成都某别墅项目策划总案(doc 36页)
某别墅项目策划方案
含谷別墅專案策劃方案初案前言自本公司接触到贵公司在含谷的别墅项目后，招开了Ｎ次讨论会，坦率的说，结果并不令人满意,因为重庆的别墅项目让人担忧，而且本案又没有明显的优势（如地理条件、环境等）,但是如果在该处不建别墅就更没有出路。
正是这样那样的难度,更激发了我们这群策划者的斗志。
一个好项目做好不算什么；一个不理想的项目做好才能真正体现了策划、创意的力量。
在此,我们要申明的是：做为一个专业的房地产策划销售公司对于是否能接到项目是次要的，重要的是我们要对每个委托的发展商负责，因为房地产项目投资大、风险大,每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。
所以我们将客观的陈述下列观点，如有不中听的地方，请贵公司谅解。
一、现状分析1、重庆市别墅现状分析目前重庆已动工及准备立项的别墅项目不下二十家（包括预计明后年动工项目）。
而现有的存量别墅楼盘已不下十家，如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。
事实上,这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的项目,真正成功者并不多，更多的开发商为此是尝尽苦头。
但是,今年的开发商们不约而同地掀起别墅“大跃进”的热潮？?２０0亩的水天花园连排别墅第二期即将推出;8５亩的帝景名苑已经闪亮开盘；３６0亩的肖河香榭正式破土动工；２5０亩的龙湖香樟林别墅、１00多亩的华立?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。
此外,新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的部分别墅项目。
同时，为别墅而圈地的运动也此起彼伏：银星集团已在铁山坪圈地１00０多亩、新原兴在渝北圈地７０0亩,均瞄准别墅开发。
2、含谷别墅现状分析如今,距陈家坪仅11公里，号称“都市后花园”,并将“建设成重庆高级住宅区”纳入区域发展目标的含谷已成为我市少见的别墅楼盘密集地区。
继全兴别墅之后，香格里拉别墅、北欧别墅、海兰云天等别墅楼盘相继落户含谷,在各自定位的市场范围内崭露头角。
某别墅项目策划方案
316亩
国一·澳乡
北京国一集团
龙泉
600亩
锦绣森林
华新国际
温江
500亩
（二）成都别墅的区域分布情况
• 成都别墅市场已经形成了三大别墅区
90年代初，成都出现了第一个别墅项目（锦绣花 园）后，在很长的一段时间里，虽然出现了大量的别 墅项目，但几乎都是零落地分布在各个地方，这使别 墅在每个板块中都有鹤立鸡群的感觉。人以类聚，物 以群分。随着经济的不断发展，越来越多的成功人士 在要求拥有尊贵品质生活的同时，还渴望形成与其相 对应的富人区的出现。而真正的富人区不再表现为单 一的别墅项目，而是规模化的别墅区的出现。
未来的牧马山将是成都的“深圳”，吸引高新技术和技术密 集型企业，成为成都市的保税区。未来的牧马山将是成都乃至四 川省的信息市场、咨询市场、劳动市场、人才市场、金融市场、
股票市场、生产市场、科技市场。
项目的SWOT分析
• 优势：
项目区域自然景观优越，这是建别墅最重要的资源之 一； 项目处于成都第一个真正意义上的纯别墅社区； 交通极为便利，到市中心只需25分钟的车程； 项目第一次提出自由、自我、自然的设计理念 项目的容积率和绿化率比周边项目低，小区的均好性 较好；
2004年已开盘和准备开盘的部分代表项目
项目名称
开发公司
地址
规模（亩）
麓山国际社区
天泉·聚龙 维也纳森林别墅
万华房产 中铁二局 森宇集团
华阳
总占地4000亩，
（人南沿线尽头）
一期800亩将开 盘
龙泉
总占地2000亩， 二期960亩
牧马山
600亩
流水山庄
大行宏业
浣花风景区
100多亩
高山流水
成都一个别墅项目提案
成都一个别墅项目提案引言成都这座城市，早已经不仅是一个传统的历史名城，更是一个朝气蓬勃的国际化大都市。
伴随着城市的发展，人们对于生活品质的要求也越来越高。
在一个快节奏的工作节奏下，人们倾向于追求生活质量，这就进一步促进了别墅的需求和发展。
本文旨在提出一个别墅项目的提案，以满足市场需求，使人们在繁忙的城市中能够享受到高质量的生活。
项目概述这个别墅项目位于成都市高新区科技园区内，项目面积约5000平方米，总建筑面积约为1000平方米。
这里是举目无垠的街道，天空湛蓝，绿意盎然，这里是安静的森林，鸟语花香，这里也是无与伦比的珍稀资源区。
通过建造精致别具一格的别墅，这里将成为一个居住环境优美、文化底蕴深厚、交通便利、医疗设施完备、教育资源丰富的高端居住区。
项目特点1.创新设计别墅将以中西合璧的设计理念为主要设计元素，以中式的庭院文化为基础，集华丽风格与现代艺术的精华于一体。
花园、水池、露台、走廊、庭院等各种景致均将充分考虑，为业主提供一个宁静、温馨、舒适的家。
2.高品质外部配置项目将引入高品质建筑材料，如：意大利大理石、进口木材、进口玻璃等，并为别墅楼顶设置太阳能热水器和光伏发电设备，大大降低居民的使用成本。
3.完善的社区设施社区将提供多种丰富的生活、娱乐、健康、教育、商业等综合性服务，如物业管理、高尔夫球场、游泳池、健身房、阅览室、麻将室、儿童乐园、小型超市、咖啡店等。
