我国长租公寓市场发展的挑战和对策——以“万科泊寓”为例
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券化产品 ( ＲＥＩＴｓ) １００ 亿元ꎬ 至此ꎬ “ 碧万恒” 三大房企
选择发行更严格意义上的 ＲＥＩＴｓ 产品ꎬ 但是这并不能从根本
上解决融资问题ꎬ 有一部分原因在于融资成本较高ꎮ 对比国
外成熟市场ꎬ 譬如美国的融资成本为 ３％ 左右ꎬ 而国内融资
成本在 ５％ ~ １０％ ꎬ[３] 加之实际操作过程中ꎬ 较高的投资门
求ꎬ 提出意见和建议ꎮ 利用该平台ꎬ 企业可以综合实际情况
三年内不考虑盈利ꎬ 租金回报方面ꎬ 万科泊寓目前租金回报
对特定或是未来项目进行服务升级ꎬ 以满足更多租赁需求ꎬ
率仅有 ２％ ~ ３％ ꎬ 远远达不到盈利水平ꎮ
[１]
绝大多数房地产
形成良好居住环境ꎮ
企业都有在短期内扩张以占领市场的计划ꎬ 但是就目前情况
说ꎬ 还难以负担如此高昂的购房费用ꎬ 因此造成房屋租赁市
渠道相对于房地产企业来说更为狭窄ꎬ 往往并不能得到银行
场的需求不断上升ꎬ 这为长租公寓市场产生发展提供了必要
方面的支持ꎬ 因此地产私募基金和风险投资成为企业常用手
基础ꎮ 而在实际租赁交易过程中ꎬ 流动人口尤其是其中的年
段ꎬ 但这些手段并没有较强稳定性ꎬ 会受到市场环境的变化
领域ꎮ[１] 在城市化进程中ꎬ 大量流动人口进入一二线城市ꎬ 房屋租赁需求远大于供给ꎬ 相对频频出现租房痛点的传统房屋租
赁模式来说ꎬ 长租公寓的确是刚刚进入一二线城市发展的流动人口的最佳选择ꎮ 但是在实际发展过程中ꎬ 融资难、 盈利弱和
行业服务水平不等的问题成为长租公寓市场发展的绊脚石ꎮ 文章以 “ 万科泊寓” 为例ꎬ 着眼于当前长租公寓市场出现的几
大量的流动资金才可以支持下一步发展ꎬ 仅仅依靠租金的
方式很难盘活存量资产ꎬ 在一定程度上阻碍了长租公寓的
继续发展ꎮ
就披露数据而言ꎬ 截至 ２０１８ 年上半年ꎬ 万科泊寓尚未
２０１９ １２
５９
中国市场 ２０１９ 年第 ３５ 期 ( 总第 １０２６ 期)
产业经济
获得盈利ꎬ 龙湖甚至在最初进入长租公寓市场时就公开表示
长ꎬ 资金回笼速度太慢ꎬ 高成本运作给企业带来很大的运
寓市场的房地产企业之一ꎬ 早在 ２００７ 年ꎬ 万科借助 “ 万汇
直到 ２０１６ 年ꎬ 万科 “ 泊寓” 系列项目的诞生ꎬ 标志着万科
截至 ２０１８ 年上半年ꎬ 万科住宅租赁业务已涉及我国 ３０ 个主
要城市ꎬ 项目内房间数超过 １６ 万间ꎬ 累计开业超过 ４ 万间ꎬ
展ꎬ 其兴起原因可归结于城市化发展的推进ꎮ 在发展过程
投入量较大ꎬ 无论长租公寓企业选择以租赁或是购买的方式
中ꎬ 大量人员会选择向一二线城市流动ꎬ 但这些城市的房价
进行不动产配置ꎬ 其前期投入和后二线城市发展的流动人口来
在回收资金前有较多的资金投入ꎮ 然而长租公寓企业的融资
