房地产业会计实务经验
房地产业实际毛利额与预计毛利额的计算与调整【会计实务操作教程】
房地产业实际毛利额与预计毛利额的计算与调整【会计实务操作教程】 房地产开发企业实际销售收入毛利额，指房地产企业某一项目完工产品 竣工清算时，实际销售收入减去计税成本的金额。预计毛利额，指房地 产企业销售未完工开发产品取得的销售收入乘以预计计税毛利率计算出 的金额。需要注意的是，房地产开发企业每年度的汇算清缴，不同于某 一项目竣工时的项目清算。那么如何调整房地产开发企业实际销售收入 毛利额与预计毛利额之间的差异呢？
房地产开发企业实际销售收入毛利额与预计毛利额之间的差异，假设 在没有其他纳税调整项目下，差异额为正数，应补缴企业所得税，差异 额为负数，应退(抵)企业所得税。
会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不 仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力 的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
费和业务宣传费等不加审核。如果是在汇算清缴期间结束后出具鉴证报 告，特别需要补缴企业所得税时，应该进行企业所得税年度补充纳税申 报。
3.间接计算法计算预计毛利额，是企业在没有按照税法规定的预计计 税毛利率计算预计毛利额的前提下使用的。如在预缴企业所得税时，企 业没有扣除期间费用、税金及附加，或者直接预缴一定数额的企业所得 税等。
房地产企业会计实务介绍
例如，公司销售一套商品房，合同金额200万元，已经预收房款180万 元，在结转收入时尚有20万元尾款未收齐，则结转收入时，做如下分录处 理： 分录1： 借：应收账款 200万 贷：主营业务收入 200万 分录2： 借：预收账款 180万 贷：应收账款 180万 通过一借一贷，应收账款余额20万元。
对于土地成本和政府规费，若确信其日后能够取得有效票据的，可以 在发生时依据其他资料、原始凭证直接计入“开发成本”。 各公司支付股权投资款、股权收购款，先在“预付账款”核算，待被 投资或收购公司办妥工商登记手续时转入“长期股权投资”；与项目合作、 股权收购相关的合作款项具有预付性质的，也应在“预付账款”科目中核 算。
各公司在结算工程时应保留一定得质保金，待工程验收合格并在约定 的保质期内无质量问题时再支付。对于扣留的工程质保金，应单独开具收 据，并按对方已开发票的全额计入“开发成本”。 例：某项合同工程结算款1000万元，施工方开来发票1000万元，我司 实际支付950万元，按5%扣留质保金50万元,并向施工方开具50万元质保金 收据，则做如下分录处理： 借：开发成本--建筑安装工程费 贷：银行存款 1000万 950万
二、主要会计科目运用
1、应收账款
“应收账款”在确认收入实现时入账核算，结转收入时，对于已经收到 的房款从 “预收账款”科目中转出，对于尚未收到的合同款及相关款项确 认为“应收账款”。 房地产企业“应收账款”一般按项目、项目分期等进行核算，由于户数 较多，公司账面核算未要求明细到每户，一般通过明源销售管理系统辅助 记录。
万科与保利规模对比（万科/保利） 营业收入比 5.00 4.48 4.43 4.50 4.38 4.00 3.32 3.50 3.00 2.64 2.50 2.13 2.00 1.50 1.00 0.50 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 1.80 1.51 3.21 3.25 净利润比
房地产会计人员的经验交流集锦
我做了6年工业，3年房地产,感觉真的不好，隔行如隔山，房地产行业比较独特，需要学习的也不少啊。
对自己职业发展也不好。
大家最好是在一个行业做，别换。
我断断续续从事这房地产行业有四年,感觉说难也不难,说容易也不容易,账务处理比起工业来容易多了,但是这行要做好,也不容易,政策性特别强,税收政策比较多,不断更新,所以要为企业创造效益,我觉得房地产会计特别重要,不是只有卖楼才可以.本人从去下半年介入房地产财务，从近半年来的工作实际中，确实从茫然到稍微掌握套路，学到了不少。
不管在什么行业，都需要从细微处着手，抓好基础工作；从工作重点来看，房产行业的特别之处是在财税方面。
以后请大家多多指教，在此谢过啊!我原来是在税务局工作的，近年退居二线，干脆转岗到了一个专门开发房地产的集团公司，在实际工作中，深深感悟到房地产在开发过程在各类税收问题并不是只有几个文件规定那么简单的，许多实际问题、具体情况文件是套不上去的，有很多问题没有配套的税收政策，而且，各地区税务局在实际操作中各不相同，税收政策的理解是因人而异的，个人的解释也就不同了，换一个税务局或一个专管员答复居然会不同的，财务人员一要根据企业老总的思路，二要遵循会计制度，三又不能违反税务规定，在实际操作中很难面面俱到。
我跟上面的几位朋友有同感，也是觉得房地产会计跟财税政策的关系比较紧密，尤其是当地的财税政策，有些根本不是书上说的那样。
比如土地增值税的核算，书上说可以怎么怎么筹划，20%以下不用交，可是实际上不交根本不可能，税务局明确跟你说，必须交几个几个点，你怎么办？要在当地继续做下去，必须按照税务局的意见办，呵呵本人也是从事房地产这方面的财会工作，时间不是很常，但感觉这个行业比较复杂。
收入的确定、税收的缴纳偷逃申报、成本的核算还是比较难点的。
