珠海格力地产格力海岸商业策划报告(187页)
专筑城市 专筑生活——访珠海市格力地产股份有限公司副总裁林强
专筑城市专筑生活——访珠海市格力地产股份有限公司副总裁林强作者：暂无来源：《新经济》 2016年第3期本刊记者钱林霞张瑄在刚刚过去的2015 年，是格力地产大转折的一年。
年初，格力地产正式脱离格力集团，纳入珠海投资控股有限公司，揭开了新的篇章。
2015 年，也是格力地产大手笔发展的一年，这一年，格力地产“不务正业”的做了很多事，迅速完成了从房产开发商向城市综合运营商的战略转型，募集了高达60 亿元的资金后，投向香洲港区综合整治工程、珠海洪湾中心渔港工程、珠海格力海岸游艇会工程、海岛综合开发项目、竹洲水乡水利风景区核心区开发项目、珠海海控金融服务有限公司增资项目等，主要涉及海洋、旅游、金融等，并无房地产开发项目。
格力地产用超前的战略眼光，抓住国企改革、横琴自贸区、港珠澳大桥、21 世纪海上丝绸之路的时代机遇，在产业发展方向上，定位于“一带一路”战略的发展思路，全面布局海域、海岛、海岸线，确立了房地产为主业，口岸经济、海洋经济以及现代服务业、现代金融并行发展的3+2 全新产业格局。
目前，格力地产海洋板块项目已近20 个，总投资规模达200 亿元以上，且多数项目处于珠海海洋经济开发重点项目。
就此，海洋产业成为格力地产最具社会效益和经济效益的发动机。
在格力广场的餐厅里，记者见到了刚刚从市政府开完会回来的格力地产副总裁林强先生。
他在介绍企业的战略和可持续发展的独特理念同时，对于海洋的保护、对公共事业的投入和对企业文化的诠释，向我们展示了一个上市公司的人文情怀和强烈的社会责任感。
洪湾中心渔港成为满足现代需求的综合性一级港，并可联合西区的水产养殖业一起形成完整的产业链，打造有效辐射粤东、粤西乃至珠三角的现代化综合渔业大市场。
关键句一：以旅游产业链反哺渔民（随着“蓝色珠海，科学崛起”战略步伐的推进，珠海市城市产业升级成为发展的必然选择。
目前由格力地产承建的洪湾中心渔港将发挥更大的作用，除了可以满足原有的香洲渔港功能外，还有效集合水产品加工、仓储保鲜、水产品交易和物流运输等多个行业，成为满足现代需求的综合性一级港，并可联合西区的水产养殖业一起形成完整的产业链，打造有效辐射粤东、粤西乃至珠三角的现代化综合渔业大市场。
珠海格力海岸游艇会工程的初步设计方案分析
珠海格力海岸游艇会工程的初步设计方案分析1 珠海格力海岸游艇会工程项目概述1.1 珠海格力海岸游艇会工程项目背景为打造和树立珠海市滨海旅游的形象标杆，特开发珠海格力海岸游艇会工程项目。
珠海格力海岸游艇会工程占海面积大约为二十八万平方米，预算大约为4.38 亿元，拥有游艇泊位数百个[1]。
工程的建设承接主体是珠海格力房产有限公司，工程位置临近珠海市唐家湾新城东部海岸，环绕情侣北路南段的滨海岸线外侧，东与深圳隔伶仃洋相望，北与淇澳岛相对。
属于房地产项目的高级配套基础服务设施之一，力求打造集中珠海格力海岸商住区为高尚住宅、娱乐以及高等学府于一体的高端海景住宅区。
图1是方案效果图。
在选人用人方面，还包括正确选择经销商，正确选择产品示范户。
从某种意义上说，人选的对不对，好不好，直接决定了企业的成败，也决定了企业的命运。
1.2 工程项目建筑环境和条件首先，工程区域面向的是开敞水域，因此对于游艇港泊的平稳度要求很高，必要的情况下，需要构筑具备掩护功能的防波堤。
其次，工程区域内水体含沙量偏重，水流速度偏小（v 〈0.5m/s），强度偏弱。
最后，工程周围海域内常年出现以涌浪为主的混合浪，平均浪高高达3m，平均波高高达1.2m。
因而防波堤的高度以及坡度设计应当遵循工程地区的海浪以及潮汐的变化和范围进行科学的设定[2]。
珠海一天的潮汐变化见图2，珠海格力海岸游艇会工程初步设计的防波堤断面见图3。
2 珠海格力海岸游艇会工程的初步设计方案2.1 防波堤高程的初步设计首先是防波堤高程的设计，应当充分的考虑游艇港的实际掩护环境以及条件，根据游艇港内区域水进行分析：第一步是考虑游艇码头的设计尺寸以及材质，可以用木甲板与塑料浮箱相结合作为游艇码头的工程施工材料，从而构建码头的结构[3]。
第二步是考虑游艇的玻璃钢材质易碎的问题，合理的控制游艇港内的波浪大小。
第三步是考虑与周围生态环境以及工程景观的和谐统一性，注重游艇港的防波堤的实际景观效果，可以在防波堤的上部构建结构和造型简单的建筑，也可以利用灯光效果营造景观效果，比如灯光绿化等。
格力广场项目商业定位再讨论
对商业定位的几点共识 1、本项目商业为社区配套商业＋街区商业 2、社区配套商业＋特色商业业态
几个基本考虑 1、临街商铺销售较好，而内街商铺销售较困难 2、二层（含二层）以上商铺销售较困难 3、在无指标限制情况下，商铺按一层考虑
本报告是严格保密的。
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关于商业面积