我国长租公寓市场发展的挑战和对策产业经济602019????12获得盈利?龙湖甚至在最初进入长租公寓市场时就公开表示三年内不考虑盈利?租金回报方面?万科泊寓目前租金回报率仅有23?远远达不到盈利水平?1绝大多数房地产企业都有在短期内扩张以占领市场的计划?但是就目前情况来看?解决短期内资金回笼问题?将未来现金流兑现是扩张长租公寓市场的第一步?2????3行业总体差异较大首先?长租公寓房源一般为房地产自身企业闲置不动产?或者公寓企业收购租赁的房源?除一开始就专门规划为长租公寓的项目以外?大部分项目的地段不可控?因此在硬件配套设施上?譬如公寓周边环境基础交通和餐饮娱乐等服务产业?不同地段的房源配置必然不同?这从起点上就给不同房地产企业带来了不同水平的增值服务?其次?在目前发展条件下?长租公寓市场没有制定较高的准入门槛?也没有统一的行业服务标准体系?各个企业不论规模?只要拥有基本资质就可以进行项目运作?部分中小型企业开发的长租公寓项目不仅本身硬件条件不佳?后续保障服务也不到位?这给消费者带来了不良的租住体验?也为整个长租公寓市场带来了不良的行业印象?不利于今后的进一步发展?3我国长租公寓市场发展建议3????1改变运营模式?多方合作盘活资产稳步发展长租公寓?首先需要保证企业能够有足够的流动资金和稳定的盈利流水?而目前绝大多数长租公寓企业选择的重资产运营模式并不能保证这两个必要条件?首先在前期融资方面?虽然实践中在一定程度上借鉴了国外成熟的reits模式以获得流动资金?但是从本质上来说还是没有具备足够的流动性?所以如何改变方式拓展融资渠道是首先需要考虑的问题?除却风险投资和房地产私募基金以外?可以与信托机构进行合作?以企业公信力为基石?将目标资产证券化?界定准入门槛?进行即时公募回笼资金?以便于进行下一步发展建设?在运营方面?企业还需要采用重资产轻运营模式?可以在改造闲置房源的基础上将服务外包?利用规模效应和边际成本递减降低成本?譬如万科在深圳玉田村项目上运用统租手段?分立其物业管理体系?最后对整个项目进行综合整治?形成了一个完善封闭的轻资产模式?大大降低了前期投入?除此之外?也可以采用租售结合的模式?在同一楼盘中选择某一区块作为长租公寓楼盘进行改造?其余区块正常出售?在不同时期可以实现资金流通盘活存量资产?3????2注重公寓plus服务?活用信息化手段在互联网飞速发展背景下?信息资源流通便利?消费者偏好市场需求等要素完
除了消费者单向反馈以外ꎬ 应当也需要建立长租公寓管
来看ꎬ 解决短期内资金回笼问题ꎬ 将未来现金流兑现是扩张
理阶层对消费者的反向评价ꎬ 评价内容可以包括譬如房屋内
轻群体因为房屋不稳定、 设施不齐全和交通障碍等租房痛
而失去融资能力ꎮ
点ꎬ 加之与中介交涉时常出现权益受损等问题ꎬ 对传统房屋
租赁模式的满意度持续下降ꎮ 显然ꎬ 如果继续沿用该种模式
将难以顺应时代发展潮流ꎬ 相比之下ꎬ 长租公寓以其完善的
服务和良好的管理受到了更多年轻阶层的青睐ꎬ 近几年逐渐
成为房地产行业的一个热点项目ꎮ
槛和税率抑制了一部分投资者的参与热情ꎬ 这些因素都在一
定程度上限制了企业的融资能力ꎮ
已然齐聚我国长租公寓市场ꎮ 万科作为最早进入我国长租公
２２ 营利情况不容乐观
楼” 项目已经涉足公寓租赁产业ꎬ 形成长租公寓体系雏形ꎮ
从长期来看的确是一个稳步盈利的操作模式ꎬ 但是对于习
正式将长租公寓项目作为一个产品线投入发展ꎮ 数据显示ꎬ
利所得并非长租公寓盈利所得ꎮ 虽然碧桂园、 恒大等企业会
目前ꎬ 我国长租公寓市场发展势头较为可观ꎬ 党的十九
大报告中提出的 “ 租购并举” 和 “ 房住不炒” 等观点ꎬ 一
二线城市旺盛的住房需求以及新兴的 ＲＥＩＴｓ 项目为房屋租赁
市场提供了良好的政策背景、 市场环境和金融支持ꎮ 就现实
情况而言ꎬ ２０１８ 年 ５ 月 ２ 日ꎬ 中国恒大集团拟发行租赁证
统住房租赁而言ꎬ 其租赁方式更具规模化ꎬ 管理更为集中ꎮ
