市 房 价 预 测 值 。 王 威 ０６年 （０９ ２０）通过 动态模 型得 出上海 市房 地 产价格 远 期
经济 指标 ，运用 主成 分 分 析法 进 行 分 析求 出上 海
１ 研 究 方 法 与 相 关研 究 回顾
房 价 的影 响 因素 问题 与 房 价 的未来 走 势 问题
一
直 是房 地产行 业 讨 论 的焦 点 和 悬 而未 决 的两 大
难题 。面对上 海 市 居高 不 下 的房 价 现 状 ，大量 学
月 中 国城 市房价 排 行榜 》 中 ，上 海市 更 是 以住房
市房 地产市场 和经济 发展水 平高 度正相 关 的结 论 。 谢叙 炜 （０６ ２０ ）通 过对 上 海 市 房 价 与 地 价 关 系 的
均价 ２ １６ ０８ 元高居全国城市第二。高位徘徊和不
断上涨 的房 价使 得 购房 成 为 上海 市 居 民最 为 艰难
即：需求 因素 ，供给 因素 ，市场因素 ，土地 因素。选取主成分代表指标 ，通过 多元回归方法求 出其 与上海
市商品住 宅价格的 回归方程 ，并以此为依据进行预测分析 。分析结果显示 ，需求因素为影响上海市住 宅房 价的 最主要 因素 ，供求矛盾推 动了上海市 商品住 宅价格 的持 续走 高，并在 未来一段 时间仍 然保 持上升 趋 势。文章 最后从政府监管和需求者角度 分别给 出了相关建议 。
透视石家庄市房地产价格变化特点和影响因素
透视石家庄市房地产价格变化特点和影响因素摘要：近几年,石家庄市房地产开发日趋看好,需求活跃,房价涨幅在07年和09年都分别居全国前列,房价的变化成为购房者最关心的话题。
从石家庄市近年房地产发展的基本情况,我们可归纳总结房价变化特点,分析影响房价波动的主要因素,进而提出平抑房价的几点建议。
关键词：房地产;价格;特点;影响因素从2003年起,石家庄的楼市就以较快的投资增速持续、快速地发展,开发投资力度不断加大,商品房销售红火,增势强劲,预售行情持续看涨,房地产投资成为石家庄市经济发展的一个亮点。
一、近几年石家庄市房地产发展情况近几年来,石家庄市房地产经历了较快的发展,投资总额、投资增速都屡创历史新高,即使是在08年遭遇金融危机的情况下，石家庄市的房地产市场也得到了较快的恢复和反弹，在开发项目、销售面积和销售价格上都得到了较快的增长。
在销售面积上，从石家庄市房管局的相关数据和分析来看，2009年1-12月，市区商品房成交面积494.65万㎡，商品住房432.05万㎡，同比分别增长201.41%、252.41%，商品住房供求增量比=0.91：1。
2010年1-2月，市区商品房成交面积71.4万㎡，商品住房60.83万㎡（含经济适用住房2.34万㎡），同比分别增长158.7%、178.65%，商品住房供求增量比=1：0.46。
商品住房供需基本平衡，基本能够满足群众的购房需求。
在销售价格上,则表现为量增价涨。
2009年市区商品住房成交均价为3897元/㎡，12月份成交均价为4101元/㎡，同比增长11.17%，月环比增长0.29%。
2010年1-2月，市区商品住房（含经济适用住房）均价为4063元/㎡，同比增长12.39%。
从每月的成交均价看，市区商品住房成交均价呈现小幅上扬的趋势，总体较为平稳，没有出现大起大落的现象。
以上数据说明,目前石家庄市房地产市场总体情况向好,开发规模扩张迅速,投资、开工、销售同步增长,市场需求增长旺盛,销售价格稳中攀升,市场整体仍处于健康、有序的发展态势。
城市商品住宅价格合理性实证分析
海市近 几年 的 商品住 宅价格 合理 性进行 了实证分析 。
关 键 词 ： 品 住 宅 ； 格 合 理 性 ； 合 评 价 商 价 综
Ｄ ：０ ３ ６ ／．ｓｎ １０ —３ ８ ２ １ ． ３ ０ ６ ＯＩ １ ． ９ ９ｊｉｓ ． ０ １７ ４ ． ０ １ １ ． ３
中 图 分 类 号 ： ２ ３ ３ Ｆ ９． ５
图 Ｉ 我 国城 市 商 品住 宅 合 理 性 指 标 体 系
收 稿 日期 ：０ １Ｏ ６ ２ １一 ３１ 基 金 项 目 ：０ ０年 度 教 育 部 人 文 社 会 科 学 研 究 规 划 项 目（ ０ Ａ６ ０ ７ ） ２１ １ ＹＪ ３ ０ ７
