关于修订《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的情况汇报

关于修订《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的情况汇报
第一篇：关于修订《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的情况汇报《上海市居住房屋租赁管理办法》
政策解读
一、修订《上海市居住房屋租赁管理办法》的意义和过程
（一）修订《上海市居住房屋租赁管理办法》的意义为了加强本市居住房屋租赁管理，维护居住房屋租赁市场秩序，配合加强人口综合调控工作，市政府于2004年8月30日出台了《上海市居住房屋租赁管理实施办法》（沪府发[2004]29号），将居住房屋租赁管理与相关的社会管理紧密结合，建立综合管理和服务的新机制，在推动本市居住房屋租赁管理、房地产市场管理、人口管理等方面都起到了重要作用。

但随着经济和社会发展，尤其是本市房屋租赁市场的进一步发展，出现了一些新情况、新问题，如居住房屋租赁安定性差，“群租”等违规租赁问题较为突出，规范的市场租赁体系尚未形成等，损害了居住房屋租赁当事人的合法权益，致使安全、规范、稳定的租赁关系难以建立，阻碍了居住房屋租赁市场的健康发展。

因此，为进一步加强本市居住房屋租赁管理，规范居住房屋租赁行为，维护居住房屋租赁活动的秩序，保障居住房屋租赁当事人的合法权益，促进居住房屋租赁市场的健康发展，根据市委、市政府指示，上海市住房保障和房屋管理局(以下简称市房管局)会同市政府法制办等相关部门，起草修订了《上海市居住房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）。

（二）修订《办法》的过程
根据市委、市政府的部署，市房管局于2010年6月启动《办法》修订工作，作为一项事关民生的重要立法项目，从起草到出台，历经一年，先后修改三十余稿。

《办法》修订过程中，广泛开展调研，先后召开了9场不同层面的座谈会，分别听取了人大代表、政协委员、专家学者、相关管理部门、区县政府、基层街道，以及司法系统、律
师协会、经纪机构、房东房客等方面的意见，专门收集和比较研究国家相关法律法规、外省市及境外的立法例、最高院司法解释等。

在找准问题、分析原因、理清关系、创新思路的基础上，经过反复研究、商讨，形成了《办法》（征求意见稿）。

期间，多次向市委、市政府作了专题汇报。

根据市委、市政府要求，《办法》（征求意见稿）于4月11日至4月20日向社会公开征求意见。

公开征求意见期间，受到广大市民热烈关注，经统计，主要论坛浏览数达12576人次，其他网站、社区、论坛点击数约22629人次，共收到市民意见建议941件，80.4%的市民对《办法》（征求意见稿）总体持肯定态度。

公开征求意见结束后，市房管局会同相关部门对市民意见逐条进行分析研究，对《办法》（征求意见稿）进一步修改完善，形成《办法》（上报稿），于5月12日按照规章制订程序上报市政府法制办。

6月20日，市政府第111次常务会议审议并通过了《办法》。

7月7日，《办法》公布，并将于2011年10月1日起正式施行。

二、《办法》主要内容的说明
《办法》以《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《上海市房屋租赁条例》和其他有关法律、法规为制订依据。