其中税收的这一块是重点这是我的看法，还是希望前辈们多多赐教。
我从事房地产刚刚一年，可是遇到的问题和学习到的经验，比我工作十年的总和还要多。
房地产企业会计报表附注内容【会计实务操作教程】
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
会计中所指关联方，是指在财务和经营决策中，一方有能力直接或间 接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响的各方，以及两方或 多方同受一方控制的各方。关联方关系主要指：（1）直接或间接地控制 其他企业或受其他企业控制，以及同受某一企业控制的两个或多个企业 （如母公司、子公司、受同一母公司控制的子公司之间）；（2）合营企 业；（3）联营企业；（4）主要投资者个人、关键管理人员或与其关系 密切的家庭成员；（5）受主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密 切的家庭成员直接控制的其他企业。在存在控制关系的情况下，关联者 如为企业时，不论他们之间有无交易，都应当在会计报表附注中披露如 下事项：（l）企业经济性质或类型、名称、法定代表人、注册资本及其 变化；（2）企业的主管业务；（3）所持股份或权益及其变动。
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
六、合并会计报表的说明 企业集团如编制合并会计报表，除在会计报表附注中说明上述应附注 的事项外，还应在会计报表附注中说明：纳入合并会计报表合并范围的 子公司名称、业务性质、母公司所持有的各类股权的比例；纳入合并会 计报表的子公司增减变动情况；未纳入合并会计报表合并范围的子公司 的名称、持股比例，未纳入合并会计报表合并范围的原因及其财务状况 和经营成果的情况，以及在合并会计报表中对未纳入合并范围的子公司 投资的处理方法；纳入合并会计报表合并范围的非子公司（其他被投资 公司）的名称、母公司持股比例以及纳入合并会计报表的原因。 子公司与母公司会计政策不一致时，在合并会计报表中的处理方法。 在未进行调整直接编制合并会计报表时，应在合并会计报表中说明其处 理方法；纳入合并会计报表合并范围、经营业务与母公司业务相差很大 的子公司的资产负债表和损益表等有关资料。 七、资产负债表日后事项的说明 资产负债表日后事项又称期后事项。它是指自年度资产负债表日后至 会计报表报出口之间所发生的事项。按其是否调整会计报表分为调整事 项和非调整事项。 调整事项，是指在资产负债表日后发生的，所提供的新的证据有助于 对资产负债表日存在情况的有关项目金额作出新的确认，而需要对会计 报表作调整的事项。通常包括：已证实资产发生了减值；已确定获得或 支付的赔偿；发现在资产负债表日或之前发生的舞弊和会计差错；发现 在资产负债表日之前不符合企业会计准则作出的会计处理；由于税率变 动，改变了资产负债表日及之前的税金和利润等。
会计实务：房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法
房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法一、不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：1.将取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
2.将前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。
二、土地成本分摊，分配方法（一）交易情况某房地产开发公司在一块10000 平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000 万元。
该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000 平方米，建筑面积15000 平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000 平方米，建筑面积 16000 平方米。
公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100 平方米、建筑面积的 500 平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。
公寓已出售90%，写字楼尚未转让。
（二）按占地面积分摊土地出让金1.公寓应分摊的土地出让金为：按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：公寓应分摊的土地出让金600 万元＝公寓占地面积6000 平方米 x（项目支付土地出让金总额 1000 万元 ÷ 项目总占地面积10000 平方米）。
2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。
公寓总占地面积6000 平方米，其中不可售面积的游泳也占地100 平方米，应负担土地出让金计算方法如下：不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100 平方米 x（项目支付土地出让金总额1000 万元 ÷ 项目总占地面积10000 平方米）。