4.绿色环保别墅将采用绿色环保材料，例如：无甲醛板材、环保油漆、环保地暖、绿色防水等，并将建造在绿色山区，减少了环境污染、保障了自然生态。
招商合作该项目现已开始招商合作，欢迎有兴趣的企业或个人前来洽谈合作事宜。
优秀的项目将得到优秀的开发和建筑公司的支持，共同致力于为成都市民带来更高品质的居住环境。
本文提出的别墅项目，将以“优美环境、高品质、创新性、便利性、低碳环保”为核心理念，为人们提供一个舒适、安全、环保的居住空间，旨在为城市提升社会形象、提高市民生活品质做出我们应有的贡献。
某别墅项目营销策划方案
某别墅项目营销策划方案营销策划方案：一、项目定位：该别墅项目位于城市郊区，环境优美，交通便利，适合高端人群购买。
项目的特点是高质量的建筑设计和豪华的室内装饰，提供丰富的配套设施和服务，旨在为购房者提供舒适、尊贵的居住体验。
二、目标客群：1. 高端人群：有一定的经济实力和购房意愿，对品质要求较高的人群；2. 家庭购房人群：适合三代同堂或大家庭居住的人群；3. 投资客群：看中房产的增值潜力，希望投资房产获得回报的客群。
三、营销策略：1. 媒体宣传：通过报纸、电视、网络等多种媒体进行宣传，强调项目的高品质和尊贵定位，吸引目标客户的注意力。
2. 社区推广：与高端社区达成合作，进行项目推广，在社区内进行展览和讲座，吸引目标客户前来实地考察。
3. 建立品牌形象：通过时尚、高雅的宣传图片和文字，塑造项目的高端品牌形象，使其成为目标客户心中的梦想住所。
4. 透明化销售：提供真实的项目信息、户型图和配套设施，保持与客户的良好沟通，使客户对项目的了解和信任程度更高。
5. 联合营销：与知名豪车品牌、奢侈品牌等进行合作，提供购房优惠和礼品，吸引目标客户。
四、销售方案：1. 提供灵活的付款方案：以分期付款或按揭贷款的方式，帮助购房者减轻负担，增加购买意愿。
2. 社区配套：丰富的配套设施和服务，如健身房、游泳池、私人花园、24小时保安等，满足目标客户对高品质生活的需求。
3. 提供定制化服务：根据客户的需求提供个性化的室内装修方案和家居配饰，为客户打造独特的室内空间。
4. 联办活动：定期举办社区联盟活动，如品鉴会、主题派对等，增加社区住户之间的交流和互动，增强项目的社交属性。
五、售后服务：1. 提供完善的物业管理服务，解决住户居住过程中的问题，提高住户的满意度和忠诚度。
2. 定期维护房屋设施，确保住户的生活质量和舒适度。
3. 建立客户数据库，定期向客户发送精心准备的节日祝福和优惠信息，保持联系，增加客户粘性。
六、市场竞争分析：1. 对比竞争对手的优势和劣势，找出自身独特的竞争优势，并在营销策略中充分突出。
某地产别墅项目策划案
某地产别墅项目策划案1. 项目背景某地是一个经济发展快速、人口密集的城市，目前居民对高品质住宅的需求日益增长。
为满足市场需求，该地产公司计划开发一座别墅项目，以打造高品质住宅社区。
2. 目标市场该项目的目标客户主要包括高收入人群和有购房需求的家庭。
这部分人群对住宅环境和配置要求较高，希望能享受高品质的生活方式。
3. 项目定位本项目将以高品质、舒适与便利为核心定位，力求打造一个与众不同的别墅社区。
通过独特的设计、丰富的配套设施和优质的服务，吸引目标客户群体的关注和购买意向。
4. 项目规划4.1 地理位置选择项目将选择一处环境优美、交通便利的地段作为开发区域。
同时考虑到周边配套设施的完善程度，如商业中心、学校、医疗机构等，以满足居民的日常需求。
4.2 别墅设计项目将建造一系列别墅设计，旨在满足不同需求的客户。
别墅的设计风格将融合当地文化和现代建筑特色，创造出独一无二的居住空间。
同时，别墅的户型将灵活多样，以适应不同家庭的需求。
4.3 社区配套设施建设社区将配备完善的配套设施，包括花园、游泳池、健身房、儿童游乐区等。
这些设施将为居民提供丰富的休闲娱乐选择，增加社区的活力。
4.4 其他配套服务项目还将提供一系列高质量的配套服务，如24小时安保、物业管理、维修服务等。
通过提供便捷的生活服务，提升居民的居住体验。
5. 销售与推广策略5.1 定价策略项目将参考市场行情和竞争对手定价情况，制定合理的价格。
同时，对于早期购房者，将提供一定的优惠政策，以激励他们尽早购买。
5.2 渠道选择项目将采用多渠道销售策略，包括线上渠道和线下渠道。
线上渠道包括官方网站、社交媒体平台等，通过线上展示和推广，吸引更多潜在客户。
线下渠道则包括展示中心和销售团队，为客户提供更直接、全面的了解项目的机会。
5.3 市场推广项目将通过市场推广活动提高知名度和吸引力。
推广活动包括户外广告、报纸广告、电视广告等，以及参与地方性房地产展览会，增加项目在市场中的曝光度。
某别墅建设项目计划书(项目管理实验)
某别墅建设项目计划书(项目管理实验)一、项目背景1、1项目背景1、1、1建设地概况1、1、2建设地经济发展状况1、1、3承建投资方式1、2项目建设必要性二、项目基本假设2、1项目基本假设2、2项目目标三、项目可行性3、1投资估算3、1、1投资估算范围3、1、2投资估算3、2资金筹措3、2、1用款计划估算方式3、2、2资金筹措方案3、3经济分析3、3、1投资回报估计3、3、2银行贷款还本付息计划3、4 结论1、1、4承建单位背景四、项目组织结构及管理模式五、生命周期六、项目WBS七、项目范围说明书八、项目网络计划九、项目工作分配表及责任矩阵一、项目背景1、1项目背景1、1、1建设地概况该地区交通方便，地理位置良好，风景优美，日照充足、夏无酷暑、冬无严寒、气候宜人，是典型的温带气候，城区温度在0～29℃之间。
