[法学]房地产权属法律制度业主建筑物区分所有权

国家土地所有权
土地所有权
我
集体土地所有权
国
建设用地使用权
房
土地使用权 土地承包经营权
地
宅基地使用权 地役权
产
权 属
国家房屋所有权
房屋所有权 集体房屋所有权 私人房屋所有权
体
业主建筑物区分所有权
系
房地产抵押权
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第一节 土地所有制度
• 一、国家土地所有制度 • 问题： • 1、什么样的土地归国家所有？
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• 5、征收承包地应该如何补偿？
• 为了公共利益的需要，依照法律规定的权 限和程序可以征收集体所有的土地和单位、 个人的房屋及其他不动产。
• 征收集体所有的土地，应当依法足额支 付土地补偿费、安置补助费、地上附着物 和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民 的社会保障费用，保障被征地农民的生活， 维护被征地农民的合法权益。
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相邻关系的内容主要有哪些
• 我国民事司法与执法实践中，经常出现的 相邻权纠纷就多达十几种，如土地纠纷、 用水纠纷、排水纠纷、漏水纠纷、通行纠 纷、污染纠纷、采光与通风纠纷、眺望权 纠纷、隐私权纠纷以及电信接收妨害纠纷、 根枝越界纠纷等。
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• 二、建设用地使用权
• 几个问题： • 1、什么是建设用地使用权？ • 2、建设用地使用权有哪些取得方式？ • 3、取得建设用地使用权必须登记吗？ • 4、建设用地使用权的期限有多久？ • 5、建设用地使用权流转时有哪些限制？
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• 三、宅基地使用权 • 老王说法
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• 1、什么是宅基地使用权？
• 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享 有占有和使用的权利，有权依法利用该土 地建造住宅及其附属设施。
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• 宅基地的所有权属于集体，使用权属于房 屋所有人，农村村民的宅基地使用权是基 于“村民”的特定身份取得，村民只有宅 基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅 基地的面积不得超过省、自治区、直辖市 规定的标准。农村村民出卖、出租住房后， 再申请宅基地的，不予批准。
• 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用 地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当 采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
• 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取 划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地 用途的规定。
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• 3、取得建设用地使用权必须登记吗？
式取得所有权。
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• 乡镇村建设用地，包括住宅建设、企业建 设、公共设施和公益事业的建设用地，除 了农民原有的宅基地和村内空闲用地建住 宅的以外，要经过县或者县级以上的人民 政府批准。
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第二节 土地使用制度
• 一、土地承包经营权
使用权。
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• 二、集体土地所有制度 • 问题：
• 1、什么样的土地归集体所有？
• 历史探源：什么是集体？
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• 《物权法》第60条：
• 对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、 滩涂等，依照下列规定行使所有权：
• （一）属于村农民集体所有的，由村集体经济 组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
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参考答案
• 国有土地的范围包括： • 1、城市市区的土地； • 2、法律规定属于国有的农村和城市郊区的
土地； • 3、依法不属于集体所有的森林、山岭、草
原、荒地、滩涂及其他土地； • 4、被征用的农村和城市郊区的土地。
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• 注意：
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• 1、什么是建设用地使用权？
• 建设用地使用权人有权对国家所有的土地 占有、使用和收益，可以在该土地上建造 建筑物、构筑物及一些附属设施。
• 建设用地使用权可以在土地的地表、地上 或者地下分别设立。
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• 2、建设用地使用权有哪些取得方式？
• 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等 方式。
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几个问题
• 1、什么是土地承包经营权？ • 2、土地承包经营权的期限是多久？ • 3、土地承包经营权不登记就不生效吗？ • 4、土地承包经营权的流转有何限制？ • 5、征收承包地应该如何补偿？
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• 1、什么是土地承包经营权？
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案例分析
• 张某系某村集体组织成员，张某与其妻李某从村 委分得口粮地2.5亩，双方签订了30年的土地承包 合同，但未办理土地承包经营权证。后张某与李 某随子女到小城镇生活（户口仍为农业户口）， 遂将上述口粮地交给同村集体组织成员从某经营， 双方亦未签订合同。但村委在土地帐册上将张某 名下的上述土地调划至从某名下，从某亦以自己 的名义直接向村委直接缴纳土地承包费等费用。 一年后张某、李某返回该村委，并以其现无地耕 种亦无稳定职业和收入来源为由，要求收回交给 从某代耕的土地。从某则以诉争土地已转让给从 某为由拒绝返还。另查，村委对张某与从某间是 否系土地转让关系及其是否同意转让均未明确表 态。
• 土地承包经营权人依法对其承包经营的耕 地、林地、草地等享有占有、使用和收益 的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业 等农业生产。
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• 2、土地承包经营权的期限是多久？
• 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为 三十年至五十年。林地的承包期为三十年 至七十年；特殊林木的林地承包期，经国 务院林业行政主管部门批准可以延长。
• 这里所讲的城市，根据《中华人民共和国 城市规划法》第3条第1款的规定，是指 “国家按行政建制设立的直辖市、市、 镇”。
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• 2、我国国家土地所有制度有哪些特点？
• 国家统一所有； • 中央、地方各级政府分别行使权力，共享
收益； • 在所有权保留的前提下，衍生出国有土地
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相关法律条文（物权法部分）
• 第84条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、 方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处 理相邻关系。
