白珍武、王涛、新疆聚铭房地产开发有限公司与商品房销售合同纠纷二审民事判决书

白珍武、王涛、新疆聚铭房地产开发有限公司与商品房销售
合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】新疆生产建设兵团第（农）六师中级人民法院
【审理法院】新疆生产建设兵团第（农）六师中级人民法院
【审结日期】2020.04.07
【案件字号】(2020)兵06民终5号
【审理程序】二审
【审理法官】渠源赵群张卫民
【审理法官】渠源赵群张卫民
【文书类型】判决书
【当事人】白珍武;王涛;新疆聚铭房地产开发有限公司
【当事人】白珍武王涛新疆聚铭房地产开发有限公司
【当事人-个人】白珍武王涛
【当事人-公司】新疆聚铭房地产开发有限公司
【代理律师/律所】王艳芳新疆塞北律师事务所
【代理律师/律所】王艳芳新疆塞北律师事务所
【代理律师】王艳芳
【代理律所】新疆塞北律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】白珍武;王涛;新疆聚铭房地产开发有限公司
【本院观点】上诉人白珍武、王涛提交的上述证据材料欲证实其与案外第三人赵勇、沙尼也·瓦衣提发生经济往来及产生费用情况，于本案缺乏直接关联，不具有证明力。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金合同约定诚实信用原则第三人证明力诉讼请求开庭审理
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【本院认为】本院认为《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

"本案中，双方当事人订立的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。

上诉人聚铭公司作为该《商品房买卖合同》格式合同的订立方，其在明知上诉人白珍武、王涛购买该商铺用于商业用途情况下，迟延交付案涉商铺违约，造成对方较大经济损失。

一审法院虽对聚铭公司违约金部分予以调整，但仍不能弥补守约方的经济损失。

故对聚铭公司请求按合同约定日万分之0.1支付违约金的上诉请求，本院不予支持。

本院根据上诉人聚铭公司违约程度及上诉人白珍武、王涛实际损失情况。

结合当事人的诉请，将聚铭公司违约金增加至153535.2元（1181040元×6%÷12个月×26个月，自2017年3月1日至2019年4月30日），以平衡双方经济利益。

上诉人聚铭公司上诉称，案涉商铺未达到交付条件及不应支付对方违约金的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。

关于上诉人白珍武、王涛150000元租金的赔偿请求。

首先，双方当事人未就该项约定为违约责任，缺乏合同依据。

其次，上诉人白珍武、王涛该部分请求亦不符合最高人民法院关于适用《中华人民共
和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条:“当事人依照合同法第一百一十四条的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金额以不超过实际损失额为限。

增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

"的规定。

故，上诉人白珍武、王涛上诉请求的150000元租金的上诉请求，本院不予支持。

综上，上诉人白珍武、王涛上诉请求部分成立，本院酌情予以支持；上诉人聚铭公司的上诉请求缺乏事实和法律依据不能成立，应予驳回。

依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下
【裁判结果】一、撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初1235号民事判决第二项；二、维持新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初1235号民事判决第一项、第三项；三、上诉人新疆聚铭房地产开发有限公司于本判决书生效后五日内支付上诉人白珍武、王涛违约金153535.2元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审案件受理费3032元，邮寄送达费88.8元；二审案件受理费6921元，邮递送达费80元，以上共计10121.8元。

上诉人白珍武、王涛负担6000元，上诉人新疆聚铭房地产开发有限责任公司承担4121.8元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-03 04:05:26
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：2016年12月初，白珍武、王涛到聚铭公司看房。

2016年12月22日，白珍武、王涛交纳房屋首付款711040元，2017年2月10日，白珍武、王涛与聚铭公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：白珍武、王涛购买聚铭公司开发的位于五家渠青经开南区生态智慧城Ｓ2号商业楼1单元1层112号商铺，建筑面积为79.8㎡，单价为14800元／㎡，总价1181040元。

付款方式为：买受人应当于2016年12月22日支付711040元，剩余房款470000元，以银行按揭贷款方式支付。

合同约定出卖人应当于2016年10月30日向买受人交付商品房。

第十二条约定，出卖人逾期交房超过30日，买受
人有权解除合同。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.1的违约金。

2017年2月14日，白珍武、王涛与上海浦东发展银行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定向该行贷款470000元，贷款期限为10年，自2017年2月16日至2027年2月16日，贷款年利率为4.9%。

