物业管理法规基础

第一章物业管理法规基础
1、法的形式：法律规范的表现形式即法的效力渊源，主要包括：宪法、法律、行政法规、地方性法规、行政规章、司法解释
2、宪法：国家的根本大法，在法律渊源中居于最高层次，具有最高的法律，是其他一切法律、法规、规章制定的依据和源头，其他一切法律、法规、规章不得与宪法相抵触。

3、法律：这里所说的法律特指全国人民代表大会及其常委会制定和认可的法律规范的总称，其效力仅次于宪法。

包括两面三刀个层面：一是作为最高国家权力机关的全国人大所创的活动；另一层是全国人大的常设机关，即全国人大常委会创制、修改的法律
3、行政法规：由最高行政机关即国务院根据宪法和法律，在其职权范围内制定的关于国家行政管理活动的规范性法律文件，表现为命令、指令、决定、规定、条例等，其效力仅次于宪法和法律。

4、法律关系三要素：法律关系的主体、法律关系的客体、法律关系的内容。

法律关系的主体指参与法律关系并在法律关系中享受权利承担义务的人，包括自然人、法人和国家等；法律关系的客体指法律关系主体的权利和义务共同指向的对象和标的，一般包括物、行为、与人身相联系的非物质财富等；法律关系的内容指法律关系主体的权利和义务。

5、法律事实：指引起法律关系产生、变更和消灭的前提条件，可分为事件和行为两大类
6、民法的基本原则：民事主体地位平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、守法和公序良俗原则、绿色原则
7、绿色原则是贯彻宪法关于保护环境的要求，同时也是党中央关于建设生态文明、实现可持续发展理念的要求，将环境资源保护上升到民法基本原则的地位，具有鲜明的时代特征，将全面开启环境资源保护和民法通道，有利于构建生态时代下人与自然的新型关系，顺应绿色立法潮流
8、民事法律行为;:有效的民事法律行为、可撤销的法律行为、无效的民事法律行为
9、代理：指代理人在代理权限范围内，以被代理人的名义独立与第三人发生的民事法律行为，由此产生的法律效果直接由被代理人承担的一种法律制度。

10、代理的特征：1）代理人必须以被代理人的名义进行活动；2）代理人必须在代理仅限内进行活动；3）代理人在代理权限内独立地进行意思表示或接受意思表示；4）代理行为的法律效果归属于被代理人
11、我国民法规定的民事权利有：人格权、身份权、物权、债权、知识产权、继承权、股权和其他投资性权利、其他民事权利和利益。

民事权利中与物业管理关系密切的是物权、债权和个人信息权。

12、承担民事责任的方式有：停止侵害、排除妨碍、返还财产、支付违约金、恢复原状、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉、赔偿损失等
13、行为人承担民事责任一般要具备四个方面条件：行为必须具有违法性（决定性条件）；必须有损害事实；违法行为与损害事实之间必须存在因果关系；行为人有过错
例：小偷利用一楼防盗网进事二楼偷盗，一楼不应承担民事责任
14、诉讼时效：时效是指时间在法律上的效力，诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利，该期间届满后，权利不受保护的法律制度。

《民法总则》将现行2年的一般诉讼时效期间处长为3年，特殊诉讼时效是指法律规定只适用于某些特定民事法律关系的时效，可以短于普通时效，也可以长于普通时效，特殊诉讼时效由民法和单行法分别规定。

15、民事诉讼时效开始：权利人能开始行使请求权的那一天，就是诉讼时效期限的开始。

（《民法总则》规定，诉讼时效法律另有规定的，依照其规定，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长）
16、不适用诉讼时效：1）请求停止侵害、排除防碍、消除危险；2）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；3）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；4）依法不适用诉讼时效的其他请求权
17、合同法：调整平等主体之间的交易关系的法律，是我国民法的重要组成部分，它主要规定合同的订立、合同的效力及合同的履行、变更、解除、保全、违约责任等问题。

《合同法》于1999年3月15日由第九届全国人民代表大会第二次会议通过颁布，于1999年10月1日起施，共计23章428条
18、合同：又称契约，根据《合同法》第2条定义，它是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