作者 简介 ： 赖一 飞（ ９ ４ ） 男， １ ６ ， 江西人 ， 士 ， 博 武汉 大学 经济与 管理 学院 副教授 ， 究方 向为项 目管 理 ； 研 龙倩 倩 （ ９ ８ ， ， ￣Ａ 武汉 １ ８ 一） 女 湖 Ｉ ｓ 大 学 经 济 与 管 理 学 院 硕 士 研 究 生 ， 究 方 向 为 项 目管 理 ； 雅 （ ９ ９ ） 女 ， 北 人 ， 汉 大 学 经 济 与 管 理 学 院 硕 士 研 究 生 ， 研 周 １８ ， 湖 武 研
第２ 卷 第 １ 期 ８ ３
２ ｌｇ 月 ０１ ￣． ７
ห้องสมุดไป่ตู้
科
技
进
步
与
对
策
ＶＯ１２８Ｎ Ｏ． ３ ． １
Ｓｃ ｅ ｃ ｉ ｎ ｅ＆ Ｔｅ ｈ ｌ ｇｙＰｒ ｇ ｅ ｓａ ｌｃ ｃ ｎｏ ｏ ｏ ｒ ｓ ｎｄＰｏ ｉｙ
Ｊ ． ｕ１２Ｏ１ １
城 市 商 品住 宅价 格 合 理 性 实证 分 析
住 房 支 １
出 比
如何判断房价的合理水平
如何判断房价的合理水平？邓郁松2012-08-22 11:25:28 来源：中国经济报告 2012年第2期近年来，国家出台了一系列房地产调控政策，以遏制部分地区房价过快上涨势头，使房价回归到合理水平。
但房价的合理水平如何确定，目前各界人士在认识上还存在较多差异，有必要对房价合理水平的判断标准进行讨论和研究。
一、判断房价合理水平的主要指标从国际经验看，在判断房价的合理水平方面，主要采用三类指标。
1.通过房价收入比判断房价的合理水平。
房价收入比，一般定义为一套住房的价格是一个家庭年收入的多少倍。
借助房价收入比来评价房价合理性，就是计算出房价收入比之后，再看它是否大于某个数值。
如果大于，就说明房价过高；如果小于或等于，就说明房价不高。
由于具有计算简便、涵义直观等优点，房价收入比目前是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标。
不同机构对房价收入比的定义略有差异。
联合国对房价收入比的定义是：住房市场价格的中位数和家庭年收入的中位数之间的比值；世界银行对房价收入比的定义则是：住房市场价格的平均数和家庭年收入的平均数之间的比值。
两种计算方式得到的结果也有所差异。
据测算，一般情况下采用中位数定义得到的房价收入比计算结果约为平均数定义下的1.2倍。
房价收入比虽然具有计算简便、涵义直观的特点，但其最大缺点和应用难点则是难以准确确定合理区间。
很长一段时间里，我国学者经常引用“4至6倍”做为“国际标准”，但事实上，由于各国经济发展水平、人口状况、资源禀赋条件等差异很大，房价收入比并不存在一个绝对化的合理区间。
即便从世界银行的调查情况来香，各国房价收入比的差距也是巨大的（见表1）。
而美国次贷危机爆发前全国房价收入比的最高值也没有超过5倍，仍处于“4至6倍”的所谓“国际标准”区间内。
从本质上说，房价收入比反映的是特定地区土地和劳动力两种资源的价格关系，由于不同国家、不同区域之间的土地和劳动力两种要素的资源禀赋存在较大差异，不同国家、不同区域之间房价收入比存在较大差异有其必然性。
住房价格影响因素分析-天津市
1 绪论1．1 研究背景与意义房屋是满足人类生活的基本需求之一。
对老百姓来说，住房问题是一个亟待解决的问题。
最近这些年，快速增长的经济虽然给人们带来了很多福利，但带来了一些问题，如：使得我国很多地方的住房价格飙升，许多人也因此变成了“房奴”。
再加上一些人的炒房行为，使得越来越多的人经济压力陡增，无法再承担起住房的代价。
住房问题给人们的日常生活带成了一定的困扰。
一直以来，国家都在密切关注住房问题，为此出台了许多调控房价的政策；同时也在不断对住房制度进行改革，以保障房地产市场的健康发展。
从产业角度分析，迄今为止，房地产行业仍然是国家经济生活发展的重要基础。
而房地产业的良好运行不仅有利于国内生产总值的增长，而且还可以促进经济持续、健康发展。
根据相关数据，可以发现从总体来看我国商品住房的销售面积在2005-2018年呈现不断增加的态势，分别在2008、2014年出现小幅度下跌情况，自2016年销售面积的增加速度放缓。