主要解决以下几方面问题：一是进一步保护承租人利益，防止出租人不按合同约定随意提高租金、随意解约、无理拒绝续租要求等损害承租人利益的行为。

二是完善居住房屋租赁合同的登记备案制度，解决目前居住房屋租赁合同登记备案率过低的问题。

三是明确群租等违法租赁行为的认定标准，保护相邻关系人的合法权益。

《办法》共计37条，现将主要内容说明如下：
（一）关于《办法》的适用范围
《办法》适用于本市行政区域内的居住房屋租赁及其相关监督管理活动。

这里的居住房屋租赁，是指出租人将居住房屋交付承租人居住使用，并由承租人按照双方协商确定的租金标准支付租金的行为，也就是一般所说的市场化租赁行为。

公有居住房屋出租，是我国特定体制下遗留下来的产物，不同于
一般的市场化租赁行为，因此不适用《办法》。

但公有居住房屋承租人将承租的房屋进行转租的，其转租行为又具有市场化租赁的特征，因此参照《办法》执行。

保障性住房租赁由于国家和本市都另有特殊规定，也不适用《办法》。

（二）关于居住房屋租赁管理体制
居住房屋租赁管理是房地产市场管理的重要组成部分，也是城市社会管理的一项重要内容。

因此，《办法》分别明确了本市居住房屋租赁管理实行综合管理、属地管理。

为实施综合管理，《办法》第五条规定，房屋行政管理部门是居住房屋租赁的行政主管部门，负责对居住房屋租赁市场的监督管理；公安部门负责居住房屋租赁的治安管理、消防管理和居住房屋租赁当事人的居住登记；工商行政、卫生、质量技监、食品药品监督、文广影视等部门负责查处利用租赁居住房屋进行无证无照经营的行为；税务、民政、人口计生、建设、规划等部门按照各自职责协同实施。

为实施属地管理，《办法》第六条规定，区、县人民政府应当将居住房屋租赁管理纳入社区综合管理的范围；乡、镇人民政府或者街道办事处应当负责协调和处理辖区内居住房屋租赁事务和纠纷，承担居住房屋租赁合同登记备案的具体工作；居民委员会或者村民委员会应当协助做好居住房屋租赁管理工作，督促居住房屋租赁当事人遵守国家和本市有关居住房屋租赁管理的规定。

（三）关于禁止出租房屋的情形
出租房屋的结构、附属设施设备和基本的生活条件，关系到出租的居住房屋的正常使用，关系到承租人的人身和财产安全。

因此，《办法》第八条规定，出租的居住房屋的结构及其附属设施应当安全、牢固，具备供水、供电等必要的生活条件。

属于违法建筑的，被鉴定为危险房屋的，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，违反规定改变房屋使用性质的以及法律、法规、规章规定不得出租的居住房屋，均不得出租。

（四）关于对租赁当事人权益的保护
为保护租赁当事人的合法权益，维护稳定的租赁关系，《办法》依据《合同法》、《物权法》及《上海市房屋租赁条例》，作了以下规定：
1、限制随意调整租金
针对实践中出现的租赁当事人随意调整租金的问题，《办法》第十五条在明确居住房屋租赁的租金标准由租赁当事人在租赁合同中约定，承租人应当按时支付租金外，还规定租赁合同期内出租人不得单方面提高租金。

除租赁合同另有约定外，租赁期限为1年或者1年以下的，应当一次性确定租金；租赁期限为1年以上的，每年只能调整一次租金。

2、明确租赁保证金收取标准
根据居住房屋租赁市场交易惯例，出租人除了收取房租之外，还会向承租人收取租赁保证金作为履行合同的担保。

为避免出租人收取过高的租赁保证金提高租赁门槛，《办法》第十六条规定：出租人可以按照租赁合同约定的数额，向承租人收取租赁保证金；未约定数额的，租赁保证金不得超过2个月的租金。

3、续租优先权和买卖不破租赁为了增强居住房屋租赁关系的稳定性，鼓励和支持居住房屋租赁当事人建立长期、稳定的房屋租赁关系，根据我国民事法律中的“优先承租权”和“买卖不破租赁”制度，《办法》第十八条规定，居住房屋在租赁期间届满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。

租赁合同对续租已经作出约定的，从其约定。

未约定的，出租人不再继续出租的，应当在租赁期间届满前1个月通知承租人；未提前1个月通知的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

出租人提出解除该不定期租赁合同的，应当至少提前1个月书面通知承租人。

《办法》第十九条还规定，房屋租赁期间，因买卖、交换、赠与、继承等发生房屋所有权转移的，新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同，不得以房屋所有权已转移为由要求终止租赁合同。

（五）关于禁止“群租”
目前房屋租赁市场中的“群租”问题，不但影响了相邻关系，也
存在着一定的治安、消防等安全隐患，这已成为本市在社会管理方面反映较为突出的问题。

为有效解决这一问题，在采纳市民意见，总结治理“群租”工作经验的基础上，针对“群租”中普遍存在的分隔搭建后出租、改变房屋原始设计功能、居住人口过多等情况，《办法》作了以下三个方面的规定：
1、明确最小出租单位。

