某项目营销策划书
项目销售计划书12篇
项目销售计划书12篇项目销售计划书1一、销售目标初步根据公司中层会议上老总下达的销售目标台，我个人拟定的目标是台。
(是根据建店年限厂家一般签订的任务量)可能明年广本理念和本田共存销售，会扩大市场份额的提升，那么就大胆的设定目标为台，精品目标万，保险目标也提升为万。
当然这一具体目标的制定也希望结合厂家年会商务政策领导能结合实际，综合各方面条件和意见制定。
在销售人员中我会明确目标并大张旗鼓的提出。
因为明确的销售目标即是公司的阶段性奋斗方向，而且给销售人员增加压力产生动力。
二、销售策略思路决定出路，思想决定行动，正确的销售策略指导才能产生正确的销售手段，完成既定目标，销售策略不是一成不变的，在执行一段时间后，检查是否达到了预期目的，方向是否正确，可以做阶段性的调整。
1、结合销售目标，销售目标，精品目标，保险目标，规划销售思路，筹划多种销售方案，与销售人员及时沟通，根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日。
以每月，每周，每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务，并在完成销售任务的基础上提高销售业绩2、销售部电话客户资源不被重视，准备开展销售电话专人接待，专人回访，专人销售，电话销售，此人不参与店内销售，负责把来电话的顾客邀约到店，然后提成初步建构是与店内接待销售顾客5：5分成。
此人兼职，绩效考核和三表一卡意向顾客级别追踪和录入。
3、销售部职责明确化，组织机构图的建立销售助理-----销售顾问(其中有保险做的好的，可以肩带保险专员，主推保险,对贷款做的好的，可以肩带贷款专员)---------销售车管-------销售落户员，二手车专员，----------销售内勤-----销售经理助理(信息员)-------------销售组长(展厅主管)-----销售经理(主管)其中销售经理是否可以根据内部人员个人适合实际情况进行岗位调动的权利呢?是否有人事任免的权利呢?三、销售部建设和管理1、建立一支熟悉业务而相对稳定的销售团队一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本呢，在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓2、完善销售制度，建立一套明确的业务管理办法。
项目销售计划书范文3篇
项目销售计划书范文3篇在复杂项目的销售中,方案是一样必不可少的东西。
不过方案到底应该是个什么东西却是仁者见仁,智者见智。
本文是学习啦小编为大家整理的项目销售计划书范文，仅供参考。
项目销售计划书范文一：1、项目产品定位1) 产品定位策略在“闹市静区环境”的指导思想下，为本项目确定一个强势概念，以体现产品的独特价值和差异化特征，从而确定不可替代的市场地位。
通过对“闹市静区环境、水岸栖居文化、中国房产品牌”这三个概念的整合、提炼，在“闹市静区环境”概念的统领下，融合三者精华，使其产生强大的产品魅力，为本项目“闹市静区环境”这一行销主题，作出精彩的产品诠释，塑造一个“人诗意地栖居”的美地。
本项目的产品定位策略可以归纳为：以闹市静区环境为主题和灵魂，以水岸栖居文化为载体，以中国房产品牌为支撑，以塑造业主“身心健康，诗意栖居”为核心利益点的武宁县样板生活社区。
2) 产品定位阐述(1) 闹市静区环境的概念一方面体现购物、休闲等方面的生活便捷，满足县城居民对城市生活的留念和向往;另一方面体现了产品定位逾越日前普遍意义的物质需求层面，上升到一个更广阔、更丰富、层次更高的精神需求层面。
(2) 水岸栖居文化概念水是人类的生命之源、发展之本，它与人们的生活息息相关。
祖先们选择栖水而居，是因为水带给他们生命的滋养与生活的便利;而今崇尚栖水而居，则是渴望与自然的和谐共生以及文化的传承和延续。
在武宁县本项目依靠天然水系资源，为开发滨水住宅提供了良好的基础。
