物业管理常见纠纷及法律对策
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5、合理性相关纠纷
(3)同类房屋或计产权面积或不计产权面积
(4)因房屋质量、物业维修、邻里纠纷等拒交物 业服务费
(二)欠费纠纷法律应对
• 1、收费不违反法律、法规、部门规章规定或合同约 定。
除违反法律规定和合同约定的收费,其他不能拒交。 对于有争议的收费,合同中要约定明确。
• 2、应对履约标准纠纷,履约应有明确记录。
(2)物业费列支范围引起的投诉
戴德梁行案: 深圳东海花园二期(独立物业管理区域)有住户
1147户,收取物业管理费的面积为172940平方米,物 业管理费价格4.9元/每平米,实行酬金制。2008年成立 业主委员会,并在近期首次对戴德梁行房地产顾问(深 圳)有限公司在小区的物业管理项目账目进行了审计。 审计报告指出,九年共计将近8000万元的物业管理费收 入中,有2800余万元的账目支出,物管公司无法提供相 关凭证,500多万元的支出项目涉嫌侵犯业主权益。
• 武汉市《物业服务收费管理办法实施细则》“普通 住宅和经济适用住房的综合管理服务费,实行政府 指导价。其他类型物业服务项目均实行市场调节价。 住宅区内车辆停泊服务费实行政府指导价。”
违反后果
物业服务司法解释:“物业服务企业违反物业服务合同约定或 者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费 标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法 院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费 用的,人民法院应予支持。”
政府指导价
《物业服务收费管理办法 》物业服务收费应当区 分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市 场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人 民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
政府指导价
• 《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》规 定“超过最高服务等级收费标准的确定:……业主 大会成立前的物业服务收费,建设单位应委托市物 业管理协会组织专家论证论证提出相适应的收费标 准,经区县价格主管部门确认并报市价格主管部门 备案后,作为物业管理招标或协议的最高收费标 准。”
如何应对(以居家被盗为例)
1、物业费缴纳和居家被盗求偿两个独立的法律 关系。特别是,酬金制中的物业费是业主的 共有财产。业主没有理由因此拒交物业费。
2、区分被盗事件中物业公司有过错承担责任, 协助处理被盗事件。
注意:保留履约证据
5、合理性相关纠纷
(1)业主以公共费用分摊不合理,拒绝交费 (2)业主以物业费列支范围不合理进行投诉 (3)同类房屋或计产权面积或不计产权面积 (4)因房屋质量、物业维修、邻里纠纷等拒交物
(2)业主因自身原因未交接、未居住房屋物业费 收取
4、履约标准纷纠
业主主张物业公司提供的服务达不到合同约定, 要求减少物业费或者拒交物业费
例1:采光井未打扫业主减少物业费诉讼
业主认为其地下室北侧采光井(也是管道井)长 期(一年以上)不打扫,卫生状况很差,导致其无法 开窗通风,因此物业服务不到位,要求法官酌情减少 物业费。
例2:因居家被盗等,认为物业未尽管理义 务,拒交物业费
《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的 意见(试行)》31、物业管理企业未按合同约定提供 服务或者提供服务不符合约定标准,业主可以要求物 业管理企业承担违约责任。
物业服务司法解释
“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同 约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的 维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企 业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约 责任的,人民法院应予支持。”
《价格违法行为行政处罚规定》“经营者不执行政府指导价、政 府定价,有下列行为之一的,责令改正,没收违法所得,并处 违法所得5倍以下的罚款;没有违法所得的,处5万元以上50万 元以下的罚款;情节严重的,责令停业整顿”
政府定价应对
1、制作合同时应考虑当地政府的规定。
2、如有特殊原因超出政府指导价,要寻求解决 途径 。
一、物业欠费
(一)物业费常见纠纷类型 (二)欠费纠纷法律应对 (三)实务中的应对措施
(一)物业费常见纠纷类型
1、收费标准 2、无书面合同 3、收费时间 4、 履约标准 5、合理性相关纠纷
1、物业费标准
(1)物业费、车位服务费超政府指导价、未经物 价部门审核
例:上海物业费投诉,武汉车位服务费投诉 (2)物业服务收费的收取与当地政策不符 例:鞍山市物价部门文件,不准收取装修管理费
物业管理常见纠纷及法律对策
案例
某业主在小区内撞到离地不足2米的道旗上, 六级伤残,谁承担责任?
学习目的
1、了解物业管理实务中的常见纠纷产生 原因,减少纠纷发生;
2、探讨应对的基本方法,及时解决纠纷、 尽可能的规避风险。
主要内容
——三类七种常见纠纷及法律应对
一、物业欠费 二、物业服务 (一)装饰装修管理服务——违章搭建 (二)车辆停放服务——乱停放、车辆丢失或受损 (三)共用部位、共用设施设备、场地等的维修和管理 (四)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理 (五)其他——增值服务 三、物业公司参与业主自治活动
• 3、促进地方立法对物业费的规定。
欠费纠纷诉讼中的注意事项
1、诉讼时效期限和中断 2、书面催收和证据保存 3、争议解决方式的选择
没有必要对抗政府,有指导价规定的, 应按指导价来操作。反对指导价,应当从立 法反馈、讲座等其他方式进行。
2、缺乏书面合同引起的纠纷
(1)代收费纠纷 例:代收水费纠纷
(2)事实合同纠纷 例:物业服务合同期满后未签订书面合同
3、收费时间纠纷
(1)建设单位已竣工未交付期间的物业费 问题:单栋住宅分期销售与交付
业பைடு நூலகம்务费
(1)业主以公共费用分摊不合理,拒绝交费
例:一楼业主拒绝交纳电梯费。个别地方性规定摘录:
2000年3月8日,深圳市物价局和住宅局联合下发通知, “一楼为电梯起始点的住房不应承担电梯运行费,二楼以 上的电梯运行费不进行区分。”
沈价发[2004]125号《关于进一步明确高层住宅楼电 梯收费问题的通知》第五条规定,高层住宅楼设有地下停 车场的,一层住户应交纳电梯运行服务费,高层住宅楼无 地下停车场的,一层住户可不交纳电梯运行服务费。”