2019年4月2日，白珍武、王涛缴纳涉案房屋的契税及印花税款36021.08元。

合同签订后，聚铭公司未向白珍武、王涛交付商铺，而是由聚铭公司占有使用，因白珍武、王涛向聚铭公司主张交付房屋未果，引发争讼。

上述事实，有白珍武、王涛提交的《商品房买卖合同》、《公证书》、《个人购房担保借款合同》、发票及双方当事人的当庭陈述为证，一审法院予以确认。

除一审法院查明的事实外，本院另查明涉案商铺系由被上诉人聚铭公司作为售楼部使用至今。

本院查明的其他案件事实与一审法院一致予以确认。

【一审法院认为】一审法院认为，当事人双方应按照合同约定履行各自义务。

本案中，白珍武、王涛已向被告履行了支付房款义务，聚铭公司应当按照合同约定的期限履行向白珍武、王涛交付房屋的义务。

现聚铭公司未向白珍武、王涛交付商品房构成违约，应承担相应的违约责任。

《商品房买卖合同》第十二条约定，逾期交房超过30日出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.1的违约金，一审法院认为，格式条款订立方应按照公平原则确定双方的权利义务，聚铭公司系《商品房买卖合同》格式合同的订立方，更应严格履行诚实信用原则。

涉案房屋系现房商铺，具有商业价值，白珍武、王涛应在办理完购房按揭手续后向其交付房屋，现聚铭公司在合同签订近三年时间未向白珍武、王涛交付房屋，并占用使用该房屋，其仅按《商品房买卖合同》约定的日万分之0.1（即年息0.365%）计算违约金，明显不足以弥补白珍武、王涛的损失，故一审法院依法予以调整，违约金计算为111313.02元（1181040元×4.35%÷12个月×26个月，自2017年3月1日至2019年4月30日），对白珍武、王涛主张的超出部分不予支持。

因双方当事人已对逾期交房的违约责任在合同中进行了约定，且租金并非原告的直接损失，故应优先适用违约金原则，对白珍武、王涛要求聚铭公司支付租金的诉讼请求，该院不予支持，遂依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八
条、第三十九条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十六条规定，判决：一、聚铭公司于判决书生效后十日内向白珍武、王涛交付位于五家渠市青经开南区生态智慧城Ｓ2号商业楼1单元1层112号的商铺；二、聚铭公司于判决书生效后五日内支付白珍武、王涛违约金111313.02元；三、驳回白珍武、王涛的其他诉讼请求。

一审案件受理费3032元，邮寄送达费88.8元，合计3120.8元，由白珍武、王涛负担2026.8元，聚铭公司负担1094元。

【二审上诉人诉称】上诉人聚铭公司上诉请求：一、改判新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初1235号民事判决第一项，不予交付位于五家渠市青经开南区生态智慧城Ｓ2号商业楼1单元1层112号的商铺，第二项，不支付上诉人白珍武、王涛违约金111313.02元。

二、一、二审诉讼费用由上诉人白珍武、王涛承担。

事实和理由：一、2016年12月，上诉人聚铭公司将案涉商铺出售给上诉人白珍武、王涛。

双方订立《商品房买卖合同》约定于2016年10月30日前上诉人聚铭公司将案涉商铺交付对方，由于该商铺并未达到交付条件，无法履行该义务。

二、对一审违约金计算方式不认可。

由于双方当事人有明确约定，即出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。

上诉人白珍武、王涛上诉请求：一、改判新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初1235号民事判决第二项，判令对方支付违约金167545.9元。

二、判令对方支付租金150000元。

三、上诉人聚铭公司承担本案诉讼费用。

综上，上诉人白珍武、王涛上诉请求部分成立，本院酌情予以支持；上诉人聚铭公司的上诉请求缺乏事实和法律依据不能成立，应予驳回。

依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
白珍武、王涛、新疆聚铭房地产开发有限公司与商品房销售合同纠纷二审民事判决书
新疆生产建设兵团第六师中级人民法院
民事判决书
(2020)兵06民终5号当事人上诉人（原审原告）：白珍武。

上诉人（原审原告）：王涛。

委托诉讼代理人：王艳芳，新疆塞北律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：新疆聚铭房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市青湖经济开发某某（北屯街以北、铁门关街以南、上海路以东、重庆路以西）。