民风纯朴，热情大方，文化底蕴高，有地方特色，是旅游佳地。
1、1、2建设地经济发展状况改革开放以来，该区紧跟发展，经济建设取得了较快发展，在省内位列前茅，市民生活幸福度高。
1、1、3承建投资方式本项目由xxx投资1000万开发建设。
投资方式全部为现金投入资金筹措通过自有资金投入，银行信贷二条渠道解决。
1、1、4承建单位背景XXXX集团下设XXXX房地产开发公司、XXXX建筑安装工程公司XXXX物业管理有限责任公司。
XX集团注册资本金为人民币￥2亿元，年可完成房地产开发建设投资额为人民币￥3亿元。
年开发及施工能力为100万平方米。
1、2项目建设必要性1、2、1解决旅游居住问题，还节约成本。
1、2、2可作为长期投资，增加收入。
1、2、3提升家庭生活质量，改善生活条件二、项目基本假设和目标2、1项目基本假设2、1、1自然条件：明月湖是青岛八名胜之一，是繁华都市中一处难得的天然湖泊，也是岛城重要风景名胜和开放窗口，闻名中外的旅游胜地，素有“岛城明珠”的美誉。
它位于青岛市黄岛中心偏东北处、旧城区北部。
明月湖是一个由城内众泉汇流而成的天然湖泊，面积甚大，环境优美。
某某别墅项目策划方案
某某别墅项目策划方案一、项目背景和目标别墅项目是一项高端别墅项目，旨在为有高品质生活需求的客户提供舒适、豪华的居住环境。
项目的目标是打造一座独特而精致的高端别墅社区，提供全方位的生活配套设施和服务，满足客户对于品质生活的追求。
二、市场分析1.高端别墅市场：当前，高端别墅市场竞争激烈，客户对于品质生活的需求不断增加。
随着经济发展和人口收入水平提高，高端别墅市场仍然有较大的潜力和增长空间。
2.目标客户：别墅项目的目标客户为中高收入人群，他们追求高品质生活，注重居住环境和社区设施。
他们是成功人士和高净值个人，对于舒适、豪华的居住体验有较高的期望值。
3.竞争优势：别墅项目的竞争优势主要包括地理位置优越、高品质的设计和建造，以及全方位的生活配套设施。
项目位于市中心周边，交通便利，周边环境优美，尽享城市便利和自然环境。
项目团队由一流的设计师和建筑师组成，注重细节和品质，确保每一位客户都能够享受到独特的居住体验。
同时，项目还提供丰富的社区设施，如健身中心、游泳池、花园等，满足客户对于高品质生活的各种需求。
三、项目规划和设计1.规划范围：别墅项目总占地面积X万平方米，其中X%用于建筑，X%用于绿化和公共空间。
2.建筑设计：项目将采用现代化的建筑设计风格，注重户型的合理性和空间的流畅性。
每个别墅将拥有私人花园或庭院，提供私密性和绿色空间。
3.社区配套设施：项目将配备全方位的社区设施，如健身中心、游泳池、儿童游乐场等，以满足客户对高品质生活的需求。
四、销售和市场推广策略1.销售策略：通过与房产中介合作，提供全方位的销售服务。
同时，开展品牌推广活动，吸引目标客户的关注和购买意向。
2.市场推广策略：通过报纸、广播、电视等传统媒体进行广告宣传，同时积极利用社交媒体和互联网平台进行网络营销，提高项目的知名度和影响力。
五、项目运营和管理1.运营管理团队：项目将组建一支专业的运营管理团队，包括物业管理、客户服务和维修团队，为客户提供全方位的服务和支持。
别墅工程进度策划方案范本
别墅工程进度策划方案范本第一部分：项目背景和概况一、项目名称：别墅工程进度策划二、项目概况：该项目是一座高端别墅，总建筑面积约500平方米，包括主楼、附属建筑和园林景观设计。
三、项目地点：该别墅位于城市郊区的山脚下，环境优美，空气清新。
四、项目目的：建造一处优质别墅，提供给客户度假和居住。
第二部分：项目进度策划一、项目目标：按照业主的要求，开展别墅施工工作，并保证工程质量和进度。
二、项目周期：预计项目周期为12个月。
三、项目分解：根据项目特点，将工程分解为建筑施工、装饰装修、园林景观等部分，并确定每个阶段的工作内容和计划。
四、项目监管：设立专职监理和项目经理，负责项目工程的监督和管理。
五、进度计划：按照工程分解，制定详细的施工计划表，包括每个阶段的开始时间、结束时间和关键节点。
第三部分：项目执行一、主体工程施工1. 建筑施工阶段：包括地基处理、主体结构施工、屋面封顶等工作。
2. 装饰装修阶段：包括室内装修、家具采购安装、软装布置等工作。
3. 园林景观设计阶段：包括院落规划、植物采购种植、水景建设等工作。
二、监理和管理1. 专职监理人员：负责对工程质量和工期进行监督和检查。
2. 项目经理：负责协调各个工程部门的工作，保证工程顺利进行。
3. 定期汇报：每周进行一次工程进度汇报会，详细汇报工程进展和下一步工作计划。
第四部分：成果实现一、完成验收：按照计划时间完成所有工程，并进行工程验收。
二、交付业主：项目完成后，进行最终交付，确保房屋和景观的完好。
三、客户满意：业主满意度调查，了解他们对项目的意见和建议，以便提高工程质量和服务水平。
第五部分：风险管理一、施工安全：严格遵守相关施工安全规定，保障施工人员的安全。
二、工程质量：定期进行工程质量检查，确保工程符合相关标准。
三、进度延误：预留一定的施工周期，以应对可能出现的进度延误情况。
四、环境保护：进行施工前的环境评估，采取相应的环保措施，保护当地环境。
第六部分：总结与展望一、总结经验：对项目全过程进行总结，提出经验教训和改进建议。
成都区域别墅营销全案