房地产企业销售成本的确认[会计实务,会计实操]
![房地产企业销售成本的确认[会计实务,会计实操]](https://img.taocdn.com/s3/m/35230002c5da50e2524d7f94.png)
财会类价值文档精品发布！
房地产企业销售成本的确认[会计实务，会计实操]
房地产企业销售的商品包括期房和现房。
它们对成本的确认也是不同的。
案例：某房地产开发经营企业只进行一个项目的开发，会计核算时将所有销售收款都通过“预收账款”核算：
2011年开始预售，取得预收账款4000万元，项目所在地税务机关确定的预计计税毛利率为15%。
项目于2012年年初完工。
当年实际交房20000平方米，平均单位售价6000元，单位计税成本5000元，上年度收取预收账款的客户全部交房。
年末预收账款为零。
假设该房地产企业销售商品房需要缴纳：5% 的营业税（按收取的购房款总额计算）；同时对按普通住宅3%的比例预缴土地增值税。
以缴纳的营业税为基础再缴纳7%的城建税、3%教育费附加、2%的教育费附加。
（其他税收暂不考虑）
该企业2012年将已经缴纳的营业税600万元、城建税42万元、教育费附加18万元、地方教育费附加12万元、土地增值税360万元，全部计入“营业税金及附加”。
2011年末“应交税费”借方有缴纳的营业税200万元、城建税14万元、教育费附加6万元、地方教育费附加4万元、土地增值税120万元。
（一）收入在完工前取得的，按预计毛利率申报纳税
国税发〔2009〕31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金。
房地产企业资料会计实务(pdf 195页)
第一部分 房地产开发生产流程
(4)项目设计是房地产开发的第四步，也是Biblioteka 系到项目是否符合市场需要 的重要一步
根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大 的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设 计3个具体步骤。
方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建 筑结构、环境关系等方面的设计要求。
第一部分 房地产开发生产流程
(6)筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及 拆迁安置后最重要的工作
取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的 资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地 产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商 需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措 的资金数量，再通过各种融资方案的选择，确定合理的融 资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本 上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业 活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大 幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热 的房地产投资起到了一定抑制作用。
第一部分 房地产开发生产流程
(3)申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目 开发的第一步
土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开 发正式启动的第一步。我国原来规定可以有划拨 和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多；冲 击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种 情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通 过出让获得。但在实际上，从原土地使用者(即原 来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是 主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使 用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取 《房地产开发项目手册》。
房企销售收入确认及核算【会计实务经验之谈】
房企销售收入确认及核算【会计实务经验之谈】某房地产开发企业于2011年1月1日开工建设电梯公寓5栋，总建筑面积30000平方米，并与2012年5月31日竣工验收交付业主使用。
2011年6月30日取得《商品房预售许可证》，从7月1日开始预售该电梯公寓，平均销售价格为10000元/平方米。
