住宅产品线产品手册修订稿产品标准PPT课件

目标：成本控制，使售价 与成本相匹配
产品标准研究框架
置地成本科目的建安成本共有15项科目，前期工程、土方及基础处 理工程、燃气工程和其他工程费与标准无关，溜冰场和特殊设备主 要涉及商业项目，和住宅标准相关仅剩9项，其中5项已被现有产品 线锁定，纳入产品标准分级的成本分项约占总建安成本的25.2%。
-
否
★
★★
是
武汉大区现有项目分析
武汉 现有项目汇总
城市 武汉
项目 凤凰城一期 凤凰城二期
中央公园一期
中央公园二期
中央公园三期 橡树湾一期 橡树湾二期 置地公馆
建设情况 住宅建面（万平） 建筑类型
入住 入住
入住
7.9 5.1 0.6 9.77
2.96
高层 高层 多层 高层
多层
销售时间
当年均价
当年项目所在 地区均价
金刚砂耐磨地坪
环氧树脂地坪
金刚砂耐磨地坪
金刚砂耐磨地坪
2.9米-3.0米(户内中央空调系统，3.15米)
2.9米
≥3.0米 按大区准则（35~45平米） 按大区准则（5.8米，两层层高） 按大区准则（35~45平米，双单元合用大堂按具体项目设计）
D 无
环氧／压槽防滑车道 金刚砂耐磨地坪 细石混凝土地面
凤凰城四期 橡树湾一期
设计中 在建，在售
7 13.9
橡树湾二期 橡树湾三期
设计中 规划
12.5 12.8
高层 小高层
高层
高层 高层 高层 高层 高层
08~09 08~09 10~11
11~ 12~
3400 3400 4800 5400 5800
2900 2900 4300 4800 5000
4500
武汉大区项目产品线分级
产品分级
面积
A档
46.8
B档
50.5
C档
72.23
D档
267.58
总计
437.11
比例 16% 42% 20% 21% 1% 100%
比例 11% 12% 17% 61% 100%
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
3000~5000
5001~8000 8001~10000 10001~15000 15000~20000
楼梯间 电梯
智能化系统
配置 负一层 地库坡道
车道 停车位 高层、小高层 联排，洋房 外挂大堂面积 外挂大堂层高 内嵌大堂面积
内嵌大堂层高(大堂位于主体下方)
是否设架空层 架空层层高
是否设地下大堂 封闭楼梯间地面做法
载重量
梯速
地面 轿厢壁面
顶棚 标准层门 标准层门套 大堂层门 大堂电梯门套 品牌定位 可视对讲系统 门禁控制系统 视频监控系统 周界防范系统 户内智能箱
按大区准则（两层层高）
可选／无（需根据增值服务或功能需求方可设置）
按需设置，局部架空为两层
4m
3.6m
3.6m
设置
可选
无
无
砂浆抹光
1050KG
1050KG
1050KG+900KG
105KG0+900KG
按大区设计准则配置（多层及小高层1.5米/秒，100米高层1.75米/秒，120米超高层2米/秒，150以内超高层2.5米/秒，超过150米的超高层住宅的电梯速度根据项
万象高端／ 品质
A
城市品质
B
万象高端
A
武汉大区现有项目分析
长沙 现有项目汇总
城市
项目
建设情况 住宅建面（万平） 建筑类型
销售时间
当年均价
当年项目所在 地区均价
城市均价
产品线
配置分级
凤凰城一期
入住 入住
18.2 2.5
凤凰城二期
AB区交楼、C区 在建，已售罄
39.7
长沙
凤凰城三期 在建，在售
40.6
产品标准分级： 结合大区的城市发展状况、项目储备及未来投资战略方向，产品标准工作聚焦于品质与改善线，划分为A\B\C\D四级，基 本涵盖目前及未来两年大区的主要开发项目。
产品标准工作重点： 1、武汉大区价格偏低，利润空间较小，成本压力大，需严格控制产品标准。 2、制定匹配项目定位的合理成本，关注客户敏感点，有效分配资源。 3、AB档在控制成本及保障利润率的前提下，关注客户敏感点，适当提升配置标准。 4、CD档着力控制成本，严格控制产品标准，与当地同类项目的主流配置标准相当，对于客户关注度高的产品标准选项， 可适当略高于主流配置标准。 5、分级标准通过项目成本模型进行核算成本，以验证标准、定位与成本的匹配关系。
产品标准研究思考
目标：确定市场定位，明确 目标客户需求
目标市场、目标客户的需求是什么？ 敏感度如何？ 产品标准是否符合目标客户的需求
定位
