第八章_房地产企业会计
房地产开发企业会计制度
房地产开发企业会计制度
房地产开发企业会计制度，通常是指规定和规范房地产开发企业在经
营活动中所应遵循的会计原则、计量规则、会计处理方法和报表格式等方
面的制度。
该制度包括了企业的会计核算、会计处理方法、报表编制以及
内部控制等方面的要求，旨在确保企业的财务信息真实、准确、完整、合规，为企业的决策和管理提供有效的财务参考。
1.会计核算：
2.费用支出：
房地产开发企业的成本和费用支出应按照会计准则的规定进行确认和
计量，包括购买土地、房屋及其他固定资产的成本、建筑工程的费用、利
息支出、税费等。
同时，应明确费用的归属期间，确保以适当的时间点确
定费用归属。
3.资产管理：
4.收入确认：
5.报表编制：
6.内部控制：
房地产开发企业的内部控制应建立健全，以确保企业的财务信息的真
实性和准确性。
包括会计制度和会计政策的规范、落实会计流程和权限、
建立审计跟踪机制等。
同时，还应加强对企业内部风险的评估和管理，确
保企业的资金安全和财务稳定。
综上所述，房地产开发企业会计制度的建立和实行，是保证企业财务
信息真实、准确、完整的重要措施。
通过规范企业的会计核算、费用支出、
资产管理、收入确认、报表编制和内部控制等方面的要求，不仅能提高企业的财务管理水平和决策效果，还有助于促进企业的可持续发展和社会的稳定繁荣。
房地产开发企业会计制度
房地产开发企业会计制度1500字一、概述房地产开发企业是指以购置土地、开发建设房屋为主要经营活动的企业。
随着房地产市场的不断发展，房地产开发企业的会计制度也越来越重要。
本文将介绍房地产开发企业会计制度。
二、会计核算对象1. 土地资产土地资产是房地产开发企业的属地资产，其会计核算应按照国家土地管理办法和土地出让合同以及土地使用权合同的规定进行核算。
2. 不动产投资包括已开始进行开发建设的不动产及土地，但不包括已完成建设并投入使用的不动产和土地。
3. 开发建设成本开发建设成本是指单位在开发建设过程中发生的所有支出，包括土地购置、房屋建造、土地整理、基础设施建设等。
4. 应收账款应收账款是指单位销售商品或提供劳务所产生的应收账款。
5. 税费包括房地产税、土地使用税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。
三、会计核算方法1. 成本法采用成本法核算的原则是，不动产投资的成本应包括所有开发建设成本，即土地购置费用、基础设施建设费用、工程建设费用、办公用房装修和性质转换等费用。
2. 收入法采用收入法核算的原则是，房地产开发企业应按照合同规定的收益确认收入，即应收账款金额的确认。
四、会计核算科目1. 资产类科目主要包括：土地、房屋建筑物、机器设备、交通运输工具、无形资产等。
2. 负债类科目主要包括：应付账款、应付利息、应付股利、应付员工薪酬、应付短期借款等。
3. 所有者权益类科目主要包括：股本、资本公积、盈余公积、未分配利润等。
五、财务报表房地产开发企业的财务报表应包括资产负债表、利润表和现金流量表。
1. 资产负债表资产负债表反映了企业在某一特定时点的资产、负债和所有者权益的情况。
2. 利润表利润表反映了企业在某一特定时期内的收入、成本和利润情况。
3. 现金流量表现金流量表反映了企业在某一特定时期内的现金流入、流出和净流量状况。
六、会计处理方法1. 成本核算房地产开发企业在每一个发展周期均应按成本核算的原则进行保税处理。
东北财经大学中级财务会计第8章投资性房地产
在成本计量模式下，外购的土地使用权和建筑物 按照取得时的实际成本计量，记入“投资性房地 产”科目。
在公允价值计量模式下，在“投资性房地产”科
目下应设置“成本”和“公允价值变动”两个明
细科目，按外购土地使用权和建筑物发生的实际
成本，记入“投资性房地产—成本”科目。
2012.04
需要注意
外购的房地产只有在购入的同时即开始出租，才
模式）或“投资性房地产——成本”科目（公
允价值模式）核算。
2012.04
例题见教材【例8-2】
第三节 投资性房地产的后续计量
一、采用成本模式计量的投资性房地产 二、采用公允价值模式计量的投资性房地产 三、投资性房地产后续计量模式的变更
2012.04
一、采用成本模式计量的投资性房地产
企业选择成本模式，就应当对其所有投资性房地 产采用成本模式进行后续计量。
策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产
的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存
收益.