• 第85条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依 照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当 地习惯。
• 第86条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排 水提供必要的便利。
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• 设立地役权，当事人应当采取书面形式订 立地役权合同。
• 地役权自地役权合同生效时设立。当事人 要求登记的，可以向登记机构申请地役权 登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
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案例分析
• 甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的 乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作 为补偿，甲一次性支付给乙4 万元。两年后，甲 将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。 下列哪些判断是错误的？
• 对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人 之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自 然流向。
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• 第87条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须 利用其土地的，应当提供必要的便利。
• 第88条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺 设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利 用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利 人应当提供必要的便利。
• A．甲、乙之间的约定为有关相邻关系的约定
• B．丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿
• C．若丁建高楼，丙只能要求甲承担违约责任
• D．甲、乙之间约定因房屋和土地使用权转让而
失去效力
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参考答案
• 土地使用权人享有地役权或者负担地役权 的，转让土地承包经营权、宅基地使用权 时，该土地承包经营权人、宅基地使用权 人继续享有或者负担已设立的地役权。
• 设立建设用地使用权的，应当向登记机构 申请建设用地使用权登记。建设用地使用 权自登记时设立。登记机构应当向建设用 地使用权人发放建设用地使用权证书。
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• 4、建设用地使用权的期限有多久？
2019/5/用权流转时有哪些限制？
• （二）分别属于村内两个以上农民集体所有的， 由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体 行使所有权；
• （三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体 经济组织代表集体行使所有权。
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• 2、我国集体土地所有制度有哪些特点？
• 集体土地所有权具有独立性； • 国家对集体所有的土地可以通过征收的方
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• 4、土地承包经营权的流转有何限制？
• 土地承包经营权人依照农村土地承包法的 规定，有权将土地承包经营权采取转包、 互换、转让等方式流转。流转的期限不得 超过承包期的剩余期限。未经依法批准， 不得将承包地用于非农建设。
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• 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、 转让，当事人要求登记的，应当向县级以 上地方人民政府申请土地承包经营权变更 登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
• 建设用地使用权人应当合理利用土地，不 得改变土地用途；需要改变土地用途的， 应当依法经有关行政主管部门批准。
• 建设用地使用权人应当依照法律规定以及 合同约定支付出让金等费用。
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• 关注小产权房
• 农民集体所有的土地的使用权不得出让、 转让或者出租用于非农业建设。
• 前款规定的承包期届满，由土地承包经 营权人按照国家有关规定继续承包。
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• 3、土地承包经营权不登记就不生效吗？
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• 土地承包经营权自土地承包经营权合同生 效时设立。
• 县级以上地方人民政府应当向土地承包 经营权人发放土地承包经营权证、林权证、 草原使用权证，并登记造册，确认土地承 包经营权。
• 第89条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设 标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
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• 第90条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体 废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、 电磁波辐射等有害物质。
• 第91条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺 设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的 安全。
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第三节 房地产相邻关系
• 几个问题： • 1、什么是相邻关系？ • 2、相邻关系的内容主要有哪些？
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什么是相邻关系
• 相邻关系，是指相互毗邻的不动产所有人 或使用人之间在行使所有权或使用权时， 因相互给予便利或者接受限制所发生的权 利义务关系。（实际上，相邻关系的本质 是对不动产所有权或使用权的一种限制）
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• 四、地役权
• 几个问题 • 1、什么是地役权？ • 2、地役权如何设定？ • 3、地役权必须登记吗？
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• 地役权是指因通行、取水、排水、铺设管 道等需要，通过签订合同，利用他人的不 动产，以提高自己不动产效益的权利。
• 如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门， 借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂 约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费， 乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工 厂即取得了“地役权”。
• 第92条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设 管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻 的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给 予赔偿。
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第四节 业主建筑物区分所有权
• 几个问题： • 1、什么是业主建筑物区分所有权？ • 2、什么是业主？ • 3、业主建筑物区分所有权的内容是什么？