《办法》第九条规定，出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。

原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人员居住。

2、明确最低人均承租面积。

《办法》第十条规定，出租居住房屋，居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。

其中，居住面积是指原始设计为居住空间的房间的使用面积，即卧室和起居室（厅）的使用面积。

3、严格限制单位承租居住房屋用作集体宿舍。

《办法》第十一条第二款规定，居住物业管理区域内的居住房屋不得出租用作单位的集体宿舍。

对于这部分群体的租住需求，应通过公共租赁住房（含单位租赁住房）等保障性住房逐步予以解决。

同时，要加强对“群租”的综合治理。

根据《办法》第六条规定，区、县人民政府应当协调、指导相关部门和街镇，切实履行各自职责，形成管理合力；乡镇人民政府、街道办事处应当负责妥善处理辖区内的“群租”纠纷。

（六）关于租赁合同登记备案制度
租赁合同登记备案是强化居住房屋租赁综合管理，维护租赁当事人的合法权益，尤其是有利于维护承租人“优先购买权”、“优先承租权”和“买卖不破租赁”等权利的实现，根据建设部《商品房屋租赁管理办法》第十四条，《办法》第十三条第一款规定，租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案。

租赁合同登记备案内容发生变化、续租或者租赁关系终止的，租赁当事人应当在30日内，到原登记备案部门办理租赁合同登记备案的变更、延续或者注销手续。

同时，为了减少租
赁双方当事人的负担，使该项制度更易于落实，《办法》还采取了以下两方面措施：一是《办法》第十三条规定，通过房地产经纪机构订立租赁合同的，由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案；二是《办法》第十四条规定，市房屋行政管理部门应当推进建设租赁合同登记备案信息系统，实行网上登记备案。

同时，《办法》第三十二条、第三十三条还设定了相应罚则：居住房屋租赁当事人未在期限内办理租赁合同登记备案手续的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，对个人处以1000元以下罚款，对单位处以1000元以上1万元以下罚款。

房地产经纪机构未办理登记备案的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3000元以上3万元以下罚款。

为保证《办法》的贯彻实施，市房管局将会同民政、工商行政、税务等管理部门对租赁合同登记备案、代理经租机构的设立和运作等具体问题进行专题研究，制订租赁合同示范文本和相关配套性文件。

第二篇：上海市居住房屋租赁
【上海市居住房屋租赁】上海市房屋土地资源管理局关于加强居住房屋租赁管理的若干规定
为认真落实市委、市政府关于“上海平安建设”的要求，进一步规范本市居住房屋租赁行为，切实维护房屋租赁市场秩序，针对近阶段“群租”所暴露的有关问题，作出以下规定：
一、居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租;一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米。

出租人书面同意转租居住房屋的，转租人和承租人均应执行上述规定。

二、居住房屋出租给单位用作集体宿舍，应当符合《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的规定。

住宅物业小区内，居住房屋出(转)租给单位用于员工及家属住宿的，应当符合本规定第一条的规定。

三、居住房屋不得分割搭建若干小间，按间或按床位出(转)租。

违
规从事社会旅馆经营的，由相关管理部门责令限期改正，逾期拒不改正的，按《上海市旅馆业治安管理实施细则》等规定进行查处。

四、社区事务受理服务中心在受理居住房屋租赁合同登记备案和居住登记时，应严格进行审核。

发现有违反本规定行为的，不得发放居住房屋租赁合同登记备案证明，不得办理居住登记。

五、房地产经纪机构接受居住房屋租赁委托业务时，应当加强对房屋权属证明和室内设计布局的校验，严格按照《上海市居住房屋租赁管理实施办法》和本规定开展房屋租赁居间代理。

违反规定的，由区(县)房地局暂停其网上操作资格，并责令整改。

六、住宅物业小区业主委员会应当加强业主自律管理，及时召开业主大会，根据本规定修订《业主公约》，规范租赁行为，同时明确违反规定出(转)租房屋并严重影响相邻房屋业主正常居住的，业主委员会可书面责成房屋出(转)租人立即终止租赁行为。