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不 得从公允价值模式转为成本模式。
2012.04
成本模式变更为公允价值模式的会计处理 借：投资性房地产——成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产 利润分配——未分配利润 盈余公积 [差额] [账面价值] [公允价值]
三、投资性房地产的后续计量模式
2012.04
一、投资性房地产的性质
（一）投资性房地产的定义
房地产是土地和房屋及其权属的总称。
房地产中的土地是指土地使用权
房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或
者两者兼有而持有的房地产。
房地产会计制度
房地产会计制度1. 概述房地产会计制度是指适用于房地产行业的财务会计规范和制度。
它旨在规范房地产企业的财务报告和信息披露，确保财务报表的准确性和透明度，并为投资者、债权人和其他利益相关方提供可信赖的财务信息。
2. 会计核算2.1 资产核算房地产企业的资产核算主要涉及土地使用权、房屋、建筑物、固定资产等各类资产的登记和计价。
按照资产的性质和用途进行分类，并采取适当的折旧、摊销政策，确保资产的价值和使用周期的准确反映。
2.2 负债核算涉及房地产企业的负债核算主要包括债务、应付款项、预收款项等方面。
需要准确计量和分析各类负债的金额、期限、利率等信息，以及根据相关规定计提和处理各类负债的准备金和损失。
2.3 收入核算房地产企业的收入核算是指根据收入确认准则，按照合同规定的服务或商品交付、履行义务的进展情况，准确计量、确认和分析各项收入。
同时，需要对收入进行分类、分项核算，并进行适当的收入计提和结转。
2.4 费用核算费用核算是指对房地产企业的各项费用进行计量、确认和分析，以及对其进行适当的计提、结转和分摊。
在费用核算过程中，需要遵循相关规定和准则，确保费用的准确性和合理性。
3. 会计报告3.1 资产负债表资产负债表是房地产企业向外界提供的最基本的财务报告之一。
它反映了企业在特定日期的资产、负债和所有者权益的情况，为投资者和债权人提供了评估企业财务状况的重要依据。
3.2 损益表损益表是反映房地产企业在一定期间内经营成果和财务状况的重要财务报表。
它包括营业收入、营业成本、营业利润等各项指标，能够准确反映企业的盈利能力和经营效益。
3.3 现金流量表现金流量表是一份反映房地产企业在一定期间内现金流动情况的财务报表。
它包括经营活动、投资活动和筹资活动三大类现金流量，能够显示企业现金的来源和运用情况，提供了评估企业现金流的重要指标。
3.4 财务报告附注房地产企业的财务报告附注是对财务报表的一种补充说明。
它提供了与财务报表有关的重要信息和解释，包括会计政策、会计估计、重大交易、关联方交易等内容，有助于用户全面理解企业的财务状况和经营情况。
第八章 投资性房地产
【练一练】
A 公司系增值税一般纳税人，投资性房地产租金收入适用的增值税税 率为 9%， 假定收到租金时一次确认收入（不考虑按月确认收入）。
2×19 年 9 月 30 日 A 公司决定将自用办公楼出租，2×19 年 9 月 30 日 为租赁期开始日。该写字楼原购入成本为 19 200 万元，预计使用 年限为 40 年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。2×19 年收到本 年3个月的含税租金272.5万元。
如果采用成本模式后续计量，按直线法按年计提折旧；如果采用公允 价值模式后续计量， 2×19 年 12 月 31 日公允价值为 19 000 万元， 调整前办公楼原账面价值为 20 000 万元。 要求：编制持有投资性房地产期间的分录 1、成本模式下，租金收入、折旧的处理 2、公允价值模式下，租金收入、公允价值变动的处理
【答案】对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，所以属于其投资 性房地产。
【特殊情况】 （1）空置建筑物、在建房产 如果企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经
营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。 备注：空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使
【思考问题】 甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权， 使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公 司。属于投资性房地产？
【答案】属于。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方 式取得并准备增值后转让的土地使用权。
【思考问题】乙企业(非房地产企业）发生转产或厂址搬迁，部分土 地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增 值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产？
产的空置建筑物
01第八章投资性房地产习题答案
第八章投资性房地产习题答案（一）单项选择题1.D2.B3.B4.B 【解析】在出包方式下，企业建造固定资产的成本是指向建造承包商支付的全部工程价款，至于固定资产的实际建造成本，由建造承包商自己核算，与出包企业无关。
投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。
5.B 【解析】企业外购房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
本题中，房地产成本=20 000+150=20 150（万元）至于与客户签订经营租赁合同过程中支付的咨询费、律师费、差旅费等，与该房地产的取得无关，应当于发生时计入管理费用。
6.A7.A8.C 【解析】企业外购的房地产只有在购入的同时即开始出租，才能直接确认为投资性房地产。
如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。
因此，本题中该房屋确认为投资性房地产的时点是20×8年3月1日。