成都区域别墅营销全案
二级市场
主城区：商品房
2009年主城区商品房整体供不应求，成交量增长明显，达到 1609.5万方，年末供销比下降到仅0.5。
2009年主城区商品房供应量不及07、08年，但成交量有十分明显的增长，09年共成交商 品房1609.5万方，比08年545.8万方，增长了195%，与07年成交1138万方，市场较好的时期 相比，也有42%的增长。2009年也是近三年来，市场第一次呈现整体供不应求的状态。
2009年下半年住宅用地月度成交价格普遍位于高位，12月住宅用地成交集中，成交价格 为全年最高。
成都区域别墅营销全案
一级市场总结
09年主城区土地成交量价齐升，在年底达到成交高峰，各大 央企大力拿地，全面布局，将引领2010年成都市场的发展。
2009年主城区土地市场突破了08年的萎靡行情，总体表现活跃，土地 成交量明显回升，价格持续攀高，总体表现出三大特点：
成都区域别墅营销全案
2010预测
需求：刚需依然是市场不变的主力军
二、“80后”刚性需求爆发
人民日报1月1日报道，最新的一项调查显示： 根据调查，
近六成1980年出生的职场人表示，不能承担社会和家庭责任；五成以上1980年出 生的职场人在工作上力不从心；近五成调查对象无房无车，且处于未婚状态。
2010年房地产市场受多方面刺激，需求将依然比较旺盛。
➢量价齐升：土地成交量及成交价格同比分别上升59.8%和149%，在市场迅速回暖的 情况下，开发商拿地热情被充分激发。 ➢年底土地市场尤为火爆：09年下半年市场放量扩大，各大开发商以饱满的热情大力 拿地，成交土地量、价均位于高位，其中，以11、12月表现最为活跃，成交土地多达 2100亩，占比达到45%。 ➢ 品牌开发商集中爆发年：品牌开发商出手“阔绰”，以华润、中海、中粮四大央企 为首，频频出手拿地，仅四大央企拿地面积就占总成交面积的1/3。各大品牌开发商 在成都全面布局，必定引领2010年商品房市场的发展。
【房地产】成都一个别墅项目提案
【房地产】成都一个别墅项目提案序秩秩斯干, 幽幽南山, 如竹苞矣, 如松茂矣似续妣祖, 筑室百堵, 西南其户, 爰居爰处, 爰笑爰语约之阁阁, 椓之橐橐, 风雨攸除, 鸟鼠攸去, 君子攸芋如跂斯翼, 如矢斯棘, 如鸣斯革, 如翬斯飞, 君子攸跻殖殖其庭, 有觉其楹, 哙哙其正, 哕哕其冥, 君子攸宁上莞下簟, 乃安斯寝, 乃寝乃兴, 乃占我梦, 吉梦维何？大人占之: 维熊维罴, 男子之祥, 维虺维蛇, 女子之祥乃生男子, 载寝之床, 载衣之裳, 载弄之璋, 其泣口皇口皇, 朱芾市斯皇, 室家君王乃生女子, 载寝之地, 载衣之裼, 载弄之瓦, 无非无仪, 唯酒食是议, 无父母诒罹――《诗经·小雅·斯干》人类从专门久往常, 就在向往和歌颂优美舒服气派的居住环境……项目开发和推广的摸索逻辑什么是不墅？什么人住不墅？住什么样的不墅？现有市场上有什么不墅？我们要建筑什么样的不墅？我们如何来建这种不墅？我们如何来卖这种不墅？第一部解读不墅身份与地位的象征享受自然鲜氧气的健康生活古今不墅明白得《现代汉语词典》“在郊区或风景区建筑的供休养的园林住宅”《宋书·谢灵运传》“修营不业, 傍山依水, 尽幽居之美”《新唐书·王维列传》“不墅在辋川, 地奇胜, 有华子岗, 欹湖, 竹里馆, 柳浪, 辛夷坞……”现在房地产开发商不墅差不多成为广义的概念, 与传统意义上的不墅有一定的区不, 现在开发商所讲的不墅要紧是指“高级住宅”或“花园住宅”马斯诺需求理论层次不墅满足的不仅仅是一种物质生活的需要, 更多的是一种生理和心理的需要, 代表着人们关于居住理想的终极追求形式不墅国际标准(5S)景观（Scenery）:优美的景观是不墅的差不多条件, 而且还有私家花园, 使居住环境与自然融为一体阳光（Sun）:宽敞的视野, 明朗的空间, 阳光相伴左右。
运动（Sport）:没有喧嚣和拥护, 有充足的自由空间, 能够舒展身心, 充分现自我。
成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议109PPT
建筑规划：现代和简约的建筑集群，东方和西方的完美结合。
o 采取跌落式的布局 o 多种物业形态相结合，把别墅和高层之间的联系和冲突紧密和弱化 o 富有创意的建筑集群设计，人性化的设计理念 o 浅色调外立面，在绿化的环绕中，尤为显眼独目
景观规划：原滩式河景传世豪宅
其中南区一期别墅100户，电梯700余户 配套设施：社区配套有6000 ㎡经营性会所
(包括酒吧、咖啡厅、健身中心、高档餐厅)， 1200 ㎡大型超市（百货、净菜市场），社 区服务中心，儿童游戏区，3个网球场，1个 篮球场，2个游泳池
总价：联排300-400万，双拼440-550万， 电梯7000—11000元/平米
成都别墅典型案例研究分析及项目规 划发展建议109PPT
目标客户群：
年龄：30-45岁 阶层：7中教师、社会高阶级，企业高级管理人员、企业主、外地投资客 收入水平：年收入100万以上 购买因素：环境、品质 区域来源：外省30—40％，以深圳、上海、北京、重庆居多，成都本地60％，以城西和城南为主
绿地率：68% 配套设施：会所、篮球场、网球场、
健身房、7200㎡的独立商铺、休闲 商业街 均价：联排14000-20000元，叠拼 8000-12000元，高层6000-7000 交房标准：清水房 分期开发策略：现在是一期的蓄水 期，后续不明