该企业发生了以下经济业务：（1）2011年7月～12月预售商品房，取得销售收入10000万元，存入银行。
其中：按揭首付款3000万元、银行按揭付款6000万元；一次性收款1000万元。
1) 与购房业主签订《购房定单》，收取预售商品房定金300万元、诚意金100万元，存入银行。
借：银行存款 400万元贷：预收账款――定金 300万元其他应付款――诚意金 100万元2) 与购房业主签订《商品房预售合同》，应收购房首付款3,000万元（含定金300万元、诚意金100万元转入），实收2,600万元存入银行。
借：银行存款 2600万元预收账款――定金 300万元其他应付款――诚意金 100万元贷：预收账款――购房款 3,000万元3) 收回银行按揭款6000万元，存入银行。
借：银行存款 6,000万元贷：预收账款――购房款 6,000万元4) 与购房业主签订《商品房预售合同》，收到一次性付款1,000万元，存入银行。
借：银行存款 1,000万元贷：预收账款――购房款 1,000万元（2）2012年1月～12月预售、销售商品房，取得销售收入15，000万元，存入银行。
其中：1-5月份取得预售收入5,000万元（按揭首付款1,000万元、银行按揭付款3,000万元；一次性收款1,000万元）；6~12月取得销售收入10，000万元（按揭首付款3000万元、银行按揭付款6000万元、分期收款1000万元〔分期应收款为3,000万元、实收款1000万元〕）1) 2012年1～5月与购房业主签订《商品房预售合同》，取得预售收入5,000万元，存入银行。
【税会实务】房地产企业收入、利润会计科目核算
【税会实务】房地产企业收入、利润会计科目核算（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。
由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致, 我们应该分开计算①在实现营业收入同时收到价款时借：银行存款贷：主营业务收入②营业收入实现前, 价款收取后的。
借：应收账款贷：主营业务收入③预收价款时, 待开发完工后再移交使用的借：银行存款贷：预收账款移交使用时借：应收账款贷：主营业务收入借：预收账款银行存款贷：应收账款④以赊销或分期收款方式销售开发产品时, 应以当期收到的金额确认为收入借：银行存款贷：主营业务收入（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入。
借：银行存款或应收账款贷：其他业务收入（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额转让或是销售开发产品成本的结转借：主营业务成本贷：开发产品如分期开发产品的, 应与收入相配比结转成本借：主营业务成本贷：分期收款开发产品（4）其他业务支出（5）主营业务税金及附加计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税借：主营业务税金及附加贷：应交税金——应交营业税——应交城市维护建设税——应交土地增值税其他应交款——应交教育费附加月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务支出贷：应交税金——应交营业税——应交城市维护建设税其他应交款——应交教育费附加会计是一门操作性很强的专业, 同时, 由于会计又分很多行业, 比如工业企业会计、商业企业会计、酒店企业会计、餐饮企业会计、金融企业会计等等。
会计处理, 关键是思路, 因为课堂上不可能教给你所有行业, 怎么样才叫学会了实操呢, 就是你有了一个基本的账务处理流程, 知道一些典型的业务金额是怎么由凭证最后转接到到报表的。
也就是有一个系统的思维, 每一笔业务发生后, 你都知道最后会影响到报表上那个栏目的数据。
关于房地产开发企业代收费用的会计及税收处理【会计实务经验之谈】
关于房地产开发企业代收费用的会计及税收处理【会计实务经验之谈】房地产开发企业对房地产项目开发经营过程中，在销售开发产品时经常代有关部门和单位收取一些价外费用，如水、电、气初装费等，还有代政府收取的大配套费、人防费、白蚁费、基金等规费。
这些收费中有是全额上缴给相关部门，有的是部分结缴到相关单位。
而这些费用怎样核算？怎样缴纳相关的营业税、所得税和土地增值税等税款涉及的政策较多，业务较为复杂。
对此，笔者从会计核算记及涉税处理的角度来分析处理相关问题。
一、会计核算规定房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。
在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。
这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。
可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。
（一）开发产品成本的内容开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。
它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。
开发产品成本按其用途，可分为以下四类：1.土地开发成本土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设用地）所发生的各项费用。
