房地产经济学--读书报告

房地产经济学--读书报告
房地产经济学——读书笔记
《房地产经济学》读书报告
阅读书目:
.房地产经济学[M].清华大学出版社，2005. 张红
第一篇:总论
第1章:房地产、房地产市场与房地产业
本章主要探讨了房地产的定义与分类、房地产市场和房地产业的地位和分类。

房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。

房地产与物业的区别在于，一般物业用于指某项具体的房产、地产或房地产;房地产则用于指一个国家、地区或城市所有的房地产与地产或城市所有的房产与地产，但也可以用于指某项具体的房地产。

房地产的分类标准很多，从用途可以分为居住物业、商业物业、工业物业、旅游房地产、农业房地产、特殊用途物业等;从性质可以分为资源性房地产和资产性房地产;按市场交易性质可以分为出售性房地产、出租性房地产、抵押性房地产、典当性房地产等。

房地产价值的表现形式为流量与存量。

流量是指每年竣工的新建筑物价值减去因毁损或废弃而灭失的房地产价值。

存量是指所有的建筑物和土地的价值之和，是国民财富中最大的一部分。

我国的土地资产分为城市建成区土地和非城市用地两大类。

对城市建成区土地资产价值估算的基本思路是:对各个等级的城市选取一定的样本进行商业、住居、工业地价的统计，得到不同等级城市的综合平均地价，乘以等级城市的建成区面积，得到不同等级城市的土地资产量。

第二节房地产市场:资产市场与物业市场。

我国房地产市场分类:按区域分，可分为各地域市场;按类型分，可分为土地市场和物业市场;按交易顺序级别可分为一
级、二级和三级市场;按交易方式可分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场等。

房地产作为一种投资品时，资产市场决定其价格和生产;而作为一种消费品，物业市场决定了房地产的租金水平。

空置、空置率与自然空置率:空置是指建筑物的整体或部分得到使用，处于等待出租或出售的状态。

在某一特定的时间点上，供给=需求+空置率。

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。

房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房屋面积占全部房屋总面积的比率;房地产增量市场是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。

自然空置率是指存量市场平衡时所需的房地产存量。

第三节主要介绍房地产业的产业分类、界定与地位。

1.基于三次产业分类:第一产业——农、林、牧、渔业;第二产业——采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应，建筑业;第三产业——除第一、二产业以外的其他行业。

2(基于国际标准产业分类:(1)农业、狩猎、林业和渔业;(2)矿业和采矿业;(3)制造业;(4)电力、煤气、供水业;(5)建筑
房地产经济学——读书笔记
业;(6)批发与零售业、餐饮和旅游业;(7)运输业、仓储业和邮电业;(8)金融业、房地产业、保险业及商业性服务;(9)社会团体、社会及个人的服务业;(10)其他经济活动。

3(基于上市公司分类:分为3级、13个门类、86个大类和307个中类。

房地产的产业定界应包括:(1)房地产开发(不包括可能涉及的建筑活动);(2)房地产买卖、租赁和经营;(3)房地产中介活动(经纪、代理、股价、托管服务、物业管理等);(4)房地产管理(相关政府部门、行业管理等)。

房地产的产业定位应从如下五个方面来考察:(1)房地产形成的资产规模;(2)房地产产业增加值;(3)房地产行业纳税情况;(4)房地产产业就业情况;(5)房地产业与相关产业的关系。

房地产发展
机制是指房地产业得以顺利进行的前提条件和应遵守的原则。

我国的房地产业是在土地使用制度改革、住房制度改革及房地产法制建设的基础上发展起来的。

第二篇:微观的房地产经济学分析
第2章:土地市场:供求与地租、地价
本章第二节研究土地供给，认为土地供给包括自然供给和经济供给，从全球范围来看，土地自然供给是恒定的，不过在某一地区的某一历史时期，土地自然供给在保持相对稳定的前提下，会随人类开发利用土地能力的提高而有所提高。

土地经济供给，是指在自然供给的基础上，经过开发可为人类直接用于生产、生活等用途的土地数量。

土地经济供给的增加不尽包括总量的增长，更重要的是包括因用途转换而导致的某种类型土地的数量提高。

第四节研究土地需求，土地的自身需求符合常规的需求规律变化的要求，即需求量与价格变化成负相关关系，而土地作为投资或投机性产品出现时，土地需求与价格会呈现正相关关系。

