世联_建筑户型_住宅产品价值解读_194PPT

安全感 舒适度 归属感
个性化 ……
住宅就是居住的容器，是容纳人们居住行为的空间。住宅 产品的根本价值在于对人们居住需求的满足，这种需求可 以分解为人们日常生活在安全度、舒适性、归属感、自我 认同感等方面的需求。
空间尺度的放大
居住的面积的增加、空间高度的增加。例如部 分豪宅中采用夸张放大的起居空间来实现对身 份感的表达
专题1：京津沪三地住宅市场户型分析
注意户型竞争价值提升的两种方式
一种是“更舒适”，单纯的舒适度的增加； 另一种则是“更划算”，舒适度的保持或提升以“赠送”的方式 出现
深京沪市场——两房产品竞争特征分析
竞争价值轴
户型紧凑 干湿分区 动静分区 客厅、主卧朝南
基本舒适度
明厨明卫 南北通透 南北阳台 生活阳台 2700观景窗 双卫生间
户型空间功能上的细分、完善与分区，是舒适度提升的重要标志。 价值提升：干湿分区、动静分区、储物空间专门化、书房等工作空间出现、主卧区出现、中西厨出现、 主仆分道、客厅起居分离……
对居住空间的细节进行雕琢、改良和创新，也是体现舒适度提升的有效措施。 价值提升：凸窗、角窗、移步阳台、入户花园……
户型保持弹性可以更好的满足住户个性化的生活需求；空间的立体化则不仅是对舒适度的提升，也同样 可以体现居住空间的个性。 价值提升：空间预留、拆分组合、错层、挑空、阁楼、复式……
2007/12/14
建筑 / 户型 解读
2
在我们的业务中，与产品直接相关的能力需求表现为—— 产品增值力——提升价值 & 创造价值
产品评价力 —— 比较价值 & 选择价值 产品理解力—— 感知价值 & 演绎价值
2006-7-26
住宅产品基本价值规律分析 规划评价 户型评价
住宅产品价值提升的“五个途径”
南阳台宽阔舒 适，采光良好
基本舒适度提升
通过弧形窗或空中露台来实现多面采光的理念， 让住户更贴近自然，景观均好性佳。
客厅弧形观景 窗，享受生活， 享受美景
97m2
全景式餐厅， 美景伴美食
113m2
主卧赠送大的 具有私密性的 空中露台，极 富吸引力
上海.苏堤春晓名苑
基本舒适度提升
2房户型设计——金地作品，最大亮点就是通过观 景阳台、生活阳台等空间的大面积赠送沿展室内 空间
性价比提升
功能空间细化， 主卧室分别设 置衣帽间
众多挑高露台， 使房间处于真 正的花园之中
户型二：祥云阁A、祥瑞阁A 3房2厅2卫；126m2
奇数层
深圳.天悦龙庭
性价比提升
超大入户花园及双阳台的设计，保证户型在舒 适度的基础上性价比进一步提升
3房2厅2卫
面积128－129
超大入户花园
双景观阳台设计， 保证餐厅和厨房 的采光
新浦江城：一梯两户、宽厅设计、大开间、短 进深的典型案例
书房与客厅可分可合
更衣间设计显示 主人气派
南北双阳台，前后均为 别墅区，景观好
超大面宽，营造豪华 会客空间，并提供给 客户自由改动的空间
二级性价比挖掘
弧形落地窗和露台最大化采光面和观景面，贴近自然， 可以较好享受景观资源。
多处弧形阳台 设计，增加实 用性和美观性
145m2
客厅两面采光， 在暖暖的阳光 下进餐
134m2
270度景观落地 窗，豪华尊贵 的享受
山水·国际
性价比提升 超大入户花园，独享空中别墅，14米宽阔观景面。
4.5m高的宽大 入户花园
错层设计，功 能分区更为明 确，同时便于 客厅挑高，空
间豪华
166m2
ห้องสมุดไป่ตู้
深圳.纯海岸
14米宽阔观景面
4.5m高，7.4m 宽的豪华客厅
集合住宅的分类
我们通常用层数的差别将集合住宅划分为多层（4~6层）、中高层（通常7-9层）、高层（10层以上），市场中 又习惯把7-12层称为小高层产品。
产品形式
多层
小高层
高层
层数范围 社区容积率
6层 1.2~1.6
7~12层 1.6~2.2
12层以上 2.2以上
集合住宅产品的市场适用性
高层产品在解决方案中的常见角色
集合住宅的产品价值分析
集合住宅产品的核心价值
