巨野大元商业项目

定位明确
市场定位明确，后期运营管理到位
产业支持
强有力的产业集群支持和配套服务支持
案例2——无锡招商城
无锡招商城 --从“乌合之众”到“百慕大三角”
无锡招商城由原有9个专业市场整体搬迁而成，营业额由搬迁之前 2005的18亿一跃到2006年的58亿，07年更是达到了70亿。 由满足当地市场成长为区域性专业市场，对江苏、浙江、上海、安 徽、山东等地的辐射能力增强。
无锡招商城市场搬迁完成前后市场成交总额变化图
70 60 50 40 30 20 10 0 2005 2006 2007
无锡招商城 ---市场MALL优势经验
超强商圈，店多隆市
12个市场的密集集群，综合性批发商圈形成 小商品、五金机电、水暖卫浴、灯具灯饰、电工电器、皮具箱包、鞋帽针织、 服装童装、床上用品、文化用品、工艺品、化妆品、纪念品、玩具、窗帘、图 书、通讯音箱、电脑耗材、副食品等十多个行业数十万品种
6
项目规模： 占地1.5平方公里，总建筑面积220万平方米，投资26亿元构建的工业原料交易 中心 位臵： 位于国内唯一的一个国家级物流试验基地——深圳市龙岗区平湖物流基地园区 经营范围： 由纺织服装、皮具皮革、电子、印刷纸品包装、五金化工塑料五个专业交 易中心组成。集展示、交易、物流、电子商务、进出口服务为一体的综合性原 料展示交易中心，将生产力要素以最低的成本、最高的效率集合配臵
招商，盈利模式：巨额投资，以优惠的政策吸引商家入住， 捆绑盈利，控制业态
盈利模式：采用3+7捆绑模式，有利于控制业态，表达开发商和商户同进退 盈利模式
方式 比例 出售 30% 出租 70%
租、售面向客户
国内客户 国际客户
租售价格
租金（元/月.平米） 售价（元/平米）
70%
30%
50-80
成功因素
现代物流业的大力支持
目前市场内建设的物流面积达600多亩，监管智能 仓库近6万平米。其中国际物流中心占地450亩，内 设法国达飞、美国总统班船、联合、联邦、敦豪和 TNT等全球性物流公司的办事处 义乌联托运机构的业务涉及全国的30多个省、市、 自治区的250多个大中城市，拥有以义乌发往全国 的联托运线点130多条，联托运处200多家，并拥有 外地到义乌的外来货源卸货点110多家
义乌中国小商品城的发展历程
集市阶段 集贸市场阶段
1982年义乌县委召开 了常委扩大会议，出 台了“四个允许”、 “五项扶持” ，此后 义乌迅速地完成了经 营业态的更替，从流 动经营演变成坐地经 营
批发市场阶段
1986年义乌第三代市场竣工，标志着全国最大的 小商品专业批发市场成立 1995年创办中国义乌小商品博览会，对扩大商品 出口，提升小商品制造业，促进区域经济发展发 挥了积极的推动作用
从2002年开始中国义乌小商品博览会升格 为由国家商务部参与主办的国际性展会， 并改名为中国义乌国际小商品博览会 目前义乌已发展成为以商品展示为主、洽 谈、接单和电子商务为一体的现代批发市 场，并建立了网上中国小商品数字城的信 息服务和交易平台功能，实现交易方式的 国际化。尤其是2002年建成使用的国际商 贸城，将义乌小商品批发市场提高到一个 更高的现代化层次
项目分析
对目标的理解
1
品牌目标—保证项目成功招商，实现未来商业价值
目标
2
企业目标—保证项目快速回现，实现滚动式开发
3
营销目标—保证项目绝对成功，实现利润最大化
一、对目标的理解
二、项目核心问题构建 三、招商战略思考 四、案例借鉴 五、招商策略
核心问题构建
核心问题1： 如何成功招商，实现项目高价格基础上的有效 入住率？
义乌案例
专业市场成功因素
政府有意识的引导
自古已然的风俗传统
辐射周边的区位交通
完善的配套服务
政策优惠 宣传推广 规范市场
历史成因 产业集群 品牌资源
片区交通 全市交通 大区域交通
配套设施 物流服务 信息交流 市场管理
本项目具备专业市场四大必要条件吗？
义乌小商品城可借鉴之处
1
2 3
政府支持
政府支持、政策引导有力
巨野大元商业项目——招商策划方案
本项报告的核心思路
项目问题