2.房屋开发成本房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3.配套设施开发成本它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4.代建工程开发成本是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出。
(财务会计)房地产会计税务实务
税法规定，房产税的征税对象是房屋。
企业自用房产依照房产原值一次减除10％至％30后的余值按1.2％的税率计算缴纳。
房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
因此，对于自用房产应纳房产税的筹划因当紧密围绕房产原值的会计核算进行。
一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。
这就要求我们在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。
所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（或柱），能够遮风避雨，可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。
根据这个定义，我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等，以上建筑物均不属于房产，不征房产税。
与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等等。
由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务，税法同时规定了具体界限：“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
”关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题，财税地字[1987]28号文件规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。
关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入帐，不应计入房产原值。
二、核算地价有技巧，围绕“相关”找归属无形资产准则第21条规定，“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。
房地产企业固定资产如何计价【会计实务经验之谈】
房地产企业固定资产如何计价【会计实务经验之谈】固定资产的原值，也叫原始价值或原价，是指企业为取得某项固定资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出：1.购入固定资产的原值，按照买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装调试费和交纳的有关税金计算;2.自行建造固定资产的原值，按照建造过程中实际发生的全部支出计算;3.投资者投入固定资产的原值，按照评估确认或者投资各方确认的价值计算;4.改建、扩建固定资产的原值，按照原固定资产的账面原值，加上改建、扩建过程中发生的支出，减去改建、扩建过程中发生的变价收入计算;5.接受捐赠固定资产的原值，对捐赠方提供了有关凭据的，按照凭据上标明的金额加上应支付的相关税费计算。
对捐赠方没有提供有关凭据的，按照同类或类似固定资产的市场价格估计的金额加上应支付的相关经费，或按照捐赠固定资产的预计未来现金流量的现值计算;6.经批准无偿调入固定资产的原值，按照调出单位的账面原值加上发生运输费、安装费等相关费用计算。
固定资产按照原值入账，其价值可由取得各该固定资产时的实际支出数确定，这在核算上比较简便。
在生产资料价格变动不大时，固定资产原值也能反映企业的技术装备水平，并便于计算折旧。
因此，在日常核算中，都以原值作为固定资产计价的标准。
但是由于技术进步和劳动生产率的不断提高，或通货膨胀，固定资产的再生产成本会不断降低或提高，从而也会引起固定资产价格的变动。
因此，以原值入账，就会使得不同时期购建的同一固定资产有不同的原值。
故当固定资产原值变动较大时，在理论上应按重置完全价值，即按照当时情况下重新购建这项固定资产发生的全部支出入账。
但是，由于固定资产重估价要花费很大的人力、物力和时间，不易经常进行，所以在实际核算工作中很少采用。
只有当固定资产原值变动甚大或无原值可以查考时，才根据有关规定按重置完全价值入账。
固定资产的净值，也叫折余价值，是固定资产原值或重置完全价值减去已提折旧后的余额。
固定资产净值，可以反映企业当前实际占用在固定资产上的资金，通过净值与原值、重置完全价值的对比，还可一般地了解固定资产的新旧程度。
房地产企业预计毛利额和实际毛利额差异如何调整？【会计实务经验之谈】
房地产企业预计毛利额和实际毛利额差异如何调整？【会计实务经验之谈】问：根据《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）规定，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。