但必须注意，房屋确认为投资性房地产的时点和房屋计提折旧的时点并不是同一概念。
房屋计提折旧的时点应当是购入的次月，本题中，该房屋应从2月份起计提折旧，即20×8年应按11个月计提折旧。
计算如下：20×8年度房屋应提折旧额=380202012-⨯×11=16.5（万元） 9.B 【解析】投资性房地产第四年年末账面价值=10 000-10 00050020-×4-200=7 900（万元） 10.B 11.B 12.C 13.D 14.C15.A 【解析】存货转为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额计入资本公积，存货转为投资性房地产时公允价值小于账面价值的差额、资产负债表日公允价值大于账面价值的差额或公允价值小于账面价值的差额均计入公允价值变动损益。
16.D 17.C 18.B 19.C 20.A 21.D 22.C 23.D 24.B 25.C 26.D 27.D28.C 【解析】对20×8年度损益的影响金额=120×1012+（2 800-2 500）=400（万元） 29.A 【解析】企业将自用建筑物或土地使用权转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，应当以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。
房地产开发企业会计制度_规章制度_
房地产开发企业会计制度第一章总则第一条、为了规范施工、房地产开发企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，根据《企业财务通则》，结合施工、房地产开发企业的特点及其管理要求，制定本制度。
第二条、本制度适用于中华人民共和国境内的各类施工、房地产开发企业(以下简称企业)，包括全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业;有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。
其他行业独立核算的施工、房地产开发企业也适用本制度。
第三条、企业应当在办理工商登记之日起30日之内，向主管财政机关提交企业设立批准证书、营业执照、、章程等文件的复制件。
企业发生迁移、合并、分立以及其他变更登记等主要事项时，应当在依法办理变更登记之日起30日内，向主管财政机关提交变更文件的复制件。
第四条、企业应当建立健全财务管理制度，完善内部经济责任制，严格执行国家规定的各项财务开支范围和标准，如实反映企业财务状况和经营成果，依法计算缴纳国家税收，并接受主管财政机关的检查监督。
第五条、企业财务管理的基本任务和方法是，做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。
第六条、企业应当做好财务管理基础的工作。
在生产经营活动中的产量、质量、工时、设备利用，存货的消耗、收发、领退、转移以及各项财产物资的毁损等，都应当及时做好完整的原始记录。
企业各项财产物资的进出消耗，都应当做到手续齐全，计量准确，完善原材料、能源等物资的消耗定额和工时定额，定期或者不定期地进行财产清查。
第二章资金筹集第七条、企业筹集的资本金，按投资主体分为国家资本金、法人资本金、个人资本金和外商资本金等。
国家资本金为有权代表国家投资的政府部门或者机构以国有资产投入企业形成的资本金。
法人资本金为其他法人单位以其依法可以支配的资产投入企业形成的资本金。
个人资本金为社会个人或者本企业内部职工以个人合法财产投入企业形成的资本金。
房地产开发企业的会计核算
房地产开发企业的会计核算房地产开发企业的会计核算一、设立时的核算在设立时，主要业务包括办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。
设置的主要账户包括实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等。
对于收到所有者投入资本时，会计分录模板为借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等，贷：实收资本、股本等，资本公积—资本溢价或股本溢价。
对于筹建期开办费发生时，会计分录模板为借：管理费用、长期待摊费用，贷：银行存款等。
二、取得土地时的核算在取得土地时，主要业务包括出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。
设置的主要账户包括开发成本、无形资产、投资性房地产等。
对于用于土地、商品房开发，会计分录模板为借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费，贷：银行存款等。
对于用于自建用房或暂时没有明确用途，会计分录模板为借：无形资产，贷：银行存款等。
对于用于赚取租金，会计分录模板为借：投资性房地产，贷：银行存款等。
三、房地产开发阶段的核算在房地产开发阶段，主要业务包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。
设置的主要账户包括开发成本、管理费用、销售费用等。
对于为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等，会计分录模板为借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费，贷：银行存款、应付酬工薪酬等。
对于项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用，会计分录模板为借：开发成本—成本对象—前期工程费，贷：银行存款、应付酬工薪酬等。
房地产企业会计讲座
房地产企业会计讲座1. 引言房地产行业是当前国内经济发展的重要支柱之一。
随着城市化进程的不断推进，房地产企业的规模和数量也在迅速增加。
作为房地产企业的会计人员，了解和掌握房地产企业会计知识是至关重要的。
本文将以房地产企业会计为主题，介绍房地产企业会计的相关内容。
2. 房地产企业会计概述房地产企业会计是指为房地产企业进行财务管理和会计核算的一系列工作。
房地产企业的特点决定了其会计处理方法及制度有别于其他行业。
房地产企业的会计工作包括资金管理、投资决策、成本核算、税务管理等方面。