(3) 中国房产品牌概念“中国房产”是作为集团公司在国家工商总局注册的商标，在股票市场和很多大中城市广为人知，从营造“名园”到营造“名牌”，将会产生名牌住宅的联动效应。
2、项目的目标客户定位由市场调查结果可知，客户对住宅的心理价位在10-14万之间，则目标客户群体主要为公务员、教师、专业技术、外出打工人员。
购买门面的客户群体主要集中在私营业主和外出打工人员。
3、项目的价格定位(详见附价格表)由于项目属于高品质楼盘，临湖畔，环境优越，且位于县城中心位置，结合武宁县房地产市场摸底，根据成本测算，建议本项目住宅平均价格在900元/平方米，正临街底层门面在2200-4800元/平方米之间，二层门面在1000元/平方米左右。
碧桂园营销项目策划书3篇
碧桂园营销项目策划书3篇篇一碧桂园营销项目策划书一、项目背景随着房地产市场的不断发展和竞争的加剧，碧桂园作为知名的房地产开发商，需要制定有效的营销策略来提升项目的知名度和销售业绩。
本项目位于[具体位置]，具有独特的地理优势和产品特点。
二、目标市场分析（一）目标客户群体主要包括改善型需求客户、刚需客户以及投资型客户。
（二）客户需求特点注重房屋品质、社区环境、配套设施以及物业服务等。
三、项目优势与卖点（一）品牌优势碧桂园的良好品牌形象和口碑。
（二）产品优势高品质的建筑质量、多样化的户型设计。
（三）配套优势完善的社区配套设施，如商业、教育、休闲等。
四、营销目标（一）短期目标在[具体时间段]内达到[具体销售套数或金额]的销售业绩。
（二）长期目标提升项目的市场占有率和品牌知名度。
五、营销策略（一）广告宣传利用线上线下多种渠道进行广告投放，包括报纸、杂志、网站、社交媒体等。
（二）活动营销举办开盘活动、促销活动、业主联谊会等，吸引客户关注。
（三）渠道拓展与房产中介合作，拓展销售渠道。
（四）体验营销打造样板房和展示区，让客户亲身体验项目的优势。
六、销售策略（一）定价策略根据市场情况和项目优势，制定合理的价格体系。
（二）促销策略推出购房优惠、折扣等促销活动。
（三）销售团队培训提升销售团队的专业素质和服务水平。
七、推广计划（一）前期宣传在项目启动前进行预热宣传，提高项目的知名度。
（二）集中推广期加大广告投放和活动力度，吸引客户购买。
（三）持续推广期保持一定的宣传力度，巩固项目的市场地位。
八、预算分配（一）广告宣传费用[具体金额]。
（二）活动费用[具体金额]。
（三）渠道拓展费用[具体金额]。
（四）其他费用[具体金额]。
九、效果评估（一）定期评估销售业绩和市场反馈。
（二）根据评估结果及时调整营销策略和推广计划。
篇二《碧桂园营销项目策划书》一、项目背景碧桂园作为知名的房地产开发商，拥有高品质的住宅项目。
本项目旨在通过精心策划的营销活动，提升项目的知名度和销售量，打造独特的品牌形象。
营销方案策划范本5篇
营销方案策划范本5篇营销方案策划范本篇1房地产的常规营销主要为广告营销即通过大面积的广告推广来发掘潜在客户提高成交量。
在目前的市场形势下，全员营销就是在当前市场情况下最好的营销手段。
不但能扩大客户面，还能介绍人带来一定的收益，既加强了介绍人的积极性，也提高了项目的成交量。
全员营销方案具体内容如下：一执行时间：和老带新政策一块执行，具体时间待定二全员营销范围：除代理销售公司内部员工外所有人三执行方法：介绍人如有可介绍客户，必须事先通知销售部经理，并由销售部经理指定置业顾问进行接待四提成政策：经介绍人(销售部员工除外)介绍的客户，介绍人的佣金标准：一套2000元五佣金发放形式：1介绍人需带新客户来案场，并且报出自己的姓名联系方式已购房号。
2正确填写全民营销确认单：本确认单于新客户与介绍人来访当日填写并签字确认。
3本确认单须在本活动时间内填报。
4介绍人在其推荐的新客户与开发商签订《商品房买卖合同》，并按合同约定付清房款(按揭款到账)后，即可兑现奖励结算。
5介绍人应在收到开发商发放奖励通知之日起30日内持有效证件领取奖励，逾期未领的视为自行放弃奖励。