成都别墅典型案例研究分析及项目规 划发展建议109PPT
总体规划：
o 核心规划理念：中国叠水风景的高档住宅社区 o 社区建筑采取自由跌落式的建筑布局，充分利用自然活水和河滩园林景观元
素以及区内480m河谷资源，使整个社区呈现高层建筑环抱多层建筑、并向 江安河开放的状态。 o “分而不散，围而不合”的自然组团院落空间，使空间视野无比开阔丰富。 o 中西园林风格建筑，50米宽沿河翠绿景观带，构筑出自然之上的精致生活。 o 建筑布局围而不合，活水、河滩被天衣无缝地融入社区
成都未来城别墅规划方案
成都未来城别墅规划方案概述成都作为中国西南地区的城市中心，不仅具有丰富的自然资源和文化底蕴，还拥有独特的地理环境和优越的气候条件。
为了满足城市居民对高品质住宅的需求，成都市政府决定在未来城区推出一系列别墅规划方案，打造现代化、生态化的别墅社区，提供舒适、健康、宜居的居住环境。
城市设计理念成都未来城别墅规划方案的设计理念包括以下几个方面：1. 生态环境：注重保护自然环境，保留原有植被和水文系统，打造绿色、生态的居住环境。
2. 社区秩序：规划合理的道路和公共空间，注重社区规划与功能布局，营造和谐、有序的社区氛围。
3. 设施配套：建设配套完善的社区公共设施，如学校、医院、商业中心等，满足居民日常生活和娱乐需求。
4. 安全保障：采用现代化安保系统，加强社区安全管理，确保居民生命财产安全。
小区规划方案成都未来城别墅规划方案中，小区以低密度、高品质为基本设计原则，注重私密性和舒适性。
小区内的别墅将采用现代化建筑风格，结合川渝地区的特点，融入当地文化元素，打造具有地域特色的建筑形态。
小区规划包括以下几个方面：1. 设计布局小区以住宅为主，注重私密性，规划合理的道路和绿化带，将居住区域与公共区域分隔开来。
采用错落有致的建筑造景方式，通过景观点的设置，提升居住者的生活品质。
2. 居民配套设施在小区内设立多功能社区中心，包括健身房、游泳池、图书馆等，为居民提供多样化的娱乐和休闲设施。
此外，还将建设幼儿园和小学，满足居民的教育需求。
3. 绿化环境成都未来城别墅规划方案将充分利用原有的自然植被资源，保留并改善现有的绿化环境。
同时，在小区内增加多样化的植被种植，打造一个绿色的生态系统。
小区内将修建人工湖泊和水景，提供自然景观和生态环境。
4. 安全管理为了保障居民的安全，小区将安装现代化的安防系统，包括视频监控、门禁系统、24小时保安巡逻等。
此外，还将增设周界围墙和安全出入口，加强小区的安全管理。
智慧化应用成都未来城别墅规划方案将充分利用现代科技手段，实现智慧化管理和生活方式。
四川别墅土建工程施工方案
一、工程概况本工程位于四川省成都市，为一栋三层别墅。
总建筑面积为800平方米，占地面积为600平方米。
建筑结构为框架结构，建筑高度为9.6米。
工程包括土建、装修、景观等部分。
本方案针对土建部分进行详细阐述。
二、施工准备1. 施工组织设计（1）成立项目部，明确项目经理、施工负责人、技术负责人等职责。
（2）编制施工组织设计，包括施工进度计划、施工方案、安全措施等。
（3）进行现场勘察，了解地质、水文、气象等情况。
2. 施工材料、设备准备（1）材料：水泥、砂、石子、钢筋、木材等，需符合国家相关标准。
（2）设备：挖掘机、搅拌机、泵车、混凝土输送泵、吊车等。
3. 施工人员准备（1）组织施工队伍，进行技术培训和安全教育。
（2）配备必要的施工人员，如电工、木工、瓦工、油漆工等。
三、施工方案1. 基础工程（1）基坑开挖：根据地质勘察报告，确定基坑开挖深度、宽度、边坡坡度等参数。
（2）基础垫层：铺设砂石垫层，厚度为100mm，平整度要求±5mm。
（3）基础混凝土浇筑：按照设计图纸，进行基础混凝土浇筑，确保混凝土强度、平整度、垂直度等符合要求。
2. 主体结构工程（1）框架柱：采用现浇钢筋混凝土柱，截面尺寸及配筋按设计要求进行。
（2）框架梁：采用现浇钢筋混凝土梁，截面尺寸及配筋按设计要求进行。
（3）楼板：采用现浇钢筋混凝土楼板，厚度为120mm，配筋按设计要求进行。
3. 装修工程（1）外墙装修：采用外墙涂料，颜色、品牌、施工工艺按设计要求进行。
（2）内墙装修：采用乳胶漆，颜色、品牌、施工工艺按设计要求进行。
（3）地面装修：采用瓷砖，颜色、品牌、施工工艺按设计要求进行。
4. 景观工程（1）绿化：根据业主需求，选择合适的植物进行绿化。
（2）硬质景观：包括道路、广场、水景等，按照设计要求进行施工。
四、施工进度安排1. 施工前期：3个月，完成施工组织设计、材料设备准备、人员培训等工作。
2. 土建工程：6个月，完成基础工程、主体结构工程、装修工程等。
最新xx宅院项目策划总案
天马行空官方博客：/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632目录第一部分成都别墅市场再研究第二部分目标客户群研究第三部分项目核心理念设计前言营销推广的实质就是用整合传播的手段与目标客户进行直接的对话，用市场语言准确表达和描述建筑产品的优势。
因此，我们必须充分地了解：什么样的话题最能引起目标客户的关注和兴趣？什么样的推广手段最能激发目标客户的购买欲望？什么样的传播途径最能达到最佳的宣传效果？本案的目的就是通过市场、对目标客户群体的总体把握，以及对项目的质素分析，提炼出项目所应具有的破解市场、破解消费者的密码语言，通过对项目的透彻理解和准确的表述，来为以后的营销推广工作制订做战的指导思想。