合同具有以下法律特征：合同是双立的法律行为；双方当事人意思表示须达成协议，即意思表示要一致；合同系以发生、变更、终止民事法律关系为目的；合同是当事人在符合法律规范要求条件下而达成的协议，故应为合法行为。

19、合同的订立：合同的订立一般要经过要约和承诺两个步骤。

要约，是当事人一方为订立合同所作出的意思表示，要约的构成要件包括：要约的内容必须完事和明确；承诺，必须向要约人作出，承诺的内容应当与要约的内容一致，并是对要约内容的完全同意。

20、合同的形式；合同形式有口头形式和书面形式两种，其中书面形式又可分为普通书面形式和特殊书面形式。

21、合同的主要条款：标的；数量和质量；价款或酬金；合同履行的期限、地点和方式；违约责任
22、合同履行的基本原则：实际的履行原则；合面履行；协作履行；诚实信用原则；情势变更原则
23、合同转让：合同一方当事人将合同权利交务的全部或部分转让给第三人，分为权利转让、义务转让及权利义务一并转让三种形式。

24、合同终止：由于某种法律事实的发生，当事人之间的合同权利义务关系不复存在，合同债权债务归于消灭（债务已经按照约定履行；合同解除；债务相互抵消；债务人依法将标的物提存；债权人免除债务；债权债务同归于一人；法律规定或者当事人约定终止的其他情形）
25、侵权行为：行为人由于过错侵害他人的人身或财产依法应当承担民事责任的行为，以及依照法律特别规定应当承担民事责任的其他致人损害的行为。

特征：违反民法中权利和利益保护规范的行为；给他人的合法权益造成损害的行为；行为人基于过错而实施的行为；依法应当承担民事责任的行为。

26、侵权行为与违约行为的区别：行为产生的前提不同，侵权行为违反的是法定义务，违约行为违反的是约定义务；侵害对
象不同，侵权行为侵害的是绝对权，违约行为侵害的是对权；侵权行为承担的民事责任既有财产责任，也有人身责任，而违约承担的民事责任只能是财产责任（侵权责任可赔偿精神损失，而违约责任则不包括精神损害赔偿）。

27、侵权责任：民事主体因实施侵权行为而应承担的民事法律后果，以损害赔偿为主要责任形式，但又不限于损害赔偿。

28、侵权责任与违约责任的区别：归责原则不同；构成要件不同；举证责任不同；免责条件不同；责任形式不同；损害赔偿的范围不同；对第三人的责任不同；诉讼时效不同；诉讼管辖不同
29、侵权责任的归责原则：归责是指行为人的某种行为被确认为侵权行为并应当由行为人承担相应民事责任的基础（可归责事由），侵权行为归责原则，就是指据以确定侵权民中责任由行为人承担的理由，标准或者说最终决定性的要素。

根据《侵权责任法》规定，我国侵权责任的归责原则有三个：过错责任原则、无过错责任原则、公平责任原则
30、物业管理中常见的侵权责任：物件致人损损害责任、违反安全保障义务责任、动物致人损害责任
31、侵权责任与违约责任的竞合：行为人所实施的某一个违法行为，有可能会具有违约行为和侵权行为的双重特征，从而在法律上导致了违约责任与侵权责任的共同产生，这种侵权的民事责任与违约的民事责任相互冲突的现象，在民法上被为侵权责任与违约责任的竞合。

第二章物业管理基本法律规范
1、物权：权利人依法对特定的物享有直接和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

这里的物，包括动产和不动产
2、物权主要解决三个方面的问题；一是物是谁的；二是权利人对物享有什么权利，其他人负有什么义务；三是如何保护物权，侵害物权的人要承担什么法律责任
3、所有权；所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利
4、他物权：权利人对于不属于自已所有的物，依据合同的约定或者法律的规定所享有的占有、使用、收益的权利
5、建筑物区分所有权：是指区分所有建筑物的业主对其专有部分享有专有权，对共同使用部分享有共有权，以及相互之间对建筑物的整体享有管理权，而构成的建筑物所有权的复合共有（建筑物各业主享有的对专有部分的所有权、对共有部分的共有权、对建筑物进行共同管理的成员权）
6、业主行使权利的团体组织形式是：业主大会和业主委员会；物业服务机构是业主团体委聘的服务机构，按照业主团体的意志进行管理活动
7、《物权法》第六章规定建筑物区分所有权的基本内容，分为专有权、共有权和共同管理权。