3. 房地产企业会计的基本原则房地产企业会计依据会计准则和相关法规进行，遵循以下基本原则：3.1 核算独立性原则房地产企业会计需要保持核算独立性，将房地产开发、销售、租赁等业务进行独立核算。
同时，还需与母公司或子公司进行关联业务的独立核算。
3.2 持续经营原则房地产企业会计应基于持续经营原则进行核算。
即假设房地产企业将一直持续下去，不会出现倒闭或停业的情况。
3.3 重大会计政策连续性原则房地产企业会计要求应保持会计政策的连续性，不随意改变会计政策。
如确有需要变动会计政策的情况下，需按照相关规定进行变动披露。
3.4 成本原则房地产企业会计应按照成本原则进行核算，即在确定房地产资产成本时，应包括取得资产的购买价款、直接发生的与资产取得相关的费用以及资产使用过程中发生的必要的费用。
3.5 单一性原则房地产企业会计要求将一个会计事项按照其本质进行核算，不得将其拆分成多个部分进行核算。
3.6 风险与收益共担原则房地产企业会计要求在核算收益时，将风险与收益共担的业务进行适当分摊，以保持会计报表的公允性和真实性。
4. 房地产企业会计核算流程房地产企业会计核算流程如下：•第一步：凭证录入–按照相关凭证模板，将房地产企业发生的经济业务进行凭证录入，在录入过程中需注意凭证的准确性和规范性。
•第二步：科目分析–根据凭证的录入情况，对各项经济业务进行科目分析，确定对应的会计科目。
房地产开发企业会计制度完整
房地产开发企业会计制度完整房地产开发企业会计制度是指房地产开发企业在日常经营过程中所遵循的会计原则、会计政策和会计程序的规范体系。
它是房地产开发企业开展会计工作、编制财务报表的基础，对于确保财务信息的真实、准确、完整具有重要意义。
下面将详细介绍房地产开发企业会计制度的具体内容。
一、会计原则1.核算实体原则：房地产开发企业作为法律实体，应按照法律规定和会计法规的要求，核算和报告自身的财务状况和经营成果。
2.持续经营原则：房地产开发企业的会计核算应基于持续经营的假设，不考虑可能发生的破产或停业等情况。
3.会计主体分离原则：房地产开发企业应将自身和所有者的财产资产分开核算，确保财务信息的独立性和真实性。
4.会计期间原则：房地产开发企业会计核算应按照规定的会计期间进行，通常为一年。
5.实质重于形式原则：房地产开发企业应根据经济实际进行会计核算，不受形式条款限制。
二、会计政策1.会计政策选择：房地产开发企业应根据自身经营特点和实际情况选择适合的会计政策，确保财务报表的真实可靠。
2.合理估计：房地产开发企业在编制财务报表时，应进行合理估计，包括固定资产折旧、存货跌价准备等，以保证财务信息的真实性和准确性。
3.会计核算方法：房地产开发企业应选择适当的会计核算方法，如完工百分比法、权责发生制等，以合理反映企业的经营状况。
4.会计核算档案管理：房地产开发企业应建立健全的会计核算档案管理制度，确保会计凭证的真实性和完整性。
三、会计程序1.财务预算编制：房地产开发企业应根据年度经营计划，编制财务预算，以指导经营活动和控制经营风险。
2.会计凭证的登记和录入：房地产开发企业应按照会计凭证的摘要、账户、金额等要素，进行准确、及时的登记和录入。
3.会计账簿的建立和管理：房地产开发企业应建立准确、完整、可靠的会计账簿，包括总账、明细账、日记账等，便于核算和查询。
4.会计报表的编制和报送：房地产开发企业应按照相关法律法规的要求，编制资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表，并及时将其报送相关部门和股东。
房地产会计概述
房地产会计全讲【字体：大中小】【打印】房地产开发企业会计是在城市建设综合发展、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下，适应房地产企业经营管理的需要而发展起来的专业会计。
本讲座根据我国2006年颁布的《企业会计准则》及其《企业会计准则应用指南》，结合房地产企业生产、经营的实际过程，针对房地产开发企业会计的特点，全面介绍房地产开发企业会计实务处理过程，重点介绍房地产企业货币资金、存货、投资性房地产、开发成本和开发收入和有关税金的核算等。
本讲座主要面向在房地产开发企业从事会计工作的朋友们。
限于时间与篇幅，本讲座主要介绍房地产开发企业会计核算的日常业务。
而对企业不经常发生的业务，诸如对外投资、发行债券、外汇业务的核算等，本讲座将不予以介绍。
实务中如遇到这些业务，可按一般企业的会计实务进行处理。
本讲座的主要内容如下：第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置第二章房地产企业货币资金的核算第三章房地产开发应收及预付款的核算第四章房地产开发企业存货的核算第五章房地产开发企业固定资产与无形资产的核算第六章房地产开发企业投资性房地产的核算第七章房地产开发企业负债的核算第八章房地产开发企业开发成本与期间费用的核算第九章房地产开发企业收入的核算第十章利润及其分配的核算第十一章所有者权益的核算第十二章会计报表但愿本次讲座能对房地产业的广大会计实务工作者给予帮助。
并诚恳希望大家提出宝贵意第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置一、房地产开发企业的经营范围房地产开发企业是随着我国城乡建设的发展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐渐形成的一个新兴行业。
近些年来，我国的房地产业进入了一个前所未有的发展高潮，房地产业已经成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。
本讲座所指的房地产开发企业，是指从事房地产开发、经营、管理的具有法人资格，实行独立核算、自负盈亏的企业。
房地产开发企业的开发经营对象是房地产。
房地产是房产和地产及其权属的统称。
房产企业会计科目
房产企业会计科目1. 背景介绍房产企业是指从事房地产开发、销售、租赁及相关服务的企业。
由于房地产行业的特殊性，房产企业需要建立一套科学、合理的会计科目体系，以便准确记录和分析企业的经济活动和财务状况。
本文将介绍房产企业常见的会计科目，以帮助房产企业建立健全的会计制度。
2. 会计科目的分类房产企业的会计科目可以根据其特点和用途进行分类。
常见的分类方式包括资产类、负债类、所有者权益类、成本类、收益类和费用类。