随着经济社会的稳步发展ꎬ 此类房屋租赁项目得到较快发
撑体系ꎬ 尽管凑齐了几大房地产企业ꎬ 项目数量也很可观ꎬ
但是对于发展中出现的问题仍尚待磨合ꎬ
２ 我国长租公寓市场发展中的问题
２ １ 行业整体融资能力较弱
我国长租公寓大多选择以 “ 重资产” 模式运营ꎬ 前期
１２ 发展现状
目前ꎬ 较多企业会选择房地产信托投资基金模式 ( ＲＥ￣
ＩＴｓ) 进行融资ꎬ 但从严格意义上来讲很大一部分其实应该
属于 “ 类 ＲＥＩＴｓ” 产品ꎬ 譬如万科早在 ２０１５ 年发行的 “ 鹏
华前海万科 ＲＥＩＴｓ” ꎬ 但此项目基于的是万科企业的公信力
而非特定不动产业ꎬ 且未来偿还资金也是来自于企业本身盈
产业经济
徐佳兰ꎬ 等: 我国长租公寓市场发展的挑战和对策
我国长租公寓市场发展的挑战和对策
———以 “ 万科泊寓” 为例
徐佳兰ꎬ 黄陈诗
( 浙江警察学院ꎬ 浙江 杭州 ３１００５３)
[摘 要] 当前ꎬ 长租公寓市场发展火热ꎬ 截至 ２０１８ 年上半年ꎬ 我国排名前 ３０ 位的房地产企业已有一半进入长租市场
大问题ꎬ 分析问题产生原因ꎬ 为行业下一步发展提供有益建议ꎮ
[ 关键词] 长租公寓ꎻ 困境ꎻ 挑战和对策ꎻ ＲＥＩＴｓ
[ ＤＯＩ] １０ １３９３９ / ｊ ｃｎｋｉ ｚｇｓｃ ２０１９ ３５ ０５９
１ 我国长租公寓市场发展情况概述
１ １ 发展背景
长租公寓即长期向承租人出租的公寓式住宅ꎬ 相对于传
平均出租率喜人ꎮ
[２]
虽然就目前情况下来看我国长租公寓市场发展前景较
好ꎬ 但作为一个才刚刚起步的产业ꎬ 它并没有一个完善的支
长租公寓盈利主要来源为住 房 租 金 和 房 屋 增 值 服 务ꎬ
惯挣 “ 快钱” 的 房 地 产 企 业 来 说ꎬ 此 类 项 目 盈 利 周 期 过
营压力ꎮ 在当前重资产运营模式背景下ꎬ 房地产企业需要
选择发行更严格意义上的 ＲＥＩＴｓ 产品ꎬ 但是这并不能从根本
上解决融资问题ꎬ 有一部分原因在于融资成本较高ꎮ 对比国
外成熟市场ꎬ 譬如美国的融资成本为 ３％ 左右ꎬ 而国内融资
成本在 ５％ ~ １０％ ꎬ[３] 加之实际操作过程中ꎬ 较高的投资门
求ꎬ 提出意见和建议ꎮ 利用该平台ꎬ 企业可以综合实际情况
三年内不考虑盈利ꎬ 租金回报方面ꎬ 万科泊寓目前租金回报
对特定或是未来项目进行服务升级ꎬ 以满足更多租赁需求ꎬ
率仅有 ２％ ~ ３％ ꎬ 远远达不到盈利水平ꎮ
[１]
绝大多数房地产
形成良好居住环境ꎮ
企业都有在短期内扩张以占领市场的计划ꎬ 但是就目前情况
说ꎬ 还难以负担如此高昂的购房费用ꎬ 因此造成房屋租赁市
渠道相对于房地产企业来说更为狭窄ꎬ 往往并不能得到银行
场的需求不断上升ꎬ 这为长租公寓市场产生发展提供了必要
方面的支持ꎬ 因此地产私募基金和风险投资成为企业常用手
基础ꎮ 而在实际租赁交易过程中ꎬ 流动人口尤其是其中的年
段ꎬ 但这些手段并没有较强稳定性ꎬ 会受到市场环境的变化
领域ꎮ[１] 在城市化进程中ꎬ 大量流动人口进入一二线城市ꎬ 房屋租赁需求远大于供给ꎬ 相对频频出现租房痛点的传统房屋租
赁模式来说ꎬ 长租公寓的确是刚刚进入一二线城市发展的流动人口的最佳选择ꎮ 但是在实际发展过程中ꎬ 融资难、 盈利弱和
行业服务水平不等的问题成为长租公寓市场发展的绊脚石ꎮ 文章以 “ 万科泊寓” 为例ꎬ 着眼于当前长租公寓市场出现的几
大量的流动资金才可以支持下一步发展ꎬ 仅仅依靠租金的