土地作为生产要素时，土地需求被称为派生需求，如消费者对住宅的直接需求导致开发商对土地的需求。

这时，土地需求的变化遵循边际收益产品曲线。

第五节为地租的相关理论。

第六节是土地价格的基础理论。

土地资源能否得到优化配置，土地资产能否实现保值增值，关键在于地价能否真正反映土地的市场交易本质，能否发挥其作为土地市场机制核心的作用。

土地价格不同于一般商品价格，土地价格总体上呈上升趋势，并且有着强烈的地域性。

我国的地价，按土地使用权交易管理层次，可以分为基准地价、标定地价、出让底价和交易地价。

按土地出让方式可以分为招标价、拍卖价和协议价。

按土地开发程度分为熟地价和毛地价。

按地价的计算方法可以分为地面地价和楼面地价。

影响土地价格变动的因素多而复杂，文中通过归纳将影响因素主要分为一般因素、区域因素和个别因素。

一般因素又分为行政因素、人口因素、社会因素、心理因素、国际因素和经济因素等。

区域因素主要是指地区土地供求状况、商业区、住宅区、工业区的不同影响因素。

个别因素包括物理因素和环境因素。

本章后面的阅读材料中分析了地价与房价谁唱主角，认为实际生活中两者关系错综复杂，地价决定房价是就总体趋势而言，就常态而言，并非涵盖一切全都如此。

近年来我国房价地价究竟有无关系，究竟谁带领谁涨需要具体分析。

房地产经济学——读书笔记
第3章:住宅市场:选址、空置、价格/租金与发展趋势
本章主要研究住宅市场理论。

第一节首先介绍了区位理论，包括杜能的孤立国理论，韦伯的工业区位论，中心地理论，阿朗索有关区位于土地使用的理论等等。

住宅区位受经济因素的影响不是太大，更看重的是交通便利、空间条件和环境。

人们总是希望住在靠近工作地点、市场与公共设施且价格低廉的地方。

对现代住宅区位选择的解释中，Earnest W. Burgess
的同心圆理论、Homer Hoyt 的区段理论和Chauncey D.Harris 与Edward
L.Ullman的多核心理论最为著名。

第二节介绍住宅市场中的空置。

我国住宅市场中的控制指的是没有交易过的新房，不包括旧房屋的空置。

具体计算时，空置率是指当前商品房空置面积与前三年商品房可供数量之比。

我国的商品住宅控制数量逐年增加，普通商品住宅的空置占空置总量的绝大多数，竣工一年内的空置房屋较多，空置住宅地域差别大。

本节还以深圳市为例对我国住宅市场自然空置率进行了实证分析。

实证表明，深圳市增量市场的供给已经过剩，应该减少增量市场的供给。

第三节为住房的市场租金与土地区位租金。

房租要综合考虑多种因素的影响，如市场供求、空置率等。

一般来说，住宅的供给总是呈上升趋势，因此房租主要由租赁住宅的需求量决定。

经研究得出，D=h(R,Y)*N,式中，D为住宅需求量;h(R)为平均每人的住宅需求量函数;N为人口数目。

第四节对住宅市场价格进行了实证分析。

以北京市区商品住宅市场价格的数据为基础，分析了住宅名义价格和实际价格的变动趋势，并分析了价格变动的影响因素。

对北京市商品住宅的实际价格逐步回归分析的方程为:
LnP,,，,LnC，,LnY，,LnY.，....，,X，, 0122nnit
模型结果表明，住宅实际建造成本和实际国内生产总值对住宅价格有显著影响，而人口数和所有者实际资本成本的影响作用不明显。

实际存款利率对住宅实际价格的影响作用也不明显。

第五节对国际住宅市场的发展趋势进行探讨，认为国际住宅市场将呈现如下六个发展趋势:(1)住宅形式的个性化:如朋友式夫妻家庭住宅，开放式住宅，自助式住宅。

(2)住宅消费的分类化:城市主流消费群，IT一族，H阶层，文化层次较高、欲老有所养的老年人，我国的待拆迁户。

(3)住宅设计的无障碍化:注重老年住宅的合理安排，注重残疾人士的居住设计。

(4)住宅环境的生态化:注重住居环境的绿化，注重新型建材饰材的采用，注重水资源的节约，注重利用自然能源，注重对小区生活垃圾的分类处理。

(5)高品位的规划布局，以人为本的户型设计，完善便利的公共配套设施，优美安全的社区环境。

(6)住宅建设的产业化:住宅的物理性能能、装备水平的改善，结构更合理，环境改观，寿命更加延长。

第4章:零售业物业市场:定性与定量分析/历史与现实
商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。

我
房地产经济学——读书笔记
国的零售业物业分类为:(1)按业态对零售物业进行分类——百货店、超级市场、大型综合商场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心和仓储商店。