2.1 资产类科目资产类科目用于记录和反映房产企业拥有的资源和权益，包括土地、房屋、在建工程、固定资产、无形资产等。
常见的资产类科目有：• 1.1 货币资金：用于记录房产企业在银行账户中的现金存款；• 1.2 应收款项：用于记录房产企业应收的房屋销售款、租金收入等，包括应收账款和其他应收款；• 1.3 存货：用于记录房产企业持有的房屋、土地等存货；• 1.4 在建工程：用于记录房产企业正在进行的房屋、土地开发工程；• 1.5 固定资产：用于记录房产企业购置的土地、房屋等固定资产；• 1.6 无形资产：用于记录房产企业拥有的无形资产，如土地使用权、房地产开发权等。
2.2 负债类科目负债类科目用于记录和反映房产企业对外承担的债务和义务，包括应付款项、借款、应付利息等。
常见的负债类科目有：• 2.1 应付款项：用于记录房产企业应付的房屋购买款、租金支付等，包括应付账款和其他应付款项；• 2.2 借款：用于记录房产企业从银行等金融机构借入的资金；• 2.3 应付利息：用于记录房产企业应付的借款利息费用；• 2.4 应付股利：用于记录房产企业应向股东支付的股利。
2.3 所有者权益类科目所有者权益类科目用于记录和反映房产企业所有者的权益和投资情况，包括资本、资本公积、盈余公积等。
常见的所有者权益类科目有：• 3.1 股本：用于记录房产企业股东的出资金额；• 3.2 资本公积：用于记录房产企业通过增加股本、资产评估等方式形成的资本公积；• 3.3 盈余公积：用于记录房产企业通过盈利而形成的盈余公积；• 3.4 未分配利润：用于记录房产企业未分配的利润。
房地产企业会计核算与纳税
房地产企业“预收账款”的特殊性
一、增值税纳税、扣缴义务发生的时间 思考：房开企业的销售额与预收款的增值税纳
税、扣缴有区别吗？
房地产企业“预收账款”的特殊性
二、收取预收款纳税义务发生的时间
1.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产 项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 2. 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 3.适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计 算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 4.一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主 管国税机关预缴税款。
房地产开发企业常用的会计科目
财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用 税有关问题的通知 财税〔2009〕128号
四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题 对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地， 按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证 的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地 下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按
四、企业所得税纳税、扣缴义务发生的时间
会计准则规定：会计准则第14号—收入
1. 企业已经将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购
货方。
பைடு நூலகம்
2. 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，
也没有对已售出的商品实施有效控制 。
3. 收入的金额可靠计量。
4. 相关的经济利益很可能流入企业。 5. 相关的已发生的或将发生的成本能够可靠计量。
应交税费
开发间接费用
房地产开发企业常用的会计科目
2024-中级财务会计第8章投资性房地产
本钱模式 公允价值模式
2024/3/27
后续计量
12
〔二〕自行建造的投资性房地产本钱构成
• 内容：
教材P159例8-2
• 包括土地开发费、建筑安装本钱、应予以资
本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的
间接费用等
何时确认为投
• 会计处理 借：投资性房地产 资性房地产
• 成〕本模式
第八章 投资性房地产
企业会计准那么第3号 -投资性房地产
2024/3/27
1
投资性房地产概述
投资性房地产的定义及特征 投资性房地产的范围
投资性房地产的确 认和初始计量
投资性房地产的确认和初始计量 与投资性房地产有关的后续支出
投
采用成本模式进行后续计量的投资性
资
房地产
性 房 地 产
投资性房地产的 后续计量
2024/3/27
8
二、投资性房地产的初始计量
取得渠道不同，本 钱的具体构成内容
就会有所不同
同时满足
三、投资性房地产确实认条件
〔1〕与该投资性房地产有关的经济利益很 可能流入企业；
〔2〕该投资性房地产的本钱能够可靠地计 量
2024/3/27
9
四、投资性房地产的后续计量模式
两种模式：
本钱模式 公允价值模式
采用公允价值模式进行后续计量的 投资性房地产
投资性房地产后续计量模式的变更
投资性房地产的转 换和处置
投资性房地产的转换 投资性房地产的处置
2024/3/27
2
第一节 投资性房地产概述
一、投资性房地产的性质
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或 两者兼有而持有的房：在建工程〔开发产品
房地产开发企业会计科目设置及核算内容
房地产开发企业会计科目设置及核算内容房地产开发企业，这个名字一听就让人想到大楼高楼，甚至会想着“哇，这些公司真的是能把土地变成黄金啊！”没错，房地产开发公司就像是土地上的魔术师，把一块块荒地转化成一座座城市，让我们这些普通人也有了可以栖身的“家”。
说到这里，咱们不得不提一下一个重要的环节，那就是会计科目和核算内容。
嗯，可能很多人听到这两个词就想打哈欠了，但放心，我尽量用简单的话把它说清楚，既不枯燥也不乏味，带你一步步走进房地产开发的账务世界。