七、区(县)房地部门应当积极会同街道办事处(乡镇政府)，加强居住房屋租赁管理，组织和指导社区综合协管队伍、物业管理企业和业主委员会加强政策宣传和日常巡查，发现有违反本规定行为的，应当立即予以劝阻制止，劝阻制止无效的，及时报告相关管理部门进行处理。

八、区(县)房地部门应当在区(县)政府的统一部署下，积极会同公安、人口、工商等部门，开展联合整治活动，严格查处违反本规定的居住房屋租赁行为，形成“相互协作，齐抓共管”的长效管理机制。

第三篇：上海市居住房屋租赁合同范本
上海市居住房屋租赁合同范本
甲方(出租人)：
身份证营业执照号码：
本人法定代表人：
联系电话：
委托法定代理人：
联系电话：
乙方(承租人)：
身份证营业执照号码：
本人法定代表人：
联系电话：
委托法定代理人：
联系电话：
乙方的其他承租人居住使用人共人，姓名和公民身份号码情况如下：
序号
姓名
公民身份号码
根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的房屋事宜，订立本合同。

第一条出租房屋情况和租赁用途
1-1 甲方将座落在本市_______区县_________路_____弄新村______号幢______室(部位)________的居住房屋(简称该房屋)出租给乙方。

该房屋建筑面积使用面积为________平方米。

签订本合同前，甲方已向乙方出示了该房屋的下列权属证明：房地产权证，编号：_____________________________________，编号：_______________，并告知乙方该房屋在订立本合同前已未设定抵押。

1-2 签订本合同前，甲方已向乙方提供了该房屋所在物业管理区域的管
理规约或临时管理规约。

甲方向乙方承诺，未对原始设计为居住空间的房间进行分割搭建;乙方向甲方承诺，承租该房屋用作居住使用，并在租赁期间严格遵守国家和本市的有关居住房屋租赁和使用、物业管理规定，以及该房屋所在物业管理区域的管理规约或临时管理规约。

1-3 租赁期间，乙方可使用的该房屋公用或合用部位的使用范围，现有的装修、附属设施、设备状况以及需约定的有关事项，由甲、乙双方在本合同附件中加以列明，作为甲方交付该房屋和本合同终止时乙方返还该房屋的验收依据。

第二条交付日期和租赁期限
2-1 甲、乙双方约定，该房屋租赁期限自_______年____月____日起至_______年____月____日止。

2-2 双方同意，甲方于_______年____月____日前将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收。

逾期交付的，每
逾期一日，则甲方需向乙方支付_______元违约金。

第三条租金及支付方式
3-1 甲、乙双方约定，在上述租赁期限内，该房屋月租金为(_____币，下同)_______元(大写：____________________________)。

3-2 甲、乙双方约定，在租赁期限内，未经双方协商一致，甲方不得擅自调整租金标准。

3-3 乙方应于每月____日前_____________向甲方支付该房屋当月下个月的月租金。

逾期支付的，每逾期一日，则乙方需向甲方支付_______元违约金。

3-4 乙方支付租金的方式：____________________________________________________________________ ______________________。

第四条保证金和其他费用
4-1 甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁
保证金，保证金为_____个月的租金，即___________元。

甲方收取保证金后，应向乙方开具收款凭证。

本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方。

4-2 租赁期间，该房屋所发生的水、电、气、通信、空调、有线电视、_______、_______费用由甲方乙方承担，其中应由分担的，具体的费用分担比例或金额，由甲乙双方在合同补充条款中约定。

除上述费用外，其他费用均由承担。

第五条房屋使用要求和维修责任
5-1 甲方应确保该房屋交付时符合规定的安全条件。

租赁期间，乙方发现该房屋及本合同附件中列明的附属设施、设备有损坏或故障时，应及时通知甲方修复;甲方应在接到乙方通知后的
_____日内进行维修或委托乙方进行维修。

甲方逾期不维修、也不委托乙方进行维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。

5-2 乙方应对该房屋的使用安全负责。

租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施、设备，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施、设备损坏或发生故障的，乙方应负责修复。