(2)按照运作模式进行的分类——产权式零售业物业和经营型零售业物业。

美国的零售业物业包括独立商店和购物中心。

第三节是对零售业物业市场的分析。

零售空间一般包括:销售区域、仓储区域、管理办公室和商务区域、设施区域和场地区域。

零售业物业市场分析要包括以下关键内容:宏观经济环境与背景区位分析，市场供求分析，产品定位建议。

零售业物业市场分析的内容包括城市经济环境与区域经济条件分析，商业网点发展规划和政策研究，初步确定零售业物业类型，明确商圈范围，零售商品与零售业物业供给分析，零售商品和服务的需求分析，选址研究，确定主力商店及物业特征，选择合理的运营模式和租约结构。

Pu,,第四节零售业物业市场的定量分析:理论与模型。

购物行为模式: CC,Pu，kv，i,,2v,,根据购物行为模式的特征，可以解释邻里中心主要出售购买频率高的、难以储存的商品;而区域中心则主要出售购买频率低、容易储存的商品。

零售业物业的竞争有多种形式，空间竞争模型分析的是物业位置上的差异。

第五节美国购物中心的发展与中国的选择。

总的来说，美国购物中心的发展是与美国郊区化进程相联系的，而郊区化发展则以物质条件、观念和社工会分异结构形成为前提条件。

文中通过分析得出，中国发展购物中心有着广阔的前景，不过必须从中国城市的具体条件出发。

从购物中心为位置来说，发达区域可以依托高速公路发展类似美国的购物中心，依托公共交通的城市则宜采用中国香港的商业地产开发模式。

从购物中心的规模来说，可以参考美国购物中心的比例。

从客户群来说，中间阶层是主力客户。

然而中国中间阶层在人口中占的比例不大，主要还是广大中低收入阶层。

从购物中心的管理来说，应该保证购物中心所有房地产的所有权统一为一个业主所有。

第5章:写字楼与仓储物业市场:市场分析、投资与创新
第一节介绍写字楼及其分类、分级。

写字楼的作用是集中进行信息的手机、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。

现代写字楼具有以下特点:1)所处区位好，规模大;2)多为现代化的高层建筑;3)功能齐全、配套设施完
善;4)多由专业物业管理企业管理。

写字楼的分类:按建筑面积大小分为小型、中型和大型写字楼;按使用功能不同分为单纯型写字楼、商住型写字楼，综合型写字楼;按写字楼的位置、自然或质量状况和收益能力分为甲、乙、丙三个档次。

第二节对写字楼进行市场分析，即对特定区域写字楼市场的供需分析。

写字楼市场的特点:1)市场波动剧烈，2)写字楼需求变动大，调整迅速3)供给周期的独立性。

预测写字楼的需求可通过测算每个雇员占用的物业面积和通过租赁活动和市场吸纳来预测。

分析写字楼的供给状况主要包括存量物业、将来会建成的物业和物业空置率。

房地产经济学——读书笔记
第三节介绍写字楼市场动态研究模型。

写字楼市场包括使用市场、投资市场和开发市场。

(1)写字楼市场租金模型
IJKGDPBFIOFBO,R,,1，,,V，,,E,,,V，, ,,,tit-ijt-jkt-k1t,,,i0i0k0
GDPBFIOFBOR为实际租金水平;V为GDP数值;E为在BFI行业中的就业率;V为私人建造写字楼竣工数量;а，β，У，ω为常系数;i，j，k为年份;ε为偶然误差。

11t
(2)写字楼市场投资模型
QSMCVSPOFBO,V,,2，v,R，p,V,,,V，, ,,,tst-smt-mqt-q2t,,,s0m0q0
SPV为实际股票价格;а，v，p为常系数;s，m，q为年份;ε为偶然误差。

22t
(3)写字楼市场开发模型
,NHOFBOCVINT,V,,3，s,R，g,V,f,r，, ,,,,tnt-ntht-h3t,,,,n00h0
INTr为实际短期利率;а，s，g，f为常系数;n，Φ，h为年份;ε为偶然误差。

33t
第三篇:微观的房地产经济学分析
第6章:国际背景下的房地产市场:资本构成与流动
第一节介绍房地产市场的国际资本构成。

以香港房地产市场为例，房地产市场的国际资本构成包括港资机构(主要是一些港资财团)、外资机构，也包括来自内地的中资机构等。

第二节分析国际资本流动对房地产市场的影响。

国际资本市场流动是指资本从一个国家或地区移动到另一个国家或地区，包括资本流入和资本流出。

房地产业吸引外资情况与趋势:1)地区性很强的房地产开发是外商投资短期难以涉足的业务;2)房地产资产管理与房地产投资顾问公司有良好的发展前景;3)单一经营房地产开发业务的公司难以形成规模;4)外资进入房地产金融服务领域有广阔的发展空间;5)上市并非房地产开发公司权益融资的唯一道路。