合理的利润率下，项目产品定位的 目标成本是多少？ 项目成本控制能否符合定位的需求。
目标：明确具体标准与 做法，作为产品实现的 依据
标准
匹配
成本
产品标准是否符合项目成本指标？ 在成本指标下，如何分配产品标准
C
郊区品质
C
06~10 8000~9000 4500~7000 4000~6000 城市品质
C
06~10 5000~7500
城市改善
D
09~11 6000~7500 5000~7000 5000~6000 城郊改善
D
10~
6600
6200
6000
城郊改善
D
城郊改善
D
城郊改善
C
11~
9000
7000
6000
玻璃
满足当地节能规范最低要求
满足当地节能规范最低要求
满足当地节能规范最低要求
满足当地节能规范最低要求
五金配件
坚朗、立兴
坚朗、立兴
合和兴等国产中低档
合和兴等国产中低档
开启方式
外开（超高层内开内倒）或推拉
外开（超高层内开）或推拉
外开或推拉
外开或推拉
产品标准分级基础框架
地库 公共空间
机电
搬家车道 层高
地面做法 标准层层高 单元大堂
真石漆/面砖 合理的装饰ห้องสมุดไป่ตู้条
450元／米 可选
真石漆/面砖
砂壁漆／面砖
合理的装饰线条
少量装饰线条
线条尽量采用混凝土浇筑后喷涂；无安全隐患处可用EPS（超高层除外）
400元／米
350元／米
可选
×
砂壁漆 少量装饰线条
280元／米 ×
配置
可选（屋顶）
可选（屋顶）
无 / 城市对项目有特殊要求时可选 无 / 城市对项目有特殊要求时可选
园林景观分项亦纳入产品标准分级中。
成本科目编码
成本科目
2.2 2.2.1
建筑安装工程费 前期工程
成本占比
客户敏感度
是否属于产品 标准分级层面
100.0%
1.0%
-
否
2.2.2
土方及基础处理工程 10.0%
-
否
2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.2.7 2.2.8 2.2.9 2.2.10 2.2.11 2.2.12 2.2.13 2.2.14 2.2.15 2.3.2
木饰面防火门（装饰做）
钢质防火门
静电粉末喷涂 非系统铝合金
1.2mx2.2m无雕花子母门
×
×
3700元/樘
×
×
钢木复合（木饰面）
钢质热转印门
钢质热转印门
1.0mx2.2m无雕花单开门
1.0mx2.2m无雕花单开门
1.0mx2.2m无雕花单开门
2640元/樘
1100元/樘
1100元/樘
钢木复合（木饰面）
产品标准分级基础框架
产品线分类 在建、已建项目 设计及储备项目
外立面
立面材料
线条 栏杆 泛光照明
入户门
部品材料
单元门 防火门
门窗
A
B
C
D
合肥凯旋门一期
武汉中央公园二期、三期、置地 公馆
武汉凤凰城一期、二期、中央公园 一期；合肥澜溪镇、幸福里多层
武汉橡树湾一期、合肥幸福里高层、 紫云府、橡树湾一期及二期、长沙
钢质热转印门
钢质热转印门
普通机械锁
普通机械锁
普通机械锁
2.0*2.4(多层条件不具备时，1.2mx2.4m子母门)
铝合金门(钛金)
铝合金门
铝合金门
1200元/㎡
500元/㎡
500元/㎡
钢质防火门
钢质防火门
钢质防火门
钢质防火门
静电粉末喷涂 非系统铝合金
钢质防火门
静电粉末喷涂 非系统铝合金
钢质防火门
静电粉末喷涂 非系统铝合金/塑钢
郊区改善
D
4500
郊区改善
D
5500
郊区改善
D
6000
郊区改善
D
郊区改善
D
6000
城市改善
D
城市改善
D
城市改善
D
武汉大区现有项目分析
武汉大区项目单价分析
单价区间 3000~5000 5001~8000 8001~10000 10001~15000 15000~20000
总计
面积 70.5 184.5 85.37 92.14 4.6 437.11
C
城市品质
C
城市品质
C
城市品质
C
城市品质
C
城市品质
B
城市品质
B
城市品质
B
城市改善
D
城市改善
D
城市品质
B
城市品质
B
城市品质
B
武汉大区现有项目分析
合肥 现有项目汇总
城市 合肥
项目
澜溪镇
幸福里
紫云府 橡树湾一期 橡树湾二期 橡树湾三期 凯旋门一期 凯旋门二期 凯旋门三期
建设情况 住宅建面（万平） 建筑类型
按照产品标准分级体系，通过成本管理部对其进行验算，市场营销部根据客户敏感点等因素对其复核，形成最终确定武汉大区的产 品标准分级清单。