本项目商业定位为社区配套商业＋街区商业，因此： 商业面积的下限为满足社区配套所需面积约6000－9100平米 商业面积的上限为给定指标，约4万平米 具体商业面积的确定将在不同方案比较后给出
约12000平米
300米×15＝4500 平米
（250＋250）米 ×15
=7500平米
总商业面积：
约17000平米（其中 5000平米为集中超市）
九洲大道 街区商业
商业 石花西路
商业
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方案二：沿建业五路及石花西路布置（有 利于营造社区中心，但内街销售较困难）
街区商业面积（一 层）：
仍有部分内街商业 （单边）
1500×1.7+2700 ×1.2+6000×1.5 +1800×0.7＝ 16050万元
注：以方案一的17000平米为基准，不足部分按住宅计算。
仅从数字看，三个方案相差不大（相对于本项目规模而言），而 方案三兼顾了市场实现度与社区品质的要求。
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业态分布
本报告是严格保密的。
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商业布局的三种方案（第一轮方案探讨， 问题主要集中在商业布局上）
方案一 沿九洲大道及石花西路布置
方案二 沿建业五路及石花西路布置
方案三 沿九洲大道、建业五路及石花西路布置
本报告是严格保密的。
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沿海城市房地产营销策划方案范本案例
第1章：珠海市宏观经济分析第 1 页共94 页1.1 2001-2020年珠海城市总体规划2003年5月，珠海市最新城市总体规划获国务院批准，《总体规划》的获批，珠海的城市定位为“珠江三角洲中心城市之一，东南沿海重要的风景旅游城市”。
这对珠海的建设和发展起到良好的指导和促进作用，同时影响着珠海工业、商业、房地产业、旅游业、第三产业等的发展，战略性刺激珠海经济的提升和人口增加。
珠海市第五届党代会的目标为：到2008年本地生产总值比2003年番一翻，力争达到1000亿元。
1.2 港珠澳大桥、广珠轻轨铁路兴建在即港珠澳大桥经国务院立项并准备兴建，对珠海的发展有着非同寻常的影响力。
广珠第 2 页共94 页轻轨铁路将于2004年11月动工，珠海未来将成为中国华南甚至含大西南在内的交通枢纽城市，从而带动人流、物流、资金流、信息流在珠海的流通，加上珠海本身的公路网建设，势必使珠海从一个末端性城市真正提升至区域中心枢纽城市的战略地位。
1.3 良好的政策环境珠海市政府树立建设“三个基地、一个中心”的目标任务，积极实施“科教兴市、实业旺市、环境强市、文化盛市”的四大战略，大力推进“工业西进，城市西拓”和新型工业化，使珠海经济增长摆脱多年来依靠政策性驱动维持增速的被动局面，开始出现企业（特别是外资工业企业）自主投资，消费结构升级和出口需求增加为动力的扩张势头，全市经济取得跨越式发展。
第 3 页共94 页1.4 与港、澳经济合作加强如果说港、珠、澳大桥从交通硬件设施方面奠定了加强珠、港、澳经济往来的基础，那么，CEPA的签署则从政策软件方面促进珠海与港、澳的经济合作。
小结：一个城市房地产的发展依靠这个城市整体经济的发展，相对地，房地产业的发展也能拉动城市经济的增长。
住宅市场是一个城市经济发展的晴雨表，珠海市新一轮的城市与经济发展战略，以及政府出台的相关政策，对于本项目来讲都可谓为利好消息。
第 4 页共94 页第2章：珠海市房地产现状及趋势分析第 5 页共94 页2.1 2003年珠海房地产统计及分析（1）2001—2003年开发及销售统计资料来源：珠海年鉴及珠海市统计局公布资料2003年珠海完成房产投资38.8亿元，同比增长4.2%；城中旧村改造工程共完成投资25.89亿元，105万平方米回迁房交付使用，商品房竣工面积154.78平方米，比上年第 6 页共94 页减少7.6%；商品房销售额39.21亿元，比上年增长8.3%；销售面积121.75面平方，比上年增长6.6%。
珠海格力地产格力海岸商业策划报告(187页)
金融、贸易、保险等生产 服务业也出现郊区化迁移； 新兴的高科技产业在郊区 蓬勃发展； 传统城市中心及其郊区边 缘城市共同构成的大都市圈 逐步形成。
汽车的普及和路网的建 设，使通勤费用下降； 实际收入增加； 中心城环境恶化，严重 的“城市病”日益突出； 跟随企业迁到郊区。
高速公路体系的发展； 中心城日益高涨的低价，使 得郊区的低价极具竞争力； 中心城劳动力成本逐渐提 高； 行政政策。
每一次都精雕細琢
格力海岸项目市场分析及产品定位
深圳市汇诚行房地产顾问有限公司
—— 致力於打造中國最卓越的商業地產顧問機構
研究专题
专题研究
1
项目分析
2
市场分析
3
项目定位
4
商业规划建议
5