第一部分：成都别墅市场再研究一、关于成都楼市供需的几组重要数据1、743.59万平方米2002年，成都住宅商品房销售743.59%，同比增长16.5%，市场需求继续放量，形成对楼市良好的需求拉动。
（数据来源：成都市统计局）2、1993元/平方米2002年平均售价1993元，上涨7.6%，主要是三环路、绕城高速通车，城市扩张、辐射增强，近郊房价上涨较大所致。
（数据来源：成都市统计局）3、339套截止2002年底，成都市场有40多个别墅楼盘，已建和在建的别墅套数在2000套左右，其中已经拿到预售许可证的为1405套，开发面积达26.63万平方米，市场市值高达50亿元。
而在拿到预售许可证的1405套别墅中，实际销售仅339套，占24%。
（数据来源：《中国房地产报》）4、7%从消费者调查报告中（四川在线《成都购房需求情况调查报告》）得到的数据看，未来选择别墅置业的人群占整体消费者的7%左右，选择在郊区（三环路以外）购房的占20％，其中有36％的人选择在城南购房，由此推算，选择城南郊区别墅置业的人群在0.5%左右。
5、50%从消费者调查报告中（四川在线《成都购房需求情况调查报告》）得到的数据看，有49%的消费者认为环境绿化在社区配套中最重要；有58%的消费者认为在物业管理中，保安问题最重要。
企划案三利宅院项目策划总案
目录第一部分成都别墅市场再研究第二部分目标客户群研究第三部分项目核心理念设计前言营销推广的实质就是用整合传播的手段与目标客户进行直接的对话，用市场语言准确表达和描述建筑产品的优势。
因此，我们必须充分地了解：什么样的话题最能引起目标客户的关注和兴趣？什么样的推广手段最能激发目标客户的购买欲望？什么样的传播途径最能达到最佳的宣传效果？本案的目的就是通过市场、对目标客户群体的总体把握，以及对项目的质素分析，提炼出项目所应具有的破解市场、破解消费者的密码语言，通过对项目的透彻理解和准确的表述，来为以后的营销推广工作制订做战的指导思想。
第一部分：成都别墅市场再研究⏹关于成都楼市供需的几组重要数据⏹743.59万平方米2012年，成都住宅商品房销售743.59%，同比增长16.5%，市场需求继续放量，形成对楼市良好的需求拉动。
（数据来源：成都市统计局）⏹1993元/平方米2012年平均售价1993元，上涨7.6%，主要是三环路、绕城高速通车，城市扩张、辐射增强，近郊房价上涨较大所致。
（数据来源：成都市统计局）⏹339套截止2012年底，成都市场有40多个别墅楼盘，已建和在建的别墅套数在2010套左右，其中已经拿到预售许可证的为1405套，开发面积达26.63万平方米，市场市值高达50亿元。
而在拿到预售许可证的1405套别墅中，实际销售仅339套，占24%。
（数据来源：《中国房地产报》）⏹7%从消费者调查报告中（四川在线《成都购房需求情况调查报告》）得到的数据看，未来选择别墅置业的人群占整体消费者的7%左右，选择在郊区（三环路以外）购房的占20％，其中有36％的人选择在城南购房，由此推算，选择城南郊区别墅置业的人群在0.5%左右。
⏹50%从消费者调查报告中（四川在线《成都购房需求情况调查报告》）得到的数据看，有49%的消费者认为环境绿化在社区配套中最重要；有58%的消费者认为在物业管理中，保安问题最重要。
⏹成都别墅市场板块分析1、城区板块●本项目一经推出，人们首先会联想到城区特别是城南的联排项目，尽管两者的总价不可同日而语，但所代表的居住形态和生活品质具有同一性、可比性。
别墅策划
别墅策划目录前言市场分析大市场环境成都不墅及小型住宅市场特性青城山区域市场特性产品分析本项目概况本项目关键制胜点本项目优劣势分析投资回报分析建筑成本销售成本市场价格推测投资回报运算策划销售本项目策划重点销售预备工作重点推盘时机造势运动市场分析大市场环境1、利多因素政府坚持以扩大内需牵动经济，采取各种措施鼓舞消费者购房、购车，同时相伴基建的规模化进展，一轮又一轮的富有阶层将源源持续地产生。
b、美国自9.11事件后，经济复苏可望于今年3月份开始，这有利于全球经济稳固，鼓舞消费信心。
利少因素WTO的加入反而在近期造成消费真空，持币人群增多，购房、购车等观望心态严峻，近期房市低迷直截了当体现出这一点。
股市动荡，尽管有转好迹象，但股民信心不足，宽敞市民也感到了经济不稳固所带来的风险。
成都不墅及小型住宅市场特性二环路以内小型住宅以浣花风景区为代表的市中心小型住宅，体现出黄金位置的全部优势，“稀有”往往是这些楼盘宣传广告语中常见的一个词，它正确反映了这批楼盘的所有内涵。
但除此之外，这类住宅的不墅特点专门牵强。
二环路与三环路之间的小型住宅锦绣花园、锦官新城、中华园等等，宣扬高贵的生活品质，利用地理位置特点把外国不墅豪华生活与内地居家现实生活巧妙结合，满足消费者一种折中的高品质居家生活妄图。
不足之处在于，它们依旧不能宁静致远，过于喧嚣，同时容积率偏高。
成都近郊的小型住宅从青城山、龙泉、文家场到华阳，小型住宅都拥有一定的市场，它们宣扬的最大卖点是环境，只有好的环境才能实现真正的豪华不墅生活方式。
但到目前为止，该类型住宅还被人定义为休闲产业，市场极不稳固。
而且这类住宅环境的人工痕迹仍显太重。
如青城白鹭洲的人工湖，青城高尔夫山庄的人造高尔夫球场。
其中较成功的“芙蓉古城”，以成都本土休闲文化为基础，精心打造老四合院居家方式，获得了大众的青睐。