咱们得知道，房地产开发企业的会计科目就像是一个超级大的账本，每一项都记录着企业从拿地开始，到最后卖出去的每一笔交易。
说得直白点，企业用它来记账、看账，搞清楚自己钱花哪了，赚哪了。
房地产开发企业的账目相当复杂，为什么呢？因为它涉及的环节多得让人头晕眼花。
从土地开发、建筑施工、工程款支付，到最后的房屋销售、交房，几乎每一步都需要精准核算。
要不然，你说，这么大的项目，不出点问题才怪呢。
比如说，会计科目中的“开发成本”，你就得把整个项目从拿地到建成的每一分钱都列出来。
什么地价、建设费用、材料费用、人工费用，这些都得分门别类清清楚楚地记下来。
要不然一算账，怎么知道赚了还是亏了呢？咱们这些“账房先生”真的是得细心到每一块砖、每一滴水的费用，都得算得清清楚楚。
就像你家做饭，要知道买了多少米，多少菜，不然晚饭都成了“糊锅饭”，谁敢吃？然后，还有“预售款项”。
这部分就是开发商把房子卖出去，提前收的钱。
嗯，简单来说就是“你先把钱交了，我再给你盖房子”。
但这个钱并不完全是收入，因为房子要交房、要过户，过程可长着呢，不能一收到钱就当做全赚了，要按照开发进度分期确认收入。
就像你给我预定了一个蛋糕，预付了一部分钱，我得等蛋糕做好了，你才能全款结清，这不就是一样的道理吗？所以，收入的确认得一步一步来，等到开发完成的时候，再一块儿确认，这样才不至于“先卖了后跑路”那种问题出现。
说到这里，可能你会问：“这些企业的账不就像是数钱数到手抽筋吗？”哈哈，说得也对！但其实这些账务背后，有时候可不是单纯的数字游戏。
房地产企业会计概述
房地产企业会计概述1. 引言房地产行业是一个重要的经济领域，涉及到众多企业和个人的投资和运营。
作为房地产企业的重要管理工具，会计在房地产企业中起着至关重要的作用。
本文将为读者提供关于房地产企业会计的概述，包括会计的定义、目的、原则、方法以及与房地产业务相关的特殊会计问题等内容。
2. 房地产企业会计的定义房地产企业会计是指房地产企业进行财务管理和报告的过程，目的是为了帮助企业了解其财务状况和业务绩效以及为股东、投资者和其他利益相关方提供透明和准确的财务信息。
3. 房地产企业会计的目的房地产企业会计的目的主要有以下几点：3.1 追踪和记录财务交易房地产企业会计通过追踪和记录财务交易，包括收入、支出、债务和资产变动等，确保财务信息的准确性和完整性。
3.2 评估企业财务状况房地产企业会计通过编制财务报表和分析财务数据，帮助企业评估其财务状况，包括资产负债情况、收入和支出情况等。
3.3 辅助决策和规划房地产企业会计提供有关企业财务状况和业务绩效的数据，帮助管理者做出决策和规划，并进行业务优化和风险管理。
4. 房地产企业会计原则房地产企业会计遵循一系列的会计原则，确保会计信息的准确性和可靠性。
以下是一些常见的房地产企业会计原则：4.1 实体概念房地产企业会计将企业视为一个独立的经济实体，与其所有者和管理人员分开看待，以保证财务信息的客观性和真实性。
4.2 成本原则房地产企业会计按照成本原则记录和报告资产和负债。
例如，房地产企业购买土地和建筑物时，会按照实际支付的成本计入资产，而不考虑市场价值的波动。
房地产企业会计依据会计核算周期进行财务信息的处理和报告。
一般情况下，房地产企业会按年度、季度或月度进行会计核算。
4.4 会计揭示原则房地产企业会计按照会计揭示原则披露财务信息，以提供对外部利益相关方的透明度和准确度。
房地产企业会计按照会计确认原则确认财务事项，例如确认收入时需要满足一定的条件和标准。
5. 房地产企业会计方法房地产企业会计采用多种方法进行财务处理和报告。
房地产企业会计
房地产企业会计概述房地产企业会计是指房地产企业在日常经营过程中所涉及的会计核算和财务管理工作。
随着房地产市场的不断发展，房地产企业的规模和复杂性也越来越高，对会计工作提出了更高的要求。
本文将介绍房地产企业会计的基本概念、业务流程以及相关的会计核算和财务管理方法。
会计基础知识1. 资产、负债和所有者权益资产是指房地产企业拥有的具有经济价值的资源，包括房地产、土地、设备和现金等。
负债是指房地产企业所欠的债务，如银行贷款、应付账款等。
所有者权益是指房地产企业所有者对企业资产净值的所有权。
2. 账户和凭证房地产企业的会计核算是通过建立一系列账户和记录凭证来实现的。
账户是用来记录和分类不同资产、负债和所有者权益的工具。
凭证是房地产企业在发生经济交易时所产生的原始凭证，如收据、发票等。
3. 会计期间和会计报告房地产企业会将经营活动划分为一定的会计期间，通常为一个财务年度。
在每个会计期间结束时，房地产企业会编制会计报告，如资产负债表、损益表和现金流量表等，以展示企业的财务状况和经营成果。
房地产企业会计流程房地产企业的会计流程通常包括以下几个环节：1. 日常记账房地产企业会根据实际经营活动，将各项收入、支出、资产和负债等记录在相应的账户中。
比如，当企业出售一套房产时，会计人员会将销售收入记录在收入账户，同时将相应的房产资产减少。
2. 财务报表编制在每个会计期间结束时，房地产企业会编制财务报表，其中包括资产负债表、损益表和现金流量表等。
这些报表反映了企业的财务状况和经营成果，是管理层和投资者了解企业情况的重要依据。
3. 税务申报房地产企业需要按照国家税法的规定，定期向税务部门申报和缴纳相应的税费。
在税务申报过程中，会计人员需要准确计算和报告企业的纳税义务，并按时缴纳所需的税款。
4. 财务分析和决策支持财务分析是指对房地产企业财务数据进行定量和定性的分析，以评估企业的经营状况和发展潜力。
根据财务分析的结果，管理层可以做出更加准确和科学的决策，以提升企业的竞争力和盈利能力。
房地产企业会计相关知识
房地产开发企业会计知识（一）房地产企业是我国国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的作用。
起发展对启动消费、扩大内需、拉动相关产业发展和促进国民经济增长等有着巨大的作用。
房地产开发企业会计与纳税处理围绕房地产开发、经营业务进行，因此，我们不仅需要明确房地产产业及房地产开发企业的业务范围，还需要了解房地产开发产品、开发经营及行业的特点。
一、根据《国民经济行业分类》规定，房地产产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务及其他房地产活动。
其中，房地产开发经营指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。