官方数据显示，截至2019年12月，全国288个主要城市中，一共有130个城市的住宅房屋平均价格与上一阶段相比呈现上升趋势。
住房价格的演变，是与人们的日常生活和经济发展都密切相关的。
研究住房价格的影响因素，不仅可以帮助我们深入了解住房价格并掌握它的核心内涵，而且可以更加准确地对房价的未来走向进行预测。
这不但能为购房者的决策提供一些帮助，也有利于国家部门更好地制定相应的政策对房价进行宏观调控。
1．2 国内外研究现状国外关于住房价格的影响因素的研究开始得比较早。
在19世纪初期，Alonso、Mills和Muths首先发表了关于住宅价格影响因素的论文。
他们采用均衡分析方法，研究了土地价格和住房价格之间的关系。
而Olsen和Multh[1]从中发现了影响住房需求的表达式，可以看出住房的需求量受到家庭平均收入、房屋价格、其他商品价格等因素的影响。
在1996年，Abraham和Hendershoot[2]研究得到了住房价格影响因素的模型。
政策因素对北京商品住宅价格的影响分析
政策 是国家政权机 关、政党组织或 其他社会政 治集 团为 了 达到一 定的 目的，以权 威形式标准化地 规定在一定 的历史时期 内，应 该遵循 的行动原则 、采取的一般 步骤 和具体措施 。在房 地产 市场 中，政府通过制 定一系列 的政策 ， 比如土地政策 、信 贷政策和税 收政策 ，通过这 些政策影响影 响房地产市场 的供 求 关系 ，从而达到合 理引导和 调控房地产市场价格的 目的 。 土地政策及用地制度对北京商品住宅价格 的影响 土地 政策及用地制度 是宏观调控房价 的一项重要措施 ，其 推行对土地成 本、土地 的交 易费用及土地获 得的难易程度上有 很大 的影 响，从而对北京商 品住宅价格产 生一定的影 响。在 影 响北京 商品住宅 价格的土地政 策中 ，土地招 拍挂 这一土地政策 的推行对 其有着重要 的影响 。 土地 “ 招拍 挂 ” 出让 引起 土 地价 格上 涨 的实质 是 引入 市 场机制对土地 真实价格 的显化 。 《 招标拍卖挂牌 出让 国有土地 使用权规定 》这个 政策 出台以后 大城市基本都 开始实行 了招拍 挂制度 ， 比如广 州 、上海 、深 圳 。而 此前 ，北 京市将近 ９ ％ ０ 的 土地都是通过协议 方式转让 的。土地协议 出让方 式是一种缺乏 公开 、平等竞 争的非市场型交 易行为 ，不能体现 市场的供求关 系 。而实 施 “ 拍挂 出让 土地 ，则 充分 引入 了市场竞 争机 招 制，不 同需求者 为获得土地展 开激 烈竞争 ，决定 地价的是客观 的市场供求关系 ，避 免 了人为主观 定价 ，从而体现 了市场经济 等价交换和公 正、公开 、公平交 易的基本准则 ，使土 地的市场 价格真正得 以实现 ，使土地资源在竞争中得 到优化 配置 。 招拍挂前后 开发商土地成本变 化影响北京商 品住 宅价格 。
商品房价格合理性问题研究
住 房 租 售 比 一 每 平 方 米 月 租 ／ 平 方 米 房 价 ＝ ６ ． ５ 每 ４ ２／
２ ７４ ０ ９— １： ２． ３２ ９４。
地 产 已经 成 为 整 个 国 民经 挤 中 影 响 广 泛 、 模 巨 大 、 用 显 规 作 著、 令人关注 的一个 重要产业 。然而 ， 国房地 产市 场仍存 我
． 题 。 因此 ， 清 楚 我 国 商 品 房 价 格 现 状 如 何 ， 其 是 否 合 ２ ３ 分 析 结 果 及 其 代 表 性 弄 及
理 ， 响 其 合 理 性 的 因 素 是 什 么 都 是 我 们 现 阶 段 应 该 关 注 影
的问题 。
通 过 以 上 分 析 ， 其 在 住 房 收 入 比 上 可 见 北 京 市 区 房 尤 价 明显 过 高 ， 且 由 于 商 品 房 价 格 过 高 ， 致 房 屋 租 售 比 也 并 导