即便如此，它的过多的人造景观和大杂烩式的排布与高级住宅的风范相去甚远，更谈不上豪华享受。
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成都某别墅项目策划总案(doc 36页)目录第一部分成都别墅市场再研究第二部分目标客户群研究第三部分项目核心理念设计前言营销推广的实质就是用整合传播的手段与目标客户进行直接的对话，用市场语言准确表达和描述建筑产品的优势。
因此，我们必须充分地了解：什么样的话题最能引起目标客户的关注和兴趣？什么样的推广手段最能激发目标客户的购买欲望？什么样的传播途径最能达到最佳的宣传效果？本案的目的就是通过市场、对目标客户群体的总体把握，以及对项目的质素分析，提炼出项目所应具有的破解市场、破解消费者的密码语言，通过对项目的透彻理解和准确的表述，来为以后的营销推广工作制订做战的指导思2002年平均售价1993元，上涨7.6%，主要是三环路、绕城高速通车，城市扩张、辐射增强，近郊房价上涨较大所致。
（数据来源：成都市统计局）1、339套截止2002年底，成都市场有40多个别墅楼盘，已建和在建的别墅套数在2000套左右，其中已经拿到预售许可证的为1405套，开发面积达26.63万平方米，市场市值高达50亿元。
而在拿到预售许可证的1405套别墅中，实际销售仅339套，占24%。
（数据来源：《中国房地产报》）2、7%从消费者调查报告中（四川在线《成都购房需求情况调查报告》）得到的数据看，未来选择别墅置业的人群占整体消费者的7%左右，选择在郊区（三环路以外）购房的占20％，其中有36％的人选择在城南购房，由此推算，选择城南郊区别墅置业的人群在0.5%左右。
3、50%从消费者调查报告中（四川在线《成都购房需求情况调查报告》）得到的数据看，有49%的消费者认为环境绿化在社区配套中最重要；有58%的消费者认为在物业管理中，保安问题最重要。
二、成都别墅市场板块分析1、城区板块●本项目一经推出，人们首先会联想到城区特别是城南的联排项目，尽管两者的总价不可同日而语，但所代表的居住形态和生活品质具有同一性、可比性。
因此，研究城区典型项目的成败得失对本项目颇具价值。
●依地理位置分，城区别墅主要集中在西、南方向，即成都所谓“西贵、南富”之地。
随着政府“向东向南发展”规划的展开，东南方向出现了以“河滨印象”为代表的联排别墅项目；一些大盘（如成都花园、万科城市花园）也在综合小区内规划了少量联排和独立别墅。
●从建筑类型上划分，又可分为两种，一类是含别墅社区，如中华园、锦官新城等；二类是纯别墅社区如舜苑、御都花园、风格雅园、领袖别墅（纯单体别墅）等；●城区联排项目强调的是“7日制”的长住功能。
其最大卖点，一曰区位地段（如锦官新城。
）二曰环境景观（如河滨印象，水上花城）；三曰产品特色（清华坊的徽派民居庭院）；四曰文化标签（如河滨提出的“终极置业”等）。
●河滨印象总体量为403套，历时一年多售出200套。
其最大的败笔在于：1）400余套和盘推出，没有节奏控制，不能引起持续的新鲜感；2）环境规划没有特别的亮点。
3）价格促销影响楼盘档次感。
●占地109亩的清华坊建了120座中式庭院，开盘以来倍受瞩目，销售已完毕。
其成功的关键在于：1）产品概念的差异化；2）产品细节的感染力。
城区别墅/townhouse个案项目名称建筑形式地理位置价格占地面积户型面积容积率车位开发商物管卖点\优势御都花园单幢+联体羊西线蜀汉中路6000-10000元/m2218亩243-266m20.81:1中普实业中普物业◆40亩高乐夫练习场◆欧式风格，门庭大气◆西门上风上水居家贵地舜苑联体+复式杜甫草堂后门5410-10900元/m230亩200-378m20.721:1.7博瑞房产、华立房产戴德梁行◆仿古建筑风格(锦西民宅)◆浣花风景区自然风光◆优质物业管理◆总户数少仅52户浣花溪山庄洋房+联体+单体西二环3800-6988元/m242亩207-390m20.81:1兴民房产、兴义房产香港银都物业◆浣花景区自然风景◆单价、总价相对适中领秀单体武侯5788-67150420-0.31：金雁◆建筑造型宏伟别墅别墅大道外沿线88 亩826 7 1 房产、龙基置业大气◆绿华率较高达83％◆建筑形式单纯◆总户数少仅83户风格雅园联体别墅武侯区新希望路420033亩365-3661.31：2泽顺房产锦江旅游饭店管理公司◆城南成熟社区◆现房入市◆建筑形式单纯◆低公摊清华坊联排紫薇东路4500——5000105亩3500.821：2.4昌隆投资管理◆民居特色，个性十足◆户型结构、空间布局合理◆城南成熟社区紧靠中海名城河滨印象联体别墅锦江区琉璃乡永兴村5700245亩225-2640.721：2四川万达大连万达物业◆三面环水半岛环境◆万达品牌号召力◆建筑形式单纯◆户型结构较合理成都花园联体+电梯西郊清水河畔4800-8800元1400亩274-400青羊区政府、万达◆大规模社区◆西边上风上水之地中海联体城南3200元105122- 6.4 1：中国中海◆中海品牌号召名城+电梯紫薇路亩0.7海外物业力◆城南成熟社区◆滨河公园、体育公园的良好外围环境◆优质物业管理◆社区配套完备银都花园（智苑）联体别墅桐梓林西路5100元15亩260-284银都银都物业◆成熟开发商中华园·联体+独桐梓林西50亩278-6080武海置业◆成熟的高档综合社区◆美制别华苑立+电梯路墅◆环保节能◆优质物管锦官新城联体+独立+电梯南二环人南桥4750元418亩237-6971.361：1岷江新希望香港梁振英测量师◆开发商资金雄厚◆城南成熟社区◆综合小区开发多年2、华阳板块⏹华阳板块是“城市延伸”的概念。