业态规划建议ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
6
招商及收益测算
2
研究目的
对项目问题、项目价值进行深度分析，探究项目 发展方向
对市场情况进行深入分析，寻找项目的机会点， 为项目定位提供依据
根据新城市形成的核心驱动力和城市功能的不同，将新城形成模式 共分为六种。
田园新城
是指英国以霍华德“田园城市”思想为开端的，以国家立法为基准， 政府主导下的由新城开发公司进行规划建设的新城。
边缘新城
是指伴随城市郊区化发展的加速，中心城功能逐步外迁，而在大都 市边缘逐步形成的功能比较完善，且相对于大都市的新城镇。
专题一
区域分析
• 新城模式 • 价值界定 • 借鉴案例
片区商业分析
• 商业现状 • 商业协同度
项目核心优势
• 临海展示面 • 情侣路 • 交通
4
结论
1. 项目印象
5
项目规划指标
(营销策划)珠海市水木清华高层住宅项目整体传播策划方
水木清华整体传播策划方案润景房产策动机构第一部分：市场研究分析一、竞争环境分析二、目标消费群分析三、水木清华项目SWOT分析第二部分：广告定位及表现一、产品定位二、品牌传播定位三、广告推广策略第三部分：广告表现策略一、广告表现总原则二、具体创意表现概述第四部分：项目营销启动前期意见一、项目营销前期准备二、阶段性楼盘促销活动三、社区文化活动策划第五部分：媒介策划方案一、珠海媒体接触习惯分析二、主要竞争楼盘媒介投放分析三、水木清华媒体投放对策第一部分：市场研究分析一、竞争环境分析1、珠海市楼市分析①历年珠海房地产行业的发展状况（单位：万平方米）总结：00年开始，城中村改造热火朝天，施工面积开始进入跳跃式前进周期，而03年非城中村改造项目一律停工的禁令解除，虽然城中改造经过一段时间的集体发力，大部分已经进入了整顿停，进入04年初的前三个季度，城中村改造投资额下降到12.2亿元，同比下降了39.6%，城中村改造总投资额占房地产投资总额的比重由2003年的70.6%下降到原来的48%，并进一步下降。
与此同时，非城中村改造项目开发商的开发热情被极大地激发出来，施工面积开始大幅度呈直线式上升，另一面，竣工面积及销售面积却维持在较低水平。
这是一个潜伏着危险的信号。
★经过两年的积累开发，06年下半年将房产市场供应量将大大增加，但限于人口因素，而且珠海的人均居住面积已达广东省前例，可能导致有效需求无法激发，积压空置严重；最终导致房价下跌。
★但是实际经验表明，珠海市区的城中村改造项目大部分已经销售，而近两年又几乎没有烂尾形成，反而烂尾楼改造形势喜人，因此，珠海房产市场的供应量极有可能在06年下半年起达到顶峰。
②近年来珠海商品房均价情况总结：02年，造成交均价大幅下降的重要原因之一，是城中村改造的商品房大量入市，一时竞争激烈，而且珠海商品房年需求量均大致保持在108万平方米左右，导致02年商品房成交均价下挫，直至04年上半年开始才逐渐恢复到原有水平，而且以每年递增均在200元左右，但是，就在一路“飘红”的同时，04—05一年间，珠海房价一举突破4000元，达到4047元大关，跳跃幅度近1000元！★一方面，说明市场充分肯定珠海前景。
最新珠海某商业广场项目定位及商场规划报告33页
珠海某商业广场项目定位及商场规划报告目录第一部分日东商业广场项目定位 (4)一、日东商业广场项目定位描述 (4)1．1定位原则： (4)1．2项目定位描述： (5)二、项目SWOT分析 (7)2.1、项目SWOT分析 (7)三、目标客户群选定 (12)3.1、商场经营户组合定位 (12)3.2、商场经营商品定位： (13)3.3、终极消费者定位： (13)3.4按消费能力定义： (14)第二部分日东商业广场商场商铺及物业产品定位 (15)一、业态业种组合比例 (15)二、商场功能定位及功能区域招商对象及租金水平 (16)三、购物中心经营管理模式定位 (19)3．1建议商业广场采用： (19)3．2采取“统一管理、分散经营”的原因： (19)四、商场商业软硬件环境配套标准 (22)4．1公共装修标准 (22)4.2商铺单位装修标准 (23)五、商场规划分割建议 (24)5．1前提： (24)5．2商场规划之商场分割经营建议 (24)六、商场定位后销售方案的设计 (27)七、商场定位后招商方案的设计 (28)7.1招商方案设计原则： (28)7.2日东商业广场招商方案设计： (28)第三部分日东商业广场价格定位 (29)一、租金价格 (29)二、销售价格 (30)第一部分日东商业广场项目定位一、日东商业广场项目定位描述1．1定位原则：商场香港概念的阐述：符合香港人个体经营商场和投资物业的习惯；经营商场习惯：在香港品牌都采取在人流旺的商场或街道租赁相对独立开设专卖店的形式经营，私人商铺尤其一些波鞋店、漫画店等经营潮流商品的私人经营更是独立门市；香港人对投资商场物业要求有独立业权、可以保障对商铺经营的自主权，商场可以提供整体的市场促销推广活动，商场人流有保障，商场租金回报稳定及有上调空间；1．2项目定位描述：珠海唯一的加勒比海滨风情大型综合情景式购物中心定位展开：珠海概念随着珠海的城市定位被政府重新定义，珠海在消化最近经贸、商业流通领域最新概念（如CEPA、港珠澳大桥、大珠三角等）上比以前更加积极主动，加上珠海靠近澳门的优势，其商业前景已经越来越被外界认同，在珠海从事商贸活动的风气已经形成。