法定代表人：徐军杰，该公司董事长。

委托诉讼代理人：孙丛丛，该公司总经办主任。

委托诉讼代理人：杨瑶，该公司综管部副主任。

审理经过上诉人白珍武、王涛因与上诉人新疆聚铭房地产开发有限公司（以下简称聚铭公司）商品房销售合同纠纷一案,不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初1235号民事判决，向本院提起上诉。

本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。

上诉人白珍武、王涛及其委托诉讼代理人王艳芳，上诉人聚铭公司委托诉讼代理人孙丛丛、杨瑶到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人聚铭公司上诉请求：一、改判新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初1235号民事判决第一项，不予交付位于五家渠市青经开南区生态智慧城Ｓ2号商业楼1单元1层112号的商铺，第二项，不支付上诉人白珍武、王涛违约金111313.02元。

二、一、二审诉讼费用由上诉人白珍武、王涛承担。

事实和理由：一、2016年12月，上诉人聚铭公司将案涉商铺出售给上诉人白珍武、王涛。

双方订立《商品房买卖合同》约定于2016年10月30日前上诉人聚铭公司将案涉商铺交
付对方，由于该商铺并未达到交付条件，无法履行该义务。

二、对一审违约金计算方式不认可。

由于双方当事人有明确约定，即出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。

被告辩称上诉人、白珍武、王涛答辩称:上诉人聚铭公司并非不具备交房条件，其应当按照我方实际损失予以赔偿。

上诉人白珍武、王涛上诉请求：一、改判新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初1235号民事判决第二项，判令对方支付违约金167545.9元。

二、判令对方支付租金150000元。

三、上诉人聚铭公司承担本案诉讼费用。

上诉人聚铭公司答辩称：本案违约金支付应按照双方合同约定。

关于对方请求支付租金的请求，并非为其实际损失，不予支付。

关于案涉商铺无法交付的后果，我方愿意承担期间的违约金。

原告诉称上诉人白珍武、王涛一审诉讼请求:1.判令聚铭公司继续履行合同，交付房屋；2.判令聚铭公司支付已付房款占用资金期间的违约金167545.9元（1181040元×6%÷365天×863天，计算至2019年5月10日，2019年5月11日后按同期人民银行贷款利息支付至交房为止）；3.聚铭公司按同地段支付租金150000元（2016年10月31日至2019年4月30日，按同等标准支付至交房为止），合计：317545.9元；4.聚铭公司承担本案诉讼费用。

一审法院查明一审法院认定事实如下：2016年12月初，白珍武、王涛到聚铭公司看房。

2016年12月22日，白珍武、王涛交纳房屋首付款711040元，2017年2月10日，白珍武、王涛与聚铭公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：白珍武、王涛购买聚铭公司开发的位于五家渠青经开南区生态智慧城Ｓ2号商业楼1单元1层112号商铺，建筑面积为79.8㎡，单价为14800元／㎡，总价1181040元。

付款方式为：买受人应当于2016年12月22日支付711040元，剩余房款470000元，以银行按揭贷款方式支付。

合同约定出卖人应当于2016年10月30日向买受人交付商品房。

第十二条约定，出卖人逾期交房超过30日，买受人有权解除合同。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.1的违约金。

2017年2月14日，白珍武、王涛与上海浦东发展银行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定向该行贷款470000元，贷款期限为10年，自2017年2月16日至2027年2月16日，贷款年利率为4.9%。

2019年4月2日，白珍武、王涛缴纳涉案房屋的契税及印花税款36021.08元。

合同签订后，聚铭公司未向白珍武、王涛交付商铺，而是由聚铭公司占有使用，因白珍武、王涛向聚铭公司主张交付房屋未果，引发争讼。

上述事实，有白珍武、王涛提交的《商品房买卖合同》、《公证书》、《个人购房担保借款合同》、发票及双方当事人的当庭陈述为证，一审法院予以确认。

一审法院认为一审法院认为，当事人双方应按照合同约定履行各自义务。

本案中，白珍武、王涛已向被告履行了支付房款义务，聚铭公司应当按照合同约定的期限履行向白珍武、王涛交付房屋的义务。

现聚铭公司未向白珍武、王涛交付商品房构成违约，应承担相应的违约责任。

《商品房买卖合同》第十二条约定，逾期交房超过30日出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.1的违约金，一审法院认为，格式条款订立方应按照公平原则确定双方的权利义务，聚铭公司系《商品房买卖合同》格式合同的订立方，更应严格履行诚实信用原则。