第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专用部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

8、建筑物区分所有权包含的法律关系：建筑物区分所有关系、区域所有关系、相邻关系、共有关系
9、专有权的权利：对专用部分有完整的所有权，有占有、使用、收益和处分四项权能专有权的义务：不得违反建筑物的使用目的；维护建筑物牢固和完整；不得侵害专有部分的共用部分；准许进入的义务；损害赔偿的义务
10、共有权的权利：使用权、收益的共享权、处分权、物上追及权；共有权的义务：维护现状的义务；不得侵占的义务；按照共用部分的用途使用的义务；费用负担的义务
11、《物权法》第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊，收益分配等事项，有约定的，按照约定。

对建筑物及其附属设施的费用分摊，收益分配等事项，没有约定或者约定不明确的，在本条中作了原则性、指导性规定，即按照业主专用部分占建筑物总面积的比例确定（例：一楼业主收不收电梯费的问题）
12、2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》这是我国第一部物业管理行政法规，2007年8月26日，国务院对《条例》进行了修订，明确规定了业主投票权的确定方式及方案通过的双多数原则，修改决定自2007年10月1日起施行，2016年7月28日经省十二届人大常委会第二十三次会议审议通过了《湖北省物业服务和管理条件》
13、《条例》主要内容：五项基本制度、八个方面告知规定、业主四项权益、物业服务企业七项职责、六项禁止行为、规范了二项书面合同、规定了三项授权
五项物业管理的基本制度：业主大会制度、业主规约制度、物业管理招标投标制度、承接查验制度、专项维修资金制度
8个方面告知规定：业主大会会议告知居委会；主管部门撤销业主大会，业主委员会的违规规定应通告全体业主；业主大会、业主委员会的决定告知居委会、业主改变公共建筑用途告知物业服务企业；业主装饰装修房屋告知物业服务企业；物业服务企业将装饰装修禁止行为告知业主；物业服务企业对违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；发生安全事故时，物业服务企业及时向有关行政管理部门报告
业主的4项权益：业主大会有权选聘和解聘物业服务企业；业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，开发建设单位不得擅自处分；物业管理用房的所有权依法属于业主；专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、不得挪作他用
物业服务企业的7项职责：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格；一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理；物业服务企业应当按物业服务合同的约定，提供相应的服务；物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制订的物业管理收费办法，在物业服务合同中约定；物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉；物业服务企业确需改变共用建筑和共用设施用途的，应当提取业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续
6项禁止行为；业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动（政府监管）；业主依法享有物业的共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权，开发建设单位不得擅自处分（处5~10万元罚款）；未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途（处1~10万元的罚款）；物业服务企业可以将物业管理区域内专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内全部物业管理一并委托他人；物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途（处1千元~1万元，5~20万元罚款）；业主、物业服务企业不得擅自占有、
挖掘物业管理区域内的道路、场地、损害业主的共同利益（处1千元~1万元，5~20万元罚款）
2项书面合同：前期物业服务合同；物业服务合同
3项授权定：物业管理区域的划分应当考虑物业的公共设施设备、建筑物规模、社区建设等因素；业主在首次业主大会会议上的投票权根据业主拥有的物业的建筑面积、住宅套数等因素确定；（以上两项具体办法由省、自治区、直辖市制定）专项维修资金收取、使用、管理办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定
14、过错责任类型：凡是因实施了违法行为而致人损害者，如果不能证明自己主观上没有过错，就被推定为有过错并承担相应的法律责任，按过错责任归属何方主体的情况不同，可分出侵害人过错责任、受害人过错责任和侵害人、受害人双方过错责任三种具体类型。

如果受害人本人对受损害也有过错的，则可减轻侵害人的责任。

15、《解释》规定了“住改商”有三个条件：1)住改商得符合法律、法规和管理规约的规定；2）遵守规定并按规定办理住改商手续；3）得取得“有利害关系的业主”的同意
例：业主以未享受物业服务（花园）或无需接受相关物业服务（不用电梯）为理由不交给物业费
根据规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支付。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