趋 于 偏 高 的 事 态 ， 其 是 经 济 发 达 的 一 线 城 市 。 根 据 国 家 尤 年 全 国房 地 产 市场 年 度 统 计 数 据 。数 据 显 示 ，０ ０年 ， 国 ２１ 全 统 计 局 的数 据 加 权 计 算 ，０ ９年 我 国城 镇 居 民 的 房 价 收 入 ２０ 商 品 房 销 售 面 积 １． ３ 平 方 米 ， 品 房 销 售 额 ５ ２ Ｏ４ 亿 商 ． ５万 亿 比为 ８ ７ ， ． ６ 由此 可 看 出 ， 国城 镇 的 住 房 收入 比仍 处 于 不 合 我 元 ， 估算 全 国商品 房 销售 均 价 为 ５３ 据 ０ ４元 ／ 方 米 。 以北 平 理范 围， 国商品房价格 普遍偏高 。 全 京 为 例 ， 京 市统 计 局 、 北 国家 统 计 局 北 京 调 查 总 队 ２ １ ０ ０年 ６ 月 １ 日发 布 的 数 据 显 示 ，０ ０年 一 、 季 度 北 京 市 商 品 住 ３ 我 国商 品房价 格过 高的原 因 ７ ２１ 二
关于中国房价影响因素的实证分析
成都理工大学课程论文题目：关于中国房价的实证分析学院商学院＿专业经济学班级 10级课程名称计量经济学学号＿ 201008030310学生姓名屈彬指导教师高辉成绩2012.11目录一、引言 (3)二、文献综述 (4)（一）国外的研究 (4)（二）国内的研究 (4)（1）关于房价的影响因素 (4)（2）关于房价的政策措施方面 (5)三、变量选取与模型设定 (5)（一）被解释变量的选取 (5)（二）解释变量的选取 (5)四、数据的收集与模型的估计 (6)（一）数据的收集 (6)(二)参数估计 (7)（三）模型检验 (9)⑴经济意义检验 (9)⑵拟合优度和统计检验 (9)（3）计量经济学检验 (10)五、依赖于实证分析的结论 (15)六、对策建议 (16)七、参考文献 (17)关于中国房价的实证分析摘要：进入新世纪以来，我国房价持续不断的上涨，尤其是2008年以来房价更是成为很多中国人不能承受之重。
房价远远超出了一般工薪阶层经济承载能力，房价的持续上涨成为居民购房一大难题。
普遍认为土地财政政策和民间过度投机性投资是造成房价上涨的重要原因，本文对房价上涨的典型影响因素进行计量经济分析，通过Eviews软件建立计量经济模型，确定房价上涨的影响因素。
分析结果表明房价的上涨主要受城镇居民人均消费性支出和房价收入比两大因素的影响，其中房价收入比起到决定性作用，对房价的上涨具有重大影响，城镇居民人均消费性支的变动对房价的上涨也起到一定的作用。
关键字：房价收入比OLS 估计商品房房价一、引言改革开放以来，特别是1998年推行城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。
同时，随着城镇居民住房观念的重大转变，住房商品化新体制的基本确立，以及房地产产业投资的持续快速增长，使得以商品住宅为主的房地产业成为了国民经济的重要支柱产业。
经济发展越来越快，人民生活水平日益提高，也就开始有能力去尝试买房了，所以房产商才有利可图，但社会保障体制发育不健全，人们的社会生活有很大的不确定性，例如对养老的担忧，对通货贬值的担忧，对子女未来命运的担忧等等。
武汉市商品住宅价格的影响因素及预测
武汉市商品住宅价格的影响因素及预测摘要：房地产业是我国国民经济重要的组成部分，近年来房价问题成了人们热议的话题。
本文通过建立灰色关联度模型对武汉市商品住宅房价的影响因素进行了分析，并建立房价与这些因素的多元线性回归模型了。
关键词：灰色预测 matlab 线性回归 spss房价问题是近几年人们热议的话题，“买房贵，买房难”成为当今社会的一大问题，已经严重的影响到了社会的和谐发展。
政府在也在不断的出台政策进行宏观调控，这些举措在一定程度上防止了房地产市场的大起大落，维护了房地产市场的可持续发展。
本文通过建立灰关联度模型对影响房价的因素进行分析，然后建立灰色预测模型，运用matlab对2013年武汉市房价进行预测。
1.灰色关联度模型与求解：收集的有效数据，建立房地产价格灰色关联度模型，并分析确定影响商品房销售价格的重要因素。
1.1模型假设：为了方便讨论假设世界政局近几年不会出现非常大的波动且不存在其他影响商品房价格的主要因素，同时所提供的数据都是准确无误的，还有世界经济在短期内没有大的波动。