涉案房屋系现房商铺，具有商业价值，白珍武、王涛应在办理完购房按揭手续后向其交付房屋，现聚铭公司在合同签订近三年时间未向白珍武、王涛交付房屋，并占用使用该房屋，其仅按《商品房买卖合同》约定的日万分之0.1（即年息0.365%）计算违约金，明显不足以弥补白珍武、王涛的损失，故一审法院依法予以调整，违约金计算为111313.02元（1181040元×4.35%÷12个月×26个月，自2017年3月1日至2019年4月30日），对白珍武、王涛主张的超出部分不予支持。

因双方当事人已对逾期交房的违约责任在合同中进行了约定，且租金并非原告的直接损
失，故应优先适用违约金原则，对白珍武、王涛要求聚铭公司支付租金的诉讼请求，该院不予支持，遂依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十六条规定，判决：一、聚铭公司于判决书生效后十日内向白珍武、王涛交付位于五家渠市青经开南区生态智慧城Ｓ2号商业楼1单元1层112号的商铺；二、聚铭公司于判决书生效后五日内支付白珍武、王涛违约金111313.02元；三、驳回白珍武、王涛的其他诉讼请求。

一审案件受理费3032元，邮寄送达费88.8元，合计3120.8元，由白珍武、王涛负担2026.8元，聚铭公司负担1094元。

本院二审期间，上诉人白珍武、王涛庭审中提交证据材料：1、2016年11月28日，赵勇与沙尼也·瓦衣提签订的合同书一份，欲证实该时段同样门面房租金每年60000元；2、王涛转款沙尼也·瓦衣提的中国农业银行交易明细1份，欲证实其向出租人支付租金的情况；3、王涛与赵勇的转租协议1份、营业执照2份，旨在证实其支付转让费120000元、支付30000元押金的事实。

上诉人聚铭公司对上诉人白珍武、王涛提交的上述证据均不予认可。

本院认为，上诉人白珍武、王涛提交的上述证据材料欲证实其与案外第三人赵勇、沙尼也·瓦衣提发生经济往来及产生费用情况，于本案缺乏直接关联，不具有证明力。

除一审法院查明的事实外，本院另查明涉案商铺系由被上诉人聚铭公司作为售楼部使用至今。

本院查明的其他案件事实与一审法院一致予以确认。

本院认为本院认为,《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

"本案中，双方当事人订立的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。

上诉人聚铭公司作为该《商品房买卖合同》格式合同的订立方，其在明知上诉人白珍武、王涛购买该商铺用于商业用途情况下，迟延交付案涉商铺违约，
造成对方较大经济损失。

一审法院虽对聚铭公司违约金部分予以调整，但仍不能弥补守约方的经济损失。

故对聚铭公司请求按合同约定日万分之0.1支付违约金的上诉请求，本院不予支持。

本院根据上诉人聚铭公司违约程度及上诉人白珍武、王涛实际损失情况。

结合当事人的诉请，将聚铭公司违约金增加至153535.2元（1181040元×6%÷12个月×26个月，自2017年3月1日至2019年4月30日），以平衡双方经济利益。

上诉人聚铭公司上诉称，案涉商铺未达到交付条件及不应支付对方违约金的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。

关于上诉人白珍武、王涛150000元租金的赔偿请求。

首先，双方当事人未就该项约定为违约责任，缺乏合同依据。

其次，上诉人白珍武、王涛该部分请求亦不符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条:“当事人依照合同法第一百一十四条的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金额以不超过实际损失额为限。

增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

"的规定。

故，上诉人白珍武、王涛上诉请求的150000元租金的上诉请求，本院不予支持。

综上，上诉人白珍武、王涛上诉请求部分成立，本院酌情予以支持；上诉人聚铭公司的上诉请求缺乏事实和法律依据不能成立，应予驳回。

依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
裁判结果一、撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初1235号民事判决第二项；
二、维持新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初1235号民事判决第一项、第三项；
三、上诉人新疆聚铭房地产开发有限公司于本判决书生效后五日内支付上诉人白
珍武、王涛违约金153535.2元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审案件受理费3032元，邮寄送达费88.8元；二审案件受理费6921元，邮递
送达费80元，以上共计10121.8元。

上诉人白珍武、王涛负担6000元，上诉人新疆聚
铭房地产开发有限责任公司承担4121.8元。

本判决为终审判决。

落款
审判长渠源
审判员赵群
审判员张卫民
二〇二〇年四月七日
书记员刘慧君
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