第三节分析汇率变动对房地产投资市场的影响。

汇率即买卖外汇的价格，是本国货币与外国货币折算和兑换的标准。

汇率风险是指因汇率的变化而导致外汇收复者或外汇储备者资产价值变化的不确定性，主要包括汇率风险、折算汇率风险和经济汇率风险等三种。

交易汇率风险是指汇率的变动对投资者债券和债务价值影响的不确定性;折算汇率风险指反映在投资者本国总公司会计汇总报表上的因汇率变化而引起的某些项目价值的变化。

经济汇率风险是指由于医疗不到的汇率波动引起公司未来一定期间内收益发生变化的潜在性风险。

汇率变动在对外经济活动中的影响主要有:1)直接影响一国的对外经贸活动;2)汇率变动会影响资本移动的方向。

第四节分析加入WTO对中国房地产市场的影响。

加入WTO对社会经济的影响，主要
房地产经济学——读书笔记
体现在会给中国的产业界和市场经济带来挑战、冲击甚至威胁。

对房地产市场的影响因物业的档次、设备完善程度及主要服务对象等的不同而不同。

对普通商品
住宅的影响微乎其微，不过会增加对写字楼、商务中心等办公场所的需求等等。

一般来说，会有更多的电子、计算机等高新技术产业进驻中国，促进工业房地产的发展。

特殊用途如娱乐中心、赛马场等等之类的房地产市场将会有广阔的发展前景。

第7章:房地产景气循环与周期
经济周期被定义为一般的商业活动围绕其长期趋势的周期性但并非定期的波动。

解释经济周期的相关理论有:乘数-加速原理相互作用原理，蛛网理论，外部力量理论与内在长周期，消费不足理论，心理因素理论，投资理论，货币主义理论。

第二节是对房地产景气循环及其阶段解说。

当市场供过于求时，就产生不景气现象;通过市场机制的逐渐调整，逐渐达到供需平衡，再进而产生供不应求的现象，即呈现出市场景气的现象。

如此周而复始的重复发生就形成了景气循环。

房地产景气循环可分为复苏、扩张、收缩和衰退四个阶段。

在循环的最低点，空置率达到最高值，房地产市场进入复苏阶段;扩张阶段，空置率下降到长期空置率以下，此时供给紧张，租金上涨，但需求的增长还是比供给的增长快;收缩阶段，供给的增长率比需求率搞，空置率上升并接近长期平衡空置率，此时供给过剩还不太严重，租金仍在上升;衰退阶段，空置率低于长期平均空置率，供给的增长率很高，而需求增长率较低或者是负增长。

第三节研究房地产市场周期的影响因素、指标与数据分析方法。

影响房地产景气循环的内部因素主要有:时滞、生产者和消费者的心理因素、技术革新和设计理念的革新等。

外部因素主要有国民经济、政策法律措施、社会文化等，其中国民经济是影响房地产景气循环的重要因素之一。

反映房地产景气循环的指标可分为两类:一是绝对指标，二是相对性指标。

理论和实践表明，房地产的许多指标是周期性变化的，如开工面积、竣工面积、建设投资额、租金、价格、交易量、交易额、空置率、吸纳率、投资增长率、价格增长率、租金增长率;另一类指标和现金流相关，
如资本变化率、折现率、收益率等。

对房地产景气循环进行实证研究时，需要用到计量经济学的方法。

包括截面数据、时间序列数据与时间序列分析等基础。

第四节主要研究房地产周期的模型。

本节讲述了Pyhrr-Born-Webb通货膨胀周期模型、PWB不均衡市场周期模型、Mueller-Lapso市场和子市场空置量周期模型及Mueller-Laposa租金增长率和租金分布模型四种房地产周期模型。

第五节食对中国商品住宅销售面积变动实证分析。

以1986年-1998年全国商品住宅销售面积统计值为基础，建立三种回归模型，通过对销售趋势估计值、波动估计值和波动率估计值的分析得出商品住宅市场景气循环具有以下特征:1)销售波动在1987-1993年达到波峰，1991-1997年达到波谷;2)随着时间的推移，住宅销售波动的幅度在减小;3)小周面积持续上扬的年份在增加。

另外，全国住宅销售年波动率和之后一年的GDP增长率之间的相关系数为0.43，而这存在较明显的正相关关系;住宅销售与之后一年的通货膨胀率之间的相关系数也是0.43，而这也存在明显的正相关关系。