营销方案策划范本篇2网络营销已随着网络的普及而逐渐被越来越多的房地产企业所关注，但是在网络营销策划中成功的房地产企业不是很多，网络营销与传统营销是相似的“事无预不立”成功与失败的关键因素在于营销策划。
下面与大家分享一下房地产网络营销策划的关键因素。
一网络营销的正确认识网络营销的成功案例非常多，在做网络营销策划的时候不要只是看到网络营销的成功的案例要将眼睛盯着企业自身的情况，不是有一个好的想法就可以成功，要将整个营销策划考虑到细节，在这点上网络营销和传统营销是相同的。
但是网络营销有有区别于传统营销，只有正确的认识了网络营销才会将网络营销运营到极致。
二专业的网络营销团队“工欲善其事必先利其器”找对正确的人是成功的一半。
通常在网络营销团队建设上普遍有着两种极端：一是抱试试看心态的企业，临时找来两三个人，甚至某一个人就开始了网络营销，并且这些人还不一定是专职做这个事，可能是从原来销售部门找了几个经常会上网的，兼着做网络营销。
营销企划方案(经典9篇)
营销企划方案（经典9篇）营销企划方案篇一一、市场背景根据相关资料显示，在经历了20xx年价格困境和国标危机等一系列不利于产业健康发展的情境之后，20xx年中国电动车行业开始迎来新的发展面貌，国标暂缓为行业争取了更大的发展空间；价格战也由20xx年的几乎全民参战过渡到局部应战，降价力度也大为减缓；电动车被正式纳入家电下乡范畴；从国际形势来看，低碳环保成为全社会关注的焦点和未来交通发展不可逆转的潮流和趋势，作为绿色环保交通工具的电动车，未来发展潜力和成长空间无可限量。
20xx年电动车行业发展整体呈现出上行趋势，与20xx年同期相比，增长幅度超过10%，销量从20xx年的720万达到800万辆。
价格方面虽然持续下行趋势，但相比20xx年同期下降幅度大幅放缓，价格战势头大为收敛；20xx年众多企业摒弃了单纯价格战的市场行为，开始在新产品开发和内部管理上下工夫，产品与营销双管齐下，而这也不失为行业开始理性回归的一种信号；品牌方面一线品牌与二三线品牌开始分化形成，品牌之间的差距在进一步拉大，从20xx年的品牌行为来分析，一线品牌重守势，二三线品牌强调攻势，其他一些弱小品牌的生存空间进一步被压缩。
从产业链的各个环节上来分析，无论是上游的整车与配套，还是终端各区域品牌销售，仍然面临着各种困境与挑战，但是行业整体运营呈现出上行趋势，20xx年的产业规模或将再次实现自20xx 年产业滞胀后的首次增长。
某某市作为鲁西南中心城市而言，电动车市场是令人满意的。
某某城区的电动车市场已经非常成熟，城区市场的饱和给商家的经营带来难度，如何从城区的这种困境走出来，是众多商家一直思考的问题。
然而通过调查，某某良好的乡镇市场却似乎填补了这个问题的空洞。
其实在很多地方，乡镇市场的潜力都是很大的。
希望通过不断的挖掘和发展，在某某乡镇电动车这一块市场能够取得更好的成绩。
二、关于某某电动车山东某某商务有限公司成立于20xx年，注册地山东某市。
tob营销策划书3篇
tob营销策划书3篇篇一《TOB 营销策划书》一、项目概述1. 项目背景：随着市场竞争的加剧，企业对提高销售效率和客户满意度的需求日益增长。
TOB 营销作为一种针对企业客户的营销方式，具有重要的战略意义。
2. 项目目标：通过制定有效的 TOB 营销策略，提高企业品牌知名度，增加潜在客户数量，提高客户转化率，实现销售增长。
3. 项目时间：[具体时间]二、市场分析1. 目标市场：确定目标客户群体，包括行业、规模、地域等特征。
2. 市场规模：分析目标市场的规模和增长趋势。
3. 竞争对手：研究竞争对手的产品、价格、营销策略等，找出竞争优势和差距。
4. 客户需求：了解客户的需求和痛点，为产品和服务的优化提供依据。
三、营销策略1. 品牌建设：通过品牌定位、品牌传播等手段，提高品牌知名度和美誉度。
2. 内容营销：创建有价值的内容，如博客文章、白皮书、案例研究等，吸引潜在客户。
3. 社交媒体营销：利用社交媒体平台，发布内容，与客户互动，提高品牌曝光度。
