物业管理常见纠纷及法律对策

5、合理性相关纠纷
（3）同类房屋或计产权面积或不计产权面积
（4）因房屋质量、物业维修、邻里纠纷等拒交物 业服务费
（二）欠费纠纷法律应对
• 1、收费不违反法律、法规、部门规章规定或合同约 定。
除违反法律规定和合同约定的收费，其他不能拒交。 对于有争议的收费，合同中要约定明确。
• 2、应对履约标准纠纷，履约应有明确记录。
（2）物业费列支范围引起的投诉
戴德梁行案： 深圳东海花园二期（独立物业管理区域）有住户
1147户，收取物业管理费的面积为172940平方米，物 业管理费价格4.9元/每平米，实行酬金制。2008年成立 业主委员会，并在近期首次对戴德梁行房地产顾问（深 圳）有限公司在小区的物业管理项目账目进行了审计。 审计报告指出，九年共计将近8000万元的物业管理费收 入中，有2800余万元的账目支出，物管公司无法提供相 关凭证，500多万元的支出项目涉嫌侵犯业主权益。
• 武汉市《物业服务收费管理办法实施细则》“普通 住宅和经济适用住房的综合管理服务费，实行政府 指导价。其他类型物业服务项目均实行市场调节价。 住宅区内车辆停泊服务费实行政府指导价。”
违反后果
物业服务司法解释：“物业服务企业违反物业服务合同约定或 者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费 标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法 院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费 用的，人民法院应予支持。”
政府指导价
《物业服务收费管理办法 》物业服务收费应当区 分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市 场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人 民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
政府指导价
• 《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》规 定“超过最高服务等级收费标准的确定：……业主 大会成立前的物业服务收费，建设单位应委托市物 业管理协会组织专家论证论证提出相适应的收费标 准，经区县价格主管部门确认并报市价格主管部门 备案后，作为物业管理招标或协议的最高收费标 准。”
如何应对（以居家被盗为例）
1、物业费缴纳和居家被盗求偿两个独立的法律 关系。特别是，酬金制中的物业费是业主的 共有财产。业主没有理由因此拒交物业费。
2、区分被盗事件中物业公司有过错承担责任， 协助处理被盗事件。
注意：保留履约证据
5、合理性相关纠纷
（1）业主以公共费用分摊不合理，拒绝交费 （2）业主以物业费列支范围不合理进行投诉 （3）同类房屋或计产权面积或不计产权面积 （4）因房屋质量、物业维修、邻里纠纷等拒交物
（2）业主因自身原因未交接、未居住房屋物业费 收取
4、履约标准纷纠
业主主张物业公司提供的服务达不到合同约定， 要求减少物业费或者拒交物业费
例1：采光井未打扫业主减少物业费诉讼
业主认为其地下室北侧采光井（也是管道井）长 期（一年以上）不打扫，卫生状况很差，导致其无法 开窗通风，因此物业服务不到位，要求法官酌情减少 物业费。
例2：因居家被盗等，认为物业未尽管理义 务，拒交物业费
《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的 意见（试行）》31、物业管理企业未按合同约定提供 服务或者提供服务不符合约定标准，业主可以要求物 业管理企业承担违约责任。
物业服务司法解释
“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同 约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的 维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企 业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约 责任的，人民法院应予支持。”
《价格违法行为行政处罚规定》“经营者不执行政府指导价、政 府定价，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，并处 违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万 元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿”
政府定价应对
1、制作合同时应考虑当地政府的规定。
2、如有特殊原因超出政府指导价，要寻求解决 途径 。
一、物业欠费
（一）物业费常见纠纷类型 （二）欠费纠纷法律应对 （三）实务中的应对措施
（一）物业费常见纠纷类型
1、收费标准 2、无书面合同 3、收费时间 4、 履约标准 5、合理性相关纠纷
1、物业费标准
（1）物业费、车位服务费超政府指导价、未经物 价部门审核
例：上海物业费投诉，武汉车位服务费投诉 （2）物业服务收费的收取与当地政策不符 例：鞍山市物价部门文件，不准收取装修管理费
物业管理常见纠纷及法律对策
案例
某业主在小区内撞到离地不足2米的道旗上， 六级伤残，谁承担责任？
学习目的
1、了解物业管理实务中的常见纠纷产生 原因，减少纠纷发生；
2、探讨应对的基本方法，及时解决纠纷、 尽可能的规避风险。
主要内容
——三类七种常见纠纷及法律应对
一、物业欠费 二、物业服务 （一）装饰装修管理服务——违章搭建 （二）车辆停放服务——乱停放、车辆丢失或受损 （三）共用部位、共用设施设备、场地等的维修和管理 （四）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理 （五）其他——增值服务 三、物业公司参与业主自治活动
• 3、促进地方立法对物业费的规定。
欠费纠纷诉讼中的注意事项
1、诉讼时效期限和中断 2、书面催收和证据保存 3、争议解决方式的选择
没有必要对抗政府，有指导价规定的， 应按指导价来操作。反对指导价，应当从立 法反馈、讲座等其他方式进行。
2、缺乏书面合同引起的纠纷
（1）代收费纠纷 例：代收水费纠纷
（2）事实合同纠纷 例：物业服务合同期满后未签订书面合同
3、收费时间纠纷
（1）建设单位已竣工未交付期间的物业费 问题：单栋住宅分期销售与交付
业பைடு நூலகம்务费
（1）业主以公共费用分摊不合理，拒绝交费
例：一楼业主拒绝交纳电梯费。个别地方性规定摘录：
2000年3月8日，深圳市物价局和住宅局联合下发通知， “一楼为电梯起始点的住房不应承担电梯运行费，二楼以 上的电梯运行费不进行区分。”
沈价发［2004］125号《关于进一步明确高层住宅楼电 梯收费问题的通知》第五条规定，高层住宅楼设有地下停 车场的，一层住户应交纳电梯运行服务费，高层住宅楼无 地下停车场的，一层住户可不交纳电梯运行服务费。”