在实际业务中，房地产企业假如某项目完工年度跨度4年，即4年中陆续完工不断取得预售收入，在前4年一直按预计毛利率预缴所得税。
现在房地产企业申请在2011年注销，能否在计算整个项目的计税成本，按总可售面积在每个纳税年度销售面积中分摊，调整每年度预计毛利额和实际毛利额，重新计算每年的所得税？答：《企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。
本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
依据上述规定，房地产开发企业开发产品完工后，应及时结算其计税成本并按照规定计算每年应纳税所得额，不允许将不同年度的分期完工开发产品合并计算应纳税所得额。
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）规定，根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产企业会计个人总结范文
房地产企业会计个人总结范文房地产行业是一个高度竞争的行业，企业的财务管理对于企业的发展至关重要。
作为房地产企业的会计人员，我深深认识到自己在企业发展中的重要性和责任。
在过去的一年，我积极学习和应用会计知识，提高了自己的专业水平，并通过合理的财务管理，为企业实现了良好的财务运营和稳定的利润增长。
下面是我根据自己的经验总结的一些关键点。
首先，作为房地产企业会计人员，我深入了解了房地产行业的特点和相关的会计法规。
我对会计准则和政策进行了深入研究，并将其应用于企业的财务报表中。
例如，我熟悉了房地产企业的成本核算方法，合理安排了资产负债表和利润表的分类和披露，使公司的财务报告更具可比性和准确性。
其次，我注重把握房地产企业的风险管理。
房地产行业涉及到大量的投资和融资活动，需要合理规划和管理资金，以降低风险和提高企业的盈利能力。
我与企业的财务经理密切合作，在预算编制和执行过程中提供专业的意见和建议。
通过有效的现金流管理和成本控制，我成功地减少了企业的财务风险，并提高了公司的盈利能力。
另外，我还注重与其他部门的沟通和合作。
房地产企业的经营涉及到多个部门，包括销售、市场、物业管理等。
作为会计人员，我与这些部门的同事密切合作，及时了解他们的需求和要求，并根据需要提供财务支持和解决方案。
通过加强内部沟通和协作，我能更好地理解企业的运营情况，提供准确的财务信息和报告，为企业的战略决策提供支持。
此外，我还积极参与了企业内外的培训和学习机会。
我定期参加行业会计培训和研讨会，了解最新的会计发展趋势和规范要求。
我还积极参与企业内部的培训和学习活动，提高自身的综合素质和能力。
通过不断学习和提升，我能更好地适应快速变化的房地产市场，并为企业的发展做出更大的贡献。
综上所述，作为房地产企业会计人员，我深刻认识到自己的重要性和责任。
通过深入学习和应用会计知识，注重风险管理和部门协作，积极参与培训和学习活动，我成功地提高了企业的财务管理水平，实现了良好的财务运营和稳定的利润增长。
房地产开发企业应付账款确认时点及金额【会计实务经验之谈】
房地产开发企业应付账款确认时点及金额【会计实务经验之谈】导读：首先，明确负债的定义及确认条件。
其次，看相应时点是否符合负债的定义，是否达到负债的确认条件。
今天，我们接着上次的例题继续讨论负债，也就是应付账款应该何时确认、确认多少的问题。
实务解析：首先，明确负债的定义及确认条件。
《企业会计准则——基本准则》第二十三条规定，“负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。
现时义务是指企业在现行条件下已承担的义务。
未来发生的交易或者事项形成的义务，不属于现时义务，不应当确认为负债。
”第二十四条规定，“符合本准则第二十三条规定的负债定义的义务，在同时满足以下条件时，确认为负债：(一)与该义务有关的经济利益很可能流出企业；(二)未来流出的经济利益的金额能够可靠地计量。
”其次，看8月1日是否符合负债的定义，是否达到负债的确认条件。
第一，施工单位提交并经监理单位、房地产开发企业确认的《工程计量报告》，证明“企业过去的交易或者事项已经形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务”。
第二，证明该义务是“企业在现行条件下已经承担的义务”，房地产开发企业的付款义务已经形成，发票只是“以票控税”的凭据，不能因施工单位未提供发票而否认付款义务的存在。
第三，有监理单位、施工单位、建设单位三方签字确认的节点工程计量报告，证明“该资源的成本或者价值能够可靠地计量”。
所以，在8月1日房地产开发企业已经达到确认负债的时点，应该确认负债。
那么，明确了应该确认应付账款后，应付账款的金额应该确认多少呢？是700万元，还是1000万元？保留金300万元应不应该确认负债？根据负债的定义和确认条件，工程已经达到规定节点，30%的保留金只是支付时间在以后，但仍然是企业在现行条件下已承担的义务，已经是现时义务。
同样，在8月1日收到《工程计量报告》等资料时，已经满足准则中规定的负债确认条件，应确认为应付账款。
为了区分当期应付款和保留金，可以在应付账款科目下设“到期”、“预期”两个二级明细。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