4. 搜索引擎优化（SEO）：优化网站内容，提高在搜索引擎上的排名，增加流量。
5. 电子邮件营销：定期向潜在客户发送电子邮件，提供有价值的信息，促进销售转化。
6. 活动营销：举办线上线下活动，如研讨会、展会等，与客户面对面交流。
7. 客户关系管理（CRM）：建立客户关系管理系统，提高客户满意度和忠诚度。
四、销售策略1. 销售团队建设：招聘、培训优秀的销售人员，提高销售团队的专业水平。
2. 销售流程优化：优化销售流程，提高销售效率和客户满意度。
3. 客户跟进：及时跟进潜在客户，了解客户需求，提供个性化的解决方案。
4. 销售数据分析：分析销售数据，找出销售瓶颈，优化销售策略。
五、客户服务策略1. 客户服务团队建设：招聘、培训专业的客户服务人员，提高客户服务水平。
2. 客户服务流程优化：优化客户服务流程，提高客户满意度。
3. 客户反馈收集：及时收集客户反馈，改进产品和服务。
营销策划方案（精选8篇）
营销策划⽅案（精选8篇） 为了确保事情或⼯作有序有效开展，时常需要预先开展⽅案准备⼯作，⽅案⼀般包括指导思想、主要⽬标、⼯作重点、实施步骤、政策措施、具体要求等项⽬。
那么应当如何制定⽅案呢？以下是⼩编为⼤家整理的营销策划⽅案（精选8篇），欢迎⼤家分享。
营销策划⽅案篇1 作为⼀名市场营销的策划⼈员来说，怎么样才能做好⼀份完整较的营销呢构造分为三⼤部分：⼀是产品的市场状况分析，⼆是正⽂内容。
三是效果预测即的可⾏性与操作性。
（⼀）市场状况分析 要了解整个市场规模的⼤⼩以及敌我对⽐的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容： （1）整个产品在当前市场的规模。
（2）竞争品牌的销售量与销售额的⽐较分析。
（3）竞争品牌市场占有率的⽐较分析。
（4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收⼊、家庭结构之市场⽬标分析。
（5）各竞争品牌产品优缺点的⽐较分析。
（6）各竞争品牌市场区域与产品定位的⽐较分析。
（7）各竞争品牌⼴告费⽤与⼴告表现的⽐较分析。
（8）各竞争品牌促销活动的⽐较分析。
（9）各竞争品牌公关活动的⽐较分析。
（10）竞争品牌订价策略的⽐较分析。
（11）竞争品牌销售渠道的⽐较分析。
（12）公司近年产品的财务损益分析。
（13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对⽐分析。
（⼆）正⽂ ⼀般的营销正⽂由七⼤项构成，现简单扼要说明。
（1）公司产品投⼊市场的政策 策划者在拟定策划案之前，必须与公司的最⾼领导层就公司未来的经营⽅针与策略，做深⼊细致的沟通，以确定公司的主要⽅针政策。
双⽅要研讨下⾯的细节； 1、确定⽬标市场与产品定位。
2、销售⽬标是扩⼤市场占有率还是追求利润。
3、制定价格政策。
4、确定销售⽅式。
5、⼴告表现与⼴告预算。
6、促销活动的重点与原则。
7、公关活动的重点与原则。
（2）企业的产品销售⽬标 销售⽬标量化有下列优点： 为检验整个营销策划案的成败提供依据。
为评估⼯作绩效⽬标提供依据。
策划书项目营销策略方案3篇
策划书项目营销策略方案3篇篇一策划书项目营销策略方案一、背景随着市场竞争的加剧，企业需要制定有效的营销策略来吸引客户、提高销售额和市场份额。
本策划书旨在为企业提供一个全面的营销策略方案，以帮助企业在竞争激烈的市场中取得成功。
二、目标本策划书的主要目标是：1. 提高品牌知名度和美誉度；2. 增加产品销售量；3. 提高客户满意度和忠诚度。
三、市场分析1. 目标市场：本产品的目标市场主要是[目标市场的特征和需求]。
2. 竞争情况：分析竞争对手的产品特点、价格、营销策略等，了解市场竞争情况。
3. 市场趋势：分析市场的发展趋势，包括市场规模、增长率、消费者需求等，为制定营销策略提供依据。
四、产品策略1. 产品定位：根据市场需求和竞争情况，确定产品的定位，突出产品的特点和优势。