住宅“集合”的结果是居住空间的“内”与“外”、“私”与“公”被严格的区分开来。客户 购买的产品由“以户型决定的居住使用空间”和“在社区中分享的公共空间与公共资源”两部 分价值组成。所以目前主流的集合住宅其价值体系也明确的表现为两元性： ——户型内，以“舒适度”为核心的功能价值; ——大社区，以公共、集合的方式提供资源占有、个性化、身份感等其他居住附加价值。
亮点： 左右错的露台设计， 空间全赠送（地域限 制） 落地凸窗，增强室内 空间，并提高附加值
性价比提升
2房户型设计发展趋势——2房+地下室，赠送入户花 园和地下室，不仅提升了2房的舒适度，也提升了整 体的性价比
复式2房2厅2卫， 建筑面积104－ 106， 地下室60 入户花园 阳光书房 双景观阳台 多功能地下室
双景观阳台
深圳招商.依山郡
空间功能细化
三房两厅两卫 建筑面积140平 双门入户，主仆分道 确保每个卧室都有阳台空间， 拓展室内视野 主卧卫生间+衣帽间
拐角落地窗
金地未来域
性价比提升
复式3房3厅3卫
复式3房：在保证舒适度极大提升的前提下， 追求可赠送面积的增加
通过分层来划分动静 功能区间
生活阳台
玄关处理
凸窗
超大阳台
观景阳台
上海金地系列作品
92平
大阳台设计
基本舒适度提升 2房户型设计发展趋势——常规2房
2房2厅2卫 面积89-93 双景观阳台设计 凸窗 卫生间和厨房全 采光设计 主卧开间3.5米 客厅开间3.9米
双卫设置， 使主人私密 等舒适度的 要求进一步 得到提升
深圳招商.依山郡
入户 花园
生活阳台
深圳招商.依山郡
阳光书房 景观阳台
性价比提升
A: 两房两厅一卫 建筑面积84.56 套内面积67.91 主卧和客厅开间3.6 B: 三房两厅两卫 建筑面积103.11 套内面积85.21 主卧和客厅开间3.6
深圳.慢城
亮点： 入户花园和露台的挑 空设计，保证单双层 住户享受更多的过渡 空间，沿展室内空间
空间个性的体现；
居住空间的“内涵”更加“聚焦”：或者在功 能层面更加契合个体客户特征，或者在审美层 面更好的表现客户的文化趣味。极致化的个案 如量体裁衣的定制化住宅
住宅产品“两个价值倾向”
住宅的建筑形式与产品价值的高低并不存在简单的对位关系：通过某一个或某几个途径发力， 任何一种形式的住宅产品都有可能超越形式的“等级”而实现较高的产品价值。
入户花园
深京沪市场——三房产品竞争特征分析
竞争价值轴
户型紧凑 干湿分区 动静分区 客厅、主卧朝南
基本舒适度
明厨明卫 南北通透 南北阳台 生活阳台 2700观景窗 双卫生间 宽厅设计
舒适度提升
挑空入户花园 挑空露台 普通凸窗 落地凸窗 半地下室空间 跃层
性价比提升
空间预留
空间可分可 合
可变空间： 内庭院等
居住空间的充裕度体现在户型面积的大小与居住空间的数量。主流的集合住宅户均面积分布在一个相对 有限的范围之内，面积成为衡量舒适度的关键指标，或者说，在此范围之内，舒适度对于面积的增减是 极为敏感的。 价值提升：面积增加，居室增加……
由于面积的限制，空间的利用效率就显得非常重要，户型结构因此成为户型评价的关键。 价值提升：户型紧凑（压缩无感知面积、消除长过道……）、户型适用（空间方正、消除异型空间、优 化开门方式……）、分配合理（主次空间面积得当、充分使用朝向和景观面、通透……）
主卧和卫生间的凸窗 设计，延伸室内空间
可封可开的阳光室设 置
性价比提升
佳兆业可园：户型区间68－73，赠送面积和 舒适性达到极致。
露台变种：双L型阳台（加花架） 形成错层赠送阳台；较好解决露 台私密性问题
主卧L型落地凸窗赠送，形成温馨 休闲空间，同时使主卧得到三面 采光和景观。
根据凸窗原理，赠送的衣柜
城市精神—— Keywords 多元化、时代感的
城市效率—— Keywords 集约的、共享的
多层 小高层 高层
住宅产品的价值提升模型
居住需求
High
…… 个性化 归属感 舒适性 安全度 ……
独栋
Low
Single House
自然倾向、领地倾向……
住宅产品价值提升
·更鲜明的个性色彩——居住空间“内涵”的深化 ·更强势的资源占有——居住空间“外延”的扩展 ·更优化的结构、更丰富的空间——居住空间“质”的提升 ·更大的面积——居住空间“量”的增加
空间结构的优化；
空间的内在结构与目标客户的生活方式更为吻 合。例如采用干湿分离卫生间、步入式衣橱， 以及主卧区在住宅中的出现