（2012.10.12）房地产会计实务（上）（已完结）声明：都是自己写的。
不一定都对，欢迎随时指正！！一、概述1>>>>>五证房地产行业最基础的五证------土地证、开工证、销售许可证、竣工证、准入证。
这五证标识着项目不断发展的过程：土地证，意味着这个楼盘开始处于拟建状态。
开工证，意味着这个楼盘开始处于在建状态。
销售许可许，意味着楼盘可以开始卖了。
竣工证，顾名思义，意味着楼盘的竣工，这个时候发生的在建成本（房地产开发成本）应转至完工成本（完工开发产品）准入证，业主可入住，楼盘正式结算必备条件之一（若某户取得准入证，但是销售状态不是“签约”或收到房款数不足总房款的20%者，都不能结算）。
结算的项目，预收收入转入主营业务收入，完工成本转入主营业务成本，主营业务税金及附加计提。
2>>>>>税金房地产行业的税金是提前预缴的:譬如本月收取了一部分房款，这部分房款虽然没有转至主营业务收入，但是本月也要缴纳营业税、土地增值税、附税。
季度的时候也要缴纳所得税。
3>>>>>报表里的特殊科目专属资产负债表里的应收账款余额表示已达到结算条件的楼盘未收回的房款。
资产负债表里的存货包括的是两个部分：5001（房地产开发成本）和1405（完工开发产品）注：5001和1405均为会计科目代码4>>>>>关于普通住宅和非普通住宅普通住宅需同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上（容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积，所以说高层的容积率会很高。
更多关于容积率的问题请自行度娘）；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
只要有一个条件不满足，即为非普通住宅。
比如一套东直门32号院的房产，面积70平米，总价81万，单价11571元。
该套房屋容积率高于1.0，面积小于140平米，而且在查询土地级别价格后可得：东直门所属的二级土地平均交易价格为10592元/平米，它的1.2倍为12710元。
该套房产单价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格的1.2倍，因此，该套房屋属于普通住宅；如果单价高于12710元，那么则按非普通住宅计算。
5>>>>>期房和现房期房：指房地产开发商从取得商品房预售许可证（销许）开始至取得房地产权证（准入证）为止，所出售商品房称为期房。
消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
现房：是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收（即下达准入证，各地对交付标准没有统一规定），可以正式入住的物业。
6>>>>>八大类成本一般房地产行业，成本是分为八大类的，不过不久我们单位要合成六大类了，因为八大类比较普遍，还是介绍八大类：常用八大类成本科目5001.01至5001.08是日常支付工程款时计入的科目，换句话说，实际发生的那些金额都在01和08科目之间体现。
5001.09是用来做预提的，下面会提到。
5001.10是项目竣工的时候结转到完工科目所用的过渡科目。
二、分述PART1、流程因为一般的手续费、营销管理费都与一般公司无异，就不说了。
主要说说收入，成本，税金。
拿到土地证，所支付的土地价款计入5001.01这个时候的项目状态是拟建，不预提成本，没什么太特殊的就不说了。
以下是按顺序进行的。
（一）、拿到“建筑工程施工许可证”即意味着开工这个时候大多都是前期工程，不会有房款收入。
月末计提在建项目的成本也相对简单。
每个公司计提成本的方法可能都不一样。
根据我们公司的标准，纯在建项目（部分在建部分完工不算），月末成本计提数，一般为下月预估工程成本付款数。
且每季度原路冲回上季度计提，再重新计提。
非3、6、9、12月底，纯在建项目不计提该成本。
若下月预估付款数为100万。
则科目如下：借：房地产开发成本--预提成本（5001.09） 100万贷：应付账款--各期预提成本 100万那么，这个成本预提是否合理呢？我们来还原一下完工进度好啦~这个案例的预提数是1371万，即下个月的预计付款数。
填在D列。
A列的数是成本的预提数，这个数就是这个项目在建部分预计总共会发生的金额。
但是A列要填的是预计总投资金额减去预计5001.01土地价款部分的数。
（无论减数还是被减数，都是预计的，和实际发生无关）C列为实际发生的数，即账上5001.02至5001.08发生额合计（注意也要刨去地价，所以没有5001.01）好啦，B列是自动生成的，上面有公式。
这个比例可以和现场的土建工程师核对一下，他比较清楚现场的情况。
若合理就按1371万计提，若不合理，适当调增或调减。
注意：预提成本一定要在5001科目再也不会进账的情况下计提。
因为在银行对齐以后，我们还要进行结账，如结转管理费用，结转资本化利息等，这些流程都会涉及5001科目的变动。
因此，预提工作一定都要在上述结账流程结束后计提。
（二）、拿到“商品房销售许可证”即意味着房子可以出售未达到结算条件前，收到的房款都计入“预收账款”科目。
先前交定金、首付、房款。
中期会有定金转契税、业主缴纳契税、维修基金、预告登记费流程。