方式很难盘活存量资产ꎬ 在一定程度上阻碍了长租公寓的
继续发展ꎮ
就披露数据而言ꎬ 截至 ２０１８ 年上半年ꎬ 万科泊寓尚未
２０１９ １２
５９
中国市场 ２０１９ 年第 ３５ 期 ( 总第 １０２６ 期)
产业经济
获得盈利ꎬ 龙湖甚至在最初进入长租公寓市场时就公开表示
长ꎬ 资金回笼速度太慢ꎬ 高成本运作给企业带来很大的运
寓市场的房地产企业之一ꎬ 早在 ２００７ 年ꎬ 万科借助 “ 万汇
直到 ２０１６ 年ꎬ 万科 “ 泊寓” 系列项目的诞生ꎬ 标志着万科
截至 ２０１８ 年上半年ꎬ 万科住宅租赁业务已涉及我国 ３０ 个主
要城市ꎬ 项目内房间数超过 １６ 万间ꎬ 累计开业超过 ４ 万间ꎬ
展ꎬ 其兴起原因可归结于城市化发展的推进ꎮ 在发展过程
投入量较大ꎬ 无论长租公寓企业选择以租赁或是购买的方式
中ꎬ 大量人员会选择向一二线城市流动ꎬ 但这些城市的房价
进行不动产配置ꎬ 其前期投入和后二线城市发展的流动人口来
在回收资金前有较多的资金投入ꎮ 然而长租公寓企业的融资
我国长租公寓市场发展的挑战和对策产业经济602019????12获得盈利?龙湖甚至在最初进入长租公寓市场时就公开表示三年内不考虑盈利?租金回报方面?万科泊寓目前租金回报率仅有23?远远达不到盈利水平?1绝大多数房地产企业都有在短期内扩张以占领市场的计划?但是就目前情况来看?解决短期内资金回笼问题?将未来现金流兑现是扩张长租公寓市场的第一步?2????3行业总体差异较大首先?长租公寓房源一般为房地产自身企业闲置不动产?或者公寓企业收购租赁的房源?除一开始就专门规划为长租公寓的项目以外?大部分项目的地段不可控?因此在硬件配套设施上?譬如公寓周边环境基础交通和餐饮娱乐等服务产业?不同地段的房源配置必然不同?这从起点上就给不同房地产企业带来了不同水平的增值服务?其次?在目前发展条件下?长租公寓市场没有制定较高的准入门槛?也没有统一的行业服务标准体系?各个企业不论规模?只要拥有基本资质就可以进行项目运作?部分中小型企业开发的长租公寓项目不仅本身硬件条件不佳?后续保障服务也不到位?这给消费者带来了不良的租住体验?也为整个长租公寓市场带来了不良的行业印象?不利于今后的进一步发展?3我国长租公寓市场发展建议3????1改变运营模式?多方合作盘活资产稳步发展长租公寓?首先需要保证企业能够有足够的流动资金和稳定的盈利流水?而目前绝大多数长租公寓企业选择的重资产运营模式并不能保证这两个必要条件?首先在前期融资方面?虽然实践中在一定程度上借鉴了国外成熟的reits模式以获得流动资金?但是从本质上来说还是没有具备足够的流动性?所以如何改变方式拓展融资渠道是首先需要考虑的问题?除却风险投资和房地产私募基金以外?可以与信托机构进行合作?以企业公信力为基石?将目标资产证券化?界定准入门槛?进行即时公募回笼资金?以便于进行下一步发展建设?在运营方面?企业还需要采用重资产轻运营模式?可以在改造闲置房源的基础上将服务外包?利用规模效应和边际成本递减降低成本?譬如万科在深圳玉田村项目上运用统租手段?分立其物业管理体系?最后对整个项目进行综合整治?形成了一个完善封闭的轻资产模式?大大降低了前期投入?除此之外?也可以采用租售结合的模式?在同一楼盘中选择某一区块作为长租公寓楼盘进行改造?其余区块正常出售?在不同时期可以实现资金流通盘活存量资产?3????2注重公寓plus服务?活用信息化手段在互联网飞速发展背景下?信息资源流通便利?消费者偏好市场需求等要素完