1.2模型的建立2.灰色预测模型的建立与求解：3.目前房价虚高原因由研究结果可以发现地价过高是使得房价过高的最重要原因。
日益增加的人口在不断的蚕食原本就稀缺的土地资源。
地价是房屋成本的重要组成部分，房屋的成本过高，必然会导致售价的增加。
同时，人均可支配收入和人均gdp体现了人民总体生活水平的提高。
人民购买能力的增加将提高房屋的购买需求，从而一定程度上也抬高了房价。
另外，房地产的收入已经成为每一个地方政府的绝大部分收入。
在这种情况下，地方政府要维持高昂的行政成本；同时又要以各种优惠（也就是减少地税）政策吸引投资，这就使地方政府不得不想办法节流并增收。
增收的办法就是提高土地成本，也就提高了房价。
4.处理房价问题手段探索：4.1政府土地政策的调控作用土地是房地产生产建设过程中最重要的投入要素，在我国城市土地国有制度背景下，土地政策作为房地产经济的外部冲击因素，往往通过调整土地市场的供应方式、供应数量、供应结构对土地市场产生影响，进而作用于房地产市场。
长沙市商品住宅价格影响因素及调控措施探讨
摘 要 ： 商 品住 宅价格是 多种 因素发展 变化共 同作 用的结果 。通过 分析长沙 市商 品住 宅市场现 状 ， 提 出了影响长 沙市 商品住 宅价格 的 因素 包括人 口、 行政 、 经 济、 心理 、 区域 等 ， 从 而提 出 了调 节有效供 应 、 保 障供 需基 本平衡 、 加 强和 完善 宏观 监 测 体 系等 对 策 。
２ ０ １ ｌ ￣６ ｑ・ ， ２ ０ １ ２ ￣６ Ｆ Ｉ Ｋ沙 ｔ 内走ｇ） ｎ一 品住宅口 Ｉ 诵比建
●
１ 长 沙市 商 品住宅 市场现 状
１ ． １ 商 品 住 宅 价 格 处 于 中部 “ 洼地”
图２ ２ ０ １ １年 ６月 ＂２ ０ １ ２年 ６月长 沙 内 六 区 新 建 商 品 住 宅 供 销 比走 势
１ ． ２ ２ ０ １ ２年 上 半 年 商 品 住 宅 市 场 量 价 齐 跌
２ 长 沙市 商 品房价 格影 响 因素
２ ． １ 人 口因 素 （ Ｉ ） 人 口数 量 。 本 地 居 民 是 房 地 产 需 求 市 场 的 主 要 力 量 。房 地产市场 的需 求量和价 格将 随着 人 口数量 的增 加而 增加 ， 反之则会 降低商 品住宅 的需 求和 价格 。 目前 ， 长 沙市 人 口数 量 为 ７ ０ ４万 ， 而 长 沙 市 正 朝 着 能 容 纳 千 万 人 口 的 大 都市迈 进 ， 由此带来 的市场需求量 非常 巨大 。 （ ２ ） 人 口结 构 。人 口构 成 是 影 响房 屋 需求 量 的 重 要 因 素 之 一 。不 同 的 年 龄 层 、 文 化水 平 、 收入 、 家 庭 规 模 等 对 住
数 据来源： 世联地产 。
有调 查 表 明 ， 长 沙市 ２ ０ １ １年 城 镇 人 均 可 支 配 收 入 为 ２ ７ １ ６ ３元 ， 居 省会城市第 ６ 位， 在 与武 汉 、 郑州 、 南昌、 西安 和 重庆等 ５个邻 近及 同等城 市 的对 比中 ， 长 沙人 均 可支 配 收 入具有 较 明显 的优 势 ， 但 房 价 比这 些 城 市 低 。２ ０ １ １年 楼 市 调控政策 效应逐步 显 现 ， ２ ０ １ １年 长 沙 市 内 六 区 商 品 住 宅 均 价５ ９ ８ ９ 元／ 平 方米 ， 同 比上 涨 ４ ． ６ ％ 。２ ０ １ １ 年 长 沙 市 内 六 区 商品住宅 成交均 价 为 ６ ８ ４ ０元／ ， ２ ０ １ ２年 前 三季 度长 沙 市 内六 区商 品住 宅 成交 均 价 ６ ４ ４ ８元 ／ 平米， 比去 年 同 期下 降
城市商品住宅价格影响因素差异性研究——以武汉城市圈为例
上述 分析说 明 ， 大城市 房地产 发展 较为成 熟 ， 响其商 品 影 住宅价格 的主要 因素是房 地产 自由发展 的市 场因素 ， 中小城 而
市房地产发 展还处于比较混乱 的局面 ， 响其 商品住宅价格 的 影
主要 因素 多为非市场 因素 。由此 ， 本文建议 中小城市政府 部门 在制定 房价 调控措施 时应根 据 自身房地 产的具 体情 况进行 决 策 ， 意区 别于大城 市房价 的调控措 施 ， 勿盲 目跟风而 忽 应注 切 略实际 ， 自身房地产的健康发展 。 影响