格力公司的策划书3篇
格力公司的策划书3篇篇一《格力公司策划书协议书》甲方：格力公司乙方：[合作方名称]一、合作内容1. 乙方将为甲方提供全面的市场策划服务，包括但不限于市场调研、品牌定位、营销策略制定等。
2. 乙方将协助甲方制定并执行具体的推广方案，包括广告投放、促销活动、公关活动等。
3. 乙方将根据甲方的需求和目标，提供定期的市场分析和报告，以评估策划效果并提出改进建议。
二、合作期限本协议的合作期限为[具体期限]，自双方签字盖章之日起生效。
三、双方权利和义务1. 甲方权利和义务甲方有权对乙方的策划方案和推广活动进行审核和监督。
甲方应提供必要的支持和配合，包括提供相关资料、协助乙方与其他部门沟通等。
甲方应按照本协议的约定支付乙方相应的费用。
2. 乙方权利和义务乙方有权根据市场情况和甲方需求，制定合理的策划方案和推广活动。
乙方应保证策划方案和推广活动的合法性和有效性。
乙方应定期向甲方汇报工作进展和效果，并根据甲方的意见进行调整和改进。
四、费用及支付方式1. 甲方将支付乙方[具体金额]作为本次合作的费用。
2. 费用支付方式为[具体支付方式]，支付时间为[具体时间]。
五、保密条款1. 双方应对在合作过程中知悉的对方商业秘密和机密信息予以保密。
2. 未经对方书面许可，任何一方不得向第三方披露或使用对方的商业秘密和机密信息。
六、违约责任1. 若一方违反本协议的任何条款，应承担相应的违约责任，向对方支付违约金[具体金额]。
2. 若因一方违约给对方造成损失的，违约方应承担相应的赔偿责任。
七、协议变更与终止1. 本协议的任何变更或补充需经双方书面协商一致，并签署相关协议。
2. 在合作期限届满或双方协商一致的情况下，本协议可提前终止。
八、法律适用与争议解决1. 本协议受[法律适用地]法律的管辖。
2. 双方在履行本协议过程中如发生争议，应通过友好协商解决；协商不成的，可向有管辖权的人民法院提起诉讼。
本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
格力的营销策略分析
格力的营销策略分析格力的营销策略分析一、背景分析1、格力公司背景分析成立于1991年的珠海格力电器股份有限公司是目前全球最大的集研发、生产、销售、服务于一体的专业化空调企业，总部位于改革开放的前沿阵地——珠海经济特区。
占地面积达60万平方米。
1995年实施质量整顿，坚持“狠抓质量，打造精品”的服务理念，严把质量关。
在生产过程中将专业化与规范化有机结合，并提出了领先行业的整机6年免费包修服务，在家电领域内坚持一心一意做空调。
格力空调经过短短16年的发展，现已成为中国生产规模最大技术实力强，且生产品种繁多，拥有珠海，丹阳，巴西，重庆等四大生产基地。
现有员工人数15000人，年产家用空调1000万台商用空调产值为30亿元。
根据消费者调查，消费者决策空调购买的影响因素主要有5项，即质量、服务、价格、品牌和性能。
其中，“质量”因素占首位，有85％的被调查者选择了这一项，居第二位的是“服务”，第三是“价格”，第四和第五分别是“品牌”和“性能”。
空调作为耐用品仍然是家庭里的大件，在购买过程中仍属于谨慎购买类型。
影响其购买决策的关键因素首推“质量”因素。
消费者花钱买的是“品质过硬”十“服务到位”的空调产品。
格力的品牌策略主要通过综合运用其产品、价格、渠道、推广、竞争等策略，在消费者中获得好评，提高其品牌形象，品牌美誉度和知名度，体现出品牌的价值。
2、格力营销环境分析2.1行业背景随着经济的发展，我国居民的空调拥有率持续上升消费结构日趋合理，这种变化，一方面与人们房屋结构的变化有着密切联系，“大客厅小居室”成一种流行时尚；另一方面与人们生活水平的提升也相辅相成，柜机比例持续上升，而窗机则将逐渐被市场所淘汰。
从调查中发现，在所有接受调查的人群中，82％的调查者家里都拥有了空调，其中32％的调查者家里拥有2台空调，11％的调查调查者家里拥有3台空调.而所拥有的空调结构也发生了变化，在2009年之前，人们所选购的空调中，挂壁式占据了77％的比例，柜式只有17％，窗机为5％。
中海珠海项目全程营销策划方案
营销策略调整与优化
01
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策略调整
针对数据分析结果，调整 营销策略，如加大线上推 广力度、优化宣传物料等 。
多元营销
尝试引入更多元的营销手 段，如社交媒体营销、事 件营销等。
精准营销
利用大数据和人工智能技 术，实现精准的客户定位 和个性化推送。
后续工作展望与计划