2. 产品改进：不断改进产品，提高产品的质量和性能，满足消费者的需求。
3. 产品线扩展：根据市场需求和竞争情况，扩展产品线，增加产品的种类和规格。
五、价格策略1. 定价目标：根据企业的利润目标、市场份额目标、竞争目标等，确定定价目标。
2. 定价方法：根据成本、需求、竞争等因素，选择合适的定价方法，如成本加成定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法等。
3. 价格调整：根据市场变化和竞争情况，及时调整产品价格，以保持竞争力。
六、渠道策略1. 渠道选择：根据产品特点、目标市场、企业资源等因素，选择合适的销售渠道，如直销、分销、代理等。
2. 渠道管理：加强对渠道成员的管理和控制，确保渠道的畅通和稳定。
3. 渠道拓展：积极拓展销售渠道，增加产品的销售量和市场份额。
七、促销策略1. 广告宣传：通过电视、报纸、杂志、网络等媒体，进行广告宣传，提高品牌知名度和美誉度。
2. 促销活动：开展促销活动，如打折、赠品、抽奖等，吸引消费者购买产品。
3. 公关活动：通过公关活动，如赞助活动、公益活动等，提高品牌形象和美誉度。
4. 人员推销：加强销售人员的培训和管理，提高销售人员的推销技巧和服务水平。
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某项目营销策划书一、项目简介：位于交通便利的某市光华北路东侧，用地面积约19.2亩1.25万平方米，建设框剪结构17层住宅楼4栋，建筑面积约4.2万平方米，花园内绿化及活动场地面积近 5000 ㎡，共有256 套房，户型为三房二厅和四房二厅，建筑面积132㎡—180㎡（套内面积118㎡—160㎡）。
二、市场概况及基本竞争格局：1、某市房地产市场板块主要由三部分组成：x九路一带、开发区一带和乙烯住宅区周边。
x九路一带由x花园、x华府、x花园等高档楼盘组成。
他们创造了品牌价值，这已经成为明确的高尚住宅区。
但这些楼盘带电梯的户型几乎都在190㎡—230㎡，对某花园130㎡—180㎡的户型没有明显的竞争关系。
但其他低层150㎡左右的户型与某花园的户型有明确的竞争关系。
乙烯住宅区周边x地产、y地产等中高档楼盘组成。
他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。
开发区一带主要由六个中小户型的小区组成，他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。
2、大中小户型市场概况。
近年楼市以来，大户型这种物业形态迅速发展起来。
尤其是2004年初，x豪廷、x花园、v花园的大户型500余套的投放量冲击市场，收获了大中户型市场的第一批需求者，使大户型的需求渐趋饱和，彻底打破了市场的竞争格局。
实现了大户型从供小于求到供大于求的转变。
x花园已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了中大户型市场的第二批需求者，现名雅介入了中小型120—150平米三（四）室两厅户型的市场，名雅二期正在认购阶段。
可以说，在与x等大规模花园的户型配比上比较，我们没有优势。
x花园、x地产等热点花园及开发区一带中小户型约250套，正在认购中。
由于楼盘户型销售重叠，分流部分需求者，竞争较为激烈。
3、商铺市场由于本楼盘商铺在黄金地带，且大众普遍有“家有一铺，三代无忧”的观念，优势明显。
三、项目SWOT分析市场细分如下：a、高端市场被名雅花园、享利华府、富丽豪廷等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。
b、中端市场被财富花园、合力花园、银鹰地产等中高档楼盘满足，属第二次消费和过度（终极）消费的结合。
预计业主身份为白领阶层和中小老板，雍景花园大型户型属这一市场，故推广过程中，应以高尚住宅为推广主线。
c、综合市场。
这一部分客户大部分是第一次或第二次置业。