随着人南沿线和三环路的通车，以及市政府南迁至中和镇的利好，华阳一度变得炙手可热。
⏹华阳板块由于启动较早（尤其是府河音乐花园的成功），使人们逐步接受了华阳。
⏹作为可“长住”的区域，它是中和板块的直接竞争者。
华阳板块别墅/townhouse个案项目名称建筑形式地理位置价格占地面积户型面积开发商卖点\优势府河音乐花园联体+多层华阳1700-2300500亩217-311 森宇集团◆大社区◆高性价比◆音乐主题翠拥天地联体+多层+小高层华兴大道与华阳环城路之间1900-2300305亩160-280 华兴集团◆毗邻迎宾大道，与人南延线相接，交通便捷。
◆靠168亩森林广场，环境良好3、龙泉板块⏹以生态环境、四季水果著称的龙泉，是酷爱休闲、玩乐的成都人周末休闲的好去处。
⏹成龙路和老成渝路的开通，大大缩短了时间距离。
⏹相对其它几个郊区板块更低的价格，成为此区域楼盘的竞争优势。
龙泉板块别墅/townhouse个案项目名称建筑形式地理位置价格占地面积户型面积容积率车位开发商物管卖点\优势玉龙山庄联排+单体+花园洋房成渝高速路龙泉出口1258-2390 2000亩157-342 0.54 宏宇房产◆美式庄园◆规模优势阳光假日单体别墅龙泉幸福大道旁1860 144-218 1：2 南方房产成都总府物管◆低价优势◆龙泉生态环境◆零公摊4、都江堰——青城山板块⏹该板块是典型的景区度假概念蒹投资概念。
以其得天独厚的自然环境，成为部分成都人选择“第二居所”的目标（或“５＋２”、或养老、或投资）。
其不利点在于成灌高速路上有收费站；且从羊西线出入城常拥堵不堪。
⏹2001年夏，随着青城白鹭洲在房交会上的一炮而红，成都市场随之涌现出诸多度假别墅。
最典型的是“五大青城”，即：青城白鹭洲、青城高尔夫、中国青城、天下青城、假日青城等。
但这些楼盘多是炒作一时，给市场投下一些“阴影”后便偃旗息鼓。
⏹青城板块与中和板块最大的区别在于居住目的不同，前者是“５＋２”的度假模式，后者更倾向于“长住”。
⏹对于买家而言，青城板块是中和板块的三个参照系。
一是价格参照：有青城盘做比较。
二是环境参照：谁的环境更有诱惑力？三是距离参照。
都江堰——青城山别墅/townhouse个案项目名称建筑形式价格占地面积户型面积容积率开发商物管卖点\优势青城白鹭洲酒店+联体+单体2300-2800760亩63-3990.35英华运动休闲产业香港浩盈物业◆青城山下◆80亩活水湖户户临水◆240亩度假公园5、温江板块随着撤县建区，温江板块正在迅速升温，芙蓉古城、边城水恋、建信奥林匹克花园、森宇音乐花园、锦绣森邻将共同演绎“住在温江”的魅力。
⏹ 但由于温江地价的抬升，土地手续的问题，以及光华大道的通车，都将成为板块各项目的制约因数。
⏹ 同时，板块各项目还面临定位为“第一居所”还是“第二居所”的问题。
温江板块别墅 /townhouse 个案三、 成都别墅市场研判 1、总体态势⏹ 从房地产的宏观形势来看，局部地区供求失衡，高端产品过剩已是政府和业界的主流看法。
成都自２００１年下半年以来，项目名称 建筑形式 地理位置 占地面积 户型面积 容积率 开发商 卖点\优势 锦绣森邻联排涌泉镇500亩140-2200.65华新国际森林主题高价位的大户型不仅供过于求、竞争剧烈，而且销势疲软（典型的如成都万科之联排、圣安卓、置信丽都Ｃ区等）。
⏹从城市建设的角度讲，２００２年的最大热点是旧城改造。
估计在年内会产生超过１００万平米的建设用地（如红星路、东大街、纱帽街等），且这些新增用地的价值被买家所看好。
城内项目的启动将对郊区盘有所削弱。
⏹从市场人气的角度讲，２００１年曾热闹一时的的郊区化概念（主要是华阳板块和温江板快）已成昨日黄花，炒热快，冷却也快。
业内对“华阳问题”的传言甚多。
再炒“郊区化”概念等于是“炒回锅饭”。
⏹从新开楼盘的销售状况来看，基本呈现“中低价房火暴，高价房清淡；现房看好，期房滞销”之状况。
2、板块态势⏹在上述的成都（联排）别墅所分布的几大板块，联排别墅占80%左右。
建筑面积在150-250平米左右，在郊县售价为1500-2000元/m2左右，在市区售价为4000-5000元/m2左右；单体别墅面积则普遍在200-350平米之间，市区售价在8000-10000元/m2左右，郊县售价在3000-5000元/m2左右。
⏹市区板块别墅项目依托成熟的环境与都市中稀缺的自然景观，做大户型，小花园，主要功能用于长期居住。
但由于总价门槛，销售相对疲软。
⏹华阳板块，人南延线的开通，市政府入驻，华阳已不再是郊区，更象是城南的延续，加上华阳相比市区自然环境的优势，人们纷纷将目光聚集于此。
华阳，已成为相当一部分人长期居住的首选之地。
但周边市政配套的相对落后则成为该区的最大缺陷。
⏹都江堰——青城山板块：此区域别墅项目多以联排为盈利支撑，联排的主力购买群为中产，由于进出高速公路的过路费等交通成本，使其居住成本过高，因此其主力消费群对此类联排的态度是“喜爱，但很难下决心购买”，其销售瓶颈在于总价（客户面的放大），这也是青城山各项目中酒店式公寓销售最快的原因之一。
⏹龙泉板块，此区域吸引买家的是龙泉的生态环境，加上成龙路的开通，更使得从成都到龙泉的时间成本大大降低，再加上龙泉板块的别墅与各大郊区板块别墅相较，价格方面更具优势。