具体包括：（1）、土地使用权的转让、买卖和租赁、（2）、房屋的开发、销售、出租、（3）其他建筑物的开发、销售、出租、二、房地产开发企业的开发经营流程：房地产开发企业的开发经营业务主要包括以下流程：（1）设立企业阶段设立房地产开发企业是房地产开发经营的起点，房地产开发企业是房地产开发经营的法律主体。
企业设立阶段涉及接受投资者的出资和开办企业的相关费用，是房地产开发企业进行会计核算的第一个阶段。
（2）获取土地使用权阶段土地我房地产开发部可或缺的资源，在房地产开发过程中，获取开发用土地是房地----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------产开发的基础。
获取土地阶段包括前期调研和拿地两个阶段，获取土地前的调研准备是非常重要的环节，全面深入了解地块和市场情况是进行成本估算和项目经济性评价的基础。
（3）房地产开发建设阶段房地产开发建设阶段包括项目策划、报批报建、施工建设、竣工验收、开发完成后的初始产权登记。
项目策划包括根据前期调研阶段的调研结果确定项目定位、定产品目标与发展计划。
项目策划阶段有的公司在拿地前进行。
有的公司则是在拿地后进行。
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——代建工程开发成本
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并且以上四类开发产品成本，在核算上还将其 进一步细分为如下六个成本项目，进行明细核算。 六个成本项目： a、土地征用及拆迁补偿费、 b、前期工程费、 c、建筑安装工程费、 d、基础设施费、 e、公共配套设施费、 f、开发间接费用 明细账格式：
具体核算时应按各开发项目开设明细账
• （2）表现为多向平行运动：
土地开发项目在建资金
商品房项目在建资金 储 备 资 金
（ 结 算 资 金 ） 配套设施项目在建资金 代建工程项目在建资金 市政工程项目在建资金 成 品 资 金
经营房、周转项目在建资金
• 3、结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的 复杂性：
采购业务 预付、应付 销售业务 预收定金等
2、配套设施开发成本的核算
不能有偿转让的 公共配套设施
施工业务 预付工程、备料款 预付设计 费等 预收保证金 租金等
供应单位 建筑产品购买单位 施工单位 勘察设计单位 房屋承租单位
采购完成 结算 房屋移交 结算
根据工程 进度结算 完成 结算
房 地 产 开 发 企 业
• 4、开发产品的长期性导致核算周期的长期性： • 由于开发产品往往会跨越一个或多个会计年度，这就引起了开发 企业会计核算从开工结算到竣工决算为止整个周期的长期性。 • 二、开发成本核算的内容及基本要求 （一）开发成本核算的内容 1、土地开发成本 指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2.房屋开发成本 • 指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、 代建房等）所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本。 • 指房地产开发企业根据城市建设规划的要求，或项目建设设计规划 的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套的各种服务性设施建设， 所发生的各项费用支出。
• 开发成本核算程序图 ： 银存、库材料 • （1） 应付职工薪酬
开发成本
（4）
Hale Waihona Puke 开发产品（3）累计折旧
开发间接费用
周转房等
待摊、预提
（2）
• 四、开发成本的核算
（一）土地开发成本的核算
•
1、土地开发的特点
• （1）土地开发产品为： • 建设场地； • （2）开发的目的与用途： • ①为销售或有偿转让而开发商品性建设场地； • ②为本企业兴建商品房和其他经营性房 屋而开发自用建设场地。 • 2、核算 • 土地开发的直接费用，如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、 基础设施费等，在费用发生时，根据有关凭证直接计入“开发成本— —土地开发”账户的借方；发生的开发间接费用先计入“开发间接费 用”账户的借方，期末按一定标准分配结转的应由土地开发成本负担 的开发间接费用，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“开发 间接费用”；结转开发完工建设场地成本时，贷记“开发成本——土 地开发”账户，商品性建设用地，借记“开发产品”账户，自用建设 场地，借记“开发成本——房屋开发”账户；期末“开发成本——土 地开发”账户的余额，表示正在开发土地的成本。 • 用图示表示：
• • • • • • • • • • 借：开发成本—土地开发成本（A）750万元 贷：银行存款 750万元 借：银行存款 2万元 贷：开发成本 —土地开发成本（A） 2万元 （2）应付A地的“三通一平”费用50万元。 借：开发成本 —土地开发成本（A） 50万元 贷：应付账款 50万 （3）支付施工单位基础设施费50万元，建筑安装工程费200万元，款已结清。 借：开发成本—土地开发成本（A） 250万元 贷：银行存款 250万元
• （4）应负担开发间接费12万元。 • 借：开发成本—土地开发成本（A） 12万元 • 贷：开发间接费用 12万元 • （5）开发A地结束，已验收合格，其中40%直接对外出售，60% 进一步开发商品房，结转其成本。
• • • • • • • • • A地开发成本=750-2+50+250+12 =1060（万元） 对外销售部分成本=1060×40% =424（万元） 开发商品房部分成本=1060×60% =636（万元） 借：开发成本——房屋开发 636万元 开发产品——土地 424万元 贷：开发成本 ——土地开发 1060万元
三、成本费用核算应设置的账户和一般程序
（一）成本费用核算应设置的账户
• • • • • • • 1、开发成本 开发成本 性质：成本类账户； 用途：核算开发产品发生的直 接费用和分配负担的间 接费用； 结构：
• 按种类设置明细账： • 开发成本——土地开发成本 ——房屋开发成本 ——配套设施开发成本