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常态化评估：建立定期 评估机制，持续跟踪营 销活动效果，确保策略 实施到位。
项目市场分析
目标客户群体
项目目标客户主要为高端改善型 购房者和投资客群，他们对产品 的品质和生活配套有较高要求。
竞品分析
通过对周边竞品项目的分析，了解 其产品特点、价格策略、营销策略 等，为项目制定更有针对性的策划 方案提供参考。
市场趋势
关注珠海房地产市场的发展趋势和 政策走向，把握市场机遇，为项目 的持续发展提供有力支持。
03
营销执行
营销活动策划与执行
活动策划
针对中海珠海项目的特点与目标客户群体，制定符合市场需求的多 样化营销活动，如楼盘开放日、购房优惠活动、房产知识讲座等。
活动执行
确保营销活动的顺利进行，包括场地布置、物料准备、人员协调等 ，同时根据活动效果进行实时调整，以达到最佳营销效果。
宣传推广
通过各种渠道对营销活动进行宣传推广，包括线上平台、线下传单、 合作伙伴推广等，吸引更多潜在客户参与活动。
创新探索：鼓励团队不 断尝试新的营销手段和 模式，保持与市场的同 步。
培养人才：组织内部培 训或外部进修，提升团 队整体的营销策划和执 行能力。
深化合作：与合作伙伴 建立更紧密的合作关系 ，共同推动项目的营销 推广工作。
国内标杆地产集团 _营销策划 _中原_珠海_天庆·晋海岸 营销报告V1.0
项目LOGO
项目基本信息：
1）项目地址： 2）区位特征：大围合式布局，150米超宽 楼间距 3）分期开发状况：分2期开发 4）本期所属开发周期：第2期
项目规划示意图：
基础经济技术指标
总占地（㎡ ）
51080.8
总建面（㎡ ）
151000
总户数（户） 当期物业类型 容积率
638 高层+商铺 2.5
车户比
线上线下覆盖全 城的宣传
销售日常call可、 启动中介
全民营销
线上推广媒体的投放总表
u项目基本无推广手段，主要针对公交车身及线上网媒进行同步宣传，精准扩散项目信息。
媒体类别
媒体名称
投放位置、版面或投放量
投放时间
公交车
公交车身广告
201、207线路
网媒
新浪、搜房、房掌柜
——
2016.5-2016.12 2016.5-2017.12
16年4-6月
16年7-9日
16年10-12月
无
公交站、网媒等 公交站、网媒等 公交站、网媒等
推广主题
限量臻品
典藏一城新秀， 二期荣誉绽放
优质生活——当以“秀”境甄别
线上主要媒介 无
网媒
网媒
网媒
线下重要活动
新年企业年会活 动
公益品牌活动
大型招商发布会， 中秋节活动
国庆七天狂欢
客户积累策略 老业主维护
1.061
建筑风格 园林风格
ArtDeco外立面 欧式园林
主力户型及面积
2梯4户 3梯6户
整体均价（元/㎡） 16000元/㎡
开盘时间
2016年8月22日
项目价值体系梳理：
格力地产2019年3月珠海格力海岸的项目区域市场调研的报告-PPT精品文档
格力海岸
旭日湾 龙腾湾 凤凰山一号
售罄
在售
在建
唐家湾现状
唐家老镇仍保持着80年代面貌
房屋经历岁月侵蚀已变得 破败不堪
城镇低矮密集 与临近海景楼盘相比 显得格格不入
唐家湾现状
唐家配套资源
唐绍仪故居
唐家市场
唐家医院
唐家湾现状
北师大附中
唐家配套资源
金鼎中学
唐家中学
唐家小学
唐家湾现状
现时以教育和信息产业为依托
金鼎 科技工业园
后环填海区
唐家 第一工业区
前环填海区
唐家湾现状
金鼎科技工业园
金鼎科技工业园位于粤西沿海 高速的南面，紧邻金鼎中心区， 总占地面积 189.05 万平米 ( 一 期用地 104.53 万平米 , 二期用 地20万平米,三期用地64.52万 平米)； 园区内绝大部分项目都是投资 规模大、产品关联性强、创税 创汇大的企业，包括了医药、 电子、五金、制衣、粉末冶金、 电气设备、休闲器材等技术产 业； 一期用地已完成招商工作，基 础设施配套已完成，引进项目 32家。二期用地正在开发建设 和招商引资。三期用地正在做 开发和招商前的准备工作。
桥 大 深 中
（规划中）
高
京 粤 珠 西 高 沿 速 海
速
港 湾
至上冲
广珠轻轨 路 金 凤 路 轻轨隧道 大 道
金
唐
（建设中）
公路隧道
（建设中）
至斗门
情 侣 北 路
珠海北站
凤凰山
至香洲
唐家湾现居住区 金景豪苑 后环居住片 翠湖高尔夫 山庄 蔚蓝堡 远大美域
海怡湾畔
唐家湾现状
金山﹑巨人自奠基以 来尚未有实质动工
[海岸海珠广告表现创意思路(定稿)]格力海岸 风情商业街
![[海岸海珠广告表现创意思路(定稿)]格力海岸 风情商业街](https://img.taocdn.com/s3/m/bfe381abbe23482fb5da4c29.png)
[海岸海珠广告表现创意思路（定稿）]格力海岸风情商业街“景秀年华”广告创意表现思路一、市场分析（略）二、项目分析1、项目基本情况（略）2、卖点提炼A、"成熟高尚大社区（景田）"地处景田北成熟、高尚社区（毗邻万科城市花园、天健花园等高尚社区），具良好的社区人文氛围；包含大区位、大配套、大环境及物业档次（隐含的）的优势；但上述优势元素基本上是（同区楼盘）共性的，不足以支撑起一个差异化的形象，但此点勿容置疑是本项目的一个最大的附加价值。