房地产经济学——读书笔记
第8章城市发展与房地产市场
同一时代不同条件的城市各有其特点和风貌，任何一个城市的形成和发展都和相关区域经济、土地利用的状况紧密相关。

第一节分析了城市的形成与发展的影响因素，并对我国城市在人口、面积、基础设施、经济等方面的差异情况进行了统计分析。

第二节主要分析城市化与郊区化进程中的房地产市场。

分析得出城市化是推动房地产发展的重要因素，也是产生房地产问题的重要根源。

房地产开发规模和速度应符合城市现阶段及城市化发展的经济水平。

郊区化是指人口从城市中心区迁移到市郊的趋势，城市郊区化即城市由高度密集化中心向离心低密度扩张的转变。

我国
目前的郊区化现象主要是基于旧城改造和工业外迁引起的，随着经济的发展，离市中心20公里以外的较高档住宅将成为富裕者倾心的居住地。

第三节主要对城市发展与住宅市场进行实证分析。

从城市基础的角度出发，以住宅均衡价格为研究对象，采用了城市经济、城市规模和城市增长为决定因素，建立了多元线形模型来解释这三个因素对住宅均衡价格的影响。

其中城市经济以人均GDP为代表，城市规模以建成区面积为代表，城市增长以分农业人口增长率为指标。

模型分析结果表明，中国大众城市住宅价格与经济水平、城市规模和历史增长呈显著的正相关关系。

其中城市经济最具影响力。

同时，还从住宅供求因素的角度出发，采用平均工资和竣工住宅造价指数作为决定因素，建立二元线形模型，解释住宅需求、供给变量对住宅均衡价格的影响。

文中需求因素选取了多个指标，通过检验最终得出在岗职工平均工资和竣工房屋造价两个变量构成的模型符合检验。

分析表明，中国大中城市住宅价格与房屋竣工造价指数呈正相关关系。

城市基础-住宅价格模型是对样本城市的截面数据进行统计分析，文中通过价格预测将截面规律应用到时序数据上来。

并认为，当前的各个城市处于城市发展的不同阶段，因而截面上的变化情况等同于时序上的变化情况，又有所区别。

最后在模型的基础上，分析了降低税费对社会经济的影响。

降低税费，虽然暂时造成收入损失，但由于扩大市场需求和供给，增大了税基，从而获得了补偿。

降低住宅开发税还改善了居民的居住水平，具有巨大的社会效益。

房地产经济学——读书笔记
第9章宏观经济与房地产市场
宏观经济对房地产市场的作用主要通过房地产市场的供给和需求这两个渠道，而房地产市场对宏观经济的作用则是通过消费和投资两个渠道。

房地产价格的上升有两类原因，即宏观经济基本面和泡沫。

一般来说，宏观经济基本面的波动是房地
产价格波动的主要来源。

研究房地产价格波动的真实原因，对宏观政策的制定有着重要的意义。

本章第一节通过理论分析得出:一定限度内房地产价格的上升会促进总需求和总投资的上升，从而促进宏观经济的增长;但如果房地产价格的上升超过了一定限度，则会引起社会总成本的上升，对需求和投资的负面影响超过了积极影响，则会引起宏观经济的衰退。

第二节主要通过建立经济基本面对住宅价格解释能力的理论模型并以14个城市8年数据为基础进行实证研究分析宏观经济对房地产发展的影响。

通过实证研究，文中得出:宏观经济基本面的解释模型比简单的住宅价格自回归模型的解释效果要好得多，说明经济基本面是决定住宅价格走势的重要因素。

在对未来价格预测时，不仅应该建立在历史价格水平以及增长速度的基础上，还应当考虑经济基本面的情况。

综合了历史价格信息和经济基本面的综合模型可以更好的对住宅价格水平及其变化做出解释和预测。

通过模型的预测结果与实际数据的对比，作者还分析了北京和上海两个城市的住宅地价失衡情况。

第三节主要分析房地产发展对宏观经济的影响。

住宅价格上升对消费的影响取决于众多因素，很难做出一个放之四海皆准的结论。

文中以全国1992-2003年的年度数据构建我国住宅价格与消费关系的回归模型，表明我国住宅价格对消费出现了负的财富效应。

文中还对我国1998-2003年来35个大中城市住宅价格与消费关系进行了实证研究，结果表明:35个大中城市和其他中小城市之前由于城市功能调整、旧城改造、住房金融体系、消费观念等方面的不同，住宅价格已经初步显示出正向的财富效应。

第四节应用Granger 因果关系检验和脉冲响应函数对房地产发展与宏观经济互动关系进行实证研究。

第10章房地产市场发展的政府干预。