（3）、对于个别规模较大、工期较长的开发项目， 可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定 区域或部分，划分成本核算对象。 2、严格遵守成本的开支范围 按照企业会计准则的规定，凡是与开发经营有 关的各种耗费均应记入成本费用，反之，不能。 3、正确划分各种成本费用的界限 划分如下几个界限： （1）正确划分应计人产品成本费用与不应计人 产品成本费用的界限 如与开发经营无关的：非常损失、公益救济 性捐赠、固定资产盘亏、毁损不能计人产品成本 （2）正确划分各个会计期间的成本费用界限 （3）正确划分开发产品成本与期间费用的界限 应该计入开发产品成本的成本项目：
•
第一节
开发成本的核算
• 一、房地产开发企业会计特点 • （一）房地产业的主要经营活动 • 包括：土地的开发与建设（包括新土地开发和旧城区改造）、房屋 的开发与经营、房地产的管理与售后服务工作。 房地产开发跨越生产和流通两个领域，它的活动内容 用图示表示：
规划 设计
征地撤迁
土地 开发
各类房 屋建造
银行存款
×××
开发成本—土地开发
①750万 ③250万 ②50万 ①2万 ⑤1060万
开发产品-土地
⑤424万
①750万 ③250万
①2万
应付账款
②50万
④12万
开发成本—房屋开发
⑤636万
开发间接费
×××
④12万
（二）配套设施开发成本的核算
•
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1、配套设施开发成本的核算特点 房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两 类： 一类：是开发小区内开发的不能有偿转让的公共配套 设施，如居委会、派出所、幼托、消防、锅炉房、水塔、 自行车棚、公厕等； 另一类：是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施 项目，包括： （1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银 行、邮局等； （2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文 化站、医院等； （3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气 的增容增压、交通道路等。
开发产品-土地
×××
直接费用
开发间接费
××× 期末分配
开发成本——土地开发
××× ××× 完工 结转
商品性
自 用
余额
开发成本——房屋开发
×××
举例分析1
•
通发房地产开发公司开发土地（A）10000平方米，发生下列
业务： • （1）用银行存款支付土地折迁费200万元，耕地占用税500万元，劳 动力安置费50万元，出售折迁地上农房回收材料款2万元，存入银行。
• 4.代建工程开发成本 • 指开发企业接受有关单位的委托，代为开发建设的工程，或参加 委托单位招标，经过投标中标后承建的开发项目，所发生的各项费用 支出。 • (以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本 项目：1、土地征用及拆迁补偿费;2、前期工程费;3、建筑安装工程 费;4、基础设施费;5、公共配套设施费;6、开发间接费用 ) • （二）、成本核算的基本要求 1、合理确定成本核算对象 • 成本核算对象是指房地产产品开发过程中为了归集和分配费用而 确定的费用承担者.成本核算对象可根据具体情况,按如下原则确定: • （1）、一般的开发项目，可以每一独立编制的设计概（预）算，或 每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象； • （2）、同一开发地点、结构类型相同的群体开发建设项目，如果开 工竣工时间相近，由同一施工单位施工，可以合并为一个成本核算对 象；
d、基础设施费 • 指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项基础设 施支出，包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排 洪、通讯照明、环卫、绿化等工程支出 e 、公共配套设施费 它是指房地产开发项目内发生的、独立的、非营业性 的（不能有偿转让）公共配套设施支出，包括居委会、派 出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕 所等设施支出。 f、开发间接费用 • 它是指房地产开发企业所属直接组织管理开发项目所 发生的费用，包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、 修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （4）划分各种开发产品成本界限
8000000
公共 配套 设施 费
开发 间接 费
600000
8000000
180000
180000
12000 12000 12000 8792000
2、开发间接费用 • 开发间接费用 • • • • •
•
性质：成本类账户； 用途：核算开发产品发生的各 项间接费用
3、待摊费用 待摊费用
性质：资产类账户 用途：核算 企业已经支出但应该由本期和以 后各期分别负担的分摊期在1年以内的 各项费用。如预付保险费、固定资产
• a、土地征用及折迁补偿费 • 指房地产开发企业按照城市建设总体规划进行土地开 发所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳 动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出 （即扣除拆迁旧建筑物回收的残值）、安置动迁用房支出 等 • b、前期工程费。 • 它是指房地产开发项目前期工程所发生的各项费用， 包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、 测绘、“三通一平支出”（即通水、通电、通道路和平整 场地）等支出。 C、建筑安装工程费 它是指房地产开发项目在开发过程中发生的各项建筑 安装费用，包括房地产开发企业以出包方式支付给承包单 位的建筑安装工程费，以自营方式发生的 例如开发项目 工程施工预算内的各项费用 •