B、"精致空间"从项目硬件分析，相对同区楼盘最明显的一个差异化特色是户型偏小（同时社区小、庭园小巧精致）、总价较低，轻松拥有，此点作为楼盘最明显、最有竞争力的一个差异化卖点，对目标群体有相当大的吸引力。
但此点亦不足以支撑楼盘形象。
C、人性化设计架空层设计，噪音屏蔽墙（兼艺术长廊）、中空塑钢隔音窗玻、南北向户型、残疾人通道、星级住户大堂、可灵活分隔的户型空间（个性化）、夫妻交流阳台、270度落地转角凸窗、特色商务会所、休闲广场、多选择管道燃气、智能化设施、多用途地面地下双层车库等；D、建筑设计理念"国际文明居住标准"的新建筑设计理念的完美体现，文化艺术景观的运用（特色雕塑、画廊、座椅等）；E、环境优美西近香蜜湖；北连永久绿地龙顶山；周边公共绿化带改造；设中心花园、精致建筑小品，低密度的立体绿化小区，高达60%绿化率；小区内部设游泳池、喷水池、花坛、雕塑、画廊等。
F、配套优势周边山姆会员店、家乐福、福田农批市场、公交车总站、下梅林总站、市中心医院、福田中医院、高尔夫球会、文体中心（规划中）、中心区六大重点工程（建设中或拟建中），各项生活休闲配套一应俱全；G、教育资源福田外国语学校、景秀中学、深圳高级中学、景田中学、狮岭小学、香蜜湖幼儿园、市政幼儿园；关山月美术馆、青少年宫、图书馆、音乐厅；市音协、美协、文联在小区联办兴趣培训中心。
格力空调蓝海战略分析
蓝海战略分析——格力空调报告目录一、背景简介 (3)（一）行业背景 (3)（二）公司简介 (3)二、成因分析 (4)（一）基于战略布局图产业分析 (4)（二）“剔除—减少—增加—创造”动作框架 (4)三、应对策略 (5)蓝海战略 (5)三、战略启示 (5)(一)给企业的启示 (5)（二）个人启发 (6)一、背景介绍（一）行业背景随着我国经济的加速发展，国民收入逐渐增高，消费水平也随之提高，我国空调行业持续快速发展。
空调产品也由“生活奢侈品”逐渐转变为日常生活用品，大大刺激了国内空调产业的发展。
我国空调市场趋于成熟，消费者对品牌认知度不断增强，品牌集中度持续提升，产业升级步伐加快，中国空调业逐步走向发展壮大。
由于自08年以来受世界经济危机影响,中国经济正在遭遇着前所未有的挑战,出口市场萎缩严重,国内市场消费能力减弱,经济下滑趋势明显,空调行业受到严重冲击。
面对严峻复杂的经济形势，行业适时调整发展策略，调整产品结构，并取得显著成效。
空调行业在经历了金融危机最困难的时期之后，正逐渐走出产销低谷，踏上了复苏之路。
据相关部门统计，09年6 月空调销量714.5万台，同比增长7.88%，其中内销465.4万台，同比增长47.3%，出口249.1万台，同比减少28.08%，库存664.18万台，同比减少38.48%，生产627.1万台，同比增长8.01%。
信息表明了我国空调行业在经历经济危机冲击后，出口销量有所下降，但国内销量反而增长，同时空调的产量和总体的销量都程增长状态，库存量减少。
这体现了我国经济政策体系稳定，国内市场还具有很大的开发空间。
目前，我国空调的一、二级市场逐渐的饱和，竞争愈加剧烈，三、四级市场将成为开发的热点。
同时，面对全球的竞争压力，技术创新将必不可少，高效、环保、节能的空调开始成为市场的主导，空调产品也逐渐的走向高端（二）公司简介成立于1991年的珠海格力电器股份有限公司是目前全球最大的集研发、生产、销售、服务于一体的专业化空调企业，2011年实现营业总收入835.17亿元，同比增37.35%；净利润52.37亿元，同比增22.48%；纳税超过53亿元，连续12年上榜美国《财富》杂志“中国上市公司100强”。
房地产估价报告
格力海岸房地产评估报告一、衡宇产权单位：格力房地产公司二、估价目的：项目分析三、估价日期：二0一四年11月9日至二0一四年11月16日四、估价时刻：二0一四年11月15日五、估价依据1.中华人民共和国《城市房地产治理法》2.中华人民共和国国家标准《房地产估价标准》;3.评估委托书：4估价评估人员勘探了解的情形;5.衡宇所有权证(新北全字00311100号);六、估价原那么：本评估报告在遵循公正、公平、公布原那么的前提下，结合评估目的和评估物业具体情形，具体遵循估价时点原那么、最高最正确利用原那么、替代原那么。
七、估价方式：依照估价的特点和实际情形，本报告采纳市场比较法对该区域房地产进行整体性评估，至于部份无证构筑物、墙体及其占用的土地已包括在内，未单列其价值。
另外本报告仅作为推论，不作为实际情形的受责综述。
本报告要紧依照中华人民共和国国家标准《房地产估价标准》的精神进行评估。