由以上结果可知 ， 黄石市 和鄂州市 的商品住宅价格 与其 影
响因素的回归模型拟合效果很好 ， 且均能通过 Ｆ 检验和 ｔ 检验 ， 说明黄 石市 的地方财政 一般预 算收 入能够 很好地 解释 黄石 市
对 式（ ） ２所示模型进行检验 ， 得结果如下 ：
表 １ 回 归统 计 量
回 归 系 数 Ｒ 回归 系数 Ｒ 的 平 方 调 整 了 的 Ｒ 平 方 标 准 误 差
入、 地方财政一般预算收入 、 民消费价格指数 （ Ｐ ） 居 Ｃ Ｉ等六项指 标， 分析其与商品住宅价格之间的关 系。 选取 的各项指标与商品住 宅价 格的影响关系如下 ： 地区生
产总值 （ Ｄ ） 长 ， 使房 地 产使用 需求 和 资产需 求增 Ｇ Ｐ 的增 会促
加， 进而导致商品住宅价格上升 ； 口的增加 ， 人 家庭人 口的小 型
品住 宅价格的影 响最 大 ， 方财政一般预 算收入增 加一个百分 地
表１ 中相关系数 Ｒ＝ ． ５ ， 明武 汉市 的商品住 宅价 格与 ０ ９８说 ９ 武汉市的房地产开发投 资完成额及城镇居 民人均可 支配收入 高度相关 ； 复相关系数 Ｒ ＝ ． １ ， ｚ０ ９７说明武汉市的商品住宅价格 ９ 总值 ９． ％ ９ ７ 的变动可由回归解释 ， １ 即拟合效果很好 ； 调整后的
重庆市商品住宅价格变动趋势及影响因素的实证研究
文献 标识 码 ： Ａ
文 章 编 号 ：６ ４ ５ ８ （０ １０ — ０ ８ ０ １７ — ７ ７ ２ １ ）２ ０ １ — ３
进 行 分 析 ， 立 的模 型 为 ： ｔ Ｃ １＋ （） ＋ ３Ｘ３ Ｃ ４ 建 Ｙ ＝ （） Ｃ ２Ｘ２ Ｃ（） ＋ （） Ｘ４ Ｃ５Ｘ５ Ｕ 。其 中 ： ＝ 房 均价 ， ２ 重 庆市 常 住人 口 ＋ （） ＋ ｔ Ｙ 住 Ｘ＝ 数 ． ＝ 年 期 储 蓄 利 率 ，４ 重 庆 历 年 国 民 生 产 总 值 ； Ｘ３ 一 Ｘ＝ Ｘ： ５ 房地 产 开 发项 目住 宅 每 平 方 米 造 价 ． ｔ Ｕ 为其 他影 响 房价 的没有 纳入 模 型 的因素 。基 本 假定 如下 ： 第一 ， 零均 值 假定 ．即在 给定 Ｘ 的 条件 下 ， ｉ ｉ Ｕ 的条 件 期望 为 ０ 。第 二． 同方差 假 定 ， 即对 于每 一个 给 定 的 ＸｉＵ 的条 件 方差 ，ｉ 都 等于某 个 常数 第 三 ． 自相关假 定 ， 无 即随机 扰动 Ｕ 的 ｉ 逐 次预 测值 互不 相 关 ， 者说 对 于所 有 ｉ ｉＵ 和 Ｕ 的 或 和 ，ｉ ｉ 取值 互不 影 响 第 四 ． 随机 扰动 项 Ｕｉ 与解 释变 量 Ｘｉ 不相 关 第 五 ， 正态 性假 定， 即假 定 Ｕ 服从 均值 为零 ， 差 为 仃 ｉ 方 的正态 分 布 本 － 三个 瞧 人
和重 庆 地 区生 产 总 值 两 因素 对 商 品住 宅 价 格 影 响显 著 ．
存 款利 率 因素 的影 响不 明显 。 为 了进 一 步验 证 上述 结果 的可靠 性 ．分 析模 型 的各 变 量变 动趋 势进 行 对 比 ， 图 ２ 见 。
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一 一 ． — —
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论商品房价格的合理确定
取 费 基 数 。个 别 开 发 商 在 计 算 开 发 管 理 费 时 ， 代 收 费 、 业 用 房 建 入 市 的 策 略 ． 领 巩 固 市 场 份 额 。 将 营 占 设 费 等 纳入 基 数取 费 ， 样 会 加大 商 品房 售 价 。 这 不 可 预 见 费 指 在 编 制 项 目经 费 预 算 时 难 以 预 料 ． 在 研 究 过 程 而
层 建 安 成 本 一 般 在 １ｏ 一１０ 元 ， 左 右 ， 高 层 建 安 成 本 一 般 在 盘 定 价 时 就 有 较 大 的 自 由 度 通 常 购 房 者 在 购 买 房 产 之 前 会 考 虑 产 ２ ｏ ５０ ｍ １０ 一 ００元 ／ 右 。 ８ｏ ２０ ｍ 左 １３代 收 费 用 ．