后期开发商把缴纳契税、维修基金、预告登记费上交房管局。
再经过银行放贷等不断交齐房款的过程，最终达到收款完全。
1>>>>>诚意金、定金、预售房款业主过来买房的很多，预约排号的也很多，当时并不能保证你交了钱就有房，可是要是不交钱，那连房子的钢筋都见不到...于是就先有了诚意金的概念，诚意金也称为意向金。
信息里录入了买家的名字，可是并没有联系房号，所以查房号是查不出的，只能查人名。
例如，一个人交了预约金2W，我们这么入账：借：银行存款 20000贷：其他应付款--购房意向金20000哪天可以转成定金了就是：借：其他应付款--购房意向金20000贷：预收账款--预收房款 20000交首付或部分房款时的分录：借：银行存款 XXXXX贷：预收账款--预售房款 XXXXX如果一开始交部分房款的时候给业主开具的是收据，以后肯定是要换成发票的，换发票时候的分录：房地产行业貌似都用“明源”这种系统，直接导出信息的话，摘要里会有清楚的信息（譬如是收据还是发票，房号等信息都有）贷：预收账款--预售房款 -XXXXX贷：预收账款--预售房款 XXXXX2>>>>>契税、维修基金、预告登记费买房子只付房款你就错啦！契税、维修基金、预告登记费一个都不能少，只不过这些钱虽打给开发商，实质上，开发商后来还是要交付给房管局的。
收到这些钱分录如下：借：银行存款 XXXXX贷：其他应付款--客户按揭产权费用 XXXXX若业主有意将先前缴纳的定金换做产权费用使用，则：贷：预收账款--预售房款 -XXXXX贷：其他应付款--客户按揭产权费用 XXXXX当开发商把这些钱交付给房管局时，我带的项目维修基金有一部分是公司承担的，所以分录如下：公司承担的维修基金借：房地产开发成本-开发间接费-维修基金 A 业主们承担的契维预贷：其他应付款--客户按揭产权费用 -B 银行付出的钱贷：银行存款款 A+B支付的印花税借：管理费用-财产费用-税金 XXX借：应交税费-其他税种-印花税 XXX（过渡科目）贷：应交税费-其他税种-印花税XXX（过渡科目）贷：银行存XXX契税、维修基金是以房子合同金额按照一定比例算得，比例和地区还有房源性质有关（这里是一个讨论点）。
预告登记费一般是固定的，我所带的天津的这个项目每间房都是80元。
若无特殊情况，上交房管局以后，已办理的客户按揭产权费用科目应无余额。
若在转收入之前客户申请退房，房款的分录直接对冲即可，交到房管局的那些契税维修基金退到客户头上的不用做账，但是公司承担的那一部分若是退回，你就必须要知道之前缴纳了是多少，因为当初若是缴纳一万以上，三年过后就会产生六七百的利息----------借：银行存款 A+B 借：房地产开发成本-开发间接费-维修基金 -A借：财务费用-银行利息收入 -B3>>>>>缴纳营业税、附税、土地增值税房地产行业的税金为预缴，即当月销售收入都要缴税。
无论你是不是计入“主营业务收入”（1）营业税假设2012年8月份，我们收到房款1000万元，全部计入“预收账款”。
2012年9月的时候，我们将缴纳营业税：1000万*5%=50万新营业税税目税率表（2）附加税附加税包括：城建税（税率为营业税的7%）防洪费（税率为营业税的1%）教育费附加<国家征收的为营业税的3% ；地方征收的为营业税的2%>总共为营业税的5%注：在天津教育费附加2011年2月起有的地方征收，在2011年1月底以前征收的附税为0.55%这三者共占收入的0.65%（3）土地增值税变化较大的一种税。
以我带的这个天津项目为例，此项目为非普通住宅，2010年9月之前根据面积的不同，有1%，和2%的区别。
2010年9月开始，全部变为2%(单价2万以下2%，单价2-3万3%，单价3万以上5%)各地区间有差异。
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------引个条文：“点地产网讯：12月1日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市地方税务局、北京市财政局联合发布《关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》，重新调整北京土地增值税预征率。
除了保障性住房和容积率1.0的房地产开发项目，其土地增值税预征率都将由原来的1%调整为2%。
通知指出，从2010年10月1日起，房地产开发企业销售商品房取得的收入，预征土地增值税的标准细则为：房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品住房等保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；容积率小于1.0的房地产开发项目，按照销售收入的3%预征土地增值税；其他房地产开发项目，按照销售收入的2%预征土地增值税。
”---------------------------------------------------------------------------------------------------------------关于地下车库要不要缴纳土地增值税的问题。
土地增值税的缴纳要求①国有土地②房地产权属发生转移③并取得收入，以上条件有一个不满足则不交。
我所带的这个项目车库为赠送的人防地下车库，第一没有取得收入第二人防地下车库的产权还是国家的，权属未发生转移，所以都不缴纳土地增值税。