房地产面积的计算

房地产面积的计算
一、建筑面积
住宅的建筑面积对于购房者来说十分重要，但计算范围比较复杂，购房者需细细了解。

在住宅建筑中需要建筑面积的范围和方法是：
1、单层住宅建筑物，不论高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。

单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。

2、两层以上的住宅建筑物，建筑面积按各层建筑面积的总和计算，底层建筑面积按上述第一条方法计算。

因此，建筑面积对多层和高层来说，又叫“建筑展开面积”。

3、地下室、半地下室及相当入口的建筑面积，按其上的外墙外围水平面积（但不包括采光井、防潮层及保护墙等）。

4、多层和高层住宅内的楼梯间、电梯井、垃圾道、通风道等均按建筑自然层楼计入总建筑面积。

高层建筑物内的技术层（供放置管道设备和维修养护）如果层高超过2.2米应100%计算建筑面积。

5、突出墙外的门斗，有顶盖和柱子的走廊、檐廓和雨蓬，如北京、天津等城市一带的“骑楼”，四和院内的抄手廊等，按其投影面积的50%计算建筑面积。

6、多层或高层建筑中，突出于房顶围护结构的楼梯间、水泵机房和水箱间、电梯机房等，按维护结构外围水平面积计算建筑面积。

住宅建筑中不计入建筑面积的范围有：
1、层高小于2.2米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2米的地下室和半地下室。

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2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的下班幕墙、垛、墙脚、无柱雨蓬等等。

3、房屋之间无上盖的架空通廊。

4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

5、建筑物内的****作平台、上斜平面及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6、骑楼、过街的地层用做道路的巷通行部份。

7、利用引桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。

8、活动房屋、临时房屋。

9、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干线、支线。

10、与房屋室内不相同的房屋间伸缩缝。

二、使用面积
住宅套内使用面积的概念是每套住宅门户内除墙体厚度外全部净面积的总和。

其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）。

利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于2.1米，其余部分最小净高不低于1.5米，符合以上要求可计入使用面积，否则不算做使用面积。

销售面积
商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积既为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下可简称为套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。

用公式表示既为：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

1、套内建筑面积由以下三部分组成：套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。

套内建筑面积各部分的计算原则如下：
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（1）套（单元）内的使用面积
住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。

其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

（2）套内墙内体面积
商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间投影面积的分隔以及外墙（包括山墙）均为公用墙。

公用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非公用墙体水平投影面积全部计入墙体面积。

（3）阳台建筑面积
阳台是指供居住者进入室外活动、晾晒衣物的空间。

阳台按照设计规划建造类型可分为：凸阳台、半凸半凹阳台、凹阳台、有柱阳台、平台等多种结构类型。

阳台按建筑使用面积要求可分为封闭式、未封闭式多种用途类型的阳台。

有关阳台的面积计算图标《房产测量规范》规定不分建筑类型，只分全封闭或不封闭。

全封闭的阳台按其外围水平投影水平面积的一半计算建筑面积。

（4）套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
2、分摊的公用建筑面积
分摊的公用建筑面积有两部分组成：
（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅或过道等功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

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公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租售的地下室、车棚等，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

公用建筑面积的计算方法：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚以及人防工程等建筑面积，既为整栋建筑物的公用建筑面积。

将整栋的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

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