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论 商 品 房 价 格 的 台 理 确 定
◆ 文 ／ 迟 恒 智
【 要】 摘
通过 对 商 品房 价格 组 成 和 影响 因素 的分 析 ， 出 了 目前 商 品房 价格 的几 种确 定 方 法。并就 如 何 理 提 市场 因素 确 定方 法
如 何 制 定 消 费 者 认 可 的 价 格 ， 时 达 到 开 发 企 业 的 利 润 目标 ， 是 盘 时 所 投 入 的 各 种 费 用 ． 成 了 楼 盘 的 生 产 、 售 成 本 。该 成 本 是 进 同 这 构 销
一
件 困 难 的 事 情 。 我 们 不 仅 要 了 解 影 响 供 求 的 宏 观 因 素 ． 要 关 注 行 楼 盘 定 价 的 下 限 ． 影 响 和 制 约 楼 盘 定 价 的 重 要 因 素 。 还 是
１４开 发 管 理 费 用 及 不 可 预 见 费 ． 根 据 地 产 商 在 市 场 的 定 位 ， 产 商 的 发 展 目标 ， 有 多 种 定 价 方 地 可
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商品住宅价格的影响因素及合理性判断标准探讨[摘要]商品住宅价格的合理性及其判断标准对购房者来讲非常重要，本文首
先对影响商品住宅价格的因素进行分析，在此基础上提出了判别商品住宅价格合理性的方法，供参考讨论。
【关键词】商品住宅；价格；合理性；影响因素；判断标准
一、引言
进入二十一世纪，随着我国经济的发展、城市化进程的不断推进，房地产市场得到了飞速发展，但在改善居住条件的同时由于房价高企造成的经济、社会问题日益凸显。
近年来，商品住宅价格的不断升高除了自身建造成本的提高之外，还有许多其他因素的作用，如何清晰的认识房价从而判断房价的合理性不仅对于购房者和投资者非常重要，对于政府进行经济的宏观调控也有重要的参考意义。
二、影响商品住宅价格的主要因素
1．自然环境和人为环境因素
（1）区位：对房地产价格有相当大的影响，甚至可以说区位是影响商品住宅价格的自然因素中最为明显的一个条件，国外学者提出影响房地产的三要素，认为“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。
这一观点凸显了该因素的重要作用。
（2）地质地形：地形平坦，可节约房地产开发费用。
良好的地形地质条件可促使房地产增值。
（3）气候条件：适宜的气候条件，对居民、资金、物质等的流动都具有极大的吸引力，由此将增加房地产的潜在价值。
此外，自然灾害及地块的面积、形状等对商品住宅的价格也有一定的影响。
而人为因素主要包括由于人们生产、生活所产生的噪声、大气污染和水污染等，这些因素对住宅价格的影响往往是负面的。
2．社会因素和政治因素
（1）人口状况与家庭规模：从需求角度看，人口数量的增加是住宅需求增加的主要贡献力量，因此人口数量与住宅价格呈正相关。
而家庭规模的变化也对住宅的需求起到一定的影响，随着中国社会文化传统的不断变化，家庭规模由过去的几代人共居的大家庭向现在的小家庭规模逐步转变，家庭规模的减小造成家庭数量的增加，也进一步增加了对住宅数量需求的增加，从而影响住宅的价格。
（2）土地出让制度：由于地价与房价之间的特殊关系，土地制度的变化也成为今年来住宅价格不断升高的主要原因，尤其是区位较好的地段，土地出让制度带来的竞争使得土地价格迅速攀升，造成房价的快速升高。
（3）城市规划：城市规划中合理用途、规划中拟完善基础设施、享受国家优惠政策的区域，其房地产价格极具潜在的增值价值。
（4）房地产税收及政策：房地产涉及的税费种类繁多，总体税负较高，不同的课税种类及税率对房地产价格的影响也不同。
就商品房来说，各种税费的增加和税种的增加必然会增加其售价。