第三章前期物业管理
1、前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

2、招投标，是招标、投标的简称。

招投标有公开招投标和邀请招投标两种形式。

公开招投标，又称无限竞争性招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标，公开招标的投标人不得少于3家。

邀请招投标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标，邀请招投标的投标人不得少于3人
3、招投标活动的参与主体：招标人、投标人、招标代表机构（招标人与招标代理机构之间是一种委托代理关系）
4、住宅项目物业管理招投标属于强制性招投标；其他项目物业管理招投标属于非强制性招投标
5、招投标活动必须遵守公开、公平、公正和诚实信用的原则
6、招标人应按下列程序进行招投标：1）履行备案手续；2）制件招标文件；3）发布招标公告（要约邀请）；4）投标（合同要约）；5）开标；6）评标；7）定标（合同承诺）；8）订立正式合同
7、招标人应当完成招投标工作时限：新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成
8、2010年10月14日制定了《物业承接查验办法》，该办法属于部门规章，共48条，自2011的1月1日起施行
9、承接查验：承接新物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施进行检查和验收的活动
10、承接查验的分类：1）新建物业的承接查验，发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程中；2）物业管理机构更迭时的承接查验，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交物业的过程
11、承接查验的依据：物业买卖合同；临时管理规约；前期物业服务合同；物业规划设计方案；建设单位移交的图纸资料；建设工程质量法规、政策、标准和规范
12、业主在承接查验中的权利：参与权、知情权、监督权、求偿权、档案所有权
例；现场查验如果没有第三方监督，只有开发商和物业公司，很难避免串通，能否由小区业主本人或者业主聘请第三方参加现场查验？
简析：为了保障业主利益，《办法》规定，物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产主管部门参加，也可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公开，在物业交付使用15日前，建设单位或开发商与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备承接查验，并将物业承接查验备案情况书面告知业主
13、承接查验协议的性质与效力：物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力，物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。

14、临时管理规约在物业管理活动中的地位：物业管理区域内业主自我管理的最高规范和自我约束的基本规则，有如“国家之宪法”、“公司之章程”，是全体业主自治管理组织的“小宪法”，是协调从事物业管理有关活动的业主、物业管理企业和其他人员相互关系的“总章程”，是全体业主（包括建设单位、开发商）和使用人的行为依据。

15、临时管理规约和管理规约的不同点：签订时间不同、制定主体不同、适用阶段不同
16、临时管理规约基本内容：物业项目的基本情况、临时管理规约的基本准则、物业的使用、物业的维修养护、物业服务企业的选聘、物业出租和转让、违约责任
第四章业主和业主自治组织
1、业主：指通常意义上的房屋的所有人，业主可以是自然人，也可以是法人和其他组织。

2、根据《物权法》的规定，取得业主身份应满足两个条件，即取得了物业专有部分，并经过登记，其中登记载体为产权登记薄，登记内容为建筑物区分所有权中的专有权。

此外，根据最高人民法院有关建筑物区分所有权的司法解释，“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人”，也具有业主资格。

3、取得业主资格的几种情形：依法登记取得、依据生效法律文书继承或者受遗赠、合法建造房屋
合法建造房屋取得业主身份主要指两种情况：建设单位对尚未销售或者虽已签订商品房买卖合同但尚未转移占有的专有部分，以及建设单位保留自用的专有部分；在建筑物使用年限届满等情况下，业主依法可以共同决定改建、重建建筑物及其附属设施，此时全体业主也因合法建造而成为建筑物区分所有权人。

4、一房二卖情形下的业主资格认定；基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专用部分但尚未
依法办理所有权登记的房屋买受人，也属于业主。

对于开发商一房数卖的情形，如果依法取得所有权的人与现实占有人就业主身份问题产生争议，应当认定前者为业主。

5、业主身份认定的要点：《物权法》采取的是登记生效主义，经过登记即认定为业主。

相反如果没有经过登记，即使当事人之间订立了物业专有部分的买卖合同或者有赠与、继承等民事法律行为，继受人也不能取得业主资格。

6、业主大会：由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务的业主自治机构。

7、行政机关对成立业主大会的指导与监督是不是业主大会成立的必要条件？《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》规定业主应当在物业所在地的行政机关指导下成立业主大会，这种指导与监督不是业主大会成立的必备要件，只是说在成立过程中，如果确有需要或者违反法律强制性规定情形的，这些法定行政机关才必履行职责。