八、估价结果本评估以把握的有关标的物的信息资料为依据，依照估价的目的，遵循评估程序，采纳科学的估价方式，在认真分析资料的基础上，通过周密的测算，并结合评估目的和评估体会，经计算该房产的实际价钱为：人民币小写：3448982 元大写：三百四十四万八千九百八十二元九、评估价钱有效期本报告评估时效为半年，自二0一四年11月十五日起生效。
随着时刻的推移，房地产市场状况和评估对象自身情形发生转变，评估对象的市场价值将发生相应的转变，评估结果也需做相应调整。
十、评估价钱应用范围该评估报告结果仅供内部课程设计参考，不做其它用途。
十一、估价的假设和限制条件1.估价假设条件咱们评估的价值是现时价，及在估价时点购买评估对象的参考价钱，假设：(1)有志愿销售的卖主和志愿购买的买主;(2)该物业能够在公布市场上自由转让;(3)有一个适当的期间完成交易，能够通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;(4)不考虑特殊买家的额外出价。
2.限制条件(1)关于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，关于土地面积委托方未提供有关土地资料。
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13
项目现状分析：本项目为政府规划新区前期工程，先期开发S1~S2地块，其余进度将随市 场定，未来发展不确定性大。
新区规划
格力海岸 会展中心 体育公园 生态公园 。。。。
前期
格力海岸
S1~S6地块
前期
S1~S2地块
其余开发进 度依市场定
片区未来 发展不确 定性较大
片区未来规划
医院
中学
小学
社区服务 中心
珠海北站 唐家湾站
项目地
已开通
本案
项目地离珠海北站及唐家湾站约8公里，离珠 海北站约9公里，外部人流通过轻轨站将更顺 利地达到本项目。
根据新城市形成的核心驱动力和城市功能的不同，将新城形成模式 共分为六种。
田园新城
是指英国以霍华德“田园城市”思想为开端的，以国家立法为基准， 政府主导下的由新城开发公司进行规划建设的新城。
边缘新城
是指伴随城市郊区化发展的加速，中心城功能逐步外迁，而在大都 市边缘逐步形成的功能比较完善，且相对于大都市的新城镇。
拱北口岸
珠海渔女
九州港口 岸
26公里 19公里
21公里
项目地
4. 项目核心优势 临海商业 情侣路 交通
25
广珠城轨快速地连接了广州、珠海、中山等城市，未来珠三角片区的消费群将更为容易 地达到项目地。
广珠城轨
辐射范围 未开通
广珠城轨：广州南站南——珠海 市拱北口岸的珠海站； 珠海市暂无滨海旅游型商业，中山 市离唐家湾镇较近，城轨开通后未 来本案可辐射到珠海市及中山市。
出现了产业郊区化热潮， 制造业、运输、仓储业等纷纷 落户城郊； 大都市周边大量的产业园， 工业园的崛起，郊区本地就业 趋势加强； 以产业为主导的新城开发掀 起了郊区化的另一个高潮。
大型购物中心，休闲娱乐 场所在郊区逐渐兴旺； 住宅建设从分散型的高档 住宅转变为中高层公寓； 城市居民阶层多样化，基 本实现本地化就业； 大都市周边形成了一些相 对独立、功能完善的新城镇
专题一
区域分析
• 新城模式 • 价值界定 • 借鉴案例
片区商业分析
• 商业现状 • 商业协同度
项目核心优势
• 临海展示面 • 情侣路 • 交通
4
结论
1. 项目印象
5
项目规划指标
本项目总体建筑面积为893905平米，属于规模较大的开发项目， 其中商业服务部分建筑面积57628平米为我司研究对象。
S1 S2
唐家湾商 业中心
本项目
受石坑山影响，本项目辐射唐家湾 能力降低； 本项目至唐家湾商业中心约5公里， 规划零售业吸引其人流的能力将极大 的弱化。
3. 片区商业分析
18
思考一：
本项目所在唐家湾镇区商业主要分布在唐淇路西侧，唐乐路至山房路之间； 本项目与唐家湾商业区关系如何，能够借势其商业影响增加本项目商业价值？
情侣路依海而建，从拱北粤华花园开始向北延伸至玫瑰山，绵延长达26公里，珠海将规划把情侣路扩建成
55公里，向北衔唐家湾科技创意湾区；向西，通过珠海大道直抵珠海大桥，情侣路将贯通珠海市。
情侣路是珠海的一大看点，到珠海必到情侣路，情侣路已成为珠海的城市符号、形象大道、景观大道。
珠海情侣路
4. 项目核心优势 临海商业 情侣路 交通
住宅
郊区居住功能优化，使大批资源占有性的高档客户群 郊区置业，强化郊区消费能力。
边缘新城
郊区化
商业 娱乐
人口郊区化及制造业郊区化，使大型购物中心等商业 形式逐渐兴旺，与市中心形成竞争。
由于住宅和商业的发展及郊区环境资源优势，特色娱 乐项目逐步兴起。
办公
信息的发展使得金融、贸易等服务业相继郊区化。
2. 区域分析
思考二：
唐家湾总体体量较少，档次偏低，主要满足本镇区日常生活需要； 本项目是否可以规划相关零售业态，辐射唐家湾片区，增加项目商业气氛？
项目现状分析：
本项目所在片区离唐家湾商业核心区较远，本项目辐射唐家湾能力降低，无法 与其商业形成协同效应，规划大型零售商业辐射周边区域的机会较小。
问题三：