在考虑课税对房地产价格的影响时要注意课税的问题，如果某种房地产课税可通过一定途径部分或全部转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就不明显甚至不起作用。
此外还要考虑到课税对房地产市场各方的不同影响。
（5）特殊政策：政府采取的某些特殊政策可对房地产价格以很大的影响，例如我国深圳、珠海和青岛等城市，国家为吸引外商投资和发展经济，采取了许多非常开放和优惠的特殊政策。
投资环境的明显改善，带动了房地产的迅速发展，也导致了房地产价格的大幅度上涨。
（6）政治安定状况：一般而言，以政治稳定，政权稳固，社会安定，房地产价格会上涨，反之，则会引起房地产价格下跌。
3．经济因素
（1）财政金融状况：
房地产行业是我国国民经济的支柱产业，涉及面非常广，投资额度也非常高，因此国家和地区的宏观经济状况对房地产也的影响也非常明显。
近年来我国经济的快速、健康发展使得我国的财政金融状况良好，对房地产业起到了很好的保障作用，当然，一定程度上也造成了房地产价格的上涨。
（2）收入、物价和利率：对于刚需购房者和投资者来讲，自身收入水平的提高是选择购买或投资的基础，物价的高低和利率水平是外界的影响因素。
当居民自身收入水平大幅提高，会刺激潜在购房者将一部分资金投入市场，从而形成有效需求，可能会引起房地产供求关系的变化从而影响价格。
近年来，由于通货膨胀造成的物价上升也是房地产价格上升的外在影响因素；而利率的变动对消费者心理的影响非常明显，也可能影响人们对市场的期望，从而影响房地产价格。
4．其他因素
（1）房地产投机：房地产投机对房地产价格的影响比较复杂，它可以引起房地产价格的上涨和下跌，有时也起到稳定房地产价格的作用，这要看当时的具体条件，包括投机者的素质的心理。
在市场价格保持稳定时，对未来房地产市场预期乐观的投资者会进入市场进行投资，从而带动房地产价格的上涨；反之，当市场预期较差时，持有房地产的投资者会选择抛售，从而引发整个市场的波动，造成房地产价格的下跌。
（2）国际局势：如果国际局势动荡不安，则会直接或间接引起房地产价格下跌。
特别是当一个国家或地区受到战争或其他严重威胁时，大家会很少置办房地产，争相抛售房地产，于是房地产出现供过于求，势必导致其价格下滑。
此外，影响房地产价格的因索还有心理因素，价值观念等，尤其在土地私有制国家，它们对房地产价格也有相当的影响。
[1]
三、商品住宅价格合理性的判别标准
我国商品住宅价格快速增长，同时经济水平（特别是居民收入）也在快速地增长．我们知道，商品住宅价格水平应该是一个相对的概念。
我国房价水平到底如何?应该用足够多指标和标准加以全面衡量．而国内关于这个问题的研究大都基于房价收入比进行的，本文利用房价收入比和租售比两种方法加以比较研究。
合理房价判断理论依据住房价格水平合理与否，没有一个统一的标准。
借鉴国内外经验．一般情况下，我们可以采用“租售比”和“房价收入比”两大标准来判断住房价格是否相对合理。
[2]
按照国际惯例，市场状况良好的情况下，房地产的租售比一般保持在1∶300到1∶200之间。
如果某一地区的房屋租售比低于1∶300，说明该地区的房地产市场价格偏高，对于购房者来讲此时的房地产投资空间很小，且有很大风险。
反之，若租售比超过1∶200，说明这一地区的房地产价格处于低位，仍有较大的上涨空间，适宜入市投资。
对于房价收入比，同样存在一个合理的区间。
按国际惯例，一般合理的房价
收入比取值在4-6之间，如某一地区该指标取值高于6，则说明该地区的房价已超出平均购买能力，房价偏高；反之，则房价偏低，适宜入市投资。
当然，不同国家和地区的经济形态以及房地产市场的特征有差别，房屋的类型也有高低之分，该指标不能一概而论，需要根据不同的情况作相应的调整，国内游学者曾提出我国合理的房价收入比在4-9之间；依此来看，目前很多城市的房价已远高出居民的购买能力，属于高位运行，将来市场出现泡沫破灭的可能性较高，作为投资者来讲，需谨慎考虑其风险。
参考文献
[1]马毓,张曙朝,徐万生.房地产价格特性及其影响因素的分析[J].房地产评估,2003,(8):8-10.
[2]何跃,张峰.对我国住宅房地产价格合理性的分析[J].统计与决策,2008,(13)：96-98.。