乙方不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。

5-3 租赁期间，甲方应定期对该房屋进行检查、养护，保证该房屋及其附属设施、设备处于正常的可使用和安全的状态。

甲方应在检查养护前_____日通知乙方。

检查养护时，乙方应予以配合。

甲方应减少对乙方使用该房屋的影响。

5-4 乙方需装修或者增设附属设施和设备的，应在签订本合同时，在本
合同附件中约定;如在本合同附件中未约定的，则应事先征得甲方的书面同意。

按规定须向有关部门报批的，则应由甲方甲方委托乙方报请有关部门批准后，方可进行。

乙方另需装修或者增设的附属设施和设备的归属、维修责任及合同终止后的处置，由甲、乙双方在本合同附件中约定。

5-5 租赁期间，甲方可以授权第三方机构察看房屋安全情况。

乙方违反国家和本市有关房屋租赁的规定，致使房屋在使用过程中出现安全隐患，被管理部门责令改正的，第三方机构可以代为整改，并可采取必要措施，保证房屋使用安全，因此产生的损失，由乙方承担。

第六条转租、承租权转让和交换
6-1 租赁期间，乙方将该房屋部分或全部转租给他人，应事先征得甲方的书面同意，并符合国家和本市有关房屋租赁的规定。

乙方转租该房屋的，应与次承租人订立书面的转租合同。

6-2 租赁期间，未事先征得甲方书面同意，乙方不得将该房屋转
让给他人承租或与他人承租的居住房屋进行交换。

第七条抵押和出售
7-1 租赁期间，甲方需抵押该房屋的，应当在抵押前书面告知乙方，并向乙方承诺该房屋抵押后当事人协议处分该房屋前______日书面征询乙方购买该房屋的意见。

乙方明确表示购买该房屋的，在同等条件下享有优先购买权。

第四篇：上海市居住房屋租赁合同
（合同编号：）
上海市居住房屋租赁合同
甲方（出租人）：
营业执照号码：
法定代表人: 委托代理人：联系电话：
乙方（承租人）：
【身份证】【营业执照】【】号码：
【本人】【法定代表人】：联系电话：
【委托】【法定】代理人：联系电话：
乙方的其他【承租人】【居住使用人】共人，姓名和公民身份号码情况如下：
序号
姓名
公民身份号码
根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的房屋事宜，订立本合同。

第一条出租房屋情况和租赁用途
1－1 甲方将座落在本市_______【区】【县】_________路_____【弄】【新村】______【号】【幢】______室（部位）________的居住房屋（简称该房屋）出租给乙方。

该房屋【建筑面积】【使用面积】为________平方米。

签订本合同前，甲方已向乙方出示了该房屋的下列权属证明：【房地产权证，编号：________________】
【_____________________，编号：_______________】，并告知乙方该房屋在订立本合同前【已】【未】设定抵押。

1－2 签订本合同前，甲方已向乙方提供了该房屋所在物业管理区域的管理规约或临时管理规约。

甲方向乙方承诺，未对原始设计为居住空间的房间进行分割搭建；乙方向甲方承诺，承租该房屋用作居住使用，并在租赁期间严格遵守国家和本市的有关居住房屋租赁和使用、物业管理规定，以及该房屋所在物业管理区域的管理规约或临时管理规约。

1－3 租赁期间，乙方可使用的该房屋公用或合用部位的使用范围，现有的装修、附属设施、设备状况以及需约定的有关事项，由甲、乙双方在本合同附件中加以列明，作为甲方交付该房屋和本合同终止时乙方返还该房屋的验收依据。

第二条交付日期和租赁期限
2－1 甲、乙双方约定，该房屋租赁期限自_______年____月____日起至_______年____月____日止。

2－2 双方同意，甲方于_______年____月____日前将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收。

逾期交付的，每逾期一日，则甲方需向乙方支付_______元违约金。

第三条租金及支付方式
3－1 甲、乙双方约定，在上述租赁期限内，该房屋月租金为（_____币，下同）_______元（大写：____________________________）。

3－2 甲、乙双方约定，在租赁期限内，未经双方协商一致，甲方不得擅自调整租金标准。

3－3 乙方应于【每月____日前】【_____________】向甲方支付该房屋【当月】【下个月】的月租金。

逾期支付的，每逾期一日，则乙方需向甲方支付_______元违约金。

3－ 4 乙方支付租金的方式：____________________________________________________________________ ______________________。

第四条保证金和其他费用。