除了消费者单向反馈以外ꎬ 应当也需要建立长租公寓管
来看ꎬ 解决短期内资金回笼问题ꎬ 将未来现金流兑现是扩张
理阶层对消费者的反向评价ꎬ 评价内容可以包括譬如房屋内
轻群体因为房屋不稳定、 设施不齐全和交通障碍等租房痛
而失去融资能力ꎮ
点ꎬ 加之与中介交涉时常出现权益受损等问题ꎬ 对传统房屋
租赁模式的满意度持续下降ꎮ 显然ꎬ 如果继续沿用该种模式
将难以顺应时代发展潮流ꎬ 相比之下ꎬ 长租公寓以其完善的
服务和良好的管理受到了更多年轻阶层的青睐ꎬ 近几年逐渐
成为房地产行业的一个热点项目ꎮ
槛和税率抑制了一部分投资者的参与热情ꎬ 这些因素都在一
定程度上限制了企业的融资能力ꎮ
已然齐聚我国长租公寓市场ꎮ 万科作为最早进入我国长租公
２２ 营利情况不容乐观
楼” 项目已经涉足公寓租赁产业ꎬ 形成长租公寓体系雏形ꎮ
从长期来看的确是一个稳步盈利的操作模式ꎬ 但是对于习
正式将长租公寓项目作为一个产品线投入发展ꎮ 数据显示ꎬ
利所得并非长租公寓盈利所得ꎮ 虽然碧桂园、 恒大等企业会
目前ꎬ 我国长租公寓市场发展势头较为可观ꎬ 党的十九
大报告中提出的 “ 租购并举” 和 “ 房住不炒” 等观点ꎬ 一
二线城市旺盛的住房需求以及新兴的 ＲＥＩＴｓ 项目为房屋租赁
市场提供了良好的政策背景、 市场环境和金融支持ꎮ 就现实
情况而言ꎬ ２０１８ 年 ５ 月 ２ 日ꎬ 中国恒大集团拟发行租赁证
统住房租赁而言ꎬ 其租赁方式更具规模化ꎬ 管理更为集中ꎮ
随着经济社会的稳步发展ꎬ 此类房屋租赁项目得到较快发
撑体系ꎬ 尽管凑齐了几大房地产企业ꎬ 项目数量也很可观ꎬ
但是对于发展中出现的问题仍尚待磨合ꎬ
２ 我国长租公寓市场发展中的问题
２ １ 行业整体融资能力较弱
我国长租公寓大多选择以 “ 重资产” 模式运营ꎬ 前期
１２ 发展现状
目前ꎬ 较多企业会选择房地产信托投资基金模式 ( ＲＥ￣
ＩＴｓ) 进行融资ꎬ 但从严格意义上来讲很大一部分其实应该
属于 “ 类 ＲＥＩＴｓ” 产品ꎬ 譬如万科早在 ２０１５ 年发行的 “ 鹏
华前海万科 ＲＥＩＴｓ” ꎬ 但此项目基于的是万科企业的公信力
而非特定不动产业ꎬ 且未来偿还资金也是来自于企业本身盈
产业经济
徐佳兰ꎬ 等: 我国长租公寓市场发展的挑战和对策
我国长租公寓市场发展的挑战和对策
———以 “ 万科泊寓” 为例
徐佳兰ꎬ 黄陈诗
( 浙江警察学院ꎬ 浙江 杭州 ３１００５３)
[摘 要] 当前ꎬ 长租公寓市场发展火热ꎬ 截至 ２０１８ 年上半年ꎬ 我国排名前 ３０ 位的房地产企业已有一半进入长租市场
大问题ꎬ 分析问题产生原因ꎬ 为行业下一步发展提供有益建议ꎮ
[ 关键词] 长租公寓ꎻ 困境ꎻ 挑战和对策ꎻ ＲＥＩＴｓ
[ ＤＯＩ] １０ １３９３９ / ｊ ｃｎｋｉ ｚｇｓｃ ２０１９ ３５ ０５９
１ 我国长租公寓市场发展情况概述
１ １ 发展背景
长租公寓即长期向承租人出租的公寓式住宅ꎬ 相对于传
平均出租率喜人ꎮ
[２]
虽然就目前情况下来看我国长租公寓市场发展前景较
好ꎬ 但作为一个才刚刚起步的产业ꎬ 它并没有一个完善的支
长租公寓盈利主要来源为住 房 租 金 和 房 屋 增 值 服 务ꎬ
惯挣 “ 快钱” 的 房 地 产 企 业 来 说ꎬ 此 类 项 目 盈 利 周 期 过
营压力ꎮ 在当前重资产运营模式背景下ꎬ 房地产企业需要