如何突破市场容量 如何塑造项目形象 价值挖掘分析问题 形象塑造，业态定位， 全城关注。 客群拓展，精准锁客， 加大客户基数。
市场价值挖掘，项目问 题分析。
破
立
展
一、对项目及目标的理解
二、项目核心问题构建 三、招商战略思考 四、案例借鉴 五、招商策略
核心问题构建
核心问题2： 如何确保项目未来良好发展，实现项目其商业 价值品牌？
一、对目标的理解
二、项目核心问题构建 三、招商战略思考 四、案例借鉴 五、招商策略
通过项目SWOT 分析项目
优势Strengths
劣势Weakness
机会Opportunity
威胁Threat
项目SWOT分析——通过项目的SWOT分析，发挥片区良好专业主 题定位及商业集群效应，突出项目未来良好预期成为后期关键。
展贸市场阶段
义乌的集市贸易是农 民历来“鸡毛换糖” 之地，但流动性很大
在政府的大力 扶持下，至 1986年低个体 户达14259户， 市场成交额达 2321万元
1994年6月，摊位 数增至23000个， 1995年成交额达 到152亿元
目前义乌总建筑 面积达260万平米， 商铺5万余个，从 业人员达16万余 人，市场直接交 易额高达266亿元
有产业集群的有力支撑，形成批发市场与 产业集群联动发展的良性机制 政府长期支 持，政策引 导有力 市场定位明 确，后期运 营管理到位
近10年来，在义乌中国小商品城的带动下，以义乌 为中心的制造业产业集群发展迅速，形成了以义乌 为中心，覆盖金丽衢、杭嘉湖绍和甬温台等地市， 面积近1万平方公位主要以没有形成销售网络 的中小企业为主
义乌市场内最多的还是一些中小企业的产 品，尤其是全国各地有品牌、质量好、价 格低、款式新、产值在5亿元以下的中小企 业，由于他们没有实力去开拓自己的销售 渠道，所以义乌小商品城成了他们的首选 分销渠道
强有力的产 业支撑和配 套服务支持
义乌中国小商品城的成功因素
70年代末
1982年
1986年
2002年
2008年
形成期
成长期
高速发展期
国际化发展期
义乌中国小商品城的成功因素
有效降低交易费用
政府长期 支持，政 策引导有 力
成功因素
市场定位 明确，后 期市场运 营管理到 位
强有力的 产业支撑 和配套服 务支持
义乌中国小商品城的成功因素
实行管办分离
1994年以后，职能部门把经营管理、物业 管理、市场建设等交给中国小商品城集团 公司；工商、国税、公安、地税等部门进 行职能管理，工作上相互配合，相互支持、 共同协作
惠力度增强客户入驻项目信心。
巨野规模最大最全的商业市场集群 ——大元新城市商业中心
项目定位
形象定位——大元城市商业中心是什么？
、
是产品批发零售的区域商品流通集散中心 是菏泽地区最大的商贸交易、配送、中心和物流基地
客群定位
客户是谁？
2，是本土及周边 商铺投资者； 1，是国内商品 生产商\经营商
强有力的产 业支撑和配 套服务支持
会展服务的支持
自1995年以来，义乌已成功举办12届国际小商品博 览会，现已形成专业性、国际性的会展品牌，是小 商品城引进名优新商品和先进技术，承揽国际订单， 展示市场形象的重要途径
专业市场成功因素借鉴
政府引导、产业支撑、交通发达、配套完善 是专业市场成功的关键条件
超强商圈
超强商圈，店多隆市，综合性批发商圈形成
完善配套
商业与交通配套完善
经营保障
通过商管公司，前期5年的保障经营， 市场的繁荣奠定了基础
案例3——深圳华南城
华南城，规模巨大的一站式综合性原料展示交易中心
1 纺织服装及面辅料交易中心 2 皮革皮具及原辅料交易中心 3 电子原材料及成品交易中心 4 五金化工塑料交易中心 5 印刷纸品包装交易中心 6 华南城居住小区 7 物流区 8 华南城酒店 9 办公大楼 9 2 7 1 4 3 8 5
占地面积达1660亩，总建筑面积达260 万平米，商铺5万余个，从业人员达16万 余人，市场直接交易额高达266亿元 市场由中国义乌国际商贸城一期、国 际商贸城二期FG区、国际商贸城二期H、 宾王市场、篁园市场三个市场簇群组成, 拥有34个行业、1502个大类、32万种商品， 几乎囊括了工艺品、饰品、小五金、日用 百货、雨具、电子电器、玩具、化妆品、 文体、袜业、副食品、钟表、线带、针棉、 纺织品、领带、服装等所有日用工业品 其中饰品、袜业、玩具产销占全国市 场三分之一强