从价位角度划分，属中低档的大众楼盘。
楼盘的目标群，预计业主身份为散户、普通工薪和白领阶层。
置业心理主要为：物业品质优良；生活配套齐全；物业管理优良；交通便利，环境优雅，小区绿化好；厂内上班，市内居住，房价实惠；开发区一带及某花园中型户型属这一市场，故推广过程中，应以居家品味为推广主线。
（一）优势1、发展商实力强及信誉好发展商为国有特大型企业的改制单位，所拥有和管理的资产近3亿元，资金力量雄厚，人力资源丰富，管理完善，运作规范。
2、交通便利、购物、文体娱乐、饮食皆宜楼盘位于市y路某庄北侧，在x、y路与k路的交汇处，东邻空旷的村庄，环境幽静；花园正面有公交汽车上落站，交通便利。
小区向南步行5分钟内可达市政府前大草坪、影剧院、p公园；10分钟内可达步行街、df百货、国美电器城、人民广场、文化广场；向北步行5分钟内可达e百货、p学院、t农贸市场；小区附近有多间上档次的宾馆和酒楼，购物、文体娱乐、饮食都极其方便。
如此环境更可能是市区中心最后一个上规模的花园式住宅区。
3、小孩邻近就学方便市一中、市十二中、市七小、市十五小和市职中近在咫尺，附近亦有多间幼稚园，方便小孩就学及入托。
4、设施配套，住宅品质高尚智能化的管理系统；带电梯的小高层住宅单元；每户均有小车和单车位；户型为三房二厅和四房二厅，套内面积118㎡—162㎡，楼房全部朝南向，布局合理，通风采光好；绿地与流水、会所与广场相结合，和谐和高尚尽显其中。
5、市内住宅，市郊的价格带电梯的小高层花园式住宅单元最低只售1450元/㎡起（按建筑面积计算），绝对低价。
6、物业管理优越物业管理由发展商改制单位xx有限公司负责，该公司拥有三级物业管理资质，管辖有280万㎡的住宅区，其中国家二级达标小区10个，省级安全文明住宅小区15个、市级安全文明住宅小区30个，有丰富的物业管理经验和较高的管理水平。
小区的住宅管理按物价部门核准的收费标准收取（暂定：2至8层按0.75元/㎡，9至17层按1.1元/㎡收取），公共水电费等由各业主共同分摊。
7、远景展望升值潜力乐观（1）由于市区中心再没有上规模的园林式小区住宅用地，市内置业难度加大，升值可预期。
（2）x学院东向1500亩土地已征收，规划为商住用地，本小区东北侧至x公路（市区段已改为解放路）将成为大型商住区，升值潜力巨大。
（3）国家“十一五”期间规划加快城市化进程建设，城市人口膨胀速度加快，加上高尚的品质、低廉的房价，升值前景乐观。
8、地理区位优势明显由于本小区在x学院、x有关单位（炼油厂）、市直有关单位周边，方便上班一族，相比其他花园我们的地理优势明显。
（二）劣势1、商品房源主力是三至十六楼中间138平方米的3室2厅（84套），占46%。
其余的为东面180平方米的4室2厅（42套），占20%；二层、顶层及临街西面的66套，占34%。
由于开发区一带楼盘的户型面积主要在100—140㎡之间，价格在1200—1400元/㎡，相比雍景花园的主力房源有价格优势，竞争激烈。
这对首次进行房地产开发的营销工作是一个巨大的挑战。
2、某花园属临街长条型地块，很难形成整体楼盘感觉（与x地块合并后可得到较大改善），有“只是三栋临街楼”的印象。
3、与x村一路之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境较嘈杂，很难形成高档楼盘形象。
4、非现房，不符合商户即买即住的消费心理。
5、x旧址，部分顾客受心理因素的影响。
（三）、机会1、市场有潜力。
x市房地产市场正处需求旺盛期，房改房主二次置业和首次置业的客户是我们的主力客源。
今后，90—120㎡的户型将为主力客源所青睐。
2、人流有保证。
由于物业处于临街黄金地段，商铺附近量多，人流量足够，物业贬值可能性极小。
且购房、租房需求恒久存在，黄金地段比较容易转手或出租，这非常符合外地（邻近）商人置业心理。
3、投资有价值。
本楼盘产品总价同比市区其他楼盘低，置业风险小。