8、业主大会的召开未按规定通知是否影响业主大会的效力？《物业管理条例》第14条规定，召开业主大会应于会议召开前15日通知业主，此条是强制性规定，违反即程序违法，会直接影响业主大会效力
9、业主委员会：业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

业主委员会是业主行使共同管理权的一种特殊形式。

10、业主管理公约的性质：管理规约又称规约，业主公约，住户规约，是业主通过业主大会制定的有关共同财产管理、使用、维护，以及规范业主相互关系的协议或规则，管理规约是业主自治的产物，是业主共同意志的表达，性质上属于一种共同行为，是各业主对共同事项一致的意思表示，类似于公司章程，全体业主必须严格遵守。

管理规约对全体业主具有约束力，即使在制定或表决的时候，少部分业主表决反对，对于通过生效的管理规约也必须遵守，否则违反即要承担约定或法定的责任11、业主大会议事规则的性质：业主大会议事规则是业主大会组织运作的规程，是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。

业主大会议事规则的制定与修改由业主大会决定。

12、业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议，经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议
13、业主大会筹备组成立工作流程：提出申请、成立筹备组、筹组开展筹备工作、建设单位和前期物业服务企业的配合协助义务
14、主主大会决定事项：1）制定和修改业主大会议事规则；2）制定和修改管理规约；3）选举业委员会或者更换业主委员会委员；4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；5）选聘和解聘物业服务企业；6）筹集和使用专项维修资金；7）改建、重建建筑物及其附属设施；8）改变共有部分用途；9）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项
15、业主大会分为定期会议和临时会议，业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议；经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的、业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况
第五章物业服务合同
1、前期物业服务合同的三个重要特征：
（书上）签订合同的主体特定（仅限于建设单位和物业服务企业）、建设单位的主体特定、符合法宝的前置性程序
（笔记）前期物业服务合同的过渡性（合同的期限，存在于业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内）、签约主体的特定性（仅限于建设单位和物业公司）、前期物业服务合同是要式合同（由于前期物业管理涉及广大业主的公共利益，《条例》要求前期物业服务合同以书面形式签订）
2、前期物业服务合同示范文本主要内容：原建设部于2004年9月6日，颁布《前期物业服务合同（示范文本）》，示范文本共9章43条；2014年8月29日，武汉市住房保障和房屋管理局和武汉市工商局出台了《武汉市前期物业服务合同（示范文本）》，示范文本共8章38条。

3、示范文本主要内容：1）物业的基本情况；2）服务内容与质量；3）服务费用；4）物业的经营与管理；5）物业的承接验收；6）资料的移交；7）前期物业管理物业的保修责任；8）物业的使用与维护；9）专项维修资金；10）违约责任；11）其他事项
4、前期物业服务合同的性质：1）合同的名称，由“物业管理委托合同”改为“前期物业服务合同”；2）《合经同法》第四百一十条规定，“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”（信任基础）；3）最高院《民事案件案由规定》通知（2011）42号第四部分合同、无因管理、不当得利纠纷；120服务合同纠纷（15）物业服务合同纠纷
5、前期物业服务合同的时效：《条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

”
6、前期物业服务合同对业主是否具有约束力：《条例》第23条规定，建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当遵守业主临时公约予以书面承诺。

2009年4月20日最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主人有约束力。

业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持。

从而明确了前期物业服务企业与业主之间具有权利、义务关系
7、前期物业服务合同的费用负担：前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由开发商承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由开发商承担。

8、前期物业服务合同的形式：从我国《合同法》对于合同形式的规定来看，采取的是不要式合同形式，也就是说一般情况下交易双方可以任意采用口头形式、书同形式或行为默示形式等各种形式。

为了规范有关交易行为，避免产生纠纷，也为了能够实现国家的宏观调控，对于法律、法规要求书面形式的应发采用书面形式。