强有力的产 业支撑和配 套服务支持
义乌中国小商品城的成功因素
从中国的批发市场趋势看，综合性 市场的优势已经不明显，而专业市 场的发展空间很大
政府长期支 持，政策引 导有力 市场定位明 确，运营管 理到位 20世纪90年代初，义乌也有多个市场，但 经营特色不明显，后来政府对市场进行了 重新分工，主要氛围农贸市场、副食品市 场、服装市场和小商品市场
以各种优惠措施吸引国内外客商来义乌 组织各类企业积极参加世界各地展会，扶 持义乌企业和产品走出国门
政府长期支 持，政策引 导有力
市场定位明 确，后期运 营管理到位
成功因素
对于市场出现的恶性竞争，政府及 时有力引导
义乌的托运市场经过了争夺小商品货源等 恶性竞争和政府的几次整顿后，逐步形成 了专业化经营特定联托运线路的分工，大 大提高了货物运输的规模和效率
对项目的理解
项目区位分析
大元新城市商业中心位于 巨野县开发区中心黄金地段， 北仰县政府行政中心，南卧 大型果蔬批发市场，东临景 观公园及中医院，西望长途 客运总站、会展中心，总建 筑面积22万平方米
对项目的理解
大元商业中心是产品批 发零售流通集散中心， 是集产品经营、新品展 示、办公商住、信息服 务、品牌推广、文化交 流、旅游休闲餐饮娱乐、 电子商务等功能于一体 的展贸营销新平台。 大元商业中心总共分为 20个单体建筑组合而成， 产品功能多元化，定位 有超市、购物中心、服 装市场、小商品市场、 酒店、百货等。
利用机会，克服劣势
片区配套极具匮乏 周边竞争项目较少
强调主题商业运营概念，通过清晰 定位增强入驻单位信心。
威胁 Threaten
现阶段人口基数较小
发挥优势，转化威胁
通一招商、统一造势
减少劣势，避免威胁
主题定位清晰
招商思路思考
通过线上推广让目标客户了解项目
通过渠道抓住目标客户
通过清晰主题定位、统一招商、加大扶持优
3，是本土及周边 消费者和分销商
功能定位
可以为客户提供什么?
为客户提供广阔的商贸产品为主的交易平台是大 元新城市商业中心最核心的功能。
一、对目标的理解
二、项目核心问题构建 三、招商战略思考 四、案例借鉴 五、招商策略
案例借鉴
案例1——义乌小商品市场
义乌中国小商品城的基本情况
义乌中国小商品城：
商业与交通配套完善
公交系统：每天960班次、16条线路的公交车、多条免费市场班车；
市场 mall
靠近无锡汽车南站，满足了长三角及华东地区批发商户到无锡采购的需求；
45000平方米的巨型停车场，商住楼的配套
独特的资金回笼方式
五年经营权拍卖，保障了市场的未来可持续性发展
无锡招商城可借鉴之处
1
2 3
市场定位明 确，后期运 营管理到位
成功因素
强有力的产 业支撑和配 套服务支持
义乌中国小商品城的成功因素
积极推动开展各种培训、教育活动
设立小商品城经营主体准入培训班，考试 合格者方能获得“准资格证”办理营业执 照，除此外还设立计算机应用、商务英语、 WTO和外贸知识等培训班
主动宣传义乌中国小商品城，扩大 品牌效应
优势 Strength
位于城市发展新片区，规划利好较多 县政府重点规划项目 片区商业及配套稀缺优势 濒临县政府、新长途客运站、人民广场等 优势资源
劣势 Weak
SWOT
离市区有一定距离，现阶段商业氛 围较差 开发单位缺乏商业管理运作经验
机会 Opportunity
利用机会，放大优势
突出项目未来前景 突出项目专业市场及商业集群效应 突出项目商业稀缺性
严厉打击假冒伪劣商品
义乌市工商部门推出了一系列打造“信用 市场”的举措： 在市场上聘请责任心强，有一定影响的经 营商户为质量义务监督员 进一步健全投诉举报网络，加强对办案程 序的内部监督 建立“黑档案”，对有不良行为经营者采 取公开曝光，在商位上悬挂黄牌警示等惩 罚措施
政府长期支 持，政策引 导有力