加上中间户型和西面户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高，而小区配套齐全，环境较优美，因此西面临街日晒时间长、嘈杂的抗性可以弱化，有投资价值。
东侧商住新区将是今后5年建设重点。
这将带给x 路巨大的市场机会。
（四）威胁1、行业内的竞争周边楼盘云集。
今明二年将是楼盘大量上市的高峰期，客户分流量大，竞争激烈。
2、行业外威胁政策性因素影响增多，市场信息不明朗。
四、目标市场权衡及锁定由于我们房源的主力是138平方米的3室2厅，因此，销售目标群预定为普通工薪和白领阶层。
消费目标群的主力消费是小区居住环境较优美的3室2厅房子，他们有相对稳定的收入，特别是住80年代60—80平方米三室一厅和二室一厅房子的客户，对按揭首付7万元月供1000元左右非常感兴趣，消费实力强大。
购房者一般想一步到位，对住几年再换房不太感兴趣。
而我们的户型主力是138平方米的3室2厅，属花园式小区，有优越的物业管理，恰恰买足了这些人的心理层面需求。
因此，主要客户源是x学院、x有关单位（炼油厂）、市直有关单位。
另外，由于附近属商铺黄金地带，为随时照应生意，小老板们也会钟情于此。
因为只有这里的房子总价低，月供少，求租或求购市场会较大。
五、小区品牌内涵次序及品牌表现（一）品牌第一内涵：高品质的理想住宅区（首次开发）（二）品牌第二内涵：黄金的高档不动产投资机会，能从不同角度买足置业者的首要用途工薪白领、商圈内商户的管理层置业（注重第一居住，第二投资）小老板置业（过渡性居住，兼投资）投资者置业（纯投资，用于出租和出售，）租房者置业x学院东侧商住新区将使这里的居住环境将和商业环境合为一体，在这里的投资价值较其它物业高。
这将带来巨大的市场机会。
六、价格策略：以稳步销售为主（主要原因是首次开发）。
采取中开高走的价格策略，起步均价定在1700元左右，如果品牌一旦形成，可迅速提价，将销售均价定位于1950元左右。
价格优惠点宜控制在4%以内。
商铺宜在新品牌形成时开始销售，价格亦采取中开高走的价格策略。
七、销售策略设定产品核心功能：高尚住宅，商铺投资。
产品形式特点：以套为主，户型从132平方米的三室二厅二卫到180平方米的四室二厅二卫均有。
商铺一层约1600平方米，二层约1800平方米。
交房标准：毛坯房。
入市姿态：工薪白领阶层黄金机会。
入市时机：越快越好。
销售方式：内部认购销售与多种付款方式组合销售相结合。
内部职工销售可给予200元/㎡的优惠（但需先交首期10万元），激起购买欲望，通过他们传播带动客源。
促销手段采用广告推广、公关活动、内部推销、人脉传播、及促销活动等。
在商品房策划销售的策划上，将项目“有形产品”（包括特色主题、质量水平及设计式样等）和“延伸产品”（如物业管理服务、保证公共设施的提供等）合二为一，并使市场上的客户推崇及接受产品，以达到理想的促销目的。
八、项目推广策略设定项目推广主题概念：有巨大投资回报价值的高品质商住区项目推广目标：形成明确的x品牌—高品质项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、上门推销为辅九、推广各阶段任务具体设定：进入期：从2006年4月初至6月30日。
本阶段主要任务是实现品牌第一内涵，确立客户源。
成长期：从7月1日至12月31日（框架基本建成），本阶段主要任务是实现雍景东园品牌第二内涵，明确各种物业形态的具体投资价值，本阶段多以具体的对比数据为主，适量加入促销活动。
实现销售突破。
成熟期：从2007年1月1日至11月30日，本阶段主要任务是彻底实现某花园销售，以多种促销活动及早期业主带新业主，广告内容以单纯的产品信息为主。
此阶段商铺全面介入市场。
纯商铺推广开始。
商铺的投资价值以具体的对比数据体现。
衰退期（封盘期）：2007年12月。
本阶段以间断的小版面提示性广告为主，实现收盘销售。
十、项目推广首期计划（进入期）媒体组成：报纸，派发单页，上门。
广告主题：给工薪白领阶层拥有巨大投资回报价值的高品质公寓的机会。