本项目规划大型零售商业辐射周边区域的机会较小，而项目商业体量 较大，如何充分利用项目地块价值是本项目的关键问题。
石坑山
住宅部分
商业部分
南海
1. 项目印象
7
项目交通状况
本项目所在片区交通条件较为便利，通过情侣北路、京珠高速等可 与珠海中心区、中山、广州等联系。
唐家古镇、 中山大学、 清华科技园
珠海中心区
30 分 钟 车 程
西临 本项目
京珠 高速、 粤西 沿海 高速
中山、广州等
项目周边情况
2. 区域分析
8
项目区域价值界定
S6 S5
S4 S3 商业用地
用地 用地 名称 性质
用地面积
建设规模
容积 率
建筑密 度
停车位
S1 居住 50275 150825
3
20% 1508
S2 居住 69870 209612
3
20% 2096
S3 商业 38419
57628 1.5 35% 692
S4 居住 58472 146180 2.5 25% 1462
是主要通过捷运系统与城市中心区快速链接来缩短交通时间，吸引
新
TOD新城
中心城市的部分功能转移，达到分散城市中心区居住功能的目的。
城
模
式
产业新城
是指以一种或多种产业为主导工业园或产业园的形式上建立起来的
相对独立的心城镇，一般和大都市距离稍远。
副中心新城 行政中心新城
是通过分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结构的目标。一般 与城市中心区保持合理的距离。
淇澳岛
格力海岸 野狸岛 九州岛
海洋公园
银沙滩 飞沙滩
东澳岛
珠海海岸线长达691公里，是全国人均海 岸线最长的城市； 珠海沙滩众多、生态景观资源丰富，如东
澳岛、九州岛、三灶岛金海滩和荷包岛大南湾 等； 珠海市作为一旅游城市，吸引众多游客，同
时为项目提供旅游人群进入项目地的机会。
4. 项目核心优势 临海商业 情侣路 交通
21
商业展示面长，且距离周边公园较近，本项目可充分利用这些景观资源，提升整 体价值。
本项目周边主要景观资源
石坑山
郊野公园
社区中心公园
生态休闲公园
60m
体育公园
本项目
生态休闲公园
体育公园
本项目 南
600m
中 国
800m
郊野公园
海
300m
社区中心公园
4. 项目核心优势 临海商业 情侣路 交通
22
情侣路依海延伸，贯穿珠海南北动脉，是城市重要的形象大道，同时为本项 目连接珠海市区及其他地区最主要的交通要道。
商业
总部经济用地
体育公园
旅馆业 会展中心
本项目本项目 生态休闲公园
2. 区域分析
14
启示：
住宅是可以与新区同步开发的，但大型商业只有在区域完全成熟、知名度 提升、辐射范围扩大后才有开发和经营成功的可能性；
问题： 项目及周边区域当前均为空地，未来开发时间长，项目商 业培育期较长是本项目首先面临的问题。
项目区域价值界定 唐家湾商业现状
现商业中 心
12
唐家湾未来商业规划
珠海北 站商圈
后环商贸区
唐家湾 站商圈
商业中 心 本项目
本项目偏离唐家 湾未来规划核心 区域。
本项目不在未来区域规划商圈位置，发展大型零售商业的机会较小，根 据自身滨海特点，发展特色商业及休闲娱乐将成为本项目的未来方向。
2. 区域分析
2. 区域分析
10
项目区域价值界定
根据边缘新城的形成机制及过程，可以判断新区大型购物中心、休 闲娱乐等将逐渐兴旺，与市区商业形成激烈竞争。
边缘新城形成的机制和过程
阶段划分
人口郊区化
制造业郊区化
零售业郊区化
办公业郊区化
发展特征 核心驱动
汽车时代的到来使得郊 区开发不再沿铁路线分布 中产阶级和富裕阶层的 郊区住宅迅速膨胀，这批 人住在郊区，白天进城上 班； 大都市郊区涌现大批以 居住为主的卫星城。
每一次都精雕細琢
格力海岸项目市场分析及产品定位
深圳市汇诚行房地产顾问有限公司
—— 致力於打造中國最卓越的商業地產顧問機構
研究专题
专题研究
1
项目分析
2
市场分析
3
项目定位
4
商业规划建议
5
业态规划建议
6
招商及收益测算
2
研究目的
对项目问题、项目价值进行深度分析，探究项目 发展方向
对市场情况进行深入分析，寻找项目的机会点， 为项目定位提供依据
S5 居住 75899 189748 2.5 25% 1897
S6 居住 46636 139910
3
25% 1399
总用 地
339573
893905
9054
1. 项目印象
6
项目周边状况
本项目所在片区靠山临海，滨海资源丰富，嫁接滨海资源优势，可 以形成项目的价值点。
商业部分
500米
商业部分临海长度约为500米，利用 滨海资源将增加项目价值。
此片区聚集了较多的酒店、学校、商场，商业氛围较浓； 此片区的商业主要以满足周边住宅人口的日常生活需要为主，消费群主要为唐家镇人、工厂人群、高校学生消费群； 片区内多为传统型商业，大型超市、商场等形式商业较少。
3. 片区商业分析
17
项目现状分析：本项目所在片区离唐家湾商业核心区较远，本项目辐射唐家湾能力降低， 无法与其商业形成协同效应，规划大型零售商业辐射周边区域的机会较小。