空间形式的丰富；
住宅中的空间类型和变化更为多样，包容生活 多义性、弹性和趣味性。例如共享空间、流动 空间、灰空间在住宅中的出现
外部资源的占有；
居住空间的“外延”更为“强势”，资源可以 表现为自然美景、园林景观、视野开阔度、甚 至是声音、气味等
联排（双拼）
花园洋房
多层、小高层、高层
City
……城市尺度、城市效率
集合住宅产品
本报告是严格保密的。
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集合住宅的特征与技术要点
集合住宅的特征：
集合住宅是在近现代城市化和工业化进程的产物，它的出现既体现了现代建筑对于技术实现性的突破，也体现 了城市发展对于效率和集约的需求。 我们可以总结出集合住宅在建筑形式上的几个基本特征： 聚集性：由大量住宅复合成居住社区，多套住宅通常在水平方向上单元式聚集，在垂直方向重复性叠加； 秩序性：住宅的户型通常以单元的方式规律性的重复与组合，其立面造型也因此相应地表现出韵律化的特征； 社区内部为实现资源的有效配置也必须对空间进行合理的组织。 共享性：住宅的公共空间、社区中的公共资源，成为集合住宅价值体系中的重要组成部分。
衣帽间 中西厨 储藏室 功能间 工人房
功能空间弹性
产品轴 空间细化
二级性价比挖掘
房型方正实用，动静分离，干湿分区。多处赠 送露台和飘窗，既美观又实用，6米横厅给住 户充分想象空间
翡翠上南
“2＋1”创新户型114 平米
6米横厅，留给主 人多种创意空间
南北阳台 方正通透
180度外凸窗， 景观主卧
功能空间弹性与 细化
舒适度提升
挑空入户花园 挑空露台 普通凸窗 落地凸窗 半地下室空间 跃层
产品轴
性价比提升
基本舒适度提升
环球翡翠湾 2房2厅1卫96平米
房型端正，南北通透，客厅与卧室均采光良 好，每间卧室都有观景外飘窗，是上海小高 层紧凑户型的代表。
厨卫全明，干 湿分开
270度外飘窗， 向南向西均可 欣赏景观
180度外飘窗， 景观主卧
1）在较低市场发展阶段，高层可以作为升级类产品，彰显城市中的身份感。 2）提高开发强度，特别是在大盘中后期进一步挖掘利润空间。 3）混合物业的社区中，用以限定社区边界感、围合社区空间。 4）用以突出强烈的城市意向。
小高层产品在解决方案中的常见角色
1）往往先于高层产品获得市场认知，作为城市居住升级的先导。 2）社区中用以平衡开发成本与开发强度。 3）高层社区中的高端产品。
集合住宅产品的价值要素
1、以“舒适度”为核心的功能导向户型设计 2、利用公共空间和公共资源对于居住价值进行补充和放大 3、对城市价值的充分表达
集合住宅价值分析——1、以舒适度为核心的功能导向 户型设计
除了少数的城市豪宅产品，目前主流的集合住宅产品基本上解决的还是居住“舒适度”层面的问题。
空间的充裕度 空间利用效率 空间功能分化 空间的细节化 空间弹性和变化
超大生活阳台，不仅 解决了餐厅的采光问 题，也是生活便利起
来
观景阳台，实现 室内外空间的过 渡，并沿展了客
厅的空间
基本舒适度提升
A
中海.怡翠山庄：左右错的露台、落地凸窗 使得户型成为性价比杀手
B
A: 两房两厅一卫 建筑面积63.41-65.02 套内面积57.24-57.6
B: 两房两厅一卫 建筑面积65.05-66.41 套内面积55.68-55.83
主卧开间4米， 舒适度极高
生活阳台
招商.依山郡
双景观阳台连接
空间功能弹性
预留户型的功能弹性，让客户有更多的想象 空间，根据自己需要决定功能的分配。
花园改餐厅
内庭院可改成一书房
可将入户花园隔成一个开敞的 书房或和室
餐厅改次卧或书房
空间功能细化 3房户型设计——3房+阳光地下室
阳光地下室
入户 花园 与生 活阳 台相 连接
当然，不同的建筑形式，其对于“私家化”和“城市化”两个价值端的倾向性是不同的。
私家化意向
私家尺度—— Keywords 亲切的、丰富的、细节的
私家气质—— Keywords 闲逸的、自然融合的
私家感受—— Keywords 领属的、传承的
独栋 双拼 联排 叠拼
花园洋房
城市化意向
城市尺度—— Keywords 高、大、阔