6月15日，讨论并统一产品标 准框架。
7月初，完成产品标准汇总， 制定分级标准。
7月20日,按产品线2.0作业指引附 8月20日，产品标准三方确认，并完
表填写。
成产品手册2.0编写。
土建工程 外装饰工程 门类工程 精装修工程 机电工程 消防工程 弱电工程 燃气工程 电梯工程 标识工程 溜冰场 特殊设备 其他工程费 园林景观
56.5%
-
否
15.0%
★★★
是
3.5%
★
是
5.5%
★★
是
0.5%
-
否
1.4%
-
否
1.0%
★
是
0.8%
-
否
0.2%
★★
是
0.1%
-
否
0.0%
-
否
0.0%
-
否
4.5%
家居报警系统
停车场管理系统 公共信息发布系统 一卡通管理系统 BA-公共设备照明控制系统 背景音乐及紧急广播系统 电梯五方对讲系统
电子巡更系统
A
B
C
无
无
无
按大区限额指标（小柱网3.45米，人防3.6米；普通柱网3.55米，人防3.7米）
环氧防滑车道
环氧／压槽防滑车道
环氧／压槽防滑车道
环氧树脂地坪
金刚砂耐磨地坪
A档 11%
B档 12%
D档 61%
C档 16%
武汉大区产品线分级
大区项目分析： 1、武汉大区现有项目单价集中于5000~10000的区间，占比62%，10000~15000占比21%。 2、现有产品线大部分为改善线（77%），其它为品质线（23%），尚未有真正意义的高端产品。 3、武汉大区未来拓展项目的方向亦集中在改善线及品质线。
入住 入住 入住
入住
入住 在建，在售
设计中 规划
在建，在售 设计中 规划
10.1 9.5 1.7
17.1
21.6 27.8 20.9 11.8
24.1 25.2 22.7
多层， 小高层 多层
高层
高层 高层 高层 高层
超高层 超高层 超高层
销售时间
当年均价
当年项目所在 地区均价
城市均价
产品线
产品分级
04~08 4000~7500 3500~7000 3000~5000 郊区品质
第三篇（产品标准）
•从售价-土地价格-成本-利润的思考，对产品标准的把握、集 采的思考 •产品标准成果（表14-表20） • 后续工作应用及开展机制
产品标准研究流程
此次武汉大区的产品标准研究，按照《华润置地住宅产品线产品手册V2.0编制作业指引》的四个阶段工作程序展开，结合本大区内 各个城市公司品质线及改善线项目的典型产品，并对市场竞品项目进行对标，经过大区设计管理部、市场营销部、成本管理部三方共 同研究制定的产品标准分级体系。
凤凰城、橡树湾一期
合肥凯旋门三期
合肥凯旋门二期
合肥橡树湾三期、长沙橡树湾三期
武汉橡树湾二期、长沙凤凰城四期、 橡树湾二期
基座饰面材料
100米高层石材基座不超过3层,超高层 石材基座不超过4层/非全石材基座
门头石材/基座局部石材
仅门头石材，其余部位用真石漆或 面砖
仅门头/无石材
主体装饰材料
设置 主要材料 钢质栏杆 铝合金夹胶玻璃栏杆
目定位专项讨论确定）
石材拼花
石材拼花
石材拼花
石材拼花
装饰专项设计
发纹不锈钢（出厂标配）
发纹不锈钢（出厂标配）
发纹不锈钢（出厂标配）
石膏板造型吊顶+加艺术涂料
厂家标配
户型大于180㎡
户型小于180㎡
门锁 尺寸 造价
地上的所有防火门以及地下室大堂、 电梯厅防火门
地下除大堂电梯厅范围外所有防火 门
表面处理 型材种类
1.5mx2.4m无雕花子母门 4320元/樘
钢木复合（木饰面） 1.0mx2.4m无雕花单开门
2880元/樘 钢木复合（木饰面）
高级锁具 2.2*2.8 覆铜门 6000元/㎡
城市均价
05~07 09~09
08~ 09~
5500 8000 8000 9713
5500 6500 6500 7800
3850 5400 5400 5250
09~
450万~600万 一套
7800
5250
入住
在建，在售 在售 在建 在售
11.8
3.9
5
15.6 30.18
4.1 0.3 0.2
高层
高层
超高层
高层 高层 多层 小高层 高层（精装）
10~
12~
未售
11~ 未售 11~ 11~ 11~
12000 11000
8500 8500
11000
18000 18000 16000
9000
10000 10000 10000
6700 6700
6700
6700 6700 6700
产品线 产品分级
城市品质